1 XX地塊項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 可行性分析報(bào)告 目 錄 第一章 總論 1 1 項(xiàng)目政策背景 2 1. 2 項(xiàng)目概況 2 1. 3 項(xiàng)目投資概況 3 第二章 項(xiàng)目區(qū)域 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2 1 佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 4 2 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 小結(jié) 5 第三章 項(xiàng)目投資預(yù)算 3 1 項(xiàng)目 成本 預(yù)算 6 3 2 銷售收入 預(yù)算 8 第四章 財(cái)務(wù) 效益 分析 4 1 財(cái)務(wù)效益分析 8 4 2 項(xiàng)目盈虧平衡分析 8 第 五 章 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 分析 5 1 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 因素 9 5 2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 9 第 六 章 結(jié)論 6 1 結(jié)論 9 6 2 可行性報(bào)告編制單位 9 2 第一章 總 論 1 1 項(xiàng)目政策背景 針對(duì)佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居普遍存在建設(shè)缺乏規(guī)劃指導(dǎo)、布局分散、安全隱患較大、土地利用率底等現(xiàn)象，加上當(dāng)前土地資源緊缺已成為制約城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化與社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸，土地利用價(jià)值亟需通過(guò)科學(xué)、有效的改造得以提升并增長(zhǎng)等問(wèn)題， 2007 年 6 月 29 日，佛山市政府出臺(tái)了關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造的決定及 3 個(gè)相關(guān)指導(dǎo)思想（即“三舊”改造） ，鼓勵(lì)土地管理制度改革，鼓勵(lì)農(nóng)村居民集體組織自主開(kāi)發(fā)，土地所有權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)讓 的，政府不收取土地出讓金，同時(shí)，政府建立“綠色通道”取代出傳統(tǒng)的行政審批程序 這一系列政策措施的出臺(tái)，對(duì)盤活集體建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用起了重大的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目正是從政府對(duì)土地 相關(guān) 的優(yōu)惠政策出發(fā)， 真誠(chéng)的 希望為政府“三舊”改造貢獻(xiàn)一份力量 ，進(jìn)一步繁榮佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)，加速推進(jìn) 佛山 城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。 1. 2 項(xiàng)目概況 1.2.1 地塊情況 本項(xiàng)目地處佛山市禪城區(qū)季華二路佛開(kāi)高速出口 500m，位于佛山市軸心地帶，南莊、石灣的中軸線上，現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，輻射珠三角周邊城市及港澳地區(qū)。季 華路、佛開(kāi)高速、廣明高速、禪西大道立體環(huán)繞，佛山一環(huán)咫尺之遙，距廣州三大交通樞紐（廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)、廣州南沙港、廣州火車站）僅 1 個(gè)小時(shí)車程，客運(yùn)火車從佛山直通香港九龍， 2010 年廣佛地鐵的開(kāi)通，更使該地段增值不少。 正是憑著優(yōu)越的地理環(huán)境及在區(qū)位、交通、能源、市政配套等方面的明顯優(yōu)勢(shì)，該地段的周邊地區(qū)已逐步形成極具特色的商業(yè)貿(mào)易中心、大型高尚住宅中心。其中，“ 中國(guó)陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地 ” 、 “ 瓷海國(guó)際中國(guó)佛山陶瓷交易中心 ” 、“ 佛山國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) ” 、 “ 佛山萬(wàn)科城 ” （ 自發(fā)售以來(lái) ，樓價(jià) 已上升至逾 7000 元 / ） 先后在此“落戶” ， 最為突出的是 全球最大銀行和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)之一的匯豐集團(tuán)，受該地區(qū)雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)所吸引，將其第三個(gè)環(huán)球營(yíng) 3 運(yùn)服務(wù)中心（ Group Service Centre）設(shè)立在佛山國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) 。事實(shí)證明， 該地區(qū) 已 成為禪城 區(qū)的新興商 住 貿(mào)易圈 ，未來(lái)將吸引更多的大企業(yè)，尤其是世界 500 強(qiáng)企業(yè)在此設(shè)立全球總部，升值潛力無(wú)限。 1.2.2 項(xiàng)目定位 隨著城市規(guī)劃的進(jìn)一步發(fā)展及市中心地區(qū)人口的密集化，可供開(kāi)發(fā)的土地不斷減少直至為零，將給近郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大地機(jī)會(huì)， XX 公司借助政府的政策優(yōu)勢(shì)及房地產(chǎn) 市場(chǎng)的復(fù)蘇勢(shì)頭，致力將本項(xiàng)目建成為集住宅社區(qū)、商鋪和停車場(chǎng)于一體的大型商務(wù)貿(mào)易及居住中心生活區(qū)，以充分利用該地段的地理優(yōu)勢(shì)，將本項(xiàng)目打造成為禪城乃至佛山地區(qū)的又一特色商住中心，共同托起佛山房地產(chǎn)業(yè)的美好明天！ 1. 2.3 建筑面積 本 項(xiàng)目占地 160 畝，其中商鋪占 40 畝，住宅占 120 畝，總建筑面積合計(jì) 40萬(wàn) 平方米 。 1. 3 項(xiàng)目投資 概況 1. 3.1 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng) 方 本項(xiàng)目由 “ XX 公司 ”、 “ XX 公司 ” 、 “ XX 合作社 ” 共同合作 ， 由 “ XX 公司 ”及“ XX 公司 ” 作 為項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 ，負(fù)責(zé) 資金籌集及總體運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目用地方面， XX經(jīng)濟(jì)合作社將其所有的性質(zhì)為集體所有的 160 畝地塊，按照相關(guān)土地政策和 審批手續(xù) ，轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地，再出讓給 開(kāi)發(fā)商 ，將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。項(xiàng)目建成后， 開(kāi)發(fā)商 將總建筑面積的 33%返還蓮塘經(jīng)濟(jì)合作社，作為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 （總建筑面積為 40 萬(wàn)平方米， XX 經(jīng)濟(jì)合作社 13.2 萬(wàn)平方米，可供開(kāi)發(fā)商銷售 26.8 萬(wàn)平方米） 。 XX 建設(shè)集團(tuán)有限公司成立于 2001 年，注冊(cè)資本 5200 萬(wàn)元， 資金、技術(shù)力量雄厚， 擁有房屋建筑工程施工總承包二級(jí)，建筑裝修裝飾工程、建筑幕墻工程專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)，市政公用工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)，鋼結(jié)構(gòu)工程、 地基與基礎(chǔ)工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程、起重設(shè)備安裝工程專業(yè)承包三級(jí)資質(zhì)。 4 XX 置業(yè)有限公司為專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，擁有一批專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售人員， 作為 一家 在國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的政策指引下，不斷成長(zhǎng)壯大的企業(yè)，面向未來(lái)， XX 公司 在做大做強(qiáng)的同時(shí)，更以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 、為佛山人們打造舒適生活環(huán)境 為己任 。 其 傾力 打造的 XX 項(xiàng)目位于佛山市 XX 鎮(zhèn) ， 占地25000 ，建筑面積達(dá) 80000 ， 以“ XX”為形象定位，通過(guò)先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，融合環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化、吉祥文化等元素建立全城優(yōu)越的寓所。 18000 m2新派嶺南 園林，覆蓋 80120 m2 等經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅 。周邊配套 設(shè)施 完善，市場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商業(yè)廣場(chǎng)、星級(jí)酒店、圖書(shū)館、政府機(jī)構(gòu)就在附近，與省名校比鄰而居 。目前該項(xiàng)目 已成功開(kāi)盤并取得 熱烈反響， 為南海西南板快的樓市注入一股清新的氣息。 1. 3.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期 整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃分二期開(kāi)發(fā)，前后跨度約三年時(shí)間，確保資金周轉(zhuǎn)及工程質(zhì)量。 1. 3.3 資金籌措 預(yù)計(jì) 項(xiàng)目總投資為 12.0851 億元，采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式， 開(kāi)發(fā)商 擬 采取自主資金投入 加 擔(dān)保融資的方式進(jìn)行 ，計(jì)劃自籌資金 1 億元，銀行融資 2.5 億元，合計(jì)起步資金為 3.5 億元。 第二章 項(xiàng)目區(qū)域 地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 2.1 佛山 市 禪城區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)走勢(shì)分析 2.1.1 佛山市 禪城區(qū) 2009 年 1-5 月 商品住宅成交情況 圖 8 佛山市 禪城區(qū) 2009 年 1-5 月商品住宅 成交情況 5 從圖表可以看出， 總體上， 09 年以來(lái)佛山土地市場(chǎng)逐月走好， 尤其是禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)， 5 月份更是創(chuàng) 09 年以來(lái)成交新高 ，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面 ，表明 房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走熱，預(yù)計(jì) 下半年 繼續(xù)走好。 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié) 2.2.1 從 宏觀層面上來(lái) 看， 雖然受 2008 年金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)低迷的情況，但進(jìn)入 2009 年以來(lái)，國(guó)家政策不斷利好房地產(chǎn)行業(yè)，各地方政府陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，銀行信貸進(jìn)一步的放松，可以預(yù)計(jì)，未來(lái) 3-5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新一輪的發(fā)展高峰。 2.2.2 零八 年金融危機(jī) 造成佛山當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)稍 有 萎縮， 真正需求也受到抑制， 在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)時(shí) ，國(guó)內(nèi)外 政府 都是 通過(guò) 加大固定資產(chǎn)投資力度及增加貨幣供應(yīng) 量的措施 ，因此，經(jīng)濟(jì)情況一旦好轉(zhuǎn)，必然會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)程度的通貨膨脹 伴隨 ，再配合受壓抑的 住房 需求 集中釋放 ， 佛山 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 將再次火爆。 2.2.3 佛山的城 市交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 正在 火熱推進(jìn)，而今年恰逢珠三角規(guī)劃綱要出臺(tái)，以及國(guó)家 4 千萬(wàn)億基建投資落實(shí)，在 “ 廣佛同城 ” ， “ 珠三角一體化 ” 的驅(qū)動(dòng)下， 佛山經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，地產(chǎn)市場(chǎng)將 長(zhǎng)期看好。 2.2.4 禪城區(qū)作為佛山的政治文化中心，市區(qū)土地資源十分稀缺，人口密集度高，市政府高瞻遠(yuǎn)矚， 及時(shí) 出臺(tái) “三舊”改造 政策 、加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、 6 建設(shè)東平新城區(qū)、繁榮季華商業(yè)圈等措施，不斷的推進(jìn)城市 化 擴(kuò)張，可以 肯定的說(shuō) ，禪城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為佛山“五區(qū)”中 最為走俏的。 第三章 項(xiàng)目投資預(yù)算 3.1 項(xiàng)目 成本 預(yù)算 3.1.1 土地成本預(yù)算 。 圖 2 土地成本 費(fèi)用一覽表 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 備注 (一 ).土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 27200 170 萬(wàn)元 /畝，按 160 畝計(jì)算 (二 ).賣方費(fèi)用 1809 營(yíng)業(yè)稅 1537 按土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 5.65%征收 增值稅 272 按土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 1%征收 (三 ).買方費(fèi)用 9411 契稅 1 816 按土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 3%征收 土地出讓金 10880 按土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 40%征收 （返還）土地出讓金 -2611 返還總額為 6528 萬(wàn)元，其中村委會(huì)得六成 3917 萬(wàn)元 契稅 2 326 按土地出 讓金的 3%征收 (四 ).相關(guān)稅費(fèi) 981 耕地占用稅 85 按 8 元 /平方米 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 683 按 64 元 /平方米 耕地開(kāi)墾費(fèi) 213 按 20 元 /平方米 (五 ).拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 5300 補(bǔ)償村民 3500 分三年補(bǔ)，首期 1500 萬(wàn)元，后兩年 1000萬(wàn) /年，合計(jì) 2000 萬(wàn)元 補(bǔ)償工廠 900 一次性補(bǔ)償 補(bǔ)償油站 900 一次性補(bǔ)償 (六 ).合 計(jì) 44701 (七 ).實(shí)際投入 17501 因土地為蓮塘村委作為投資投入，其轉(zhuǎn)讓費(fèi) 2.72 億元為掛牌交易使用，不用實(shí)際支 付 3.1.2 土建 安裝 費(fèi)用預(yù)算 7 總建筑面積為 40 萬(wàn)平方米，按 2100 元 /平方米 的均價(jià) 計(jì)算，則土建 安裝 費(fèi)用為 8.40 億元 人民幣。 3.1.3 銷售稅費(fèi)及費(fèi)用預(yù)算 圖 3 銷售稅費(fèi)及費(fèi)用預(yù)算 一覽表 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 備注 (一 ). 營(yíng)業(yè)稅 8040 按營(yíng)業(yè)收入的 5%收取 (二 ). 城建稅 563 按 營(yíng)業(yè)稅額的 7%收取 (三 ). 教育費(fèi)附加 241 按 營(yíng)業(yè)稅額的 3%收取 (四 ). 堤圍費(fèi) 241 按 營(yíng)業(yè)稅額的 3%收取 (五 ). 土地增值稅 1608 按營(yíng)業(yè)收入的 1%收取 (六 ). 城鎮(zhèn)土地 使用稅 128 按土地面積 12 元 /平方米算 (七 ). 印花稅 106 建安合同按承包金額（ 8.40 億元）的 0.03%貼花，購(gòu)房合同按購(gòu)銷金額（ 16.08 億元）的 0.05%貼花 (八 ). 銷售費(fèi)用 1200 含廣告、工資、銷售代理費(fèi)等 (九 ). 其他費(fèi)用 500 不可預(yù)見(jiàn)性費(fèi)用 (十 ). 合 計(jì) 12600 3.1.4 項(xiàng)目總投資預(yù)算 圖 4 項(xiàng)目總投資一覽表 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 備注 (一 ). 土地成本 17501 (二 ). 土建安裝成本 84000 (三 ). 銷售費(fèi)用及 稅費(fèi) 12600 (四 ). 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6750 按三年期，貸 2.5 億元， 6%年利率， 3%擔(dān)保費(fèi)用算 (五 ). 合 計(jì) 120851 3.2 銷售收入 預(yù)算 8 按可 供開(kāi)發(fā)商 銷售 的 面積為 26.80 萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)按 6000 元 /平方米測(cè)算，總銷售收入為 16.08 億元 第 四 章 財(cái)務(wù)效益分析 4.1 財(cái)務(wù) 效益分析 圖 5 凈利潤(rùn)分析表 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 備注 銷售 （營(yíng)業(yè)） 收入 160800 26.8 萬(wàn)平方米，均價(jià) 6000 元 /平方米 減： 土地成本 17501 土建安裝成本 84000 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6750 銷售費(fèi)用及稅費(fèi) 12600 毛利潤(rùn) 39949 減： 所得稅 9987 按毛利潤(rùn)的 25% 凈利潤(rùn) 29962 稅后成本利潤(rùn)率 25% 稅后成本利潤(rùn)率 =進(jìn)利潤(rùn) /總投資 *100% 從上表可以看出， 若按均價(jià) 6000 元 /平方米出售， 在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)， 凈 利潤(rùn)額為2.9962 億元，收益較好。 4.2 項(xiàng)目盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的總投資為 12.0851 億元（含：土地成本、土建成本、銷售稅及費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 ）， 在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下 ，銷售均價(jià)為 6000 元 /平方米時(shí) ，盈虧平衡點(diǎn)為銷售率 75%，銷售風(fēng)險(xiǎn)較低。 第 五 章 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)分析 9 5. 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)因素 工程項(xiàng)目的 不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、 售價(jià) 、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 5 2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 5.2.1 成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，由于能源比較緊張，建材、人工價(jià)格漲幅不穩(wěn)定，土建成本存在增加的可能性，因此控制成本尤為重要。另外，現(xiàn)時(shí)銀行貸款利率處于歷史新低，貸款期內(nèi)利率提高的可能性較大，因而應(yīng)控制好開(kāi)發(fā) 周期，縮短貸款期，降低利率風(fēng)險(xiǎn)。 5.2. 2 工期風(fēng)險(xiǎn)：首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到佛山地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，確保工