2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 中國二三線城市 房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 2008 年 3 月 2 目 錄 序言 一、 2007 年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 1、 全球經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展不確定性在增加， 2007 中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)全球矚目 2、 地產(chǎn)行業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁 2.1、行業(yè)綜合景氣全年持續(xù)上升 2.2、行業(yè)投資整體增速穩(wěn)中有升。經(jīng)濟(jì)適用房投資增長最快 2.3、房價(jià)和需求上漲趨勢持續(xù)維持 2.4、一線城市：房價(jià)維持高位、珠三角年底成交量下降 2.5、銷售竣工比說明嚴(yán)重的供給不足問題 2.6、竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積增加，供給基本無實(shí)質(zhì)性變化 2.7、土地供應(yīng)缺乏增長空間 3、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題 3.1、房地產(chǎn)及整個市場存在的問題 3.2、房地產(chǎn)金融存在的問題 4、我國房地產(chǎn)市場競爭格局分析 4.1、我國房地產(chǎn)市場競爭格局的變化 4.2、上市公司大舉拿地對競爭格局的影響 5、外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響 5.1、外資在我國房地產(chǎn)業(yè)的投入情況 5.2、外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的動向分析 二、 2007 年我國消費(fèi)市場分析 1、我國消費(fèi)市場分析 1.1、消費(fèi)不足成為內(nèi)需之痛 1.2、收入增長：勞動力價(jià)格重估與增收政策 3 1.3、居 民預(yù)期收入改善、預(yù)防性儲蓄動機(jī)減弱 1.4、流動性約束減弱、消費(fèi)勢能逐漸釋放 2、消費(fèi)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響 三、 2007 年的國家宏觀調(diào)控政策分析 1、 2007 年調(diào)控政策分析 1.1、具體調(diào)控思路分析 1.2、政策調(diào)控體系分析 2、各調(diào)控手段對地產(chǎn)行業(yè)的影響分析 2.1、行政政策分析 2.2、稅收政策分析 2.3、金融政策分析 四、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析 1、我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)測 2、全面提高住宅品質(zhì) 2.1、提高住宅全壽命周期、全方位的總體質(zhì)量 2.2、全面提高和加強(qiáng)施工技術(shù) 水平 3、切實(shí)重視可持續(xù)發(fā)展 4、 2008 年我國房價(jià)走勢分析預(yù)測 4.1、目前我國二三線城市房價(jià)漲幅已趕超一線城市 4.2、影響 2008 年中國房價(jià)的因素分析 4.3、 2008 年中國房價(jià)走勢預(yù)測 5、我國房地產(chǎn)市場未來競爭趨勢分析 5.1、我國房地產(chǎn)市場的均衡性發(fā)展任重道遠(yuǎn) 5.2、房地產(chǎn)資本競爭時(shí)代的來臨 6、 2008 年我國房地產(chǎn)市場走勢及新政分析 7、我國房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢分析 4 五、我國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析 1、我國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2、我國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 2.1、二三線城市的土地管理 2.2、二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格動態(tài) 2.3、二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 2.4、二三線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控與金融監(jiān)管 3、大型地產(chǎn)商進(jìn)軍二三線城市的模式分析 六、我國二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 1、二三線城市房地產(chǎn)市場需求預(yù)測 2、 二三線城市 將 成 為 今后十年內(nèi)房市風(fēng)向標(biāo) 七、我國二三線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)分析 1、房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià) 1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險(xiǎn)分析 1.2、政策風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 1.3、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 1.4、流動性風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 1.5、行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)評 價(jià) 1.6、操作風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 1.7、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià) 2、二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 八、我國二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析 5 序言 在 2004 年拉開序幕的持續(xù)性調(diào)控壓力下，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了三年的長期壓抑之后，終于在 2007 年報(bào)復(fù)式的出現(xiàn)了房價(jià)瘋狂上漲的局面，在 2007 年的 6、 7 月份，全年房屋價(jià)格飆升到了最頂點(diǎn)，緊隨而來的是政府新一輪密集而強(qiáng)勢調(diào)控打壓，頻繁出臺的各種政策法規(guī)、六次調(diào)整存貸款利率、十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，調(diào)控的密度和頻度前所未有，調(diào)控手段門類齊全，十八般武藝幾乎使了個遍 。 回顧中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，已經(jīng) 經(jīng)歷了 10 余年的商品房開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競爭階段。同時(shí)，自 2003 年起，政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，這令已無城市中心土地可開發(fā)的大城市中的開發(fā)商，不得不告別以往“以小搏大”的投資贏利模式，憑借企業(yè)實(shí)力在城郊土地上拼搶利潤。良好地段土地資源的日益減少以及企業(yè)、產(chǎn)品間的激烈競爭，使很多開發(fā)商開始紛紛從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三線中小城市。 6 一、 2007 年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 1、全球經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展不確定性在增加， 2007 中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)全球矚目 經(jīng)過連續(xù)四年的強(qiáng)勁成長之后， 2007 年世界經(jīng)濟(jì)總體上仍延續(xù)增長態(tài)勢，但不確定性加大，增長步伐將有所放緩。據(jù)國際貨幣基金組織 2007 年 10 月預(yù)測， 2007 年全球經(jīng)濟(jì)增長率為 5.2% ，維持了其在 2007 年 7 月份的預(yù)測，但比 2006 年的實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長率低 0.2 個百分點(diǎn)。其中， 2007 年美國經(jīng)濟(jì)增長率從 2.0%下調(diào)至 1.9% ，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率從 2.6%下調(diào)至 2.5%，日本經(jīng)濟(jì)增長率從 2.6%下調(diào)至2.0% ，分別比 2006 年的實(shí)際經(jīng) 濟(jì)增長率低 1、 0.3 和 0.2 個百分點(diǎn)。 美國房屋市場疲軟是導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個主要因素。2007 年以前美聯(lián)儲持續(xù)加息造成 2007 年美國房屋市場大幅降溫，但僅限于房屋與汽車行業(yè)疲軟，如果 2008 年美國房屋市場進(jìn)一步下滑，將嚴(yán)重波及到其他制造部門和服務(wù)業(yè)，削弱消費(fèi)者支出，導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)增速下降。美國作為世界上最大的經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)走向始終受到全球各方的高度關(guān)注，考慮到當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度關(guān)聯(lián)性，如美國經(jīng)濟(jì)增幅持續(xù)下滑甚至變成衰退，其對外需求必然下降，與美經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的歐盟和東亞經(jīng)濟(jì)體必將首當(dāng)其沖受到 影響。由于“次貸”危機(jī)遠(yuǎn)未結(jié)束，“次貸”危機(jī)留下的后遺癥不排除進(jìn)一步升級乃至演變成金融危機(jī)的可能，全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定、不確定性大大增加。世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)對我國的影響，集中在外需下降而可能導(dǎo)致的出口下降的風(fēng) 7 險(xiǎn)。 2007 年在美國經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的背景下，發(fā)展中國家尤其是中國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，引發(fā)全球關(guān)注。 2007 年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)基本呈現(xiàn)出“高增長、高效益、高通脹”的增長格局。去年前三季度我國實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 166043 億元，同比增長 11.5%，比前年同期加快 0.7 個百分點(diǎn)。其中，一季度增長11.1%，二季度 增長 11.9%，三季度增長 11.5%，這是自 1997 年以來中國經(jīng)濟(jì)增長最快的一個時(shí)期。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18207 億元，增長 4.3%，回落 0.6個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 83478 億元，增長 13.5%，加快 0.2 個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值 64358 億元，增長 11.0%，加快 1.5 個百分點(diǎn)。從 2006 年下半年以來，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的增長速度呈現(xiàn)出加速的發(fā)展趨勢，服務(wù)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，農(nóng)業(yè)增長速度出現(xiàn)較快回落。 與經(jīng)濟(jì)高增長相對應(yīng)的是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較高，外貿(mào)出口、貿(mào)易順差增長強(qiáng)勁，外需對中國經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯。 2007 年 1 10月份，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長較好，規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增長 18.5%，為最近幾年最高增幅。貿(mào)易順差增長依然強(qiáng)勁，外需對中國經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯。 2007年 1 10月份，我國外貿(mào)進(jìn)出口總值 17593.2億美元，比去年同期增長 23.5%，進(jìn)出口規(guī)模接近去年全年水平；其中出口 9858.4 億美元，增長 26.5%；進(jìn)口 7734.8 億美元，增長 19.8%。2007 年 1 10 月貿(mào)易順差為 2123.6 億美元，增長 59。凈出口對于 GDP 的貢獻(xiàn)是非常顯著的。數(shù)據(jù)表明：中國凈出口占 GDP 的比重從 8 2000 年的 2.42上升到了 2006 年的 7.29。去年前三季度，貿(mào)易順差為 1857.7 億美元，占 GDP 的比重是 8.4%（匯率按 7.5 來算）。前三季度，外商直接投資實(shí)際使用金額 472 億美元。 2007 年 9 月末，國家外匯儲備 14336 億美元，同比增長 45.1%。 2007 年的中國經(jīng)濟(jì)高增長已經(jīng)是塵埃落定， GDP 增速顯然快過2006 年，將是連續(xù)第五年保持兩位數(shù)的高增長，多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都刷新了近年甚至歷史紀(jì)錄，政府也一度擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨“高燒過熱”風(fēng)險(xiǎn)。 圖 2： 發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，中國經(jīng)濟(jì)備受矚目 數(shù)據(jù)來源：中信證券研究所 圖 1：全球經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長保持在 4.8% 左右 數(shù)據(jù)來源：中信證券研究所 9 2007 年， 全年經(jīng)濟(jì)最突出的特征就是通脹抬 頭，年內(nèi)通脹逐月上升并在 11 月份創(chuàng)出歷史最高。在此背景下，央行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率。通脹走高也帶高了社會零售消費(fèi)總額的增速。 通脹的溫床是貨幣環(huán)境的寬松。于是巨額貿(mào)易順差下引發(fā)的流動性過剩是今年宏觀經(jīng)的又一顯著特征， M2 仍然保持自 2006 年以來的高速增長水平， M1 逐月攀升。人民幣升值的財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致儲蓄分流至股市時(shí)，貸款持續(xù)走高，一直牽動著決策者神經(jīng)，外貿(mào)順差引起流動性過剩的同時(shí)，還導(dǎo)致人民幣對美元單邊升值。 固定資產(chǎn)投資依然保持高度景氣，在 前 年年底宏觀調(diào)控過于猛烈而導(dǎo)致新開工項(xiàng)目有所下降之后，政府在 去 年 適當(dāng)放寬了投資管制，在 前年年底基數(shù)較低的前提下， 去 年的固定資產(chǎn)投資增長速度快速。尤其進(jìn)入 10 月份以后，投資增長加速上升。 2、地產(chǎn)行業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁 2.1、行業(yè)綜合景氣全年持續(xù)上升 去年 全年 10 月份國房綜合景氣指數(shù) 105.74 ，創(chuàng)下 2004 年下半年以來的新高。其中，銷售價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)最好，為 107.31 ，創(chuàng) 2006 年 8 月以來的新高（圖 4）。 10 月末全國商品房空置指數(shù) 110.7，同比下降 3.9% 。其中，空置商品住宅 5794 萬平米，下降 13.3% 。土地開發(fā)和施工面積維持平穩(wěn)，總體上行業(yè)景氣 得到維持并正持續(xù)上升，盡管在 07 年末 11、 12 月份部分一線城市在宏觀調(diào)控政策的持續(xù)壓力之下，房屋銷售出現(xiàn)萎縮，房屋價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，但全年的增長 依 10 舊很 景氣。 2.2、行業(yè)投資整體增速穩(wěn)中有升，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長最快 2007 年 1 10 月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 31.4%，穩(wěn)中有升，繼續(xù)小幅領(lǐng)先于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速（圖 5）。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 2.16 萬億元，超過 2006 年全年水平，而 去 年前 10 個月商品房銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn) 2.13 萬億元，同比增長 51.5%，超過 前 年全年水平。 從 2007 年 全年銷售情況來看，房屋價(jià)格近年增長速度較快，而圖 4：房產(chǎn)綜合景氣指數(shù)和房屋銷售價(jià)格指數(shù)保持強(qiáng)勢 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 5：固定資產(chǎn)投資增長與房產(chǎn)開發(fā)投資增長 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.0090,000.00100,000.00110,000.000.0000.400.501998199920002001200220032004200520062007固定資產(chǎn)投資（億元） 房產(chǎn)開發(fā)投資（億元）固定資產(chǎn)投資增長率 房產(chǎn)開發(fā)投資增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 11 全年中價(jià)格上漲的加速階段在 9、 10 月份，正是 9、 10 月份的加速上漲引發(fā)年末一系列調(diào)控政策密集出臺。 在中央政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，加強(qiáng)包括增加經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房等在內(nèi)的保障性住房開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)濟(jì)適用房投資增速急劇上升，從高負(fù)增長變?yōu)楦哒鲩L。 對保障性住房的供給增加，是增加對中低收入階層的住房需求，是商品房需求最基礎(chǔ)的一塊，只有最基礎(chǔ)一塊的居住需求得到保證，整個行業(yè)景氣才有望可持續(xù)和得到延長。 目前經(jīng)濟(jì)適用房投資總額 6.18 億元，占住宅 和商品房投資額的比例不到 5，雖然增速很快，但總額較低。行業(yè)銷售和投資對比說明樓市供不應(yīng)求整體趨勢沒有根本改變，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房投資增加因總額相對較低對房價(jià)和需求沖擊不大。 圖 6：房屋銷售價(jià)格增長情況 0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200700.00.25銷售均價(jià)（元/ 平米） 漲幅（% ）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 12 2.3、房價(jià)和需求上漲趨勢繼續(xù)維持 2007 年前 10 個月房價(jià)快速上漲。 2006 年 1 月到 2007 年 4 月全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)基本在 105.5 波動， 5 月后持續(xù)上升， 10 月達(dá)到 109.5 ，接近 04/05 年的高點(diǎn)。房價(jià)快速上漲促進(jìn)了商品房銷售額的快速上漲，前 10 個月銷售額增長超過 50。 06、 07 年的房價(jià)和銷售額上漲將為 2008 年地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 分類看，住宅和商業(yè)用房價(jià)格相對比較穩(wěn)定，辦公樓價(jià)格波動較大。最近一年多以來住宅價(jià)格漲幅加快，辦公樓和商業(yè)用房價(jià)格漲幅圖 7：住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的投資增速 數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 圖 8： 2007 年住宅漲幅加快 數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 13 放慢。因辦公樓和商業(yè)用房投資增速放慢，同時(shí)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣而推動的辦公樓和商業(yè)用房需求將持續(xù)緩慢上漲，所以預(yù)計(jì)辦公樓和商業(yè)用房 價(jià)格有望獲得更好的上漲表現(xiàn)。 住宅房價(jià)因前期漲幅過大，需求量的消化需要時(shí)間， 去年 11 月以來，部分一線城市出現(xiàn)小幅調(diào)整狀況，市場政策關(guān)注和調(diào)控壓力增大。盡管如此，因人口紅利和真實(shí)消費(fèi)需求持續(xù)存在 、經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣及其財(cái)富效應(yīng)， 2008 年房價(jià)下跌的可能性很小，但全國住宅房價(jià)漲幅將有所放緩。 2.4、一線城市：房價(jià)維持高位、珠三角年底成交量下降 上海、北京、深圳和廣州四個一線城市商品房銷售額占全國的1/3 以上， 去 年二季度以來一線城市和二線核心城市房價(jià)和銷售表現(xiàn)非常優(yōu)異， 10 月份開始一二線城市房價(jià)基本維持高位，但因政策調(diào)控、房價(jià)漲幅短期過快等方面原因，銷售上購房者出現(xiàn)程度不一的觀望。前期房價(jià)漲幅過快、投資需求比重較高的深圳和廣州地區(qū)銷售量明顯下降。根據(jù)供求關(guān)系和前期房價(jià)、銷售量漲幅，預(yù)計(jì)北京為首的環(huán)渤海 、上海為首的長三角，武漢、西安、沈陽、天津、福州、蘇州等二線核心城市房價(jià)和銷售量將保持上漲，預(yù)計(jì)深圳、廣州部分城區(qū)、珠海等城市因觀望氣氛而導(dǎo)致的銷售量下降將維持一到兩個季度的時(shí)間。 上海 ： 2007 年 10 月以后每周銷售面積相比高峰時(shí)期下降較少，基本維持在日均 800 套的平均水平，成交價(jià)格有所下滑，從最高時(shí)期的 1 萬多下降到近期的 8000 多，但從實(shí)際成交情況看，房價(jià)并無 14 下跌，上海這種成交價(jià)格下降更有可能是近期成交樓盤檔次高低導(dǎo)致的結(jié)果。 北京 ： 2007 年 10 月后北京一手房住宅繼續(xù)保持每周 3000 萬套以上的銷售旺盛態(tài)勢，成交面積 40 萬平米左右，房價(jià)穩(wěn)中有增。 廣州 ： 2007 年 8 月以后廣州一手住宅房價(jià)整體上維持在 11000元左右，近期也并沒有出現(xiàn)下降。但成交量從最高時(shí)候的 1500 套以上下降到目前的 700 套左右，市場出現(xiàn)了較為明顯的觀望氣氛。 圖 9：上海商品房銷量和價(jià)格年末并沒出現(xiàn)大幅下滑 數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 圖 10：北京四季度住宅銷售量保持強(qiáng)勢 數(shù)據(jù)來源 ：國泰君安證券研究所 15 深圳： 2007 年 9 月開始一手住宅成交量開始下降，從最高時(shí)期的 1000 套、 10 萬平米以上面積下降到目前的 500 套、 4 萬平米，觀望氣氛嚴(yán)重。但一手住宅成交價(jià)維持在 14000 元，基本沒有下跌。 在供不應(yīng)求和投資行為的共同作 用下，深圳 去年 前 9 月住宅銷售均價(jià)達(dá)到 1 萬 3 千萬，其中 9 月單月均價(jià)上漲到 1 萬 7 千元 /平米左右，比一年前翻番。過渡的透支未來購買力使得深圳樓市明顯進(jìn)入縮量觀望階段，不過供應(yīng)不足制約了房價(jià)下跌空間，前 8 個月深圳新開工住宅面積同比下降 8%。深圳房地產(chǎn)市場有望在縮量盤整之后重拾升勢。 圖 11：廣州房價(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，成交量明顯萎縮 數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 圖 12：深圳價(jià)格走勢平穩(wěn)，成交量萎縮 數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究所 16 2.5、銷售竣工比說明嚴(yán)重的供給不足問題 2007 年初開始出現(xiàn)全國性的旺銷局面，“ 5.1”之后進(jìn)一步加劇，雖然在央行 9 月底出臺房貸新政，且房產(chǎn)銷售逐步進(jìn)入銷售淡季， 07年銷售金額和銷售面積遠(yuǎn)超往年平均已成定局。從銷售面積 和竣工面積之比不難看出，旺盛的需求推動了此輪房地產(chǎn)市場的加速上升趨勢。同時(shí)，房價(jià)也呈現(xiàn)全國性加速上漲趨勢， 8 月份價(jià)格環(huán)比漲幅創(chuàng)近年新高。 圖 13：銷售竣工比 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007竣工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 14：地產(chǎn)行業(yè)與滬深 300 指數(shù)漲幅對比 數(shù)據(jù)來源：深圳證券交易所 17 2.6、竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積增長，供給基本面無實(shí)質(zhì)性變化 自 2002 年開始，竣工面積和施工面積的增長速度差距越拉越大，經(jīng)濟(jì)的高速增長帶動投資增長的同時(shí)，住房需求增長持續(xù)旺盛。 2.7、土地供應(yīng)缺乏增長空間 我國耕地面積從 1996 年的 19.51億畝減少到 2006 年底 18.27 億畝，過去 10 年年均減少 1240 萬畝。 2010 年耕地保護(hù)的控制性目標(biāo)為 18 億畝，意味著 07-10年每年最多減少 675 萬畝。 耕地保護(hù)的緊迫形勢預(yù)示著土地供應(yīng)量缺乏增長空間，且成本將越來越高。 圖 15：竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上施工面積的增長 0.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007施工面積（萬平米） 竣工面積（萬平米）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 圖 16：全國土地購置面積增速 數(shù)據(jù)來源：興業(yè)證券 研究所 18 3、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題 3.1、房地產(chǎn)業(yè)及整個市場存在的問題 近年來，房地產(chǎn)投資保持高速增長。 2006 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 19382 億元，比上年增長 21.8%，增幅提高 2.0 個百分點(diǎn)，占全社會固定資產(chǎn)投資的 17.6%，銀行貸款、外資及其他資金對房地產(chǎn)投資保持快速增長，社會資金投向房地產(chǎn)的勢頭沒有減弱跡象，社會游動資金繼續(xù)向房地產(chǎn) 業(yè)聚集。人民幣持續(xù)呈現(xiàn)升值態(tài)勢、國家外匯儲備增加也強(qiáng)化了升值趨勢，客觀上對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生刺激作用。長期看，隨著人民生活水平、生活品質(zhì)提高和城市化進(jìn)程推進(jìn)，房地產(chǎn)市場需求將不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。 在保持快速發(fā)展、總體向好的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也存在一定問題，主要是 有以下四點(diǎn) ： 一是 單純的房地產(chǎn)業(yè)市場化難以解決中低收入群體的住房問題。實(shí)行住房制度改革以來 ,住房不再實(shí)物分配 ,向住房商品化、分配貨幣化、供應(yīng)社會化的方向不斷邁進(jìn)，住房市場化成為解決居住問題的主要途徑。但市場不是萬能 的，而且 “ 嫌貧愛富 ” ，如果采取單純市場化的方式發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，勢必將相當(dāng)一部分中低收入群體排除于供給范圍之外，從而造成嚴(yán)重的社會問題。 二是 多元化的房地產(chǎn)市場需求刺激房價(jià)不斷上漲。市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由價(jià)值規(guī)律和市場供需關(guān)系共同決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動需求和往來人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。社 19 會與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大 批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場的需求。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力相對有限和土地資源相對稀缺的制約，房地產(chǎn)市場有效供給在總量、結(jié)構(gòu)等方面尚難以充分滿足旺盛的多元化需求，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。 三是 土地管理制度影響土地供給。目前通過招 、 拍 、 掛出讓土地使用權(quán)的方式，引入了市場競爭機(jī)制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應(yīng)該肯定。但是在現(xiàn)行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府為增加財(cái)政收入、彌補(bǔ)城市建設(shè)與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價(jià)格供給有限的土地，而房地產(chǎn)商則趨向于建造大戶型、高價(jià)位商品房 ，獲取更多的利潤，這又刺激了土地的進(jìn)一步升值，導(dǎo)致城市土地價(jià)格和商品住宅價(jià)格一路攀升。 四是 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影響房地產(chǎn)市場供給。一方面，與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房需求大，但由于開發(fā)利潤低而供給量??；另一方面，房地產(chǎn)商為了追求高利潤，大都將產(chǎn)品供給對象集中于較高收入群體。同時(shí)，由于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給的市場補(bǔ)充機(jī)制不足，商品房與二手房市場沒有形成互動，房屋租賃市場沒有盤活，也加劇了住房供給結(jié)構(gòu)的不合理。 3.2、房地產(chǎn)金融存在的問題 近年來，雖然我國房地產(chǎn)投資額年平均增長率達(dá)到 以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出的速度增長，但中國人民銀行 20 研究局課題組調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)金融仍存在四大問題： 一是房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。據(jù)估算，左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。 二是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。由于各地城市開發(fā)和改造的盤子都很大，土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。同時(shí)，土地儲備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價(jià)格的因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動頻繁。這些無不增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱含風(fēng)險(xiǎn)。 三是個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到 0.，住房 公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為 0.，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為年到年，而我國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近年才開始發(fā)展起來的。同時(shí)，我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。 21 四是商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種 “ 優(yōu)良資產(chǎn) ” 大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。 4、我國房地產(chǎn)市場競爭格局分析 4.1、我國房地產(chǎn)市場競爭格局的變化 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策無疑會加快市場的 “ 洗牌 ” 進(jìn)程。在新的市場政策下，房地產(chǎn)市場的競爭格局呈現(xiàn) 出了 以下幾個特征： .部分中小企業(yè)被淘汰出局，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少。本次從各個方面對房地產(chǎn)市場所采取的調(diào)控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業(yè)，特別是中小企業(yè)淘汰出局。從調(diào)控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業(yè)的比例可能不低于三分之一。 .市場集中度越來越高。隨著部分中小企業(yè)被淘汰出局，加上消費(fèi)者越來越傾向購買品牌開發(fā)商的物業(yè)，房地產(chǎn)市場小、散、 亂的局面將逐步改變，品牌企業(yè)的市場份額將逐步提高。 .行業(yè)利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業(yè)將更多的追求企業(yè)的整體效益和可持續(xù)發(fā)展，追求企業(yè)的市場份額和行業(yè)地位，而不是像從事單項(xiàng)目開發(fā)的小企業(yè)一樣過多地追求某個項(xiàng)目的利潤率。宏觀調(diào)控政策的后續(xù)效應(yīng)和房地產(chǎn)市場競爭的激烈，使得行業(yè)的利潤率下降。但是，房地產(chǎn)業(yè)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性仍使得行業(yè)利潤率高于社會平均利潤率。 總之，房地產(chǎn)市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業(yè)要 想 22 在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。 4.2、上市公司大舉拿地 對競爭格局的影響 受二三線城市房價(jià)上漲預(yù)期影響，萬科、保利、北辰等地產(chǎn)上市公司近期爭相亮出買地大手筆 地產(chǎn)上市公司近期 “ 圈地 ” 大手筆 地產(chǎn)公司 圈地時(shí)間 地點(diǎn) 建筑面積（平方米） 總價(jià)（億元） 估算樓面價(jià)（元 /平方米） 雅戈?duì)?7 月 9 日 杭州 9.4 萬（總出讓面積） 14.76 1.57 萬 萬科 7 月 16 日 東莞 147.6 萬 26.8 1.52 萬 北辰、城開 7 月 24 日 長沙 380 萬 9.2 3500 保利 7 月 25 日 杭州 29 萬（總出讓面積） 22.8 7862 萬科 7 月 26 日 南京 近 60 萬 17.85 3278 首創(chuàng)置業(yè) 6 月 28 日 沈陽 51 萬 7.7 1509 金地集團(tuán) 6 月 28 日 沈陽 72.58 萬 19.44 2627 招商地產(chǎn) 7 月 26 日 蘇州 18.36 萬 10.1 5501 棲霞建設(shè) 7 月 27 日 無錫 109 萬 17.3 1587 金融街 5 月 重慶 近 20 萬 1.23 615 2007 年 7 月 26 日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以 17.85 億元在南京購入牛首山地塊。 17.85 億元的競拍價(jià)格高出底價(jià)約 12.03 億元，并創(chuàng)下3278 元 /平方米的南京樓面地價(jià)紀(jì)錄。據(jù)了解，這 塊在南京業(yè)內(nèi)被稱為 “ 江寧地王 ” 的牛首山地塊，規(guī)劃為純住宅用地，總建筑面積近60 萬平方米，出讓面積為 272298.4 平米（約 400 畝）。該地塊周邊的樓盤價(jià)格在 5000 元 /平方米左右。 同樣對圈地?zé)崆楦邼q的還有保利地產(chǎn)。 7 月 25 日，保利董事長親自掛帥，以 22.8 億元的價(jià)格將杭州下沙沿江地段的 35 號 “ 航母 23 級 ” 地塊攬入懷中。該地塊由 4 塊地組成，宅地和商業(yè)金融業(yè)用地各占兩塊?？偝鲎屆娣e達(dá) 434.5 畝，其中宅地面積為 348.8 畝，商業(yè)金融業(yè)用地面積為 85.7 畝。保利的拿地價(jià)格，比下沙區(qū)今年 2 月份出讓土地時(shí)翻 了一倍。而在進(jìn)軍杭州以前，保利近期還在長春等地 “ 搜羅 ” 地塊，涉資總額近 58億元人民幣。 此外， 7 月 24 日，北辰和城開聯(lián)合體也在華中城市長沙力挫勁敵金融街，以 92 億元拿下湖南長沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌 “ 中國第一高價(jià) ” 。該地塊出讓面積為 785198.96 平方米，其中住宅用途面積 632808.71 平方米。粗略算下來，其樓面價(jià)為 3500元 /平米，基本上和長沙目前的平均房價(jià)持平了。 北京萬年長興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶，則將地產(chǎn)上市公司頻繁在二三線城市拿地看做是一線城市的 “ 推力 ” 和二三 線城市的“ 拉力 ” 共同作用的結(jié)果。他說，現(xiàn)在北京、上海、深圳等一線大城市，對土地的限制越來越緊，土地資源稀缺，拿地成本加大。同時(shí)，開發(fā)商在這些城市獲取土地的不可控因素越來越多，尤其是北京，上半年出讓的住宅用地幾乎全部為招標(biāo)的方式出讓，這讓上市公司的資金優(yōu)勢無法發(fā)揮，不得已把目光投向二、三線城市。 黃璽慶指出，土地儲備的增加對上市公司的業(yè)績來說有著很大的利好作用?？匆豢吹禺a(chǎn)上市公司近段時(shí)間的公告就不難發(fā)現(xiàn)，或發(fā)債或增發(fā)，而土地儲備無疑是上市地產(chǎn)公司融資最大的籌碼。 事實(shí)上，這些上市公司在二三 線城市瘋狂圈地的同時(shí)，也沒有放棄在北京、深圳等一線城市圈地。今年上半年公開出讓的地塊中，保 24 利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、金融街控股等地產(chǎn)上市公司的身影就頻頻出現(xiàn)。 而上市公司在二三線城市的大舉拿地必將對今后的房地產(chǎn)市場造成必然的影響，也將會加快競爭格局的調(diào)整和改變。 5、外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響 5.1、外資在我國房地產(chǎn)業(yè)的投入情況 我國對外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的限制逐漸“擴(kuò)大化”，而與此同時(shí)，以海外投資基金為代表的國外資本，正通過增資、入股、收購等“曲線”方式，加快進(jìn)入二線城市房地產(chǎn)市場的步伐。 業(yè)內(nèi) 專家指出，新版外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄使外資直接進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)變得日益困難，但是，在二線城市，海外投資基金以PE 的方式涉足房地產(chǎn)開發(fā)，并沒有面臨太高的門檻；與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)合作，“注資 圈地 開發(fā) 做強(qiáng) 上市”，成為了他們獲得高回報(bào)的有效“路線圖”。 戴德梁行一位分析師表示，目前他們接到很多國際客戶的查詢，絕大多數(shù)都是有關(guān)投資內(nèi)地二線城市的機(jī)會，其中有投資基金更要求將全國 20 至 30 個二線城市進(jìn)行比較，向他們推薦最具投資價(jià)值的城市。顯然，在繼追捧中心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目之后，嗅覺敏銳的海外基金已經(jīng)把 觸角伸向了內(nèi)地的二線城市。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年 1 至 10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為 28864 億元，增長 40.2%。其中，國內(nèi)貸款為 5611 億元，增長 30.1%；利用外資 483 億元，增長 67.6%；企業(yè)自籌資金 9317 億元，增長 38.0%；外資增長速度明顯高于內(nèi)資。外資投資房地產(chǎn)雖然 25 仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量資金已逐步向二線城市轉(zhuǎn)移。以蘇州為例，去年前三季度，該市房地產(chǎn)開發(fā)資金中，國內(nèi)貸款同比增長 87.2%，自籌資金同比增長 73.9%，而利用外資則同比增長 3.3倍。 戴德梁行一份研究報(bào) 告指出，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武漢等二線城市。而另一家國際物業(yè)顧問仲量聯(lián)行發(fā)表的報(bào)告也顯示，很多二線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤能夠達(dá)到 30%，而一線城市的預(yù)期利潤率則在 10% 20%之間。 業(yè)內(nèi)專家指出，二線城市相對高的利潤主要有兩方面原因，一方面是城市化進(jìn)程的加快，二三線城市的住房需求不斷增加；另外一面是二三線城市的勞動力充裕、管理成本低、土地低廉，開發(fā)商的綜合成本可以大大降低，預(yù)期回報(bào)率就會大幅提高。此外，多數(shù)二線城市有招商引資的沖動，因此對外資進(jìn)入的門檻也相對較低。 5.2、外資進(jìn) 入我國房地產(chǎn)市場的動向分析 活躍于二線城市的外資中，私募股權(quán)投資基金格外顯眼。他們與國內(nèi)房企合作，一方面使得這些企業(yè)在宏觀調(diào)控下獲得“渴求已久”的資金，另一方面，也是通過順暢的退出機(jī)制，使自己獲得高額利潤。 有消息稱，河南的地產(chǎn)商鑫苑 (中國 )置業(yè)有限公司已向美國有關(guān)方面提交申請，擬通過首次公開發(fā)行美國存托股份 (ADS)籌集總額最高達(dá) 2.995 億美元的資金。他們背后是兩家美國私募性質(zhì)的股權(quán)投資基金。 前年 8 月，美國的 EI中國和藍(lán)山中國聯(lián)手向鑫苑注資 2500 萬美 26 元， 4 個月后，他們追加投資 5000 萬美 元。與此同時(shí)，鑫苑置業(yè)開始向國內(nèi)一些二三線城市快速擴(kuò)張。在短短一年多時(shí)間，先后在鄭州、成都、濟(jì)南、合肥多個城市斥資近 30 億元圈地，現(xiàn)在全國的在建項(xiàng)目共 14 個，可建面積 260 萬平方米。 像鑫苑置業(yè)一樣，被海外投資基金相中的二三線房企不在少數(shù)。自去年年初起，成都本土房企“雙雄”置信實(shí)業(yè)和藍(lán)光地產(chǎn)均與基匯資本 (GatewayCapital)有過接觸。置信實(shí)業(yè)新聞發(fā)言人承認(rèn)，他們確實(shí)在積極尋求與海外資本商談合作。 大約一年半前，置信實(shí)業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開發(fā)公司，共同拓展四川市場，新公司先 后拿下總占地約 1500 畝的數(shù)個開發(fā)項(xiàng)目。 據(jù) 一位地產(chǎn)分析師 分析 ，目前是海外私募基金地產(chǎn)投資的第三次浪潮，第一次浪潮是購買中心城市的中心物業(yè)，第二次浪潮購買中心城市邊緣的物業(yè)，“而第三次浪潮，則是在限外條件下，把錢投向二三線城市的開發(fā)商?！?27 二、 2007 年我國消費(fèi)市場分析 1、我國消費(fèi)市場分析 不可否認(rèn)，改革開放以來，居民的生活質(zhì)量和消費(fèi)水平發(fā)生了翻天覆地的變化，但是我們的消費(fèi)比重?zé)o論與發(fā)達(dá)國家相比，還是與本國的投資相比，都相對較小。所以，未來中國的消費(fèi)能否長期持續(xù)的增長，將直接影響投資拉動經(jīng)濟(jì) 的增長模式被消費(fèi)、投資共同拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式所替代。 1.1、消費(fèi)不足成為內(nèi)需之痛 不管商場里多么的人頭攢動，不管促銷喇叭吼得多么的震耳欲聾，但中國整體上仍然面臨消費(fèi)不足的困擾。首先，居民消費(fèi)占 GDP 的比重逐年下降，從改革開放之初的 50% 降至 2006 年的 36%； 2000 年之后的降幅尤為顯著。其次，零售增長長期慢于固定資產(chǎn)投資（ FAI）， 2000 年之后這一趨勢還有所加強(qiáng)。 在支出法 GDP 中，當(dāng)前我國家庭消費(fèi)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家。美圖 17：居民消費(fèi)占 GDP 的比重逐年下降 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒 28 國的家庭消費(fèi)比占 GDP 的 70%，我國只有 36.2%， 同為發(fā)展中國家的印度的家庭消費(fèi)占比也高達(dá) 56.7%。 如果將經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡單化為三個階段：初始階段 起飛階段 成熟階段。那么中國目前處于起飛階段向成熟階段緩慢過渡的過程，投資率會穩(wěn)中趨降，消費(fèi)會穩(wěn)中趨升。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初始階段，