深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 1 大亞灣區(qū)石化大道 地塊 投資 可行性 分析報告 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 惠州市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)顧問有限公司 2010 年 4 月 6 日 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 2 第一部分： 2009 年 惠州市整體 房地產(chǎn)市場 觀察 一、 一級市場 惠州市 09 年土地市場總共成交 98 宗商業(yè)及居住用地，成交面積 3959086 平米，較 08年同比增加 43.6%，成交總金額為 310356 萬元，與去年同期比下降 15.3%，成交單價為 784元 /平米，與去年同期比下降 41%。 時間 成交面積（） 成 交金額（萬元） 成交單價（元 /） 2007 年 4052300 691700 1246 2008 年 2757847 366489 1329 2009 年 3959086 310356 784 數(shù)據(jù)來源： 合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺、 國土資源局 從 09 年個季度成交量分析， 惠州 市 商住用地土地成交面積第二季度 98.6 萬平米最低，第三季度明顯回升，成交面積達 274.24 萬平米，成為三季度來最高。第三季度主要是惠陽成交地塊宗數(shù)及成交面積達 463541 平米 ,第四季度稍有回落。 數(shù)據(jù)來源： 合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺、 國土資源局 惠州各片區(qū)土地成交量以惠陽 ,大亞灣為主 ，惠陽成交面積占總量的 47%，大亞灣成交面積達 30%，其次是東江新城，河南岸及江北片區(qū)；惠陽成交地塊集中惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及秋長片區(qū)。 050100150200250萬平方米一季度 二季度 三季度 四季度惠州市土地成交面積季度走勢分析成交面積深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 3 數(shù)據(jù)來源： 合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺、 國土資源局 土地供應(yīng)面積達 646 萬平米，其中博羅供應(yīng) 179 萬平米占首位，其次是惠陽供應(yīng) 177萬平米，惠陽地塊主要集中在惠陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及秋長 ,土湖片區(qū)地塊，惠城片區(qū)供應(yīng) 98萬平米主要集中江北，河南岸及東平水口片區(qū)。 數(shù)據(jù)來源： 合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺、 國土資源局 綜述： 伴隨著 2009 年房地產(chǎn)市場的全面回暖，惠州一級市場土 地交易的形勢喜人，全年 總共成交 98 宗商業(yè)及居住用地， 累計 成交面積 近 400 萬 平米，較 2008 年同比增加 了43.6%。同時從土地成交面積在各區(qū)域的分布來看，惠陽、大亞灣區(qū)域成為主流，因此，惠陽大亞灣區(qū)域必然成為未來惠州房地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點區(qū)域。 020406080100120140160萬平方米江北 麥地河南岸 南壇下埔 東平水口馬安 東江新城 陳江仲愷 惠陽 大亞灣惠州市土地成交面積片區(qū)分析成交面積020406080100120140160180萬平方米惠城區(qū) 惠陽 大亞灣 惠東 龍門 博羅惠州市土地成交面積片區(qū)分析土地成交面積深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 4 二級市場 惠州 市商品房 銷售面積 在 2001 年后逐年穩(wěn)步上升，至 08 年回落后， 09 年惠州市全年銷售面積劇增，為 543.81 萬平 方 米，與去年相比 上升了 83.8%。 數(shù)據(jù)來源： 合縱聯(lián)行 數(shù)據(jù)平臺 商品房銷售額在 2007 年高峰 2008 年回落后， 09 年再創(chuàng)新高， 惠州市全年 銷售 金額為232.01 億元，較 08 年成倍增長，增長幅度為 90.3%。 數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行 數(shù)據(jù)平臺 09 年惠州商品房累計銷售均價為 4266 元 /平米，與去年相比增長了 3.5%，增長速度 較去年 明顯加快。 惠州歷年商品房銷售面積4 8 . 4 4 5 . 55 6 . 48 6 . 11 0 1 . 11 4 9 . 42 5 4 . 73 8 3 . 22 9 5 . 95 4 3 . 8 15 2 . 7 %8 3 . 8 %5 0 . 5 %7 0 . 5 %4 7 . 8 %1 7 . 4 %- 6 . 0 %2 4 . 0 %- 2 2 . 8 %01002003004005006002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年萬平米- 0 . 4- 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 81%商品房銷售面積( 萬平米) 商品房銷售面積同比增長率惠州歷年商品房銷售額8 . 1 7 . 91 3 . 21 6 . 72 2 . 9387 5 . 81 5 3 . 31 2 1 . 92 3 2 . 0 10501001502002502000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年億元 銷售額（億）深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 5 數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行 數(shù)據(jù)平臺 惠州市 2009 年 商品房銷售總量為 527 萬平方米，全年批售量為 296 萬平方米，年末商品房 剩余可售量 僅 為 90 萬平米，今年消化存量 231 萬平米，消化率為 71.9%，意味著 09 年市場走量速度劇增 ,2010 新開年市場存量不足。按今年的銷售速度一年銷 售 527 萬平米，現(xiàn)存量 90 萬平米 以及 2010 年前期預(yù)計 200 萬平方米預(yù)推售量， 僅需一季度時間便能消化完 ,市場前景可觀。 數(shù)據(jù)來源：合縱聯(lián)行 數(shù)據(jù)平臺 綜述： 惠州房地產(chǎn)市場近幾年來發(fā)展迅猛，從 2007 年以后，惠州商品房 消化量 已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站住 300 萬 的年度消化面積總量，在 2009 年，更是達到了 543 萬的消化量，較 2008年增長幅度超過 90%，商品房成交價格也是逐年穩(wěn)步攀升。 惠州市歷年商品房銷售均價1676173323491939226341214266254229764001- 1 7 . 5 %1 6 . 7 %3 . 0 %3 5 . 5 %3 . 4 %1 2 . 3 %1 7 . 1 %3 4 . 4 %3 . 5 %0500100015002000250030003500400045002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年元/平方米- 0 . 3- 0 . 2- 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 4%商品房銷售均價( 元/ 平米) 商品房銷售均價同比增長率惠州市 09 年市場存量表0100200300400批售面積（萬） 銷售面積（萬） 存量（萬）銷售面積（萬） 2 3 . 2 2 3 5 . 7 9 3 9 . 3 8 3 4 . 5 3 6 6 . 2 7 5 4 . 1 7 4 1 . 3 9 5 4 . 6 4 4 0 . 2 3 5 3 . 9 1 8 3 . 8批售面積（萬） 2 8 . 1 3 . 2 3 7 . 9 6 3 . 3 2 5 . 4 6 . 4 2 4 . 9 2 8 . 5 2 6 . 5 1 2 . 3 2 5 . 6 1 3 . 7存量（萬） 3 3 0 . 0 8 3 3 2 . 1 9 3 5 6 . 1 1 3 4 6 . 9 8 2 8 7 . 1 1 2 5 7 . 8 4 2 4 4 . 9 5 2 1 6 . 8 1 1 8 8 . 8 8 1 6 0 . 5 7 9 0 . 4 71 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 6 第二部分： 2009 年 惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查 惠陽區(qū)域 惠陽區(qū)商品房銷售均價繼 05 年后連續(xù)四年上漲， 09 年突破 4000 元 /平米 ； 09 年惠陽區(qū)商品房均價為 4094 元 /平米，環(huán)比上漲 4%，全年銷售面積為 98.82 萬平方米，環(huán)比漲幅為149.8%，惠陽區(qū)商品房市場全年表現(xiàn)為量價齊升，銷售量上漲幅度巨大。 數(shù)據(jù)來源：惠州房 地 產(chǎn)協(xié)會 惠陽區(qū)商品房均價全年走勢平穩(wěn)，除 3 月份價格有所回落外，各月份銷售均價均在 4000元 /平米以上；惠陽區(qū)商品房銷售面積全年波動較大， 6 月、 7 月、 9 月、 11 月、 12 月銷售面積均在 10 萬平方米以上，其中 12 月銷售面積達 37.03 萬平方米。 數(shù)據(jù)來源：惠州房 地 產(chǎn)協(xié)會 惠陽區(qū)歷年商品房銷售面積均價走勢0 . 8 36 . 2 91 4 . 6 64 . 8 64 9 . 5 49 6 . 33 9 . 5 59 8 . 8 2237614082641355839402452272240940204060801001202002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年萬平方米050010001500200025003000350040004500元 / 平方米銷售面積（萬平方米） 商品房銷售均價( 元/ 平米)惠陽區(qū) 09 年商品房銷售面積均價走勢圖1 . 7 23 . 23 . 5 54 . 91 5 . 2 81 0 . 9 64 . 3 31 1 . 13 . 3 11 3 . 4 42 7 . 0 3457141234271370640944239410143114294413842160510152025301-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬平方米0500100015002000250030003500400045005000元 / 平方米銷售面積（萬平方米） 銷售均價（元/ 平方米）深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 7 大亞灣區(qū) 域 大亞灣區(qū) 歷年商品房銷售均價波動較大，整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢；商品房銷售面積 09 年大幅增長，全年銷售面積為 92.02 萬平方米，同比增幅為 240%。 數(shù)據(jù)來源：惠州房 地 產(chǎn)協(xié)會 大亞灣區(qū) 09 年銷售均價走勢平穩(wěn)略有上升，上半年銷售均價逐月走高，下半年平穩(wěn)波動；全年銷售面積波動較大， 6 月、 8 月、 9 月、 12 月的銷售面積均在 10 萬平方米以上，其中 12 月份銷售面積達 20.71 萬平方米。 數(shù)據(jù)來源：惠州房 地 產(chǎn)協(xié)會 綜述： 惠陽大亞灣區(qū)域 2009 年商品房成交面積合計達到 200 萬左右，占比整個惠州市市場成交總量 的 34%，成為惠州房地產(chǎn)市場的重要補充力量。特別是大亞灣區(qū)域， 2009年的商品房 銷售面積 較 2008 年呈倍數(shù)級增長，潛力巨大。 大亞灣區(qū)歷年商品房銷售面積均價走勢0 . 9 64 . 1 10 . 1 11 9 . 8 92 . 6 53 6 . 6 52 7 . 0 79 2 . 0 23943357039773014208018672402175401020304050607080901002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年萬平方米050010001500200025003000350040004500元 / 平方米銷售面積（萬平方米） 商品房銷售均價( 元/ 平米)大亞灣區(qū) 09 年商品房銷售面積均價走勢5 . 6 71 . 7 8 1 . 7 84 . 8 41 1 . 7 66 . 8 71 0 . 7 81 2 . 1 46 . 5 59 . 1 42 0 . 7 13943401239223995402939623572334539473304333005101520251-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬平方米050010001500200025003000350040004500元 / 平方米銷售面積（萬平方米） 銷售均價（元/ 平方米）深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 8 第三 部分： 大亞灣片區(qū)簡析 片區(qū)概況 1、地理位置 大亞灣片區(qū)地處惠州市東南，在惠東縣、惠陽區(qū)和深圳市之間，與香港隔海相望，地理優(yōu)勢明顯。 地理位置 它東臨南海，西靠惠州，南與深圳接壤，北連稔平半島，與香港隔海相望，從水路至香港 僅 為 47 海里。 基本概況 惠州大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）于 1993 年 5 月經(jīng)國務(wù)院批準成立，面積為 9.98平方公里， 2006 年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準擴大到 23.6 平方公里。 轄陸地面積 265 平方公里，海域面積 1300 平方公里。現(xiàn)有人口約 12.2 萬人，其中常住人口 7.2 萬人，流動人口約 5 萬人。跨國公司眼中的開發(fā)區(qū)綜合吸引力 20 強名列第四，廣東第一。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 9 2、片區(qū)交通 大亞灣通往深圳方便，有南坪快速、深汕高速沿海高速及深惠城際線，沿海高速年底通車后，大亞灣至深圳蓮塘車程縮少至 30 分鐘 。 交通 深圳可以通過南坪快速、深汕高速、及規(guī)劃中的沿海高速、地鐵三號線到達。 沿海高速東起羅湖蓮塘，西至龍崗區(qū)，東部沿海高速公路亦 是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。沿東部沿海高速公路，大亞灣至深圳蓮塘車程縮至 30 分鐘， 2009 年年底完成通車。 3、 片區(qū)規(guī)劃 大亞灣總體規(guī)劃為“五區(qū)一岸線”： “五區(qū)” 為石油化學產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”為起于小桂灣止于小徑灣 。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 10 “五區(qū)一岸線” 整個片區(qū)分為西區(qū)、中心區(qū)、東區(qū)、港區(qū)、旅游區(qū)，其中中心區(qū)又分為北片、南片、中片。 東區(qū)為石油化學產(chǎn)業(yè)區(qū)，西區(qū)為電子產(chǎn)業(yè)及汽車產(chǎn)業(yè)。港區(qū)為物流行 業(yè)，中心區(qū)以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向。旅游區(qū)則以發(fā)展旅游業(yè)為主。沿海岸線分為生活岸線和生產(chǎn)岸線。規(guī)劃應(yīng)與惠東及深圳岸線進行相應(yīng)的銜接。 4、 片區(qū)定位 大亞灣未來將建設(shè)成為以石化產(chǎn)業(yè)為主導，電子信息和汽車工業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)，將成為大工業(yè)與濱海旅游并重、經(jīng)濟繁榮與環(huán)境優(yōu)美、人與自然和諧發(fā)展的“石化新城，綠色港灣” 。 2 片區(qū)房地產(chǎn)市場 大亞灣目前的房地產(chǎn)主要分布在中心區(qū)北片和南片及西區(qū)，中部是典型的住宅區(qū)，中心區(qū)南面和東區(qū)、港區(qū)及旅游區(qū)均未開發(fā)，旅游區(qū)可以打 造成大梅沙式的別墅勝地，港區(qū)可以開發(fā)些住宅區(qū)，類似鹽田港 。 大亞灣目前在售樓盤以兩房為主，一房、三房都較多，偏向中小戶型?？梢钥闯錾钲诳蛻魹橹?，目的偏向投資及過渡性，銷售較好。均價在 4000-5000 元 /平米 之間為主。 大亞灣西區(qū) 2010 年供應(yīng)量 約 為 1040000 平米，中心區(qū)供應(yīng)量 約 為 1740000 平米，供應(yīng)量旺盛，因此將會吸引大量的置業(yè)投資人群前來 ，將會帶動 區(qū) 域的持 續(xù)發(fā)展 。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 11 西區(qū) 西區(qū)以電子信息產(chǎn)業(yè)帶及汽車為主要產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟潛力明顯，已經(jīng)開發(fā)項目較多 。多為高層、小高層。西區(qū)以高層、小高層為主，規(guī)劃差 。 中心區(qū) 是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。開發(fā)項目多，多為大 型項目。南區(qū)待開發(fā)，計劃打造成惠州名片，旅游勝地，中心區(qū)配套好。 3 片區(qū)小結(jié) 大亞灣景觀資源好，地理位置優(yōu)越、交通便捷，將成為大工業(yè)與濱海旅游并重、經(jīng)濟繁榮與環(huán)境優(yōu)美、人與自然和諧發(fā)展的“石化新城，綠色港灣”，房地產(chǎn)供應(yīng)量大，性價比高，然而地產(chǎn)發(fā)展剛剛起步，有極大的升值潛力 。 占據(jù)著天時地利與人和，卻擁有性價比高的優(yōu)勢，因此 承接深圳、香港投資客戶的需 求，成為投資的熱點； 承接深圳被高房價擠出的中低支付能力的年輕階層購房的熱點區(qū)域； 承接深圳養(yǎng)老客戶的置業(yè)需求； 滿足大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展新增的外來人口的置業(yè)需求； 滿足大亞灣及周邊原住民更新改善置業(yè)的需求。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 12 第 三 部分： 本 地塊周邊商品房市場深入調(diào)研 代表案例一： 珠江東岸 地理位置 大亞灣深汕高速惠陽淡水出口處，惠深沿海高速大亞灣出口處 基本資料 開發(fā)商 /投資商 深圳市珠江投資發(fā)展有限公司 策劃代理 中原地產(chǎn) 物業(yè)管理 廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司 整合 推廣 金馬盟廣告 占地面積 613228 平方米 裝修標準 精裝修 總建筑面積 1058679 平方米 容積率 0.55 建筑規(guī)模與類型 一期占地 23 萬平方米，容積率 0.55，共有 429 套，所有單位均為別墅，戶戶設(shè)計有 SPA 房，配有 1 萬平方米的會所。二期占地 15 萬平米 ,容積率 2.8,綠化率30%,共有住戶 400 多戶 ,產(chǎn)品包括 300 多套 257、 265 平米聯(lián)排別墅及 100 套 336、356 平米雙拼別墅 總戶數(shù) 1000 余戶 均價 聯(lián)排別墅： 8000 元 /平方米 雙拼別墅： 11000 元 /平方米 車位 1:1 比例 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 13 代表案例二： 德州城 地理位置 大亞灣西三大道和西 A 大道交匯處 基本資料 開發(fā)商 /投資商 惠州大亞灣德洲投資有限公司 策劃代理 世聯(lián)地產(chǎn) 物業(yè)管理 戴德梁行 整合推廣 占地面積 186422 平方米 裝修標準 毛坯 總建筑面積 630000 平方米 容積率 2.8 建筑規(guī)模與類型 意大利風情小鎮(zhèn)。項目容積率為 2.8，集住宅、配套商業(yè)、公寓、辦公、酒店、教育設(shè)施等于 一體，共分 6 期開發(fā)。第一、二期：米蘭春天，第三、四期：羅馬印象 。 第五、六期：待定 （初步意向為別墅） 總戶數(shù) 5050 戶 均價 4500 元 /平方米 車位 3137 個 最近動態(tài) 德洲城二期在售的有 7、 8、 9、 10、 11 棟，戶型面積為 60 150 平方米的二房至五房單位，現(xiàn)售折后均價 4500 元 /平方米，根據(jù)戶型和樓層不同有所變動。目前三期和四期已經(jīng)動工，今年將會推出，時間待定 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 14 代表案例三： 仁和 WE 城 地理位置 大亞灣淡澳大道西區(qū)一中旁 基本資料 開發(fā)商 /投資商 惠州市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 世聯(lián)地產(chǎn) 物業(yè)管理 仁和物業(yè) 整合推廣 長城盛花 占地面積 32713 平方米 裝修標準 毛坯 總建筑面積 131252.90 平方米 容積率 2.99 建筑規(guī)模與類型 項目主力戶型是 40-82 平方米的 1、 2 房，114-125 平米的 3 房和 135 平米的 4 房；由 12 棟 1517 層高層現(xiàn)代風格建筑，地下兩層停車場整合而成的南北庭院格局 ，享有 60 米的超寬樓間距。 總戶數(shù) 1160 戶 均價 5000 元 /平方米 車位 712 個 最近動態(tài) 仁和 WE 城熱銷中，戶型面積為 40-135 平方米的一至四房單位，在售均價 5000 元 /平方米，起價 4900 元 /平方米，最高價 5200元 /平方米。一次性付款 9.7 折，按揭付款 9.8 折。老客戶帶新客戶上門有禮，成交客戶可參與家電抽獎 。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 15 代表案例四： 太陽灣 地理位置 太陽灣位于大亞灣大亞灣大道與西二大道交匯處 基本資料 開發(fā)商 /投資商 東部 集團惠州大亞灣建藝實業(yè)有限公司 策劃代理 尊地地產(chǎn) 物業(yè)管理 廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司 整合推廣 主意會廣告 占地面積 613228 平方米 裝修標準 毛坯 總建筑面積 1058679 平方米 容積率 2.66 建筑規(guī)模與類型 項目規(guī)劃有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅、公寓。定位為美式簡約風格的綜合體大盤 總戶數(shù) 896 戶 均價 高層： 4700 元 /平方米 洋房： 5300 元 /平方米 車位 846 個 最新動態(tài) 太陽灣一期戶型面積為 86 160平方米的二至四房單位，還有少量 150平方米和 260平方米左右的頂層海景復(fù)式單位。一期將推出 184 套單位，現(xiàn)正 VIP 誠意登記中，開盤可享額外優(yōu)惠。預(yù)計均價為 4500 5000 元 /平方米。項目預(yù)計將在 4 月開盤 。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 16 代表案例五： 秋谷康城 地理位置 大亞灣西區(qū)石化大道與龍興路（通石井、坪山、龍崗）交匯處 基本資料 開發(fā)商 /投資商 惠州大亞灣鑫浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 /惠州市秋谷實業(yè)有限公司 策劃代理 中原地產(chǎn) 物業(yè)管理 整合推廣 深圳 毅華廣告 公司 占地面積 80265 平方米 裝修標準 毛坯 總建筑面積 288421 平方米 容積率 2.79 建筑規(guī)模與類型 分四期開發(fā)；戶型以兩房 70 左右，三房 93 左右，四房 115 左右為主，均價暫定為 4300 元 /，定位為高檔住宅。項目配套（游泳池、會所、幼兒園，超市，網(wǎng)球場、羽毛球場等）齊全（其中游泳池是目前大亞灣面積最大的泳池），中式風格，樓間距 60 米 。 總戶數(shù) 2100 戶 均價 4300 元 /平方米 車位 1850 個 最近動態(tài) 秋谷康城一期共有 480 多套 70 120 平方米一至四房的單位，現(xiàn)正在認籌中。預(yù)計 5 月 1 日開盤 。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 17 第四部分： 周邊 房地產(chǎn)市場調(diào)查分析研判 一、 大亞灣中心區(qū) -西區(qū) 地帶“產(chǎn)品 -價格”梯度研判 受益于區(qū)域的資源環(huán)境以及新規(guī)劃利好，周邊項目的開發(fā)多以中等檔次以及中高檔次的住宅產(chǎn)品為主。 1、 【 中等檔次住宅產(chǎn)品 】： 高層 /小高層： 4200-4300 元 / 2、 【 中高檔次住宅產(chǎn)品 】： 高層 /小高層： 4500-5000 元 / 多層 /洋房： 5200-5300 元 / 3、 【 高檔次住宅產(chǎn)品 】： 聯(lián)排 別墅： 7000-8000 元 / 雙拼別墅： 10000-11000 元 / 二、 大亞灣中心區(qū) -西區(qū) 地帶目標客戶屬地研判 從惠陽城區(qū)的既有人口規(guī)模（約 40 萬）及既有商品房開發(fā)量與消化量來 看，外來補充型客戶勢必成為未來商品房的主力客戶群； 隨著沿海高速的開通，以及未來地鐵 3 號線延長線惠陽 段城際輕軌的全 面開通，深圳高房價壓力下的購房需求客戶群必然進一步擠向周邊 區(qū)域； 大亞灣中心 區(qū)接壤深圳龍崗坪山、坑梓，交通非常便捷，跨區(qū)域間車行 距離不足 10 分鐘，地域上的“臨深”特征奠定了它宜居的投資價值，對 于購房需求目標客戶群的吸引力同比其它區(qū)域更具優(yōu)勢。 綜上分析，惠陽新 中心區(qū)緣邊地帶的目標客戶群可以鎖定為 深圳外溢型購房客戶為主（約 7 成），本 地 及其它 購房客戶為輔（約 3 成）。 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 18 附：片區(qū)內(nèi)在售 /已售 項目 客戶來源 調(diào)查表 項目名稱 深圳 本地 其他 珠江東岸 75% 15% 10% 德州城 70% 25% 5% 公園道一號 65% 30% 5% 仁和 WE 城 70% 20% 10% 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 19 第 五 部分：項目地塊分析及物業(yè)定位 地塊基本信息 占地面積： 約 110000 容積率 指標 ： 3.0 建筑面積： 330000 土地使用年限： 70 年 項目地塊 基礎(chǔ)資源 地理位置： 項目毗鄰石化大道，位于 大亞灣 中心服務(wù) 區(qū)，周邊分布著汽車電子產(chǎn)業(yè)區(qū)、汽車零部件生產(chǎn)基地、東風汽車城、電子信息產(chǎn)業(yè)帶、惠深合作示范區(qū)，距離坑 梓 車程 5分鐘，距離坪山車程 10 分鐘，同時輻射深圳大工業(yè)區(qū)、寶龍工業(yè)區(qū)及碧嶺工業(yè)區(qū)。 卓越項目 本案 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 20 地塊四至 景觀 資源 ： 北、南、東三面享有自然景觀資源 地 塊周邊生活配套： 暫時較為缺乏，未來主要依賴周邊社區(qū)發(fā)展起來后完善相應(yīng)的配套。 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strength 大亞灣中心生活區(qū)域， 未來生活前景好； 東西南北，交通非常便利； 視野開闊，近景及遠景均好（山景、坪水河景）； 地塊周邊環(huán)境較為純粹，無舊房改造的困擾； 11 萬占地在這個地段能打造精品高尚社區(qū)。 劣勢 Weak 目前的居住、商務(wù)氛圍弱； 目前的配套十分欠缺； 地塊南面的加油站對項目帶來一定的影響。 北面 南面 西 面 東 面 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 21 機會 Opportunity 大亞灣經(jīng)濟發(fā)展歷史性機遇； 政府投入力度大 ,配套規(guī)劃日益完善； 政府將斥資 2 億元重點改造坪水河， 有望進一步增強項目的景觀優(yōu)勢 ； 周邊商務(wù)、居住等氛圍日趨濃厚； 本案與卓越集團的地塊接壤，品牌開發(fā)商進 駐將大幅提升地塊價值； 沿海高速的開通，區(qū)域價值將進一步顯現(xiàn)，深圳客戶異地置業(yè)機會大幅增加。 威脅 Threaten 未來年，開發(fā)區(qū)內(nèi)將有大量物業(yè)相繼開發(fā)，競爭加?。?隨著碧桂園、振業(yè)城等項目的崛起，淡水區(qū)域吸引住大量客戶，客戶分流； 大盤（卓越項目、未來東部項目等）進駐，地產(chǎn)格局發(fā)生變化。 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅；利用機會，克服劣勢 利用中心服務(wù) 區(qū)地段價值，高調(diào)演繹區(qū)位投資價值； 充分利用項目條件 ,提升產(chǎn)品素質(zhì) ,打造大亞灣中心精品社區(qū) ,吸引客戶 ； 強調(diào)項目臨近未來沿海高速出入口，交通便利 ； 通過差異化 定位與市場時機把握 ,避開直接競爭 。 通過出色的產(chǎn)品規(guī)劃 ,凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力。 地塊 物業(yè)定位 容積率： 2.4 開發(fā)總建筑面積： 264000 檔次定位：規(guī)模型高尚物業(yè) 產(chǎn)品定位：以高層、小高層產(chǎn)品為主 （高層面積占比 45%，小高層面積占比 35%） 低密度別墅、洋房產(chǎn)品 為輔（洋房面積占比 10%，別墅面積占比 10%） 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 22 第六 部分 經(jīng)濟測算及投資分析 開發(fā)成本及銷售價格 估算 估算依據(jù) 依照該宗地規(guī)劃要求及產(chǎn)品定位； 樓盤建造、裝修及配套標準，參照萬科系列產(chǎn)品 各項工程造價水平； 整體主體工程于 2011 年 10 月完成，年度工程造價上漲 3%估算。 開發(fā)成本分析 本項目按計劃分三期開發(fā)，預(yù)計 2010 年 9 月動工，到 2012 年 10 月整體工程結(jié)束，則項目開發(fā)成本分析 參考 如下 （ 暫不及銀行貸款涉及的財務(wù)費用 ） ： 序號 項目 單價 (元 ) 建筑面積（） 總投資 (萬元 ) 開發(fā)建設(shè)總投資 264000 1 開發(fā)成本 2634 264000 69526 1.1 土地成本 1062.5 264000 28050 1.2 前期 籌 備 費 85 264000 1026 1.3 主體 建筑安裝工程費 1532 264000 40450 高層 建筑安裝工程費 1560 118800 18533 小高層建筑安裝工程費 1392 79200 11024 洋房 /別墅建安 工程費 800 52800 4224 1.4 社區(qū)管網(wǎng)工程費 118.82 264000 3137 1.5 園林環(huán)境費 105.39 264000 2782 1.6 公共配套設(shè)施費 （會所、幼兒園規(guī)劃面積） 2500 3000 750 2 開發(fā)費用 301 264000 4828 2.1 管理費用 20 528 2.2 銷售費用 （計提 3%） 163 4300 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 23 銷售收入測算 （ 1）項目銷售價格推測 運用市場比較法進行銷售價格預(yù)測，其主要是根據(jù)項目的所處位置、周圍環(huán)境條件、項目的品質(zhì)與周邊競爭樓盤進行綜合比較，結(jié)合房地產(chǎn)市場未來 2-3 年的價格趨勢進行推測， 預(yù)計 高層 +小高層洋房整體銷售均價 5000 元 / 洋房 整體銷售均價 5800 元 / 別墅整體銷售均價 11000 元 / 整體實現(xiàn)成交均價： 5430 元 / 初步評估，項目整體可實現(xiàn) 銷售總額 為人民幣 1433520000 元 ， 約 14.3 億 元 。 （ 2）項目銷售 收入動態(tài)評估 考慮銷售周期為三年。 從抵御銷 售價格的市場波動風險，保證本項目平穩(wěn)操作的角度，我司較為保守地預(yù)估銷售價格和歷年遞增比例，具體數(shù)據(jù)如下： 銷售計劃 年度收款情況 （單位：萬元） 年份 累計 銷售比例 累計 銷售面積（） 2011 2012 2013 2011 30% 79200 43006 2012 70% 184800 57340 2013 100% 264000 43006 合計 143352 萬元 深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 24 投資收益分析 銷售利潤分析 序號 項目 計算公式 金額（萬元） 1 銷售收入 詳見銷售收入預(yù)測 143352 2 投資總額 詳見開發(fā)成本分析 69526 3 利潤總額 (1)-(2) 73826 4 相關(guān) 稅 費計提 25% (3) 25% 18456 5 凈利潤 (3)-(4) 55370 6 稅后投資利潤率 凈利潤 /總投資 79.64% 7 稅前投資利潤率 （總銷售額 -總投資） /總投資 106.18% 經(jīng)上面表格分析，本項目的 稅后 投資利潤率 接近 40%，在