Levis 2006年 推廣方案 目錄 MSN China分析 MSN China為 Levis度身定制的廣告形式及報價 MSN流量分析 70098713607820200400600800100012001400P r o t al H P H o t m ai l M e s s e n g e r S p ac e s主要位置日流量（單位：萬）根據(jù) 2005年 12月數(shù)據(jù)整理，來源于 MSN廣告統(tǒng)計系統(tǒng)； MSN流量分析 87398737019230200400600800100012001400160018002000H o t m ai l M e s s e n g e r Num b e r o fS p ac e sV i s i t e r o f S p ac e s用戶數(shù)（單位：萬）Hotmail ,Messenger用戶是 2005年 12月份的活躍用戶，依據(jù)注冊 ID統(tǒng)計； 已創(chuàng)建的 Spaces數(shù)量截至 12月份； Spaces的訪問者是 12月份用戶，依據(jù) cookie統(tǒng)計。 MSN用戶分析 MSN是全球三大網(wǎng)絡平臺之一，來自 Microsoft公司 在中國， MSN覆蓋了一大批白領人群： 93%大于 21歲； 25 45歲之間占 55% 82.5%來自經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)：上海，北京，廣東，江蘇，浙江，山東，福建等 80%家庭月收入超過 3000元 70%在辦公室使用 MSN 69%從事 IT相關、貿易、廣告媒體、市場、銀行金融、電子、法律等熱門行業(yè) MSN用戶分析 他們： 獨立 時尚、有個性 消費能力強 喜歡新技術、知識豐富、樂于分享 MSN的用戶和 Levis的用戶高度吻合！ MSN在推廣中的角色 整合 MSN資源 ,配合 Levis2006年市場計劃 配合 Levis新品上市 ,提高品牌知名度 ,美譽度 促進 Levis線上銷售 MSN推廣方案 推廣時間 : 2006年 4月 -5月 推廣階段 : 2006年 4月 1日 -4月 30日 投放數(shù)據(jù)包廣告 ,提升品牌形象 2006年 4月 1日 -5月 31日 在門戶首頁 I Love Messenger欄目特別定制 Levis 精彩褲圖下載專區(qū) .以增加網(wǎng)民互動性 . 2006年 5月 1日 -5月 31日 為 Levis在 Messenger上開設品牌 Tab,提高用戶瀏覽率 ,加強和網(wǎng)民間的粘合度 . 2006年 5月 8日 -5月 31日 在 MSN Spaces中投放 Rich Media富媒體廣告形式 ,在最流行熱門的資源中產生強大沖擊力 . 2006年 5月 1日 -5月 31日 高強度的投放 MSN優(yōu)勢廣告位置 推薦廣告位介紹 -數(shù)據(jù)包 MSN最新推出的用戶體驗服務 形式生動、沖擊力強、網(wǎng)民體驗最徹底 MSN免費提供 700萬流量價值 20萬元的廣告資源用做商業(yè)數(shù)據(jù)包的推廣 數(shù)據(jù)包服務一個有超過 200萬獨立用戶的下載量，效果極佳 推薦廣告位介紹 -數(shù)據(jù)包 可獲得資源： 1: 3個背景 ,3張個人顯示照片 , 2個動漫傳情 , 5個表情 , 1條對話框文字鏈 . 2: 除本身數(shù)據(jù)包涵蓋的價值20萬元的廣告資源外 ,MSN另外配送 20元的廣告資源加強數(shù)據(jù)包廣告形式的推廣 . 3: 平均每個月超過 250次下載和點擊 . 推薦廣告位介紹 -I Love Messegner 可以為 Levis 專門定制 推薦廣告位介紹 -MSN Messenger TAB Messenger主窗口 TAB： MSN TAB在 Messenger主窗口上，位置顯著，用戶使用更便捷、輕松。 MSN TAB流量大， Messenger每天流量平均1360萬，是 MSN用戶每天必須使用的界面。 Messenger TAB是集成在MSN中的一項服務 ,是 MSN的一部分 ,此項服務只提供給合作伙伴使用 推薦廣告位介紹 -MSN Spaces Players spaces 180 x 150 Supports rich media and video 推薦廣告位介紹 -MSN Spaces 推薦廣告位介紹 -MSN Messenger 廣告形式 橫幅 特征 說明 尺寸 234x60 位置 Messenger主窗口底部 文件大小 10k 印象數(shù)保證 是 印象數(shù)報告 是 點擊報告 是 定向特征 地域 /語言 售賣方式 CPM 單位價格 (RMB) ￥ 30 推薦廣告位介紹 -MSN Messenger 廣告形式 擎天柱 特征 說明 尺寸 160x600 位置 頁面右部 文件大小 20k 印象數(shù)保證 是 印象數(shù)報告 是 點擊報告 是 定向特征 地域 /語言 售賣方式 CPM 單位價格 (RMB) ￥ 40 Year 2006 時間 2006年 4月 5月 資源 數(shù)據(jù)包 I Love Messenger專區(qū) TAB Messenger橫幅廣告 /擎天柱 MSN Spaces 推廣計劃表 費用及效果預估 項目內容 推廣時間 金額 (RMB) 效果預估 (參考2005年 12月 ) 合作形式 商業(yè)數(shù)據(jù)包一個 2006年 4月 (30天 ) 50萬元 1個月內超過250萬獨立用戶下載 Messenger 橫幅 /擎天柱 2006年 4月 1日 -5月 31日 (61天 ) 80萬元(30000CPM) 平均每天流量800萬 TAB 2006年 5月 1日 -5月 31日 (31天 ) 30萬元 平均每月進入TAB數(shù)超過 400萬 MSN Spaces 2006年 5月 8日 -5月 31日 (24天 ) 50萬元 平均每天流量500萬 I Iove Messenger專區(qū) 2006年 4月 1日 -5月 31日 (61天 ) 120萬元 平均每天流量500萬 優(yōu)惠價 80萬元 謝謝 如何進行房地產市場分析 學習內容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產市場分析？ 房地產市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產市場分析？ 慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告 市場 為什么要進行房地產市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產品建議 5。 評估項目目標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 房地產市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟 環(huán)境分析 區(qū)域房地產市場分析 （一）基本內容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構 3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標 人均 GDP與房地產發(fā)展關系 GDP增速與房地產發(fā)展關系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求 房地產開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為 0.1-0.15 房地產開發(fā)投資 /固定資產投資 37 反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產投資額 1.1 反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發(fā)的總體效率 房地產市場預警預報指標體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 964