大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 北京區(qū)域裝修房推進(jìn) 3-4雙月例會(huì)暨紫臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)觀摩交流會(huì) 北京區(qū)域裝修房推進(jìn)工作組 2007年 4月 25 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 紫臺(tái)精裝總結(jié) 產(chǎn)品手冊(cè)（ 1） 精裝修管理組 2007.4.25 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 目錄 項(xiàng)目 概況 產(chǎn)品 定位 精裝設(shè)計(jì)成果分享 成本 分析 客戶 反饋 輸入條件 檢驗(yàn)工具 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 項(xiàng)目 概況 紫臺(tái)項(xiàng)目用地面積 3.84公頃 總建筑面積 11.48萬(wàn) 容積率 2.5 設(shè)計(jì)住宅建筑面積 88710 共 535套。 29套 LOFT戶型毛坯交房 506套高層住宅全部精裝交房 紫臺(tái)共四棟高板 一、二居、情花位于底部 13層 四居全部為頂部復(fù)式戶型 標(biāo)準(zhǔn)層以主力三居戶型為主 部分戶型有開(kāi)間、墻厚、增加開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)等變異 套型 套數(shù) 比例 建筑面積（ m2） 三居 440 83% 166-168 四居 40 78% 205 情花 18 3.40% 160-185 一居、二居 4 0.70% 100-130 LOFT 29 5.40% 90-100 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 產(chǎn)品 定位 目標(biāo)客戶 西部隱身權(quán)貴 客戶特點(diǎn) : 1 年齡在 30-45歲的職業(yè)白領(lǐng) 2 二次或多次置業(yè)，更接受全裝修房 3 理性、務(wù)實(shí)，注重材料部品的實(shí)用性、內(nèi)在質(zhì)量 4 多數(shù)客戶接受 1000-1200元 /平米的裝修造價(jià) 在一切等待開(kāi)始之前首先要確定的是定位問(wèn)題！ 我們主要服務(wù)于哪部分客戶？ 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 產(chǎn)品 定位 在基本定位確定之后要明確的是產(chǎn)品組合問(wèn)題！ 我們用什么留住客戶？ 1. 客戶特征： 客戶注重細(xì)節(jié)，客戶向往和模仿發(fā)達(dá)國(guó)家的生活方式，講究生活格調(diào)與品位，喜歡流行與時(shí)尚。 2. 市場(chǎng)反映（周邊樓盤(pán)情況調(diào)研） : 調(diào)研樓盤(pán) 11個(gè) , 其中精裝修項(xiàng)目 5個(gè)，在售項(xiàng)目個(gè) 樂(lè)府江南、誠(chéng)品建筑、珠江峰景 3. 精裝修樓盤(pán)客戶反饋： 100%的客戶購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)在的房子 ,是因?yàn)閹Ьb修 ,而且精裝品質(zhì)好 . 4. 結(jié)論： 精裝修符合客戶特征，幫助客戶節(jié)省時(shí)間，迎合他們崇尚國(guó)外生活的情結(jié)。 但因?yàn)樗麄冏⒅丶?xì)節(jié)、注重品質(zhì)，因此要求裝修材料貨真價(jià)實(shí)。 客戶和市場(chǎng)調(diào)查 紫臺(tái)項(xiàng)目要脫穎而出，必須以全裝修為產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)。 而要在全裝修上勝過(guò)對(duì)手，則必須以 “全面家居解決方案” 為手段留住客戶！ 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 邁向全面家居解決方案的第一步 從戶型研究開(kāi)始介入 設(shè)計(jì) 開(kāi)篇 確定戶型墻體尺寸 確定精裝設(shè)計(jì)標(biāo)桿 確定精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 確定精裝水電定位 確定精裝實(shí)施方案 交房標(biāo)準(zhǔn)樣板間搭建 。 網(wǎng)大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 精裝設(shè)計(jì) 成果分享 照明設(shè)施 電器設(shè)備 固定家具 潔具五金 戶型研究 演變過(guò)程 1 2 主力戶型 基本信息 3 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 戶型 分解 4 材料部品 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 傳統(tǒng)戶型 ： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積 ： 134.99 套內(nèi)面積： 115.44 得房率： 85.51 走道 10.31m2 客廳 18.55m2 餐廳 7.26m2 廚房 7.34m2 主臥室 14.71m2 北臥室2 10.17m2 次臥室 10.66m2 次衛(wèi) 3.55m2 洗衣區(qū) 2.75m2 衣帽間 3.65m2 主衛(wèi) 4.87m2 儲(chǔ)藏間 1.6m2 南陽(yáng)臺(tái) 4.76m2 工作陽(yáng)臺(tái) 3.36m2 直接進(jìn)入客餐廳，無(wú)過(guò)渡空間 未設(shè)置一些必要功能設(shè)施 不便維持室內(nèi)的清潔 餐廳空間略小 走道空間未充分利用 客餐廳空間共享性略差 干身區(qū)功能單一 次衛(wèi)空間利用率低 與其他空間關(guān)系干擾多 陽(yáng)臺(tái)實(shí)際可用率低 次臥走道面積大，空間狹小 北臥面寬窄，空間狹小 走入式衣帽間功能單一 戶型研究 演變過(guò)程 1 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 多達(dá)十?dāng)?shù)版的過(guò)程戶型修改 紫臺(tái)戶型設(shè)計(jì)，自 05年6月開(kāi)始，直至 06年 1月方最終定案。半年時(shí)間內(nèi)，最少有 10版以上大的戶型調(diào)整。 公司上下反復(fù)討論、推敲，最終才確立了目前的方案。 戶型研究 演變過(guò)程 1 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 玄關(guān)方正設(shè)接手矮臺(tái)及裝飾鏡，增加進(jìn)出戶的儀式感。 洗手功能游離與此衛(wèi)生間外可更方便客人使用。 家政陽(yáng)臺(tái)位于居室角落緊靠廚房并提供大面積儲(chǔ)物空間、拖布池及洗衣機(jī)上下水，使家政工作不影響廳室正?；顒?dòng)。 書(shū)房外預(yù)留過(guò)廳，為客戶提供自行增加壁柜的可能。 廚房呈 U型布局，大面積采光窗引入庭院景觀使工作成為享受。 主衛(wèi)生間 4件套配置，提供酒店式生活體驗(yàn)。 主臥室贈(zèng)送更衣柜，同時(shí)提供自購(gòu)衣柜空間。 L型更衣柜采用推拉折門(mén)可以完全敞開(kāi)避免死角。 客餐廳南北貫通，弱化走道，使空間完全共享。 功能空間使用面積表 玄關(guān)： 2.44 餐廳： 18.28 客廳： 26.5 南陽(yáng)臺(tái)： 3.36 廚房： 6.66 書(shū)房： 12.7 次臥： 14 次衛(wèi)： 3.17 主臥： 17.6 主衛(wèi)： 6.26 更衣區(qū)： 4.37 走廊： 6.58 家政陽(yáng)臺(tái)： 6.76 面寬： 11.6m 進(jìn)深： 12.9m 建筑面積： 166 使用面積： 127 使用面積系數(shù)： 76.5% 迎門(mén)盡頭暗藏臥室入口，對(duì)外實(shí)墻面形成對(duì)景效果。 2 主力戶型 基本信息 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3 戶型 分解 玄關(guān) 1 客廳餐廳 2 臥室書(shū)房 3 廚房 4 家政陽(yáng)臺(tái) 5 主衛(wèi)生間 6 次衛(wèi)生間 7 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳餐廳 臥室書(shū)房 廚房 家政陽(yáng)臺(tái) 主衛(wèi)生間 次衛(wèi)生間 3 玄關(guān) 1 戶型 分解 產(chǎn)品基本信息 產(chǎn)品屬性 項(xiàng)目名稱： 紫臺(tái) 戶型分類： 兩梯三居標(biāo)準(zhǔn)戶型 空間屬性 空間名稱： 玄關(guān) 使用面積： 2.8 開(kāi)間凈空： 1600mm 進(jìn)深凈空： 1350mm 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 墻面： 進(jìn)口壁紙 地面： 石材拼花 踢腳： 淺啡石材踢腳 天花： 石膏板吊頂 備注： 1、圖面尺寸標(biāo)注單位為： mm 2、圖面天花高度單位為： m 3、圖面地面高度單位為： m 4、地面高度以起居室裝修完成面標(biāo)高 0.00為參照，至結(jié)構(gòu)完成面的做法厚度為 120mm(含地暖及裝修面層） 5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度 產(chǎn)品特點(diǎn)： 1、尺寸方正的過(guò)渡性空間 2、贈(zèng)送矮柜、裝飾鏡，有較強(qiáng)的尊貴感 網(wǎng)大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 玄關(guān) 3-1 定位要求： 入戶的第一印象，要有儀式感，注重設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)兼顧使用功能。 解決方案： 1、天花設(shè)計(jì)造型吊頂，增加局部裝飾照明提升品質(zhì)。 2、地面全部采用天然石材，并通過(guò)拼花形式強(qiáng)調(diào)區(qū)域方正的特點(diǎn)。 3、墻面采用進(jìn)口壁紙，提升精裝品質(zhì)。 4、玄關(guān)設(shè)矮柜即兼顧使用功能，又強(qiáng)調(diào)了入戶的尊貴感受。 5、整面墻的裝飾鏡配金箔仿舊畫(huà)框，通過(guò)車(chē)邊處理強(qiáng)調(diào)裝飾效果。 。 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 玄關(guān) 3-1 1100X2300的入戶門(mén)高大有檔次 石材臺(tái)面矮柜的柱腳式設(shè)計(jì)使柜體不落地，方便使用 1 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 尺寸方正的過(guò)渡空間強(qiáng)調(diào)回家的儀式感 建筑宜居尺寸： 1、凈開(kāi)間 1200mm 2、凈進(jìn)深 1350mm 3、客廳洞口 3000mm 4、陽(yáng)臺(tái)梁底 2380mm 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3-1 定位索引 燈具定位 玄關(guān) 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 3-1 玄關(guān) ZC-01 金線米黃石材 ZC-02 啡網(wǎng)紋石材 ZC-04 壁紙 1 ZC-15 石膏板造型吊頂 ZC-15 金箔鏡框 ZC-03 淺啡網(wǎng)石材 ZC-06 淺啡石材踢腳 ZC-15 車(chē)邊鏡 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 網(wǎng)大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 玄關(guān) 1 2 3-1 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 注意事項(xiàng)： 關(guān)于定位 1、強(qiáng)弱電控制箱盡量設(shè)計(jì)在門(mén)后。 2、可視對(duì)講安裝位置應(yīng)錯(cuò)開(kāi)門(mén)扇開(kāi)啟寬度。 3、利用矮柜上方空出的位置安放照明開(kāi)關(guān)，在第一時(shí)間內(nèi)滿足使用功能。 4、燈具位置居中與地面拼花中心對(duì)應(yīng)。 關(guān)于設(shè)計(jì) 1、對(duì)于面積較小的玄關(guān)盡量設(shè)計(jì)矮柜避免造成視覺(jué)擁堵。 2、采用鏡面效果增加玄關(guān)的開(kāi)闊感，營(yíng)造空間層次。 3、玄關(guān)柜不落地，方便擺放臨時(shí)鞋具，且便于衛(wèi)生清理。 4、過(guò)門(mén)石應(yīng)高于室內(nèi)外地面。 5、注意玄關(guān)柜門(mén)與戶門(mén)的關(guān)系。 3-1 玄關(guān) 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 產(chǎn)品基本信息 產(chǎn)品屬性 項(xiàng)目名稱： 紫臺(tái) 戶型分類： 兩梯三居標(biāo)準(zhǔn)戶型 空間屬性 空間名稱： 客廳餐廳 使用面積： 35.28 開(kāi)間凈空： 4200mm 進(jìn)深凈空： 11650mm 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 墻面： 進(jìn)口壁紙、造型墻面 地面： 石材拼花 踢腳： 石材 天花： 石膏板造型吊頂 備注： 1、圖面尺寸標(biāo)注單位為： mm 2、圖面天花高度單位為： m 3、圖面地面高度單位為： m 4、地面高度以起居室裝修完成面標(biāo)高 0.00為參照，至結(jié)構(gòu)完成面的做法厚度為 120mm(含地暖及裝修面層） 5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度 產(chǎn)品特點(diǎn)： 1、南北貫穿、空間開(kāi)敞 2、走道弱化、功能共享 3 戶型 分解 客廳餐廳 2 3-2 玄關(guān) 臥室書(shū)房 廚房 家政陽(yáng)臺(tái) 主衛(wèi)生間 次衛(wèi)生間 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 3-2 定位要求： 體現(xiàn)尊貴感、提升材質(zhì)檔次，注重設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。 解決方案： 1、天花設(shè)計(jì)造型吊頂，增加局部裝飾照明提升品質(zhì)。 2、地面全部采用天然石材。 3、地面增加石材拼花細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。 4、墻面采用進(jìn)口壁紙，提升精裝品質(zhì)。 5、贈(zèng)加電視背景墻設(shè)計(jì)，強(qiáng)化視覺(jué)核心。 6、注重電器選型的搭配 -大氣、品質(zhì)感 7、裝飾線形的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) -豪華、精致 。 網(wǎng)大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 3.6米 寬開(kāi)間可滿足餐柜擺放、六人用餐、侍餐通行的舒適尺度 走廊空間與客餐廳相融合使入戶感受更加寬敞通透 U型起居空間強(qiáng)調(diào)功能獨(dú)立，避免穿行 L型轉(zhuǎn)角窗可擴(kuò)大視野，增加日照時(shí)間 建筑宜居尺寸： 1、凈開(kāi)間 4200mm 2、凈進(jìn)深 11650mm 3、客廳洞口 3000mm 4、陽(yáng)臺(tái)梁底 2380mm 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 餐廳預(yù)留冰箱電源 預(yù)留雙信息插口及電源可實(shí)現(xiàn)餐廳上網(wǎng) 預(yù)留五孔電源插座可用于飲水機(jī)、水族箱、鋼琴、吸塵器、加濕器、燈具飾品、臨時(shí)充電等功能 預(yù)留充足電源可減少外接插排 預(yù)留音響線管可減少明露管線 預(yù)留雙信息插口及電源可實(shí)現(xiàn)客廳上網(wǎng) 報(bào)警按鈕及雙兼探測(cè)器提供安全保障 定位索引 強(qiáng)弱電定位 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 定位索引 燈具定位 原頂中心預(yù)留主燈位，交房提供白瓷燈口及 50W白熾燈泡 原頂中心預(yù)留主燈位，交房提供白瓷燈口及 50W白熾燈泡 走廊造型吊頂贈(zèng)送嵌入式筒燈，營(yíng)造明亮溫馨的光照氛圍 沿吊頂邊緣設(shè)置牛眼筒燈作為墻面的裝飾點(diǎn)光源，為客戶提供展示墻面飾品的可能 吊頂內(nèi)暗藏日光燈槽，可提供反射式照明有效提升空間尺度及照明效果 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 定位索引 燈控開(kāi)關(guān) 玄關(guān)、主臥入口設(shè)雙控開(kāi)關(guān)，使生活流線更加簡(jiǎn)潔舒適 不同形式光源分別控制，可根據(jù)客戶需要有選擇開(kāi)啟 3-2 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 ZC-01 金線米黃石材 ZC-03 淺啡網(wǎng)石材 ZC-02 啡網(wǎng)紋石材 ZC-04 壁紙 1 ZC-06 淺啡石材踢腳 ZC-07 淺啡石材造型套 ZC-05壁紙 2 3-2 ZC-01 ZC-03 ZC-02 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 1 2 3-2 2 1 定位解析 宜居尺度 定位索引 精裝主材 細(xì)節(jié)做法 網(wǎng)大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 客廳 餐廳 注意事項(xiàng)： 關(guān)于定位 1、電視墻相關(guān)強(qiáng)弱電點(diǎn)位設(shè)計(jì)應(yīng)注意結(jié)合墻地面裝飾方案，居中布置。 2、應(yīng)注意不同戶型電視墻的尺寸變化，要分別出圖說(shuō)明。 3、條件圖應(yīng)同時(shí)定位安防系列面板。 4、遇橫廳戶型需增加地插滿足使用要求。 5、裝飾性照明應(yīng)與主照明分開(kāi)控制。 6、燈具定位條件應(yīng)根據(jù)精裝方案確定。 7、在定位圖紙中應(yīng)標(biāo)明燈具選型的技術(shù)參數(shù)。 8、預(yù)留電器位應(yīng)估算電量 關(guān)于紫臺(tái)類項(xiàng)目精裝設(shè)計(jì) 1、客廳造型吊頂為必備項(xiàng)。 2、客廳地面石材及拼花為必備項(xiàng)。 3、造型墻面為必備項(xiàng)。 4、窗戶欄應(yīng)盡早確認(rèn)方案、供貨商、承包方。 3-2 大道當(dāng)然 精細(xì)致遠(yuǎn) 房地產(chǎn) E網(wǎng) 玄關(guān) 客廳餐廳 廚房 家政陽(yáng)臺(tái) 主衛(wèi)生間 次衛(wèi)生間 3 戶型 分解 次臥室 書(shū)房 主臥室 臥室書(shū)房 3 3-3 產(chǎn)品基本信息 產(chǎn)品屬性