本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 1頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 豪宅智能化方向 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 2頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 中水處理系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 3頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 地源熱泵系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 4頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 外維護 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 5頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 置換新風系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 6頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 恒濕恒溫系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 7頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 IP 可視電話系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 8頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 私家指紋識別系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 9頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 ID刷卡系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 10頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 11頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 直飲水系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 12頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 雨水回收系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 13頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 風光互補供電系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 14頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 太陽能供電照明系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 15頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 風光互補供電照明系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 16頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 無線網(wǎng)絡系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 17頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 智能家居系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 18頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 減壓限流給水系統(tǒng) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 19頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 塑鋼窗 + LOW-E 玻璃 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 20頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究 商業(yè)樓宇項目部 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 21頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓有關(guān)的問題 保護地球環(huán)境 防止城市的溫暖化、熱島效應 防止破壞臭氧層 節(jié)約能源 辦公樓作為社會產(chǎn)品 重新認識建筑的社會資產(chǎn) 考慮和區(qū)域社會的共生景觀關(guān)系 建筑的使用壽命（ long-life)和產(chǎn)生的社會環(huán)境 重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 22頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓樓有關(guān)的問題 信息化 社會的網(wǎng)絡化和寫字樓的變化 信息化技術(shù)的普遍應用 小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn) 靈活性（辦公樓使用上的自由度） OA系統(tǒng)的調(diào)整 人員的增減 布局的改變 電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 23頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓有關(guān)的問題 安全對策 防災（消防、抗震、避雷、防水等） 防盜（企業(yè)財產(chǎn)、企業(yè)情報） 由信息化而產(chǎn)生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風險對策） 無障礙 高齡人員 殘疾人員 女性 設備管理（ Facility Management） 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 24頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓有關(guān)的社會問題 舒適性（ Amenity)-提高居住和工作環(huán)境 空氣 熱量 聲音 光線 色彩 味覺 視覺 根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 25頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究 從城市規(guī)劃的角度研究 從建筑設計的角度研究 從設備設施的角度研究 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 26頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項目用地描述的主要控規(guī)指標 城市設施對項目的影響 寫字樓產(chǎn)品設計需如何城市規(guī)劃的要求 小結(jié) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 27頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項目的用地的土地性質(zhì) 項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃 項目用地與城市中心區(qū)域的關(guān)系 項目用地與周圍環(huán)境的關(guān)系 項目用地描述的主要控規(guī)指標 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 28頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 項目用地描述的主要控規(guī)指標 高度 容積率 基地面積 /用地面積（首層占地率） 綠化率 停車位（專題介紹） 干道開口位置 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 29頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 城市設施對項目的影響 公路網(wǎng) 附近停車場 煤氣 自來水 電氣 電話 下水道 熱力 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 30頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 寫字樓產(chǎn)品設計需適應城市規(guī)劃的要求 適應城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下： 適應對于交通組織方面的要求： 適應城市公共空間設計的要求： 適應與周圍建筑物之間關(guān)系的要求： 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 31頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 土地（地上、地面、地下）的綜合利用： 地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務設施、辦公樓出入口 高層布置辦公樓 交通組織方面： 機動車 非機動車 人流貨流路線 步行路線 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 32頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 城市公共空間設計： 空間的功能 大小 尺度 高度 造型 與建筑物之間關(guān)系方面： 與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 33頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 小結(jié)： 在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求 ， 考慮發(fā)展 、 留有余地 用地內(nèi)部交通順暢 在高 、 低層配置上具有足夠的科學性 在視覺及空間感覺上有其特色 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 34頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從產(chǎn)品設計的角度研究 建筑設計 高層與低層 首層平面設計 標準層設計 消防設計 室內(nèi)設計 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 35頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 高層與低層 高層與低層部分設計 滿足功能的不同用途 確保公共空間獨立于辦公部分的交通路線 考慮日照條件對鄰地的影響 豐富立面及體型：屋頂花園 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 36頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 首層平面設計 首層設計的重要性和要求： 大廈功能的綜合性導致首層設計復雜： 合理組織進出大樓的各種人流 合理組織首層公共部分和辦公層 從環(huán)境設計上要創(chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境 、色彩環(huán)境和光環(huán)境等 ， 以求良好的第一印象 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 37頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 首層平面設計 首層平面與總平面的關(guān)系 總平面設計決定建筑物在用地中的位置，重點要注意 標準層的平面設計同首層層流線處理的整和性 一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場與通用口出來的服務流線 安全避難通道 緊急車輛的活動空間 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 38頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 首層平面設計 流線設計 首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員 總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達各處，還有自行車線路 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 39頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 首層平面設計 人口大廳設計要點 首層入口大廳是重要的交通樞紐 首層大廳的室內(nèi)外空間滲透 大廳空間的動態(tài)導向與限定 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 40頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 標準層平面設計 標準層平面的內(nèi)容 辦公空間 公共走道 樓梯 電梯間、前室 衛(wèi)生間 開水間 空調(diào)機房 各種管線的豎井 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 41頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 標準層平面設計 公用部分（核心筒） 生活功能：衛(wèi)生間、開水間 流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間 設備功能：空調(diào)機房、管道井 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 42頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 標準層平面設計 核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分離型 外周型 核心部（核心筒）大約占標準層面積 20-30% 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 43頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 標準層平面相關(guān)指標 辦公空間 現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標：人均辦公面積約 6-12平方米 除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設施，包括上述配套面積后，參考指標：人均建筑面積約 10-20平方米 平均人員密度指標 =平方米 /每辦公人員 歐美國家為 15平方米 日本過去為 3-10平方米，目前是 12-13平方米 會議室 大型會議室 中型會議室 小型會議室 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 44頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 標準層平面相關(guān)指標 衛(wèi)生間： 配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等 指標： 女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量 男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量 開水間 配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等 開水間面積不應小于 6平方米 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 45頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 標準層平面相關(guān)指標 走道： 雙面布置房間的走道凈寬度不小于 1.6m 單面布置房間的走道寬度不小于 1.3m 樓梯 每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每 100人不小于 1米 m 辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應小于 1.2m 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 46頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 標準層剖面設計 層高 決定層高的因素： 辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺 自然采光要求 ， 窗口大小要求 空調(diào)方式 排煙方式 照明方式 消防噴淋方式 參考值： 高層辦公樓吊頂下凈高應在 2.6-2.7米 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 47頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 標準層剖面設計 吊頂 吊頂上的設施 照明燈具 空調(diào)風口 消防設施：煙感報警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機械排煙口、防煙分區(qū)垂壁 預留靈活隔斷的安裝點 吊頂內(nèi)部檢修口 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 48頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 標準層剖面設計 吊頂 決定吊頂內(nèi)部高度的因素 結(jié)構(gòu)樓板及梁所占的高度（每層減低 20cm ,那么 20層樓總高將降低 4m） 空調(diào)主干管的高度及位置 消防噴淋管的位置 電纜橋架高度及位置 照明燈具深入吊頂?shù)母叨?本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 49頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 建筑設計 標準層剖面設計 窗戶 窗戶設計時的參考因素 采光面積 節(jié)能的開窗大小和玻璃種類 開窗大小與辦公室進深相吻合 辦公安全性和居住性 窗邊空調(diào)設備的收口 窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗 窗下口高度在距地 50-80cm高 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 50頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 消防設計 防火與防煙分區(qū) 防火分區(qū) 防煙分區(qū) 疏散設計中的幾個問題 底層外門的寬度 消防層樓梯、電梯位置設計 消防控制中心的設計 耐火構(gòu)造設計的幾個要點 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 51頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 消防設計 防火分區(qū) 防火分區(qū) 低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔； 地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許面積的要求比地上建筑更為嚴格； 地下車庫的防火分區(qū)； 樓梯間與通風空調(diào)機房等特殊部位的防火分隔： 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 52頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 消防設計 防火分區(qū)最大允許面積 名稱 每層最大防火分區(qū)（平方米） 一類建筑 1000 二類建筑 1500 地下室 500 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 53頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 消防設計 防火分區(qū)相關(guān)指標 地下室防火分區(qū)： 地下室的防火分區(qū)按 高規(guī) ，每個防火分區(qū)不得超過 500平方米，設自動滅火設備時不得超過 1000平方米； 地下車庫，防火分區(qū)最大允許面積為 1000平方米，設自動滅火時最大允許面積為 2000平方米； 樓梯間與通風空調(diào)機房等部位的防火分隔：按照 高規(guī) 規(guī)定： “ 附設在高層民用建筑內(nèi)的固定滅火裝置的設置室通風、空氣調(diào)節(jié)機房等，應采用耐火極限不低于 3.00h的隔墻和 2.00h的樓板與其他部位隔開。隔墻的門應采用甲級防火門。 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 54頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 消防設計 防煙分區(qū) 防煙分區(qū)： 需設排煙設施的走道 、 凈高不超過 6m的房間 ， 應采用擋煙垂壁 、 隔墻或從頂棚下突出不小于 50cm的梁劃分防煙分區(qū) 。 每個防煙分區(qū)的建筑面積不宜超過 500平方米 ， 且防煙分區(qū)不應跨防火分區(qū) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 55頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 消防設計 其他問題 疏散的問題 低層外門寬度的規(guī)定：自動門 、 旋轉(zhuǎn)門不算疏散門 ，每 100人 1m寬 消防樓梯要求接近電梯廳 、 考慮雙向疏散 樓 、 電梯防煙前室的設計 消防控制中心的設計 功能 位置 建筑 耐火構(gòu)造設計中的注意點 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 56頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 室內(nèi)環(huán)境設計 日照的控制： 就是消除陽光引起的晃眼和減少日照帶來的輻射熱 對直射陽光的遮擋方式 反射玻璃的應用 遮陽百頁 照明： 現(xiàn)代寫字樓一般進深較大，需要依靠人工照明來創(chuàng)造良好的視覺環(huán)境。室內(nèi)的照度隨著時代和經(jīng)濟的發(fā)展而增加，美國標準照度大約是日本 2倍。 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 57頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 室內(nèi)環(huán)境設計 溫度、濕度調(diào)節(jié) 空調(diào)系統(tǒng) 噪聲控制 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 58頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 室內(nèi)環(huán)境設計 室內(nèi)設計的 幾個心理因素 房間大小 頂棚高度 窗臺大小、高度 房間顏色 裝飾材料 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 59頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從設備設施角度 電梯 空調(diào) 停車位 智能化 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 60頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 電 梯 電梯臺數(shù)的設定 查表法 按建筑規(guī)模計算法 模擬法 實例比較法 電梯設置方式 傳統(tǒng)分區(qū)方式 雙層轎箱方式 快速梯與分區(qū)梯結(jié)合式與立體電梯廳方式 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 61頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 電 梯 衡量電梯系統(tǒng)的指標 品牌 載重 載客人數(shù) 梯速 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 62頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 電 梯 電梯廳的布局與裝修 電梯廳的布局 良好的配置 不良的配置 電梯廳的裝修 電梯門套及電梯廳墻面應采用經(jīng)久耐用而裝飾性強的材料 首層電梯廳裝修標準一般高于其他層 吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 63頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 停 車 場 車位數(shù)量標準 停車場：小型汽車按每車位 25平方米、自行車每車位 1.2 平方米 停車庫：小型汽車按每車位 40平方米，自行車每成為 1.8平方米 外貿(mào)辦公樓每 1000平方米應留有 4.5個 坡道設計：坡道斜度在 1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實作到坡道防滑 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 64頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 停 車 場 停車方式 室外停車 地下停車 獨立型停車（塔式停車樓） 大樓連體型 機械式停車場 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 65頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究 商業(yè)樓宇項目部 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 66頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓有關(guān)的問題 保護地球環(huán)境 防止城市的溫暖化、熱島效應 防止破壞臭氧層 節(jié)約能源 辦公樓作為社會產(chǎn)品 重新認識建筑的社會資產(chǎn) 考慮和區(qū)域社會的共生景觀關(guān)系 建筑的使用壽命（ long-life)和產(chǎn)生的社會環(huán)境 重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 67頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓樓有關(guān)的問題 信息化 社會的網(wǎng)絡化和寫字樓的變化 信息化技術(shù)的普遍應用 小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn) 靈活性（辦公樓使用上的自由度） OA系統(tǒng)的調(diào)整 人員的增減 布局的改變 電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 68頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓有關(guān)的問題 安全對策 防災（消防、抗震、避雷、防水等） 防盜（企業(yè)財產(chǎn)、企業(yè)情報） 由信息化而產(chǎn)生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風險對策） 無障礙 高齡人員 殘疾人員 女性 設備管理（ Facility Management） 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 69頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 與寫字樓有關(guān)的社會問題 舒適性（ Amenity)-提高居住和工作環(huán)境 空氣 熱量 聲音 光線 色彩 味覺 視覺 根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 70頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究 從城市規(guī)劃的角度研究 從建筑設計的角度研究 從設備設施的角度研究 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 71頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項目用地描述的主要控規(guī)指標 城市設施對項目的影響 寫字樓產(chǎn)品設計需如何城市規(guī)劃的要求 小結(jié) 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 72頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置 項目的用地的土地性質(zhì) 項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃 項目用地與城市中心區(qū)域的關(guān)系 項目用地與周圍環(huán)境的關(guān)系 項目用地描述的主要控規(guī)指標 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 73頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 項目用地描述的主要控規(guī)指標 高度 容積率 基地面積 /用地面積（首層占地率） 綠化率 停車位（專題介紹） 干道開口位置 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 74頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 城市設施對項目的影響 公路網(wǎng) 附近停車場 煤氣 自來水 電氣 電話 下水道 熱力 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 75頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 寫字樓產(chǎn)品設計需適應城市規(guī)劃的要求 適應城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下： 適應對于交通組織方面的要求： 適應城市公共空間設計的要求： 適應與周圍建筑物之間關(guān)系的要求： 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 76頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海濱 西鄉(xiāng) 項目 專案 策劃 小組 ： 事業(yè) 四部 B 組 從城市規(guī)劃的角度研究 土地（地上、地面、地下）的綜合利用： 地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務設施、辦公樓出入口 高層布置辦公樓 交通組織方面： 機動車 非機動車 人流貨流路線 步行路線 本報告中所有內(nèi)容均屬中原內(nèi)部資料，請嚴格保密 第 77頁 深圳 中原 物業(yè) 顧問 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C