金科 云湖天都（暫名 ） 項(xiàng)目策劃框架性思路 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鑒于本項(xiàng)目容積率的限制，以及與綠韻康城形成差異化定位的戰(zhàn)略需要，本項(xiàng)目必須以花園洋房為主體。故本報(bào)告以此為大前提，僅定向研究項(xiàng)目主題定位、戶型配比、項(xiàng)目功能配置及商業(yè)部分的定位。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 同類型物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的低預(yù)期 以及項(xiàng)目本身的高成本 將迫使我們必須營(yíng)造不一樣的花園洋房 將迫使我們必須營(yíng)造不一樣的洋房社區(qū) 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一部分：背景分析 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展概況 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、今年 1-9月，全市新開工房屋面積為 1362.18萬(wàn)平方米，僅比去年同期增長(zhǎng) 1.2%。其中，住宅新開工面積為 1075.19萬(wàn)平方米，辦公樓新開工面積為 26.81萬(wàn)平方米，商業(yè)用房新開工面積為191.67萬(wàn)平方米。（ 明年預(yù)計(jì)新開工面積將可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) ） 2、 2006年 1-10月份主城區(qū)商品房成交均價(jià) 2322元 /平方米，同比增長(zhǎng) 14.5%（ 全國(guó)增幅第四） 。 3、經(jīng)濟(jì)適用房成交放量較大，面積、金額同比上升 19.5%和 41.6%；別墅、高檔公寓市場(chǎng)放量面積下降 4.6%,但交易金額顯著上升（ 表明單價(jià)上升 ）。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、 2006年 1-10月份主城區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓面積336.88萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓金額 44.18億，同比增長(zhǎng)26%、 53.1%，交易房型以二房、三房為主。（ 三級(jí)市場(chǎng)的活躍，必將推動(dòng)二次 /三次臵業(yè)的放量 中高檔，這也是今年推動(dòng)樓價(jià)上升的重要原因之一 ） 5、 2006年，中高端市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出對(duì)花園洋房的偏好，花園洋房供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)了空前增長(zhǎng)；其中以天湖美鎮(zhèn)（賣湖賣花園 /露臺(tái)）、奧林匹克花園（賣配套）、中央美地（賣英倫風(fēng)情）、晉愉 綠島（賣公園）市場(chǎng)影響力最大。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6、組團(tuán)式布局造成的區(qū)域壁壘仍未完全打破，北部新區(qū)主力客戶群仍來(lái)自江北 /渝北，只吸引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙坪壩的主力客戶群仍來(lái)自各自區(qū)域，跨區(qū)域銷售較少；只有南坪在近 4成銷售來(lái)自區(qū)域外。 7、商品房交易量的同比增速方面 ,1-10月交易量增速已達(dá)到近兩年來(lái)的最低點(diǎn) ,宏觀調(diào)控政策及銀行加息的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。（ 預(yù)計(jì)明年 10月前，市場(chǎng)將步入相對(duì)平穩(wěn)階段 ） 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、重慶花園洋房發(fā)展概況 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)： 2006年花園洋房放量超過(guò)185萬(wàn)。其中北部新區(qū) 140多萬(wàn)方。余下 45萬(wàn)方主要是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)。 2、花園洋房 2002年市場(chǎng)占有率僅 2%，到 2006年上升到 10%，預(yù)計(jì) 2007年將超過(guò) 10%。 3、花園洋房呈多樣化發(fā)展。如：東方山水的迷你花園洋房；天湖美鎮(zhèn)的退、錯(cuò)、露；中央美地別墅級(jí)英倫花園洋園，美茵河谷是德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)等。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、花園洋房的價(jià)格持續(xù)走高。從天籟城 美社到紫園再到天湖美鎮(zhèn)，價(jià)格由一期的 3600元到現(xiàn)在4300元 /平方米。 5、就大西區(qū)而言，花園洋房供應(yīng)相對(duì)較少，九龍坡目前僅有廣廈城，大渡口只有晉愉 綠島，沙坪壩只有陽(yáng)光水城有極少量的貨供應(yīng)；從已面市的廣廈城和晉愉 綠島銷售看，大西區(qū)對(duì)花園洋房的承接能力明顯不如北部新區(qū)。 6、市場(chǎng)已普遍認(rèn)同花園洋房的品質(zhì)感，并將其視為房地產(chǎn)的高檔產(chǎn)品。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、消費(fèi)者偏好和抗拒花園洋房的原因 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、偏好花園洋房的原因 A） 低容積率。 適度的人口密度，既有效避免了高層的雜居，又避免了別墅的冷清。 B） 親地親自然 。帶露臺(tái)、地面花園、入戶花園、屋頂花園及高覆蓋率社區(qū)園林，而且上下樓方便，有利于營(yíng)造更和諧的鄰里關(guān)系和更近距離享受自然環(huán)境。 C）大多處于新興開發(fā)區(qū)。周邊環(huán)境好、空氣好、噪聲少。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 D）戶型亮點(diǎn)突出。一梯兩戶，實(shí)用率高（ 90%左右），南北對(duì)流，基本實(shí)現(xiàn)了全面無(wú)暗室，并大大增強(qiáng)了開放型的活動(dòng)空間（如露臺(tái)）。 E）別墅的過(guò)渡型產(chǎn)品。既有接近別墅的內(nèi)外部環(huán)境和品質(zhì)，又有遠(yuǎn)低于別墅的總價(jià)，滿足了大部分想住別墅又住不起的人的需要。 F）對(duì)花園洋房的品質(zhì)認(rèn)同帶來(lái)的榮耀感。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、抗拒花園洋房的原因 A） 樓間距近。 一般在 15至 20米，對(duì)望嚴(yán)重，私密性極差 。（最值得關(guān)注的點(diǎn)，這也是報(bào)社好幾個(gè)客戶在天湖美鎮(zhèn)退房的最大原因） B）多在新興開發(fā)區(qū)。周邊配套設(shè)施差，生活成本高；而且公交車少，不是每一個(gè)家庭成員都有車。 C）安全性較差。 D）蚊蟲亦較難避免。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一個(gè)值得注意的有趣現(xiàn)象： 住慣了高層的想住低層（花園洋房）； 住慣了低層的想住高層（如金砂水岸）。 如天湖美鎮(zhèn)就被水晶酈城和金砂水岸分流了相當(dāng)數(shù)量的客源。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 另一個(gè)值得注意的事實(shí)： 據(jù)了解，已交付使用的競(jìng)地 溯源居之業(yè)主，對(duì)競(jìng)地 溯源居的滿意度相當(dāng)?shù)?，不滿主要指向低樓間距造成的低私密性。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、區(qū)域住宅消費(fèi)市場(chǎng)分析 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)消費(fèi)群構(gòu)成 1、 楊家坪商圈個(gè)體工商戶 2、九龍坡區(qū)周邊大型工業(yè)企業(yè)及國(guó)有企業(yè)管理及技術(shù)人員（如重鋼） 3、九龍園區(qū)以及二郎科技新城管理及技術(shù)人員 4、九龍坡急切改變居住環(huán)境的原住居民 5、 “ 進(jìn)二退三 ” 拆遷戶 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域住宅市場(chǎng)可挖掘的消費(fèi)群 1、 石橋鋪 IT從業(yè)人士（包括技術(shù) /銷售人員及個(gè)體工商戶） 2、沙坪壩部分追求高品質(zhì)生活環(huán)境的人士（如政府高級(jí)公務(wù)員 /高校教職員工 /馬家?guī)r建材市場(chǎng)個(gè)體工商戶等） 3、大渡口高收入人群（如政府高級(jí)公務(wù)員） 4、渝中大坪、袁家崗一帶原住居民 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域住宅市場(chǎng)有效需求和供給分析 主城各區(qū) GDP及人均可支配年收入列表 2005年 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從前面四個(gè)表我們看到： 一方面九龍坡雖 GDP排位第一，而且人均消費(fèi)總額為 8556元，高于江北區(qū)的 6797元； 另一方面，九龍坡的人均工資在主城各區(qū)又排位靠后。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以上兩方面的對(duì)立統(tǒng)一，說(shuō)明了一個(gè)以前我們并沒有注意到的事實(shí)： 九龍坡消費(fèi)市場(chǎng)活躍，消費(fèi)意愿在主城各區(qū)處于前列。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們還了解到這樣一個(gè)事實(shí)： 南岸區(qū)的中高檔房大約有 30%的購(gòu)買人群來(lái)自九龍坡區(qū)。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 如上兩方面再加上綠韻康城大戶型的熱銷，所以我們認(rèn)為： 九龍坡事實(shí)上并不缺乏購(gòu)買力，缺乏的應(yīng)該是高吸引力的樓盤。 高吸引力一為高檔次高品位樓盤，一為經(jīng)濟(jì)適用房。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 當(dāng)然，也不是說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)具備了高檔房的高承接能力，只能說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)兩極分化較為明顯，這在我們對(duì)本項(xiàng)目的定位思考過(guò)程中，將作為一個(gè)重要的參考要素。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 而就區(qū)域周邊幾個(gè)頗具影響力的樓盤而言，無(wú)論駿逸新視界 /晉愉 綠島，還是廣廈城，事實(shí)上也都有所欠缺。 駿逸新視界：小戶型為主，建筑密度大 晉愉 綠島：園林營(yíng)造極差，戶型無(wú)亮點(diǎn) 廣廈城：周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品無(wú)特點(diǎn)，物管口碑差 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、就整個(gè)大西區(qū)而言，目前整體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出求大于供的態(tài)勢(shì)，近期開出的駿逸新視界、綠韻康城、國(guó)窖明城、渝洲新城、晉愉 綠島均取得了優(yōu)異或不錯(cuò)的銷售成績(jī)。 2、目前整個(gè)九龍坡區(qū)、高新區(qū)及大渡口區(qū)大部分都是高層建筑，唯有美茵河谷、晉愉綠島、廣廈城有花園洋房，但都做得不純粹，有花園洋房，也有高層，還有聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅。 3、從區(qū)域所開發(fā)的樓盤來(lái)看，品質(zhì)都不高。晉愉綠島和廣廈城規(guī)模大，但做得相當(dāng)粗糙。只有美茵河谷的德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)顯示了一定的品質(zhì)。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 晉愉綠島、美茵河谷及廣廈城實(shí)景圖片 晉愉綠島 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 廣廈城 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美茵河谷 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、典型個(gè)案分析（截止 12月 28日） 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 頂躍：銷售較差，面積越大，銷售越差； 平層： 115M2銷售比率最高， 130M2左右銷售總量最大。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 頂躍：銷售極差，銷售比率最低； 平層：一層 104M2銷售比率最高， 一層 113M2銷售總量最高。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、二期推出全為花園洋房，一期均價(jià) 2700元，二期均價(jià) 3100元， 400套用一年時(shí)間才消化完；新推的 36套花園洋房屬別墅補(bǔ)充產(chǎn)品，尚未正式開售。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各樓盤花園洋房已面市總量、銷售周期及銷售套數(shù)、價(jià)格走勢(shì)列表 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ？ 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 同屬北部，天湖美鎮(zhèn)以均價(jià) 4300元 /M2和中央美地以均價(jià) 4000元 M2，均取得了非常良好的銷售業(yè)績(jī)。 不同的是，天湖美鎮(zhèn)頂躍相對(duì)滯銷，而中央美地卻非常暢銷；細(xì)心比較，我們發(fā)現(xiàn)，天湖美鎮(zhèn)余下的頂躍面積在 200M2左右，總價(jià)在 90萬(wàn)左右，而中央美地頂躍最大在 180M2左右，總價(jià)在 70萬(wàn)左右，而且在定價(jià)上，采用了單價(jià)反而要比平層低的策略。 所以，我們認(rèn)為中央美地頂躍的暢銷不具備代表性。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 此屬渡假型物業(yè)，且總價(jià)大都在 20萬(wàn)以下，故其暢銷對(duì)綠韻康城的參考意義不大，不過(guò)也可說(shuō)明一點(diǎn)：總價(jià)低的房子一定比總價(jià)高的房子賣得更快，這是不容置疑的。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 還有一個(gè)不得不說(shuō)的事實(shí)： 今年引起極大市場(chǎng)轟動(dòng)的奧林匹克花園，其戶型面積亦比天湖美鎮(zhèn)小一輪，三房的占了 75%，其 125M2以下戶型占了差不多 60%，最小面積小到 81M2。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從如上幾個(gè)表可以看到： A）無(wú)論北部新區(qū)，還是大西區(qū)，頂躍均比較滯銷； B）大西區(qū)明顯呈現(xiàn)出偏小戶型更好賣的特征； C）大西區(qū)暢銷戶型總價(jià)在 35-45萬(wàn)元之間。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通常來(lái)講，一個(gè)市場(chǎng)單價(jià)之均價(jià)水平，是由市場(chǎng)的承接力和產(chǎn)品的品質(zhì)共同決定的。 因此，雖說(shuō)晉愉綠島的均價(jià)只有 3200元 /M2，但憑著金科做花園洋房的經(jīng)驗(yàn)， 我們完全可以對(duì)單價(jià)均價(jià)做更高預(yù)期 。 但是，有一點(diǎn)卻是不容樂觀的，一個(gè)市場(chǎng)最容易被接受的總價(jià)范圍，卻更多是由市場(chǎng)承接力決定的，所以 對(duì)總價(jià)我們切不可太過(guò)樂觀 。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分：地塊自身及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、用地規(guī)劃控制指標(biāo) 1、總占地面積 182758平方米 2、規(guī)劃控制容積率約 1.8 3、規(guī)劃控制總建筑面積 326336平方米 4、土地性質(zhì)商住，商業(yè)最高可達(dá) 8萬(wàn)平方米 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、地形地貌 高斜坡地，最高落差達(dá)到 66米，東面長(zhǎng)約 60米，南面長(zhǎng)約 480米，西面長(zhǎng) 360米，北面長(zhǎng)約 900米。 地塊總體呈現(xiàn) “ 一線三面兩點(diǎn) ” 的物征。 一線： 北面蟠龍大道向彩云湖 兩面： 標(biāo)高 335、 345左右的兩個(gè)臺(tái)地 三點(diǎn)： 標(biāo)高 353、 355、 372左右的三個(gè)山頭 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東面 北面 南面 西面 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北面現(xiàn)狀全貌 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 335標(biāo)高臺(tái)地 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 335標(biāo)高菜地 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 372標(biāo)高山頭 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 355標(biāo)高山頭 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 345標(biāo)高臺(tái)地 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目地塊資源 地形高差利用 天然的地形高差，使項(xiàng)目靠火炬大道旁 形成自然隔音帶 ，保證小區(qū)內(nèi)部的寧?kù)o。 地塊坡度逐步升高，豐富了整個(gè)小區(qū)的 天際線變化 ，使我們?cè)诮ㄖ螒B(tài)上有多種選擇方案。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、現(xiàn)時(shí)交通狀況 周邊道路密集，以火炬大道為主干道，與迎賓大道，創(chuàng)業(yè)大道和陳庹路縱橫交錯(cuò)。隨著九龍大橋的開工和建成，交通將變得更加快捷方便，四通八達(dá)。目前已開通 239、 204、 117等公交線路 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 火炬大道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 蟠龍大道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 陳庹路 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 翼龍路 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 向東： 楊家坪步行街 3.5公里 通達(dá)范圍： 本案 鳳天路至沙坪壩區(qū) 沿陳庹路至大渡口區(qū)沿途經(jīng)過(guò)雙山社區(qū) 通往楊家坪地區(qū)，延伸至南岸區(qū) 沿陳庹路至石橋鋪高新區(qū) 【 車行 15分鐘生活圈 】 向南： 大渡口九宮廟 3.5公里 向西： 沙坪壩三角碑 7公里 向北： 石橋鋪轉(zhuǎn)盤 5公里（經(jīng)陳家坪） 分析： 良好的通達(dá)性 促使本項(xiàng)目客戶群，不僅僅局限于九龍園區(qū)內(nèi)。 N 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 步行 45分鐘生活圈 】 本案 通達(dá)范圍： 向東： 楊家坪動(dòng)物園 向南： 雙山社區(qū) 向西： 二郎科技新城 向北： 陳家坪地區(qū) 分析： 按常人日常生活能最大接受 45分鐘步行時(shí)間為例，其 活動(dòng)范圍包含了整個(gè)九龍園區(qū)和二朗科技新城 ，高新區(qū)內(nèi)所以市政、生活配套都能加以利用享受。 N 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、現(xiàn)時(shí)市政配套情況及資源利用 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 雙山社區(qū) 綠韻康城 本項(xiàng)目 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 九龍坡區(qū)公、檢、法 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 九龍園區(qū)管委會(huì) 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 巴國(guó)城 商業(yè)資源 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 體 育 場(chǎng) 運(yùn) 動(dòng) 資 源 中學(xué)校 舞蹈學(xué)院 教 育 資 源 彩云湖公園 景 觀 資 源 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、區(qū)域規(guī)劃及 實(shí)施節(jié)點(diǎn)預(yù)期 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)展總目標(biāo)： 三年初具規(guī)模、八年基本建成 。力爭(zhēng)到 2005年科工貿(mào)收入達(dá)到 80億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 10億元，形成基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模、整體形象良好的示范區(qū)。 到 2010年技工貿(mào)收入達(dá)到 180億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 50億元，將九龍園區(qū)建設(shè)成為九龍坡區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、最具活力的核心區(qū)、重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、仿明清建筑的巴國(guó)城商業(yè)項(xiàng)目占地 250畝，預(yù)計(jì) 2005年 10月正式營(yíng)業(yè)。 2、九龍大橋預(yù)計(jì) 2006年完工。 3、秋池商業(yè)步行街目前規(guī)劃基本完畢，預(yù)計(jì)2006年開街。 4、彩云湖工程是桃花溪二期治理重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì) 2007年形成。 重大 實(shí)施節(jié)點(diǎn)預(yù)期 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5、二郎開發(fā)區(qū)內(nèi)的留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園已動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2005年下半年正式開園。 6、規(guī)劃中與火炬大道平行的新區(qū)大道，預(yù)計(jì)在 2007年完工，建成之后將減弱火炬大道的交通壓力，減弱項(xiàng)目臨火炬大道噪聲影響。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分：項(xiàng)目定位 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基礎(chǔ)客戶群 【 分布區(qū)域 】 ：楊家坪、二郎科技新城、九龍園區(qū)等。 【 人群特點(diǎn) 】 ：個(gè)體工商戶 /企業(yè)管理及高級(jí)技術(shù)人員 /政府高級(jí)公務(wù)員等。年齡在 28 50歲之間，多屬三口之家。家庭月收入在 6000以上（包括顯性和隱性收入）。 【 消費(fèi)特點(diǎn) 】 ：希望在離工作地點(diǎn)較便捷的地方有自己的居所；追求品質(zhì)和身份的認(rèn)同，但又不會(huì)太張揚(yáng)（就算有錢，也不會(huì)買別墅）；戶型需求呈兩極分化，一部分約在 100-130平米之間，一部分在 150平米以上。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 拓展客戶群 【 分布區(qū)域 】 ：石橋鋪高新區(qū)、大渡口區(qū)、渝中大坪 /袁家崗一帶。 【 人群特點(diǎn) 】 ：個(gè)體工商戶 /企業(yè)管理及高級(jí)技術(shù)人員 /政府高級(jí)公務(wù)員等。大多屬高知人群，年齡在 28 40歲之間。多屬三口之家，家庭月收入在 6000以上。 【 消費(fèi)特點(diǎn) 】 ：注重環(huán)境，已屬二次甚至三四臵業(yè)，追求社區(qū)的品質(zhì)感，戶型需求約在 120-150平米之間。 重點(diǎn)拓展區(qū)域：石橋鋪高新區(qū) 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 爭(zhēng)取客戶群 【 分布區(qū)域 】 ：沙坪壩、渝中其他片區(qū)、南岸靠鵝公巖片區(qū)、江津 /永川進(jìn)城臵業(yè)客戶、上海 /浙江投資客、本地投資客等 【 人群特點(diǎn) 】 ：個(gè)體工商戶 /企業(yè)管理及高級(jí)技術(shù)人員 /政府高級(jí)公務(wù)員等。 【 消費(fèi)特點(diǎn) 】 ：自居客戶注重環(huán)境，已屬二次甚至三四臵業(yè)，追求社區(qū)的品質(zhì)感；投資客戶注重樓盤資源的稀缺性和增值潛力。 重點(diǎn)爭(zhēng)取客戶：郊縣進(jìn)城臵業(yè)群體 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 另一個(gè)必須清晰界定的層面： 由于項(xiàng)目所能強(qiáng)度輻射的區(qū)域整體購(gòu)買力同北部新區(qū)相比，還是要弱一些，故我們鎖定的人群不能只局限在中產(chǎn)及中產(chǎn)以上的階層，為形成項(xiàng)目的快速銷售，我們必須擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面，以中產(chǎn)為基礎(chǔ)，向下趨向于中間階層，畢竟這才是房地產(chǎn)最主力的消費(fèi)市場(chǎng)。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)歷了變化的大時(shí)代 ， 又有著相對(duì)優(yōu)越的生活 。 他們有文化 ， 有審美鑒賞力 ， 有獨(dú)立思想 ， 有自己的生活態(tài)度 。 他們平時(shí)這樣休閑：旅游 、 讀書 、 聽音樂 、 看影碟 、 會(huì)朋友 、 體育健身等 。 目標(biāo)客戶群相對(duì)優(yōu)越的生活 ， 是以超長(zhǎng)時(shí)間工作為前提 ， 以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)的 。 目標(biāo)客戶群的幸福天秤永不平衡 生活 ， 總比工作重要 ： “ 自己那么辛苦 ， 就應(yīng)該享受好一些 ” ， “ 努力工作不就是為了活得更好 ？ ” 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 歸結(jié)起來(lái)，應(yīng)該是： 工作與生活完全剝離 工作就是工作 生活就是生活 更健康的生活 更舒適且略帶體閑味的生活 更純粹高尚的身份認(rèn)同感 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、項(xiàng)目主題定位 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 抓住目標(biāo)客戶正在顯現(xiàn)的身心需求，大打“生態(tài)”牌，全面提升居住的價(jià)值。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目主題定位關(guān)鍵詞： 生態(tài)、 健康、 休閑 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五重復(fù)合生態(tài)體系： A） 1400畝生態(tài)公園 B）坡地原生植被 C）活性水體 D）前庭后院 E）空中露臺(tái)、入戶花園 項(xiàng)目主題定位實(shí)施 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、項(xiàng)目主力物業(yè)產(chǎn)品理念 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鄉(xiāng)村洋房 脫離花園洋房概念，以全新的概念暗示本項(xiàng)目將創(chuàng)造性地打造花園洋房的跨越式升級(jí)版。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生態(tài)洋房 情景洋房 參考概念： 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 然后，我們將向市場(chǎng)大聲宣告“鄉(xiāng)村洋房”十大標(biāo)準(zhǔn)！ 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “鄉(xiāng)村洋房”十大標(biāo)準(zhǔn) （一）退：隨形就勢(shì)的退臺(tái)設(shè)計(jì)，原生植被保護(hù)率不低于 30% （二）露：首層前庭后院，中間層露臺(tái)、入戶花園，頂層屋頂花園，實(shí)現(xiàn) 100%的戶戶花園 （三）寬：所有樓間距最低不少于 20米 （四）低：容積率不超過(guò) 0.9，人口密度每百平方米用地不超過(guò) 2.3人 （五）近：上下班步行距離不能超過(guò) 100米（獨(dú)立車庫(kù)和集中車庫(kù)相結(jié)合） 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （六）綠：植被覆蓋率不低于 40% （七）凈：空氣潔凈指數(shù)不低于 80%，空氣負(fù)離子含量不低于 1000/CM3 （八）透：明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光率100%；室內(nèi)外的融合度不能低于 20% （九）通：通風(fēng)對(duì)流達(dá)到空氣流動(dòng)率不能低于 90% （十）大：大景觀，大視野，開闊度不低于 1000米 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 組團(tuán)式布局，滿足項(xiàng)目分期開發(fā)戰(zhàn)亂略所需，并設(shè)臵中心景觀帶，強(qiáng)化內(nèi)部景觀效果。 規(guī)劃布局總體原則 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃布局要點(diǎn)提示 1、 為弱化對(duì)視，樓間距最窄不低于 20米，而且樓體盡可能錯(cuò)開排列 ； 中央美地透視效果圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、隨形就勢(shì)，最大限度地減少土石方量，一方面節(jié)約成本，另一方面也支持項(xiàng)目生態(tài)主題概念； 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、座向服從景觀，座向服從地勢(shì)； 天湖美鎮(zhèn)中心景觀圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、停車庫(kù)盡可能分散到樓體各幢，洋房物業(yè)以半地下陽(yáng)光車庫(kù)為主； 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5、洋房物業(yè)部分容積率盡可能保持在 0.9左右。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃布局建議圖示 臨街商業(yè)區(qū) 臨街商業(yè)區(qū) 綠化廣場(chǎng) 銷售中心 山頂公園（會(huì)所） 中央景觀帶 高層住宅區(qū) 集中商業(yè)區(qū) 高層住宅區(qū) 鄉(xiāng)村洋房 B區(qū) 鄉(xiāng)村洋房 A區(qū) 小高層區(qū) 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、建筑風(fēng)格建議 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美式 1+5鄉(xiāng)村洋房（略帶休閑味） 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 美式風(fēng)格的特點(diǎn)在于： 色彩對(duì)比強(qiáng)烈，線條簡(jiǎn)潔明快，非常符合重慶的心里偏好。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目前重慶市場(chǎng)藍(lán)湖郡和棕櫚泉在建筑上采用的是美式風(fēng)格，而我們的取向雖同是美式風(fēng)格，但更偏向于美式鄉(xiāng)村風(fēng)格，也就是說(shuō)休閑味更足，讓我們飽受工作壓力的目標(biāo)客戶能將家與工作完全剝離，成為身心棲息的港灣。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 另： 所謂 1+5，為躍式為首二層，三層及三層以上全為平層。 這樣做的原因是因?yàn)槭锥右蚨傅馗卟詈髠?cè)無(wú)法通風(fēng)光，唯有以地面大花園提升其吸引力。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 再者： 錯(cuò)層結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)實(shí)踐，其弱點(diǎn)已逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)，故建議本項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)上回歸平層結(jié)構(gòu)。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、戶型配比建議 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 眾所周知，戶型總價(jià)是影響成交至關(guān)重要的因素，加之九龍坡及周邊區(qū)域的購(gòu)買力的確在主城各區(qū)排位靠后，故我們必須慎重把握本項(xiàng)目的戶型總價(jià)范圍，方能以此為依據(jù)確定主力戶型的面積。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北部新區(qū)參考項(xiàng)目： 天湖美鎮(zhèn)主力戶型總價(jià)在 60-70萬(wàn)之間， 中央美地主力戶型總價(jià)在 45-60之間， 奧林匹克花園總價(jià)在 35-45萬(wàn) 之間； 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 西部片區(qū)參考項(xiàng)目： 晉愉 綠島暢銷戶型總價(jià)在 35-45萬(wàn)之間， 廣廈城暢銷戶型總價(jià)在 38-43萬(wàn) 之間； 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，我們建議本項(xiàng)目洋房的總價(jià)控制的最佳范圍為 40-50萬(wàn)。 還原到戶型面積上則為套內(nèi) 100-130平方米。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 具體戶型分布如下： 首二層：躍式套內(nèi) 170平方米左右（帶不低于 50平米前庭大花園） 總價(jià)： 75萬(wàn)左右 三層：套內(nèi) 130平方米左右（帶不低于 50平米的前花園和后露臺(tái)） 總價(jià)： 55萬(wàn)左右 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四層：套內(nèi) 120平米左右（帶不低于 20平米露臺(tái)） 總價(jià)： 50萬(wàn)左右 五層：套內(nèi) 110平米左右（帶不低于 15平米入戶花園） 總價(jià)： 45萬(wàn)左右 六層：套內(nèi) 90平米左右（帶小露臺(tái)及不低于30平米屋頂花園） 總價(jià)： 40萬(wàn)左右 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 具體戶型配比如下： 170平米五房： 20% 130平米四房： 20% 120平米三房： 20% 110平米三房： 20% 90平米兩房： 20% 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40-50萬(wàn)的單位：占 60% 55萬(wàn)的單位：占 20% 75萬(wàn)的單位：占 20% 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 而至于高層，為與鄉(xiāng)村洋房形成錯(cuò)位，再加上區(qū)域小戶型市場(chǎng)的火熱，故建議以為 100平米以下小戶型為主。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 具體戶型配比如下： （一梯六戶或八戶） 90平米左右緊湊型三房占有 30% 70平米左右緊湊型兩房占 30% 50平米左右一房一廳占 40% 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、戶型亮點(diǎn)建議 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、戶戶花園（露臺(tái)、前庭、后院、入戶花園、屋頂花園） 2、幢幢設(shè)半地下陽(yáng)光車庫(kù) 3、室內(nèi)空間雙流向設(shè)計(jì)、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、功能分區(qū)。 4、首層和頂層可考慮設(shè)陽(yáng)光花房。 5、三明設(shè)計(jì) 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天湖美鎮(zhèn)戶型平面圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中央美地戶型平面圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 魯能星城坡地底躍戶型平面圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、園林風(fēng)格及亮點(diǎn)營(yíng)造建議 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 秉持自然、生態(tài)的風(fēng)格，盡可能呈現(xiàn)坡地原生植被的感覺，杜絕裸露高切坡 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營(yíng)建中心水體景觀帶，此部分要呈現(xiàn)精致細(xì)膩的園藝品質(zhì)感 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營(yíng)建 12米的水體意景瀑布，另令其成為社區(qū)一大景觀亮點(diǎn) 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 點(diǎn)綴各種美式鄉(xiāng)村園藝小品，盡可能地營(yíng)造休閑味 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 九、相關(guān)功能配套建議 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、 1500平米的山頂會(huì)所：里面設(shè)臵咖啡座、棋牌室、健身房，壁球式、桑拿室、閱覽室等 2、在園林設(shè)臵羽毛球場(chǎng)、攀巖壁等，在山頂設(shè)臵游泳池等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 3、停車位配臵比為 1.5： 1 4、公共裝修檔次及品味必須高檔 5、配設(shè)一個(gè) 1000平米的公交車總站站場(chǎng)，既滿足本項(xiàng)目需要，也滿足綠韻康城需要 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 山頂會(huì)所 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜上所述，我們將把倚綠山莊打造成為： 以超前的生態(tài)健康居住理念，五重復(fù)合生態(tài)體系，全新的 “ 鄉(xiāng)村洋房 ” 概念，以及超寬樓間距，無(wú)極視野，戶戶花園，1400畝外部生態(tài)景觀，高品位的精致生態(tài)園林，以及特有的美式坡地建筑形態(tài)等，全面領(lǐng)跑西城樓市，成為西城樓市第一盤。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 十、關(guān)于商業(yè) 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、沿蟠龍大道以中高檔特色餐飲，中高樓休閑娛樂為主，設(shè)內(nèi)街，變半邊街為內(nèi)街步行街格局，建筑風(fēng)格偏向美式，樓高兩層，臨湖面進(jìn)深 15米，兩邊開門，靠山面進(jìn)深12米，均為開間 8米。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、靠火炬大道以集中商業(yè)和臨街商業(yè)相結(jié)合，以集中商業(yè)為主體的形式，定位于家居裝飾材料市場(chǎng)；并于操作中提前與國(guó)內(nèi)外大型建材超市洽談，尋求部分定單地產(chǎn)的可能。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 集中商業(yè) 8米柱網(wǎng)，大開間，銷售時(shí)再分割有小單位。 臨街商鋪 8米開間，進(jìn)深 12米，不要采用騎廊。 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 集中商業(yè)首層平面布局示意 建筑體 建筑體 建筑體 建筑體 車輛回旋帶 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 內(nèi)街形象示意圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 臨街形象示意圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 室內(nèi)形象示意圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 十、項(xiàng)目分期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一期開發(fā)用地 二期開發(fā)用地 三期開發(fā)用地 機(jī)動(dòng)用地 四期開發(fā)用地 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)面積：約 6萬(wàn)平米； 開發(fā)物業(yè)：純鄉(xiāng)村洋房，約 450套； 相關(guān)配置：銷售中心、路口綠化廣場(chǎng)、山頂 公園、中心景觀帶全部建成，并 保證看房通道及景觀通道的暢通， 臨湖商業(yè)預(yù)留用地臨時(shí)綠化。 一期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售中心示意圖 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)面積：約 6萬(wàn)平米； 開發(fā)物業(yè)：鄉(xiāng)村洋房 4萬(wàn)平米，約 300套， 臨湖商業(yè) 2萬(wàn)平米； 相關(guān)配置：山頂會(huì)所、山頂游泳池。 二期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)面積：約 9萬(wàn)平米； 開發(fā)物業(yè)：高層 6萬(wàn)平米，約 750套， 小高層 2萬(wàn)平米，約 150套， 火炬大道臨街商業(yè) 1萬(wàn)平米； 相關(guān)配置：地下停車場(chǎng)，臨火炬大道底二層 商業(yè)。 三期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)面積：約 5萬(wàn)平米； 開發(fā)物業(yè)：全部高層，約 450套； 相關(guān)配置：地下停車場(chǎng)，臨火炬大道底二層 商業(yè)。 四期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)面積：約 4萬(wàn)平米； 開發(fā)物業(yè)：全部商業(yè)； 相關(guān)配置：大型地面停車場(chǎng)； 操作要點(diǎn)：先尋求定單地產(chǎn)可能，如不能則改為 底二層建臨街商業(yè)，塔樓則建高層。 機(jī)動(dòng)用地開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 共分四期開發(fā)，可售總建面為 30萬(wàn)平米，加上配套設(shè)施和