房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)1 總 則1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語(yǔ)并有利于國(guó)內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。 1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。 1.0.3 使用房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語(yǔ)時(shí)，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 通用術(shù)語(yǔ)2.0.1房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal;property valuation 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。 2.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) real estate appraisal company 依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 2.0.3房地產(chǎn)估價(jià)師 real estate appraisal;property valuer 通過全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格的人員。 2.0.4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 incensed real estate appraisal;certified property valuer 經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。2.0.5估價(jià)委托人 client 委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。 2.0.6 估價(jià)當(dāng)事人 parties involved in appraisal 與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人 2.0.7估價(jià)利害關(guān)系人 interested parties 估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位和個(gè)人。 2.0.8估價(jià)項(xiàng)目 appraisal project appraisal assignment 估價(jià)委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。 2.0.9估價(jià)目的 appraisal purpose;purpose of valuation 估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。 2.0.10估價(jià)對(duì)象 subject property 所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 2.0.11價(jià)值時(shí)點(diǎn) date of value 所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)某一特定的時(shí)間。 2.0.12 價(jià)值類型 type of value 所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。 2.0.13估價(jià)原則 appraisalprinciples;valuationprinciples估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。2.0.14估價(jià)程序 appraisalprocess;valuationprocess完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。2.0.15估價(jià)依據(jù) appraisalsupportdocumentation;valuationevidence作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。2.0.16估價(jià)假設(shè) appraisalassumptions針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。2.0.17估價(jià)方法 appraisalapproaches;valuationmethods測(cè)算估價(jià)對(duì)象或價(jià)格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。2.0.18估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) basicdateforappraisal估價(jià)測(cè)算所使用的反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。2.0.19估價(jià)參數(shù) appraisalparameters用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的系數(shù)、比率或比值。2.0.20估價(jià)結(jié)果 finalvalueopinion通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。2.0.21估價(jià)報(bào)告 appraisalreport;valuationreport房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所作的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述。2.0.22批量估價(jià) massappraisal基于統(tǒng)一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。2.0.23個(gè)案估價(jià) sing-propertyappraisal相對(duì)于批量估價(jià)而言，單獨(dú)對(duì)一宗或若干宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。2.0.24類似房地產(chǎn) similarproperty;comparable property與對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)力性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。2.0.25估價(jià)信用檔案 appraiserscreditrecords房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績(jī)、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會(huì)公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。3價(jià)格和價(jià)值3.0.1成交價(jià)格 transactionprice,actualsaleprice在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。3.0.2正常價(jià)格 normalprice不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格，或成交價(jià)格經(jīng)交易情況修正后的價(jià)格。3.0.3市場(chǎng)價(jià)格 averagemarketprice某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。3.0.4評(píng)估價(jià)值 appraisalvalue通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。3.0.5市場(chǎng)價(jià)值 marketvalue估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。3.0.6投資價(jià)值 investmentvalue估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。3.0.7現(xiàn)狀價(jià)值 valueinuse估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。3.0.8快速變現(xiàn)價(jià)值 liquidationvalue估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值。3.0.9殘余價(jià)值 residualvalue估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。3.0.10抵押價(jià)值 mortgagevalue;mortgagelendingvalue估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。3.0.11抵押凈值 netmortgagevalue抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。3.0.12法定優(yōu)先受償款 liens假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。3.0.13計(jì)稅價(jià)值 assessedvalue;taxablevalue為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值。3.0.14保險(xiǎn)價(jià)值 insurablevalue為保險(xiǎn)目的而評(píng)估的價(jià)值。3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 valueoffeesimpleinterest房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。3.0.16無(wú)租約限制價(jià)值 valueofpropertyasifnoleaseexisted房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。3.0.17出租人權(quán)益價(jià)值 valueofleasedfeeinterest出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。3.0.18承租人權(quán)益價(jià)值 valueofleaseholdinterest承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。3.0.19房地價(jià)值 buildingandlandvalue建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。3.0.20建筑物價(jià)值 buildingvalue建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。3.0.21土地價(jià)值 landvalue土地自身的價(jià)值，不包含附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。3.0.22樓面地價(jià) landpriceperunitofbuilt-uparea一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。3.0.23比較價(jià)值 salescomparisonapproachindication采用比較法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。3.0.24收益價(jià)值 incomecapitalizationapproachindication采用收益法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。3.0.25成本價(jià)值 costapproachindication采用成本法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。3.0.26開發(fā)價(jià)值 hypotheticaldevelopmentmethodindication采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。4、估價(jià)原則4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則 principleofindependence,objectivityandimpartiality要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.2合法原則 principleoflegality要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 principleofdateofvalue要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.4替代原則 principleofsubstitution要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。4.0.5最高最佳利用原則 principleofhighestandbestuse要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.6最高最佳利用 highestandbestuse房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。4.0.7謹(jǐn)慎原則 principleofcautious要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。5估價(jià)程序5.0.1估價(jià)委托書 appraisalassignment估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。5.0.2估價(jià)委托合同 appraisalcontract房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。5.0.3估價(jià)基本事項(xiàng) basicappraisalissues估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型的統(tǒng)稱。5.0.4估價(jià)作業(yè)方案 appraisalworkplan為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而指定的用于指導(dǎo)未來(lái)估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。5.0.5估價(jià)技術(shù)路線 appraisaltechnicalroute評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路。5.0.6實(shí)地查勘 on-siteinspection注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)，觀察、詢問、檢查、核對(duì)、記錄估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例狀況的活動(dòng)。5.0.7實(shí)地勘察記錄 on-siteinspectionnotes;on-siteinspectionrecords記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。5.0.8估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核 internalappraisalreview房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對(duì)自己的已撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。5.0.9估價(jià)資料歸檔 appraisaldatefiling收集、整理在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對(duì)其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類并保存。5.0.10估價(jià)檔案 appraisalarchives房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的具有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等形式的資料。6估價(jià)方法6.1比較法6.1.1比較法 salescomparisonapproach;comparativemethod選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.1.2交易實(shí)例 propertysales;propertytransactions真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對(duì)象的基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等。6.1.3可比實(shí)例 comparableproperty；comparables交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。6.1.4建立比較基準(zhǔn) establishingcomparisonbasis使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比的處理。6.1.5交易情況修正 conditionsofsaleadjustment使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的處理。6.1.6市場(chǎng)狀況調(diào)整 marketconditionsadjustment;time adjustment使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。6.1.7房地產(chǎn)狀況調(diào)整 propertyconditionsadjustment使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格處理，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。6.1.8總價(jià)調(diào)整 adjustmentbasedontotalprice基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.9單價(jià)調(diào)整 adjustmentbasedonunitprice基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.10金額調(diào)整 dollaradjustments采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.11百分比調(diào)整 percentageadjustments采用百分比對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.12直接比較調(diào)整 directcomparisonadjustments以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.13間接比較調(diào)整 indirectcomparisonadjustments選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.14樓幢調(diào)整系數(shù) buildingadjustingfactor對(duì)位于不同樓幢的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.15樓層調(diào)整系數(shù) flooradjustingfactor對(duì)位于不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16朝向調(diào)整系數(shù) aspectadjustingfactor對(duì)位于不同朝向的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.2收益法6.2.1收益法 incomecapitalizationapproach；incomeapproach預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.2報(bào)酬資本化法 yieldcapitalization預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.3直接資本化法 directcapitalization預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.4收益乘數(shù)法 incomemultipliermethod預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.2.5收益期 remainingeconomiclife預(yù)計(jì)正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。6.2.6持有期 holdingperiod預(yù)計(jì)正常情況下持有估價(jià)對(duì)象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。6.2.7潛在毛收入 potentialgrossincome估價(jià)對(duì)象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對(duì)象的總收入。6.2.8空置和收租損失 vacancyandcollectionloss因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。6.2.9有效毛收入 effectivegrossincome潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。6.2.10運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 operatingexpenses維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出。6.2.11運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 operatingexpensesratio運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入的百分比。6.2.12凈收益 netoperatingincome有關(guān)收入減去費(fèi)用后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。6.2.13凈收益率 netincomeratio凈收益與有效毛收入的百分比。6.2.14期間收益 annualincome預(yù)計(jì)持有期間各年可獲得的凈收益。6.2.15期末轉(zhuǎn)售收益 reversion；incomeatreversion預(yù)計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益。6.2.16實(shí)際收益 actualincome估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得收益。6.2.17客觀收益 objectiveincome估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后收益。6.2.18合同租金 contractrent租賃合同約定的租金。6.2.19市場(chǎng)租金 marketrent某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均租金。6.2.20安全利率 saferate沒有風(fēng)險(xiǎn)或績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。6.2.21報(bào)酬率 yieldrate將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。6.2.22資本化率 capitalizationrate房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。6.2.23綜合資本化率 overallcapitalizationrate用于將全部房地產(chǎn)的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價(jià)值的資本化率。6.2.24土地資本化率 landcapitalizationrate用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的資本化率。6.2.25建筑物資本化率 buildingcapitalizationrate用于將歸因于建筑物的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的資本化率。6.2.26收益乘數(shù) incomemultiplier房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來(lái)第一年的收益的比值，包括潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。6.2.27市場(chǎng)提取法 marketextractionmethod通過可比實(shí)例的有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算相關(guān)估價(jià)參數(shù)的方法。6.2.28土地剩余技術(shù) landresidualtechnique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報(bào)酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的方法。6.2.29建筑物剩余技術(shù) buildingresidualtechnique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報(bào)酬率建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的方法。6.3成本法6.3.1成本法 costapproach；contractorsmethod測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.3.2土地重置成本 landreplacementcost在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.3建筑物重置成本 buildingreplacementcost采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在家知識(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.4建筑物重建成本 buildingreproductioncost采用估價(jià)對(duì)象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.5實(shí)際成本 actualcost購(gòu)置估價(jià)對(duì)象實(shí)際支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出及所得利潤(rùn)。6.3.6客觀成本 objectivecost購(gòu)置估價(jià)對(duì)象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。6.3.7單位比較法 comparative-unitmethod以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.8分部分項(xiàng)法 unit-in-placemethod把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.9工料測(cè)量法 quantitysurveymethod把建筑物還原為建筑材料、建筑物配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.10房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率 developersprofitrate房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價(jià)格等的百分比，分為投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、稅前利潤(rùn)率、稅后利潤(rùn)率，總利潤(rùn)率、年利潤(rùn)率等。6.3.11建筑物折舊 depreciationofbuilding各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。6.3.12物質(zhì)折舊 physicaldeterioration因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.13功能折舊 functionalobsolescence因建筑功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。6.3.14功能不足折舊 functionalobsolescencecausedbydeficiency因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.15功能過剩折舊 functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.16外部折舊 externalobsolescence因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.17年齡壽命法 age-lifemethod根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)測(cè)算建筑物折舊的方法。6.3.18分解法 breakdownmethod把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。6.3.19建筑物實(shí)際年齡 actualageofbuilding建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)。6.3.20建筑物有效年齡 effectiveageofbuilding根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑年齡。6.3.21建筑自然壽命 physicallifeofbuilding建筑字竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。6.3.22建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 economiclifeofbuilding建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不在有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。6.3.23建筑物剩余自然壽命 remainingphysicallifeofbuilding建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。6.3.24建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 remainingeconomiclifeofbuilding建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。6.3.25建筑物成新率 buildingmarketvaluetoreplacementcostratio建筑物的市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本或重建成本的百分比。6.3.26修復(fù)成本 costtocure采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.27可修復(fù) economically curable預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。6.3.28不可修復(fù) economically incurable預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。6.4假設(shè)開發(fā)法6.4.1假設(shè)開發(fā)法 hypotheticaldevelopmentmethod;residualmethod求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。6.4.2待開發(fā)房地產(chǎn) proposeddevelopment;developmentproperty具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)等。6.4.3業(yè)主自行開發(fā)前提 assumptionofdevelopmentbyowner-occupier估價(jià)對(duì)象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)估價(jià)前提。6.4.4自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumptionofdevelopmentbyintendeddeveloper估價(jià)對(duì)象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。6.4.5被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumptionofdevelopmentbyunidentifieddeveloper估價(jià)對(duì)象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。6.4.6后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期 remainingconstructionandoperatingperiod自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運(yùn)營(yíng)期。6.4.7后續(xù)建設(shè)期 remainingconstructionperiod自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間。6.4.8銷售期 marketingperiod自未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。6.4.9運(yùn)營(yíng)期 operatingperiod自未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。6.4.10開發(fā)完成后的價(jià)值 grossdevelopmentvalue未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。6.4.11后續(xù)開發(fā)的必要支出 developmentcost將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金。6.4.1后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn) developersprofit將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)獲得的利潤(rùn)，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤(rùn)。6.5其他估價(jià)方法6.5.1基準(zhǔn)地價(jià)修正法 benchmarkslandvalueadjustmentmethod在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.2路線價(jià)法 roadratingmethod在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法 standardpropertyvalueadjustmentmethod對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。6.5.4多元回歸分析法 multipleregressionanalysis對(duì)