- 1 - 創(chuàng)業(yè)中心項(xiàng)目定位分析 第一部分：價(jià)格定位分析 一定價(jià)方法的選定 一般常用的樓盤定價(jià)方法有：成本定價(jià)法；競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法；聲望定價(jià)法；差異定價(jià)法；時(shí)間定價(jià)法；可比樓盤量化定價(jià)法。以盡可能地減少比確定性和風(fēng)險(xiǎn)性為出發(fā)點(diǎn)，我公司在本案中以可比樓盤量化定價(jià)法對(duì)項(xiàng)目的主宅價(jià)格進(jìn)行定量描述。 我司從周遍區(qū)域項(xiàng)目和漢口地區(qū)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中分別選出 5 個(gè)具有代表性的樓盤，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤各項(xiàng)指標(biāo)的量化分析，利用房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，計(jì)算出本項(xiàng)目符合市場(chǎng)規(guī)律的合理價(jià)格。 二價(jià)格定位 A 1定級(jí)因素權(quán)重確定 權(quán)重是一個(gè) 因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級(jí)因素，只能在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級(jí)因素。我們針對(duì)項(xiàng)目情況，挑選出 19 個(gè)因素，共分五個(gè)等級(jí)，分值為 1， 2， 3， 4，5 分。每個(gè)因素的權(quán)重分別為位置 格 套 業(yè)管理 筑質(zhì)量 高 通 市規(guī)劃 盤規(guī)劃 向 觀 內(nèi)裝飾 展商信譽(yù) 款方式 型設(shè)計(jì) 售情況 告 車位數(shù)量 2樓盤因素定級(jí)公式 P= 23 +中， P 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）； n 樓盤定級(jí)因素的總數(shù)； 權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響程度） 分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度） 注： 下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì) 表 一 - 2 - 陽(yáng)光新天地 濱江國(guó)際 藍(lán)域。拿鐵 銀海雅苑 城市印象 創(chuàng)業(yè)中心 位置 1 格 2 2 1 2 配套 業(yè)管理 筑質(zhì)量 高 通 市規(guī)劃 盤規(guī)模 向 觀 內(nèi)裝飾 1 0 保 展商信譽(yù) 款方式 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 戶型設(shè)計(jì) 售情況 告 車位數(shù)量 分 20 18 共選取 5 個(gè)有可比意義的樓盤按量化方法，將每個(gè)項(xiàng)目各種因素的得分乘以各自的權(quán)重再求和，得出每個(gè)項(xiàng)目的得分。這 5 個(gè)樓盤包括區(qū)域位置相當(dāng)?shù)?1 個(gè)和物業(yè)形態(tài)相類似的 4個(gè) 。其得分情況如表示： 原始數(shù)據(jù) 計(jì)算欄 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分（ X） 樓價(jià)（ Y） X*X Y*Y X*Y 1 陽(yáng)光新天地 20 5800 400 33640000 116000 2 漢飛濱江國(guó)際 000 5000000 91500 3 藍(lán)域拿鐵 100 610000 47430 4 銀海雅苑 500 0250000 103400 5 城市印象 880 5054400 60140 合 計(jì) 3280 13554400 418470 注： 表中樓價(jià)為均價(jià)（元 /平方米），且一般選取高層精裝修、毛坯房均價(jià)。 據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸議程設(shè)置為： Y = a+- 3 - 只要求解出式中的待定參數(shù) a 與 b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)中“統(tǒng)計(jì)分析的線性回歸”原理，由計(jì)算欄數(shù)據(jù)，得： a = 30， b = 260 即 Y= 30 + 260X 據(jù)上述分析，創(chuàng)業(yè)中心的得分為 18，則其住宅的均價(jià)為： Y= 30 + 260 18 = 4650 按單套 42 平方米計(jì)，則單套總價(jià)為 左右。 結(jié)論： 創(chuàng)業(yè)中心的單價(jià)均價(jià)為 4650 元 /平方米 單套總價(jià)均價(jià)為 。 三價(jià)格定位 B 房地產(chǎn)的價(jià)格定位因素很多，宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、地段、產(chǎn)品、配套、交通等等， 最主要來(lái)自于整個(gè)市場(chǎng)因素，市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格定位其決定作用，因此以下價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目所在片區(qū)靜態(tài)價(jià)格，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格漲幅走向的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)推導(dǎo)： 1） 漢 嘉住宅均值 ： 2005/3： 2005/4： 上揚(yáng)： 2） 05 年 4 月武昌中心城區(qū)毛坯房住宅均值： 3805 元 /平米 毛坯房住宅均值選取 6 個(gè)武昌中心城區(qū)在售住宅樓盤樣本如下： 樓盤名稱 開(kāi)發(fā)商 地 址 價(jià)格 (元 /建筑類別 金榜名苑 武漢金發(fā)置業(yè)有限公司 武昌彭劉楊路 228 號(hào) 4000 高層 小高層 銀海華庭 武漢銀海置業(yè)有限公司 武昌區(qū)水果湖八一路 87 號(hào) 4350 高層 博文花園 武漢正誠(chéng)置業(yè)有限公司 洪山路珞獅路 188 號(hào) 3200 多層 小高層 城市印象 湖北冶歷實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 中南丁子橋涂家?guī)X 3880 高層 小高層 新長(zhǎng)江廣場(chǎng) 新長(zhǎng)江地產(chǎn) 中山路螃蟹甲區(qū)政府對(duì)面 3500 高層 小高層 金都華庭 湖北富麗達(dá)開(kāi)發(fā)有限公司 武昌民主路 717 號(hào) 3900 高層 3） 5開(kāi)盤依據(jù)漢嘉均值 市場(chǎng)增長(zhǎng)率，根據(jù)政策因素市場(chǎng)淡旺季價(jià)格增長(zhǎng)幅度進(jìn)行均衡，將月增長(zhǎng)率基數(shù)調(diào)整為 1，總 5個(gè)月總增長(zhǎng)率為 5 。 政策因素： 充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自 2005 年 6 月 1 日 起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò) 2年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò) 2 年 (含 2 - 4 - 4495 元 /平米 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管，具體辦法由稅務(wù)總局會(huì)同建設(shè)部等部門研究制定。 4） 小戶型精裝修成本： 500 元 /平米 注： 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于漢嘉武漢房?jī)r(jià)均值。 第二部分：目標(biāo)客戶群分析 一、目標(biāo)客戶收入定位 據(jù) 第一部分 推導(dǎo)出本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在： 4650 元 /平米 ，本項(xiàng)目主打戶型面積為 42 平米，即單位戶型總價(jià)在 20 萬(wàn) 左右。 如下推算月供房款金額： 總房款 首付款 20 20 貸款金額 月供金額（ 15年） 1300元 /月 1100 元 /月 根據(jù)有關(guān)購(gòu)房規(guī)定： 1）單身購(gòu)房者月供金額 月收入 /2； 2）已婚購(gòu)房者月供金額 雙方月收入總和 /3 得出結(jié)果： 單身目標(biāo)客戶收入 （ 1300元 /月 月） 2 = 2600 元 /月 - 2200元 /月 均價(jià) 3805 元 /平米 +3805 元 /平米 5 +500 元 /平米 由以上 1、 2、 3、 4 點(diǎn)依據(jù) - 5 - 已婚目標(biāo)客戶收入 （ 1300元 /月 月） 3 = 3900 元 /月 - 3300元 /月 二、目標(biāo)范圍分析 以上推導(dǎo)的目標(biāo)客戶收入為 2600 元 /月 2200元 /月 ，在武漢市屬于較高收入階層，目前武漢高收入市民大部分集中在漢口中心城區(qū)、武昌中心城區(qū)及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、漢陽(yáng)沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目位于武昌中南 貿(mào) 段潛力大。 根據(jù)周邊現(xiàn)有樓盤客戶結(jié)構(gòu)成分析，武昌中心城區(qū)客戶占主要部分，所以，武昌中心城區(qū)市民將是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶區(qū)域，另有部分區(qū)域內(nèi)的投資者或外來(lái)落戶者將是購(gòu)房客戶。 三、目標(biāo)客戶職業(yè)分析 目標(biāo)客戶收入為 2600元 /月 2200元 /月 ，在武昌中心城區(qū)主要的職業(yè)者為：公務(wù)員、高校教師、醫(yī)生、軟件工程師、高級(jí)管理人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者、律師、商人。 2600月收入的目標(biāo)客戶信息表： 目標(biāo)客戶 年齡 文化程度 婚姻狀況 購(gòu)房動(dòng)機(jī) 接受價(jià)格 面積要求 戶型要求 質(zhì)量要求 交房要求 獲取房產(chǎn)信息渠道 閱報(bào)習(xí)慣 嗜好 公務(wù)員 30 大專 是 投資，二次置業(yè) 30 萬(wàn) 40*1，2*1 高 精裝/毛坯 戶外、報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、介紹 長(zhǎng)報(bào)、楚報(bào) 美食、運(yùn)動(dòng) 高校 教師 28 研究 否 自住 20 萬(wàn) 40 單室戶、 1*1 高 精裝 網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙 長(zhǎng)報(bào)、楚報(bào)、金報(bào)、晚報(bào) 旅行、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)動(dòng) 醫(yī)生 26 本科 否 自住 30 萬(wàn) 80 2*2 高 毛坯 網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙 楚報(bào)、晨報(bào)、晚報(bào) 雜志、運(yùn)動(dòng) 軟件工程師 26 本科 否 自住 20 萬(wàn) 40 單室戶、 1*1 高 精裝 網(wǎng)絡(luò)、 志 晨報(bào)、楚報(bào)、晚報(bào) 網(wǎng)絡(luò)、旅行 白領(lǐng) 32 本科 是/否 二次置業(yè) /自住 20 萬(wàn) 40 1*1，2*1 高 精裝 網(wǎng)絡(luò)、 志、報(bào)紙、介紹 楚報(bào)、晨報(bào)、晚報(bào) 旅行、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)動(dòng)、泡吧雜志、音樂(lè) 金融機(jī)構(gòu)業(yè) 28 本科 否 自住 35 萬(wàn) 100 3*2 高 毛坯 網(wǎng)絡(luò)、 志、報(bào)紙 長(zhǎng)報(bào)、楚報(bào) 運(yùn)動(dòng)、泡吧 網(wǎng)絡(luò) 律師 30 本科 是 投資 /二次置業(yè) 30 萬(wàn) 80 2*2 高 精裝/毛坯 網(wǎng)絡(luò)、 志、報(bào)紙 長(zhǎng)報(bào)、楚報(bào) 運(yùn)動(dòng)、喝茶、泡吧 商人 30 大專 是 投資 /二次置業(yè) 35 萬(wàn) 120 3*2 高 毛坯 戶外、報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、介紹 長(zhǎng)報(bào)、楚報(bào)、晚報(bào) 美食、休閑棋牌類 自由職業(yè)者 30 本科 否 自住/0 40 單室戶 1*1 高 精裝 網(wǎng)絡(luò) / 旅行、泡吧、雜志 四、目標(biāo)客戶特征 - 6 - 年齡在 25 至 35 歲之間，未婚知識(shí)型； 武昌中心城區(qū)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一次置業(yè)者；自住者職業(yè)為軟件工程師、白領(lǐng)、自由職業(yè)者及 省內(nèi)外留漢人才 為主；投資者職業(yè)商人、公務(wù)員、高校教師； 單位面積為 40；總價(jià)預(yù)算在 20 萬(wàn)范圍左右 ； 個(gè)性化，生活有品位，與網(wǎng)絡(luò)媒體面對(duì)面； 喜好旅行，上網(wǎng) ，接受新事物能力強(qiáng)。 五、目標(biāo)客戶定位 1、 綜上所述本項(xiàng)目的主流目標(biāo)客群鎖定為： 年齡為 25 至 35 歲的年收入于 4 萬(wàn)元以上的對(duì)本區(qū)域有認(rèn)同感的都市白（金）領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、自由職業(yè)者、公務(wù)員（含事業(yè)單位）與投資者。 2、 客層購(gòu)買比例預(yù)測(cè) 據(jù)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)的判斷，有理由被認(rèn)為本項(xiàng)目的購(gòu)房主流是具地緣屬性的區(qū)域型客群與外埠客群，應(yīng)該占總量的 80%，而投資型客群與其他類型客群僅能占到 20%左右。其中以自用消費(fèi)為主要傾向，兼容投資動(dòng)機(jī)；以過(guò)渡性居住為主要用途，兼容商務(wù)活動(dòng)。具體預(yù)測(cè)見(jiàn)下表： 客戶類型 區(qū)域性客群 外埠客群 投資型客 群 其他類型客群 購(gòu)房比例 50% 30% 10% 10% 3、目標(biāo)客群特質(zhì)概括： 新武漢人 繁華都市的少有新貴 他們的共性 他們的需求 他們的地位 富有卻不奢侈 人文與之素養(yǎng)的相稱 代表現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)的精英，是朋友及社交圈子中的意見(jiàn)領(lǐng)袖 高尚卻不高傲 景觀與之情趣的和諧 代表社會(huì)智慧與財(cái)富相平衡的中堅(jiān)力 懷舊卻不守舊 價(jià)值與之身份的匹配 代表社會(huì)主流的價(jià)值取向與人文趨勢(shì) 智慧卻不封閉 效率與之質(zhì)量的合拍 他們繁忙但懂得享受生活 自信卻不偏執(zhí) 六、典型客群舉樣 客戶 A 王先生， 28 歲，湖南人，五年前從武漢大學(xué)計(jì)算機(jī)科學(xué)系畢業(yè)。目前在武昌電腦城附近一家計(jì)算機(jī)軟件公司從事軟件編程工作。目前月收入在 7000 左右（稅后），年底 - 7 - 有獎(jiǎng)金，年收入在 10 萬(wàn)元左右。 由于工作繁忙，一個(gè)人留在武漢打拼。生活規(guī)律相當(dāng)簡(jiǎn)單，公司 住處之間來(lái)回往返。在異鄉(xiāng)最大的需要就是能有個(gè)自己溫馨的窩。由于平時(shí)工作時(shí)間安排緊湊，無(wú)暇裝修，希望一步到位，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。也希望住處靠近繁華熱鬧的地方，適合年輕人放松和購(gòu)物的配套商業(yè)設(shè)施最好在半徑一公里內(nèi)，平時(shí)休閑去處不用去漢口。 客戶 B 章小姐， 29 歲，武漢人，武 昌某名牌高校研究生畢業(yè)。職業(yè) 時(shí)尚雜志編輯。目前月收入在 4000 左右（稅后），年收入在 5 萬(wàn)元左右?；橐鰻顩r，單身。典型的“武大荒”（在武漢工作，大齡青年，沒(méi)有固定異性朋友）。 生活上樂(lè)意追求享受，緊跟時(shí)尚潮流，講究生活的質(zhì)感，崇尚自由、灑脫。對(duì)家居的氛圍非常講究，一般平時(shí)不做飯，喜歡出入于各種咖啡廳、主題茶吧、酒吧。對(duì)周邊居住的人群和購(gòu)物場(chǎng)所非常敏感，平時(shí)的最大業(yè)務(wù)愛(ài)好就是“舍賓”、“ 、健身。 客戶 C 張先生， 27 歲，黃石人，大學(xué)畢業(yè)四年。李先生， 28 歲，宜昌人，畢業(yè)已五年。二人都在大學(xué) 里學(xué)的是廣告專業(yè)，一年前在一次客戶聯(lián)宜會(huì)上認(rèn)識(shí)。在廣告界打拼幾年后，二人都有了創(chuàng)業(yè)的想法，因此一拍即合。目前正在武漢市到處尋找價(jià)格低廉、同時(shí)商務(wù)配套齊全的辦公場(chǎng)所。 考慮到武昌高校眾多，朋友大部分都在這邊，因此決定把地點(diǎn)選擇在武昌。對(duì)未來(lái)的打算是辦公地點(diǎn)最好一應(yīng)俱全，面積小，總價(jià)低，控制在二人可接受范圍內(nèi)。為了提升公司形象，要求有富麗堂皇的大堂，物業(yè)最好提供商務(wù)出租項(xiàng)目。辦公地點(diǎn)附近要求交通便利、有泊車的位置。 客戶 D 38 歲，江西人，擁有美國(guó)麻省理工大學(xué)控制論博士學(xué)位。早年 畢業(yè)于華中理工大學(xué)，后來(lái)赴美留學(xué)攻讀博士學(xué)位。之后先后在美國(guó)多家著名公司工作，成功拿到綠卡， 4 年前在美國(guó)創(chuàng)辦了自己的軟件公司。 當(dāng)在報(bào)紙上看到中國(guó)武漢創(chuàng)辦光谷科研基地后， 生覺(jué)得這是開(kāi)創(chuàng)自己在中國(guó)事業(yè)的大好機(jī)會(huì)。因此，兩年前，飛回武漢，在光谷注冊(cè)成立了自己的公司。 由于多年在國(guó)外學(xué)習(xí)和創(chuàng)業(yè)，已經(jīng)適應(yīng)了國(guó)外的生活，對(duì)生活的品質(zhì)要求特別高。平時(shí)喜歡在高級(jí)會(huì)所、有異國(guó)情調(diào)的咖啡館和高爾夫球場(chǎng)交際，留連于繁華都市的生活。希望將工作與休息地點(diǎn)完全分離，享受“ 5+2”生活方式（即 5 天在光谷工作， 2 天在 - 8 - 市區(qū)休閑娛樂(lè) ）。對(duì)房間的裝修非常在意，對(duì)物業(yè)的服務(wù)水平相當(dāng)挑剔。 客戶 E 潘小姐， 29 歲，浙江人。 前不久以 2900 元平方米的價(jià)格買了武漢的兩套房子。之所以到武漢買房，一來(lái)她是看中了這個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商，是浙江的一家品牌公司，無(wú)論是信譽(yù)還是開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都還過(guò)得去；二是投資總額和杭州相比顯得比較小。在潘小姐看來(lái)，現(xiàn)在在杭州買套房子起碼要七八十萬(wàn)元，風(fēng)險(xiǎn)太高了，而她在武漢的那套房不過(guò)30 多萬(wàn)元的總價(jià)。所以潘小姐的心態(tài)是，就當(dāng)存銀行，不到她預(yù)定的心理價(jià)位 4000 元平方米就不出手。 目前，她把眼光更投向了投入少、收益高的酒店式小戶型 公寓，打算在今年年底買進(jìn)兩套小戶型。 第三部分：同類產(chǎn)品市場(chǎng)分析 一、片區(qū)樓盤信息 05年武昌片區(qū)小戶型樓盤將在上半年內(nèi)全部推出 1） 其總體量約在 25 萬(wàn)方，其中精裝修小戶型體量約 20萬(wàn)方，占小戶型樓盤量的 80；與漢口去年的 60 萬(wàn)方左右的體量仍有較大空間； 2） 武昌小戶型樓盤均價(jià)在 3700 元，其中精裝修樓盤價(jià)格在 3875 元，酒店式公寓價(jià)格在 4750 元，精裝修小戶型社區(qū)樓盤價(jià)格在 3000 元，最高價(jià)格為漢飛。濱江國(guó)際項(xiàng)目 5000元，是武昌精裝修小戶型的價(jià)格指向標(biāo)； 3） 戶型以 1居室或 2居室為主力，面積在 22 40 4） 商業(yè)部分體量不大，主要用于配套及做專業(yè)商場(chǎng)來(lái)定位，價(jià)格和具體單位面積目前尚未確定； 二、市場(chǎng)分析 1、精裝修小戶型，漢口趨于飽和，武昌如春筍涌現(xiàn) 短短 2 年時(shí)間，精裝修小戶型在江城遍地開(kāi)花， 老城區(qū)的改造，開(kāi)發(fā)商取得的地塊多在市區(qū)繁華地段，漢口中心城區(qū)土地供應(yīng)量有限，至今開(kāi)發(fā)精裝修小戶型樓盤 20多個(gè)，已趨于飽和狀態(tài)，武昌城區(qū)精裝修小戶型產(chǎn)品由年前 2個(gè)，現(xiàn)在上升到 8個(gè)，發(fā)展迅猛，樓盤質(zhì)量、檔次也不斷提升，與漢口同類產(chǎn)品有著在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面有著很大的優(yōu)勢(shì)，“精 裝修小戶型”這一去年的稀罕物今年變成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大眾 - 9 - 消費(fèi)品。 2、社區(qū)型精裝修小房型公寓以價(jià)格優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng) 社區(qū)型精裝修小戶型公寓地處較市郊位置，其地價(jià)底，成本低，單價(jià)也低在 3000元左右，這些價(jià)格優(yōu)勢(shì)是這類樓盤的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)所在，但由于地理位置偏遠(yuǎn)，其投資回報(bào)率將不如市區(qū)繁華地段的精裝修小戶型，而且其環(huán)境雖適宜居住，但對(duì)于生活成本高的問(wèn)題，其空置率也是較高，可以說(shuō)這類精裝修小戶型比較適合長(zhǎng)期投資項(xiàng)目， 5盤也將升值。 3、大樓盤單棟精裝修小戶型樓棟出露頭角 目前樓市出現(xiàn)戶型面積全 面化，大而全的現(xiàn)象，單位面積從 40且拿出單棟樓做精裝修小戶型。單棟精裝修樓棟不僅能提高其房?jī)r(jià)，也能提升產(chǎn)品品質(zhì)，擴(kuò)大消費(fèi)群，降低其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此類精裝修小戶型因其說(shuō)出樓盤整體配套完善，特別是環(huán)境綠化上，是精裝修小戶型酒店式公寓所不可比的優(yōu)勢(shì)，這也是分流酒店式公寓精裝修小戶型客流的因素。 大樓盤小戶型單體 大樓盤小戶型 類比結(jié)果 酒店式公寓 地段 非主流繁華地段 繁華地段 配套 小區(qū)內(nèi)配套 完善 趨于完善 社區(qū)配套 成熟 成熟 結(jié)構(gòu) 點(diǎn)式板式 板式 功能 自住型 自住 投資 主力單價(jià) 高（ 5000 元 /平米） 低（ 4750 元 /平米） 主力總價(jià) 20 萬(wàn) 20 萬(wàn) 主力戶型 1*1， 2*1 單室戶， 1*1 主力面積 50 平米 42 平米 綠化 高 低 車位 充足 基本滿足 物業(yè)管理 中檔 高檔 交通 較便利 便利 開(kāi)發(fā)商知名度 一般 一般 結(jié)構(gòu)創(chuàng)新 無(wú) 有 注： 此類比以武昌片區(qū)樓盤銀海雅苑與本項(xiàng)目比較 附： 武昌小戶型一覽表 - 10 - 序號(hào) 物業(yè)名稱 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)地址 開(kāi)盤時(shí)間 價(jià) 格 總建筑面 住宅建筑面積 商鋪建面 戶 型 面 積 備 注 1 現(xiàn)代大廈 武漢信和達(dá)物業(yè)發(fā)展有限公司 武漢市武昌區(qū)中山路317 號(hào) 05 年 5月 3600 方 1 萬(wàn)方 1*1， 2*1，2*1*2 3*1 ，3*1*2， 35發(fā)商首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，毛坯房 2 漢飛 濱江國(guó)際 武漢長(zhǎng)江公路橋拆遷還建開(kāi)發(fā)公司 武漢徐東大街與宏盛路交叉口 05 年 4月底 5000 1 萬(wàn)方 2*1*1，2*2*1，3*2*2 56梯 8 戶， 133 漢飛 精英青年城 武漢漢飛經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 洪山區(qū)雄楚大道 05年上半年 4500 不詳 不詳 不詳 4 阜華 領(lǐng)袖中南 阜華地產(chǎn) 武昌中南路口 預(yù)計(jì) 06年下半年推出 待定 4 萬(wàn) 不詳 508層轉(zhuǎn)換層， 95 銀海雅苑 武漢銀海置業(yè)有限公司 武昌八一路113 號(hào) 05年底 待定 3 萬(wàn) 3 萬(wàn)方 / 1*1， 2*2 45社區(qū)小戶型單棟， 3梯 14戶， 6 白鰭豚大廈 西 昌房地產(chǎn)公司 武漢武昌區(qū)中山路梅家山 05 年10 月 3100 2 萬(wàn)方 1*1， 1*2，2*1 ，3*2*2 48坯房 7 東湖高新集團(tuán)股份公司 關(guān)山二路特1 號(hào) 04 年12 月18 日 3000 ，1*1， 2*1 22區(qū)型精裝修小戶型公寓 8 藍(lán)域 東湖高新集團(tuán)股份公司 關(guān)山 1路 1號(hào) 05 年 4月 3000 ，1*1， 2*1 27層，社區(qū)型精裝修公寓 第四部分：本 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 一、優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目所在的地段、配套、交通等是項(xiàng)目的固有優(yōu)勢(shì)所在，而差異化的產(chǎn)品特性板式單邊廊是優(yōu)勢(shì)所在。 1、 能復(fù)合，投資的 實(shí)用性與居家的享受性相結(jié)合， 實(shí)現(xiàn) 42平米廳、臥、廚、衛(wèi)、書房的完美功能分區(qū)； 2、 間復(fù)合，客臥分離，私密性較好， 3、 分利用陽(yáng)臺(tái)空間， 工作中享受生活，多功能再現(xiàn)； - 11 - 4、 板式單邊廊結(jié)構(gòu)，純南北朝向，陽(yáng)光充裕； 5、 商業(yè)焦點(diǎn)， 丁字橋路，中南 貿(mào) 往今來(lái)商業(yè)旺街焦 點(diǎn)次商業(yè)中心， 立體網(wǎng)絡(luò)，自由穿梭于城市之間。 縱向連接武昌兩條重要的東西向主干道武珞路和雄楚大街交通命脈，交通便捷。 公交 在丁字橋路上共有 4 條公交線路，分別是 706、 590、 543、 587 分別通過(guò)一橋，二橋到達(dá)漢陽(yáng)、漢口等地。在附近武珞路上的丁字橋站是武昌公交的重要樞紐， 11 條公交線路可以到達(dá)武漢的大部分主要區(qū)域。 長(zhǎng)途汽車 傅家坡汽車客運(yùn)站，武昌長(zhǎng)途汽車站至武漢周邊地區(qū)、湖北省內(nèi)及其它城市，步行 10 分鐘 20 分鐘。 火車 武昌火車站步行 15 20 分鐘至全國(guó)大部分城市。 飛機(jī) 武漢天河機(jī)場(chǎng)至全國(guó)大部分城市乘車 50 60 分鐘。 船運(yùn) 武漢客運(yùn)港至長(zhǎng)江沿岸城市乘車：10鐘。 唯一的。后工業(yè)時(shí)代建筑風(fēng)格 具有整體、簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、厚重感。強(qiáng)調(diào)線型肌理，反映內(nèi)部空間特性，一種自然流露的表現(xiàn)，內(nèi)斂而不乏個(gè)性； 超寬大觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)等優(yōu)品質(zhì)的建筑元素都賦予小戶型中，營(yíng)造了明廳、明臥、明廚的室內(nèi)環(huán)境 大社區(qū) 。小戶型 社區(qū)配套完善 周邊配套成熟 文化圈 湖北省圖書出版社、省外文書店 娛樂(lè)圈 洪山公園、洪山廣場(chǎng)、長(zhǎng)春觀、丁字橋娛樂(lè) 吧、足浴、美容美發(fā)、皮膚護(hù)理、咖啡店等均 有，皆在項(xiàng)目 5 分鐘步行圈內(nèi)。 商業(yè)圈 中南商場(chǎng)、世紀(jì)中商廣場(chǎng)、洪山亞茂廣場(chǎng)、易初蓮花超市、工貿(mào)家電 醫(yī)療圈 洪山醫(yī)院、華夏醫(yī)院、省婦幼保健院、鐵路中心醫(yī)院、武漢第三、七醫(yī)院、廣州軍區(qū) 陸軍總醫(yī)院、湖北省人民醫(yī)院 商務(wù)圈 鵬程國(guó)際大廈、五月花大酒店、中南花園酒店、白玫瑰酒店 教育圈 小學(xué)：武漢小學(xué) 高中：十五中，華師一附中 職業(yè)學(xué)院：武昌行政學(xué)院 宏智學(xué)院 中亞廚師專業(yè)學(xué)校 大學(xué)：附近有中國(guó)最大的大學(xué)城之一，包含武漢大學(xué)、武漢理工、華中科技大 、 華中師范大學(xué)等數(shù)十所大中院校。 同類酒店式公寓類比陽(yáng)光新天地 - 12 - 陽(yáng)光新天地 類比結(jié)果 創(chuàng)業(yè)中心 地段 繁華地段 次繁華地段 配套 小區(qū)內(nèi)配套 趨于完善 趨于完善 社區(qū)配套 更成熟 成熟 結(jié)構(gòu) 點(diǎn)式 板式 功能 純投資 自住 投資 主力單價(jià) 高（ 5800 元 /平米） 低（ 4750 元 /平米） 主力總價(jià) 20 萬(wàn) 20 萬(wàn) 主力戶型 單室戶、 1*1， 2*1 單室 戶， 1*1 主力面積 50 平米 42 平米 采光條件 一般 優(yōu) 朝向 一般 優(yōu) 得房率 70 80 容積率 化 低 低 車位 滿足 基本滿足 物業(yè)管理 高檔 知名酒店管理公司 高檔 交通 較便利 便利 開(kāi)發(fā)商知名度 無(wú) 一般 結(jié)構(gòu)創(chuàng)新 無(wú) 有 投資回報(bào)率 7年 暫未定 第五部分：營(yíng)銷推廣分析 我們的銷售目標(biāo) 3個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售 80 6個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售 90 如何實(shí)現(xiàn)目 標(biāo) 1、 整個(gè)廣告推廣以目標(biāo)消費(fèi)群好旅行的特性以 “陽(yáng)光之旅” 活動(dòng)主題貫穿整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，通過(guò)大量戶外活動(dòng)、廣播媒體、雜志媒體等的集中的立體廣告宣傳，引起目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注，吸引人氣； - 13 - 2、 項(xiàng)目蓄水期至關(guān)重要，廣告的投放最大量集中在蓄水期間，實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì) 蓄水量到 500客戶，并確保 1/2的有效客戶，更進(jìn)一步明確銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)的最大化值 。 一、營(yíng)銷推廣主題 濱湖 尚域復(fù)合型陽(yáng)光公寓 1、主題支撐 復(fù)合型概念 實(shí)用與享受 創(chuàng)新精裝修小戶型設(shè)計(jì)概念，新的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) “ L” 褶邊，臥區(qū)、會(huì)客區(qū)、衛(wèi) 生間、餐廳、廚房功能分區(qū)完備，顛覆傳統(tǒng)酒店式公寓概念，倡導(dǎo)新舒適生活理念， 兼顧 實(shí)用與享受的雙重境界。 陽(yáng)光概念 創(chuàng)新 板式單邊廊 產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)板式單邊廊結(jié)構(gòu)，純南北朝向， 大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) ，戶戶陽(yáng)光充裕，最大限度的享受陽(yáng)光，告別小戶型筒子樓時(shí)代。 2、主題定位 、 形象主題定位 ：主要針對(duì)創(chuàng)業(yè)中心項(xiàng)目，的強(qiáng)勢(shì)推廣，迅速樹(shù)立產(chǎn)品及品牌形象。 廣告表現(xiàn) ： 發(fā)現(xiàn)城市中的一縷陽(yáng)光。 、 產(chǎn)品主題定位 ：創(chuàng)業(yè)中心復(fù)合型陽(yáng)光產(chǎn)品，精裝修小戶型升級(jí)版，市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。 廣告表現(xiàn) ： 1） 42 平米智慧復(fù)合空間 2）別找了 ，這里沒(méi)東西。 3）超值送 、 配套主題定位 ：中南亞茂 善的社區(qū)配套。 廣告表現(xiàn) ：向左走是亞茂，向右走是中南。 二、營(yíng)銷推廣思路 1、 本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣思路主要包括三個(gè)方面： 一是 ，對(duì)項(xiàng)目品牌的認(rèn)知度。 二是 ，本項(xiàng)目在武漢小戶型市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品 “ 復(fù)合型陽(yáng)光 ” 公寓高品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)知度。 三是 、在 30 因此，本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣應(yīng)該既有品牌推廣力度，同時(shí)在潛在客戶群中塑造 “ 復(fù)合型陽(yáng) - 14 - 光 ” 公寓的高端小戶型產(chǎn)品形象，通過(guò)造勢(shì) 迅速搶占精裝修小戶型市場(chǎng)。 2、在項(xiàng)目規(guī)模較小，廣宣費(fèi)用相對(duì)少的情況下，充分運(yùn)用強(qiáng)勢(shì)媒體的作用，并結(jié)合公關(guān)活動(dòng)的策劃力度，采取精確推廣方式，緊緊圍繞推廣思路，達(dá)到提升品牌高品質(zhì)形象，配合銷售順利進(jìn)展的目的。 0277827003,27C: 430071 - 15 - 05年 5 6 7 8 9 10 11 12 06年 2 3 市場(chǎng)進(jìn)入期 市場(chǎng)成長(zhǎng)期 市場(chǎng)成熟期 市場(chǎng)續(xù)銷期 市場(chǎng)衰退期 市場(chǎng)準(zhǔn)備期 8月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始 10月 18日住宅開(kāi)盤 12月 18日商業(yè)開(kāi)盤 5月 28日奠基儀式 預(yù)計(jì)累積客戶 200人 預(yù)計(jì)累積客戶 400人 住宅 預(yù)計(jì)累積客戶 300人 預(yù)計(jì)銷售： 138套 銷售率： 60 銷售額： 5835萬(wàn)元 均價(jià)： 4800元 住宅 預(yù)計(jì)累積客戶 50人 預(yù)計(jì)銷售： 69套 銷售率： 30 銷售額： 1400萬(wàn)元 均價(jià)： 4800元 商業(yè) 預(yù)計(jì)銷售： 2289方 銷售率 90 銷售額： 1372萬(wàn)元 均價(jià)： 6000元 住宅 商業(yè) 預(yù)計(jì)銷售： 23套 預(yù)計(jì)銷售： 152方 銷售率： 10 銷售率： 10 銷售額： 466萬(wàn)元 銷售額： 254萬(wàn)元 均價(jià)： 4800元 均價(jià)： 6000元 以品牌、形象、項(xiàng)目知名度為核心推廣 形象主打推廣階段 產(chǎn)品、配套推廣 配套推廣 0277827003,27C: 430071 - 16 - 三、階段性營(yíng)銷推廣 1、公關(guān)活動(dòng)策劃 策劃活動(dòng)思路： 在項(xiàng)目正式啟動(dòng)到項(xiàng)目開(kāi)盤前（ 2005年 10月 18日），為創(chuàng)業(yè)中心項(xiàng)目品牌確立階段，推廣內(nèi)容將主要以品牌知名度、品牌核心理念、創(chuàng)業(yè)中心的特色方面展開(kāi)，在 開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)的同事，以媒體刊登軟文、新聞稿為輔助手段，盡快在武漢市民中樹(shù)立創(chuàng)業(yè)中心項(xiàng)目作為精裝修小戶型創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品品牌形象，在最大范圍內(nèi)推廣并得到人們的認(rèn)同。 1） 項(xiàng)目預(yù)熱期（ 2005年 5 這個(gè)階段舉行的活動(dòng)是為創(chuàng)業(yè)中心形象廣告和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)做準(zhǔn)備，工作重點(diǎn)是在市民總樹(shù)立創(chuàng)業(yè)中心的品牌和項(xiàng)目的概念。因此重點(diǎn)在“陽(yáng)光之旅”和點(diǎn)擊儀式兩個(gè)活動(dòng)上，樹(shù)立創(chuàng)業(yè)中心的品牌形象即提高知名度。 2） 項(xiàng)目入市期（ 2005年 8月 這個(gè)時(shí)期為推廣的關(guān)鍵階段，主要活動(dòng)圍繞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期成立“陽(yáng)光之旅”俱樂(lè)部和開(kāi)盤前一個(gè)月的產(chǎn)品解析 會(huì)展開(kāi)。 3） 項(xiàng)目入市后（ 2005年 9月后） 在經(jīng)歷兩個(gè)蓄勢(shì)階段后，該時(shí)期為市場(chǎng)的爆發(fā)期，主要活動(dòng)以開(kāi)盤儀式，在項(xiàng)目入市一段時(shí)間后，可安排業(yè)主的聯(lián)誼會(huì)等，以強(qiáng)化創(chuàng)業(yè)中心形象。 活動(dòng)計(jì)劃： 奠基日： 2005品牌、形象、項(xiàng)目的 知名度為推廣核心 開(kāi)盤日： 2005項(xiàng)目預(yù)熱期 8項(xiàng)目入市期 9 月以后項(xiàng)目入市后 樹(shù)立創(chuàng)業(yè)中心形象為主， 為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)做準(zhǔn)備 全面推廣創(chuàng)業(yè)中心和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始 市場(chǎng)爆發(fā)期 活動(dòng)內(nèi)容： 活動(dòng)內(nèi)容： 活動(dòng)內(nèi)容 1、奠基儀式 1、創(chuàng)業(yè)中心產(chǎn)品解析會(huì) 1、 開(kāi)盤儀式 2、“陽(yáng)光之旅”旅友招募活動(dòng) 2、陽(yáng)光之旅俱樂(lè)部成立 2、“陽(yáng)光之旅”首次旅行活動(dòng) 3、“陽(yáng)光之旅”首次旅行后的聯(lián) 誼會(huì) 各活動(dòng)具體計(jì)劃方案 2、媒體推廣策劃 媒體推廣思路 0277827003,27C: 430071 - 17 - 結(jié)合項(xiàng)目的入市階段，考慮到要在 30售計(jì)劃，項(xiàng)目總體推廣思路為主要廣告投放集中在市場(chǎng)進(jìn)入期后期階段及成長(zhǎng)期內(nèi)，為認(rèn)購(gòu)蓄勢(shì)做準(zhǔn)備，最終為開(kāi)盤爆發(fā)期聚足人氣，市場(chǎng)成熟期以報(bào)紙強(qiáng)勢(shì)媒體進(jìn)一步跟進(jìn)。 媒體選擇與組合 本項(xiàng)目體量小，在 廣宣費(fèi)用相對(duì)少的情況下，充分運(yùn)用強(qiáng)勢(shì)媒體的作用，并結(jié)合 公關(guān)活動(dòng)的策劃力度，采取精確推廣方式，緊緊圍繞推廣思路，達(dá)到提升品牌高品質(zhì)形象，配合銷售順利進(jìn)展的目的。 選擇主要媒體如下 媒體類型 效果用途 報(bào)紙廣告 在市場(chǎng)成長(zhǎng)期宣傳形象產(chǎn)品，在市場(chǎng)成熟期銷售宣傳，在市場(chǎng)間歇期維護(hù)品牌，貫穿項(xiàng)目始終。 雜志廣告 在市場(chǎng)進(jìn)入期、成長(zhǎng)、成熟期、持續(xù)銷售期每個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行貫穿宣傳，主要宣傳活動(dòng)為主，輔助報(bào)紙媒體的強(qiáng)勢(shì)宣傳方式。 廣播廣告 在市場(chǎng)進(jìn)入期、成長(zhǎng)、成熟期、持續(xù)銷售期每個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行貫穿宣傳，主要宣傳活動(dòng)為主。 網(wǎng)絡(luò)廣告 針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的特性選擇，投其所好，配合其他 媒體進(jìn)行宣傳 戶外廣告 主要以路牌廣告為主，營(yíng)造氣氛。 工地營(yíng)銷 最直觀的形象給客戶以視覺(jué)沖擊 公共活動(dòng) 見(jiàn)公共活動(dòng)專題 選擇媒體投放輕弱表 媒體類型 市場(chǎng)進(jìn)入期 市場(chǎng)成長(zhǎng)期 市場(chǎng)成熟期 市場(chǎng)持續(xù)期 報(bào)紙廣告 無(wú) 強(qiáng) 強(qiáng) 次強(qiáng) 雜志廣告 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 廣播廣告 弱 強(qiáng) 次強(qiáng) 弱 網(wǎng)絡(luò)廣告 無(wú) 無(wú) 強(qiáng) 強(qiáng) 戶外廣告 無(wú) 無(wú) 強(qiáng) 強(qiáng) 工地營(yíng)銷 強(qiáng) 強(qiáng) 弱 無(wú) 公共活動(dòng) 弱 強(qiáng) 強(qiáng) 弱 媒體投放計(jì)劃 0277827003,27C: 430071 - 18 - 1）報(bào)紙媒體 經(jīng)過(guò)對(duì)武漢市場(chǎng)媒體的分析，項(xiàng)目主要投放強(qiáng)勢(shì)媒體，建議主要投放報(bào)紙為楚天 讀書報(bào)、武漢晚報(bào)，可適當(dāng)考慮武漢晨報(bào)。 硬性報(bào)紙廣告 報(bào)紙硬性廣告是本項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)的主要直接傳播途經(jīng)之一。由于本項(xiàng)目的體量小，開(kāi)發(fā)周期短，以集中轟炸式投放方式達(dá)到銷售目的，原則如下： 廣告成系列，分階段，并根據(jù)各階段的營(yíng)銷工作重點(diǎn)投放； 報(bào)紙廣告要求主題行，每期有相應(yīng)的主題； 選擇最有影響力的報(bào)紙； 投放過(guò)程總體上控制投放量，講求性價(jià)比。 硬性廣告媒體投放表 營(yíng)銷階段 時(shí) 間 主 題 投放 媒體 投放 形式 投放 規(guī)格 投放 次數(shù) 市場(chǎng)成熟期 10 月 6 日 （開(kāi)盤 /陽(yáng) 光篇） 發(fā)現(xiàn)城市中的一縷陽(yáng)光。 晚報(bào) 直郵 整版彩 5 萬(wàn) /次 10 月 13 日 楚報(bào) 硬廣 半版 /彩 1 晚報(bào) 硬廣 半版 /彩 1 10 月 20 日 （功能篇） 42慧復(fù)合空間 實(shí)用與享受的完美結(jié)合。 楚報(bào) 硬廣 半版 /彩 1 10 月 27 日 （配套篇） 向左走，向右走 我的生活左右縫源 楚報(bào) 硬廣 半版 /彩 1 11 月 10 日 （陽(yáng)臺(tái)篇） 贈(zèng)送超值 間 晚報(bào) 直郵 整版 /彩 5 萬(wàn) /次 市場(chǎng)持續(xù)期 12 月 8 日 （ 商業(yè)篇） 1+12 是真理 濱湖 晚報(bào) 直郵 整版 /彩 5 萬(wàn) /次 楚報(bào) 硬廣 半版 /彩 1 12 月 15 日 晚報(bào) 硬廣 半版 /彩 1 2006年 1月 5日 1 1 月 19 日 直郵 整版 /彩 5 萬(wàn) /次 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 29萬(wàn) 2）軟性報(bào)紙文章 報(bào)紙軟文文章的作用在于： 強(qiáng)化和補(bǔ)充硬性廣告的宣傳效果； 配合黨旗舉行的公關(guān)活動(dòng)，使活動(dòng)的影響力擴(kuò)大； 0277827003,27C: 430071 - 19 - 為項(xiàng)目造勢(shì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，以建立品牌和拉動(dòng)銷售。 軟性廣告媒體投放表 時(shí) 間 主 題 備 注 2005年 5月 28日 奠基、開(kāi)工儀式新聞報(bào)道 8月 4日 發(fā)布內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息 18日 武漢樓市真正有酒店式公寓？ 25日 酒店式公寓究竟是過(guò)渡產(chǎn)品還是過(guò)渡消費(fèi)品？ 9月 1日 30 8日 大社區(qū)、小戶型精裝修樓盤投資熱點(diǎn) 15日 小戶型電梯配套多少才真正夠用？ 22日 酒店式公寓需要陽(yáng)光嗎？ 29日 三足鼎立下未來(lái)武漢酒店式公寓的發(fā)展趨勢(shì) 復(fù)合型陽(yáng)光公寓 10月 1日 向左走 還是向右走，你的生活方向哪？ 生活配套 6日 這里沒(méi)有東西！ 讓武漢精裝修小戶型告別筒子樓時(shí)代。 產(chǎn)品支撐 ： 純南北朝向 13日 自由生活，自由暢“飲” 產(chǎn)品支撐 ： 直飲水 20日 發(fā)現(xiàn)城市中的一縷陽(yáng)光 濱湖 盤項(xiàng)目整體介紹） 產(chǎn)品支撐 ： 陽(yáng)光復(fù)合型概念 復(fù)合型陽(yáng)光公寓開(kāi)盤新聞報(bào)道 27日 濱湖 產(chǎn)品支撐 ： “L” 褶邊結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 11月 3日 送超值 17 你到底要什么？ 便捷交通 12月 1日 如何投資社區(qū)商業(yè)？ 的商業(yè)價(jià)值 15日 濱湖 與中南、亞貿(mào) 的商業(yè)圈介紹 22日 1+1 2 濱湖 商業(yè)街的特色 2006年 1月 5日 濱湖 配套設(shè)施 19日 我的第二職業(yè)尚域書吧老板 投資者 5月 31日 項(xiàng)目竣工新聞 8月 20日 交房公告 31日 交房?jī)x式 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 5萬(wàn) 3）雜志媒體廣告 雜志建議投放萬(wàn)事通，主要投放與 4星級(jí)以上酒 店、市內(nèi)知名酒吧、咖啡廳、東方航 0277827003,27C: 430071 - 20 - 空、南方航空飛機(jī)上及候機(jī)貴賓廳，它所針對(duì)的消費(fèi)群檔次較高，和本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群較接近，而且是月刊雜志，投放廣告持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。 雜志廣告投放表 階 段 時(shí)間 主 題 備注 市場(chǎng)進(jìn)入期 6 月 想加入陽(yáng)光之旅嗎？ 硬廣 7 月 硬廣 市場(chǎng)成長(zhǎng)期 8 月 陽(yáng)光之旅首發(fā)之旅你想去哪？ 硬廣 加入我們的陽(yáng)光之旅俱樂(lè)部吧?。▋?nèi)部認(rèn)購(gòu)信息的發(fā)布） 軟文 9 月 陽(yáng)光之旅首發(fā)之旅準(zhǔn)備啟程 硬廣 市場(chǎng)成熟期 10 月 陽(yáng)光之旅發(fā)現(xiàn)城市中的一縷陽(yáng)光。濱湖尚域開(kāi)盤 硬廣 陽(yáng) 光之旅發(fā)現(xiàn)城市中的一縷陽(yáng)光。濱湖尚域項(xiàng)目介紹 軟文 11 月 （功能篇） 42慧復(fù)合空間實(shí)用與享受的完美結(jié)合。 硬廣 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 8萬(wàn)元 4）廣播電臺(tái) 建議在楚天交通音樂(lè)臺(tái)投放一定的廣告，以宣傳創(chuàng)業(yè)中心營(yíng)銷活動(dòng)及產(chǎn)品為主。 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 12萬(wàn) 5）戶外廣告 距離項(xiàng)目地方圓 2 公里范圍內(nèi)，市中心地段，中南路或武珞路交匯處為最佳地段；以戶外廣告牌為推廣形式，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展重點(diǎn)階段進(jìn)行更新畫面。 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 5萬(wàn) 6）工地營(yíng)銷 整個(gè)項(xiàng)目的工地圍墻運(yùn)用形象廣告包裝，既能營(yíng)造氣氛，更可與周圍環(huán)境相互區(qū)分開(kāi)。在工 地圍墻上注明項(xiàng)目名稱、標(biāo)徽、開(kāi)發(fā)商名稱、電話、廣告語(yǔ)等。 預(yù)計(jì)費(fèi)用： 四、階段性推廣實(shí)施 市場(chǎng)進(jìn)入期（ 05年 5月 7月） 1、推廣實(shí)施 推廣目的： 通過(guò)廣告宣傳，使 “濱湖 尚域 ”復(fù)合型陽(yáng)光公寓的概念初步導(dǎo)入，引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注，促使目標(biāo)消費(fèi)群提高對(duì)本項(xiàng)目的觀望程度。 推廣核心： 1、項(xiàng)目奠基儀式開(kāi)始 0277827003,27C: 430071 - 21 - 2、項(xiàng)目開(kāi)工儀式 3、征集“陽(yáng)光之旅”成員內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)活動(dòng) 工作重點(diǎn)： 1、項(xiàng)目開(kāi)工儀式 2、樓盤 廣告推廣設(shè)計(jì) 3、禮儀公 司確定 4、通雜志、廣播媒體及露演活動(dòng)宣傳征集“陽(yáng)光之旅”成員 5、外廣告位 6 接