謹(jǐn)呈：淄博晟欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 淄博利群地塊策劃報(bào)告 之 項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 （完全稿） 深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司 目 錄 第一部分 項(xiàng)目分析 . 5 一、項(xiàng)目概況 . 5 二、項(xiàng)目地盤(pán)解析 . 5 1、項(xiàng)目地塊區(qū)位圖 . 5 2、項(xiàng)目四至 . 6 三、項(xiàng)目 析 . 7 四、本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析 . 8 1、綜合評(píng)價(jià) . 8 2、總體策略 . 9 3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) . 10 第二部分 物業(yè)定位 . 11 一、物業(yè)定位 . 11 1、概念策劃 . 11 2、本項(xiàng)目物業(yè)定位 . 13 3、物業(yè)命名 . 13 4、形象定位 . 13 5、商場(chǎng)檔次 . 14 6、特點(diǎn) . 14 7、推廣語(yǔ) . 14 8、商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合定 位 . 14 二、客戶定位 . 19 1、本項(xiàng)目客戶定位 . 19 2、客戶特點(diǎn)及心態(tài) . 21 3、目標(biāo)客群主要特征分析 . 22 第三部分 物業(yè)發(fā)展建議 . 22 一、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) . 22 1、建筑總體風(fēng)格 . 22 2、建筑功能 . 24 3、商場(chǎng)出入口 . 24 4、商場(chǎng)空間與鋪位設(shè)計(jì) . 24 5、人流引導(dǎo) . 27 二、環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) . 29 三、裝修標(biāo)準(zhǔn) . 29 四、物業(yè)管理 . 30 1、物業(yè)管理要點(diǎn) . 30 2、物業(yè)管理公司 . 30 3、物業(yè)管理收費(fèi) . 30 第四部分 項(xiàng)目推廣建議 . 31 一、入市時(shí)機(jī)評(píng)估 . 31 二、銷售前提條件 . 31 1、工程形象 . 31 2、現(xiàn)場(chǎng)包裝 . 32 3、售樓資料 . 32 4、物業(yè)管理提前介入 . 32 三、階段性推廣策略 . 33 1、推廣周期策略 . 33 2、銷售推廣構(gòu)思 . 36 第一部 分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 位置：位于商場(chǎng)東路與中心路交匯處東南側(cè) 地形：梯型地塊 總用地面積： 198004 平方米 新建建筑占地面積： 7128 平方米 新建總建筑面積： 44000 平方米 容積率： 蓋率： 36% 綠地率： 30% 二、項(xiàng)目地盤(pán)解析 1、項(xiàng)目地塊區(qū)位圖 本項(xiàng)目位于商場(chǎng)東路與中心路交匯處東南，地形為梯形，地塊北側(cè)為五金交電大樓，地塊原為機(jī)電市場(chǎng)。目前工程拆遷工作已經(jīng)展開(kāi)。 2、項(xiàng)目四至 項(xiàng)目的東面 ：低層住宅 ，破舊，無(wú)商業(yè)氛圍。 項(xiàng)目的南面 ：為 2 層住宅，較破舊，由于不臨街，商業(yè)氛圍淡，人流少，臨中心路人流量較大。 淄博商廈 五金交電大樓 美達(dá)賽特 美食街 中心路 項(xiàng)目地塊 商場(chǎng)東路 沿街商業(yè)房 商業(yè)房 沿街商業(yè)房 沿街商業(yè)房 沿街商業(yè)房 項(xiàng)目的西面 ：隔中心路是美達(dá)賽特及沿街商業(yè)用房。商業(yè)氛圍濃厚，人流較大。 項(xiàng)目的北面 ：項(xiàng)目西北是美食街商場(chǎng)東路，有淄博商廈，商業(yè)房，其中，美食街人流量非常大，商業(yè)氛圍濃厚，是區(qū)域最繁華地段；商場(chǎng)東路人流量相對(duì)較小，商業(yè)氛圍較淡。 三、項(xiàng)目 析 S（優(yōu)勢(shì)） 1） 地段好 項(xiàng)目處于淄博最成熟商圈，人流量大，對(duì)周邊區(qū)縣輻射力強(qiáng)。 2） 規(guī)模大 項(xiàng)目總規(guī)模 4 萬(wàn)多平方米； W（劣勢(shì)） 1） 項(xiàng)目西面的中 心路為單行路，交通受管制 2） 項(xiàng)目北面為五金交電大樓阻擋，缺乏展示條件； 3） 項(xiàng)目主要展示面面向中心路，展示性不強(qiáng)； O（機(jī)會(huì)） 1）美食街、中心路每天數(shù)萬(wàn)人流為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的潛在消費(fèi)者； 2）淄博市政府積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)商貿(mào)零售業(yè)繁榮、搭建大商業(yè)組團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃為本項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展契機(jī)； 3）發(fā)展商的社會(huì)資源比較好，項(xiàng)目操作阻力較少； 4）周邊同類競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)少，前景可觀； 5）潛在客戶對(duì)于本項(xiàng)目地段比較認(rèn)同； 6）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)處于初級(jí)階段，可根據(jù)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整； T（威脅） 1）淄博商戰(zhàn)已如火如荼； 2）淄博商業(yè)物業(yè)推出量呈現(xiàn)出供過(guò)于求局面； 3）推廣費(fèi)用高、推廣難度大； 4）對(duì)后期經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)要求比較高； 四、本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析 1、綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目位于淄博商業(yè)老區(qū)，依托老區(qū)商業(yè)環(huán)境的無(wú)形價(jià)值；但周邊商場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)，項(xiàng)目規(guī)模較大，展示性較差，使得 本項(xiàng)目個(gè)性突出，優(yōu)劣分明 。 2、總體策略 基于上述分析，建議本項(xiàng)目總體策略為“ 抓住機(jī)會(huì)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、突破劣勢(shì) ”的強(qiáng)勢(shì)策略， 凸顯核心商圈商業(yè)的優(yōu)質(zhì)形象，以項(xiàng)目新商業(yè)概念的特色吸引人流 ，樹(shù)立本項(xiàng)目獨(dú)特新形象，成為人們?cè)诒旧虡I(yè)區(qū)行為活動(dòng)的 識(shí)別標(biāo)志符 。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的對(duì)應(yīng)行動(dòng)： 1： 將商場(chǎng)西（臨中心路）作為主入口，入口形象進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，對(duì)外直接展示（一層裙樓裝修）； 2： 建筑設(shè)計(jì)在考慮平面功能要求外，強(qiáng)化建筑物外立面形象設(shè)計(jì)，成為本商業(yè)區(qū)的一個(gè)標(biāo)志符； 3： 在中心路、商場(chǎng)東路、美食街等路段設(shè)置人流引導(dǎo)標(biāo)識(shí)或大型廣告牌，引導(dǎo)人流進(jìn)入； 規(guī)避劣勢(shì)的對(duì)應(yīng)行動(dòng)： 1： 將項(xiàng)目車行入口設(shè)置在主入口及商場(chǎng)東路入口，出口設(shè)置在次入口，并設(shè)置較多的地面停車位； 2： 對(duì)五金交電大樓 進(jìn)行重新包裝 ，與商場(chǎng)風(fēng)格一致； 3： 商場(chǎng)立面設(shè)計(jì)要有特色，并加強(qiáng)對(duì)西側(cè)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)與處理，以鮮明的形象吸引人流，以獨(dú)特的形象增強(qiáng)展示； 抓住機(jī)會(huì)的對(duì)應(yīng)行動(dòng)： 1： 加強(qiáng)項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)，吸引并將人流導(dǎo)入商場(chǎng)東路； 2： 充分利用政府資源，以政府工程的形象示眾，增強(qiáng)投資者信心； 3： 在銷售前期，對(duì)地段進(jìn)行炒作，以區(qū)域帶動(dòng)項(xiàng)目； 4： 針對(duì)商圈的商業(yè)情況，編輯“經(jīng)營(yíng)寶典”式樓書(shū)，吸引客戶群； 降低威脅的對(duì)應(yīng)行動(dòng)： 1： 在工程形象有一定 的展示，銷售工作準(zhǔn)備就緒的情況下，爭(zhēng)取盡早入市，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)及年底黃金銷售期； 2： 在銷售中，采取“統(tǒng)一返租”的促銷手段，增強(qiáng)買(mǎi)家信心； 3： 引進(jìn)品牌商家增加項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 3、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 差異定位 不建高檔，面向大眾消費(fèi)主流市場(chǎng)。 提升業(yè)態(tài) 以 應(yīng)王府井，強(qiáng)調(diào)“商業(yè)升級(jí)版” 全民投資 劃小面積，減少投資總額和首付，以產(chǎn)權(quán)式小商鋪，吸引全民投資 回報(bào)力度 高回報(bào)，長(zhǎng)期穩(wěn)定，低風(fēng)險(xiǎn)，有保障 營(yíng)銷手段 技術(shù)操 盤(pán)上領(lǐng)先對(duì)手 產(chǎn)品創(chuàng)新 復(fù)合商業(yè)，泛商業(yè) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 中央商業(yè)區(qū) 第二部分 物業(yè)定位 一、物業(yè)定位 1、概念策劃 新的商業(yè)理念 泛商業(yè) 購(gòu)物不再是單純的消費(fèi)行為，是物質(zhì)和精神雙重滿足，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)已經(jīng)混合在一體，按“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的觀點(diǎn)來(lái)講，購(gòu)物是一種體驗(yàn)，商品只是其中的一個(gè)體驗(yàn)要素，泛商業(yè)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，商家要研究的不是提供消費(fèi)者什么的商品（服務(wù)），而是琢磨滿足消費(fèi)者什么需求，提供什么樣體驗(yàn)，建立什么樣的人文關(guān)系。 復(fù)合商業(yè) 購(gòu)物旅游文化娛樂(lè)資訊（會(huì)展），就是復(fù)合商業(yè)，這條復(fù)合 鏈還可以根據(jù)地域特色無(wú)限的延展。 因此，在泛商業(yè)時(shí)代，我們要做復(fù)合商業(yè)，本項(xiàng)目應(yīng)該： 以新的商品概念為出發(fā)點(diǎn) 以人文關(guān)懷和和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)為核心 以商業(yè)為支柱，復(fù)合休閑、娛樂(lè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)和功能，構(gòu)筑四維全息商業(yè)架構(gòu) “開(kāi)創(chuàng)獨(dú)特的商業(yè)語(yǔ)言，尋求與目標(biāo)市場(chǎng)極富人性的對(duì)話的體驗(yàn)” 商業(yè)概念 泛商業(yè)時(shí)代的產(chǎn)物，主流商業(yè)業(yè)態(tài)，國(guó)內(nèi)最新的商業(yè)概念，淄博商業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)的業(yè)態(tài) 商業(yè)休閑娛樂(lè)資訊（會(huì)展） 有關(guān)的定義： “，銷售的是新 的生活方式，推出快樂(lè)就是購(gòu)買(mǎi)力，就是新生活，在富有人性的里，不同階層，不同年齡的消費(fèi)者都可以獲得充分滿足” “一站式購(gòu)物，享受購(gòu)物，休閑，娛樂(lè)，餐飲的各項(xiàng)配套服務(wù)” “，應(yīng)該是休閑度假之處，是零售業(yè)態(tài)的多元化組合，它以游樂(lè)為主，聚集了溜冰場(chǎng)、電影院、核心百貨商場(chǎng)、量販、超市等，人們到不是為購(gòu)物而是為消遣，但不為購(gòu)物而來(lái)卻會(huì)產(chǎn)生購(gòu)物行為” “人們以休閑的心態(tài)去購(gòu)物，在購(gòu)物的過(guò)程中去休閑” 概念提出的可行性 競(jìng)爭(zhēng)的需要（差異化、升級(jí)版） 本項(xiàng)目決定可以實(shí)踐 淄博的商業(yè)規(guī)?？偭繘Q定了做單一的商廈、百貨、量販，招商和經(jīng)營(yíng)壓力大 2、本項(xiàng)目物業(yè)定位 淄博商廈對(duì)面，最具現(xiàn)代特色的 城 淄博商廈區(qū)域歷來(lái)是淄博市的商業(yè)中心，隨著市政府對(duì)舊城改造力度的逐步加大，整個(gè)老商業(yè)區(qū)將呈現(xiàn)一派完全不同于過(guò)去的新形象，經(jīng)營(yíng)商家實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全，經(jīng)營(yíng)規(guī)模及檔次也飛速提高，各個(gè)商廈都以優(yōu)越舒適的購(gòu)物環(huán)境及商場(chǎng)特色吸引消費(fèi)者，給消費(fèi)者一種全新的感覺(jué)。本項(xiàng)目在目前的競(jìng)爭(zhēng)氛圍中，要想突圍而出， 必須凸顯本項(xiàng)目特色 “現(xiàn)代特色，領(lǐng)先概念”，最大限度的挖掘項(xiàng)目的價(jià)值 ，使本項(xiàng)目不僅成為本區(qū)域新的人流、物流中心，更成為本區(qū)域最具特色的代表商城。 3、物業(yè)命名 淄博城市廣場(chǎng) “城市廣場(chǎng)”或未來(lái)引進(jìn)某知名品牌后嵌入 4、形象定位 “淄博首席 ， 首個(gè)生活、休閑、娛樂(lè)、資訊的商業(yè)社區(qū)” 5、商場(chǎng)檔次 本項(xiàng)目定位于中檔產(chǎn)品，中高檔環(huán)境形象。 定位大眾市場(chǎng)。 6、特點(diǎn) 第一商圈 城市商業(yè)升級(jí)版 中央商業(yè)區(qū)（）標(biāo)志 購(gòu)物廣場(chǎng)休閑中心城市會(huì)所旅游景點(diǎn)流行總站風(fēng)味食街 一站式（逛的新主張） 7、推廣語(yǔ) 城市的、時(shí)代的、快樂(lè) 的 “你的世界、你的城市” “海闊天空、任游任逛” 8、商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合定位 項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)組成模式 由于本項(xiàng)目商業(yè)面積較大，達(dá)到了 40000 萬(wàn)平米以上，因此從商城后期經(jīng)營(yíng)角度上考慮，可以分以下三個(gè)思路： 1、引進(jìn)一個(gè)非常強(qiáng)勢(shì)的百貨或超市品牌，將所有商業(yè)面積全部租賃下來(lái)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。（以下簡(jiǎn)稱為全包式） 2、不引進(jìn)外部大的商業(yè)品牌，整個(gè)商城的樓層功能分區(qū)、中小商戶的招商、后期經(jīng)營(yíng)管理均由發(fā)展商成立的管理公司全面負(fù)責(zé)。（以下簡(jiǎn)稱自建式） 3、 拿出一部分的經(jīng)營(yíng)面積引進(jìn)中型品牌商家，其余面積自行組建一個(gè)特色鮮明的主題商 場(chǎng)，即： 圍繞著某一類商品展開(kāi)服務(wù)，強(qiáng)化消費(fèi)者特定的購(gòu)物意識(shí)，形成主題式商場(chǎng)，將同一類或與主題相關(guān)的商品集中起來(lái)，塑造出商場(chǎng)自身的個(gè)性，提供一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加顧客的購(gòu)物興趣和意欲。 （以下簡(jiǎn)稱半包式） 三種思路的具體要求與優(yōu)劣勢(shì)各部相同，詳細(xì)分析見(jiàn)下表： 組合形式 要 求 優(yōu)劣勢(shì)分析 和本項(xiàng)目契合度 主要原因 全包式 1、引進(jìn)一家大型的品牌商家； 2、引進(jìn)的商家要足夠強(qiáng)（實(shí)力、品牌知名度、經(jīng)營(yíng)面積） 3、建筑方案要最大程度的符合其經(jīng)營(yíng)需要； 優(yōu)勢(shì)： 1、后期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有保證； 2、發(fā)展商無(wú)需再投入人力組建管理公司； 3、大商家入駐能增加部分純投資者的投資信心； 4、易造成市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)； 劣勢(shì)： 1、大商家殺價(jià)能力強(qiáng)，導(dǎo)致租金較低，影響發(fā)展商的投資返還，后期負(fù)擔(dān)重； 2、將很多自營(yíng)投資客戶拒之門(mén)外，大大縮小了目標(biāo)客群的范圍，將直接影響項(xiàng)目的銷售。 3、產(chǎn)品差異化程度不夠，將面臨較強(qiáng)的市不十分契合 本地域 純投資客戶 數(shù)量不明確是對(duì)本項(xiàng)目銷售工作的最大威脅 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 自建式 1、發(fā)展商要有組建與管理大型商城的經(jīng)驗(yàn)； 2、需要招募大 量的工作人員 優(yōu)勢(shì)： 1、可靈活控制租金水平 2、經(jīng)營(yíng)出色還可增加額外的經(jīng)營(yíng)收入； 3、對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可以掌握調(diào)整 劣勢(shì)： 1、管理經(jīng)驗(yàn)短期內(nèi)難以完全掌握，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大； 2、面積較大，本地商戶的市場(chǎng)容量不足； 3、消費(fèi)者對(duì)新商城的認(rèn)可度不明確 4、商城品牌的建立需要較大的投入 不契合 后期經(jīng)營(yíng)管理是對(duì)發(fā)展商最大的考驗(yàn)與威脅。 半包式 1、 引進(jìn)一家中型百貨或超市 2、 剩余面積自己招商組建特色主題商城 優(yōu)勢(shì)： 1、引進(jìn)商家時(shí)可利用多家競(jìng)爭(zhēng)的方式保證租金的水平； 2、利用大商業(yè)品牌保 證基本的客流量，用特色主題商城鞏固加強(qiáng)本商城的地位，二者互相促進(jìn)、相得益彰。 3、 借用著名商業(yè)品牌的進(jìn)駐，有利于提高物業(yè)檔次。 4、吸引大量的自營(yíng)投資者入駐； 5、招商壓力適中； 劣勢(shì)： 1、內(nèi)部格局劃分對(duì)后期管理有影響； 2、仍然需要組建經(jīng)營(yíng)公司 契合 經(jīng)營(yíng)形式靈活 特色鮮明且能與周圍商業(yè)形成互補(bǔ)的格局，避免了市場(chǎng)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)以上分析，安佳認(rèn)為 “半包式” 應(yīng)是本項(xiàng)目的首選操作模式，不僅避免了對(duì)大商家的絕對(duì)依賴性，還可以充分降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并形成自己的鮮明特色主題，更有利于不 斷鞏固本商圈在我市商業(yè)布局中的地位。 項(xiàng)目定位思路 1、項(xiàng)目的組成形式： 核心品牌店 + 主題商場(chǎng) 2、檔次定位： 品牌店：定位中檔市場(chǎng)，以良好舒適的購(gòu)物環(huán)境、豐富的商品種類以及適中的商品價(jià)位吸引大量的客流。 主題商城：定位中檔消費(fèi)市場(chǎng)，具有鮮明的主題與特色。 3、形象定位： 要求外觀氣勢(shì)宏偉，具有現(xiàn)代感強(qiáng)、高檔次的物業(yè)形象，開(kāi)敞的購(gòu)物空間，完善的商業(yè)配套，充足的車位配置、方便的游客休閑區(qū)、餐廳等。 4、主題商城業(yè)態(tài)定位： 核心品牌店備選業(yè)態(tài)：超市、百貨 主題商城備選業(yè)態(tài)：家居廣場(chǎng)、女人世界、兒童世 界、運(yùn)動(dòng)城、小商品城、電子城、服裝城、美食天地、 商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的原則一般有： 與周圍競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，充分發(fā)揮各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最大程度的實(shí)現(xiàn)客流資源的共享，最終達(dá)成多贏的市場(chǎng)局面，從而不斷的鞏固本商圈的地位。 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)缺點(diǎn)，分別從軟硬件上實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的重新整合與升級(jí)； 利用品牌的強(qiáng)勢(shì)與知名度，占有市場(chǎng)絕對(duì)的空白點(diǎn)，在市場(chǎng)中還沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)機(jī)下，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，打開(kāi)經(jīng)營(yíng)局面。 安佳通過(guò)對(duì)目前淄博市商業(yè)格局與業(yè)態(tài)的分析，認(rèn)為本項(xiàng)目宜采用業(yè)態(tài)互補(bǔ)的思路，建議主題商城重點(diǎn)考慮以下兩種業(yè)態(tài)： 超市 + 家居廣場(chǎng) 超市 + 女人世界 業(yè)態(tài)包含的商品經(jīng)營(yíng)范圍： （ 1） 家居廣場(chǎng)： 家居飾品、家庭用品、 床上用品、品牌家私、歐陸燈飾、窗飾布藝、水晶器皿、小家電、高級(jí)音響、 花藝、陶藝、現(xiàn)代裝飾畫(huà)、水族、音樂(lè)器材等。 市調(diào)結(jié)論：（市場(chǎng)調(diào)查表見(jiàn)附件） A、 商戶數(shù)量及規(guī)模：業(yè)態(tài)范圍較廣，市場(chǎng)商戶容量大，而且分布不集中，沒(méi)有較大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。 B、 目前的經(jīng)營(yíng)狀況：租用沿街房的商戶狀況良好，地理位置對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響較大 C、 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度：普遍對(duì)地段有興趣，持觀望態(tài)度。 （ 2） 女人世界：女士化妝品、服裝、飾品、女性日常 用品、皮具、鞋帽等 市調(diào)結(jié)論：（市場(chǎng)調(diào)查表見(jiàn)附件） A、 商戶數(shù)量及規(guī)模：數(shù)量很大，尤以服裝服飾類的經(jīng)營(yíng)商戶居多。 B、 目前的經(jīng)營(yíng)狀況：主要商業(yè)街附近的商戶業(yè)績(jī)較好，幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不良； C、 對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同度：對(duì)地段認(rèn)同度高，對(duì)結(jié)構(gòu)形式及后期經(jīng)營(yíng)管理持疑問(wèn)態(tài)度。 布置要求： 1、考慮到購(gòu)物指引性和功能配套，應(yīng)使每一層的功能盡可能清晰，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省顧客的消費(fèi)時(shí)間。 2、注重每層風(fēng)格的統(tǒng)一性、經(jīng)營(yíng)的協(xié)調(diào)性、管理的有效性、商場(chǎng)功能和競(jìng)爭(zhēng)力的最大化等因素。 3、滿足商場(chǎng)購(gòu)物的同時(shí)，融入休閑、 娛樂(lè)等多項(xiàng)功能。 二、客戶定位 1、本項(xiàng)目客戶定位 商業(yè)物業(yè)由于自身的諸種特點(diǎn)，使其面對(duì)的客戶面較為狹窄，因而它主要針對(duì)特定的客戶群。本項(xiàng)目因體量較大，在短時(shí)間內(nèi)形成銷售高潮，則一定要將主力買(mǎi)家定位于投資客，因投資客都比較看經(jīng)營(yíng)前景，而對(duì)于具體經(jīng)營(yíng)不太精通，鋪位小，總價(jià)低是吸引投資客的重要因素。 目標(biāo)客戶識(shí)別： （ 1） 從置業(yè)目的上看，可分為： a、投資者； b、自營(yíng)者； （ 2） 從地域范圍來(lái)看，可分為： A、 以張店區(qū)的投資者為主； B、 五區(qū)三縣的投資者； C、 外地市投資客； （ 3）投資主體來(lái)看，可分為： A、 以個(gè)人投資為主； B、 少量的集團(tuán)、單 位投資； （ 4）客戶總體比例預(yù)估 *張店本地生意人 15% *周邊區(qū)縣的生意人 8% *外地生意人 7% *投資客 65% *其他 5% 客戶比例圖15%8%7%65%5%張店本地生意人周邊區(qū)縣生意人外地生意人投資客其它2、客戶特點(diǎn)及心態(tài) 1） 投資客（張店區(qū)為主）所占比例較大； 2） 張店區(qū)經(jīng)營(yíng)者在本項(xiàng)目目 標(biāo)客戶中依然占較大比重； 以上兩種客戶為主要目標(biāo)客戶。因?yàn)檫@兩種客戶是張店歷史發(fā)展的見(jiàn)證人，對(duì)于淄博商廈區(qū)域的逐步發(fā)展及一年年興旺是有目共睹的，所以對(duì)于在本區(qū)域購(gòu)買(mǎi)物業(yè)或自用、或出租的投資回報(bào)是有信心的。 3） 本地經(jīng)商者購(gòu)買(mǎi)目的以自營(yíng)為主； 4） 小本經(jīng)營(yíng)，投資不多，回報(bào)豐厚； 3、目標(biāo)客群主要特征分析 、 投資型客戶： 投資型客戶占目標(biāo)客群的比例較高，他們多數(shù)是具有多次置業(yè)者，具有一定的投資渠道和經(jīng)驗(yàn)，因而對(duì)具有投資價(jià)值的物業(yè)較為關(guān)注，尤其是對(duì)物業(yè)持久贏利能力的預(yù)測(cè)與投資回報(bào)方案的深入分析都 表現(xiàn)的較為謹(jǐn)慎與理智。 即使是第一次置業(yè)者，由于本市商戰(zhàn)已進(jìn)行的如火如荼，商鋪供應(yīng)量居高不下，在供給較充足的情況下，消費(fèi)者將會(huì)對(duì)投資對(duì)象作出冷靜、客觀的判斷。 自營(yíng)投資客戶： 自營(yíng)投資客戶主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)的地理位置及經(jīng)營(yíng)主題認(rèn)同度較強(qiáng)，期望通過(guò)購(gòu)置物業(yè)達(dá)到長(zhǎng)久穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的目的。他們對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的能力和物業(yè)周圍的商業(yè)氛圍表現(xiàn)的更為關(guān)注，喜好跟風(fēng)大品牌、大商家。另外后期經(jīng)營(yíng)成本也是影響其投資決策的因素之一。 第三部分 物業(yè)發(fā)展建議 一、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、建筑總體風(fēng)格 本項(xiàng)目確定建筑風(fēng)格為獨(dú)特的現(xiàn)代建 筑風(fēng)格，以求在老商業(yè)區(qū)并不統(tǒng)一的建筑風(fēng)格與色彩下，獨(dú)具特色，標(biāo)新立異。用材方面以玻璃、鋼結(jié)構(gòu)、鋁扣板、大理石、花崗巖為主，體現(xiàn)時(shí)代感與通透感，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代建筑特色。在建筑色彩上應(yīng)以冷色調(diào)為主，但需局部明快的 色彩來(lái)突出項(xiàng)目，通過(guò)裝飾加強(qiáng)商業(yè)氣氛的渲染。 2、建筑功能 商場(chǎng)內(nèi)部功能包括： 購(gòu)物廣場(chǎng)（購(gòu)物） 超市（ 1）、主題商場(chǎng)（ 1） 城市會(huì)所（休閑） 健身 /美容美發(fā) /咖啡 /茶語(yǔ) /風(fēng)味美食街 /書(shū)店 /酒吧 /網(wǎng)吧 /畫(huà)廊（ 5 層） 娛樂(lè)中心（娛樂(lè)） 運(yùn)動(dòng)城（攀巖）街機(jī)電玩、影院（ 5 層） 流行總站（咨 訊） 展區(qū) /特賣(mài)場(chǎng) /活動(dòng)表演區(qū)（ 1 層） 商場(chǎng)外部功能包括： 結(jié)合商場(chǎng)的西側(cè)道路配置休閑椅及遮陽(yáng)傘，設(shè)置為游人的休閑區(qū)； 3、商場(chǎng)出入口 項(xiàng)目北臨商場(chǎng)東路，西部與中心路之間有 50 米寬的道路及廣場(chǎng)距離，西、北兩側(cè)的人流量大，中心路為單行路，因此商場(chǎng)的人行入口應(yīng)在西側(cè)； 4、商場(chǎng)空間與鋪位設(shè)計(jì) 主題商場(chǎng)與超市爭(zhēng)取各占一半（ 1貫通）相互獨(dú)立，每層有通道相連，人流共享； 超市與主題商場(chǎng)之間形成透空公共空間； 超市設(shè)計(jì)建議按商家要求進(jìn)行整體設(shè)計(jì)； 主題商場(chǎng)的鋪面以敞開(kāi)式的柜臺(tái)或新型敞鋪為主，靠墻的四周間隔小面積 鋪面，這樣視野開(kāi)闊，便于引導(dǎo)人流上到上一層； 獨(dú)立鋪的建筑面積在 20方米之間，敞鋪面積在 7方米之間，柜臺(tái)的面積在 3方米之間； 商廈內(nèi)部獨(dú)立鋪的進(jìn)深最大不要超過(guò) 5 米； 公共空間 柜臺(tái)示意 敞鋪示意 對(duì)現(xiàn)有設(shè)計(jì)的看法： 整體設(shè)計(jì)特色不足，不能建立項(xiàng)目差異化形象，不能提升項(xiàng)目品質(zhì)； 交通設(shè)置有待調(diào)整，內(nèi)部空間布局需要調(diào)整，一層入口門(mén)廳不夠大氣； 自動(dòng)扶梯位置根據(jù)布局重新調(diào)整； 一層廣場(chǎng)設(shè)計(jì)需要體現(xiàn)休閑特色； 一層?xùn)|側(cè)部分品牌店建議內(nèi)外開(kāi)口，或?qū)?nèi)開(kāi)口； 目前設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮將來(lái)與五金交電大樓連通后的安排； 二層外廊根據(jù)超市具體引進(jìn)方式調(diào)整，如果超市在 1 4 層，建議取消外廊，同時(shí)取消對(duì)外品牌店； 三、四層根據(jù)定位的大原則調(diào)整，五層如果保持原設(shè)計(jì)（做辦公和娛樂(lè)），可參照定位設(shè)計(jì)成 他功能區(qū)。 5、人流引導(dǎo) 如果保留，建議將項(xiàng)目西部的扶梯改為，普通單跑樓梯，引導(dǎo)人流進(jìn)入商場(chǎng)二層； （外梯 引導(dǎo)人流） 主入口的自動(dòng)扶梯結(jié)合大堂、樓梯設(shè)計(jì)成剪