管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 揚州房地產(chǎn)市場投資分析報告 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 城市認知 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 城市歷史素描 揚州曾因水路暢達而興盛 歷史上的揚州 “因水而興，因水而發(fā)”，曾極度繁華富庶。唐代，揚州是中國四大貿易港口之一；清康乾時期，其以鹽運和錢糧漕運而繁盛。 現(xiàn)代交通物流體系的興起使得其水路優(yōu)勢喪失，經(jīng)濟逐漸衰落 嘉道之后，鹽業(yè)衰敗，隨著公、鐵交通運輸崛起，昔日占盡水運便利的交通要沖，變成閉塞之地，揚州從曾經(jīng)的長三角區(qū)域經(jīng)濟中心，漸漸滑落為區(qū)域邊緣城市。 曾是文藝繁榮之地 地方文化曾因經(jīng)濟的發(fā)達而繁榮，以“揚州八怪”為代表的清代為其發(fā)展的鼎盛時期，后隨著經(jīng)濟地位的下降而逐漸沒落。 “聯(lián)合國人居獎”獲獎城市 作為一座千年古城，揚州擁有著極為優(yōu)質的人居環(huán)境。 2006年 10月 4日，聯(lián)合國人居署執(zhí)行主席安娜 貝蒂瓊卡為我國唯一獲獎城市 揚州頒授“聯(lián)合國人居獎”。 觀點：歷史上的揚州作為商貿及文化中心存在，政治地位相對較低，決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展及優(yōu)化的特質。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 愛耍氣派的揚州人 揚州人有“揚虛子”的名字；這個“虛子”有兩種意思 :一是大驚小怪，二是以少報多，總而言之，不離乎虛張聲勢的毛病 。他們還有個“揚盤”的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是“揚盤”；又如店家價錢要的太貴，你可以詰問他，“把我當揚盤看么？”盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚州人。又有所謂“商派”，譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。但是這里只就一般情形說，刻苦誠篤的君子自然也有；我所敬愛的朋友中，便不缺乏揚州人。（注：選自朱自清 說揚州 ） 觀點：德國著名社會學家韋伯認為：經(jīng)濟的發(fā)展同文化（宗教）有著密切的關系。揚州人的性格中貪慕虛榮、愛講排場、追求安逸閑適的生活（揚州城的洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為發(fā)達），這或許可以作為其近年來經(jīng)濟發(fā)展緩慢在市民文化方面的極好注解。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 曾制約其發(fā)展的交通瓶頸正在得到改善 揚州對外交通示意圖 觀點 :交通的改善，尤其是潤揚大橋的開通，有效縮短了揚州與上海及蘇錫常的距離，使得其更好的接受核心城市的輻射。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 揚州歷年客運量及增幅情況6590 2000400060008000100002002 2003 2004 2005 人） 增幅（% ）10002000300040005000600070002002 2003 2004 2005 噸） 增幅（% ）隨著城市交通體系 2004年的突破，城市客流、物流出現(xiàn)明顯上升 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 都市圈規(guī)劃對于揚州城市發(fā)展的影響分析 南京 揚州 鎮(zhèn)江 長三角城際軌道交通規(guī)劃將大大加快區(qū)域一體化進程，但揚州仍需借用鎮(zhèn)江這一交通結點，無直接促進作用。 南京一小時都市圈規(guī)劃明確以來，寧鎮(zhèn)揚地區(qū)已開通了半小時一班的高質量城市大巴，據(jù)了解，來往客流量逐年快速遞增。 另有待考證說法，鎮(zhèn)江、揚州區(qū)號在不遠的將來將同意改為 025，可視為南京推動寧鎮(zhèn)揚都市圈建設的實質性舉動。 觀點：相對于長三角而言，充分接受南京輻射是揚州更為合理的選擇，然而目前僅在公路交通方面有具體動作，仍未提升到產(chǎn)業(yè)銜接的層面，故在短期內對揚州城市發(fā)展的促進作用不大。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1982年，揚州被國務院首批公布為中國 24座歷史文化名城之一。 1983年，揚州升為地級市 。 1996年 8月，經(jīng)國務院批準，揚州市行政區(qū)劃調整。撤銷縣級泰州市，設立地級泰州市，原由揚州市代管的泰興、姜堰、靖江、興化 4個縣級市歸劃泰州市管轄。揚州市轄三個市轄區(qū) :廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)；一個縣：寶應縣；代管儀征、江都、高郵 3個縣級市。 寶應縣 高郵市 儀征市 江都市 維揚區(qū) 廣陵區(qū) 邗江區(qū) 83年成為地級市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，代管儀征、江都、高郵三個縣級市 9 邗江區(qū)： 2001年撤縣設區(qū)，之前曾兩度躋身全國百強縣，現(xiàn)轄 11個鎮(zhèn)、 3個街道辦事處，面積 757平方公里，人口 50萬，是古城揚州經(jīng)濟實力最強、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭愕囊粋€區(qū)。 維揚區(qū) 歷史上最早的揚州城即誕生在今維揚區(qū)的土地上，面積 120平方千米，人口 26萬人，是古城揚州的發(fā)祥地。區(qū)內風景如畫，景色宜人，聞名海內外的瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。 廣陵區(qū) 原廣陵區(qū)，地改市前的縣級揚州市域；現(xiàn)廣陵人是正宗揚州人的代表；廣陵區(qū)位于揚州中心城區(qū) ,面積 69平方公里，總人口 31萬人 ，由于原來的工業(yè)基礎薄弱，產(chǎn)業(yè)園的建設又剛剛起步，目前的園區(qū)建設水平落后于邗江區(qū)和維揚區(qū)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 城市發(fā)展定位： 發(fā)展成為寧鎮(zhèn)揚經(jīng)濟一體化重點城市； 沿江開發(fā)，構建帶狀組團式濱江城市群 以揚州、儀征、江都及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個城市核心，呈沿江帶狀發(fā)展。 儀征汽車工業(yè)園 儀征化學工業(yè)園 揚州港口工業(yè)區(qū) 邗江 工業(yè)園 廣陵 產(chǎn)業(yè)園 杭集 產(chǎn)業(yè)園 帶狀組團式濱江城市群的定位有利于城市整體經(jīng)濟活躍度的發(fā)展，但由于產(chǎn)業(yè)類型的區(qū)隔，在一定程度上降低了主城對人口的凝聚力。 觀點：揚州市府的意圖在于緊密依托南京以促進城市發(fā)展。帶狀組團式濱江城市群將主要促進西部儀征和南部港口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，而儀征是一個獨立的城市體系，其發(fā)展對市區(qū)市場需求的促進作用有限。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0 確立“主導向南，西進東聯(lián)”的城市發(fā)展方向背后隱藏著復雜的政治因素 揚州城市總體規(guī)劃確立 “ 主導向南、西進東聯(lián) ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 城市發(fā)展關鍵詞： 文化內涵看老城區(qū)， 現(xiàn)代氣息看新城區(qū)， 生態(tài)環(huán)境看瘦西湖景區(qū)， 經(jīng)濟發(fā)展看沿江地區(qū)。 江澤民 ： 把揚州建設成古代文化 與現(xiàn)代文明交相輝映的歷史名城 有了西區(qū)的重點發(fā)展。 胡錦濤 ： 加強沿江大發(fā)展，構建長江黃金水岸線 有了主導向南的城市規(guī)劃。 本界市府 ： 以運河申遺為突破 有了廣陵新城的規(guī)劃。 揚州 老城區(qū) 城市 沿江工業(yè)區(qū) 文化風景區(qū) 廣 陵 新 城 觀點：雖然揚州的規(guī)劃導向在努力迎合眾多領導人的意圖，但最值得關注的仍是本界市府的政治理想。西區(qū)已經(jīng)率先發(fā)展，南部目前遠未成熟，故東區(qū)將成為未來幾年發(fā)展的熱點，且其內在思路應在于連接近在咫尺的江都。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 從土地利用規(guī)劃演進來看，城市首先向東西擴展，再南向擴展的趨勢十分明朗 觀點：土地利用規(guī)劃折射出政府的建設意圖?？捎纱伺袛喑龀鞘邪l(fā)展的脈搏和梯度：西部 東部 南部。此可作為萬科拿地策略的重要考量因素。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 西部分區(qū) 未來城市行政中心 大學城 +產(chǎn)業(yè)園 西南分區(qū) 南部分區(qū) 揚州港區(qū)、物流區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)區(qū) 東南分區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 品園、物流園 東部分區(qū) 原城市生活區(qū) 河東分區(qū) 廣陵新城區(qū)，未來城市商務、行政中心 東北分區(qū) 老城邊緣區(qū)域、未來物流樞紐 瘦西湖景區(qū) 風景旅游區(qū) 西北分區(qū) 相對落后分區(qū)，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū) 老城區(qū) 行政、商業(yè)中心 整體形成“產(chǎn)業(yè)向南、行政文教向西、商貿商務向東”的發(fā)展格局 觀點：新一輪的規(guī)劃導向下，城市展開了新的發(fā)展框架，同時開始呈現(xiàn)出明朗的功能分區(qū)，其中最值得關注的依然是城市的東西兩翼，其功能定位特質很可能導致未來“東富西貴”的區(qū)域形象。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 西部城區(qū)和河東分區(qū)是城市近期發(fā)展重點區(qū)域 16 近期重點發(fā)展地區(qū)分布 圍繞自然生態(tài)和歷史文化兩條主線，打造“國內一流、國際知名的著名旅游景區(qū)。 完成文昌大橋建設工作，建設京杭大運河風光帶，推進廣陵行政中心改造。 完善西城商業(yè)副中心和新城生活配套設施建設，推進新城西區(qū)行政商務中心建設。 重點建設港口工業(yè)園和瓜洲新區(qū)，建設揚州港，綜合物流園區(qū)；加快揚州南部道路的建設，打造南部副中心。 觀點：對于西區(qū)而言，因其發(fā)展已經(jīng)具備一定的成熟度，故以“完善”為主，而河東分區(qū)的建設則基本是從零開始，故西區(qū)的土地價值仍將進一步彰顯，而東區(qū)土地價值則仍有待時間培育，此刻關注東區(qū)土地市場應是踩準了城市發(fā)展的節(jié)拍。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 經(jīng)濟總量 揚州歷年G D P 30060090012002002 2003 2004 2005 20060%4%8%12%16%億元） 增幅（）揚州歷年人均G D P 及增幅120442404813949 5000100001500020000250002002 2003 2004 2005 20060%5%10%15%20%25%人均元） 增幅（）四城市近三年G D P 比較050010001500億元揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山揚州 005 2006四城市近三年人均G D P 比較02000040000元揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山揚州 17359 20251 24543鎮(zhèn)江 29235 32597 38088泰州 14014 16366 19933馬鞍山 21640 30001 340122004 2005 2006觀點： 06年 000億元，相應人均 000美元，大致相當于南京 03年的水平，從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律性判斷，未來幾年應是揚州經(jīng)濟提速期。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 【 附表：江蘇九城市人均 城市名 06年 額 (億元 ) 人口數(shù) (萬人 ) 人均 元 /人 ) 人均 名 蘇州 4820 607 79406 1 無錫 3360 590 56949 2 南京 2780 647 42967 4 常州 1560 349 44699 3 徐州 1450 917 15812 9 鹽城 1174 798 14711 10 揚州 1101 454 24251 6 泰州 1090 503 21669 8 鎮(zhèn)江 1060 268 39552 5 揚州歷年G D P 占江蘇G D P 5000100001500020000250002001 2002 2003 2004 2005 州億元） 江蘇億元） 揚州占江蘇比例（）近三年四城市G D P 增幅比較0%10%20%30%40%50%2004 2005 2006揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 經(jīng)濟總量 觀點：同類城市比較來看，揚州經(jīng)濟增長速度更為平穩(wěn)，同時 04年后，其經(jīng)濟總量占全省比重不斷提高，說明揚州經(jīng)濟發(fā)展在不斷加速。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 產(chǎn)業(yè) 8%7%01002003004005006007002003 2004 2005 200615%16%17%18%第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 增幅（）1002003004005002003 2004 2005 20060%5%10%15%20%第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 增幅（） 5%50%75%100%2002 2003 2004 2005 2006第一產(chǎn)業(yè)所占比重（） 第二產(chǎn)業(yè)所占比重（） 第三產(chǎn)業(yè)所占比重（）四城市0 6 0%40%60%80%100%揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山第一產(chǎn)業(yè)所占比重（） 第二產(chǎn)業(yè)所占比重（） 第三產(chǎn)業(yè)所占比重（）觀點：對比來看，揚州的工業(yè)基礎并不雄厚，這是導致其前幾年發(fā)展速度相對緩慢的重要原因，分析認為，未來幾年將是揚州工業(yè)化進程最快的時期，相應帶動城市化率的快速提高，進而迅速放大房地產(chǎn)市場有效需求。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 規(guī)模以上工業(yè) 揚州歷年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值及增幅6 1 0 . 76 7 3 . 48 3 7 . 2 41 1 2 9 . 61 4 4 8 . 81 8 9 1 . 8 81 . 51 0 . 32 1 . 33 4 . 73 1 . 2 3 1 . 405001000150020002001 2002 2003 2004 2005 20060510152025303540規(guī)模上工業(yè)總產(chǎn)值( 億元) 同比增幅( % )06 年四城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值及增幅比較1 8 9 1 . 8 81 6 2 8 . 7 8 1 6 6 4 . 5 45 9 6 . 2 73 1 . 42 2 . 33 6 . 890500100015002000揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山0510152025303540規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值( 億元) 同比增幅( % )揚州歷年規(guī)模以上工業(yè)銷售收入變化5 4 6 . 3 9 6 0 8 . 8 37 7 2 . 6 21 0 4 6 . 51 3 7 0 . 118064 . 61 2 . 42 8 . 33 3 . 332 3 2 . 305001000150020002001 2002 2003 2004 2005 200605101520253035銷售收入（億元） 增幅（）揚州歷年規(guī)模以上工業(yè)利稅變化4 6 . 5 5 5 0 . 4 36 5 . 0 18 3 . 41 0 2 . 41 5 4 . 8- 8 . 64 . 72 5 . 83 1 . 22 4 . 6510204060801001201401601802001 2002 2003 2004 2005 2006- 2 0- 1 00102030405060利稅收入（億元） 增幅（）觀點：近幾年揚州規(guī)模以上工業(yè)的迅猛增長可以理解為城市工業(yè)化進程提速的基礎和先鋒。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 二三產(chǎn)業(yè) 近三年四城市二產(chǎn)絕對值比較01002003004005006007002004 2005 2006億元揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山近三年四城市二產(chǎn)增幅比較0%10%20%30%40%50%2004 2005 2006揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山近三年四城市三產(chǎn)G D P 絕對值比較01002003004005002004 2005 2006億元揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山近三年四城市三產(chǎn)G D P 增幅比較0%5%10%15%20%25%30%2004 2005 2006揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山觀點：與同類城市相比，揚州二產(chǎn)并不具優(yōu)勢，但第三產(chǎn)業(yè)卻是四城市中最為發(fā)達的，其所支撐的相對高質量的市場需求不容忽視。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 固定資產(chǎn)投資 1002003004002002 2003 2004 2005 2006%10%20%30%40%固定資產(chǎn)投資（億元） 增幅（）四城市近三年固定資產(chǎn)投資比較0200400億元揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山揚州 005 0%40%60%80%100%2001 2002 2003 2004 2005 2006揚州歷年固定資產(chǎn)投資結構基本建設投資（億元） 更新改造投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）近三年四城市固定資產(chǎn)投資占G D P 比重比較0%10%20%30%40%50%60%70%2004 2005 2006揚州 鎮(zhèn)江 泰州 馬鞍山觀點：固投對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用相對有限（僅占 0左右），在固投結構中，基本建設投資占據(jù)絕對比重，反映出政府對于城市建設投入的力度。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 利用外資 002 2003 2004 2005 2006實際利用（億美元） 合同利用（億美元）揚州歷年出口情況66377800501112351351001906002360759 . 5 62 0 . 6 03 8 . 9 62 1 . 4 54 1 . 0 82 3 . 8 60500001000001500002000002500002001 2002 2003 2004 2005 20060 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 03 5 . 0 04 0 . 0 04 5 . 0 0出口總額（萬美元） 增幅（）揚州歷年金融機構存貸款余額4 9 7 . 7 95 9 2 . 7 97 2 0 . 9 88 3 9 . 7 49 5 2 . 71 0 8 5 . 2 82 9 6 . 93 5 6 . 2 34 3 3 . 8 74 7 0 . 6 95 1 3 . 3 35 9 7 . 2 42 0 0 . 8 92 3 6 . 5 62 8 7 . 1 13 6 9 . 0 54 3 9 . 3 74 8 8 . 0 40200400600800100012002001 2002 2003 2004 2005 20060100200300400500600存款余額（億元） 貸款余額（億元） 存貸差額( 億元)四城市0 6 江 泰州 馬鞍山觀點：揚州合同利用外資與實際利用外資的缺口不斷拉大，外資實際到位情況并不理想。反映出雖然揚州招商引資的力度很大，但目前對外資的實際吸引力依然有限。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 0 3 有企業(yè)集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營企業(yè)有限責任公司股份有限公司私營企業(yè)其他企業(yè)港澳臺商投資企業(yè)外商投資企業(yè)0 6 有企業(yè)集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營企業(yè)有限責任公司股份有限公司私營企業(yè)其他企業(yè)港澳臺投資企業(yè)外商投資企業(yè)0 6 有企業(yè)集體企業(yè)股份合作制企業(yè)有限責任公司股份有限公司私營企業(yè)其他內資企業(yè)港澳臺投資企業(yè)外商投資企業(yè)于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 私營企業(yè) 國有集體企業(yè)在規(guī)模以上工業(yè)中的比重大幅降低，而私營企業(yè)比例則由 03年的 長到 06年的 增長發(fā)展勢頭異常迅猛。 比較來看，揚州的規(guī)模以上私營企業(yè)發(fā)展速度遠超過鎮(zhèn)江。 觀點：大型私營工業(yè)企業(yè)逐漸成為城市經(jīng)濟發(fā)展的引擎，而私營企業(yè)所誕生出的大量私營業(yè)主階層則將成為房地產(chǎn)市場中非常值得關注的中高端客群構成。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 觀點：私營企業(yè)扮演重要角色，呈規(guī)模的私營工業(yè)企業(yè)超過千家，吸納了約 20萬的就業(yè)人口。 主營業(yè)務收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè)個數(shù)（個） 全市 市區(qū) 市直 廣陵 邗江 維揚 私營企業(yè) 1410 442 50 69 269 54 私營獨資 395 105 6 14 78 7 私營合伙企業(yè) 58 17 2 4 8 3 私營有限責任公司 931 304 33 46 183 42 私營股份有限公司 26 16 9 5 2 主營業(yè)務收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 主營業(yè)務收入（萬元） 利稅總額（萬元） 從業(yè)人員年平均數(shù)（人） 私營企業(yè) 7294263 461222 200691 私營獨資 1524534 89545 42939 私營合伙企業(yè) 321218 19658 7937 私營有限責任公司 5366151 348335 146674 私營股份有限公司 82360 3684 3141 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 私營企業(yè) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 工業(yè)行業(yè)分布與總產(chǎn)值表 行業(yè) 企業(yè)單位數(shù) 工業(yè)產(chǎn)值 全市 市區(qū) 工業(yè)總產(chǎn)值 工業(yè)銷售產(chǎn)值 工業(yè)增加值 煤炭開采和洗選業(yè) 2 1 15276 15285 11333 石油和天然氣開采業(yè) 1 1 602555 602672 574933 農(nóng)副食品加工業(yè) 55 5 366404 357943 81376 食品制造業(yè) 14 10 61108 60400 17908 飲料制造業(yè) 4 1 48178 47116 15005 紡織業(yè) 154 42 950347 931651 246884 紡織服裝、鞋帽制造業(yè) 177 104 908490 886950 253456 皮革、毛坯、羽絨及其制品業(yè) 91 47 578464 554092 132943 木材加工及竹藤棕草制品業(yè) 11 4 161876 158218 47915 家具制造業(yè) 11 4 21635 19920 5095 造紙及紙制品業(yè) 37 9 153721 148589 36490 印刷業(yè)、記錄媒介的復制 10 3 32865 31462 7181 文教體育用品制造業(yè) 166 55 548691 536900 133586 石油加工及焦煉業(yè) 5 138307 133117 7781 化學原料及化學制品制造業(yè) 151 23 1461162 1428928 359045 醫(yī)藥制造業(yè) 18 7 185841 181786 48639 化學纖維制造業(yè) 17 3 1837847 1824929 222595 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 支柱產(chǎn)業(yè) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 行業(yè) 企業(yè)單位數(shù) 工業(yè)產(chǎn)值 全市 市區(qū) 工業(yè)總產(chǎn)值 工業(yè)銷售產(chǎn)值 工業(yè)增加值 塑料制品業(yè) 78 34 472279 462041 126021 非金屬礦物制品業(yè) 104 23 435654 420975 120506 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 39 5 610924 592394 168045 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 43 3 258099 250395 56922 金屬制品業(yè) 129 45 673855 660454 157385 通用設備制造業(yè) 238 84 1303560 1262671 323197 專用設備制造業(yè) 133 43 864951 825977 221365 交通運輸設備制造業(yè) 164 69 1593840 1561458 460511 電氣機械及器材制造業(yè) 231 68 2690308 2608092 611619 通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè) 53 33 631039 611448 158671 儀器儀表及文化辦公用機械 21 12 204406 197135 59166 工藝品及其他制造業(yè) 49 34 488835 470725 120678 廢氣資源和廢舊材料回收 4 4998 4867 1155 電力、熱力的生產(chǎn)和供應業(yè) 7 5 462063 458996 182405 燃氣生產(chǎn)和供應業(yè) 2 2 49208 54928 13109 水的生產(chǎn)和供應業(yè) 5 1 15465 15081 10278 總計 2224 780 18832251 18377595 4993198 備注 2006年國有及年主營業(yè)務收入 500萬元以上工業(yè)企業(yè) 觀點：石油及天然氣開采、電器設備及器材、交通運輸設備、通用設備類制造企業(yè)是揚州工業(yè)的支柱 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 應 2 高郵 5 江都 24 2 1 16 揚州私營企業(yè) 50強分布示意圖 寶應 高郵 儀征 江都 揚州大型企業(yè)分布示意圖 2 1 6 1 1 區(qū)（縣） 數(shù)量（個） 邗江 16 維揚 2 市直 2 江都 24 高郵 5 寶應 1 區(qū)（縣） 數(shù)量（個） 邗江 6 廣陵 1 維揚 1 杭集 2 寶應 1 儀征 2 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 大型企業(yè)分布 觀點：大型工業(yè)企業(yè)主要分布在邗江，而大型私營企業(yè)則主要分布在江都和邗江，總體來看，市區(qū)范圍內的產(chǎn)業(yè)集聚能力依然很強。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 揚州歷年財政收支狀況4 0 . 7 15 5 . 6 17 2 . 9 19 3 . 8 91 1 7 . 0 31 5 8 . 0 32 9 . 0 53 9 . 2 65 1 . 7 86 6 . 3 48 7 . 3 11 2 1 . 7 91 . 41 . 4 21 . 4 11 . 4 21 . 3 41 . 2 90 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 01 6 0 . 0 01 8 0 . 0 02001 2002 2003 2004 2005 20061 . 21 . 2 51 . 31 . 3 51 . 41 . 4 5財政收入（億元） 財政支出（億元） 收入之出比( % )0 6 004 2005 2006 單位：萬元 全市 市區(qū) 全市 市區(qū) 全市 市區(qū) 財政支出 663373 347874 873131 441539 1217880 662598 其中：一般預算支出 492246 259254 622208 317251 756396 386803 其中 :基本建設支出 24089 19718 44810 35242 52572 36046 科學支出 1191 908 1095 684 1588 1120 教育支出 99824 36483 118686 43538 126124 41852 科技三項費支出 7621 3073 10124 4908 13207 7457 撫血和福利救濟費支出 13694 5024 18685 6423 22330 7188 關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 地方財政 觀點：財政連年節(jié)余，政府花錢力度不大，而財政支出中基本建設支出和教育支出占據(jù)絕對比例。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 歷年揚州居住儲蓄存款余額3 7 8 . 0 92 9 6 . 94 4 9 . 1 35 2 2 . 86 0 4 . 6 56 7 5 . 5 565758361990111506132511472901002003004005006007008002001 2002 2003 2004 2005 20060200040006000800010000120001400016000城鄉(xiāng)居民存款余額（億元） 人均儲蓄存款余額( 元)揚州歷年人均可支配收入及消費性支出情況78338705985111379129455575 20004000600080001000012000140002002 2003 2004 2005 200660%62%64%66%68%70%72%人均可支配收入（元） 人均消費性支出（元）消費占收入比重（）0 6 6 于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 儲蓄、收入及消費 觀點：儲蓄及收入增長皆很快，而消費傾向則有不斷保守化的趨向，預計同其它方面的支出份額加大有關。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 比重（ %） 消費性支出 社會保障支出 財產(chǎn)性支出 轉移性支出 購房與建房 揚州 江 州 6 年揚州市區(qū)居民消費支出構成消費性支出 購房與建房 轉移性支出社會保障支出 借貸支出0 6 年揚州市區(qū)居民消費支出結構食品 衣著 家庭設備用品及服務醫(yī)療保健 交通和通信 教育文化娛樂服務居住 雜項商品和服務關于幾個核心經(jīng)濟指標的考量 消費結構 觀點：揚州市民在購房與建房方面的支出比例遠超過同類城市，反映出其對住房問題的重視及住房消費的關注度。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 關于幾個核心人口指標的考量 城市化 1002003004005002002 2003 2004 2005 200640%42%44%46%48%總人口（萬人） 城鎮(zhèn)人口（萬人） 城市化率（）1002003004005006002003 2004 2005 人口（萬人） 城鎮(zhèn)人口（萬人） 城市化率（）751502253002002 2003 2004 2005 20060%15%30%45%60%總人口（萬人） 非農(nóng)人口（萬人） 城市化率（%）城市化率 2003年 2004年 2005年 2006年 揚州 鎮(zhèn)江 44% 泰州 規(guī)劃 2010年，總人口 473萬，城鎮(zhèn)人口 265萬，城市化水平達到 56%，較 06年分別增長和提高 15萬、 46萬和 8%。 觀點：揚州的城市化率平均每年保持 1%的速度遞增，根據(jù)其人口估算，每年約增加四萬多的城鎮(zhèn)人口。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0 003 2004 2005 2006市區(qū)戶均人口（人） 全市戶均人口（人）揚州歷年人口密度情況11251148 11621180 1192681 684 685 688 6916007008009001000110012002002 2003 2004 2005 2006市區(qū)人口密度（人/ 平方公里） 全市人口密度（人/ 平方公里）揚州1 9 6 6 - 1 9 9 0 年人口出生率情況0102030405019 6619 6819 7019 7219 7419 7619 7819 8019 8219 8419 8619 8819 90%全市 市區(qū)揚州1 9 6 6 - 1 9 9 0 年人口自然增長率情況0510152025303519 6619 6819 7019 7219 7419 7619 7819 8019 8219 8419 8619 8819 90%全市 市區(qū)關于幾個核心人口指標的考量 戶均人口、人口密度及人口增長 觀點：市區(qū)戶均人口數(shù)增長較快，將導致房屋戶型需求結構的轉變； 80年代初人口的高出生率意味著 05年向后市場需求的擴容，其中將以一次置業(yè)的婚房需求為主。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 揚州戶籍人口遷入遷出情況74208897006897380023523596770200004000060000800001000002005 2006030006000900012000遷入（人） 遷出（人） 凈遷入（人）揚州歷年全市人口與市區(qū)人口變動4 5 1 . 5 9 4 5 2 . 2 2 4 5 3 . 6 1 4 5 4 . 3 9 4 5 6 . 3 1 4 5 8 . 6 41 0 9 . 6 6 1 1 0 . 7 6 1 1 2 . 5 2 1 1 5 . 1 3 1 1 5 . 2 3 1 1 6 . 8 12 4 . 32 4 . 52 4 . 82 5 . 3 2 5 . 32 5 . 501002003004005002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年2 3 . 5242 4 . 5252 5 . 526全市年末總人口（萬人） 市區(qū)年末總人口（萬人）市區(qū)人口比重( % )關于幾個核心人口指標的考量 流動人口 觀點： 1、市區(qū)人口增長相對緩慢，城市對于周邊縣市人口的吸納能力仍然有限；凈遷入人口數(shù)量出現(xiàn)大幅增長，由 05年的 5000人增加至 06年的近萬人。 2、根據(jù)城市化進程速度和凈遷入人口綜合判斷，按其中三分之一戶（戶均人口 3人）每戶購買 100平米住房面積計算，每年將產(chǎn)生約 50萬平米的市場需求。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 在崗職工人數(shù)（人） 在崗職工平均工資（元） 農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 2041 9489 采礦業(yè) 17910 35574 制造業(yè) 133061 15559 電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè) 6900 32778 建筑業(yè) 25256 17864 交通運輸、倉儲及郵政業(yè) 12956 18270 信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè) 3140 38174 批發(fā)和零售業(yè) 13989 14107 住宿和餐飲業(yè) 4026 16608 金融業(yè) 8702 28867 房地產(chǎn)業(yè) 3829 21059 租賃和商務服務業(yè) 3202 19707 科學研究、技術服務和地質勘查業(yè) 4410 31812 水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè) 6096 17387 居民服務和其他服務業(yè) 403 24411 教育 46965 23822 衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè) 19012 25214 文化、體育和娛樂業(yè) 2269 17603 公共管理和社會組織 33143 28119 關于幾個核心人口指標的考量 人口從業(yè)結構 觀點：綜合來看，公務員、教師、醫(yī)生及采礦業(yè)從業(yè)人員數(shù)量可觀且收入較高，屬市場高質量客群。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 揚州歷年人均居住使用面積變化1 5 . 31 6 . 7 82 1 . 5 2 2 . 3 82 3 . 3 42 9 . 88 . 1 39 . 6 72 8 . 1 34 . 0 9 4 . 2 92 7 . 6 8051015202530352001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年051015202530平均每人使用面積（） 增幅( % )揚州市區(qū)居民住房變動情況( 按產(chǎn)權分% )0204060801002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年1 . 公房 2 . 租賃私房 3 . 自有房 4 . 部分產(chǎn)權的自有房揚州市區(qū)居民居住情況變動( 按建筑樣式分% )010203040502001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年1 . 單棟住宅 2 . 四居室 3 . 三居室4 . 二居室 5 . 一居室 6 . 普通樓房7 . 平房及其他觀點： 1、揚州人均居住面積在 06年出現(xiàn)大的改善，判斷其與商品房市場的擴容有關。 2、公房比重迅速縮小，自有房比例 03年后快速提升，同商品房市場發(fā)展當呈現(xiàn)協(xié)調態(tài)勢。 3、目前主力居住戶型為二居室和三居室，對照其戶均人口結構判斷，未來改善型需求旺盛。 關于幾個核心人口指標的考量 人口居住狀況 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 指標綜合比較 經(jīng)濟、人口 2006年 揚州 南京 鎮(zhèn)江 泰州 元） 1100 2773 1021 1002 總人口（萬人） 458 607 268 503 市區(qū)人口（萬人） 116 524 102 64 人均 /人） 24048 46114 38088 19933 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 12945 17538 14291 12682 市區(qū)人口密度（人 /平方公里） 1192 1111 950 1446 人口密度（人 /平方公里） 691 923 699 869 私人汽車擁有量（輛 /百戶） 市化率（