本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “ 從產(chǎn)品突襲回歸社區(qū)營造” 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式趨勢研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 限于建筑知識(shí)及視野，對(duì)于西班牙風(fēng)格的源起、發(fā)展以及衍生風(fēng)格之間的關(guān)系，僅做嘗試性的探討。 理解 “產(chǎn)品模式” 的概念便于加強(qiáng)對(duì)于本課題的認(rèn)識(shí)。 跳出技術(shù)層面，更多的 結(jié)合不同公司的擴(kuò)張策略 來看其產(chǎn)品打造，是本專題的核心意圖之一。 基于某種一般“產(chǎn)品特征”、“產(chǎn)品形式”的開發(fā)模式很容易被替代，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)類項(xiàng)目的未來發(fā)展必然趨勢是 提高“社區(qū)營造”的價(jià)值，不再是產(chǎn)品突襲 ， 這是本專題的核心意圖之二，并希望大家共同延展。 開宗明義 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究目的及研究線索 通過對(duì)萬科、龍湖、中惠三個(gè)典型企業(yè)在該類社區(qū)、該類產(chǎn)品模式上的開發(fā)選擇差異比較，把握設(shè)計(jì)手法之后的核心理念，技術(shù)表象之后的商業(yè)意圖。 加深對(duì)西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式與社區(qū)營造的認(rèn)知 從企業(yè)經(jīng)營的角度看此類項(xiàng)目的不同市場取向與產(chǎn)品策略 通過案例把握該類社區(qū)營造的流變趨勢及具體手法 研究目的： 研究線索： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目錄 1、西班牙風(fēng)格的辨證探討 2、西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)在開發(fā)中的基本特征 3、不同企業(yè)的策略選擇和分析 4、西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)的社區(qū)營造（案例） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 社區(qū)觀感體驗(yàn)的五種取向 取向 增值模式 建筑感覺 關(guān)鍵詞 經(jīng)典化 心理增值、圈層增值 金碧輝煌、門禁森嚴(yán)、厚重繁復(fù)、高臺(tái)闊府 地位、尺度、歷史感、家族 風(fēng)情化 體驗(yàn)增值、空間假定增值 濃郁情調(diào)、自然變化、閑適的場所感 異域、情景、身在中國心在歐洲 時(shí)尚化 概念增值、個(gè)性增值 地標(biāo)性或跳躍感、明快或酷感 跨界產(chǎn)品、跨界生活、 特異化 思想增值、限量化增值 建筑張力、人文特質(zhì)、原創(chuàng)性 領(lǐng)先的品位與鑒賞力、獨(dú)特的居住感受 平庸化 低成本增值、規(guī)?？熹N增值 勻質(zhì)、平淡、粗糙 一般體驗(yàn)、低價(jià)優(yōu)勢 本專題所探討的西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)即為最典型的風(fēng)情化取向產(chǎn)品，通過橫向的比較更容易理解西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)的市場取向與產(chǎn)品營造特征。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一部分 西班牙風(fēng)格的辨證探討 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 協(xié)信 1、有庭院； 2、純白墻面。 基本印象判斷 1、白墻紅瓦 （手工刷白灰泥墻、紅色筒瓦頂） 2、陽光中庭 （國內(nèi)樓盤的會(huì)所或西班牙鄉(xiāng)村別墅） 3、干打壘墻體、色彩鮮艷的門窗 4、連續(xù)拱廊與拱門 5、 陶磚等建材的細(xì)部 開發(fā)商的概括 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上述特征并不僅僅是西班牙建筑的特點(diǎn)，差不多西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘等這些地中海沿岸國家的沿海地區(qū)以及中近東地區(qū)的很多建筑都有著類似特征。 在正統(tǒng)的建筑學(xué)歷史中，不存在“西班牙風(fēng)格”之說，它不是一個(gè)獨(dú)立的、系統(tǒng)的建筑風(fēng)格分支。西班牙風(fēng)格的概念形成，更多是國內(nèi)地產(chǎn)商在歐陸風(fēng)盛行以及造夢機(jī)制的背景下，利用 西班牙文化的多元、神秘、奇異特征 ，在概念上尋求差異化的一個(gè)產(chǎn)物。 我們通常理解的“西班牙風(fēng)格”實(shí)際是“地中海風(fēng)格”的共有特征，事實(shí)上不存在建筑上的“西班牙風(fēng)格” 勘誤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 辨證 但從認(rèn)知方便的角度說，西班牙風(fēng)格之類的說法不準(zhǔn)確，但也并不錯(cuò)誤，它更便于大眾的識(shí)別。 在建筑風(fēng)格概念的辨證上，通常分兩個(gè)層次，一是學(xué)術(shù)學(xué)科層面的認(rèn)識(shí)，一是大眾認(rèn)知層面的，互相并不矛盾，從關(guān)系上講： 時(shí)代性的、社會(huì)性的斷代式演變 地方性的、民間性的漸進(jìn)式形成 例如哥特風(fēng)格、現(xiàn)代主義之于法式建筑、北歐風(fēng)格。但在我們的地產(chǎn)開發(fā)中，后一個(gè)層次的說法更具有開發(fā)實(shí)現(xiàn)的可能性，更符合時(shí)代發(fā)展的居住要求，同時(shí)對(duì)國人來講，能夠更容易識(shí)別、引發(fā)聯(lián)想。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 靠著地中海的一些國家和地區(qū)，如希臘、意大利南部、法國南部、西班牙濱海地區(qū)和葡萄牙，還有地中海里的島國馬耳他等等，當(dāng)?shù)亟ㄖ淖匀粭l件出發(fā)，形成一種很獨(dú)特的風(fēng)格，統(tǒng)稱“地中海風(fēng)格”。這種風(fēng)格又因地域的不同而演變，比如法國南部叫做 “普洛旺斯風(fēng)格”， 意大利朝西的濱海區(qū)一帶叫做 “托斯卡尼風(fēng)格” （ 國內(nèi)一般叫“托斯卡納風(fēng)格”），而西班牙南部叫做 “安達(dá)盧希亞風(fēng)格”， 在這些風(fēng)格之下，還因?yàn)榭亢；蛘哌M(jìn)山不同，再細(xì)分為好多亞風(fēng)格，因此，籠統(tǒng)的稱謂僅僅是一種大類型的描述，并不準(zhǔn)確。 地中海風(fēng)格也是一個(gè)籠統(tǒng)、混成的概念，并根據(jù)區(qū)域不同分為了很多各有特點(diǎn)的亞風(fēng)格 溯源 藝術(shù)家的故鄉(xiāng) 絢麗的 安達(dá)盧希亞 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 干打壘 的厚墻以遮蔽夏天的炎熱和直接的日照 終年少雨，艷陽高照，庇蔭的需求塑造了半戶外的回廊，眾多的 回廊、穿堂、過道 ，一方面增加海景欣賞點(diǎn)的長度，另外一方面利用風(fēng)道的原理增加對(duì)流，行成穿堂風(fēng)的降溫效果。 手工藝術(shù) 的盛行，提供了鑄鐵、陶磚、馬賽克、編織等裝飾的溫床，這些都是典型“地中海”的元素。 灰?guī)r 的盛產(chǎn)，造就了灰白手刷墻面綿延的風(fēng)貌； 四水歸堂的 天井院子 ，里面大多有個(gè)小小的阿拉伯風(fēng)格的水池，滴水而已，用彩色瓷磚裝飾。這里的人們喜歡聚會(huì)，幾百年前曾經(jīng)被阿拉伯人統(tǒng)治。 建筑設(shè)計(jì)的 不對(duì)稱，不規(guī)整， 高高低低的，饒有趣味，這是民間的做法。 家具盡量采用 低彩度、線條簡單且修邊渾圓 的木質(zhì)家具。地面則多鋪地磚，如果鋪陶磚就更有當(dāng)?shù)厣柿恕?形成及特征 作為一種地方風(fēng)格，它的形成具有很強(qiáng)的地域因素，尤其是氣候以及地方歷史生產(chǎn)條件的影響。 典型的西班牙院子 普羅旺斯 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地中海風(fēng)格在 17世紀(jì)通過西班牙人、葡萄牙人在拉丁美洲的殖民化而傳入中美洲和南美洲，再又傳入美國南部濱海地區(qū)，在加利福尼亞和佛羅里達(dá)發(fā)展得相當(dāng)成熟。紅瓦白墻，成為最顯見的特點(diǎn)，襯托著藍(lán)色的大海和金色的沙灘。 地中海風(fēng)格進(jìn)入美國之后，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行了調(diào)整，因此又被冠以各種名稱，比如西班牙殖民復(fù)興風(fēng)格、人們常說的加州風(fēng)格，就是美國人用現(xiàn)代化手段演繹過的西班牙風(fēng)格了。 流傳演變 由地中海風(fēng)格演變而來的南加州風(fēng)格，近年已經(jīng)成為國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的主流藍(lán)本，具有很高市場號(hào)召力。 南加州 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 什么才是 “ 西班牙建筑的風(fēng)格 ” 呢？下面重點(diǎn)從國內(nèi)此類樓盤開發(fā)進(jìn)行歸納 風(fēng)格表征 那么，到底什么才是“西班牙建筑的風(fēng)格 呢？或許我們并不能用一句話或者是一個(gè)定義來做為衡量標(biāo)準(zhǔn)，但綜觀經(jīng)典西班牙建筑樓盤，我們不難總結(jié)出其中的 8個(gè)重點(diǎn)細(xì)節(jié)，它們都表達(dá)了西班牙建筑的共同之處，證實(shí)了這種建筑風(fēng)格及形式的美觀和宜居性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 海灣式布局 西班牙是海洋國家，所以 “ 水 ” 是西班牙風(fēng)格的靈魂元素之一，一些西班牙項(xiàng)目通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個(gè)角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西班牙建筑通常以遠(yuǎn)高近低的層級(jí)方式排布，高低錯(cuò)落，符合人的空間尺度感。外立面設(shè)計(jì)著重突出整體的層次感和空間表情，通過空間層次的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)立面的單一和呆板，其節(jié)奏、比例、尺度符合數(shù)學(xué)美。 2 層級(jí)分明的規(guī)劃設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 避免制式化，加強(qiáng)單體感 以往的聯(lián)排別墅大多是多聯(lián)體的簡單復(fù)制，不具備 可識(shí)別性和整體感官效果。而在現(xiàn)在的一些西班牙建筑項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)者通常用模塊的形式雕筑聯(lián)排別墅，每戶不再是簡單的復(fù)制。這樣的設(shè)計(jì)對(duì)于過客是美景的享受，對(duì)于家人則是舒適的生活空間。 創(chuàng)新聯(lián)排別墅獨(dú)棟化 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西班牙建筑的最大特點(diǎn)之一就是融入了陽光和活力，采取更為質(zhì)樸溫暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不過分張揚(yáng)，且采用柔和的特殊涂料，不產(chǎn)生反射光，不會(huì)晃眼，給人以踏實(shí)的感覺。 4 淺色調(diào)的大面積采用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從紅陶筒瓦到手工抹灰墻（ 從弧型墻到一步陽臺(tái)，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對(duì)于小拱璇、文化石外墻、紅色坡屋頂、圓弧檐口等符號(hào)的抽象化利用，墻角抹圓的處理，家庭廳安裝壁爐的做法，提高了居住的舒適度，都表達(dá)出西班牙風(fēng)格的特征 。 5 具有典型的西班牙建筑元素及特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 取材樸實(shí)，產(chǎn)品質(zhì)感手工化、精細(xì)化 西班牙建筑采用的建筑材料一般都會(huì)給人斑駁的、手工的、比較舊的感覺，但卻非常有視覺感和生態(tài)性，像陶瓦，泥土燒制、環(huán)保吸水等都可以保持屋內(nèi)溫度。無論是在地形處理還是鐵藝、門窗及外墻施工工藝方面，西班牙風(fēng)格建筑能體現(xiàn)出手工打造的典型 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 雙重庭院：入戶庭院 + 家庭庭院 7 典型的西班牙建筑一般每戶都有兩個(gè)庭院 入戶庭院和家庭庭院，入戶庭院突出了會(huì)客的氣氛，院門為仿舊鐵藝門；家庭庭院則體現(xiàn)了家人交流空間的特點(diǎn)，同時(shí)有一定的私密性。在樓盤開發(fā)中，通常表現(xiàn)為內(nèi)庭院和后院兩種形式。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 家庭廳在房屋的最好位臵，采光效果也最好，是家人聚集的地方，體現(xiàn)了以居住為本的功能性。另外淘汰了大客廳，滿足了主人飲食起居、交流禮儀等各方面的家庭生活需要。 8 強(qiáng)調(diào)家庭廳 插圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西班牙的建筑與其多元的文化有著很明顯的關(guān)聯(lián)性，基督文化和回教文化的碰撞更給西班牙藝術(shù)帶上了奇異的色彩，而且西班牙民族天生就有一種熱情奔放和狂野的個(gè)性，在建筑上就反映出 詩意的，幻想的，神話的風(fēng)格， 往往充滿了豐富的想象力和浪漫情懷。 總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二部分 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)社區(qū)在開發(fā)中的特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目管理模式還是集團(tuán)管控模式 企業(yè)的資本構(gòu)成 核心競爭力 企業(yè)的商業(yè)模式等 企業(yè)模式 包括 融資模式、資金周轉(zhuǎn)模式、城市選擇模式，項(xiàng)目選擇模式、價(jià)值構(gòu)造模式等。 例如這個(gè)項(xiàng)目是“主體引擎拉動(dòng)”還是“城鎮(zhèn)體系營造”，是旅游物業(yè)先導(dǎo)還是住宅先回現(xiàn)，政企合作還是市場法則，是做土地增值還是提高資金效率？例如華僑城的旅游 +地產(chǎn)模式，萬達(dá)的訂單商業(yè)模式 開發(fā)模式的形成更多取決于 企業(yè)的資源能力背景、長期或階段發(fā)展戰(zhàn)略、資本訴求， 在這個(gè)基礎(chǔ)上去構(gòu)建產(chǎn)品線，去決定城市進(jìn)入和土地投資，它是產(chǎn)品模式的指南和條件。 開發(fā)模式 項(xiàng)目市場背景、土地屬性相似 = 項(xiàng)目“前提”保證可復(fù)制性 項(xiàng)目定位、產(chǎn)品相似 =開發(fā)中復(fù)制產(chǎn)品，加快速度 項(xiàng)目營銷操作、品牌精神相似 = 經(jīng)驗(yàn)值、品牌效益兌現(xiàn) 產(chǎn)品模式 地產(chǎn)企業(yè)的三個(gè)模式和關(guān)系：開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目優(yōu)勢，不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式 地塊、市場的“相似性”： 規(guī)模、空間位臵、地塊形態(tài)、基礎(chǔ)市場競爭環(huán)境的 研判 定位、價(jià)值構(gòu)造、規(guī)劃的“相似性”： 市場定位、產(chǎn)品體系、總規(guī)、園林、單體設(shè)計(jì)的 決策 工程安排、材料采購、施工工藝的“相似性”： 施工及施工保證體系的 推進(jìn) 總體營銷策略、形象系統(tǒng)的“相似性”： 營銷推廣、銷售、客戶服務(wù)的 推進(jìn) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、營銷標(biāo)準(zhǔn)化、品牌價(jià)值輸出 是“產(chǎn)品模式”運(yùn)作的終極形式 拿地環(huán)節(jié) 在同一個(gè)“產(chǎn)品模式”的復(fù)制性開發(fā)中，要求企業(yè)分環(huán)節(jié)進(jìn)行“相似性”的控制 全過程控制，使得資金使用效率提高、試錯(cuò)成本降低、品牌價(jià)值累積 施工環(huán)節(jié) 銷售環(huán)節(jié) 前期環(huán)節(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1、 “鎮(zhèn)” 鎮(zhèn)的規(guī)模、鎮(zhèn)的形態(tài)、鎮(zhèn)的韻味 中等規(guī)模、小鎮(zhèn)的空間尺度、均好特征、情景與鄰里的場所特征。（大約 150020萬 一個(gè)合適的 畝大盤則應(yīng)以“城”的空間形態(tài)和配臵規(guī)劃） 2、 彈性強(qiáng)度，低密度或中等容積率，同質(zhì)化規(guī)劃 根據(jù)定位區(qū)別，開發(fā)強(qiáng)度有很大的上下空間，可低密度的純別墅，也可涵蓋從獨(dú)棟到小高層的多種建筑形態(tài)，甚至高層，協(xié)信 規(guī)劃結(jié)構(gòu)上也有很多的變化空間，但開發(fā)商普遍采取 “大圍合 +行列式” 的模式，確保土地綜合效益。 需要明確的一個(gè)基本認(rèn)識(shí)：作為一種產(chǎn)品模式的該類社區(qū)開發(fā)，它是 規(guī)?；摹⒅剖交?、組團(tuán)化 的，并帶有一定的“顯富”訴求，與幾百年自發(fā)形成的真正的西班牙小鎮(zhèn)相比，在 多樣性、歷史感、純粹感、村落感 上有很大差別，在情境上也難免有落差，不能等量齊觀。 作為一種產(chǎn)品模式，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)在社區(qū)形態(tài)和產(chǎn)品訴求上有多個(gè)共性特征。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3、產(chǎn)品價(jià)值體系上的“平衡”訴求 作為近郊規(guī)模住區(qū)中的主流形態(tài)，強(qiáng)調(diào)公共空間價(jià)值與私家尺度的平衡（ 有內(nèi)有外 ）、城市生活（ 不強(qiáng)調(diào)城市意向，但要求與城市的通達(dá)和一定的城市服務(wù)配臵 ）與環(huán)境訴求（ 有天有地 ）的平衡、居住夢想（ 低密度的概念與體驗(yàn) ）與購買實(shí)力（ 總價(jià)控制 ）的平衡。 4、單體產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、立面構(gòu)成、符號(hào)元素上的靈活組合 單體產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、風(fēng)格元素上有比較大的自由度，提供了較大的差異化創(chuàng)新空間。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1、多種發(fā)展階段市場下的適應(yīng)性，通?？杀ＷC 相對(duì)的產(chǎn)品領(lǐng)先性、形象差異性， 風(fēng)格的昭示可快速消解區(qū)域陌生度 2、混合建筑形態(tài)，產(chǎn)品具有多樣性，客層涵蓋廣， 客源拉動(dòng)力較強(qiáng) ，可快速啟動(dòng)市場 3、主體產(chǎn)品通常具有很強(qiáng)的溢價(jià)能力，但建成成本較低，在土地成本相對(duì)較低情況下，利潤率很高 4、通常作為啟動(dòng)區(qū)主體的多層及低密度產(chǎn)品工期短，可快速入市，資金使用效率很高， 便于開發(fā)進(jìn)程的安排 。 5、在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工上 難度較小，易于復(fù)制 ，從項(xiàng)目、企業(yè)層面都可強(qiáng)化規(guī)模效益、降低試錯(cuò)成本 作為一種產(chǎn)品模式，西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)對(duì)于企業(yè)在經(jīng)營上有多種可能的意義 西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)近年在房地產(chǎn)開發(fā)中得以全面風(fēng)行，既與當(dāng)前國內(nèi)中間階層的大規(guī)模興起與時(shí)代精神相關(guān)，與快速上漲的市場相關(guān)，也與其本身在 開發(fā)上的“便利性” 相關(guān)。開發(fā)商的 利潤動(dòng)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 是核心的驅(qū)動(dòng)因素。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三部分 不同企業(yè)的產(chǎn)品策略選擇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資源能力結(jié)構(gòu) 時(shí)代性的潮流、市場發(fā)展趨勢 資本訴求 發(fā)展戰(zhàn)略及核心競爭力 產(chǎn)品模式 （產(chǎn)品線模式） 常規(guī)開發(fā)模式 獨(dú)創(chuàng)開發(fā)模式 企業(yè)及外部各種因素可能直接決定產(chǎn)品模式，也可能先體現(xiàn)于開發(fā)模式選擇，再作用于產(chǎn)品模式選擇。兩種情況下都可以形成很強(qiáng)的競爭力，但基于開發(fā)模式唯一性的戰(zhàn)略更難以被替代。 有力的管控體系是企業(yè)實(shí)現(xiàn)競爭力的前提，例如龍湖的“飛行總部”、萬科的四大主線管理體系。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)模式 代表企業(yè) 核心競爭力 訂單商業(yè)模式 萬達(dá) 資源整合力 品質(zhì)標(biāo)桿模式 星河灣、龍湖 產(chǎn)品鍛造力 時(shí)尚概念模式 特殊品牌魅力 城市綜合體模式 華潤 生活價(jià)值引領(lǐng)性 “ 旅游 +地產(chǎn)”模式 華僑城 區(qū)域價(jià)值提升力 碧桂園模式 碧桂園 規(guī)模生產(chǎn)力 多產(chǎn)品線城市聚焦模式 萬科 管理效益與資本效率 文化增值模式 時(shí)代地產(chǎn) 文化附著力 企業(yè)的競爭力主要在兩個(gè)維度上延伸，一為完善力（萬科為代表，專業(yè)精神）、一為征服力（世茂為代表，迪拜精神） 不同開發(fā)模式的核心競爭力比較 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 同一風(fēng)格表征下，產(chǎn)品模式的差異在哪里？ 比較的問題與范疇 “ 情景化、規(guī)模擴(kuò)張”課題： 從結(jié)構(gòu)、風(fēng)格兩個(gè)角度分別看 ,對(duì)于萬科是兩個(gè)產(chǎn)品發(fā)展的分支 ,情景洋房是重點(diǎn)從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了原創(chuàng)性 ,風(fēng)格上沒有嚴(yán)格限制 ,但在西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)這一品類上很注重風(fēng)格約束 . “ 性價(jià)比”課題 ： 中惠把西班牙風(fēng)格與萬科的結(jié)構(gòu)創(chuàng)新進(jìn)行了融合 ,同時(shí)通過結(jié)構(gòu)的再改造強(qiáng)化了空間的增值性，從而提升了產(chǎn)品的性價(jià)比競爭力。 “產(chǎn)品領(lǐng)先”課題： 龍湖是在西班牙風(fēng)格的整體營造上探索最廣最深的 ,系統(tǒng)落實(shí)在單體、總規(guī)、景觀上 ,注重景觀的極致化 ,建筑表現(xiàn)的純粹性，原始元素運(yùn)用最多 ,風(fēng)格上最濃郁 ,但同時(shí)也進(jìn)行了很多手法的創(chuàng)新。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科的產(chǎn)品模式形成：效率思維、體系化競爭、行業(yè)內(nèi)首次系統(tǒng)創(chuàng)新、郊區(qū)大盤開發(fā) 研判維度 新產(chǎn)品模式的要求 經(jīng)營便利 “高適應(yīng)性 ” 適應(yīng)于中等規(guī)模地塊、適應(yīng)各種發(fā)展階段市場、適應(yīng)國內(nèi) 規(guī)模效益、低試錯(cuò)成本 “市場差異性、行業(yè)領(lǐng)先性 ” 單體價(jià)值上、社區(qū)價(jià)值上的領(lǐng)先性，強(qiáng)價(jià)值感，高溢價(jià)空間 低市場風(fēng)險(xiǎn)、高利潤回報(bào) “資金使用效率 ” 低前期投入、建成快、易復(fù)制性 管理出效益、整體資本回報(bào)高 全國布局 住宅銷售 專一模式 資金效率 個(gè)案溢價(jià) 品牌價(jià)值 輸出、累積 管理線 產(chǎn)品線 運(yùn)營線 支撐平臺(tái) 企業(yè)訴求 產(chǎn)品原則 監(jiān)控線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)于成熟開發(fā)商來說，領(lǐng)先的產(chǎn)品不一定十全十美 ,重點(diǎn)在必須滿足公司戰(zhàn)略和股東價(jià)值的訴求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 代表作： 深圳萬科城 萬科松山湖 1號(hào) 常平萬科城 廣州萬科城 抓核心需求，大規(guī)模復(fù)制性開發(fā) : 較大規(guī)模的社區(qū) ,在全國范圍內(nèi)快速復(fù)制， 景洋房為主體產(chǎn)品 ,別墅前期立勢 ,高層后期剝皮 . 情景社區(qū) : 社區(qū)“情景”營造為核心 ,風(fēng)情街區(qū)與核心景觀前期呈現(xiàn) ,單體增值性兩個(gè)方向 ,前期體現(xiàn)與外部情景融合、資源占有 ,后期強(qiáng)化空間贈(zèng)送 . 多品類延伸 : 形成不同層次市場的項(xiàng)目品牌 :蘭喬圣菲的高端人文系列、萬科城的郊區(qū)中產(chǎn)大盤系列 時(shí)機(jī)切入 ,利潤最大化 : 看準(zhǔn)區(qū)域市場產(chǎn)品變革的時(shí)機(jī)，以利潤為第一導(dǎo)向 ,例如松山湖 1號(hào)，直接導(dǎo)入深圳萬科城的產(chǎn)品 ,定位為豪宅賣，快速開發(fā)快速溢價(jià) 規(guī)范但沒有定勢 : 可變開發(fā)的靈活產(chǎn)品模式 ,如在市場調(diào)整的背景下松山湖 1號(hào)從純?nèi)f科的策略構(gòu)成 資本效率思維、標(biāo)準(zhǔn)化思維 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一階段目標(biāo)： 快速成長為全國性的房地產(chǎn)公司 龍湖的戰(zhàn)略路徑 路徑選擇：直接進(jìn)入全國一線城市，快速成為當(dāng)?shù)刂髁靼l(fā)展商 多年本地積累、強(qiáng)烈的擴(kuò)張意識(shí) 面對(duì)超強(qiáng)競爭、對(duì)西班牙風(fēng)格產(chǎn)品的把握能力強(qiáng)、總部輸血能力有限 產(chǎn)品落腳點(diǎn)一：“契合潮流，快速回現(xiàn)”。 產(chǎn)品落腳點(diǎn)二：“高端精品，最佳體驗(yàn)”。 重慶根據(jù)地： 成熟的城邦經(jīng)濟(jì)體 終局目標(biāo)： 在單一城市內(nèi)多業(yè)態(tài)布局 在全國范圍內(nèi)多區(qū)域布局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在這個(gè)過程中 ,西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)