文件編號(hào)： JYHT- QP-O 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 目目 錄錄頁 碼 共 1 頁 文件編號(hào)版次文 件 名 稱頁碼備 注 JYHT- QP -0 A0目錄 1 JYHT- QP -00 A0修訂頁 2 JYHT- QP -01 A0文件控制程序 3 JYHT- QP -02 A0操作記錄控制程序 7 JYHT- QP -03 A0人力資源管理程序 11 JYHT- QP -04 A0設(shè)施設(shè)備管理程序 12 JYHT- QP -05 A0物業(yè)接管驗(yàn)收程序 16 JYHT- QP -06 A0業(yè)戶入伙管理程序 18 JYHT- QP -07 A0保潔工作管理程序 21 JYHT- QP -08 A0綠化工作管理程序 22 JYHT- QP -09 A0治安消防管理程序 24 JYHT- QP -10 A0住戶維修及房屋整體修繕管理程序 26 JYHT- QP -11 A0二次裝修管理程序 29 JYHT- QP -12 A0社區(qū)文化管理程序 32 JYHT- QP -13 A0費(fèi)用、基金收取管理程序 33 JYHT- QP -14 A0物品管理控制程序 34 JYHT- QP -15 A0內(nèi)部溝通（信息交流）程序 36 JYHT- QP -16 A0投訴處理程序 38 JYHT- QP -17 A0培訓(xùn)工作管理程序 40 JYHT- QP -18 A0日常與客戶溝通管理程序 42 JYHT- QP -19 A0客戶請(qǐng)修服務(wù)管理程序 44 JYHT- QP -20 A0鑰匙管理控制程序 47 JYHT- QP -21 A0 事故處理與報(bào)告管理程序 48 JYHT- QP -22 A0 “親情服務(wù)”實(shí)施管理程序 49 JYHT- QP -23 A0 首問責(zé)任制管理程序 60 文件編號(hào)： JYHT- QP-O0 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 修訂頁修訂頁頁 碼 共 1 頁 修訂時(shí)間文件編號(hào)本文修訂狀態(tài)修訂人批準(zhǔn)人 2007-8- JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP -O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP -O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 1.0 程序目的程序目的 通過對(duì)與管理處質(zhì)量有關(guān)的文件（包括外來文件，如適用的國家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)、 業(yè)主提供文件和上級(jí)發(fā)文等）的管理控制，確保其有嚴(yán)格的分類編號(hào)、編制、審核、批 準(zhǔn)、發(fā)放管理、有效控制、保管和更改的規(guī)定，使管理處的各項(xiàng)工作依據(jù)正確的指示進(jìn) 行。 2.0 適用范圍適用范圍 適用于管理處所有與管理工作有關(guān)的文件的管理與控制。 3.0 主要職責(zé)和權(quán)限主要職責(zé)和權(quán)限 3.1 管理處客服中心文員負(fù)責(zé)公司管理體系文件和其它相關(guān)文件的收集、分類編號(hào)、整理 存檔保管、發(fā)放及其它相關(guān)工作。 3.2 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門文件的管理和控制。 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 JYHT- QP-O 新增 修訂 廢止 文件編號(hào)： JYHT- QP-01 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 文件控制程序文件控制程序頁 碼 共 4 頁 4.0 程序內(nèi)容程序內(nèi)容 4.1 文件的編制、審核、批準(zhǔn) 文件的編制、審核和批準(zhǔn)按下述規(guī)定執(zhí)行： 文件類別編制審核批準(zhǔn) 程序文件（包括質(zhì)量記 錄空白表格樣式） 責(zé)任部門主管 管理處主任/ 管理處經(jīng)理 公司領(lǐng)導(dǎo) 部門工手冊(cè)責(zé)任部門 管理處主任/ 管理處經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo) 外來文件發(fā)文部門機(jī)構(gòu) 管理處主任/ 管理處經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo) 4.2 文件的歸屬、分類、編號(hào) 4.2.1 管量處所有的已審批生效的程序文件、工作手冊(cè)、質(zhì)量記錄表格均應(yīng)歸檔、分類， 由管理處統(tǒng)一編號(hào)。 4.2.2 管理處所有已審批的外來文件，根據(jù)類別交管理處客服中心文員和各部門負(fù)責(zé)人 進(jìn)行歸檔、分類。 編號(hào)方法如下： （1）JYHTQP （程序文個(gè)） 文件編號(hào)： JYHT- QP-01 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 文件控制程序文件控制程序頁 碼 共 4 頁 該程序文件序號(hào) 質(zhì)量程序文件 金逸豪廷拼音簡(jiǎn)寫 （2）JYHT （工作手冊(cè)） （3）QR（操作表格） 4.3 管理文件的有效性控制 4.3.1 為確保管理處管理體系的有效性能夠得到控制，對(duì)所有文件及表格采用版次來 控制最新有效版次。版本采用英文字母如：A、B、C 表示第一版本、第二版 本、第三版本；改次采用兩位阿拉伯?dāng)?shù)字如 00、01、02 表示未經(jīng)修改、第一 次修改、第二次修改。 4.4 管理體系文件發(fā)放 4.4.1 程序文件的發(fā)放由管理處客服中心文員將程序文件復(fù)印，讓部門責(zé)任人在文 件發(fā)放回收記錄表上簽字后發(fā)放。 4.4.2 部門工作手冊(cè)的發(fā)放，由管理處客服中心文員復(fù)印后，讓部門責(zé)任人在文件 發(fā)放回收記錄表上簽字后發(fā)放。 4.4.3 操作記錄空白表格作為規(guī)范填寫方式的文件，其發(fā)放由各部門責(zé)任人制定操 作記錄表格一覽表 ，進(jìn)行統(tǒng)一管理和控制。 4.5 管量體系文件的保管和借閱 4.5.1 管理體系文件由各部門責(zé)任人負(fù)責(zé)統(tǒng)一歸檔保管，嚴(yán)禁復(fù)印。 文件編號(hào)： JYHT- QP-01 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：00 第 3 頁 文件控制程序文件控制程序頁 碼 共 4 頁 該部門工作制度/規(guī)程序號(hào) 部門拼音簡(jiǎn)寫 金逸豪廷拼音簡(jiǎn)寫 該部門工作記錄表格格式序號(hào) 該部門拼音簡(jiǎn)寫 代表操作記錄表格格式 4.5.2 如管理處內(nèi)部員工需要暫借閱某種管理體系文件和資料，應(yīng)到相關(guān)部門辦理借 閱和歸還手續(xù)，并填寫在管理體系文件借閱登記表 。 4.6 管理體系文件的更改 4.6.1 在管理處管理體系運(yùn)作過程中，各種因素均可導(dǎo)致管理體系文件和資料的更改， 其原因、內(nèi)容由申請(qǐng)更改的相關(guān)部門提出，并填寫管理體系文件更改申請(qǐng)表 交管理處,由管理處與原文件編寫部門/人進(jìn)行更改。 4.6.2 管理體系文件的更改一般由其原審批部門/人審批，如因某種特殊原因必須指定 其他部門/人審批時(shí)，該部門/人需獲得審批所需依據(jù)的背景資料，以保證修改 之適宜性。文件編寫部門/人應(yīng)將審批后的更改文件交與管理處。 4.6.3 管理處客服中心文員接到已審批質(zhì)量體系文件更改申請(qǐng)表和更改文件后， 應(yīng)更新文件原版，復(fù)印更改的管理體系文件后，按文件發(fā)放回收記錄表發(fā) 給文件相關(guān)部門及換回作廢質(zhì)量體系文件和資料。 4.7 管理體系文件的作廢 4.7.1 對(duì)于已作廢的管量體系文件，由管理處客服中心文員或相關(guān)部門文件管理員統(tǒng)一保管，其 上應(yīng)注明“作廢”字樣，并在管理處保留作廢管理體系文件登記表上登記。 4.8 外來文件的管理 本程序所提及外來文件指適用的國家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)、業(yè)主提供的文 件和上級(jí)發(fā)文等。 4.8.1 編號(hào)由收文部門對(duì)外來文件進(jìn)行編號(hào)，編號(hào)方法為： 1）發(fā)文單位有統(tǒng)一的原編號(hào)時(shí)，保持原編號(hào)。 2）單位無統(tǒng)一編號(hào)時(shí)，由收文單位按收文時(shí)間先后編號(hào)。 4.8.2 外來文件的有效性控制 1）外來文件如適用的國家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)、業(yè)主提供的文件和上 級(jí)發(fā)文等，由文件歸口部門填寫外來文件登記表 。對(duì)國家、行業(yè)、地方 的標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)等對(duì)物業(yè)服務(wù)有強(qiáng)制性的外來文件，并經(jīng)審批后生效。 2）文件歸口部門對(duì)有更新要求的外來文件應(yīng)每年跟蹤一次最新有效版本，填寫 在外來文件登記表中，及時(shí)獲取、更新和發(fā)放最新版本外來文件，確保 公司使用的外來文件為最新有效版本。 4.8.3 外來文件的發(fā)放 1）與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有關(guān)的、有強(qiáng)制性要求的外來文件，由歸口部門發(fā)放，同時(shí)， 文件編號(hào)： JYHT- QP-01 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 4 頁 文件控制程序文件控制程序頁 碼 共 4 頁 讓接收人在文件發(fā)放回收記錄表上簽收。 2）理性文件由行政人事部按公司領(lǐng)導(dǎo)批示傳閱，不需編制文件控制清單。 5.8.4 外來文件的保管 外來文件由歸口部門分類造冊(cè)，歸檔保管，借閱文件時(shí)應(yīng)填寫管理體系文 件借閱登記表 5.0 支持性文件支持性文件 操作記錄控制程序 6.0 質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄 6.1外來文件登記表 6.2管理體系文件借閱登記表 6.3管理體系文件更改申請(qǐng)表 6.4管理處保留作廢質(zhì)量體系文件登記表 6.5文件發(fā)放回收記錄表 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.01.0 程序目的程序目的 通過對(duì)管理處所有與管理有關(guān)的記錄的標(biāo)識(shí)、收集、編目、查閱、歸檔、貯存、保管和 處理之控制，確保記錄完整、準(zhǔn)確、清晰，以證明物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量滿足規(guī)定要求，管理處 的管理體系在有效地運(yùn)行，并為實(shí)現(xiàn)可追溯性及采取糾正和預(yù)防措施提供依據(jù)。 2.02.0 適用范圍適用范圍 適用于管理處所有與管理有關(guān)記錄的管理和控制。 3.03.0 主要職責(zé)和權(quán)限主要職責(zé)和權(quán)限 3.1 管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督操作記錄控制程序執(zhí)行和管理處所有操作記錄表格的管理。 3.2 各部門負(fù)責(zé)與本部門工作相關(guān)的質(zhì)量記錄的領(lǐng)用、收集、整理、標(biāo)識(shí)、歸檔、貯存、 保存。 4.04.0 工作程序工作程序 4.1.1 質(zhì)量記錄表格的名稱、編號(hào)及版次由管理處負(fù)責(zé)編制，確保每種表格均有唯一 的名稱和編號(hào)。具體編號(hào)方法參照文件控制程序執(zhí)行。 文件編號(hào)： JYHT- QP-02 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 操作記錄控制程序操作記錄控制程序頁 碼 共 3 頁 4.1.2 對(duì)規(guī)定有“記錄編號(hào)” 的操作記錄由操作記錄填寫人按時(shí)間日期順序進(jìn)行編號(hào) 填寫，確保每份記錄均有唯一的記錄編號(hào)。編號(hào)方式如下： - - 4.1.3 外購的操作記錄空白表格采用原表格編號(hào)或不做表格編號(hào)和記錄編號(hào)要求。 4.1.4 管理處所有操作記錄空白表格由管理處客服部文員統(tǒng)一管理，并編制操作記 錄表格一覽表 ，隨操作記錄空白表格一起發(fā)給各部門責(zé)任人。各部門必須按規(guī) 定使用操作記錄表格。 4.2 質(zhì)量記錄的收集、歸檔、檢索、貯存及防護(hù) 4.2.1 填寫的操作記錄由各部門定期收集并按類別分別裝訂成冊(cè)，并基本保證編號(hào)的 順序，以便檢索。 4.2.2 各部門責(zé)任人在接收操作記錄表格時(shí)，應(yīng)注意檢查操作記錄項(xiàng)目填寫是否齊全， 確保所收集的操作記錄有效。 4.2.3 各部門責(zé)任人應(yīng)將操作記錄表格保存在適宜的環(huán)境中，防止操作記錄被更改、 丟失或破壞，必要時(shí)應(yīng)采取防潮、防鼠措施，確保操作記錄的完好。 4.3 操作記錄的查閱、保存期限及過期的處理 文件編號(hào)： JYHT- QP-02 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 操作記錄控制程序操作記錄控制程序頁 碼 共 3 頁 日期（如09表示 9 日） 月份（如08表示 8 月） 年份（如07表示 2007 年） 分序號(hào)（必要時(shí)加，如 01、02） 4.3.1 管理處負(fù)責(zé)編制操作記錄表格一覽表 ，在表中規(guī)定操作記錄的保存期限和 其它需注意事項(xiàng)，當(dāng)管理體系文件發(fā)生更改變動(dòng)時(shí)，管理處應(yīng)相應(yīng)修訂操作 記錄表格一覽表 ，具體執(zhí)行參考文件控制程序 。 4.3.2 當(dāng)業(yè)主（住戶）或管理處人員需要查閱記錄時(shí)，須經(jīng)管理處主任及經(jīng)理同意， 由部門責(zé)任人協(xié)助查閱，防止操作記錄被損壞或更改。 4.3.3 當(dāng)操作記錄超過規(guī)定保存期限時(shí)，由部門責(zé)任人填寫過期操作記錄處理登記 表 ，連同過期操作記錄一并送管理處客服中心文員，由管理處決定處理方式 統(tǒng)一處理，并記錄在過期操作記錄處理登記表中。對(duì)需要長(zhǎng)期保存的操作 記錄，各部門按公司相關(guān)檔案管理制度執(zhí)行。 4.4 操作記錄空白表格的增加、更改 4.4.1 各部門可根據(jù)實(shí)際工作的需要，增加或更改現(xiàn)有的操作記錄空白表格，具體由 使用部門提出申請(qǐng)，填寫管理體系文件更改申請(qǐng)表 ，按照文件控制程序 執(zhí)行。 4.4.2 管理處客服中心文員在收到經(jīng)過審批的管理體系文件更改申請(qǐng)表后，應(yīng)及 時(shí)撤回作廢舊有的操作記錄空白表格，同時(shí)發(fā)放新的空白表格。 4.4.3 對(duì)新增或取消操作記錄空白表格的情況，管理處客服中心文員還應(yīng)更改操作 記錄表格一覽表 ，具體按照文件控制程序執(zhí)行。 4.5 其他要求 使用操作記錄空白表格的人員應(yīng)清楚地填寫表格中的各項(xiàng)內(nèi)容，需要簽名時(shí)應(yīng)嚴(yán)格 按要求執(zhí)行，確保操作記錄完整、準(zhǔn)確、清晰，如實(shí)反映實(shí)際情況。 5.05.0 支持性文件支持性文件 5.1操作記錄表格一覽表 6.06.0 質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄 6.1過期操作記錄處理登記表 文件編號(hào)： JYHT- QP-02 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 3 頁 操作記錄控制程序操作記錄控制程序頁 碼 共 3 頁 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.01.0 程序目的程序目的 通過對(duì)人力資源的管理控制 ，確保承擔(dān)管理體系規(guī)定職責(zé)的人員有能力滿足服務(wù)質(zhì)量要 求。 2.02.0 適用范圍適用范圍 適用于管理處范圍內(nèi)員工的管理。 3.03.0 主要工作職責(zé)和權(quán)限主要工作職責(zé)和權(quán)限 3.1 公司行政人事部負(fù)責(zé)公司員工的招錄、定崗、辭退工作；管理處亦可通過張貼招聘 廣告，對(duì)應(yīng)聘人員面試，初審?fù)ㄟ^后再由公司行政部復(fù)審，其它事項(xiàng)按公司行政管 理制度執(zhí)行。 3.2 管理處各部門負(fù)責(zé)就專業(yè)范圍內(nèi)培訓(xùn)工作計(jì)劃的制定、組織和落實(shí)工作。 3.3 管理處各部門負(fù)責(zé)配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。 4.04.0 程序內(nèi)容程序內(nèi)容 4.1 崗位能力要求 公司行政人事部負(fù)責(zé)按照崗位職責(zé)要求實(shí)施人員招錄、定崗、辭退工作。 4.2 培訓(xùn)需求的識(shí)別 文件編號(hào)： JYHT- QP-03 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 人力資源管理程序人力資源管理程序頁 碼 共 2 頁 4.2.1 各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)崗位職責(zé)中的要求，對(duì)本部門員工的工作能力、職 業(yè)技能進(jìn)行評(píng)價(jià)，結(jié)合管理需要、服務(wù)質(zhì)量考核、業(yè)主（住戶）投訴和其他 活動(dòng)所確定的情況，確認(rèn)培訓(xùn)需求。對(duì)本部門自己無力組織實(shí)施的培訓(xùn)項(xiàng)目， 應(yīng)以書面報(bào)告的形式反饋至公司。 4.2.2 各部門負(fù)責(zé)對(duì)特殊崗位員工的資格要求進(jìn)行識(shí)別，根據(jù)該崗位人員的實(shí)際情 況確定培訓(xùn)需求，擬定培訓(xùn)計(jì)劃。 4.2.3 行政人事部結(jié)合公司實(shí)際情況、及培訓(xùn)需求，定期或不定地開展員工培訓(xùn)工 作。 4.3 培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施 4.3.1 公司組織的內(nèi)部培訓(xùn)，由行政人事部根據(jù)具體組織落實(shí)時(shí)間、場(chǎng)地、授課教師、 教案等，并及時(shí)通知相關(guān)部門人員。受訓(xùn)人員應(yīng)按時(shí)出席，并在培訓(xùn)記錄表 中簽到。 4.3.每項(xiàng)培訓(xùn)結(jié)束后，培訓(xùn)實(shí)施部門應(yīng)組織相應(yīng)的考試或?qū)嵅伲?duì)培訓(xùn)的有效 性 做出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下： 1） 參加培訓(xùn)人員 60%的成績(jī)?cè)?85 分以上為效果優(yōu)秀； 2） 參加培訓(xùn)人員 60%的成績(jī)?cè)?70 分以上為效果良好； 3） 參加培訓(xùn)人員 60%的成績(jī)?cè)?60 分以上為效果一般； 4）參加培訓(xùn)人員的成績(jī)及格率低于 60%為無效。 上述 1） 、2） 、3）項(xiàng)評(píng)價(jià)結(jié)果均視為有效，如評(píng)價(jià)為無效，組織培訓(xùn)部門需重 新組織實(shí)施培訓(xùn)。 4.3.3 外派培訓(xùn)人員培訓(xùn)結(jié)束后應(yīng)將資格證書復(fù)印件、成績(jī)單等交行政人事部歸檔。 4.4 培訓(xùn)類別及要求 4.4.1 新員工上崗培訓(xùn) 1）新員工入職培訓(xùn)由行政人事部組織按前述第 4.3 節(jié)實(shí)施。新員工經(jīng)培訓(xùn)，如培 訓(xùn)考試不合格，由行政人事部安排補(bǔ)考或辭退。 2）對(duì)晉升或轉(zhuǎn)崗的員工，由所在部門的負(fù)責(zé)人識(shí)別其培訓(xùn)需求，具體執(zhí)行前述 4.2、4.3 節(jié)。 4.4.2 轉(zhuǎn)正培訓(xùn) 1）員工在試用期內(nèi)應(yīng)接受崗位培訓(xùn)，由所在部門負(fù)責(zé)實(shí)施。 2）試用期滿后，行政人事部要組織轉(zhuǎn)正培訓(xùn)并安排考試/考核，考試合格作為員 工轉(zhuǎn)正的條件之一。 4.4.3 崗位培訓(xùn) 1）各部門應(yīng)經(jīng)常組織對(duì)員工進(jìn)行崗位專業(yè)知識(shí)和操作技能培訓(xùn)以及服務(wù)禮儀、 文件編號(hào)： JYHT- QP-03 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 人力資源管理程序人力資源管理程序頁 碼 共 2 頁 品質(zhì)意識(shí)的培訓(xùn)。具體執(zhí)行前述 4.2、4.3 節(jié)。 2）各部門應(yīng)每年對(duì)本部門員工進(jìn)行崗位能力評(píng)定，對(duì)不稱職的員工要安排再培 訓(xùn)，培訓(xùn)考核合格方能上崗。同時(shí)，按市場(chǎng)需求和公司發(fā)展的要求對(duì)各崗位 員工進(jìn)行再提高培訓(xùn)，具體實(shí)施按前述 4.2、4.3 節(jié)執(zhí)行。 4.4.4 特殊崗位人員資格要求及培訓(xùn) 特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識(shí)別并經(jīng)行政人事部確認(rèn)，如 需由公司安排培訓(xùn)時(shí)，由各部門申請(qǐng)、報(bào)行政人事部統(tǒng)一安排報(bào)審執(zhí)行。在培訓(xùn)結(jié)束后，行 政人事部負(fù)責(zé)確認(rèn)其資格。確認(rèn)合格的人員方可上崗工作。 4.5 質(zhì)量記錄的歸檔保存 所有本程序的質(zhì)量記錄，由相關(guān)部門依照質(zhì)量記錄控制程序進(jìn)行歸檔保存。 5.0 質(zhì)量記錄表格質(zhì)量記錄表格 5.1培訓(xùn)記錄表 5.2培訓(xùn)需求申報(bào)表 5.3年度培訓(xùn)計(jì)劃 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.0 目的目的 通過對(duì)設(shè)施設(shè)備（以下統(tǒng)稱設(shè)備）的管理控制，保證管理過程有能力滿足服務(wù)的要求。 2.0 適用范圍適用范圍 本程序適用于管理處所有設(shè)備的管理控制 3.0 主要職責(zé)和權(quán)限主要職責(zé)和權(quán)限 3.1 工程維修部負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修及保養(yǎng)工作。 4.0 程序內(nèi)容程序內(nèi)容 4.1 設(shè)備的分類、編號(hào) 管理處將設(shè)備分為六大類：強(qiáng)電、弱電、消防、給排水、電梯、公司設(shè)備，按對(duì)物業(yè)服 務(wù)的影響程度，將設(shè)備分成三個(gè)級(jí)別： 級(jí)設(shè)備對(duì)服務(wù)有直接影響； 級(jí)設(shè)備級(jí)設(shè)備的附屬設(shè)備； 級(jí)設(shè)備對(duì)服務(wù)無直接影響。 各類設(shè)備編號(hào)原則如下： 文件編號(hào)： JYHT- QP-04 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 設(shè)施設(shè)備管理程序設(shè)施設(shè)備管理程序頁 碼 共 4 頁 設(shè)備級(jí)別（、） 設(shè)備流水號(hào)（000999） 各系統(tǒng)代號(hào)（0099） 專業(yè)代號(hào) 表示金逸豪廷 JYHT 注：專業(yè)代號(hào)： QD強(qiáng)電 DT電梯 RD弱電 XF消防 GP給排水 GS公司設(shè)備 各專業(yè)分系統(tǒng)代號(hào)分配： QD： 0009 RD：10-19 GP：2029 DT： 3039 XF：4049 GS：5059 QD： 00供配電 02普通照明 03動(dòng)力箱 RD： 10有線電視 CATV 11無線對(duì)講 12通信系統(tǒng) 13閉路監(jiān)控 14車輛管理系統(tǒng) 15樓宇自控系統(tǒng) GP： 20生活給排水系統(tǒng) 21排水及排污系統(tǒng) 22噴泉系統(tǒng) DT： 30電梯 XF： 40火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 41硬線聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 42干粉滅火系統(tǒng) 43防火卷簾門 44疏散指示與事故照明 45消防水系統(tǒng) 46防排煙系統(tǒng) 47泡沫滅火系統(tǒng) GS：50公司辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 51工具設(shè)備 4.2 設(shè)備的配置、驗(yàn)收、建檔 4.2.1 配置 工程維修部須對(duì)所有設(shè)備狀況足夠了解，同時(shí)根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求和實(shí)際工作情況提 出設(shè)備申購計(jì)劃。 4.2.2 驗(yàn)收 工程維修部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備的驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的設(shè)備方可接管投入使用。 4.2.3 建檔 2 萬元以下的設(shè)備應(yīng)登記在設(shè)備明細(xì)表中，作為設(shè)備管理臺(tái)帳；對(duì) 2 萬元以上 的設(shè)備除登記在設(shè)備明細(xì)表中外，還應(yīng)填制設(shè)備卡2 份，一份懸掛于設(shè)備上， 另一份保留在維修部存檔（維修部存檔的設(shè)備卡應(yīng)包括大修記錄，懸掛于設(shè)備上，不包 文件編號(hào)： JYHT- QP-04 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 設(shè)施設(shè)備管理程序設(shè)施設(shè)備管理程序頁 碼 共 4 頁 括檢修內(nèi)容） 。 4.3 設(shè)備的使用管理 4.3.1維修部工作手冊(cè)的編制 維修部負(fù)責(zé)編制、級(jí)設(shè)備的管理工作規(guī)程，其中應(yīng)包括設(shè)備的操作、安全操作 規(guī)程等要求。級(jí)設(shè)備由使用人參照其設(shè)備的使用說明書操作，或由維修部對(duì)操作人員 進(jìn)行必要的培訓(xùn)，級(jí)設(shè)備的操作人員負(fù)責(zé)每日對(duì)設(shè)備進(jìn)行的清潔、潤(rùn)滑、更換易損易 耗件。 4.4 設(shè)備運(yùn)行和檢查 4.4.1 設(shè)備運(yùn)行 維修部人員根據(jù)維修部工作手冊(cè)進(jìn)行設(shè)備操作，并根據(jù)運(yùn)行情況填寫操作表格； 4.4.2 設(shè)備巡查 維修部根據(jù)維修部工作手冊(cè)對(duì)供配電、弱電、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行巡查，并填寫 下列表格： 1） 供配電設(shè)備巡查記錄 2） 弱電系統(tǒng)巡查記錄表 3） 電梯運(yùn)行巡查記錄表 4） 給排水設(shè)備設(shè)施巡查記錄表 對(duì)于委外維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備應(yīng)在分包合同中注明維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容，工作檢查標(biāo)準(zhǔn)、 頻次等要求，由維修部編制相關(guān)工作規(guī)程，并據(jù)此對(duì)供方的工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督，并填 寫下列表格： 1） 電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄 2） 消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)檢查記錄 4.5 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 4.5.1 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程的編制 維修部負(fù)責(zé)編制、級(jí)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作規(guī)程，其中應(yīng)包括保養(yǎng)項(xiàng)目、保 養(yǎng)頻次、保養(yǎng)時(shí)間、保養(yǎng)內(nèi)容等。 4.5.2 日常維護(hù) 維修部操作人員負(fù)責(zé)按照維修部工作手冊(cè)的要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保 養(yǎng)，并填寫設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄 。 4.5.3 定期維護(hù)保養(yǎng) 1）定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定 維修部負(fù)責(zé)在每年 12 月編制下年度設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 。在每月的 文件編號(hào)： JYHT- QP-04 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 3 頁 設(shè)施設(shè)備管理程序設(shè)施設(shè)備管理程序頁 碼 共 4 頁 下旬編制下月的設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 ，以據(jù)此安排維護(hù)保養(yǎng)工作。 2) 定期維護(hù)保養(yǎng)的實(shí)施 維修部根據(jù)設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和維修部工作手冊(cè)書實(shí)施設(shè)備 的定期維護(hù)保養(yǎng)工作，保養(yǎng)人員根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)情況填寫。 A、 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄 B、 供配電設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)記錄表 4.6 設(shè)備的維修 4.6.1 設(shè)備自行維修 當(dāng)設(shè)備不能正常運(yùn)行、操作人員無力維修時(shí)，維修部應(yīng)組織專業(yè)人員進(jìn)行檢查 維修，并根據(jù)維修情況填寫設(shè)備設(shè)施維修記錄 。設(shè)備大修還應(yīng)填寫在工程維修部 保存的設(shè)備卡中。 4.6.2 設(shè)備委外維修 當(dāng)設(shè)備故障超出維修部現(xiàn)有維修能力時(shí)，維修部填寫設(shè)備外委維修申請(qǐng)單 報(bào)管理處審核、公司批準(zhǔn)后，選擇合格供方實(shí)施委外維修。 4.7 應(yīng)急處理 維修部負(fù)責(zé)對(duì)各系統(tǒng)建立機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 ，以滿足在設(shè)備出現(xiàn)故障或 緊急情況下，能盡快排除故障，減少損失，使廣大業(yè)戶滿意。 4.8 設(shè)備（系統(tǒng)）的更新改造、報(bào)廢 當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)不能滿足服務(wù)運(yùn)作需要時(shí)，維修部應(yīng)根據(jù)維修部工作手冊(cè)要求實(shí)施技 改。設(shè)備選型、費(fèi)用估算、實(shí)施計(jì)劃安排等方面的內(nèi)容，報(bào)管理處審核、公司審批后執(zhí)行。 當(dāng)設(shè)備無法維修或維修成本太高、不經(jīng)濟(jì)時(shí)，由維修部填寫報(bào)廢單報(bào)管理處審核、 公司審批后作報(bào)廢處理。 4.9 質(zhì)量記錄的保存 工程部負(fù)責(zé)按照文件控制程序 、 操作記錄控制程序的要求保存與設(shè)備管理有 關(guān)的記錄。 5.0 支持文件支持文件 5.1維修部工作手冊(cè) 5.2設(shè)備年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 5.3機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 5.4設(shè)備月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃 5.5分包合同 （供方提供） 文件編號(hào)： JYHT- QP-04 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 4 頁 設(shè)施設(shè)備管理程序設(shè)施設(shè)備管理程序頁 碼 共 4 頁 6.0 質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄 6.1設(shè)備明細(xì)表 6.2設(shè)備卡 6.3設(shè)備（設(shè)施）維修記錄 6.4設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)記錄 6.5供配電設(shè)備巡查表 6.6供配電設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)記錄表 6.7弱電系統(tǒng)巡查記錄表 6.8中控室系統(tǒng)運(yùn)行維修記錄表 6.9消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)檢查記錄 6.10給排水設(shè)備（設(shè)施）巡查記錄 6.11設(shè)備對(duì)外委托維修申請(qǐng)單 6.12電梯保養(yǎng)檢查評(píng)定記錄表 6.13電梯運(yùn)行巡查記錄表 6.14供方服務(wù)質(zhì)量檢查表 6.15報(bào)廢單 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.0 程序目的程序目的 通過對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)證物業(yè)的質(zhì)量、安全性、各項(xiàng)功能指標(biāo)與設(shè)計(jì)（規(guī)定要求） 的符合性，并明確與施工單位的責(zé)任范圍，以便更好地開展日后的管理工作，為廣大業(yè)主 （住戶）提供滿意服務(wù)。 2.0 適用范圍適用范圍 適用于管理處所有接管物業(yè)的交接驗(yàn)收管理工作。 3.0 主要職責(zé)和權(quán)限主要職責(zé)和權(quán)限 3.1 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立接管驗(yàn)收小組； 3.2 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的組織協(xié)調(diào)工作； 3.3 接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)驗(yàn)收工作的實(shí)施； 3.4 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管后涉及施工單位的工程事宜處理。 4.0 程序內(nèi)容程序內(nèi)容 文件編號(hào)： JYHT- QP-05 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 物業(yè)接管驗(yàn)收程序物業(yè)接管驗(yàn)收程序頁 碼 共 2 頁 4.1 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 4.1.1 管理處在接到接管驗(yàn)收通知后，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織從管理處各部選定人員， 成立接管驗(yàn)收小組，指定小組組長(zhǎng)，按專業(yè)分設(shè)土建組、機(jī)電設(shè)備組、資料組。 4.1.2 在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收前，資料組應(yīng)聯(lián)系查驗(yàn)竣工資料，如竣工資料不齊全，則 應(yīng)通知建設(shè)單位補(bǔ)齊資料，否則不能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 4.1.3 土建組在正式現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收前，應(yīng)到樓盤現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)竣工情況，只有樓盤已經(jīng)綜合驗(yàn) 收合格、土建配套工程均已結(jié)束才能進(jìn)行接管驗(yàn)收，否則應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位明 確完工交驗(yàn)日期。 4.2 現(xiàn)場(chǎng)接管驗(yàn)收工作 4.2.1 在準(zhǔn)備工作就緒后，由接管驗(yàn)收小組通知開發(fā)建設(shè)單位，約定具體驗(yàn)收時(shí)間。 4.2.2 各專業(yè)驗(yàn)收組按專業(yè)分工，對(duì)樓盤進(jìn)行檢查驗(yàn)收，核實(shí)相關(guān)竣工資料，并將檢 查結(jié)果記錄在物業(yè)接管驗(yàn)收表中。 1）土建組負(fù)責(zé)主體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)功能、配套設(shè)施等土建及裝飾部分的驗(yàn)收； 2）機(jī)電設(shè)備組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、給排水、電氣、消防等各系統(tǒng)的驗(yàn)收； 3）資料組負(fù)責(zé)一切工程資料的清點(diǎn)、交接工作。 檢查主要依據(jù)設(shè)計(jì)資料、竣工資料、國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和法律法規(guī)。 4.3 驗(yàn)收問題的處理 4.3.1 驗(yàn)收結(jié)束，接管驗(yàn)收小組要與建設(shè)單位召開現(xiàn)場(chǎng)總結(jié)會(huì)，對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收表 中存在的問題進(jìn)行匯總，與建設(shè)單位協(xié)商落實(shí)整改期限，并要開發(fā)建設(shè)單位在 物業(yè)接管驗(yàn)收表中簽字確認(rèn)。 4.3.2 如驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題不影響接管，可與建設(shè)單位商定尾項(xiàng)接管，之后按約定對(duì) 尾項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收；如不具備接管條件，則另行安排驗(yàn)收，具體參照前述條款執(zhí)行。 4.3.3 驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)將驗(yàn)收情況向管理處匯報(bào)。 4.4 物業(yè)接管后遺留尾項(xiàng)工程處理 管理處負(fù)責(zé)與開發(fā)建設(shè)單位接口，處理物業(yè)遺留工程、尾項(xiàng)工程。管理處在工 作中涉及到需與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商解決的事項(xiàng)，亦由管理處經(jīng)理來協(xié)調(diào)處理。 4.5 操作記錄的保存 文件編號(hào)： JYHT- QP-05 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 物業(yè)接管驗(yàn)收程序物業(yè)接管驗(yàn)收程序頁 碼 共 2 頁 所有接管驗(yàn)收的操作記錄，由接管驗(yàn)收小組資料組負(fù)責(zé)整理、分類，歸檔管理， 具體參照操作記錄控制程序執(zhí)行。 5.0 支持性文件支持性文件 5.1物業(yè)保修協(xié)議書 （外來文件） 6.0 質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄 6.1物業(yè)接管驗(yàn)收表 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.0 程序目的程序目的 通過對(duì)業(yè)主入伙時(shí)各項(xiàng)工作進(jìn)行明確分工，確保業(yè)主入伙時(shí)各項(xiàng)手續(xù)能順利辦理， 使業(yè)主滿意。 2.0 適用范圍適用范圍 適用于管理處所管物業(yè)內(nèi)業(yè)主入伙工作的管理。 3.0 主要職責(zé)和權(quán)限主要職責(zé)和權(quán)限 3.1 管理處經(jīng)理全面負(fù)責(zé)業(yè)主入伙的各項(xiàng)組織工作。 3.2 客服中心負(fù)責(zé)接待、引導(dǎo)業(yè)主辦理入伙手續(xù)，落實(shí)各項(xiàng)工作。 4.0 程序內(nèi)容程序內(nèi)容 文件編號(hào)： JYHT- QP-06 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 業(yè)戶入伙管理程序業(yè)戶入伙管理程序頁 碼 共 3 頁 4.1 業(yè)主入伙前的準(zhǔn)備工作 4.1.1 客服中心應(yīng)準(zhǔn)備好業(yè)主入伙所需的各種資料文件，包括：管理公約 、 住戶 手冊(cè) 治安、消防責(zé)任書等及相關(guān)表格。 4.1.2 維修部應(yīng)查看入伙單元情況，完善未完工程。如屬開發(fā)建設(shè)單位遺留問題的， 應(yīng)知會(huì)客服中心與相關(guān)單位落實(shí)解決。 4.1.3 保潔部應(yīng)做好入伙樓層及單元的清潔衛(wèi)生工作。 4.2 業(yè)主入伙手續(xù)的辦理 4.2.1 客服中心負(fù)責(zé)審核業(yè)主入伙條件和留存有關(guān)資料，主要審核以下內(nèi)容： 1）入伙通知書（留存原件） ； 2）房地產(chǎn)買賣合同（附所購物業(yè)平面圖）并留存復(fù)印件； 3）如屬個(gè)人業(yè)主，應(yīng)提供業(yè)主身份證或護(hù)照，并將以上資料復(fù)印件留存； 4）如屬企業(yè)法人，應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照（留存復(fù)印件上加蓋企業(yè)公章） ，如法人代表 親臨辦理，應(yīng)提供法人代表身份證或護(hù)照。 5）屬業(yè)主或企業(yè)法人的代理人，應(yīng)驗(yàn)證其身份證或護(hù)照（留存復(fù)印件）及授權(quán) 委托書（留存原件） 。 4.2.2 客服中心應(yīng)指定人員負(fù)責(zé)接待、指導(dǎo)業(yè)主辦理如下入伙手續(xù)： 1）協(xié)助業(yè)主在財(cái)務(wù)室繳納各項(xiàng)費(fèi)用；如業(yè)主未繳或未全繳納入伙費(fèi)用，則不予 辦理入伙手續(xù)。 2）填寫業(yè)主檔案登記表 ； 3）簽署管理公約及治安、消防責(zé)任書 ； 4）發(fā)放住戶手冊(cè) 、 裝修規(guī)則 ； 5）帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收物業(yè)，并請(qǐng)業(yè)主在收樓驗(yàn)收表中簽字； 6） 如業(yè)主同意接收，則簽署收樓書并發(fā)放鑰匙； 4.2.3 如業(yè)主轉(zhuǎn)租，除辦理上述手續(xù)外，租戶需填寫住戶基本情況表 ，同時(shí)要求業(yè) 主提交租賃合同（留存復(fù)印件） ，不愿提交租賃合同的業(yè)主，需由業(yè)主簽署委托 租戶全權(quán)租用及交納一切相關(guān)費(fèi)用的授權(quán)書。 4.3 租戶（公司直接租賃）入伙手續(xù)的辦理 4.3.1 客服中心應(yīng)指定人員負(fù)責(zé)審核租戶入伙資料，內(nèi)容包括： 1）租賃入伙通知書； 2）房屋租賃合同（附物業(yè)平面圖）并留存復(fù)印件； 文件編號(hào)： JYHT- QP-06 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 業(yè)戶入伙管理程序業(yè)戶入伙管理程序頁 碼 共 3 頁 3）如屬個(gè)人租戶，應(yīng)提供業(yè)主身份證或護(hù)照，并留存復(fù)印件； 4）如屬企業(yè)法人，應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照（留存復(fù)印件上加蓋企業(yè)公章） ，如法人代表 親臨辦理，應(yīng)提供法人代表身份證或護(hù)照（留存復(fù)印件） ； 5）如屬非個(gè)人或企業(yè)法人的代理人，應(yīng)驗(yàn)證其身份證或護(hù)照（留存復(fù)印件）及 授權(quán)委托書（留存原件） 。 4.3.2 客服中心應(yīng)指定人員負(fù)責(zé)接待、指導(dǎo)租戶辦理如下入伙手續(xù)： 1）協(xié)助租戶在財(cái)務(wù)部繳納各項(xiàng)費(fèi)用；如租戶未繳或未全繳納入伙費(fèi)用，則不予 辦理入伙手續(xù)。 2）填寫租戶基本情況表 ； 3）簽署管理公約及治安、消防責(zé)任書 ； 4）發(fā)放住戶手冊(cè) 、 裝修規(guī)則 ； 5）帶領(lǐng)租戶驗(yàn)收物業(yè)，并請(qǐng)租戶在收樓驗(yàn)收表中簽字； 6）如租戶同意接收，則簽署收樓書并發(fā)放鑰匙； 4.4 業(yè)主/租戶特約代辦服務(wù) 如業(yè)主/租戶需要管理處提供已開設(shè)的特約、代辦服務(wù)項(xiàng)目，則客服中心應(yīng)為其 填寫特約代辦服務(wù)單 ，并安排提供服務(wù)?？头行氖召M(fèi)文員負(fù)責(zé)按表中相關(guān)項(xiàng)目， 參照費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)費(fèi)用。 4.5 業(yè)主/租戶檔案管理 客服中心負(fù)責(zé)為每個(gè)入伙的業(yè)主/租戶建立檔案并妥善保管，檔案內(nèi)容應(yīng)包括： 入伙通知書或租賃入伙通知書 、 房地產(chǎn)買賣合同 （復(fù)印件）或房屋租賃合 同 、 平面圖 、身份證復(fù)印件、 收樓驗(yàn)收表 、 收樓書 、 治安消防責(zé)任書 、 業(yè) 主檔案登記表 、 管理公約 。若業(yè)主為法人單位，還需提供：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印 件、法定代表人證明書、法人授權(quán)委托證明書、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。 5.0 支持性文件支持性文件 5.1管理公約 5.2治安、消防責(zé)任書 5.3費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn) 5.4住戶手冊(cè) 5.5裝修規(guī)則 文件編號(hào)： JYHT- QP-06 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 3 頁 業(yè)戶入伙管理程序業(yè)戶入伙管理程序頁 碼 共 3 頁 6.0 操作記錄操作記錄 6.1入伙通知書或租賃入伙通知書 6.2業(yè)主基本情況表 6.3收樓驗(yàn)收表 6.4收樓書 6.5特約代辦服務(wù)單 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.0程序目的程序目的 對(duì)管理區(qū)域保潔管理實(shí)施控制，為業(yè)主和住戶提供清潔衛(wèi)生、清新優(yōu)雅的居住環(huán)境。 2.02.0 適用范圍適用范圍 適用于管理處管理區(qū)域內(nèi)保潔工作的管理控制。 3.03.0 工作職責(zé)工作職責(zé) 3.1 保潔部負(fù)責(zé)對(duì)保潔工作具體實(shí)施開展。 3.2 管理處負(fù)責(zé)保潔工作質(zhì)量的監(jiān)督、檢查、考核。 4.04.0 工作程序工作程序 4.1 保潔服務(wù)的責(zé)任范圍 （1） 物業(yè)室外清潔衛(wèi)生； （2） 樓道與衛(wèi)生間清潔衛(wèi)生； （3） 大堂內(nèi)清潔衛(wèi)生； （4） 辦公室清潔衛(wèi)生； （5） 會(huì)議室清潔衛(wèi)生； （6） 地下室清潔衛(wèi)生； 文件編號(hào)： JYHT- QP-07 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 保潔工作管理程序保潔工作管理程序頁 碼 共 1 頁 （7） 停車場(chǎng)清潔衛(wèi)生； （8） 電梯間清潔衛(wèi)生； （9） 房頂清潔衛(wèi)生； （10） 設(shè)施、設(shè)備清潔衛(wèi)生； （11） 墻面、建筑物清洗。 第（10）項(xiàng)由維修部設(shè)施、設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)。第（11）項(xiàng)由外包專業(yè)人負(fù)責(zé)，廢 棄物運(yùn)輸由環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，垃圾日產(chǎn)日清。 4.2 保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （1） 保潔部領(lǐng)班負(fù)責(zé)制訂各保潔工作規(guī)程，經(jīng)管理處審核，報(bào)公司批準(zhǔn)后實(shí)施。 （2） 保潔工作質(zhì)量必須滿足管理體系的要求，達(dá)至管理體系要求的客戶滿意率。 4.3 人員培訓(xùn) 保潔領(lǐng)班，在管理處的指導(dǎo)下，對(duì)保潔服務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)并進(jìn)行考 核。持續(xù)改以使業(yè)主（住戶）滿意。保潔服務(wù)人員培訓(xùn)、考核、執(zhí)行人力資源控 制程序的有關(guān)規(guī)定。 4.4 保潔服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 對(duì)保潔服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控，采用日檢、周檢制度。由保潔領(lǐng)班協(xié)同管理處實(shí)施。 確保保潔服務(wù)滿足業(yè)主要求。具體參照保潔部工作手冊(cè)執(zhí)行。 5.05.0 相關(guān)文件相關(guān)文件 5.1保潔部工作手冊(cè) 5.2 相關(guān)法規(guī)或標(biāo)準(zhǔn) 6.06.0 相關(guān)記錄相關(guān)記錄 6.1保潔工作周檢表 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.0 程序目的程序目的 通過對(duì)綠化服務(wù)質(zhì)量的檢查控制，保證服務(wù)滿足要求,創(chuàng)造優(yōu)雅居住環(huán)境。 2.0 適應(yīng)范圍適應(yīng)范圍 本程序適用于管理處對(duì)綠化、消殺人員的檢查、考評(píng)控制。 3.0 主要職責(zé)和權(quán)限主要職責(zé)和權(quán)限 3.1 管理處主任/經(jīng)理負(fù)責(zé)組織對(duì)綠化、消殺的評(píng)價(jià)工作，并檢查、監(jiān)督其工作質(zhì)量。 3.2 管理處綠化部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的修剪、消殺、施肥養(yǎng)護(hù)等日常綠化工作。 4.0 程序內(nèi)容程序內(nèi)容 4.1 綠化、消殺日常工作內(nèi)容： 4.1.1 綠化部在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)的綠化工作實(shí)施全面統(tǒng)籌管理，為住戶創(chuàng)造 清新、怡人的綠化環(huán)境。 文件編號(hào)： JYHT- QP-08 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 綠化工作管理程序綠化工作管理程序頁 碼 共 2 頁 4.1.2 管理處綠化部應(yīng)按公司規(guī)定的要求對(duì)小區(qū)的樹木、花草按時(shí)打藥、消殺、除草、 施肥、剪枝，并將工作內(nèi)容記錄在綠化養(yǎng)護(hù)記錄表中。 4.1.3 綠化部綠化工應(yīng)在管理處的統(tǒng)一調(diào)配下，按要求時(shí)間上下班，對(duì)花草樹木要定 期地培土、施肥、除雜草、防病蟲害，并要修枝剪葉、補(bǔ)苗、澆水。 4.1.4 保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長(zhǎng)茂盛。 4.1.5 熟悉防治病蟲害的農(nóng)藥性能和作用，及時(shí)防治和護(hù)理。 4.1.6 對(duì)一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其清潔。 4.1.7 維護(hù)好綠化用水泵、電機(jī)、噴淋工具及其它綠化器材、工具。 4.1.8 正確使用剪草機(jī)及其配套設(shè)備，做好日常維修保養(yǎng)工作。 4.1.9 要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，不斷提高操作水平。 4.1.10 根據(jù)花草的生長(zhǎng)特性進(jìn)行澆水、松土、剪枝、施肥、除蟲、若不遵循花草的生 態(tài)規(guī)律，不定期澆水、松土、修枝剪葉、施肥、除蟲而導(dǎo)致花草枯萎、死亡者， 一切經(jīng)濟(jì)損失由責(zé)任者承擔(dān)。 4.1.11 按綠化部工作手冊(cè)之要求完成工作任務(wù)，按時(shí)將責(zé)任區(qū)域垃圾運(yùn)至垃圾集 中點(diǎn)。 4.1.12 綠化部應(yīng)將每月所需綠化、消殺之物品、物料以書面形式報(bào)與管理處，有計(jì)劃 采購。 4.2 綠化部日常工作的檢查、考評(píng)： 4.2.1 綠化部應(yīng)編制綠化部作業(yè)指導(dǎo)書 、作為服務(wù)檢查依據(jù)。 4.3 綠化部的服務(wù)項(xiàng)目檢查： 4.3.1 綠化部在每日/每次工作完成后，應(yīng)將工作內(nèi)容填寫在綠化養(yǎng)護(hù)記錄表中，供 管理處抽檢。 4.4 綠化部的工作安全要求： 對(duì)從事綠化、消殺等有一定危險(xiǎn)性的工作，應(yīng)采取安全管理防護(hù)措施。 5.0 支持性文件支持性文件 5.1綠化部工作手冊(cè) 6.0 質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄 文件編號(hào)： JYHT- QP-08 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 綠化消殺管理程序綠化消殺管理程序頁 碼 共 2 頁 6.1綠化養(yǎng)護(hù)記錄表 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.0 程序目的程序目的 通過對(duì)所管轄區(qū)域治安、消防工作的規(guī)范化管理，確保所管轄區(qū)域安全運(yùn)行，保護(hù)住戶 的生命、財(cái)產(chǎn)安全。 2.0 適用范圍適用范圍 適用于管理處所管轄區(qū)域的治安、消防綜合管理。 3.0 主要職責(zé)和權(quán)限主要職責(zé)和權(quán)限 3.1 各管理處經(jīng)理是所管轄區(qū)域治安、消防管理工作的第一責(zé)任人。 3.2 管理處保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)開展落實(shí)物業(yè)區(qū)域的治安、消防管理工作。 4.0 程序內(nèi)容程序內(nèi)容 4.1 治安、消防知識(shí)的宣傳 4.1.1 管理處負(fù)責(zé)組織管理處員工進(jìn)行治安、消防知識(shí)的教育和培訓(xùn)工作，使員工具 文件編號(hào)： JYHT- QP-09 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 1 頁 冶安消防管理程序冶安消防管理程序頁 碼 共 2 頁 備處理應(yīng)急事件的常識(shí)。具體參照人力資源管理程序執(zhí)行。 4.1.2 管理處客服中心結(jié)合實(shí)際情況，可不定期在宣傳欄內(nèi)進(jìn)行治安、消防安全方面 的宣傳活動(dòng)，使廣大業(yè)主（住戶）能了解物業(yè)區(qū)域的情況，配合管理處開展工作， 具體參照社區(qū)文化活動(dòng)控制程序執(zhí)行。 4.2 小區(qū)出入人員管理 4.2.1 保安門崗負(fù)責(zé)小區(qū)出入人員的管理。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或推銷人員或攜帶有易燃易 爆危險(xiǎn)品時(shí)，則應(yīng)予以盤查、制止，必要時(shí)通知當(dāng)值領(lǐng)班處理；在工作時(shí)間內(nèi)， 對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員要問清事由，查驗(yàn)其有效證件并要求在外來人員登記表中 登記。對(duì)無正當(dāng)理由或無證件人員不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)，對(duì)當(dāng)值期間發(fā)生的事件應(yīng)記錄 在值班記錄表 。 4.2.2 在小區(qū)內(nèi)從事裝修的施工人員，保安員應(yīng)要求其走指定施工通道，佩戴管理處發(fā) 放的施工出入證方可進(jìn)入小區(qū)工作。 4.2.3 監(jiān)控中心值班人員應(yīng)觀察閉路監(jiān)控鏡頭畫面，對(duì)重要控制點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)異 常情況或可疑人員應(yīng)及時(shí)通知巡邏保安員，并將值班期間發(fā)生事件記錄在值班 記錄表 ，如發(fā)生緊急治安事件，可參照應(yīng)急事件處理工作規(guī)程執(zhí)行。 4.34.3 住戶戶內(nèi)治安、消防管理 4.3.1 業(yè)主在入伙時(shí)，客服中心應(yīng)發(fā)給業(yè)主治安、消防責(zé)任書并要求業(yè)主簽名，作 為日后管理的依據(jù)。 4.3.2 業(yè)主戶內(nèi)消防管理，主要是消防中心在接到報(bào)警后應(yīng)立即派保安員趕到現(xiàn)場(chǎng)查看 情況，如報(bào)警屬實(shí)，應(yīng)立即采取緊急措施，具體按應(yīng)急事件處理工作規(guī)程執(zhí) 行，并將當(dāng)值期間發(fā)生事件記錄在值班記錄表中。 4.44.4 小區(qū)的治安、消防巡視 管理處保安部負(fù)責(zé) 24 小時(shí)對(duì)整個(gè)小區(qū)的內(nèi)部進(jìn)行巡邏檢查，檢查內(nèi)容包括：公共 設(shè)施、照明、消防設(shè)施的完好情況；有無閑雜人員在小區(qū)內(nèi)逗留；有無其他不安全因素 存在等。對(duì)巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)記錄在保安巡查記錄表中，必要時(shí)應(yīng)及時(shí)和領(lǐng)班聯(lián) 系請(qǐng)求處理。如發(fā)生緊急事件，可參照應(yīng)急事件處理工作規(guī)程執(zhí)行。 4.54.5 小區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)管理 任何住戶單位、個(gè)人需在小區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)時(shí)，應(yīng)要求其在客服中心辦理施工臨時(shí) 動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表 ，保安部在動(dòng)火人員妥善處理動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)后，發(fā)給其施工臨時(shí)動(dòng)火許可 文件編號(hào)： JYHT- QP-09 管理處程序文件管理處程序文件 版本：A改次：0 第 2 頁 冶安消防管理程序冶安消防管理程序頁 碼 共 2 頁 證 ，并隨時(shí)關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)情況，如發(fā)生火警、火災(zāi)、異常情況，參照應(yīng)急事件處理工作規(guī) 程執(zhí)行。 4.64.6 小區(qū)的消防演習(xí) 4.6.1 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)主抓小區(qū)的消防管理，且每年至少舉行一次消防滅火作戰(zhàn)演習(xí)， 管理處保安部隊(duì)長(zhǎng)編寫消防演習(xí)實(shí)施方案報(bào)公司審批后組織實(shí)施。 4.6.2 消防演習(xí)后，管理處要組織參加人員評(píng)估演習(xí)效果，針對(duì)存在的問題進(jìn)行總結(jié) 分析，必要時(shí)制定糾正措施。 5.05.0 支持性文件支持性文件 5.15.1應(yīng)急事件處理工作規(guī)程 6.06.0 質(zhì)量記錄質(zhì)量記錄 6.16.1值班記錄表 6.26.2消防演習(xí)實(shí)施方案 6.3保安巡查記錄表 6.4外來人員登記表 6.5施工臨時(shí)動(dòng)火許可證 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 1.0