.某項(xiàng)目商業(yè)招商方案一、商業(yè)概況某項(xiàng)目2層為L(zhǎng)形沿街商業(yè)區(qū)，商業(yè)總建面約占10161.92，地下室23498.97，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，主要柱距6.38米，層高4.2米。二、商業(yè)缺口中大型超市（5001000）、特色餐飲（500）、醫(yī)療門(mén)診（300）、銀行（500）、家居裝飾等配套性商業(yè)服務(wù)。本項(xiàng)目商業(yè)處在一個(gè)優(yōu)良的競(jìng)爭(zhēng)格局中，地理位置優(yōu)越、規(guī)模大、集中化，交通路網(wǎng)環(huán)境等外部因素為其定位了一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性的發(fā)展方向。三、商業(yè)定位3萬(wàn)平米的時(shí)尚街區(qū)是濱江新區(qū)目前唯一具有規(guī)模性、集中性的商業(yè)集聚地。匯聚餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性的購(gòu)物中心，打造生活、文化為一體功能齊全的一站式商業(yè)街。四、租售價(jià)格定位項(xiàng)目名稱周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商租售價(jià)格報(bào)價(jià)7000元/，實(shí)際成交價(jià)6000元/左右經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一期已招進(jìn)的有工商銀行、新合作加盟超市、餐飲、網(wǎng)吧、建材項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)靠開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，餐飲比較活躍，小區(qū)生活配套比較成熟。項(xiàng)目劣勢(shì)商業(yè)沒(méi)有形成氣候，招商情況不佳項(xiàng)目名稱周邊項(xiàng)目項(xiàng)目地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商租售價(jià)格1-8號(hào)樓安置區(qū)門(mén)面約3000只租不售，每平方租35元/，實(shí)際租價(jià)15元；9-17號(hào)樓5000最低售10000元/，實(shí)際成交價(jià)8000元/經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)現(xiàn)有部分做建材的小店面項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目體量大，商業(yè)氛圍濃厚項(xiàng)目劣勢(shì)入住率不高根據(jù)周邊同等項(xiàng)目比較：本項(xiàng)目商業(yè)租金定位一層：30元/ /月 二層：20元/月 負(fù)一層：10元/月 備注：以上為實(shí)際成交價(jià)，按建筑面積計(jì)算。本項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)定位一層：均價(jià)6500元/二層：均價(jià)4000元/五、招商對(duì)象及招商策略1、招商對(duì)象負(fù)一層：物流倉(cāng)儲(chǔ)、冷速凍庫(kù)、凈菜超市、家居裝飾、培訓(xùn)班、幼兒園等社區(qū)配套服務(wù)一層：銀行、超市、藥店、門(mén)診、郵政、快遞等社區(qū)便民服務(wù)二層：美容美體、特色餐飲、私房菜館、教育培訓(xùn)、棋牌娛樂(lè)、創(chuàng)業(yè)辦公2、招商策略總策略走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)，建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò)，以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔。招商初期因目標(biāo)商家的數(shù)量小、直達(dá)性好，可省去營(yíng)銷的知曉階段而直接進(jìn)行認(rèn)知和認(rèn)同度宣傳，直復(fù)營(yíng)銷手段可低成本高效率地達(dá)到此目的。招商中期如執(zhí)行方案有變化，則目標(biāo)商家會(huì)有一定量地?cái)U(kuò)大，但家居產(chǎn)品商家分布的特征仍然是集中、區(qū)域的，此時(shí)加大人力和出行頻率便可應(yīng)付。先推二層商業(yè)，招租不低于80%，先租后售，方便價(jià)格提升，同時(shí)物有所值、物超所值，其二，銷售周期縮短。一層商業(yè)招租不超過(guò)20%，主要為超市、銀行、醫(yī)療門(mén)診，其他80%為銷售，快速回籠資金，20%已租為開(kāi)發(fā)商自己持有，抵押貸款。負(fù)一層招商主要為配套倉(cāng)儲(chǔ)、物流、快遞、凍庫(kù)等。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍沒(méi)形成氣候，商業(yè)價(jià)值提升不了，所以，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化、商業(yè)價(jià)值的提升，建議第一年以招商為主，第二年招商率達(dá)到80%，可以在銀行抵押貸款，回籠資金。再以產(chǎn)權(quán)式返祖形式出售，商業(yè)的價(jià)值比現(xiàn)在更好，同時(shí)更容易出售。六、招商媒體策略1、媒體選擇適用的底商招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據(jù)各大媒體的優(yōu)劣分析，針對(duì)每個(gè)推廣階段的目標(biāo)，制訂最適當(dāng)媒體組合策略。2、各大媒體的優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析：報(bào)紙：靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面、接受廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力強(qiáng)，轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、造成信息干擾大。電視：傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強(qiáng) 制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，需一定的時(shí)間連續(xù)，才能出效果，觀眾可選擇性差。DM直投（晉盛傳媒）：讀者針對(duì)性強(qiáng)；靈活性好；同一媒體內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)性化強(qiáng)；費(fèi)用低。廣播：當(dāng)?shù)亟邮苄院?；費(fèi)用較低 僅有聽(tīng)覺(jué)效果；宣傳短暫；聽(tīng)眾零星分散。戶外廣告：靈活性好；保留時(shí)間長(zhǎng) 受眾分散，針對(duì)性差。雜志 讀者選擇性強(qiáng)；制作質(zhì)量好；讀者閱讀時(shí)間長(zhǎng)；保留期長(zhǎng)；轉(zhuǎn)稼閱讀率高 發(fā)行量不大，受眾面相對(duì)為小。建議本項(xiàng)目在十堰、鄖縣方面的推廣，以報(bào)廣、夾報(bào)、DM直投為主，輔以POP、戶外廣告等，具體的推廣可根據(jù)情況靈活把握。3、媒體組合組合原則：立體交叉組合，視覺(jué)感染：報(bào)紙平面廣告、戶外廣告牌、POP、樓體形象、招商/售銷中心等因素對(duì)商家產(chǎn)生最直接的沖擊； 聽(tīng)覺(jué)感染：與商戶面對(duì)面的溝通交流；理念感染：本商場(chǎng)所定位的高檔時(shí)尚商業(yè)定位逐漸深入人心。 長(zhǎng)短期效應(yīng)組合，報(bào)紙的時(shí)效較短，POP、廣告牌時(shí)效較長(zhǎng)，在推廣前期注重長(zhǎng)期即時(shí)效應(yīng)媒體應(yīng)用