關(guān)于房地產(chǎn)金融的幾個(gè)觀點(diǎn),中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)專職副會(huì)長(zhǎng)楊再平,要點(diǎn)提示,并非泡沫即將破裂行業(yè)房貸合規(guī)是首要審慎資產(chǎn)證券化積極REITs,并非泡沫即將破裂行業(yè),日本房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn),廣場(chǎng)協(xié)議簽署后日本銀行為了避免日元的過(guò)快升值大量購(gòu)買美元，被動(dòng)增加貨幣投放量。社會(huì)上總貨幣量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，使整個(gè)金融體系擁有了大量的現(xiàn)金和準(zhǔn)備金，具備了擴(kuò)大放貸規(guī)模的能力。日本央行又不合時(shí)宜地、接二連三地調(diào)低貼現(xiàn)率，低利率降低了公司的借款成本，引發(fā)了企業(yè)的大量借款。但由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上，與此同時(shí)銀行也毫無(wú)節(jié)制地發(fā)放抵押貸款，大量向土地投機(jī)融資，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)，推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí)期，日本的土地總值達(dá)到美國(guó)的2倍，東京千代田區(qū)的土地價(jià)值可與整個(gè)加拿大的土地資產(chǎn)價(jià)值相匹敵。1987年日本47個(gè)都道府縣所在地的最高臨街地價(jià)的平均值比上一年上漲了19.6%。這一上漲幅度為上一年的兩倍，1988年又進(jìn)一步增長(zhǎng)為23.7%，1989年為28.0%，1990年為28.7%。如此高的上漲率被媒體形象地稱為“狂亂地價(jià)”。,日本房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)（續(xù)）,這種價(jià)格的高速增長(zhǎng)，至1991年終于達(dá)到了難以為繼的程度。1991年在大都市圈里，地價(jià)開(kāi)始下落，1992年1月公布的地價(jià)比上一年同期下降4.6%。從1992年開(kāi)始，地價(jià)下落速度加快，1993年1月公布的地價(jià)比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地價(jià)下跌的尤其慘烈。泡沫破滅的看法在國(guó)民中日益普遍。美國(guó)和德國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)大國(guó)長(zhǎng)期利率開(kāi)始上升，日本長(zhǎng)期利率上升的預(yù)期加大，人們對(duì)于房市近一步看淡。以資產(chǎn)價(jià)格升值預(yù)期為前提的投機(jī)需求趨于瓦解，此時(shí)過(guò)度膨脹的泡沫，已接近崩潰邊緣。雖然此后日本政府采取了一系列措施，但還是難以阻止資產(chǎn)價(jià)格災(zāi)難性的下跌。日本經(jīng)濟(jì)在此后轉(zhuǎn)而進(jìn)入一個(gè)令人痛苦的衰落期，在泡沫經(jīng)濟(jì)留下的泥潭中徘徊了將近十年。,中國(guó)的地產(chǎn)泡沫將破裂？,摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠2004年10月發(fā)表研究報(bào)告，稱世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重。他預(yù)計(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一年，這次房地產(chǎn)泡沫破裂的震中將是中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)最高、炒房之風(fēng)最烈的地區(qū)以上海、南京等城市為首的華東地區(qū)。同時(shí)，建設(shè)部對(duì)外發(fā)布怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告稱，判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求。目前的住宅需求仍然真實(shí)，在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過(guò)熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”。,需要快速發(fā)展,近十年快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段必然要求和帶動(dòng)房地產(chǎn)加速發(fā)展城鎮(zhèn)化發(fā)展必然要求相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)化發(fā)展要求相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展,近十年快速發(fā)展,我國(guó)城市居民人均居住面積1949年為4.5平方米，1977年下降到3.6平方米。20世紀(jì)80年代初住宅商品化大討論。1998年國(guó)務(wù)院頒發(fā)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住宅建設(shè)發(fā)展的通知。停止單位建房，停止福利分房，推行住房分配貨幣化等措施，把住宅推向市場(chǎng)。1998年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為3614億元，投資增長(zhǎng)率為13.7，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為12.72，商品房銷售面積為12185.3萬(wàn)平方米，銷售額為2513.3億元，個(gè)人購(gòu)房比重占79.85，住宅平均售價(jià)1854元/平方米，土地開(kāi)發(fā)面7730.1萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)5年的運(yùn)行，到2003年，房地產(chǎn)投資首次突破萬(wàn)元，達(dá)到10154億，投資增長(zhǎng)率為30.3，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為18.27，商品房的銷售面積為33717.6萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)到7670.9億元，個(gè)人購(gòu)房比重為92.46，住宅平均價(jià)為2197元/平方米。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段必然要求和帶動(dòng)房地產(chǎn)加速發(fā)展,19世紀(jì)中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。普魯東斷言，在大城市中，90以至更多的居民都沒(méi)有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點(diǎn)，即自己的家園，正在被社會(huì)旋風(fēng)卷走。我們?cè)谶@一方面比野蠻人還要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無(wú)產(chǎn)階級(jí)實(shí)際上卻懸在空中。舒瓦貝法則表明，隨著人們收入水平的增加，住房消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比例呈上升趨?！笆鍟r(shí)期”住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展，驗(yàn)證了居住消費(fèi)成為主導(dǎo)消費(fèi)之一。據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)評(píng)估，1991年世界財(cái)富為438450億美元，房地產(chǎn)價(jià)值占48.8；美國(guó)財(cái)富為154360億元，房地產(chǎn)占38.9，住宅價(jià)值占29.7。從近年各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，2004年美國(guó)是12.7%、日本是12.1%，2005年法國(guó)是8.3%，我國(guó)2004年只有4.5%。從這點(diǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。,城鎮(zhèn)化發(fā)展必然要求相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展,1978年底，我國(guó)城市化率不到18%，2000年36.09%，2003年40.53%，2005年43%。城市化年遞增1左右。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，在2012年之前以及2016年后，中國(guó)將經(jīng)歷城鎮(zhèn)化的提速過(guò)程。目前，我國(guó)農(nóng)村人口占總?cè)丝诘谋戎貫?7%。只有在城鎮(zhèn)人口比重達(dá)到60%后，城鎮(zhèn)化才會(huì)開(kāi)始減速。促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展是我國(guó)“十一五”期間的主要任務(wù)之一。各地的規(guī)劃中列出了明確的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)。按照各地城鎮(zhèn)化目標(biāo)推算，除去沒(méi)有明確目標(biāo)的北京以及目標(biāo)沒(méi)有可比性的天津、上海，2010年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到47.8%。東部、東北、中部、西部的城鎮(zhèn)化率分別為54.7%、59%、44.8%、38.9%，最高的東北三省比最低的西部高20個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到京津滬三市的城鎮(zhèn)化水平和人口總量，由各地規(guī)劃推算出的2010年我國(guó)城市化率應(yīng)調(diào)整為49%，高于國(guó)家規(guī)劃的47%兩個(gè)百分點(diǎn)。比2005年城鎮(zhèn)化率（43%）提高6個(gè)百分點(diǎn)。就需要未來(lái)五年年均城市化率提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，大大高于實(shí)現(xiàn)國(guó)家規(guī)劃所需的0.8個(gè)百分點(diǎn)。按照全國(guó)13億人口計(jì)算，每年有1560萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市，成為城鎮(zhèn)居民。以人口16億為頂點(diǎn)推算，小康住房以35平方米/人為標(biāo)準(zhǔn)，城市化率達(dá)到50，僅住宅增量總需求約需要160億平方米。若按城市化增長(zhǎng)率1考慮，未來(lái)10年，年均需供給住宅16億平方米，若再考慮舊城改造拆遷及住宅自然淘汰，這一需求更大。,未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很大程度有賴房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展,國(guó)外經(jīng)驗(yàn)都證明住宅建設(shè)是一個(gè)消費(fèi)潛力極大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高無(wú)技術(shù)障礙的產(chǎn)業(yè)，并對(duì)就業(yè)人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有明顯的拉動(dòng)作用。據(jù)測(cè)算，在我國(guó)當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求；每銷售100元的住宅，可以帶動(dòng)130-150元其他商品銷售。因此住宅建設(shè)如果增加10個(gè)百分點(diǎn)，可望帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明，住房已占居民家庭財(cái)產(chǎn)的近50%，直接影響居民的其他消費(fèi)支出。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)金融在我國(guó)金融總量中所占的比例越來(lái)越高。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)與57個(gè)產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系。,暴利行業(yè),從2005年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科2005年的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為29.22%，相比于2004年增長(zhǎng)了3.47%；招商局的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為23.67%，比2004年增長(zhǎng)了5.72%；金地集團(tuán)的毛利率為38.04%，比2004年上漲了10.78%；業(yè)務(wù)主要集中在上海的中華企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為30.98%，該利潤(rùn)率比2004年還回落了4.21%；北京城建房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率為22.13%，比2004年增長(zhǎng)了5.02%；陸家嘴在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)上的利潤(rùn)率為66.92%，比2004年上漲了15.5%，在房產(chǎn)銷售方面的利潤(rùn)率為20.01%，該利潤(rùn)率比2004年還回落了10.29%.相比于財(cái)務(wù)報(bào)表披露的利潤(rùn)率水平，一些開(kāi)發(fā)商私下透漏的信息，更讓人驚異，其在個(gè)別項(xiàng)目上的利潤(rùn)率水平高達(dá)100%以上。中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)一份調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第2位的電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。前不久，由廣州市委主辦的共鳴雜志評(píng)選了2004年十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)“榮膺”十大暴利行業(yè)之首，且是連續(xù)三屆獲此“殊榮”。,拐點(diǎn)論,首先，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始逐步恢復(fù)暫停半年的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批工作。據(jù)報(bào)道，已暫停半年的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批工作，即將得到部分恢復(fù)。國(guó)土資源部近日印發(fā)關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報(bào)批工作的意見(jiàn)，規(guī)定新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳納后，才可下達(dá)批復(fù)文件，批準(zhǔn)文件有效期兩年。隨著土地逐步恢復(fù)審批，土地價(jià)格應(yīng)該走向平穩(wěn)，最主要的是，一些房地產(chǎn)商沒(méi)有了繼續(xù)炒作土地價(jià)格上漲、進(jìn)而炒作房地產(chǎn)價(jià)格上漲的借口。其次，10次加息，盡管幅度不大，但在一定程度上抑制了非理性的投資型購(gòu)房需求，有利于緩解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲趨勢(shì)。更為關(guān)鍵的是，它起到了一個(gè)導(dǎo)向作用，給廣大老百姓發(fā)出了一個(gè)信號(hào)，這就是，政府不會(huì)坐視房?jī)r(jià)繼續(xù)畸形發(fā)展而不管。這個(gè)信號(hào)的意義很大。同時(shí)，有關(guān)專家預(yù)測(cè)，將會(huì)繼續(xù)加息。這樣的話，政府對(duì)于房屋價(jià)格的態(tài)度將更加明確，還有可能使利率水平由負(fù)轉(zhuǎn)正，使準(zhǔn)備投資于房產(chǎn)保值的一部分資金，轉(zhuǎn)而投資于儲(chǔ)蓄，減少了房屋市場(chǎng)的購(gòu)買力。再次，目前我國(guó)的房屋價(jià)格已經(jīng)被炒作到了頂峰，應(yīng)該沒(méi)有繼續(xù)上漲的空間了。我國(guó)目前的房屋市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了其價(jià)值，一些城市房屋的價(jià)格已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。例如：前段有媒體報(bào)道，上海、杭州的房屋價(jià)格已經(jīng)接近美國(guó)的價(jià)格。房屋的高價(jià)格和大部分居民的低收入，這種巨大反差，是大部分國(guó)家沒(méi)有的現(xiàn)象。更主要的是，造成房屋高價(jià)格的購(gòu)買力，不是真實(shí)的購(gòu)買力，一定程度上是炒作催生的購(gòu)買力。這種利用信息不對(duì)稱，炒作房屋價(jià)格的把戲，已經(jīng)被越來(lái)越多的人所識(shí)破。試想，一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，竟然使90%以上的人不能靠自己的正常收入購(gòu)買得起房屋，這正常嗎？,非拐點(diǎn)論,中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員劉治彥表示，每次調(diào)控政策發(fā)布后，就有市場(chǎng)發(fā)生明顯變化的信息發(fā)布。這里面有的可能是只看到片面，有的則是別有用心，甚至是在散布虛假信息。在2007年嚴(yán)厲的房貸新政、住房保障政策出臺(tái)后，“深圳、上海等地房?jī)r(jià)應(yīng)聲而降”的聲音迅速傳出，甚至還有人測(cè)算出了下降的數(shù)據(jù)。但沒(méi)過(guò)多久，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)：11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%。謊言不攻自破。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每次房產(chǎn)新政出臺(tái)后，立即就有“效果顯著”的聲音。房?jī)r(jià)更是在這種“效果顯著”中且調(diào)且漲。2005年3月，“國(guó)八條”剛一出來(lái)，有關(guān)“房?jī)r(jià)一夜之間下降10%”、“樓市從賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)”的報(bào)道就開(kāi)始見(jiàn)諸媒體。隨后，某某地“撤銷購(gòu)房合同潮涌現(xiàn)”、“退房引發(fā)集體訴訟”等等報(bào)道也鋪天蓋地般涌現(xiàn)。事實(shí)證明，這些都是虛假消息，房?jī)r(jià)仍以驚人速度瘋漲。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，今天出政策，明天房地產(chǎn)就有變化，這是誤解。實(shí)際上政策有滯后性，房地產(chǎn)地域性比較強(qiáng)，時(shí)空上是有滯后的。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士直言，比房?jī)r(jià)拐點(diǎn)更可怕的是宣稱樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。事實(shí)上，目前房產(chǎn)商們大聲嚷嚷樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，跟以往的政策出臺(tái)后稱效果立竿見(jiàn)影如出一轍。只不過(guò)是散布虛假信息，擾亂政府調(diào)控。真實(shí)目的是希望政府不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù),全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格走勢(shì),房貸合規(guī)是首要,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴,多年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款部分。除了銀行貸款占外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。三者相加，估計(jì)銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額的近，即我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金有以上來(lái)源于銀行信貸。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度竟達(dá)到以上，但并非所有開(kāi)發(fā)商都能做到資金的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴度自年月份以來(lái)在逐月下降。在2007年季度到位的億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，國(guó)內(nèi)貸款占，比上年同期減緩個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金和其他資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源，合計(jì)占比達(dá)。,世界銀行:警惕中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),世界銀行2006年初發(fā)布的中國(guó)經(jīng)濟(jì)季報(bào)警告:警惕銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款沖動(dòng)帶來(lái)的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并建議收緊對(duì)投資審批和土地供應(yīng)的控制。新增貸款大量流入房地產(chǎn)業(yè)。2006年一季度的信貸規(guī)模達(dá)到了央行全年信貸目標(biāo)的一半，而2005年同期則只有1/3。頭幾個(gè)月的新增貸款中“有相當(dāng)大的比例流向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?！弊?005年一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取“定金”和“預(yù)付款”方式獲得的資金大為減少，今年頭兩個(gè)月這類資金與去年同期相比減少了25%。與此形成對(duì)比的是，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行信貸則大幅增長(zhǎng)，這類貸款占2006年頭兩個(gè)月貸款增長(zhǎng)的一半左右。世行報(bào)告指出，僅向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款以及按揭貸款這兩項(xiàng)，去年商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的平均敞口為貸款總額的15%左右。國(guó)有大銀行的敞口更大一些，“對(duì)于大的國(guó)有商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占貸款總額的20%-30%。”此外，世行分析，還有相當(dāng)大比例的短期票據(jù)流向了房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2006年一季度末金融機(jī)構(gòu)票據(jù)融資的新增規(guī)模占到了新增貸款1.26萬(wàn)億元的24.5%，而2005年全年票據(jù)融資僅增加了4194億元，尤其是去年第四季度僅增加721.73億元。單純從數(shù)字上看，中國(guó)的銀行向房地產(chǎn)的敞口沒(méi)有美國(guó)和歐洲銀行約60%的平均敞口水平那么大，也小于大多數(shù)亞洲經(jīng)濟(jì)體在1997年金融危機(jī)之前的水平，例如韓國(guó)的15%-25%，香港的40%-45%。但是，由于這些國(guó)家具備諸如抵押支持貸款等金融工具，再融資市場(chǎng)也較為完善，銀行體系中的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)受到了限制。而在中國(guó)，由于占銀行負(fù)債大頭的短期存款與長(zhǎng)期房地產(chǎn)貸款之間存在嚴(yán)重期限錯(cuò)配，因而房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)被放大。,近年房貸增長(zhǎng)情況,從1998年到2002年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)25.3%；從1997年到2002年個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)113%。從2003年到2004年上半年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額仍然保持了較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。1998年全國(guó)銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為近5萬(wàn)億元，7年間飆升115倍。單就商業(yè)性房地產(chǎn)貸款而言，2006年末，貸款余額3.68萬(wàn)億元，其中，開(kāi)發(fā)貸款余額1.41萬(wàn)億元，購(gòu)房貸款余額2.27萬(wàn)億元，比年初增加6653億元,同比增長(zhǎng)22.1，增速比上年同期快5.9個(gè)百分點(diǎn)。2007年商業(yè)性房貸總額為5.26萬(wàn)億，占銀行總貸款的19%。,2006年房貸檢查結(jié)果,針對(duì)主要銀行部分分支機(jī)構(gòu)截至2006年6月末的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，涉及“假按揭”的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。其中，某國(guó)有銀行被查機(jī)構(gòu)共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌“假按揭”的貸款4718筆，金額13.09億元，占被查個(gè)人住房貸款總額的6.05%。另一家國(guó)有銀行被查機(jī)構(gòu)共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌“假按揭”的貸款3716筆，金額7.34億元，占被查個(gè)人住房貸款總額的3.23%。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)方面，除涉嫌虛假按揭狀況比較嚴(yán)重外，被查銀行還存在著諸多問(wèn)題。比如，抵押擔(dān)保不落實(shí)；個(gè)人住房貸款期限和成數(shù)不符合規(guī)定；貸款檔案存在重要資料缺漏、內(nèi)容涂改、要素不齊全等問(wèn)題；借款人月還款支出超過(guò)月收入的50%；超越權(quán)限審批發(fā)放貸款，等等。在開(kāi)發(fā)貸款方面，某些長(zhǎng)期存在的“老大難”的違規(guī)貸款問(wèn)題仍未得到有效解決。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款；向項(xiàng)目資本金不到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，個(gè)別開(kāi)發(fā)商自有資本金比例甚至還不到15%；以流動(dòng)資金貸款科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等問(wèn)題。2007年1月發(fā)出關(guān)于繼續(xù)深入貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理的通知。嚴(yán)厲批評(píng)銀行貸款“三查”制度形同虛設(shè)，授信盡職調(diào)查流于形式。指出“個(gè)人住房貸款“假按揭”問(wèn)題突出，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)虛假按揭或一房多貸、虛增注冊(cè)資本、虛抬房?jī)r(jià)等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動(dòng)資金貸款投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，利用銀行貸款囤積土地，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。,審計(jì)署查出中行交行招行05年度違規(guī)放貸共93.56億,中國(guó)銀行股改前違規(guī)發(fā)放貸款55.14億元。一些分支機(jī)構(gòu)違規(guī)向自有資金不足或“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，有的違規(guī)向土地儲(chǔ)備中心發(fā)放貸款，還有的發(fā)放虛假個(gè)人按揭貸款等。據(jù)查，銀行職工共取得收益927.32萬(wàn)元。截至審計(jì)時(shí)，貸款本金1.03億元未收回，面臨損失風(fēng)險(xiǎn)。交通銀行違規(guī)放貸19.38億元，主要是違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放貸款。如交通銀行上海浦東分行2003年1月向尚未取得土地使用權(quán)證書等“四證”的上海某高爾夫別墅開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放2.65億元短期貸款，用于開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，這些貸款實(shí)際被用于購(gòu)置30.99萬(wàn)平方米土地。交通銀行上海市南支行2004年1至6月發(fā)放的112筆金額共5822.6萬(wàn)元的二手房貸款，在貸款發(fā)放后不久，借款人就停止還款；截至2006年8月，已形成不良貸款余額5500多萬(wàn)元。在上述貸款的發(fā)放和管理中，相關(guān)信貸人員貸前調(diào)查失職，銀行內(nèi)控制度也存在缺陷。招商銀行違規(guī)發(fā)放貸款19.04億元。如招商銀行2005年通過(guò)全國(guó)同業(yè)拆借市場(chǎng)，以滾動(dòng)拆新還舊方式，變相向招商證券股份有限公司發(fā)放了8億元長(zhǎng)期信用貸款。,2007年9月6日，北京市第二中級(jí)人民院一審宣判，以國(guó)有企業(yè)人員失職罪，分別判處原中國(guó)銀行北京市分行零售業(yè)務(wù)處副處長(zhǎng)徐維聯(lián)5年有期徒刑，判處該處消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)科科長(zhǎng)尚進(jìn)3年零6個(gè)月有期徒刑，判處該處消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)科科員張笑非3年有期徒刑，緩刑4年。2000年12月至2002年6月間，三人在負(fù)責(zé)審批北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司）開(kāi)發(fā)的森豪公寓商品房、華慶時(shí)代投資集團(tuán)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)（以下簡(jiǎn)稱華慶時(shí)代集團(tuán)公司）的華慶公寓商品房的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行銀行關(guān)于個(gè)人住房貸款的有關(guān)規(guī)定，先后批準(zhǔn)向257名虛假貸款申請(qǐng)人發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)7.5億余元，案發(fā)時(shí)造成中國(guó)銀行北京市分行貸款本金損失共計(jì)6.6億余元。案發(fā)后，公安機(jī)關(guān)凍結(jié)華慶時(shí)代集團(tuán)公司錢款322萬(wàn)余元。,5/16/2020,23,北京“森豪公寓案”,審慎資產(chǎn)證券化,資產(chǎn)證券化的基本概念：現(xiàn)金流示意圖,資產(chǎn)證券化的基本概念：資產(chǎn)證券化的特征,通過(guò)特殊目的信托（SPV）來(lái)發(fā)行證券會(huì)計(jì)處理上表現(xiàn)為資產(chǎn)銷售而不是債務(wù)融資對(duì)現(xiàn)金流管理需要有“維護(hù)服務(wù)”所發(fā)行證券的信用質(zhì)量取決于相關(guān)基礎(chǔ)抵押資產(chǎn)的信用質(zhì)量需要對(duì)所發(fā)行證券進(jìn)行信用增級(jí),銀行經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變,作為信貸資產(chǎn)的最終持有者的角色逐漸淡化。全球性的銀行機(jī)構(gòu)與一批證券公司正成為信貸調(diào)劑中心，發(fā)起和批發(fā)大部分信貸資產(chǎn)，并通過(guò)組織銀團(tuán)、證券化及信用衍生技術(shù)把這些資產(chǎn)分銷給不同類型的投資者，對(duì)剩余的風(fēng)險(xiǎn)敞口則使用類似技術(shù)實(shí)施積極的管理。保留和管理那些較為復(fù)雜和流動(dòng)性較低的資產(chǎn)，從而最終獲得相應(yīng)回報(bào)?！百?gòu)買-持有”“發(fā)起-分銷”。有賴于三個(gè)關(guān)鍵因素：對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性越來(lái)越高的依賴度；健康多元的風(fēng)險(xiǎn)偏好，尤其是那些在結(jié)構(gòu)性信貸資產(chǎn)種持有較高風(fēng)險(xiǎn)頭寸的投資者；多樣化的投資者基礎(chǔ)，以利于風(fēng)險(xiǎn)分散。,美國(guó)資產(chǎn)證券化的年發(fā)行量，1970-2005,美國(guó)固定收入債券年發(fā)行量，2005,美國(guó)固定收入債券發(fā)行余額，2005,美國(guó)住房抵押貸款利率與10年期國(guó)庫(kù)券利率月數(shù)據(jù)對(duì)比（1983年1月2006年9月）,資產(chǎn)證券化在中國(guó)的發(fā)展空間,BS住房的高度需要形成對(duì)住房抵押貸款融資的高度需要，最后形成對(duì)住房抵押貸款證券化的需要(RMBS)。商業(yè)地產(chǎn)的需要，如寫字樓，旅館，醫(yī)院，購(gòu)物中心，形成對(duì)商業(yè)抵押貸款證券化的需要(CMBS)。銀行對(duì)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的需要(CDO)。消費(fèi)者貸款融資，如信用卡，汽車貸款，學(xué)生學(xué)費(fèi)貸款形成對(duì)信貸資產(chǎn)證券化的需要(ABS)。中小企業(yè)在融資方面的高度需要形成對(duì)中小企業(yè)貸款證券化的需要(SME)。,資產(chǎn)證券化在中國(guó)發(fā)展的必要性,幫助銀行有效控制資產(chǎn)的信用及利率（違約）風(fēng)險(xiǎn)。幫助銀行轉(zhuǎn)型，從高度的依賴?yán)钍找孓D(zhuǎn)型為獲取服務(wù)收益。暢開(kāi)消費(fèi)者及企業(yè)的融資管道，降低消費(fèi)及企業(yè)融資成本，提高資本效率。為投資者增加固定收益的投資產(chǎn)品。融資能創(chuàng)造價(jià)值。資產(chǎn)證券化最終的目的是有效的增加國(guó)民所得，顯著的提高生活水平。,國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化法律法規(guī)的建設(shè),人行與銀監(jiān)會(huì)系統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理辦法（銀監(jiān)會(huì)公告2005年第3號(hào)）信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法（人行、銀監(jiān)會(huì)公告2005第7號(hào)）其它多個(gè)部委（財(cái)政部、國(guó)稅總局及建設(shè)部等）出臺(tái)的一系列相關(guān)條例有針對(duì)性地解決了以下問(wèn)題:以SPT為發(fā)行主體以銀行間債券市場(chǎng)為交易市場(chǎng)會(huì)計(jì)與稅收處理房產(chǎn)抵押登記的集體過(guò)戶證監(jiān)會(huì)系統(tǒng)資產(chǎn)證券化專項(xiàng)業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法有針對(duì)性地解決了以下問(wèn)題：企業(yè)作為發(fā)起人的資格以資產(chǎn)證券化專項(xiàng)計(jì)劃（CAMP）為SPV，證券公司擔(dān)任計(jì)劃管理人以股票交易所為交易市場(chǎng),人行/銀監(jiān)會(huì)與證監(jiān)會(huì)兩個(gè)系統(tǒng)的比較,中國(guó)資產(chǎn)證券化的初步發(fā)展,資產(chǎn)證券化試點(diǎn)開(kāi)發(fā)銀行Asset-backedSecurities(ABS)41億元（05-12）+58億元（06-4）建設(shè)銀行Residentialmortgage-backedsecurities(RMBS)30億元東方資產(chǎn)公司優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)證券7億元+次級(jí)資產(chǎn)證券5億元信達(dá)資產(chǎn)公司優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)證券30億元+次級(jí)資產(chǎn)證券18億元資產(chǎn)證券種類信貸資產(chǎn)證券：資產(chǎn)支持證券不良資產(chǎn)證券企業(yè)資產(chǎn)證券專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃）：計(jì)劃受益憑證,中國(guó)的信貸資產(chǎn)證券化,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行ABS的交易結(jié)構(gòu)圖,本圖取于國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行,中國(guó)的信貸資產(chǎn)證券化,中國(guó)建設(shè)銀行RMBS的交易結(jié)構(gòu)圖,本圖取于中國(guó)建設(shè)銀行,中國(guó)的信貸資產(chǎn)證券化,中國(guó)建設(shè)銀行RMBS的交易結(jié)構(gòu)圖:交易主體和中介機(jī)構(gòu),本圖取于中國(guó)建設(shè)銀行,不良資產(chǎn)證券化意義,通過(guò)資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)管理公司與中介機(jī)構(gòu)憑借各自專業(yè)能力，以系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的方式，將復(fù)雜的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成一般投資者可以投資的證券產(chǎn)品，增加市場(chǎng)對(duì)不良資產(chǎn)的投資需求，有利于擴(kuò)大不良資產(chǎn)的投資者基礎(chǔ)，促進(jìn)不良資產(chǎn)大規(guī)模處置市場(chǎng)的形成。在證券化過(guò)程中，通過(guò)路演、詢價(jià)等市場(chǎng)化方式通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制確定產(chǎn)品交易價(jià)格，有利于發(fā)現(xiàn)不良資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值、避免國(guó)有資產(chǎn)流失，并通過(guò)大規(guī)模發(fā)行資產(chǎn)支持證券，加速資金回籠速度，大幅提高資產(chǎn)處置效率。更重要的是，隨著政策性處置任務(wù)的完成，資產(chǎn)管理公司將逐步轉(zhuǎn)入商業(yè)化運(yùn)作，參與公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。資產(chǎn)證券化的開(kāi)展將資產(chǎn)管理公司專業(yè)的資產(chǎn)服務(wù)能力與資本市場(chǎng)大批量資產(chǎn)處置的功能進(jìn)行了有效結(jié)合，有利于資產(chǎn)管理公司探索新的不良資產(chǎn)市場(chǎng)化處置手段，積累市場(chǎng)化處置經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)商業(yè)化運(yùn)作能力，從而進(jìn)一步提高金融系統(tǒng)不良資產(chǎn)處置效率，降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)金融市場(chǎng)健康、有序、規(guī)范發(fā)展。,不良資產(chǎn)證券并非不良,證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)是不良資產(chǎn)，但是經(jīng)嚴(yán)格科學(xué)的資產(chǎn)盡職調(diào)查和穩(wěn)健保守的重新估值過(guò)程，不良資產(chǎn)已經(jīng)重新估值（也就是常說(shuō)的“打折”）轉(zhuǎn)化成了正常資產(chǎn)，資產(chǎn)支持證券的設(shè)計(jì)也是基于打折估值的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，獲得中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司出具的AAA評(píng)級(jí)。所以對(duì)投資者而言，在產(chǎn)品投資安全性方面與其它正常資產(chǎn)支持的證券化產(chǎn)品沒(méi)有區(qū)別。同時(shí)，該試點(diǎn)通過(guò)內(nèi)外部信用提升方式進(jìn)一步確保了優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的投資安全。在外部信用提升方面，資產(chǎn)服務(wù)商將提供流動(dòng)性支持，確保了產(chǎn)品的投資安全性。優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券在全國(guó)銀行間債權(quán)市場(chǎng)發(fā)行，商業(yè)銀行、證券投資基金、大型企業(yè)集團(tuán)、財(cái)務(wù)公司等重要機(jī)構(gòu)投資者均可成為優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品的投資者，并將在產(chǎn)品發(fā)行后的2個(gè)月內(nèi)在銀行間債券市場(chǎng)上市交易流通。,鳳凰2006-1資產(chǎn)證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券,項(xiàng)目意義,對(duì)投資者的意義,為國(guó)內(nèi)一般投資者進(jìn)入較復(fù)雜且具有較高收益機(jī)會(huì)的不良資產(chǎn)市場(chǎng)提供了便捷、安全的渠道。通過(guò)資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)，專業(yè)機(jī)構(gòu)以系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的方式將復(fù)雜的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成一般投資者（即非不良資產(chǎn)專業(yè)投資者）亦可投資、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低的投資產(chǎn)品，擴(kuò)大投資渠道。,對(duì)不良資產(chǎn)處置的意義,對(duì)金融市場(chǎng)的意義,對(duì)資產(chǎn)管理公司的意義,通過(guò)創(chuàng)新豐富市場(chǎng)上的金融產(chǎn)品種類，為投資者提供更多的投資渠道有利于培養(yǎng)熟悉復(fù)雜金融產(chǎn)品的境內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者群體，從而優(yōu)化金融市場(chǎng)參與者的構(gòu)成,加快信達(dá)公司資產(chǎn)處置效率，避免資產(chǎn)縮水和處置成本增加。建立信達(dá)公司市場(chǎng)化資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)和激勵(lì)約束機(jī)制，為其商業(yè)化轉(zhuǎn)型積累經(jīng)驗(yàn)。培養(yǎng)市場(chǎng)化服務(wù)團(tuán)隊(duì)，引入資產(chǎn)服務(wù)商的市場(chǎng)化運(yùn)作和激勵(lì)約束機(jī)制，進(jìn)一步提高不良資產(chǎn)處置效率，為信達(dá)公司未來(lái)商業(yè)化轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。,通過(guò)資本市場(chǎng)建立不良資產(chǎn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制。經(jīng)過(guò)路演推介、詢價(jià)等市場(chǎng)操作，并根據(jù)投資者需求最終確定資產(chǎn)支持證券的價(jià)格，有利于發(fā)現(xiàn)不良資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，降低國(guó)有資產(chǎn)流失的可能。建立交易平臺(tái)，擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模處置。,產(chǎn)品概要,發(fā)起機(jī)構(gòu),中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司,受托機(jī)構(gòu),中誠(chéng)信托投資有限責(zé)任公司,基礎(chǔ)資產(chǎn),廣東地區(qū)未償本金余額為210億元的可疑類貸款資產(chǎn)池,產(chǎn)品分層,分為優(yōu)先級(jí)、次級(jí)資產(chǎn)支持證券兩層優(yōu)先級(jí)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行流通，次級(jí)由信達(dá)公司持有,發(fā)行規(guī)模,優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券不超過(guò)37億元,存續(xù)期限,優(yōu)先級(jí)法定存續(xù)期5年，預(yù)期實(shí)際存續(xù)期為2年,本息償付,每半年支付一次本息；本金快速償付優(yōu)先級(jí)本息償付全部在次級(jí)之前,信用等級(jí),優(yōu)先級(jí)：AAA級(jí)；次級(jí)：不評(píng)級(jí),內(nèi)部信用提升,超額抵押：即產(chǎn)品分層流動(dòng)性儲(chǔ)備賬戶：放置可支持一期未償優(yōu)先級(jí)利息的儲(chǔ)備金額,登記托管,優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券在中債登登記托管,外部信用提升,流動(dòng)性支持：資產(chǎn)服務(wù)商將為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的利息及本金支付提供流動(dòng)性支持服務(wù),基礎(chǔ)資產(chǎn)池來(lái)源,信托基礎(chǔ)資產(chǎn)的基準(zhǔn)日為2004年5月31日基準(zhǔn)日之后的基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益將歸信托受益人所有在盡職調(diào)查和估值時(shí)，以基準(zhǔn)日的未償貸款本金余額和利息余額為準(zhǔn),2004年6月，信達(dá)公司通過(guò)招投標(biāo)方式成功取得中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行2,787億元可疑類貸款的一級(jí)批發(fā)商資格招投標(biāo)由相關(guān)監(jiān)管部門組織，四家資產(chǎn)管理公司共同參與評(píng)標(biāo)采取綜合打分法，信達(dá)公司通過(guò)競(jìng)標(biāo)獨(dú)家取得全部資產(chǎn)的批發(fā)業(yè)務(wù)信達(dá)公司向有關(guān)部門承諾將采用包括資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的多種方式加快完成批發(fā)處置任務(wù)本次設(shè)立信托的210億元基礎(chǔ)資產(chǎn)池為信達(dá)公司通過(guò)投標(biāo)取得的中國(guó)銀行在廣東地區(qū)（除深圳外）的全部可疑類企業(yè)貸款,基礎(chǔ)資產(chǎn)池概況,本次資產(chǎn)池相對(duì)較為適宜采用證券化方式處置資產(chǎn)池規(guī)模大，可滿足資產(chǎn)支持證券的發(fā)行規(guī)模要求，并給投資者足夠的超額抵押保護(hù)資產(chǎn)池的抵押和保證率高，有利于確保資產(chǎn)回收率貸款主要集中于市場(chǎng)化程度較高的廣東省，可處置性較好,資產(chǎn)池基本信息（基準(zhǔn)日：2004年5月31日）,資產(chǎn)類型：原中國(guó)銀行可疑類企業(yè)貸款未償本金余額（OPB）：約210億元利息余額：約104億元借款人數(shù)量：3,111戶貸款筆數(shù)：7,493筆行業(yè)分布：20個(gè)行業(yè)地域分布：廣東省20個(gè)地區(qū)（除深圳外）,交易結(jié)構(gòu),發(fā)行概要：信達(dá)公司將資產(chǎn)池委托中誠(chéng)信托設(shè)立資產(chǎn)證券化信托，受托機(jī)構(gòu)代表信托作為發(fā)行機(jī)構(gòu)發(fā)行優(yōu)先級(jí)及次級(jí)資產(chǎn)支持證券優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券將在全國(guó)銀行間市場(chǎng)發(fā)行流通次級(jí)資產(chǎn)支持證券由信達(dá)公司全部持有資產(chǎn)服務(wù)：信達(dá)廣辦提供資產(chǎn)服務(wù)，漢石廣州作為服務(wù)顧問(wèn)協(xié)助受托機(jī)構(gòu)監(jiān)督資產(chǎn)服務(wù)商的服務(wù)本息償付：優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券每半年支付一次利息，本金快速償付流動(dòng)性支持：資產(chǎn)服務(wù)商將為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的利息及本金支付提供流動(dòng)性支持服務(wù),鳳凰2006-1信貸資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu),注:1、信達(dá)廣辦指信達(dá)廣州辦事處2、漢石廣州為香港漢石投資管理服務(wù)有限公司在廣州的全資子公司,交易參與方,發(fā)起機(jī)構(gòu),中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司,受托機(jī)構(gòu),中誠(chéng)信托投資有限責(zé)任公司,資產(chǎn)服務(wù)商,中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司廣州辦事處,資產(chǎn)服務(wù)顧問(wèn),廣州市漢石資產(chǎn)管理服務(wù)有限公司,資金保管機(jī)構(gòu),中國(guó)民生銀行,信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司,交易結(jié)構(gòu)律師,金杜律師事務(wù)所,資產(chǎn)調(diào)查律師,競(jìng)天公誠(chéng)律師事務(wù)所,資產(chǎn)評(píng)估師,廣東廣信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司,會(huì)計(jì)顧問(wèn),畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所,登記機(jī)構(gòu)/代理支付機(jī)構(gòu),中央國(guó)債登記結(jié)算有限責(zé)任公司,財(cái)務(wù)顧問(wèn)/主承銷商/簿記管理人,中國(guó)國(guó)際金融有限公司,產(chǎn)品結(jié)構(gòu),產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)流程,優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券,次級(jí)資產(chǎn)支持證券,考慮信托費(fèi)用、分層、利率水平，折現(xiàn),資產(chǎn)池未償本金余額210億,評(píng)級(jí)資產(chǎn)池現(xiàn)金流估值50.60億,估值，打折,AAA級(jí)產(chǎn)品規(guī)模不超過(guò)37億,現(xiàn)金流規(guī)模約10.5億,對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)池進(jìn)行全面、審慎的盡職調(diào)查后得出資產(chǎn)池現(xiàn)金流估值根據(jù)評(píng)級(jí)結(jié)果確定優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模剩余現(xiàn)金流由次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人獲得,產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn),信用提升安排,產(chǎn)品“分層”設(shè)計(jì)與信托賬戶體系中的“流動(dòng)性儲(chǔ)備賬戶”將作為優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品的內(nèi)部信用提升方式資產(chǎn)服務(wù)商提供“流動(dòng)性支持”作為優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品的外部信用提升安排,流動(dòng)性儲(chǔ)備賬戶,流動(dòng)性儲(chǔ)備賬戶中的資金將用以支持未來(lái)一期優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券利息的支付,流動(dòng)性支持,如現(xiàn)金流分配出現(xiàn)以下情況，資產(chǎn)服務(wù)商承諾提供相應(yīng)流動(dòng)性支持，補(bǔ)足差額當(dāng)期所有處置收入及流動(dòng)性儲(chǔ)備賬戶的余額不足以支付相關(guān)信托費(fèi)用及優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品的利息信托法定到期日時(shí)，優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品的本金仍未得到足額償付資產(chǎn)服務(wù)商提供的流動(dòng)性支持將在優(yōu)先級(jí)本息全部?jī)敻逗螅購(gòu)奶幹檬杖胫蝎@得補(bǔ)償,產(chǎn)品分層設(shè)計(jì),將資產(chǎn)支持證券分為優(yōu)先級(jí)、次級(jí)兩層次級(jí)產(chǎn)品首先承擔(dān)現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)，為優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品提供內(nèi)部信用提升次級(jí)資產(chǎn)支持證券由信達(dá)公司持有，且在優(yōu)先級(jí)本息償付完畢前不得轉(zhuǎn)讓,中國(guó)的企業(yè)資產(chǎn)證券化概況,本表取于聯(lián)合資信,中國(guó)的企業(yè)資產(chǎn)證券化：聯(lián)通收益計(jì)劃基礎(chǔ)資產(chǎn),本收益計(jì)劃選擇了現(xiàn)金流來(lái)源確定、可預(yù)測(cè)性強(qiáng)的中國(guó)聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)租賃費(fèi)收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn),CDMA網(wǎng)絡(luò)租賃結(jié)構(gòu)示意圖,根據(jù)CDMA網(wǎng)絡(luò)容量租賃協(xié)議，中國(guó)聯(lián)通CDMA業(yè)務(wù)采取了租賃經(jīng)營(yíng)的方式，即由聯(lián)通新時(shí)空負(fù)責(zé)CDMA網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)、維護(hù)，并承擔(dān)所有的資本支出，聯(lián)通運(yùn)營(yíng)實(shí)體向聯(lián)通新時(shí)空租賃CDMA網(wǎng)絡(luò)容量并經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),聯(lián)通集團(tuán),聯(lián)通新時(shí)空,聯(lián)通A股公司,聯(lián)通紅籌公司,聯(lián)通運(yùn)營(yíng)實(shí)體,CDMA網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn),支付CDMA租賃費(fèi),租賃CDMA網(wǎng)絡(luò),本圖取于中金公司,中國(guó)資產(chǎn)證券化與國(guó)外不同之處,理念上的不同實(shí)行證券化的動(dòng)力與融資的需要直接融資與間接融資利差收益與服務(wù)收益結(jié)構(gòu)上的不同發(fā)行實(shí)體:信托機(jī)構(gòu)“信托公司”與“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”期限分割:多種期限的檔次來(lái)滿足投資者的需要信評(píng)分割:以多種信用評(píng)級(jí)的檔次來(lái)收到最大的發(fā)行收益監(jiān)管上的不同多元化監(jiān)管機(jī)構(gòu)混業(yè)經(jīng)營(yíng)與分業(yè)經(jīng)營(yíng)，混業(yè)管理與分業(yè)管理監(jiān)管程度及程面總體與個(gè)體，宏觀與微觀市場(chǎng)功能的不同投資銀行功能，做市功能交易市場(chǎng)銀行間市場(chǎng)及滬深交易所投資者的種類,美次貸危機(jī)的發(fā)生及擴(kuò)大,2007年3月13日，紐約股市遭遇了今年第二個(gè)“黑色星期二”，道瓊斯30種工業(yè)股票平均價(jià)格指數(shù)暴跌24266點(diǎn)，全球股市隨之下挫。美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款企業(yè)新世紀(jì)金融公司因?yàn)l臨破產(chǎn)被紐約證券交易所停牌，是這次“黑色星期二”的導(dǎo)火線。美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)，引發(fā)了投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。4月，美國(guó)第二大次級(jí)按揭貸款機(jī)構(gòu)新世紀(jì)金融公司(NewCenturyFinancialCorp)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。6月，美國(guó)第五大投資銀行貝爾斯登公司（BearStearnsCos.）旗下兩只基金因涉足次級(jí)按揭貸款債券市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損而宣告清盤。進(jìn)入7、8月，美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)全面爆發(fā)，并有愈演愈烈的趨勢(shì)，先后有多家歐美知名金融機(jī)構(gòu)陷入困境。尤其是7月26日，美國(guó)新房銷售量下降6.6%的數(shù)據(jù)公布后，美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)再次陷入恐慌，直接導(dǎo)致美國(guó)乃至全球股市劇烈波動(dòng)。8月8日，美國(guó)第十大按揭貸款機(jī)構(gòu)美國(guó)房貸投資公司（AmericanHomeMortgageInvestmentCorp）提出破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)。8月9日以來(lái)，歐洲央行、美聯(lián)儲(chǔ)、日本、澳大利亞、加拿大央行紛紛向市場(chǎng)注資以提供流動(dòng)性。至此，這次美國(guó)次級(jí)房屋抵押貸款危機(jī)引起了全球金融界的廣泛關(guān)注和擔(dān)憂。,危機(jī)對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)的沖擊,花旗銀行，集團(tuán)主席兼行政總裁普林斯請(qǐng)辭，為公司表現(xiàn)不理想和牽涉入次按問(wèn)題負(fù)上個(gè)人責(zé)任。此前三季度花旗集團(tuán)虧損高達(dá)65億美元。2008年1月15日宣布，由于出現(xiàn)了高達(dá)180億美元的次貸相關(guān)損失，公司在去年第四季度凈虧損98.3億美元（每股凈虧損1.99美元），為該公司有史以來(lái)的最大季度虧損。將推出一項(xiàng)大規(guī)模的裁員計(jì)劃，而本次裁員人數(shù)可能將會(huì)超過(guò)2萬(wàn)。美林證券，全球最大券商，7月首席執(zhí)行官斯坦奧尼爾被開(kāi)除。2008年17日公布四季報(bào)，虧損將再創(chuàng)紀(jì)錄，達(dá)32.3億美元，超越第三季度的22.4億美元。紐約時(shí)報(bào)上周報(bào)道稱，美林可能要計(jì)提150億美元的房貸投資損失，幾乎是原來(lái)預(yù)估的兩倍。在前一個(gè)季度，美林在次貸相關(guān)領(lǐng)域的資產(chǎn)損失計(jì)提達(dá)79億美元，也因此出現(xiàn)6年來(lái)首次季度虧損。美國(guó)銀行，美國(guó)第二大銀行，2007年第四季凈收入很可能減少79至10.8億美元。預(yù)計(jì)該銀行將沖減55億美元次貸有價(jià)證券。預(yù)計(jì)四季度每股收益0.23美元，為1998年以來(lái)的最低水平。而其剛以40億美元收購(gòu)的另一家次貸“重傷員”美國(guó)全國(guó)金融公司，該“爛攤子”可能令美國(guó)銀行遭受更大的資產(chǎn)損失計(jì)提。法國(guó)巴黎銀行因市場(chǎng)缺乏流動(dòng)性無(wú)法為資產(chǎn)合理估值，被迫凍結(jié)旗下3只投資于美國(guó)ABS的基金。UBS，第三季度為次按業(yè)務(wù)而作出36億美元撇帳。德意志銀行，損失10億。中國(guó)銀行，截至今年月底，美國(guó)次級(jí)房貸持有額為億美元，約占報(bào)告期內(nèi)全部證券投資的。根據(jù)提供的次按資產(chǎn)當(dāng)前折價(jià)率計(jì)算，已公布的億美元次按證券化產(chǎn)品和部分價(jià)值億美元的資產(chǎn)，市值貶值最高可達(dá)億美元（約億人民幣），最低則為億美元（約億人民幣）。英國(guó)北石銀行，英國(guó)政府9月日準(zhǔn)許英國(guó)英格蘭銀行對(duì)出現(xiàn)短期融資困難的諾森羅克銀行提供資金支持。消息傳出后，人們紛紛涌向該銀行提款。僅日當(dāng)天，諾森羅克銀行就有約億英鎊（約合億美元）的存款被儲(chǔ)戶提走。該行股價(jià)當(dāng)天急劇下跌，并拖累英國(guó)股市金融股整體走低?；颉俺缘簟比蜚y行3.1萬(wàn)億。,英國(guó)北巖銀行風(fēng)波,與大多數(shù)銀行依靠?jī)?chǔ)戶存款為購(gòu)房者提供抵押貸款的做法不同，北巖銀行主要依靠向其他銀行借款與在金融市場(chǎng)上出售抵押貸款證券進(jìn)行融資。在市場(chǎng)流動(dòng)性充足的情況下，這種做法的成本很低；但在次貸危機(jī)面前，北巖銀行的“抗打擊能力”就變得很弱。自今年7月底以來(lái)，美國(guó)次貸危機(jī)沖擊全球，由于擔(dān)心次貸危機(jī)擴(kuò)大，投資者收緊投資，信貸市場(chǎng)萎縮，市場(chǎng)流動(dòng)性下降，銀行間的同業(yè)拆借大幅減少，拆借利率隨之上升。這一打擊正中北巖銀行“命門”。向英格蘭中央銀行緊急借款300億英鎊(約600億美金)消息傳出后，全英75家北石銀行分行門口即大排長(zhǎng)龍，在北石銀行放有存款的客戶，紛紛要求提領(lǐng)存款，或?qū)⒋婵钷D(zhuǎn)到其他金融機(jī)構(gòu)。由于面臨嚴(yán)重資金短缺，陷入擠兌風(fēng)潮的北巖銀行正打算分割出售其持有的價(jià)值1000億英鎊抵押貸款債權(quán)。甚至有人預(yù)言，一年之內(nèi)，北巖銀行的名字將從英國(guó)主要的街道消失。英國(guó)金融市場(chǎng)上隱藏的次貸風(fēng)險(xiǎn)可能比美國(guó)更嚴(yán)重。,危機(jī)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響,最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在于其對(duì)市場(chǎng)信心和對(duì)消費(fèi)預(yù)期帶來(lái)的沖擊，以及流動(dòng)性緊縮的影響。次貸危機(jī)對(duì)心理的沖擊更為嚴(yán)重，使投資者對(duì)在美投資的安全性產(chǎn)生疑慮，資金會(huì)因擔(dān)心投資前景而卻步。降低商業(yè)投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好和投資信心，從而影響美國(guó)經(jīng)濟(jì)中包括建筑業(yè)在內(nèi)的一些行業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。500萬(wàn)購(gòu)房者還不了貸。對(duì)消費(fèi)預(yù)期帶來(lái)的沖擊。個(gè)人消費(fèi)開(kāi)支占美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的三分之二，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的影響。危機(jī)可能加速房地產(chǎn)泡沫的破裂，由此產(chǎn)生的負(fù)財(cái)富效應(yīng)將降低美國(guó)家庭的借貸能力和消費(fèi)能力。近期的一些跡象顯示，美國(guó)個(gè)人消費(fèi)開(kāi)支增長(zhǎng)勢(shì)頭正在減緩。一方面，住房市場(chǎng)降溫使與住房相關(guān)行業(yè)的就業(yè)受到嚴(yán)重影響，同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌也使美國(guó)人的房屋資產(chǎn)價(jià)值明顯縮水。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期消費(fèi)者信心將繼續(xù)走低。2008年衰退可能會(huì)持續(xù)23個(gè)季度，實(shí)際GDP的累計(jì)降幅僅為0.5%左右。金融市場(chǎng)“信用緊縮”現(xiàn)象將影響企業(yè)融資。資本市場(chǎng)的流動(dòng)性大幅減少，不但收窄企業(yè)的融資渠道，而且將導(dǎo)致商業(yè)銀行大量庫(kù)存資產(chǎn)無(wú)法證券化，銀行自身對(duì)流動(dòng)性的需求增加，從而出現(xiàn)惜貸。導(dǎo)致融資成本上升，影響企業(yè)融資。作為美國(guó)經(jīng)濟(jì)主心骨的中小企業(yè)也會(huì)因此受到較強(qiáng)資本約束，喪失持續(xù)創(chuàng)新的金融助力，甚至被迫出局。全球并購(gòu)浪潮將受到抑制。2006年華爾街收購(gòu)兼并市場(chǎng)達(dá)到高峰，次貸按揭是推動(dòng)華爾街2006年繁榮的主要資金來(lái)源之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年以來(lái)，美國(guó)已有價(jià)值2250億美元的杠桿并購(gòu)協(xié)議因融資困難而被擱置。放大蔓延。雖然次級(jí)房貸本身占美國(guó)全部房貸市場(chǎng)比例不高，并不足以直接影響整體經(jīng)濟(jì)，但由于次級(jí)房貸衍生出許多高杠桿率、透明度較低的金融產(chǎn)品，這些金融產(chǎn)品又為華爾街及全球其他國(guó)家眾多的投資銀行、基金所投資。一旦次級(jí)貸款出現(xiàn)償付問(wèn)題，就直接影響其衍生產(chǎn)品價(jià)格，產(chǎn)生劇烈的價(jià)格波動(dòng)，使得次級(jí)房貸問(wèn)題被迅速放大，并蔓延到全球各大資本市場(chǎng)。,危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響,世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將放慢。國(guó)際貨幣基金組織將調(diào)低全球及主要經(jīng)濟(jì)大國(guó)明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，其中全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期將由原來(lái)的5.2%調(diào)低至4.8%，美國(guó)由原來(lái)的2.8%調(diào)低至1.9%，歐元區(qū)由2.5%調(diào)低至2.1%，中國(guó)則由10.5%調(diào)低至10.0%。次貸危機(jī)直接造成的利率升高、財(cái)富縮水遏制了投資和私人消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不利。對(duì)金融市場(chǎng)產(chǎn)生連鎖波動(dòng)。心理影響不斷擴(kuò)大，投資者擔(dān)心次貸危機(jī)會(huì)引起多米諾骨牌效應(yīng)，會(huì)引發(fā)更多的企業(yè)和個(gè)人破產(chǎn)，大量投資銀行、對(duì)沖基金和私人股權(quán)基金面臨困境，并進(jìn)一步波及公司債市場(chǎng)。由于到底是誰(shuí)持有多少次級(jí)抵押貸款債券以及其他的高風(fēng)險(xiǎn)CDO尚存在著不確定性，使得許多金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)信用危機(jī)，銀行同業(yè)拆借利率迅速上升。同時(shí)，基金的贖回以及信貸資金的缺乏迫使金融機(jī)構(gòu)甩售部分的資產(chǎn)組合，這又進(jìn)而推動(dòng)了資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下跌，包括股票市場(chǎng)，美國(guó)、歐洲，最后是亞洲和其他新興市場(chǎng)。受美次貸危機(jī)影響，日本一些金融機(jī)構(gòu)損失重大；英國(guó)銀行間借貸利率暴漲；香港股市損失慘重；危機(jī)同時(shí)對(duì)德國(guó)的銀行、全球?qū)_基金和無(wú)數(shù)的新興市場(chǎng)投資造成了沉重打擊。對(duì)商品市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。受美國(guó)次貸危機(jī)的影響有關(guān)品種礦產(chǎn)期價(jià)破位下行，投資者紛紛轉(zhuǎn)投更安全的資產(chǎn)。西方交易商認(rèn)為，美國(guó)房屋營(yíng)建業(yè)數(shù)據(jù)弱于預(yù)期，給經(jīng)濟(jì)前景蒙上陰霾。礦廠罷工亦無(wú)力鼓舞銅價(jià)，以及礦業(yè)類股。深層次問(wèn)題難以解決。盡管在過(guò)去十年內(nèi)金融市場(chǎng)經(jīng)歷了多次風(fēng)險(xiǎn)都化險(xiǎn)為夷，各國(guó)央行通過(guò)注入巨資提供流動(dòng)性、充當(dāng)最終貸款人角色以?shī)^力救市，但這次危機(jī)的性質(zhì)不僅僅是流動(dòng)性短缺，其根源是家庭和企業(yè)的過(guò)度負(fù)債，很多家庭和企業(yè)已經(jīng)到了資不抵債的地步，僅僅提供臨時(shí)性的流動(dòng)性支持，已經(jīng)無(wú)法挽救其命運(yùn)。況且，全球范圍內(nèi)通貨膨脹抬頭，制約了各國(guó)央行通過(guò)降低利率或提供大量流動(dòng)性托市措施所產(chǎn)生的成效。,危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響,可能降低我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的海外投資收益。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的海外直接投資可能會(huì)因美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)而受到損失。一是銀行直接持有的次級(jí)債價(jià)格下降。對(duì)于我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的海外投資，銀監(jiān)會(huì)一直有審慎的監(jiān)管要求，對(duì)海外投資產(chǎn)品的數(shù)量、品種以及交易對(duì)手的資質(zhì)等，均有嚴(yán)格規(guī)定。截至2007年7月底，五大國(guó)有商業(yè)銀行共持有美國(guó)次級(jí)債146.7億美元，所投資的債券信用評(píng)級(jí)較高，目前的總投資浮動(dòng)虧損約為2.3億美元，已基本全部計(jì)提了損失撥備。二是各種QDII產(chǎn)品組合因全球股市、債市受沖擊而遭到損失。危機(jī)爆發(fā)后，QDII產(chǎn)品的凈值雖然大幅下降，但鑒于QDII業(yè)務(wù)剛剛起步，規(guī)模還比較有限，其浮動(dòng)損失在可消化的范圍內(nèi)。如果危機(jī)將來(lái)進(jìn)一步惡化，這類投資的損失有擴(kuò)大的可能。將對(duì)國(guó)內(nèi)的境外游資產(chǎn)生較大影響，從而改變流動(dòng)性狀況。目前，由于對(duì)人民幣的升值預(yù)期以及國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)超常繁榮，大量國(guó)際短期游資以各種形式存留于我國(guó)金融體系，加劇流動(dòng)性過(guò)剩。此次次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)境外游資的影響，目前有兩種可能性。一種可能是由于我國(guó)資本市場(chǎng)在危機(jī)中一枝獨(dú)秀，從而成為熱錢的避風(fēng)港，這將使我國(guó)的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題進(jìn)一步惡化。另一種可能性是，隨著危機(jī)后果不斷顯現(xiàn)，國(guó)際投資者將重新對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，相當(dāng)一部分游資將從風(fēng)險(xiǎn)較高的新興市場(chǎng)撤出。目前有跡象顯示，次級(jí)房貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)有可能進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)的影響還有可能加深。同時(shí)，各類基金的融資能力已受到一定影響，許多西方銀行開(kāi)始大幅度提高借貸標(biāo)準(zhǔn)，全球市場(chǎng)流動(dòng)性趨于收縮。對(duì)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊將影響我國(guó)的出口需求。次級(jí)房貸危機(jī)之前，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由于房地產(chǎn)業(yè)的疲軟本來(lái)就處于回落階段。負(fù)債過(guò)高的美國(guó)家庭通過(guò)過(guò)度消費(fèi)為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力的能力已在逐步降低。,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲周期,1977年社區(qū)再投資法（TheCommunityReinvestmentAct）及其后的修正案鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向中低收入人群發(fā)放貸款（其中有相當(dāng)部分是次級(jí)貸款）。上世紀(jì)80年代以來(lái)，美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)獲得迅速發(fā)展。1980年存款機(jī)構(gòu)放松管制和貨幣控制法（DepositoryInstitutionsDeregulatoryandMonetaryControlAct）取消了統(tǒng)一的按揭利率，允許貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的風(fēng)險(xiǎn)和信用狀況設(shè)定靈活利率。與此同時(shí)，聯(lián)邦住房管理局（TheFederalHousingAdministration）開(kāi)始向第一次貸款的購(gòu)房者提供擔(dān)保。這些措施鼓勵(lì)了美國(guó)住房按揭貸款市場(chǎng)的發(fā)展，并使按揭貸款利率不斷下降。加上美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，而利率長(zhǎng)期保持在較低水平，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了上漲周期。,美國(guó)住房抵押貸款分類及規(guī)模,根據(jù)借款人的信用記錄、負(fù)債收入比(Debit/Income)以及是否能夠提供合格充分的證明文件，美國(guó)住房抵押貸款分為三類:優(yōu)先級(jí)抵押貸款（Primemortgage）、中間級(jí)抵押貸款（Alt-Amortgage）和次級(jí)按揭貸款（Subprimemortgage）。只有信用評(píng)級(jí)較高、證明文件充分、負(fù)債收入比較低的申請(qǐng)人才能獲得優(yōu)先級(jí)抵押貸款；而信用記錄較差、負(fù)債收入比高的購(gòu)房者只能獲得次級(jí)貸款；獲得中間級(jí)貸款的借款人情況則介于這兩者之間。相對(duì)于優(yōu)先級(jí)貸款，次級(jí)按揭貸款的貸款額/房屋價(jià)值比（Loan/Value）較高，表明借款人難以提供較高比例首付，違約的可能性較高。截至2006年底,美國(guó)住房按揭貸款占貸款市場(chǎng)的1/4，達(dá)10萬(wàn)億美元。其中,優(yōu)先級(jí)按揭貸款占整個(gè)住房抵押貸款市場(chǎng)的80%,中間級(jí)按揭貸款占5%,次級(jí)按揭貸款占15%。盡管此次危機(jī)直接影響的是次級(jí)按揭貸款和中間級(jí)按揭貸款，但整個(gè)住房按揭貸款市場(chǎng)因此也受到重創(chuàng)，市場(chǎng)心理和預(yù)期發(fā)生了巨大變化。,次級(jí)住房按揭債券,上個(gè)世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，資產(chǎn)證券化的興起進(jìn)一步助推美國(guó)次級(jí)按揭貸款市場(chǎng)發(fā)展。住房抵押貸款公司將抵押貸款資產(chǎn)出售給投資銀行,投資銀行將抵押貸款資產(chǎn)與其他資產(chǎn)組合成能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)池,并以此為基礎(chǔ)發(fā)行債券(見(jiàn)下圖)。以投資銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)將資產(chǎn)池內(nèi)資產(chǎn)按風(fēng)險(xiǎn)由高到低分類打包