工業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告1、工業(yè)地產(chǎn)的界定工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的土地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)做的是生產(chǎn)資料，生產(chǎn)資料最大的目的是降低企業(yè)的運營成本，給企業(yè)提供一個更好的發(fā)展平臺。2. 工業(yè)地產(chǎn)的基本情況2.1、武漢工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況東湖高新可說是武漢地產(chǎn)的先行者、開拓者，它經(jīng)歷了武漢工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)廠房、辦公型的工業(yè)廠房以及多功能形態(tài)物業(yè)的三個發(fā)展階段。先后開發(fā)了關(guān)東科技園和關(guān)南科技園，這是武漢工業(yè)地產(chǎn)的最初形態(tài)模式，復(fù)制了一些沿海城市標(biāo)準(zhǔn)化廠房的建設(shè)模式，主要是通過建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房和基礎(chǔ)設(shè)施，以吸引優(yōu)秀企業(yè)的入駐。而后大批大學(xué)科技園的應(yīng)運而生，以大學(xué)的科技成果轉(zhuǎn)化和孵化為主，這是武漢工業(yè)地產(chǎn)在探索中走出的第一步。通過這樣的蛻變，武漢的工業(yè)地產(chǎn)由以前的粗放型工業(yè)園區(qū)向集約型、專業(yè)型科技園區(qū)轉(zhuǎn)變。針對的客戶群是科技型企業(yè)，他們的產(chǎn)研發(fā)是一體的，不需要很長的生產(chǎn)線。它講究的是一種整合，對房屋的跨度和層高都有其特定的要求。就武漢現(xiàn)狀而言，一些中小企業(yè)已基本完成了原始資金積累，隨著整個市場逐步規(guī)范，原始的家庭式作坊已無法適應(yīng)市場競爭要求。武漢一些中小企業(yè)都到了提升階段，對工業(yè)地產(chǎn)的需求空前高漲，要求也越來越高。隨著政府優(yōu)惠力度的加強和民營開發(fā)商的介入，一直保持著穩(wěn)健的上升勢頭。國際企業(yè)中心、光谷軟件園等新型工業(yè)地產(chǎn)相繼出現(xiàn)，使武漢的工業(yè)地產(chǎn)進入到第三階段。新開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)集約化、規(guī)范化、國際化發(fā)展之勢，如新一代工業(yè)地產(chǎn)項目光谷芯中心。2.2 武漢工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型分布表1：工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型種類物業(yè)特點分布區(qū)域未來發(fā)展政策導(dǎo)向物流倉儲選擇交通比較發(fā)達地區(qū)，一般集中建設(shè)在內(nèi)陸港、高速公路、國道交集處。目前主要分布沌口、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)未來物流倉儲的市場需求量在年均增長20%以上，特別是陸路交通物流倉儲政府扶持工業(yè)總部、研發(fā)平臺選擇在經(jīng)濟中心城市建設(shè)，一般在工業(yè)開發(fā)園區(qū)能夠形成專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化目前主要分布在東湖高新開發(fā)區(qū)、光谷國家鼓勵自主研發(fā)，一般以國家主導(dǎo)為主，發(fā)展?jié)摿^大政府扶持，且對高新園區(qū)有優(yōu)惠政策工業(yè)廠房選址無特殊要求分布比較廣泛，制造業(yè)集中地方較多沌口、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，漢口北部隨著國內(nèi)制造中心向中部的轉(zhuǎn)移，市場將慢慢供大于求但目前政策對此類用地已限制2.3 工業(yè)地產(chǎn)的主要特征工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。 表2：工業(yè)地產(chǎn)的主要特性主要特征具體表現(xiàn)1、政策主導(dǎo)為主1、受國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策及扶持政策影響較大2、不受住宅政策調(diào)控影響2、專業(yè)性強，與產(chǎn)業(yè)化程度密切有關(guān)1、產(chǎn)業(yè)客戶為工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶2、工業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈的成熟、整合、拓展密切相關(guān)3、區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)化程度是影響工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素3、區(qū)域性強，趨于高端化1、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、沌口制造型企業(yè)為主2、東湖高新、光谷以高端的研發(fā)、技術(shù)型企業(yè)為主3、今后工業(yè)地產(chǎn)將越來越趨于向高端發(fā)展4、投資回報穩(wěn)定1、工業(yè)物業(yè)以出租為主2、因工業(yè)企業(yè)相對穩(wěn)定，物業(yè)租期較長，租金相對穩(wěn)定，其投資回報率較穩(wěn)定。2.3 開發(fā)模式分類表3：工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式模式定義主要特點備注1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤由房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。4、綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。佳海都市工業(yè)園項目位置：武漢市黃陂區(qū)盤龍城 開發(fā)商： 武漢佳海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：綜合型工業(yè)產(chǎn)品，集工業(yè)研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、物流倉儲為一體服務(wù)對象：中小型制造企業(yè)為主要服務(wù)對象項目規(guī)模：規(guī)劃占地2200畝，總建筑面積170萬平方米，可容納規(guī)模以上企業(yè)400家，企業(yè)總數(shù)近1000家，由生產(chǎn)廠區(qū)、批發(fā)采購區(qū)、服務(wù)業(yè)辦公區(qū)、配套住宅區(qū)共同組成。目前已引進中小型服裝企業(yè)三百五十余家，以從事服裝產(chǎn)業(yè)以制造加工為主，成為華中地區(qū)目前最大的生產(chǎn)型服裝企業(yè)聚集地。但是配套設(shè)施還不夠齊全只有少數(shù)服裝材料供應(yīng)商入住商鋪，以及少數(shù)的服裝設(shè)計相關(guān)行業(yè)進入工業(yè)園。整個園區(qū)內(nèi)的基本工業(yè)群集協(xié)助能力還沒有發(fā)揮出來，商業(yè)設(shè)施不齊全，缺少大型的購物商場和賓館，餐飲等公司。第一企業(yè)社區(qū)項目位置：黃陂區(qū)盤龍城楚天大道特一號 開發(fā)商： 武漢卓爾投資有限公司開發(fā)物業(yè)類型：企業(yè)總部或地區(qū)總部服務(wù)對象：智力密集型企業(yè)項目規(guī)模：計劃總占地面積700畝，建筑面積達58萬 ，容積率低至1.25，園林綠化42%以上，建成后可容納100多家優(yōu)勢企業(yè)設(shè)立企業(yè)總部或地區(qū)總部。分三期建成，建成后將真正成為華中地區(qū)最大的企業(yè)總部匯聚基地。主要為面積1000平方米-3000平方米的獨棟辦公樓。擁有車位1600個獨棟辦公和生態(tài)辦公， 天潤工業(yè)園項目位置：武漢新區(qū)常福新城內(nèi) 開發(fā)商： 武漢天潤投資有限公司 物業(yè)類型：綜合型工業(yè)產(chǎn)品，集工業(yè)研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、物流倉儲為一體服務(wù)對象：以汽車產(chǎn)業(yè)為主題的企業(yè)為主題項目規(guī)模：項目占地1100畝，總建筑面積逾100萬平米，2008年售房均價2400元/，園區(qū)綠化率35%、容積率1.56擁有車位263個。是以汽車產(chǎn)業(yè)為主題，兼容機電、輕工、電子、IT、服裝等行業(yè)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。整個園區(qū)分為“商務(wù)研發(fā)、生產(chǎn)加工、創(chuàng)業(yè)科技、物流倉儲、配套生活”，是涵蓋總部基地、標(biāo)準(zhǔn)廠房、訂制廠房、獨立工業(yè)別墅、大型倉儲物流、職工宿舍、企業(yè)活動中心等產(chǎn)品，依賴區(qū)內(nèi)的綜合配套及服務(wù)，集生產(chǎn)、辦公、生活、展示于一體的復(fù)合產(chǎn)品。萬通工業(yè)園項目位置：漢陽區(qū)都市工業(yè)園中心位置 開發(fā)商： 萬通置業(yè)有限公司物業(yè)類型：工業(yè)廠房為主服務(wù)對象：中小型制造企業(yè)為主要服務(wù)對象均價：制造企業(yè)為主要服務(wù)對象項目規(guī)模：萬通工業(yè)園用地共400畝，一期建設(shè)用地73畝，已建成廠房10棟，約5萬平方米，單棟面積約30005000，二期于2008年5月竣工。共建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房3棟，單棟面積約10000，園區(qū)還配有員工宿舍4棟及綜合辦公樓1棟，供水、供電及通訊設(shè)施完善，為入駐園區(qū)的企業(yè)提供現(xiàn)代化的園區(qū)服務(wù)。匯豐企業(yè)總部項目位置：南泥灣大道與古田二路交匯處 開發(fā)商： 武漢匯豐投資有限公司 物業(yè)類型：總部、研發(fā)平臺服務(wù)對象：智力密集型企業(yè)項目均價：4500元/平方米（目前在售2號樓1-6層面積為200-1300平米，起價4000元/平米，均價為4500元/平米）項目規(guī)模：項目總占地120畝，總建筑面積約12萬平米，建筑密度為29%、容 積 率 1.69、綠化率40%以上，由九棟6層塔樓樓圍合式排列，總戶數(shù)200戶，可容納200家企業(yè)，共有578個停車位。面積為100-2000平米不等，物業(yè)費為2元-2.5元/平米月。光谷芯中心項目位置：武漢科技新城核心地段 開發(fā)商： 湖北省武漢東湖高新科技園光谷大道南端 物業(yè)類型：“研發(fā)+辦公+生產(chǎn)”的工業(yè)地產(chǎn)項目服務(wù)對象：智力密集型企業(yè)項目均價：待定項目規(guī)模：總占地13.87公頃，總建筑面積25萬；其中工業(yè)建筑占23萬，商業(yè)配套占1萬多。囊括獨棟、多層生產(chǎn)兼辦公樓、高層辦公樓、商務(wù)設(shè)施；還將建設(shè)一個大面積的體育館，供企業(yè)員工休閑運動，將引入大型食堂、商務(wù)餐飲等生活設(shè)施，滿足企業(yè)各項生活休閑需要；將發(fā)展成為南光谷集辦公、生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)為一體的新型工業(yè)中心。光谷軟件園項目位置：洪山區(qū)關(guān)山大道以西，南湖南路以南 開發(fā)商： 武漢光谷聯(lián)合股份有限公司和湖北省科技投資公司合作開發(fā) 物業(yè)類型：工業(yè)總部、研發(fā)平臺服務(wù)對象：智力密集型企業(yè)、金融后臺服務(wù)中心項目均價：4500元/平方米（四期2009年11月分售完）項目規(guī)模：用地600畝，總建筑面積70萬平方米，其中地上60萬平方米，地下10萬平方米。四期項目占地面積4219平方米、總建筑面積55654平方米、總戶數(shù)580戶，由三棟18層建筑和兩棟12層組成，地下設(shè)計為大型停車場，提供近230個停車位，單套面積從33多平米到226平米