.,七臺(tái)河礦務(wù)局地塊規(guī)劃建議,這里是房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)桿聚集區(qū),這里將有名校榜樣社區(qū),這里是礦區(qū)職工的聚集區(qū),這里將有市場(chǎng)中性價(jià)比最高的產(chǎn)品,.,地塊衛(wèi)星圖,.,一、項(xiàng)目地塊分析,.,優(yōu)勢(shì)：,地塊周邊的建筑環(huán)境一般，為本項(xiàng)目提供了塑造品質(zhì)產(chǎn)品的利好條件。三面臨街的校區(qū)商服配套達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。不多的動(dòng)遷戶，回遷面積少，容易的安置，不會(huì)影響小區(qū)的品質(zhì)。該區(qū)域適宜規(guī)劃打造高端住宅小區(qū)，公寓產(chǎn)品搭配滿足區(qū)域不同客群需求。緊鄰實(shí)驗(yàn)高中，直接吸納目標(biāo)客群和校區(qū)概念。后發(fā)項(xiàng)目可借鑒周邊項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。,.,劣勢(shì)：,地塊南側(cè)緊臨鐵道線，居住環(huán)境遭到相對(duì)影響。周邊環(huán)境較差，配套缺乏，居住人群稀少、無(wú)商業(yè)氛圍。周邊客群的消費(fèi)能力偏弱，對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目銷售價(jià)格會(huì)有不利的影響。市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域內(nèi)的交通便利性有著相對(duì)的制約性，對(duì)未來(lái)我們推出的產(chǎn)品、價(jià)格提出了如何順應(yīng)市場(chǎng)的要求。,.,機(jī)會(huì)：,片區(qū)內(nèi)，多個(gè)陳舊住宅區(qū)和多個(gè)大型企業(yè)及礦務(wù)局匯聚，本項(xiàng)目緊鄰高校學(xué)府，吸納周邊人文層次客群及大量的企業(yè)高端團(tuán)購(gòu)客戶。項(xiàng)目標(biāo)新立異，打造色彩清新的地中海托斯卡納風(fēng)格，配以精致庭院式景觀布局，高素質(zhì)的人文社區(qū)，具有開發(fā)高端項(xiàng)目的的機(jī)會(huì)。具有創(chuàng)新和升級(jí)城市居住水平的機(jī)會(huì)，做標(biāo)桿。常規(guī)高端項(xiàng)目不具備跳脫優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在樹立高端形象的同時(shí)必須降低區(qū)域環(huán)境的抗性，尋求差異化，規(guī)避激烈競(jìng)爭(zhēng)并最大程度實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值,.,威脅：,區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)明年大量房源變現(xiàn)，導(dǎo)致客戶區(qū)域性分流。國(guó)家信貸政策趨緊，提高置業(yè)了門檻，審批條件更加嚴(yán)格苛刻。國(guó)家宏觀調(diào)控政策，形成濃厚觀望氛圍，影響置業(yè)需求。速度決定生死！施工銷售入住回款傳播。,.,對(duì)策：,全面提升體驗(yàn)售房的手段，在售樓處、樣板間、體驗(yàn)區(qū)就做好前期工作，給來(lái)訪客戶耳目一新的感覺(jué)，提高客戶的購(gòu)買欲望和置業(yè)信心。在建筑立面和戶型設(shè)計(jì)上精益求精，做到同品質(zhì)項(xiàng)目中鶴立雞群，確立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。充分運(yùn)用現(xiàn)代傳播渠道的快捷、準(zhǔn)確、互動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合傳統(tǒng)媒體及在周邊項(xiàng)目設(shè)立攔截廣告的運(yùn)用，快速積累有效客戶。深度挖掘縣、鄉(xiāng)、村的意向客戶，設(shè)立鄉(xiāng)村看房直通車，并采取措施為購(gòu)學(xué)區(qū)房客群降低支付門檻。針對(duì)周邊機(jī)構(gòu)做好團(tuán)購(gòu)前期工作。打造小區(qū)內(nèi)的景觀規(guī)劃布局要比競(jìng)爭(zhēng)各案的景觀資源有了更多的可塑空間；以此彌補(bǔ)南側(cè)鐵路線所帶給本項(xiàng)目的的缺陷；,.,二、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,.,除價(jià)格外，購(gòu)房時(shí)最看重的因素購(gòu)房時(shí)，除價(jià)格外交通便捷、小區(qū)地理位置、大中庭綠化、建筑質(zhì)量和商業(yè)配套是被訪者最看重的因素。,潛在物業(yè)需求調(diào)研,.,理想戶型三室兩廳兩衛(wèi)為主，兩室兩廳一衛(wèi)為輔理想戶型結(jié)構(gòu)以三房和兩房為主，其中又以三室兩廳兩衛(wèi)的需求度最高，達(dá)總量的55%；其次是兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)。,空間形式趨向于平層，熱衷于灰空間的贈(zèng)送在對(duì)灰色空間的選擇上，多數(shù)都選擇可變臥室陽(yáng)臺(tái)；選擇寬敞的陽(yáng)臺(tái)和入戶花園的被訪者也分別占到了總樣本29%和18%的比例。,.,受訪者能承受的單價(jià)因被訪者選擇物業(yè)類型不同，其可承受的單價(jià)從3200元/到4200元/不等，主要集中在3600-4000元/，總體平均單價(jià)為4000元/。,受訪者能承受的總價(jià)被訪問(wèn)者可承受最高總價(jià)從25-52萬(wàn)/套不等，主要集中在31-50萬(wàn)/套.總體平均可承受總價(jià)為45萬(wàn)/套.注：從以往的調(diào)查經(jīng)驗(yàn)中我們了解到，通常訪問(wèn)者在被問(wèn)及與收入和價(jià)格有關(guān)的問(wèn)題時(shí)，其回答都會(huì)有所保留，因此實(shí)際可承受價(jià)格可在此基礎(chǔ)上上浮15-20%。,.,.,現(xiàn)狀概述：住宅：在售住宅約700套+新推入市約600套，18年總體存量約1300套，其中公寓200套，商業(yè)在售300套。各項(xiàng)目住宅月去化量在5-10套左右。整個(gè)海林市月去化量在90套左右，熱銷期會(huì)有所上漲。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，只有高層、多層、地點(diǎn)、價(jià)格之區(qū)別，竟?fàn)幭鄬?duì)激烈。住宅均價(jià)約3000/左右。商業(yè)：無(wú)特點(diǎn)、均為社區(qū)底商，無(wú)整體規(guī)劃，無(wú)統(tǒng)一招商。車庫(kù)方面，受本地汽車保有量、生活習(xí)慣和客戶需求等因素，導(dǎo)致車庫(kù)去化緩慢。如果產(chǎn)品不創(chuàng)新、千篇一律，注定與當(dāng)?shù)馗?jìng)品持平，去化周期與價(jià)格不會(huì)有重大突破。結(jié)論：1、住宅、商業(yè)、車庫(kù)、存量相對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較大。2、住宅產(chǎn)品同品類無(wú)重大差別、只能以價(jià)格主導(dǎo)市場(chǎng)。3、商業(yè)受當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量與消費(fèi)水平限制、商業(yè)空置率高、無(wú)統(tǒng)一招商，靠市場(chǎng)自主消化周期過(guò)長(zhǎng)。所以，本項(xiàng)目消量與價(jià)格想要有所突破，必須要在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新，才能吸引本地有限的客戶群體。如果還是普通平層、商業(yè)無(wú)統(tǒng)一招商、只能注定去化緩慢。,.,三、規(guī)劃建議,.,項(xiàng)目位于山湖路實(shí)驗(yàn)高中南側(cè)，地塊規(guī)整，且項(xiàng)目南側(cè)緊鄰鐵路干線，因此設(shè)計(jì)時(shí)采用大量綠化隔離，將噪音及視覺(jué)影響降到最低。采用色彩明快、靈動(dòng)線條的地中海建筑風(fēng)格，注重建筑外立面的打造，在視覺(jué)上與景觀形成和諧統(tǒng)一，通過(guò)建筑緩沖，最大化提升戶型、通風(fēng)、采光及利用率，景觀以綠植及水景主體為核心，實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目與同區(qū)域其他樓盤的差異化，體現(xiàn)高端居住品質(zhì)的內(nèi)涵。,本案,商業(yè)及行政區(qū),交通樞紐,學(xué)區(qū),.,“地段+景觀+空間+生活+人文”要素組合,重要特質(zhì),.,板塊價(jià)值,交通價(jià)值,地段價(jià)值,人文價(jià)值,配套價(jià)值,地處山湖路實(shí)驗(yàn)高中校區(qū)，七煤集團(tuán)對(duì)面，南部城區(qū)核心區(qū)域。,項(xiàng)目地有公交車站，項(xiàng)目東側(cè)車行3分鐘到達(dá)公交客運(yùn)總站，交通通達(dá)性強(qiáng)。,地塊東臨城市主干線山湖路，北行到達(dá)城市商業(yè)中心及行政核心，南側(cè)直行及達(dá)到308省道公路。,周邊配套暫時(shí)較為缺乏，但卻是七臺(tái)河市學(xué)區(qū)房及七煤集團(tuán)生活聚集區(qū)，做專業(yè)化區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)。,規(guī)劃要點(diǎn),項(xiàng)目北側(cè)為幼兒園及實(shí)驗(yàn)高中，屬于七臺(tái)河重點(diǎn)學(xué)區(qū)。,.,在凸顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值的思路下，本項(xiàng)目核心價(jià)值主要分為：現(xiàn)有核心價(jià)值和可創(chuàng)造的核心價(jià)值現(xiàn)有核心價(jià)值：區(qū)域價(jià)值重點(diǎn)學(xué)區(qū)及大企業(yè)生活聚集中心背景；而且得到市民公認(rèn)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值“人文、高端、出新”的稀缺資源，海爾等品牌價(jià)值導(dǎo)入?？蓜?chuàng)造的核心價(jià)值：項(xiàng)目標(biāo)桿性定位、領(lǐng)跑七臺(tái)河市場(chǎng)新居住理念的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、銷售創(chuàng)新所形成的差異化競(jìng)爭(zhēng)。,.,項(xiàng)目核心價(jià)值導(dǎo)向的三個(gè)定位方向：說(shuō)品牌：海爾智能依靠海爾智能家居品牌，突出項(xiàng)目開發(fā)公司的強(qiáng)大實(shí)力背景，建立項(xiàng)目在市場(chǎng)上的“領(lǐng)跑者地位”，充分挖掘健康居住理念；道資源：城市中央放大和凸現(xiàn)本案所擁有的稀缺資源和區(qū)域未來(lái)生活配套資源，充分利用“地處交通要道”打造高尚人居環(huán)境，作為健康社區(qū)、生態(tài)生活樣板示范項(xiàng)目，同時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目處于老城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)，以及地處城市“人文潤(rùn)澤”的優(yōu)勢(shì)，建立項(xiàng)目”宜居中心、健康養(yǎng)生中心、人文學(xué)區(qū)中心、名企員工聚集中心“的復(fù)合型地標(biāo)地位；優(yōu)產(chǎn)品：做富足之氣通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、配套附加創(chuàng)新、綠化創(chuàng)新、銷售體驗(yàn)創(chuàng)新等手段，切實(shí)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在市場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，順應(yīng)市場(chǎng)普遍攀比的消費(fèi)心理，贏得客群。,.,分析學(xué)區(qū)房的看重點(diǎn)趨向結(jié)論：普遍對(duì)學(xué)區(qū)房的概念認(rèn)識(shí)是挨著學(xué)校，享受教育指標(biāo)，同時(shí)考慮房子的價(jià)格，關(guān)注度及追捧熱度逐年遞增。,.,核心目標(biāo)：以本案開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域成熟進(jìn)度，通過(guò)高性價(jià)比的創(chuàng)新產(chǎn)品，以較高端的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)快銷熱銷，強(qiáng)化消費(fèi)者、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)品牌價(jià)值的建立與傳播。,.,總平面布局示意圖,本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為：高層、精裝公寓、校區(qū)服務(wù)型底商2棟精裝公寓緊鄰實(shí)驗(yàn)高中，商鋪以“U”型分布在項(xiàng)目的東西及南側(cè)區(qū)域,.,規(guī)劃特點(diǎn),小區(qū)南側(cè)緊鄰鐵路線面種植樹木種植隔音防塵，較大的樹種，形成自然叢林，再配以簡(jiǎn)潔雅致的透空圍欄圍合小區(qū)，成為小區(qū)天然的綠色屏障。自然樹木不僅能解決用圍墻閉合所造成的采光問(wèn)題，更可令混合著草香的清風(fēng)在小區(qū)里自由穿梭，區(qū)內(nèi)的花團(tuán)錦簇，緩丘坡地，使得整個(gè)小區(qū)是鬧市中的一片靜土：寧?kù)o、和諧、溫馨、自然的美；體現(xiàn)了主人的品質(zhì)和品味，身份和地位。,差異化產(chǎn)品,.,以微坡植被種植手法打造出植被的層次感，營(yíng)造出高低錯(cuò)落的復(fù)合視覺(jué)體驗(yàn)；通過(guò)拉伸視覺(jué)寬度，弱化對(duì)建筑體的關(guān)注，減少空間緊促感。構(gòu)建出“喬木灌木花叢草皮”的四重復(fù)合植被體系，利用層次變化營(yíng)造高低錯(cuò)落的觀感效果，增加視覺(jué)寬度和深度，道路體系與植被的自然融合。,.,1、精致主入口及景觀主軸,景觀設(shè)計(jì)中盡量以層次綠化、格調(diào)布局為主，來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的景觀品位。景觀設(shè)計(jì)注重成本控制，大體量的水景盡量避免。,2、主入口設(shè)置拱門、鐘樓、花壇，可將保安崗?fù)ひ苍O(shè)計(jì)為西班牙式風(fēng)格，以突出整體品質(zhì)感。,.,道路設(shè)計(jì)規(guī)劃建議,小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。,.,在產(chǎn)品風(fēng)格方面，建議托斯卡納風(fēng)格建筑：1、現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)逐漸發(fā)展，客群多喜明亮整潔且線條風(fēng)格硬朗的建筑風(fēng)格；2、出彩的地中海式建筑，需要較好的園林景觀配合，才能營(yíng)造較美的地中海風(fēng)格；3、市場(chǎng)暫未出現(xiàn)過(guò)現(xiàn)代化智能社區(qū)，如規(guī)劃托斯卡納建筑風(fēng)格，且科技感十足的產(chǎn)品配套，必定引爆市場(chǎng)。,本案外立面以風(fēng)格十足的“托斯卡納”為主,1、托斯卡納風(fēng)格操作較為簡(jiǎn)單，風(fēng)格容易形成2、能體現(xiàn)出項(xiàng)目的標(biāo)新立異，符合目前市場(chǎng)消費(fèi)需求3、符合市場(chǎng)高端客群彰顯身份、地位的心理需求,規(guī)劃特點(diǎn),.,風(fēng)格表現(xiàn),建筑外觀,暖色調(diào)：涂料與面材以暖黃色調(diào)為主，墻體大多以黃色系原石色，房子的紅瓦坡屋頂可以彰顯意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情的親和力,.,建筑風(fēng)格：風(fēng)格特點(diǎn)采取質(zhì)樸溫暖的色彩，建筑外立面色彩明快，體現(xiàn)了質(zhì)樸的內(nèi)涵和奮發(fā)向上的精神面貌，既醒目又不過(guò)分張揚(yáng)。設(shè)計(jì)要素：在建筑中融入了陽(yáng)光和活力，且采用柔和的特殊涂料，不產(chǎn)生反射光，不會(huì)晃眼，給人以踏實(shí)的感覺(jué)。外表有鮮艷明亮的色彩，或黃或白；有圓拱形的門廊或窗戶；屋頂坡度較緩；屋面上有紅色陶瓦筒覆蓋，屋頂與外墻的結(jié)合處還有波紋形的裝飾，使建筑更顯靈動(dòng)。,.,四、產(chǎn)品建議,.,3新,1、新產(chǎn)品：造型新、風(fēng)格新、戶型新、格局新,2、新體驗(yàn)：銷售模式新體驗(yàn)、消費(fèi)目的新需求,3、新消費(fèi)：資源新、品牌新、服務(wù)新、生活理念新,.,1、新產(chǎn)品：造型新、風(fēng)格新、戶型新、格局新,1、在住宅中增加精裝修公寓產(chǎn)品，且目前市場(chǎng)上此類產(chǎn)品因性價(jià)比高，總價(jià)低，精裝修省時(shí)省力，針對(duì)校區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，較為暢銷。,.,1、新產(chǎn)品：造型新、風(fēng)格新、戶型新、格局新,2、市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)單一，忽略了相對(duì)居住感受，中規(guī)中矩，沒(méi)有新奇特項(xiàng)目。本項(xiàng)目應(yīng)參考托斯卡納建筑規(guī)劃方式，在頂層部分規(guī)劃可贈(zèng)送的露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)，其他標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)贈(zèng)送飄窗，以滿足客戶少花錢，多得面積的心理。,.,1、新產(chǎn)品：造型新、風(fēng)格新、戶型新、格局新,3、戶型方面，應(yīng)縮短進(jìn)深，增加開間，真正做出市場(chǎng)首例“寬house”，這樣的產(chǎn)品居住體驗(yàn)更高，采光更好。,.,1、新產(chǎn)品：造型新、風(fēng)格新、戶型新、格局新,4、側(cè)重“采光”問(wèn)題，產(chǎn)品中采用“全明戶型”的不在少數(shù)，說(shuō)明客戶對(duì)“全明戶型”比較青睞，只要處理好冬季保溫問(wèn)題，盡量規(guī)劃采光系數(shù)較高的戶型，也可大膽增加落地窗的面積。,.,1、新產(chǎn)品：造型新、風(fēng)格新、戶型新、格局新,5、規(guī)劃短進(jìn)深產(chǎn)品，“小兩居”產(chǎn)品，面積在75-90區(qū)間；“小三居”產(chǎn)品，面積控制在95-110；規(guī)劃“大三居”面積在120-130，且主臥有衣帽間、主臥衛(wèi)生間的產(chǎn)品，我們將在小區(qū)景觀最好的位置，規(guī)劃出一棟“樓王”或“典藏樓王”，將最好的產(chǎn)品呈獻(xiàn)給對(duì)居住品質(zhì)要求高、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房者。,.,2、新體驗(yàn)：銷售模式新體驗(yàn)、消費(fèi)目的新需求,市場(chǎng)已售和在售項(xiàng)目中，多數(shù)為坐式靜態(tài)銷售，銷售模式過(guò)于傳統(tǒng)，且市場(chǎng)幾乎沒(méi)有樓盤