武漢樓市月報(bào)【2015.02】武漢策源|市場(chǎng)部,武漢策源市場(chǎng)部出品，信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、市調(diào)、官網(wǎng)等多渠道收集，僅供參考。歡迎垂詢：公司88850588市場(chǎng)部88850588-8202,一、宏觀環(huán)境,二、土地市場(chǎng),三、商品房市場(chǎng),四、專題研究,【市場(chǎng)解讀：2015年兩會(huì)工作報(bào)告，地產(chǎn)調(diào)控淡出，政策松綁加碼】,【掛牌21宗/79.9萬(wàn)方，春節(jié)前集中供應(yīng)；土地成交10宗/29.9萬(wàn)方，成交總金額44億元，海爾地產(chǎn)底價(jià)摘得古田舊改地塊】,【歲末春節(jié)傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)量下滑，成交量萎縮；成交價(jià)格相對(duì)較為穩(wěn)定，環(huán)比微幅上揚(yáng)0.3%，同比上漲13%】,【越秀星匯君泊武漢越秀地產(chǎn)又一力作】,DIRECTORY,五、策源簡(jiǎn)介,市場(chǎng)成交個(gè)案剖析商業(yè)辦公,【受傳統(tǒng)春節(jié)淡季影響，2月武漢市商辦市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌】,【專題研究商業(yè)人流動(dòng)線分析】,【附件：策源地產(chǎn)簡(jiǎn)介/華中策源典型服務(wù)案例】,【行業(yè)信息摘錄：2015年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理提出房地產(chǎn)三大關(guān)鍵詞；中國(guó)1-2月份房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)喜憂參半】,行業(yè)信息摘錄,2015年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理提出房地產(chǎn)三大關(guān)鍵詞億翰智庫(kù),3月15日上午，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在人民大會(huì)堂回答關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題，有三大關(guān)鍵詞：對(duì)外投資、社會(huì)保障、分類(lèi)調(diào)控。關(guān)鍵詞一對(duì)外投資三中全會(huì)后，政府提出走出去戰(zhàn)略，非常重視產(chǎn)能輸出以及資本輸出，希望增加中國(guó)的對(duì)外投資，舒緩國(guó)內(nèi)過(guò)剩的產(chǎn)能。從絲綢之路到亞投行等一系列做法都是在推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)能和資本走出去。國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)也可能更方便的借助產(chǎn)能輸出和資本輸出的機(jī)會(huì)拓展海外市場(chǎng)，但海外市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也非常突出。在兩會(huì)如此重要的場(chǎng)合關(guān)于地產(chǎn)的提問(wèn)第一個(gè)是海外購(gòu)房，說(shuō)明中國(guó)人海外置業(yè)已經(jīng)成為海外關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。如何利用機(jī)遇，積極拓展海外市場(chǎng)是未來(lái)房企不得不面對(duì)的問(wèn)題。同時(shí)，3月13日發(fā)改委公布的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄把過(guò)去針對(duì)外商投資房地產(chǎn)限制類(lèi)條款全部刪除，外商直投的途徑基本打開(kāi)，未來(lái)對(duì)外開(kāi)放和走出去戰(zhàn)略是不容錯(cuò)過(guò)的大趨勢(shì)。關(guān)鍵詞二社會(huì)保障房地產(chǎn)既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題更是民生問(wèn)題，實(shí)際上也界定了在房地產(chǎn)調(diào)控的政府行政的邊界。就是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題用市場(chǎng)的手段，民生問(wèn)題由政府來(lái)解決。目前階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨更急迫的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，所以未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)化的政策放松還存在空間。同時(shí)，保障性住房依然是政府行政工作的重點(diǎn)，保障房政策大趨勢(shì)將更加穩(wěn)健。值得注意的是，從大的政策思路看，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化政策采取的是供給管理的視角，不是需求管理的視角。在經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)的背景下，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資（包括資本市場(chǎng)等）、稅收、規(guī)制等可能會(huì)有進(jìn)一步放松。關(guān)鍵詞三分類(lèi)調(diào)控城市間的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)一步放權(quán)至城市，因地制宜。城市之間的分化趨勢(shì)基本已經(jīng)確立，同時(shí)地方政府在不同的房地產(chǎn)環(huán)境中可能會(huì)盡量采取撫平周期的政策指向。但同時(shí)2014年出現(xiàn)的土地價(jià)格堅(jiān)挺的情況也可能會(huì)在未來(lái)相當(dāng)一段長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在。除非整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波折，否則不會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)格水平的實(shí)質(zhì)性下降，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)有更多的智慧來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)價(jià)格波動(dòng)和地價(jià)堅(jiān)挺的局面。從需求管理的類(lèi)別上看，本次兩會(huì)第二次把改善型需求也納入到支持范疇之中，二套房政策值得關(guān)注。,中國(guó)1-2月份房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)喜憂參半丁祖昱評(píng)樓市,3月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-2月的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。與之前相比，本次發(fā)布的數(shù)據(jù)并沒(méi)有一如既往“同進(jìn)同退”，而是有好有差。,中央政府最放心的指標(biāo)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為10.4%，環(huán)比只下降了0.1%。這個(gè)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切相關(guān)。前兩個(gè)月開(kāi)發(fā)投資增速?zèng)]有加速下行，而是穩(wěn)住了趨勢(shì)，也給了中央政府政府信心。,中央政府有壓力的指標(biāo)：新開(kāi)工面積雖然投資增速平穩(wěn)，但是新開(kāi)工下降速度仍然較快，同比下降17.7%，延續(xù)了去年11月以來(lái)整體下行的走勢(shì)?？紤]到去年1-2月份新開(kāi)工下滑較快，基數(shù)不高，今年1-2月卻仍然延續(xù)了大幅下滑的狀態(tài)，如果新開(kāi)工頹勢(shì)不扭轉(zhuǎn)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)后市造成較大影響，相信這個(gè)指標(biāo)對(duì)中央政府壓力較大。,地方政府最擔(dān)心的指標(biāo)：土地成交該項(xiàng)指標(biāo)下滑明顯，1-2月份，土地購(gòu)置面積2773萬(wàn)平方米，同比下降31.7%；土地成交價(jià)款699億元，下降30.2%。這項(xiàng)指標(biāo)直接影響地方財(cái)政收入。雖然去年1-2月延續(xù)了前年火爆市場(chǎng)，土地市場(chǎng)比較樂(lè)觀，以致基數(shù)較高，但今年1-2月的回落還是讓地方政府受到很大影響。,房企最擔(dān)心的指標(biāo)：銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售金額今年前兩個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額雙雙下降，分別同比下滑了16.3%和15.8%。去年四季度樓市成交明顯回升，但1-2月行業(yè)銷(xiāo)售又被當(dāng)頭一棒。當(dāng)然一二月份受到季節(jié)因素影響，同比下降本在意料之中，但降幅較大，還是讓房企平添諸多擔(dān)心。,對(duì)房企有激勵(lì)作用的指標(biāo)：到位資金公布數(shù)據(jù)顯示，到位資金反而有所增加，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21613億元，同比增長(zhǎng)1.6%，在銷(xiāo)售下降的情況下，到位資金還有所增長(zhǎng)，說(shuō)明的當(dāng)前資金鏈還是比較寬松。,未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)：謹(jǐn)慎中仍偏樂(lè)觀隨著兩會(huì)穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)確定，寬財(cái)政、松貨幣、加投資、做創(chuàng)新、穩(wěn)地產(chǎn)這些方向的確認(rèn)，房地產(chǎn)作為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響巨大的支柱行業(yè)，受到的政策青睞相對(duì)較多，今年政府對(duì)地產(chǎn)的扶持政策不用擔(dān)心，更多是對(duì)于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的擔(dān)憂，對(duì)于接下去幾個(gè)月的行業(yè)指標(biāo)表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀。,市場(chǎng)解讀：2015年兩會(huì)工作報(bào)告地產(chǎn)調(diào)控淡出政策松綁加碼,政府工作報(bào)告中相關(guān)內(nèi)容表述,解讀1穩(wěn)增長(zhǎng)方針不變，特殊時(shí)期“房地產(chǎn)”仍將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn),解讀2貨幣政策預(yù)期相對(duì)寬松，但大規(guī)模放水的歷史不會(huì)再重演,12%的增速其實(shí)并不低,預(yù)計(jì)降準(zhǔn)、降息等措施或?qū)⑤喎详?“四萬(wàn)億”大規(guī)模放水不會(huì)再重演,目前我國(guó)M2每提高1個(gè)百分點(diǎn)，需投放貨幣1.2萬(wàn)億。在GDP縮減指數(shù)較低的情況下，這幾乎高于名義GDP達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)。,M2目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵還在信用派生，但當(dāng)前短期利率仍處于高位，制約長(zhǎng)端利率下行空間，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本降低，再考慮到外匯占款缺口，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)、降息等措施或?qū)⑤喎详嚒?作為資本密集性行業(yè)，貨幣政策的寬松預(yù)期，無(wú)疑有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，改善房企經(jīng)營(yíng)環(huán)境、緩解利潤(rùn)壓力，刺激房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。但值得注意的是，整體市場(chǎng)資金面的寬松卻并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金“漫灌”，重蹈“四萬(wàn)億”覆轍的可能性較低。,解讀3去庫(kù)存上升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，市場(chǎng)存量高企的壓力有望減輕,35個(gè)典型城市商品住宅待售面積及存銷(xiāo)比,由上圖可以看出，截至2014年末，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存已然達(dá)到歷史高位。雖然存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，先前已有提及，而此番在政府工作報(bào)告明文發(fā)布，更將其提升到了2015年國(guó)家戰(zhàn)略部署高度。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末全國(guó)房地產(chǎn)可售面積達(dá)6億平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，再創(chuàng)歷史新高，這一政策的執(zhí)行無(wú)疑有利于加速閑置存量房流轉(zhuǎn)，減少社會(huì)資源浪費(fèi)，并減輕目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量高企的壓力。,解讀4行業(yè)政策面平穩(wěn)寬松，二套房貸調(diào)整可能性大,2013年：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求2014年：針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。2015年：堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。,對(duì)比近三年的政府工作報(bào)告，對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)表述方式用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，并明確取消了“抑制投機(jī)投資性需求”的立場(chǎng)表述，這種鮮明的轉(zhuǎn)變說(shuō)明：2015年中國(guó)樓市的政策面仍延續(xù)市場(chǎng)化格局，整體平穩(wěn)、寬松，政策環(huán)境只會(huì)比2014年更優(yōu)渥。,2015年政策環(huán)境更加優(yōu)渥,二套房房貸調(diào)整可能性大,“支持居民自住和改善性住房需求”，該類(lèi)提法在09年以后較為罕見(jiàn)，未來(lái)二套房貸調(diào)整的可能性較大，二套房首付下調(diào)、貸款利率下調(diào)在未來(lái)極有可能實(shí)現(xiàn)。,總結(jié),政策面趨向?qū)捤啥唐趦?nèi)有利于市場(chǎng)加速去庫(kù)存，然而行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)已確立,從此次兩會(huì)的態(tài)度來(lái)看，為了拉動(dòng)投資和消費(fèi)，提振經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)維持穩(wěn)定的基調(diào)已經(jīng)十分明確，短期來(lái)看，政府扶持將提振市場(chǎng)信心，在一定程度上刺激需求，有利于市場(chǎng)加速去庫(kù)存。然而從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十多年的高速發(fā)展，也將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)一起進(jìn)入“新常態(tài)”。且在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程中，在去房地產(chǎn)化的指引下，房地產(chǎn)行業(yè)也不得不遵循發(fā)展的必有規(guī)律，行業(yè)規(guī)模下滑的總體趨勢(shì)已經(jīng)確立。,土地市場(chǎng)【土地掛牌、土地成交】土地掛牌21宗/79.9萬(wàn)方，春節(jié)前集中供應(yīng)土地成交10宗/29.9萬(wàn)方，成交總金額44億元，海爾地產(chǎn)底價(jià)摘得古田舊改地塊,土地掛牌：2月推出土地21宗/79.94萬(wàn)方，地塊宗數(shù)環(huán)比幾近翻倍，但總土地供應(yīng)面積增加幅度不大,本月共推出21宗地塊，土地面積共計(jì)79.94萬(wàn)方；地塊宗數(shù)較上月環(huán)比大幅增加19宗，土地面積環(huán)比略增7.31萬(wàn)方/10.06%；本月掛牌地塊集中于二環(huán)至三環(huán)，總凈用地面積接近33.51萬(wàn)方，占總土地供應(yīng)面積的42%，其中漢陽(yáng)四新片區(qū)占比近三分之二；二環(huán)內(nèi)、三環(huán)外土地供應(yīng)面積各22萬(wàn)方左右，各占總比例約三成。,土地容積率,土地面積,武漢市2015年2月掛牌土地區(qū)域,2015年2月土地掛牌性質(zhì),2月土地掛牌一覽表,2月土地掛牌一覽表,土地成交：2月成交10宗/29.94萬(wàn)方，總成交金額43.89億元，海爾地產(chǎn)底價(jià)摘得古田舊改地塊,本月舉行網(wǎng)拍一次，現(xiàn)場(chǎng)掛牌一次，招標(biāo)一次；共成交10宗/29.94萬(wàn)方，總成交金額43.89億元；土地市場(chǎng)受春節(jié)影響，網(wǎng)掛等方式共成交10宗地塊；其中值得關(guān)注的是海爾地產(chǎn)低價(jià)摘得古田舊改地塊，預(yù)建海爾智慧城；本月成交3宗地塊產(chǎn)生溢價(jià)，其中武漢興達(dá)聯(lián)置業(yè)有限公司競(jìng)得的P（2015）008號(hào)商住用地溢價(jià)率最高，達(dá)138.03%，樓面地價(jià)3772元/。,P（2015）004號(hào)樓面地價(jià)：6906元/,P（2015）003號(hào)樓面地價(jià)：6647元/,P（2015）002號(hào)樓面地價(jià):4258/,P（2015）006號(hào)樓面地價(jià)：3211元/,P（2015）007號(hào)樓面地價(jià)：3419元/,P（2015）008號(hào)樓面地價(jià)：3772元/,P（2015）012號(hào)樓面地價(jià)：4289元/,P（2015）013號(hào)樓面地價(jià)：7446元/,2月土地成交一覽表,2015年2月武漢賣(mài)地10宗，土地成交面積近30萬(wàn)方，環(huán)比小幅減少38%成交金額近44億元，土地出讓收入環(huán)比翻番，大幅增加142%,2月成交土地10宗，同比去年2月略低3宗；本月成交面積29.94萬(wàn)方，同比減少31萬(wàn)方，大幅下降51%；2月總成交金額43.89億元，同比增加10.87億元，增加約33%，得益于本月成交區(qū)塊幾乎均位于主城區(qū)。,武漢市2014年1月至2015年2月土地成交月度走勢(shì),地塊分析海爾地產(chǎn)P（2015）012號(hào)地塊,典型成交地塊：P（2015）012號(hào)硚口區(qū)長(zhǎng)豐地塊分析,宗地位置：硚口區(qū)古田二路與南泥灣大道交匯處；拍賣(mài)情況：海爾地產(chǎn)以12.48億元底價(jià)摘得地塊。,宗地分A、B地塊，形狀不規(guī)則，容積率較高，用地性質(zhì)為商住用地；沿街面長(zhǎng)，昭示性強(qiáng)；商業(yè)建筑規(guī)模占比50%，商業(yè)占比較高。,P（2015）012號(hào),地塊位于城市二環(huán)與三環(huán)之間，屬硚口板塊，古田二路商圈。,硚口區(qū)古田板塊正經(jīng)歷“舊貌換新顏”的蝶變期。軌道交通一號(hào)線新舊城區(qū)空間聯(lián)動(dòng)軸。由于地處城市軌道交通，聯(lián)系中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)，地塊輻射能力強(qiáng)。,項(xiàng)目所在硚口區(qū)域?qū)⒅σ詽h正街商貿(mào)核心和古田生態(tài)新區(qū)核心為主的雙核建設(shè)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，更新城市面貌，提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打造城市副中心，未來(lái)發(fā)展空間巨大。,以“西拓、中聯(lián)、東優(yōu)”的空間發(fā)展思想為指導(dǎo)，整體形成“兩核四區(qū)、一帶五軸多點(diǎn)”的空間框架結(jié)構(gòu)兩核：更新改造之核漢正街旅游商貿(mào)核心；新興發(fā)展之核古田生態(tài)新區(qū)核心。四區(qū)：古田生態(tài)新區(qū)、中央采購(gòu)區(qū)、寶豐商貿(mào)區(qū)、漢正街旅游商貿(mào)區(qū)。一帶：漢江生態(tài)商務(wù)帶的引領(lǐng)帶動(dòng)。五軸：沿解放大道、古田二路、長(zhǎng)江大道、長(zhǎng)豐大道、二環(huán)線等五條功能拓展軸的延生帶動(dòng)。多點(diǎn)：結(jié)合不同分區(qū)、結(jié)合功能發(fā)展軸線，引致創(chuàng)新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。,地塊三面臨城市道路，靠近軌道交通站點(diǎn)，距離漢口市中心僅20分鐘，交通優(yōu)勢(shì)明顯。,軌道交通1號(hào)線古田二路站連接城區(qū)五大商圈及五大居住板塊，日均客流量超過(guò)了22萬(wàn)人次，年客運(yùn)量7749萬(wàn)人次。,古田二路,南泥灣大道,古樂(lè)路,解放大道,軌道交通一號(hào)線,古田二路站,古田三路站,地塊周邊配套完善，區(qū)域環(huán)境及城市能級(jí)的更新升級(jí)，能夠滿足未來(lái)區(qū)域展需求。,招商江灣國(guó)際,凱德廣場(chǎng)古田項(xiàng)目,漢口春天,省柴小區(qū),正康花園,金太陽(yáng)永利城,區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng),區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：同區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目,古田片區(qū)目前的在售樓盤(pán)不多，部分進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，到本案入市時(shí)，古田片區(qū)在售項(xiàng)目有廣電蘭亭榮薈、天宇盛世濱江、天宇萬(wàn)象國(guó)際，招商江灣國(guó)際、金太陽(yáng)永利城。,區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)：客戶分流重點(diǎn)區(qū)域住宅項(xiàng)目,硚口片區(qū)客戶有一定比例被漢陽(yáng)市場(chǎng)所分流，因此漢陽(yáng)片區(qū)，尤其是王家灣板塊、月湖板塊的主要項(xiàng)目。在售項(xiàng)目：王家灣板塊：王家灣中央生活區(qū)、中大十里新城、萬(wàn)科漢陽(yáng)國(guó)際；月湖板塊：中海琴臺(tái)華府、九龍倉(cāng)月璽、華潤(rùn)悅府、中維月湖琴聲；琴斷口板塊：佳兆業(yè)1號(hào)（潛在）、中國(guó)鐵建國(guó)際花園（潛在）。,地塊未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域包括古田、月湖、王家灣等板塊，其中古田板塊為一級(jí)競(jìng)案，價(jià)格區(qū)間在9200-13500元/。,區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng),天宇盛世濱江均價(jià)約13500元/,廣電蘭亭榮薈均價(jià)10214元/,萬(wàn)科漢陽(yáng)國(guó)際精裝約9600元/,中大十里新城均價(jià)9500元/,佳兆業(yè)一號(hào)預(yù)計(jì)約9000元/,中維月湖琴聲均價(jià)14000元/,華潤(rùn)悅府均價(jià)約12000元/,中海琴臺(tái)華府均價(jià)11500元/,中國(guó)鐵建國(guó)際花園預(yù)計(jì)約9500元/,王家灣中央生活區(qū)均價(jià)9300元/,越秀星匯云錦均價(jià)約17500元/,九龍倉(cāng)月璽均價(jià)10500元/,本案,在售項(xiàng)目,待售項(xiàng)目,天宇萬(wàn)象國(guó)際均價(jià)9200元/,金太陽(yáng)永利城價(jià)格待定,招商江灣國(guó)際價(jià)格待定,成交價(jià)12.48億元，樓板價(jià)4289元/，與板塊競(jìng)案樓面價(jià)相近，土地成本優(yōu)勢(shì)不明顯。,近兩年硚口區(qū)開(kāi)發(fā)總規(guī)模約446.4萬(wàn),隨著近年來(lái)硚口區(qū)投資環(huán)境的改善、交通設(shè)施的投入、工業(yè)基地和城中村的改造，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新板塊；隨著市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的加速推進(jìn)，公共交通的建設(shè)完成，區(qū)域環(huán)境的不斷完善，硚口樓盤(pán)性價(jià)比不斷提高，升值空間大。,地塊屬于城市核心區(qū)，綜合素質(zhì)較高，目前區(qū)域入市項(xiàng)目較少，但所在區(qū)域規(guī)劃為城市副中心，未來(lái)屬于城市熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊.,地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)利于多物業(yè)形態(tài)打造，如何打造商業(yè)部分，是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難點(diǎn)。,商品房受傳統(tǒng)春節(jié)淡季影響，商品房成交量為近一年最低值成交價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，環(huán)比微幅下跌3%，同比小幅上漲8%,全市商品房：商品房成交量環(huán)比大幅減少77%，市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比微幅下跌3%,成交量：91.53萬(wàn)，環(huán)比降幅77%，同比增幅10%；成交價(jià)格：8291元/，環(huán)比降幅3%，同比漲幅8%。,2月,分析：2月份正值中國(guó)傳統(tǒng)春節(jié)假期，受春節(jié)淡季影響，商品房量?jī)r(jià)連續(xù)兩月下挫，其中成交量更是成為僅一年來(lái)最低值；本月成交量為91.53萬(wàn)方，環(huán)比大幅減少76.78萬(wàn)方，降幅達(dá)77%；同比減少10.68萬(wàn)方，降幅10%；價(jià)格方面相對(duì)較穩(wěn)定，環(huán)比微幅下跌3%；同比小幅上漲8%。,商品住宅_市場(chǎng)成交歲末春節(jié)傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)量下滑，成交量萎縮成交價(jià)格相對(duì)較為穩(wěn)定，環(huán)比微幅上揚(yáng)0.3%，同比上漲13%,分析：,全市供求：1、2月以來(lái)，樓市步入銷(xiāo)售淡季，從市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏來(lái)看，供應(yīng)量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；銷(xiāo)量方面，春節(jié)淡季效應(yīng)明顯，2014年剛剛完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商在年初的投入并不積極，春節(jié)期間客戶購(gòu)房意愿也較弱，成交量主要以返鄉(xiāng)置業(yè)人群為主。,2月，武漢商品住宅呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的走勢(shì)。成交方面，受傳統(tǒng)春節(jié)長(zhǎng)假影響，商品住宅銷(xiāo)量大幅下滑。價(jià)格方面，均價(jià)與1月基本保持持平。不少項(xiàng)目借返鄉(xiāng)置業(yè)節(jié)點(diǎn)推出特價(jià)房源，由于春節(jié)備案滯后影響，房?jī)r(jià)下降未能體現(xiàn)，反而較一月有微幅上漲。,供應(yīng)量：123.99萬(wàn)，環(huán)比跌幅-20.24%，同比漲幅295.25%；成交量：83.6萬(wàn)，環(huán)比跌幅-44.3%，同比跌幅-9.07%；成交價(jià)格：7954.16元/，環(huán)比漲幅0.27%，同比漲幅13.08%。,2月,單價(jià)成交結(jié)構(gòu)：春節(jié)受高價(jià)樓盤(pán)備案影響，2月8000元/以下單價(jià)段產(chǎn)品成交占比降低；萬(wàn)元以上單價(jià)段產(chǎn)品成交占比為22.11%。,（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院）,分析：2月8000元/以下單價(jià)段產(chǎn)品成交占比為54.66%，下降約3.5個(gè)百分點(diǎn)，萬(wàn)元以上單價(jià)段產(chǎn)品成交占比為22.11%。結(jié)合市場(chǎng)情況來(lái)看，中高價(jià)樓盤(pán)占比有所增加，8000元/以上單價(jià)段產(chǎn)品成交占比增加，主要表現(xiàn)為以下項(xiàng)目的集中備案：福星惠譽(yù)紅橋城、東湖御苑、純水岸東湖、金地自在城等。,（單位：元/）,分析：2月各面積段成交占比中，90-120、120-140及140以上面積段產(chǎn)品成交占比增加，分別為2.33%、0.01%及0.34%。本月全市商品住宅成交結(jié)構(gòu)較上月變化不大，主要受春節(jié)影響，成交量整體下滑，結(jié)合到本月推盤(pán)及備案情況來(lái)看，多為前期銷(xiāo)售的剛需及改善類(lèi)產(chǎn)品，以70-120的兩房三房為主。,面積成交結(jié)構(gòu)：90-120戶型仍是市場(chǎng)成交主力產(chǎn)品，本月120以下面積段產(chǎn)品成交占比略微下滑0.35%。,（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院）,分析：一房產(chǎn)品占比3.21%，較上月增漲約1.58%個(gè)百分點(diǎn)，四房以上及別墅產(chǎn)品占比10.35%，較上月減少約1個(gè)百分點(diǎn)。二房三房產(chǎn)品占比86.44%，市場(chǎng)成交戶型以兩房和三房為主，該類(lèi)產(chǎn)品功能齊全、面積及總價(jià)控制合理，剛需及改善類(lèi)居住需求大，多數(shù)樓盤(pán)也主推該類(lèi)產(chǎn)品。,房型成交結(jié)構(gòu)：兩房三房產(chǎn)品占主導(dǎo)，占比達(dá)86.44%；本月一房產(chǎn)品成交占比增加；別墅產(chǎn)品成交占比為2.81%。,（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院）,區(qū)域成交量：2月洪山區(qū)成交量居榜首，東湖高新區(qū)排名第二，受春節(jié)影響，所有