水禾園三期B區(qū)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第1章總論311項(xiàng)目背景與概況312主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)713問(wèn)題與建議8第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究921投資環(huán)境分析922區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1123銷售預(yù)測(cè)1524營(yíng)銷策略19第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件2131建設(shè)規(guī)模2132項(xiàng)目概況現(xiàn)狀2133項(xiàng)目建設(shè)條件22第4章建筑方案2641設(shè)計(jì)依據(jù)2642項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念2643項(xiàng)目總體規(guī)劃方案2744建筑設(shè)計(jì)2845結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2946給排水設(shè)計(jì)30第5章節(jié)能節(jié)水措施3251設(shè)計(jì)依據(jù)3252建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)32第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)3361編制依據(jù)3362環(huán)境現(xiàn)狀3363項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響3464環(huán)境保護(hù)措施34第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防3571指導(dǎo)思想3572職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施3573消防設(shè)計(jì)36第8章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置3881組織機(jī)構(gòu)3882人力資源配置38第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度3991項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期3992項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排3993項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施39第10章項(xiàng)目招投標(biāo)41101工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述41102工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析42103招標(biāo)依據(jù)44104招標(biāo)范圍44105招標(biāo)方式44第11章投資估算與資金籌措45111投資估算45112資金籌措45第12章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47121項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)47122財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇47123財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)47124不確定性分析48第13章社會(huì)評(píng)價(jià)49131項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析49132風(fēng)險(xiǎn)分析50133社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論51第14章研究結(jié)論與建議52141可行性研究結(jié)論52142建議52第1章總論11項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱水禾園三期B區(qū)項(xiàng)目2、承辦單位概況單位名稱中山市港穗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金4387萬(wàn)元單位住所中山市港口鎮(zhèn)民新路三巷業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售法定代表人廖錦泉企業(yè)負(fù)責(zé)人廖錦泉，男，1943年4月出生，文化程度大學(xué)，中山市港口鎮(zhèn)人，現(xiàn)住中山市港口鎮(zhèn)源長(zhǎng)街60號(hào)?，F(xiàn)任“中山市港穗房地產(chǎn)有限公司”法定代表人兼總經(jīng)理?！爸猩绞懈鬯虢ㄖこ逃邢薰尽狈ǘù砣说嚷殑?wù)。廖錦泉先生自1958年開(kāi)始從事個(gè)體建筑工作。1969年參加中山縣山區(qū)建設(shè)指揮部會(huì)戰(zhàn)中山市軸承廠“五桂山”建廠工程。1982年至2000年任中山市第二建筑工程公司穗農(nóng)二區(qū)經(jīng)理。2000年3月至2001年8月任中山市穗農(nóng)建筑公司法定代表人兼總經(jīng)理職務(wù)。2001年8月至現(xiàn)在任中山市港穗房地產(chǎn)有限公司法定代表人兼總經(jīng)理。廖錦泉先生自參加工作以來(lái)，務(wù)實(shí)、敬業(yè)。具開(kāi)拓創(chuàng)新精神，先后創(chuàng)立“中山市港穗制造廠”、“中山市勁力聯(lián)合粘合劑有限公司”、“中山市穗港房地產(chǎn)有限公司”、“中山市港穗建筑工程有限公司”、“中山市港穗房地產(chǎn)有限公司”等企業(yè)。并曾在上述企業(yè)任股東、董事、總經(jīng)理、法定代表人等職務(wù)。廖錦泉先生創(chuàng)辦上述企業(yè)，均在港口鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)、港口鎮(zhèn)發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，擁護(hù)黨的政策、遵守國(guó)家法律、依法經(jīng)營(yíng)。成為港口鎮(zhèn)納稅大戶之一。廖錦泉先生還熱心社會(huì)公益事業(yè)，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)慈善活動(dòng)、對(duì)扶持社會(huì)脫貧解困均作出較大的貢獻(xiàn)。廖錦泉先生自1986年以來(lái)先后連續(xù)多屆出任中山市人民代表直至今。建設(shè)單位簡(jiǎn)介中山市港穗房地產(chǎn)有限公司簡(jiǎn)介（以下簡(jiǎn)稱公司）成立于2001年8月17日，注冊(cè)資金人民幣43870027元。公司由股東二人組成，其中廖錦泉先生占公司股權(quán)6514，湯筱青女士占公司股權(quán)3486。公司法定代表人及公司總經(jīng)理由廖錦泉先生擔(dān)任。公司財(cái)務(wù)總監(jiān)由楊焯生先生擔(dān)任。公司經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷售；建筑材料。公司由總部、開(kāi)發(fā)部、銷售部、財(cái)務(wù)部四大部門組成。全公司現(xiàn)在企業(yè)員工46人，其中具有中級(jí)職稱以上12人（包括工程師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師）。公司自成立以來(lái)，先后已竣工開(kāi)發(fā)小區(qū)有“港穗商業(yè)大廈”第一期，9680M2，第二期11240M2，第三期12683M2，；和“水禾園”第一期84759M2，第二期60191M2?？傆?jì)已開(kāi)發(fā)竣工樓盤共5期，開(kāi)發(fā)總面積達(dá)178553M2，創(chuàng)造利潤(rùn)2955萬(wàn)元，上繳國(guó)家2290萬(wàn)元。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（加地方依據(jù)）1與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；2國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；3國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；4城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；5房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。4、編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)水禾園三期B區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約152個(gè)百分點(diǎn)。中山房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2009年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到28平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到18，城市化水平將提高到41左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室以上，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和二室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。項(xiàng)目對(duì)港口鎮(zhèn)建設(shè)將起到促進(jìn)作用隨著港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使港口居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。水禾園居住小區(qū)三期項(xiàng)目符合中山城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)05個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為中山市港口鎮(zhèn)重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加港口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)水禾園三期工程。6、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于中山市中心城區(qū)北部，港口鎮(zhèn)群眾社區(qū)、木河逕以南、東近靠興港南路，南面有北環(huán)路、西面有東明北路交通條件十分發(fā)達(dá)。7、預(yù)期目標(biāo)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為12個(gè)月，該項(xiàng)目投資回收期為259年，投資估算為14437萬(wàn)元，該項(xiàng)目計(jì)劃2011年4月開(kāi)工，2013年1月工程竣工，計(jì)劃投入自有資金為5400萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的38，投入自有資金中不包括土地出讓金及契稅為3656萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用1516萬(wàn)元。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目于2013年3月全部竣工交付使用。8、主要建設(shè)條件水禾園居住小區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目是中山港穗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（教師公寓）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的健康生活。為了加快招商引資力度，加快港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把港口建設(shè)成為區(qū)域性的中心城市。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目總體指標(biāo)1用地面積1869432土地用途商住3容積率234總建筑面積673795可售面積657806建筑棟數(shù)4序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1建筑密度2242容積率233綠地率434項(xiàng)目總投資萬(wàn)元144375財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元6財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率357靜態(tài)投資回收期年8動(dòng)態(tài)投資回收期年12問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及中山市港口鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。港口鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款?？紤]到水禾園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。同時(shí)在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究21投資環(huán)境分析1國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)332，其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)329，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為705。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5570億元，增長(zhǎng)120。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積4055億平方米，比上年增長(zhǎng)266；房屋新開(kāi)工面積1638億平方米，增長(zhǎng)407；房屋竣工面積760億平方米，增長(zhǎng)45，其中，住宅竣工面積612億平方米，增長(zhǎng)27。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積410億平方米，比上年增長(zhǎng)284，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)659。12月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積186億平方米，同比下降11；房屋竣工面積275億平方米，下降34，其中，住宅竣工面積219億平方米，下降45；土地購(gòu)置面積4889萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15，土地購(gòu)置費(fèi)1061億元，增長(zhǎng)58。2010年，全國(guó)商品房銷售面積1043億平方米，比上年增長(zhǎng)101，增幅比111月提高03個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)80，辦公樓增長(zhǎng)219，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)299。2010年，商品房銷售額525萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)183，增幅比111月提高08個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)144，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)312和463。12月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積21808萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)115；全國(guó)商品房銷售額10201億元，同比增長(zhǎng)219。2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)254。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)103；利用外資796億元，增長(zhǎng)660；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)488；其他資金32454億元，增長(zhǎng)159。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)173；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)76。2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2010年，全市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)中央及全省各項(xiàng)決策部署，努力在轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)外需、惠民生保穩(wěn)定等方面下功夫，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值182632億元，同比（下同）增長(zhǎng)135。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值5052億元，增長(zhǎng)32；第二產(chǎn)業(yè)增加值107360億元，增長(zhǎng)157；第三產(chǎn)業(yè)增加值70220億元，增長(zhǎng)11，三次產(chǎn)業(yè)比重為28587385。第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為674，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)91個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為321，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)43個(gè)百分點(diǎn)。一、工業(yè)產(chǎn)銷增速平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)活力持續(xù)增強(qiáng)全年完成工業(yè)總產(chǎn)值530964億元，增長(zhǎng)204；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值102151億元，增長(zhǎng)163。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值505619億元，增長(zhǎng)208。從主要行業(yè)看，裝備制造業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先增長(zhǎng)，區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)頻現(xiàn)。裝備制造業(yè)總產(chǎn)值143567億元，占規(guī)模以上工業(yè)的284，增長(zhǎng)309，超出規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng)水平101個(gè)百分點(diǎn)；支柱產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值286373億元，占規(guī)模以上工業(yè)的566，增長(zhǎng)235；區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)中，醫(yī)藥制造業(yè)增長(zhǎng)328，家具制造業(yè)增長(zhǎng)300，增速分別高于規(guī)上工業(yè)增長(zhǎng)水平120和92個(gè)百分點(diǎn)；從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，民營(yíng)工業(yè)與“三資”工業(yè)齊步發(fā)展。民營(yíng)工業(yè)完成總產(chǎn)值180533億元，增長(zhǎng)211；“三資”工業(yè)總產(chǎn)值267876億元，增長(zhǎng)209；從產(chǎn)銷狀況看，工業(yè)銷售與生產(chǎn)增長(zhǎng)基本同步，全市完成工業(yè)銷售產(chǎn)值484440億元，其中實(shí)現(xiàn)出口交貨值168746億元，工業(yè)產(chǎn)品銷售率958，同比提高03個(gè)百分點(diǎn)。二、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，漁業(yè)產(chǎn)值帶動(dòng)明顯全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值8689億元，增長(zhǎng)33。其中漁業(yè)產(chǎn)值4891億元，增長(zhǎng)43，占農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的5629，是拉動(dòng)全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)的主要因素；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值2626億元，占比3022；畜牧業(yè)產(chǎn)值1070億元，增長(zhǎng)11，占比1231。三、投資增幅穩(wěn)中有升，商品房銷售增速加快全市完成固定資產(chǎn)投資66037億元，增長(zhǎng)21。從產(chǎn)業(yè)投向看，第二產(chǎn)業(yè)投資24375億元，增長(zhǎng)224，其中工業(yè)投資24257億元，增長(zhǎng)219；第三產(chǎn)業(yè)投資41636億元，增長(zhǎng)203；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資24179億元，增長(zhǎng)257。商品房銷售額34971億元，增長(zhǎng)348，商品房銷售面積為67161萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)192。四、消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)物價(jià)增速平穩(wěn)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額64811億元，增長(zhǎng)182。其中批發(fā)和零售業(yè)零售額58185億元，增長(zhǎng)187；住宿和餐飲業(yè)零售額6626億元，增長(zhǎng)146。受食品價(jià)格尤其是瓜果蔬菜及水產(chǎn)品價(jià)格上漲的影響，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)同比上漲30。其中非食品價(jià)格上漲15，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲23，消費(fèi)品價(jià)格上漲31。在消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)中，八大類消費(fèi)價(jià)格總體呈現(xiàn)“六升二降”態(tài)勢(shì)，其中食品類價(jià)格上漲60，居住類價(jià)格上漲51，衣著類價(jià)格下降69。五、出口增速較為平穩(wěn)，利用外資穩(wěn)步增長(zhǎng)全市完成進(jìn)出口總額31119億美元，增長(zhǎng)272，其中進(jìn)口8614億美元，增長(zhǎng)279，出口22505億美元，增長(zhǎng)269。出口份額居前的國(guó)家為美國(guó)，占全市出口總值的2266；出口增速最快的國(guó)家是韓國(guó)，增速為6709，比全市增速高4019個(gè)百分點(diǎn)。全市新簽利用外資項(xiàng)目147宗，合同利用外資770億美元，增長(zhǎng)899；實(shí)際利用外資730億美元，增長(zhǎng)198。六、財(cái)稅收入持續(xù)增長(zhǎng)，信貸增速穩(wěn)步加快全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入13937億元，增長(zhǎng)262，一般預(yù)算支出14619億元，增長(zhǎng)248。完成國(guó)地兩稅收入（含海關(guān)代征）32477億元，增長(zhǎng)175，其中，國(guó)稅收入（含海關(guān)代征）21350億元，增長(zhǎng)159；地稅收入11126億元，增長(zhǎng)209。年末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額266535億元，比年初增長(zhǎng)205。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄本外幣存款余額144374億元，比年初增長(zhǎng)183；全市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額137362億元，比年初增長(zhǎng)148。2010年涉及八方面內(nèi)容，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域合作、城鄉(xiāng)體制改革、社會(huì)事業(yè)、民生保障和政府自身建設(shè)。對(duì)于2010年工作的總體要求，“以調(diào)結(jié)構(gòu)、增后勁、促發(fā)展、惠民生為重點(diǎn)，堅(jiān)持走內(nèi)涵提升為主的道路，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式；堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持自主創(chuàng)新與體制創(chuàng)新，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力；堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)與生態(tài)文明建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)和諧，取得三個(gè)適宜新型城市建設(shè)更大成就?！?2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、港口鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)項(xiàng)目周邊主要板塊港口鎮(zhèn)比較有代表性的有等。港口鎮(zhèn)位于中山市北部，是中山市主要的商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)。區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。中山市民對(duì)港口鎮(zhèn)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為中山市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。2、中山房地產(chǎn)投資分析從中山市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)中可以看出，中山房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2007年，一次是2010年。2007年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，而2010年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下年份2007200820092010房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元）1248132316592351增長(zhǎng)幅度8436012544171上表中很明顯，2009、2010年是中山港口房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于中山房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2009年就開(kāi)始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò)6個(gè)月至1年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。3、中山房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年份2007200820092010商品房施工面積（萬(wàn)平方米）24814271493115846013其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）81489442839919784新開(kāi)工面積增幅33415881105135552010年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá)13555,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2011年可以算是一個(gè)不折不扣的中山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。2）需求分析年份200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）86351078512092增幅140824901212年份200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）9681351742增幅160439462904從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。4、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析綜上所述，我們可以對(duì)近幾年港口房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。5、2010年中山市港口樓市分析港口房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，中山2010年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積100平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2011年港口樓市走勢(shì)對(duì)中山房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以2011年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。23銷售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地港口是離市區(qū)最近的一個(gè)鎮(zhèn)之一,人口眾多,交通發(fā)達(dá),在這里工作和經(jīng)商的人很多,輕軌站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處港口鎮(zhèn)的核心地段。項(xiàng)目將利用其的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在中山港口鎮(zhèn)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造中山港口高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的住房，使得港口鎮(zhèn)成為中山人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為中山地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下1）一類客戶周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨中山輕軌站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大中山主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。2）二類客戶港口鎮(zhèn)公務(wù)員港口鎮(zhèn)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而水禾園的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。3）三類客戶中山在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)中山，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的中山籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，水禾園無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為水禾園的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。中山人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。4）四類客戶各地房地產(chǎn)投資人士中山港口房?jī)r(jià)目前在廣東省來(lái)講都偏低，2010年中山市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格7000元/以上,中山港口現(xiàn)在的水平還不到5000元/，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕水禾園的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到水禾園的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。3銷售計(jì)劃鑒于目前水禾園工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。銷售量二期工程共4棟樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅663套，總建面積6737943，可銷售額約22億；銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2011年10月初開(kāi)盤開(kāi)盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2011年11月底，完成總銷售任務(wù)的50，約330套住宅，銷售金額約1億；開(kāi)盤后六個(gè)月內(nèi)，即至2012年4月底，完成總銷售任務(wù)的80，約530套住宅，銷售金額約18億；開(kāi)盤后十二個(gè)月，即至2012年10月底，完成總銷售任務(wù)的100，約670套，銷售金額約22億。4銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊房?jī)r(jià)比較許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中山港口目前房?jī)r(jià)水平處于市城鎮(zhèn)的中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，據(jù)中山市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)表明中山市鎮(zhèn)區(qū)商品房住宅均價(jià)為4723元/平方米，低于周邊同檔次樓盤的平均水平。經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中山港口房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；其四是輕軌的開(kāi)通到廣州、珠海、澳門均比較方便了，且港口的房?jī)r(jià)比其他周邊城市較低。最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓中山房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。中山樓市價(jià)格現(xiàn)狀根據(jù)中山業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，中山電梯樓價(jià)大致如下中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。2項(xiàng)目銷售價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于3250元/；本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為22億，詳見(jiàn)附表五銷售收入及稅金估算表。24營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略1、推廣渠道報(bào)紙廣告包括中山日?qǐng)?bào)、屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤和推新品前12周進(jìn)行34次推廣既可。短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率高，主要用來(lái)開(kāi)盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，中山地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。2、媒體宣傳組合開(kāi)盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳水禾園，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤前，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告開(kāi)盤前三個(gè)月至開(kāi)盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。影視廣告開(kāi)盤前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。中山報(bào)紙開(kāi)盤前一月投放34次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到中山的每一個(gè)角落。短信推廣一般一個(gè)月派發(fā)46次，開(kāi)盤前每周發(fā)送23次。公關(guān)活動(dòng)開(kāi)盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤當(dāng)日舉行12場(chǎng)，開(kāi)盤后視銷售情況舉行。第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件31建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積267684平方米，總建筑面積為6737943平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為23，樓高11層的8棟，共663套。項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目水禾園3期B區(qū)工程位于中山市港口鎮(zhèn)勝隆路港口理工學(xué)校右側(cè)，項(xiàng)目的東面是南面是西面是北面是距中山北站輕軌火車站不到15公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于中山市港口鎮(zhèn)，經(jīng)中山市人民政府中府國(guó)用（2011）第1100046號(hào)國(guó)土使用權(quán)證及中府國(guó)用（2009）第110123號(hào)國(guó)土使用權(quán)證面積為267684平方米。批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)住宅用地。本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)中山市規(guī)劃局審議通過(guò)。32項(xiàng)目建設(shè)條件1、港口鎮(zhèn)基本情況港口鎮(zhèn)座落于珠江三角洲腹地，毗鄰香港、澳門，位于中山市中心城區(qū)北部，東臨中山港，西接?xùn)|升鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)。鎮(zhèn)域面積為705平方公里，常住人口近11萬(wàn)。港口鎮(zhèn)是中山市中部的平原地區(qū)，鎮(zhèn)內(nèi)地勢(shì)平坦，河涌密布，雞鴉水道，小欖水道分別流經(jīng)北部和中部，內(nèi)河淺水湖與港口河分別與橫門水道、小欖水道及石岐水道相通，全鎮(zhèn)水資源充沛。運(yùn)輸十分便利，距全國(guó)集裝箱吞吐量十強(qiáng)的中山港僅10分鐘車程。港口鎮(zhèn)是中山市中心城區(qū)北部陸路交通的重要交匯點(diǎn)，京珠高速公路與中江高速公路在鎮(zhèn)內(nèi)相連且設(shè)有出入口，番中公路從鎮(zhèn)東部邊緣穿過(guò)并與鎮(zhèn)內(nèi)沙港公路相連，廣珠城際快速軌道交通穿過(guò)鎮(zhèn)域西南角，全鎮(zhèn)交通便捷，至珠海、深圳、香港、廣州等城市都在90分鐘車程范圍內(nèi)，成為溝通粵東、粵西及穗港澳重要的交通樞紐之一。2、氣候條件處低緯度區(qū)，全境均在北回歸線以南，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，光熱充足，雨量充沛，太陽(yáng)輻射能量豐富?？傒椛淞恳?月最多，達(dá)511413焦耳/平方厘米；2月最少，僅232857焦耳/平方厘米。歷年平均日照時(shí)數(shù)為18434小時(shí)，占年可照時(shí)數(shù)的42；年最多日照時(shí)數(shù)為23926小時(shí)（1955年），占年可照時(shí)數(shù)的54；年最少日照時(shí)數(shù)為14482小時(shí)（1994年），占年可照時(shí)數(shù)的33。年平均氣溫為220。月平均氣溫以1月最低，為136；7月最高，達(dá)285。極端最高氣溫387（2005年7月18日和19日），極端最低氣溫13（1955年1月12日）。瀕臨南海，夏季風(fēng)帶來(lái)大量水汽，成為降水的主要來(lái)源，年平均降水量為17913毫米。影響全市的災(zāi)害性天氣有臺(tái)風(fēng)、暴雨、低溫、霜凍、低溫陰雨、干旱和雷暴。3、水文地質(zhì)地質(zhì)發(fā)展歷史悠久，地殼變動(dòng)頻繁，地質(zhì)構(gòu)造體系屬于華南褶皺束的粵中坳陷，中山位于北段。地形以平原為主，地勢(shì)中部高亢，四周平坦，平原地區(qū)自西北向東南傾斜。地貌由大陸架隆起的低山、丘陵、臺(tái)地和珠江口的沖積平原、海灘組成。其中低山、丘陵、臺(tái)地占全境面積的24，一般海拔為10200米，土壤類型為赤紅壤。平原和灘涂占全境面積的68，一般海拔為051米，其中平原土壤類型為水稻土和基水地，灘涂廣泛分布有濱海鹽漬沼澤土及濱海沙土。河流面積占全境的8，西江下游的西海水道、磨刀門水道自北向南流經(jīng)市西部邊界，由磨刀門出南海；北江下游的洪奇瀝水道自西北向東南經(jīng)過(guò)市東北邊界由洪奇門出珠江口。其間汊道縱橫交錯(cuò)，其中小欖水道、雞鴉水道橫貫市北半部，匯入橫門水道由橫門出珠江口。水系劃分為平原河網(wǎng)和低山丘陵河網(wǎng)兩個(gè)部分，平原地區(qū)河網(wǎng)深受南海海洋潮汐的影響，具典型河口區(qū)特色。4、交通運(yùn)輸條件交通發(fā)達(dá)，在全國(guó)45個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京珠、中江高速交匯于市區(qū)，2010年廣州到珠海的城際輕軌也匯接于中山，到廣州恰28分鐘，到珠海10分鐘，公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，北京至珠海的105國(guó)道連接廣州珠海，市區(qū)距廣州白云機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)約90公里，行程不到1小時(shí)。中山作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，中山境內(nèi)的中山港可以發(fā)貨到營(yíng)口港、錦州港、大連港，天津港，青島港、日照港、泉州港、廈門港、福州港、上海港、南京港、南通港、鎮(zhèn)江港、常熟港、揚(yáng)州港、常州港、江陰港、寧波港、溫州港、臺(tái)州港等。為依托而建立起來(lái)的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，可以輻射周邊所有的省市地區(qū)。中山市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件一）大氣環(huán)境質(zhì)量。中山市城市空氣中的二氧化硫、可吸入顆粒物PM10的年日均值達(dá)到環(huán)境空氣質(zhì)量GB30951996二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，二氧化氮年日均值達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，降塵達(dá)到省推薦標(biāo)準(zhǔn)。二氧化硫的年均值比2005年有所下降，可吸入顆粒物PM10和降塵的年均值有所上升，二氧化氮年均值與去年持平。空氣污染指數(shù)介于12100之間，空氣質(zhì)量為優(yōu)的有140天，占384；良225天，占616?？諝赓|(zhì)量為優(yōu)時(shí)不報(bào)告首要污染物，2006年首要污染物以PM10為主。（二）水環(huán)境質(zhì)量。港口鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)飲用水水質(zhì)均達(dá)到地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB38382002類水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，各監(jiān)測(cè)因子達(dá)標(biāo)率均為100。是中國(guó)人所追求的理想居家之地。6、地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件改革開(kāi)放三十年，尤其是升格地級(jí)市的二十年，中山市堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，推進(jìn)工業(yè)立是、工業(yè)強(qiáng)市、科技興市戰(zhàn)略，總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全省前列。形成了以高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭、名優(yōu)產(chǎn)品為拳頭的多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)；大力發(fā)展“一鎮(zhèn)一品”區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)；擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，利用外資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，綜合能耗水平不斷下降，形成了一個(gè)有中山特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。中山用全省1的土地，27的人口，創(chuàng)造了占全省4的生產(chǎn)總值，經(jīng)濟(jì)總量居全省21個(gè)地級(jí)以上的是第5位。6、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而中山市滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合中山城市建設(shè)總體規(guī)劃和中山市港口鎮(zhèn)總體規(guī)劃，貫徹了中山市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。第4章建筑方案41設(shè)計(jì)依據(jù)1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB5018093（2002年版）2、民用建筑設(shè)計(jì)通則GB5035220053、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045954、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067975、城市規(guī)劃編制辦法6、中山市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則42項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被中山所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓水禾園所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上，考量中山當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以嶺南建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。水禾園居住小區(qū)三期項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的居家場(chǎng)所。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。43項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于中山眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積267684平方米，總建筑面積為6737943平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在中山房地產(chǎn)業(yè)中高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。1更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。2充分考慮中山的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。3采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。44建筑設(shè)計(jì)1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500102002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB500112001建筑樁基技術(shù)規(guī)范JGJ9494地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB501082001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ32002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范JGJ699建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ792002人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB5003894鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程CECS51932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的嶺南風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色1）細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。2充分考慮中山的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。3住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。4采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。45結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型住宅采用框架結(jié)構(gòu)4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。46給排水設(shè)計(jì)1、給排水設(shè)計(jì)規(guī)范1建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB500152003（03年版）2建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GB5014020053自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500842001（05年版）4建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5001620065室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GB5001320066室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB5001420067國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等給水設(shè)計(jì)水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN200，并分別從小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。第5章節(jié)能節(jié)水措施51設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善廣東省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，JCJ1342001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。52建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。外加保溫隔熱構(gòu)造。采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià)61編制依據(jù)1污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB89781996；2城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB309693；3地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GHZB11999；4大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB1629796。62環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。63項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。64環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。2、設(shè)計(jì)原則建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和中山市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防71指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。72職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施1、安全施工保障措施選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過(guò)程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。73消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則1建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5001620062建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ140903自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB5008420014火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50016985建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5022295本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。2、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范（GB502221995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)部分四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位置。住宅部分住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量30L/S室內(nèi)消火栓用水量25L/S自動(dòng)噴水用水量30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓