豐澤園項目盡職調(diào)查報告目錄第一章項目區(qū)域1第二章區(qū)域市場分析3第三章項目公司介紹3第四章項目介紹4第五章公司財務狀況5第六章融資條件6第七章風險分析7第八章調(diào)查結(jié)論8聲明本盡職調(diào)查報告是由獨立完成，真實反應了新泰置業(yè)2014年11月30日以前的生產(chǎn)經(jīng)營情況，我們對本報告的內(nèi)容的真實性、準確性和完整性負責。豐澤園項目盡職調(diào)查報告第一章項目區(qū)域一、漯河市漯河市位于河南省中南部，啟于北魏、盛于明清，因淮河的兩大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市區(qū)相匯，曾以商貿(mào)和水陸交通發(fā)達而享譽中原，在明朝永樂年間已是“江淮百貨萃，此處星辰羅”的商品集散中心，素有“水旱碼頭”之稱。今天的漯河，更是四通八達，是國家二類交通樞紐城市。石武高鐵、京廣鐵路、京港澳高速、107國道貫穿南北，漯寶（豐）鐵路、漯阜（陽）鐵路、寧洛高速橫跨東西，距鄭州新鄭國際機場不足一小時車程；安信快速通道、鄭漯城際鐵路納入規(guī)劃，區(qū)位優(yōu)勢更加突出。漯河市面積2617平方公里，人口260萬，下轄源匯區(qū)、郾城區(qū)、召陵區(qū)、西城區(qū)、舞陽縣、臨潁縣。漯河風光秀麗景色宜人，先后摘取國家園林城市、全國綠化模范城市、國家森林城市、中國特色魅力城市、中國人居環(huán)境范例獎等桂冠。漯河以食品工業(yè)發(fā)展的卓著成效，培育出了以雙匯集團為代表的食品名星企業(yè)，是享譽四方的食品名城、全國食品安全信用體系和保證體系建設雙試點市、全國首家農(nóng)業(yè)標準化綜合示范市、全省食品工業(yè)基地市、全省無公害食品基地示范市。2、西城區(qū)西城區(qū)是從目前的源匯區(qū)劃分出來的新設城區(qū)，相當與鄭東新區(qū)，東起107國道、西至大樓魏東、南起澧河、北至沙河，割區(qū)面積為25平方公里。總體定位立足中原、輻射中部、享譽國際的21世紀商務休閑都市區(qū)、創(chuàng)新服務示范區(qū)、低碳生態(tài)宜居區(qū)以及多元文化特色區(qū)。將西城區(qū)打造成為漯河市提升城市功能的先導區(qū)、體現(xiàn)生態(tài)文明的示范區(qū)和展現(xiàn)城市文化的魅力區(qū)。集商務休閑、行政文化、對外交通、生態(tài)居住、濱水活動等多功能于一體的城市副中心。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為兩帶環(huán)抱、兩環(huán)繞城、兩軸連城、三心輝城、四區(qū)成城、水綠交融規(guī)劃居住用地面積為41643公頃，包含二類居住用地、商住用地和中小學、幼兒園用地，占建設用地面積的4023，其他為商業(yè)用地和公共配套施用地。以下是西城區(qū)鳥瞰圖第二章區(qū)域市場分析盡職調(diào)查期間，我們走訪了漯河市住房保障和房屋管理局，調(diào)閱了漯河市2011年至2014年前三季度的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析，現(xiàn)就調(diào)閱的資料對我們重點關注的問題進行分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況年份完成投資（億元）201139720124367201344322014前3季度4321可見，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成指標連年增長，2014年將超越2013年繼續(xù)呈上升趨勢。二、房地產(chǎn)項目建設情況年份新開工面積（萬平米）累計竣工面積（萬平米）2011208713392012223441384920132239286632014前3季度119577603完成投資（億元）3738394041424344452011201220132014前3季度完成投資（億元）受房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，商品房峻工面積2013年以來有所下降，但總體供給依然充沛。2、商品房預銷售情況四、商品房價格時間平均郾城區(qū)源匯區(qū)召陵區(qū)開發(fā)區(qū)0204060801001201401601802002011201220132014前3季度預售項目數(shù)預售面積萬實際銷售面積萬2011201220132014前3季度新開工面積累計竣工面積050100150200250新開工面積累計竣工面積2011253829502900220021002012317338393327283426932013348141033560327029892014前三季度35714236377831703100由上圖可見，源匯區(qū)（西城區(qū)）商品房預售價格在整個漯河市處于較高的位置，這與西城的的城市副中心的定位有直接的關系，通俗一點講，漯河的西城區(qū)相當于鄭州的鄭東新區(qū)，其發(fā)展后勁很強。通過以上圖表分析可見，漯河市房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，但2013年是一個拐點，受經(jīng)濟周期和開發(fā)周期影響產(chǎn)銷量有所下降（下降多少），但價格一路攀升（上升多少），整體業(yè)態(tài)呈良性發(fā)展態(tài)勢。以上圖表依據(jù)我們從漯河市住房保障和房屋管理局調(diào)取的市場統(tǒng)計分析報告整理完成（補充資料第1頁）。第三章公司介紹一、公司股權(quán)及歷史沿革0500100015002000250030003500400045002011201220132014前三季度平均郾城區(qū)源匯區(qū)召陵區(qū)開發(fā)區(qū)公司管理人1、董事長2、總經(jīng)理以上資料為新泰置業(yè)公司提供。第四章項目介紹一、項目基本情況1、項目名稱2、項目位置3、項目規(guī)劃項目鳥瞰圖項目規(guī)劃圖4、周邊在建樓盤形態(tài)分析我們走訪了周邊市場，對同業(yè)態(tài)價格進行了調(diào)研，西城區(qū)為規(guī)劃中的商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)地商業(yè)與住宅按46進行配比。目前西城區(qū)在建的樓盤有五個，其中拆遷安置房三個分別為5、西城區(qū)及周邊在售樓盤列表分析通過以上環(huán)節(jié)的調(diào)查整理，部分印證了我們從漯河市住房保障和房屋管理局調(diào)閱的統(tǒng)計資料（補充資料第5頁）。（用圖示表示出來）二、項目優(yōu)勢分析1、區(qū)位優(yōu)勢；2、交通優(yōu)勢；3、配套優(yōu)勢；4、產(chǎn)品優(yōu)勢三、項目進展及其開發(fā)計劃1、手續(xù)方面2、工程方面3、銷售方面以下是我們對新泰置業(yè)和成本和利潤測算開發(fā)成本（萬元）序號項目已支付尚需支付預計總支付123456開發(fā)費用（萬元）序號項目已支付尚需支付預計總支付1234銷售利潤（萬元）序號項目金額（萬元）1銷售收入總成本費用21開發(fā)成本222開發(fā)費用3利潤總額4所得稅5稅后利潤第五章、公司財務狀況我們對2014年11月30日資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表各項目進行了查證分析（補充資料第10頁）1、貨幣資金期2、預付賬款3、其他應收款4、存貨前期工程費建筑安裝成本公共配套設施以上成本合計萬元，5、長期投資6、固定資產(chǎn)7、短期借款債權(quán)人借款金額月利率期限擔保方式（附征信查詢報告、借款合同）8、預收賬款9、其他應付款債權(quán)人借款金額備注10、應交稅費11、我們關注到新泰置業(yè)的實收資本的變化，并查證了相關明細賬和驗資報告。12、未分配利潤13、公司財務結(jié)構(gòu)簡述（2014年11月30日）資產(chǎn)來源存貨（開發(fā)成本）股權(quán)其他應收款銷售收入存款股東借入稅金社會融資銀行借款開發(fā)費用據(jù)以上分析可見，新泰置業(yè)公司股東實際凈投入為萬元，其余部分為外部借款。14、未發(fā)現(xiàn)機構(gòu)借款、未發(fā)現(xiàn)其他社會借款、公司未對外提供擔保、沒有作為被告的訴訟事件。因新泰置業(yè)公司是真正的股份企業(yè)，所在在管理上能做到財務管理健全、會計核算清析，分工協(xié)作并相與監(jiān)督。在核查財務資料的過程中沒有回避、等待現(xiàn)象，能做到賬表、賬賬、賬證、賬物相照，會計資料真實可信。第六章融資條件一、融資額度二、融資期限三、投資回報年收益率四、資金用途項目開發(fā)與經(jīng)營。五、還款來源來源項目已發(fā)生2015統(tǒng)計一季度二季度三季度四季度來源合計支出項目一季度二季度三季度四季度土地成本前期工程費建安工程費配套建設費開發(fā)期間雜費管理費用營銷推廣費用財務費用銷售稅費合計關聯(lián)企業(yè)借出銀行還貸融資利息支付融資本金償還資金余額2016年計劃銷售收入億元，第一季度計劃實現(xiàn)元，屆時可實現(xiàn)投資本金和收益的全部收回。六、融資模式私募股加債。七、保證方式1、股權(quán)控制組成私募基金，100控股新泰置業(yè)。2、銷售備案3、股東連帶擔保4、監(jiān)督項目運營管理對項目公司控股并完成相應變更手續(xù)后，我們將設置新的公司治理結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)對公司運營管理的有效監(jiān)督，并及時采取必要的應急手段，防范可能出現(xiàn)的風險。八、盈利測算第七章風險分析本項目投資的風險主要來自以下幾個方面一、國家的房地產(chǎn)政策方面目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策由政府嚴格調(diào)控變?yōu)橥耆墒袌稣{(diào)整資源配置，房產(chǎn)稅等政策呼之欲出，相關政策的出臺會對市場產(chǎn)生較大影響。二、市場經(jīng)營方面各知名房企借助品牌張長大舉進入三四線城市房地產(chǎn)市場，區(qū)域性房企面臨較大的市場競爭壓力，加之2013年以來全國經(jīng)濟進入下行軌道，購買力下降，房產(chǎn)市場銷售下滑，對中小房企會形成沖擊。三、備案注銷方面因為我們并不是真正購房，所以已備案商品