豐澤園項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目區(qū)域1第二章區(qū)域市場(chǎng)分析3第三章項(xiàng)目公司介紹3第四章項(xiàng)目介紹4第五章公司財(cái)務(wù)狀況5第六章融資條件6第七章風(fēng)險(xiǎn)分析7第八章調(diào)查結(jié)論8聲明本盡職調(diào)查報(bào)告是由獨(dú)立完成，真實(shí)反應(yīng)了新泰置業(yè)2014年11月30日以前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，我們對(duì)本報(bào)告的內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。豐澤園項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告第一章項(xiàng)目區(qū)域一、漯河市漯河市位于河南省中南部，啟于北魏、盛于明清，因淮河的兩大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市區(qū)相匯，曾以商貿(mào)和水陸交通發(fā)達(dá)而享譽(yù)中原，在明朝永樂(lè)年間已是“江淮百貨萃，此處星辰羅”的商品集散中心，素有“水旱碼頭”之稱(chēng)。今天的漯河，更是四通八達(dá)，是國(guó)家二類(lèi)交通樞紐城市。石武高鐵、京廣鐵路、京港澳高速、107國(guó)道貫穿南北，漯寶（豐）鐵路、漯阜（陽(yáng)）鐵路、寧洛高速橫跨東西，距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足一小時(shí)車(chē)程；安信快速通道、鄭漯城際鐵路納入規(guī)劃，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出。漯河市面積2617平方公里，人口260萬(wàn)，下轄源匯區(qū)、郾城區(qū)、召陵區(qū)、西城區(qū)、舞陽(yáng)縣、臨潁縣。漯河風(fēng)光秀麗景色宜人，先后摘取國(guó)家園林城市、全國(guó)綠化模范城市、國(guó)家森林城市、中國(guó)特色魅力城市、中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)等桂冠。漯河以食品工業(yè)發(fā)展的卓著成效，培育出了以雙匯集團(tuán)為代表的食品名星企業(yè)，是享譽(yù)四方的食品名城、全國(guó)食品安全信用體系和保證體系建設(shè)雙試點(diǎn)市、全國(guó)首家農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化綜合示范市、全省食品工業(yè)基地市、全省無(wú)公害食品基地示范市。2、西城區(qū)西城區(qū)是從目前的源匯區(qū)劃分出來(lái)的新設(shè)城區(qū)，相當(dāng)與鄭東新區(qū)，東起107國(guó)道、西至大樓魏東、南起澧河、北至沙河，割區(qū)面積為25平方公里?？傮w定位立足中原、輻射中部、享譽(yù)國(guó)際的21世紀(jì)商務(wù)休閑都市區(qū)、創(chuàng)新服務(wù)示范區(qū)、低碳生態(tài)宜居區(qū)以及多元文化特色區(qū)。將西城區(qū)打造成為漯河市提升城市功能的先導(dǎo)區(qū)、體現(xiàn)生態(tài)文明的示范區(qū)和展現(xiàn)城市文化的魅力區(qū)。集商務(wù)休閑、行政文化、對(duì)外交通、生態(tài)居住、濱水活動(dòng)等多功能于一體的城市副中心。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為兩帶環(huán)抱、兩環(huán)繞城、兩軸連城、三心輝城、四區(qū)成城、水綠交融規(guī)劃居住用地面積為41643公頃，包含二類(lèi)居住用地、商住用地和中小學(xué)、幼兒園用地，占建設(shè)用地面積的4023，其他為商業(yè)用地和公共配套施用地。以下是西城區(qū)鳥(niǎo)瞰圖第二章區(qū)域市場(chǎng)分析盡職調(diào)查期間，我們走訪(fǎng)了漯河市住房保障和房屋管理局，調(diào)閱了漯河市2011年至2014年前三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析，現(xiàn)就調(diào)閱的資料對(duì)我們重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況年份完成投資（億元）201139720124367201344322014前3季度4321可見(jiàn)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成指標(biāo)連年增長(zhǎng)，2014年將超越2013年繼續(xù)呈上升趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況年份新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米）累計(jì)竣工面積（萬(wàn)平米）2011208713392012223441384920132239286632014前3季度119577603完成投資（億元）3738394041424344452011201220132014前3季度完成投資（億元）受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期影響，商品房峻工面積2013年以來(lái)有所下降，但總體供給依然充沛。2、商品房預(yù)銷(xiāo)售情況四、商品房?jī)r(jià)格時(shí)間平均郾城區(qū)源匯區(qū)召陵區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)0204060801001201401601802002011201220132014前3季度預(yù)售項(xiàng)目數(shù)預(yù)售面積萬(wàn)實(shí)際銷(xiāo)售面積萬(wàn)2011201220132014前3季度新開(kāi)工面積累計(jì)竣工面積050100150200250新開(kāi)工面積累計(jì)竣工面積2011253829502900220021002012317338393327283426932013348141033560327029892014前三季度35714236377831703100由上圖可見(jiàn)，源匯區(qū)（西城區(qū)）商品房預(yù)售價(jià)格在整個(gè)漯河市處于較高的位置，這與西城的的城市副中心的定位有直接的關(guān)系，通俗一點(diǎn)講，漯河的西城區(qū)相當(dāng)于鄭州的鄭東新區(qū)，其發(fā)展后勁很強(qiáng)。通過(guò)以上圖表分析可見(jiàn)，漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，但2013年是一個(gè)拐點(diǎn)，受經(jīng)濟(jì)周期和開(kāi)發(fā)周期影響產(chǎn)銷(xiāo)量有所下降（下降多少），但價(jià)格一路攀升（上升多少），整體業(yè)態(tài)呈良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。以上圖表依據(jù)我們從漯河市住房保障和房屋管理局調(diào)取的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告整理完成（補(bǔ)充資料第1頁(yè)）。第三章公司介紹一、公司股權(quán)及歷史沿革0500100015002000250030003500400045002011201220132014前三季度平均郾城區(qū)源匯區(qū)召陵區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)公司管理人1、董事長(zhǎng)2、總經(jīng)理以上資料為新泰置業(yè)公司提供。第四章項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱(chēng)2、項(xiàng)目位置3、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目規(guī)劃圖4、周邊在建樓盤(pán)形態(tài)分析我們走訪(fǎng)了周邊市場(chǎng)，對(duì)同業(yè)態(tài)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)研，西城區(qū)為規(guī)劃中的商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)地商業(yè)與住宅按46進(jìn)行配比。目前西城區(qū)在建的樓盤(pán)有五個(gè)，其中拆遷安置房三個(gè)分別為5、西城區(qū)及周邊在售樓盤(pán)列表分析通過(guò)以上環(huán)節(jié)的調(diào)查整理，部分印證了我們從漯河市住房保障和房屋管理局調(diào)閱的統(tǒng)計(jì)資料（補(bǔ)充資料第5頁(yè)）。（用圖示表示出來(lái)）二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)；2、交通優(yōu)勢(shì)；3、配套優(yōu)勢(shì)；4、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)三、項(xiàng)目進(jìn)展及其開(kāi)發(fā)計(jì)劃1、手續(xù)方面2、工程方面3、銷(xiāo)售方面以下是我們對(duì)新泰置業(yè)和成本和利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目已支付尚需支付預(yù)計(jì)總支付123456開(kāi)發(fā)費(fèi)用（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目已支付尚需支付預(yù)計(jì)總支付1234銷(xiāo)售利潤(rùn)（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入總成本費(fèi)用21開(kāi)發(fā)成本222開(kāi)發(fā)費(fèi)用3利潤(rùn)總額4所得稅5稅后利潤(rùn)第五章、公司財(cái)務(wù)狀況我們對(duì)2014年11月30日資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表各項(xiàng)目進(jìn)行了查證分析（補(bǔ)充資料第10頁(yè)）1、貨幣資金期2、預(yù)付賬款3、其他應(yīng)收款4、存貨前期工程費(fèi)建筑安裝成本公共配套設(shè)施以上成本合計(jì)萬(wàn)元，5、長(zhǎng)期投資6、固定資產(chǎn)7、短期借款債權(quán)人借款金額月利率期限擔(dān)保方式（附征信查詢(xún)報(bào)告、借款合同）8、預(yù)收賬款9、其他應(yīng)付款債權(quán)人借款金額備注10、應(yīng)交稅費(fèi)11、我們關(guān)注到新泰置業(yè)的實(shí)收資本的變化，并查證了相關(guān)明細(xì)賬和驗(yàn)資報(bào)告。12、未分配利潤(rùn)13、公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)述（2014年11月30日）資產(chǎn)來(lái)源存貨（開(kāi)發(fā)成本）股權(quán)其他應(yīng)收款銷(xiāo)售收入存款股東借入稅金社會(huì)融資銀行借款開(kāi)發(fā)費(fèi)用據(jù)以上分析可見(jiàn)，新泰置業(yè)公司股東實(shí)際凈投入為萬(wàn)元，其余部分為外部借款。14、未發(fā)現(xiàn)機(jī)構(gòu)借款、未發(fā)現(xiàn)其他社會(huì)借款、公司未對(duì)外提供擔(dān)保、沒(méi)有作為被告的訴訟事件。因新泰置業(yè)公司是真正的股份企業(yè)，所在在管理上能做到財(cái)務(wù)管理健全、會(huì)計(jì)核算清析，分工協(xié)作并相與監(jiān)督。在核查財(cái)務(wù)資料的過(guò)程中沒(méi)有回避、等待現(xiàn)象，能做到賬表、賬賬、賬證、賬物相照，會(huì)計(jì)資料真實(shí)可信。第六章融資條件一、融資額度二、融資期限三、投資回報(bào)年收益率四、資金用途項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。五、還款來(lái)源來(lái)源項(xiàng)目已發(fā)生2015統(tǒng)計(jì)一季度二季度三季度四季度來(lái)源合計(jì)支出項(xiàng)目一季度二季度三季度四季度土地成本前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)配套建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)期間雜費(fèi)管理費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)合計(jì)關(guān)聯(lián)企業(yè)借出銀行還貸融資利息支付融資本金償還資金余額2016年計(jì)劃銷(xiāo)售收入億元，第一季度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)元，屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)投資本金和收益的全部收回。六、融資模式私募股加債。七、保證方式1、股權(quán)控制組成私募基金，100控股新泰置業(yè)。2、銷(xiāo)售備案3、股東連帶擔(dān)保4、監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理對(duì)項(xiàng)目公司控股并完成相應(yīng)變更手續(xù)后，我們將設(shè)置新的公司治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)管理的有效監(jiān)督，并及時(shí)采取必要的應(yīng)急手段，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。八、盈利測(cè)算第七章風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面一、國(guó)家的房地產(chǎn)政策方面目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策由政府嚴(yán)格調(diào)控變?yōu)橥耆墒袌?chǎng)調(diào)整資源配置，房產(chǎn)稅等政策呼之欲出，相關(guān)政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面各知名房企借助品牌張長(zhǎng)大舉進(jìn)入三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域性房企面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，加之2013年以來(lái)全國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行軌道，購(gòu)買(mǎi)力下降，房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑，對(duì)中小房企會(huì)形成沖擊。三、備案注銷(xiāo)方面因?yàn)槲覀儾⒉皇钦嬲?gòu)房，所以已備案商品