2007年度杭州房地產(chǎn)市場分析2007年,杭州房地產(chǎn)市場有太多的話題值得我們關(guān)注，政策、開發(fā)商、土地、消費者都是值得關(guān)注的對象，市場在發(fā)展中變化著，同時在這樣的變化中，市場的各種元素又表現(xiàn)出不同的時代特征，散發(fā)出一個發(fā)展階段特有的氣息。一、2007宏觀調(diào)控政策一覽2007是房地產(chǎn)調(diào)控年。今年政策出臺之密集、力度之大，前所未有。當(dāng)然，樓市“變奏曲”尚未定音。今年對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，也許會在明年顯現(xiàn)出更大的威力。1清算土地增值稅1月24日關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（下稱通知）。通知出臺后，土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200的，分別適用30、40、50和60的稅率，不再全部按60的稅率計征。從此掀開2007年房地產(chǎn)稅費調(diào)控的大幕。按照新的計稅辦法，項目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。這在一定程度上打擊了開發(fā)商囤積土地。2央行一年內(nèi)連續(xù)6次加息自3月18日至12月20日，央行連續(xù)6次加息。從2007年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率提高到414；一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到747；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。2007年以來，宏觀經(jīng)濟保持了較快發(fā)展的勢頭，受食品、能源等結(jié)構(gòu)性因素的影響，居民消費物價指數(shù)不斷攀升，通貨膨脹壓力有所加大。央行希望通過加息，防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止物價由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹。明年元旦起，新的貸款利率將會執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士分析，目前加息的影響沒有太多的體現(xiàn)，不過加息這個事情關(guān)鍵是其本身的延續(xù)性，此次加息的影響很有可能會在明年更多地體現(xiàn)出來。就現(xiàn)在來看，真正會受到影響的購房者主要有以下三種，一類是首付比例偏低的人群；一類是貸款期限相對較長的人群；還有一類就是購房資金成本較高的人群。不少購房者為了減輕新利率標(biāo)準(zhǔn)下所產(chǎn)生的高利息負(fù)擔(dān)，已經(jīng)紛紛向銀行提出還貸申請。34月6日房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨附ㄔO(shè)部、國土資源部、工商總局等部門，聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，發(fā)布房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。4打擊外資炒房6月10日商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)布關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知。通知強調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。10月31日國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。5、6月27日關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知通知宣布取消國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定的通知第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。同時，有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征稅管理將加強。減少土地出讓環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策無疑將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，對我國目前房地產(chǎn)市場投資過熱的情況會有一定的抑制作用。同時可以完善房地產(chǎn)的稅收制度，加強監(jiān)管力度。但是，本政策可能會產(chǎn)生更多的土地隱形轉(zhuǎn)讓并使開發(fā)商將該部分費用轉(zhuǎn)嫁到房價中。68月13日國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見意見明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，明確廉租屋制度是解決城市低收入家庭住房問題的主要途徑。隨著房價的不斷上漲，城市居民的住房問題越來越突出。該文件首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，把住房看成了重要的民生問題，并提出了一些具體的規(guī)定，這無疑將有助于解決低收入家庭的住房困難問題。與此相關(guān)其他文件11月14日，財政部出臺廉租住房保障資金管理辦法11月30日，建設(shè)部等七部門發(fā)布經(jīng)濟適用住房管理辦法72007年9月12日打擊囤地中國國土資源部發(fā)布下發(fā)通知，各省市須加快處置利用閑置土地，土地閑置費用原則上按出讓或撥土地價款的20征收。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對如此高額的土地閑置費，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“圈地?zé)帷庇型链私禍亍?9月27日中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知首付提高至40通知規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的11倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定。此次出臺房貸新政目的主要有三降低銀行房貸風(fēng)險，緩解流動性過剩，保護各商業(yè)銀行利益，防范金融風(fēng)險；打擊房地產(chǎn)市場的投機行為，保障自住性需求，平抑房價；降低房地產(chǎn)投資熱度。首付門檻提高、利率上調(diào)，投資房地產(chǎn)的利潤空間進一步被壓縮，風(fēng)險加大，對炒房者起到震懾作用，一定程度上抑制了投機性需求，短期內(nèi)購房總需求有可能出現(xiàn)下降，從而起到打壓房價的作用。910月1日中華人民共和國物權(quán)法物權(quán)法規(guī)定“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！庇腥朔治鑫餀?quán)法的頒布對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要有以下六個方面一、住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期，提高了住宅類物業(yè)的內(nèi)在價值。二、實行嚴(yán)格的土地管理制度。三、土地出讓方式上有嚴(yán)格規(guī)定。四、拆遷補償?shù)囊?guī)定維護了物權(quán)擁有者的利益，但可能會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，延緩拆遷開發(fā)的速度。五、明晰小區(qū)公用部分的產(chǎn)權(quán)為規(guī)范房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。六、為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù)。1010月10日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號令）該規(guī)定定于2007年11月1日起施行。規(guī)定明確將工業(yè)用地也納入了招拍掛的范圍，并明確如土地受讓方未繳清全部土地出讓價款，不得向其發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。從某種意義上來看，39號令從更細(xì)致的層面規(guī)范土地市場，是對土地市場政策規(guī)范的一種補充，有助于規(guī)范土地招拍掛程序；打擊囤積居奇、哄抬房價的行為；抑制土地出讓過程中的權(quán)利尋租行為。11杭州市對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度加強杭州市關(guān)于進一步加強商品房（預(yù)）銷售管理相關(guān)事宜的通知，對杜絕樓市囤房惜售進行了一系列規(guī)定。1）審批房源須一次性銷售通知稱，對房屋用途為“住宅”的商品房在申請商品房（預(yù)）銷售審批時所有房源必須一次性全部上網(wǎng)對外公開銷售。對房屋用途為“辦公”、“商業(yè)”等公建用途的商品房在申請商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)時可以按期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售分別申報。開發(fā)企業(yè)申報的現(xiàn)房銷售房源在完成權(quán)屬初始登記的同時轉(zhuǎn)為現(xiàn)房公開上網(wǎng)對外銷售。2）期房不得辦理在建工程抵押通知規(guī)定，對辦理商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)后作期房預(yù)售的不得辦理在建工程抵押；作為現(xiàn)房銷售的房源，在未申請權(quán)屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權(quán)屬初始登記時需辦理在建工程抵押注銷手續(xù)；對未申報商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)的商品房項目，不得辦理在建工程抵押；對完成權(quán)屬初始登記后的商品房項目不再辦理現(xiàn)房抵押手續(xù)。3）開發(fā)商自留房將集中清理杭州市房管局將對2004年1月1日至今各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的自留房進行集中清理，對符合現(xiàn)房銷售條件的均應(yīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)售房源對外公開銷售。此外，對列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項目應(yīng)全部申報辦理商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)，實行公開上網(wǎng)銷售。對未申報商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)的商品房項目，在申請權(quán)屬初始登記之前需申報辦理商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù)。小結(jié)宏觀市場環(huán)境表明，政府在繼續(xù)加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，尤其是加大對中低收入群體的住房保障。與此同時，政府在落實各項宏觀政策的同時，將針對房地產(chǎn)市場的某些環(huán)節(jié)，制定專門的調(diào)控措施，從而起到影響市場的作用。二、土地市場2007年度，杭州土地市場繼續(xù)2006下半年的勢頭，表現(xiàn)出一種強勁的熱度。據(jù)統(tǒng)計，自今年2月13日20071號地塊出讓以來，截至12月3日，杭州市國土資源局共掛牌成交74宗土地，總面積約4219畝，總成交金額640363312億元。整體看來，表現(xiàn)出幾個新的熱點和趨勢1三墩、丁橋成為土地出讓重點區(qū)域區(qū)域宗數(shù)面積三墩6684畝丁橋5448畝九堡152畝2高潮迭起，地價創(chuàng)出新高錢江新城望江地塊樓面地價11759元/平米，總價349億元、金松洗衣機廠地塊樓面地價12245元/平方米，總價1601億元、杭商院地塊樓面地價15712元/平方米，總價1476億元，杭一棉地塊樓面地價15588元平方米，總價2226億元輪番上陣，引得眾多實力開發(fā)商激烈爭奪，杭州土地市場樓面地價連創(chuàng)新高，大多超越去年的“杭汽發(fā)地塊”。352土地為上市公司競得今年，“土地市場的競爭最終還是資金的競爭”這個道理得到充分體現(xiàn)。根據(jù)陽光顧問統(tǒng)計，今年以來，上市公司在已經(jīng)出讓的土地中拿下約2384畝土地，占2007年至今已出讓土地總量的52。2007年度杭州市土地市場成交情況一覽表編號地塊坐落出讓面積（）用途容積率成交價（億）樓面價（元/）07年74號拱墅17522商業(yè)金融用地54568126004A0155816宅地26A0229073宅地26B0212455商業(yè)33B0318328商業(yè)47B0428909辦公36B0523303辦公30B0620255辦公3007年73號拱墅B0710778商業(yè)等30437001A25277宅地3107年70號下城區(qū)B14094商用2817119038C2756410商用1707年62號江干區(qū)R21525630宅地22488320407年59號拱墅區(qū)A34116宅地0922268403B50953宅地2207年58號江干區(qū)39352宅地23335412507年57號江干區(qū)37575宅地223413702B911841宅地135B19、2134663宅地1507年53號留下B238721宅地138551077907年52號轉(zhuǎn)塘浮山34733宅地2139534707年51號西湖轉(zhuǎn)塘54061宅地1820753696407年50號西湖轉(zhuǎn)塘50425宅地1820524520207年49號江干區(qū)丁橋40578宅地24361370907年48號江干區(qū)丁橋48253宅地224033802A2118729宅地2007年44號西湖轉(zhuǎn)塘A2344066商用1311411000407年43號西湖轉(zhuǎn)塘57027宅地2014324207年42號西湖區(qū)三墩49769宅地2067538507年41號西湖區(qū)三墩133450宅地2325154524507年40號江干區(qū)丁橋34319宅地2232466207年39號江干區(qū)丁橋40508宅地22384264A3245968宅地2007年38號西湖轉(zhuǎn)塘A3172418商37號西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘56771宅地2011968807年36號江干區(qū)丁橋58714宅地204984241A29076商用35C/D28063商用35G95602宅地2507年35號下沙H136925宅地18228332648113宅地1607年34號西湖區(qū)留下12285商用20916902007年33號濱江區(qū)20776宅地22188411307年23號西湖區(qū)36131宅地2614761571207年24號西湖區(qū)118545宅25號西湖區(qū)111821宅26號西湖區(qū)33462宅22號江干區(qū)九堡34961宅地23372462607年20號拱墅區(qū)40858宅地3216011224507年19號下城區(qū)華豐78911商用20237781506632A69121宅地222C121570宅地182D21908娛樂302F15738旅館3007年18號下沙2G6503商用3512412450C0624269宅地3207年17號上城區(qū)錢江新城C0839076宅地3234911759C177880商用45C1813030商用4507年15號下城區(qū)華豐17316宅地20126363807年14號西湖區(qū)西溪35600宅13號西湖區(qū)西溪90446宅地2094975B0114104綜合6507年10號江干區(qū)錢江新城B0233351宅地40152675307年9號下城區(qū)華豐18077宅地2410459241107年6號西湖區(qū)42131宅地101129412634607年4號拱墅區(qū)43506宅地23515514707年3號拱墅區(qū)3786住宅地上建筑面積6500M2071076907年2號下沙72743宅地2453168307年1號江干區(qū)10293住宅、商用352567106三、2007年杭州市商品房市場概況總結(jié)2007年杭州市商品房市場，我們發(fā)現(xiàn)其走過了一個高潮迭起、冷靜收場的一年。1市場從供不應(yīng)求到供求平衡2007年住宅供應(yīng)量并沒有大幅增加，市場屬于嚴(yán)重的供不應(yīng)求，于是出現(xiàn)了“有房必?fù)尅钡拇蠛眯蝿?，刺激了不少購房者提前入市?、6月份成交量達到高峰，其中6月份達到創(chuàng)記錄的6868套，隨后成交量逐漸回落，到12月份成交量未到2000套，縮減到了6月的三分之一。2房價從持續(xù)飛漲到戛然而止2007年杭州商品房價格飛速上漲，從年初透明售房網(wǎng)公布的日成交均價9000元/平米左右，5、6月份日成交均價10000元/平米左右；11則以上漲到16000元/平米，達到最高峰；12月逐步回落，當(dāng)前日均成交價格在1100013000元/平米之間。2007下半年商品房成交情況一覽表月份6月7月8月9月10月11月12月成交套數(shù)（套）6068386735002434230221831926成交均價（元/）102201037110500103491195016846141443心態(tài)從瘋狂追漲到觀望等候2007年杭州樓市火爆程度非同一般，從5、6月份開始出現(xiàn)了連夜排隊購房火爆場面，個別樓盤甚至還未開盤就已經(jīng)被定購一空。這樣的場面持續(xù)到10、11月。12月以來盛況不在，市民開始普遍持觀望心態(tài)，昔日的旺銷樓盤也不被為瘋狂追捧，個別新開樓盤甚至出現(xiàn)了冷場。4旺銷區(qū)域從主城區(qū)擴展到東西兩翼要說2007年杭州市最受關(guān)注的區(qū)塊，則非申墩板塊和九堡板塊莫屬。這兩大板塊一西一動、一靜一動，卻同樣備受關(guān)注，雙雙跨入萬元區(qū)塊俱樂部，著實風(fēng)光無限。申墩板塊由濱江萬家花城打響第一炮，芳滿庭和橡樹園跟進，文鼎苑遙相助陣，成功實現(xiàn)整體突圍，商品房均價從5月的8000元/平米上漲到目前的12000元/平米左右。九堡板塊則由萬科魅力之城抗起大旗，紅蘋果、九月庭院、左鄰右里等吶喊助威，聲勢同樣不同凡響。縱觀這兩大熱點區(qū)域，我們可以發(fā)現(xiàn)品牌地產(chǎn)帶動、區(qū)域利好驅(qū)動、眾多樓盤集體發(fā)力、投資客和市民跟隨追捧是其共同特征。品牌地產(chǎn)帶動申墩板塊由本土品牌開發(fā)商濱江房產(chǎn)率先發(fā)力，九堡則受全國地產(chǎn)龍頭萬科帶動。區(qū)域利好驅(qū)動申墩板塊靠近文教區(qū)，周邊生活環(huán)境基本成熟，又有大型商業(yè)中心規(guī)劃利好；九堡則有四季青大型商場進駐，地鐵一號線動工，以及大城東整體開發(fā)大勢等利好。眾多樓盤集體發(fā)力申墩板塊萬家花城、芳滿庭、橡樹園等新樓盤位置鄰近并同時發(fā)起推廣，從而形成聚合優(yōu)勢；九堡板塊，眾多樓盤相繼入市并廣開宣傳也同樣起到了區(qū)域整體發(fā)力的聚合優(yōu)勢。投資客和市民追捧兩個區(qū)域的造勢成功吸引了投資客和市民的廣泛關(guān)注和追捧，都出現(xiàn)過連夜排隊買房的盛況。5中小戶型從稀缺到潮涌2007年初在售中小戶型還較為缺乏，到5、6月份成為市場熱銷焦點，到年底幾乎成為市場主流。這說明90平米政策影響得以全面展現(xiàn)。相同的面積、差不多的戶型、新興市場熱點地段等所構(gòu)成的相似局面，這勢必導(dǎo)致市場競爭進一步加劇。6重點考察樓盤情況本項目重點潛在競爭對手如九堡項目旅游紅蘋果、申墩板塊的萬家花城等，持續(xù)著不錯的銷售業(yè)績。12月銷售情況（截止12月22日）區(qū)域項目名稱銷量（套）預(yù)定（套）剩余（套）成交均價（元/）最近開盤時間萬科魅力之城4013928710月13日旅游紅蘋果10