許昌市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄一、許昌市房地產(chǎn)現(xiàn)狀二、許昌樓市板塊分析三、市調(diào)總結(jié)及預(yù)測鄭州策劃部2008年3月1、許昌市城市發(fā)展情況2003年以來，許昌市認(rèn)真貫徹落實(shí)省委、省政府加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的戰(zhàn)略部署和全省城鎮(zhèn)化工作會議精神，堅持科學(xué)發(fā)展觀，努力建設(shè)和諧社會，按照“循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的原則，強(qiáng)化市區(qū)發(fā)展，提高市區(qū)首位度，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，積極推進(jìn)中原城市群建設(shè)和許昌、長葛一體化建設(shè)，全市城鎮(zhèn)化、城市建設(shè)與管理工作取得新成效。近年來，全市人民牢牢抓住城鎮(zhèn)化加速期的戰(zhàn)略機(jī)遇，堅持實(shí)施中心城市帶動戰(zhàn)略著力中心城區(qū)建設(shè)，積極推進(jìn)縣（市）城區(qū)和小城鎮(zhèn)建設(shè)，城鎮(zhèn)化步伐加快。經(jīng)過全市人民持續(xù)不懈的努力，全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程和市區(qū)建設(shè)取得顯著成效，主要反映在以下三個指標(biāo)上一是全市城鎮(zhèn)化率。截止2007年12月底，全市總?cè)丝谶_(dá)到4544萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到15349萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到3579。與2006年相比，全市城鎮(zhèn)化率提高了188個百分點(diǎn)；與2004年相比，提高56個百分點(diǎn)，年均提高18個百分點(diǎn)。許昌市城鎮(zhèn)化率年均提高的幅度，是比較快的，在全省的位次也是比較靠前的。二是市區(qū)建成區(qū)面積。截止2007年12月底，市區(qū)建成區(qū)范圍為西外環(huán)以東、北外環(huán)以南、新107國道以西、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屯里路和許昌縣屯田路以北，總面積達(dá)到63平方公里。與2004年相比，市區(qū)面積增加15平方公里，年均增加5平方公里。市區(qū)面積的快速擴(kuò)張，全市人民不僅有目共睹，而且在全省地市中，也是比較快的。除鄭州、洛陽等部分地市外，許昌市市區(qū)面積也是比較靠前的。三是市區(qū)建成區(qū)人口。截止2007年12月底，市區(qū)建成區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到591萬人。市區(qū)戶籍人口428萬人。市區(qū)常駐人口163萬人，其中從事第二產(chǎn)業(yè)的常駐人口為83萬人，從事服務(wù)業(yè)的常的駐人口為38萬人。與2004年相比，市區(qū)總?cè)丝谠黾?01萬人，年均增加337萬人。按照我國在城市統(tǒng)計中對城市規(guī)模的分類標(biāo)準(zhǔn)，20萬人口至50萬人口為中等城市規(guī)模，50萬人口至100萬人口為大城市規(guī)模，100萬人口以上為特大城市規(guī)模，許昌市市區(qū)已達(dá)到大城市規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。許昌市新城區(qū)位于市區(qū)清潩河以東，京珠高速公路以西，總體規(guī)劃面積90平方公里，規(guī)劃到2010年把新區(qū)建設(shè)成集行政辦公、文化教育、金融商貿(mào)、高新技術(shù)和生活居住為一體的現(xiàn)代化、多功能、園林式新城區(qū)。城東新區(qū)核心區(qū)的建成以清潩河游園為界，將許昌市區(qū)分為老城商業(yè)區(qū)、新城行政區(qū)形成合理的城市功能布局，城市環(huán)境容量大大提升。4、許昌市城市發(fā)展定位和發(fā)展規(guī)劃2006年省政府印發(fā)了河南省人民政府關(guān)于實(shí)施中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要的通知對許昌的城市定位為中原城市群先進(jìn)制造業(yè)基地，城市向北發(fā)展，產(chǎn)業(yè)向京廣帶集中，重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展許昌電力電子產(chǎn)業(yè)園、許昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、檔發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、制鞋產(chǎn)業(yè)集群、汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群、食品加工產(chǎn)業(yè)集群、超硬材料產(chǎn)業(yè)集群、再生金屬加工產(chǎn)業(yè)集群等。總體思路是樹立科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展觀，繼續(xù)實(shí)施對外開放、項(xiàng)目帶動、可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)營城市戰(zhàn)略；堅持優(yōu)先發(fā)展市區(qū)、優(yōu)先發(fā)展工業(yè)，實(shí)行市、縣城區(qū)和小城鎮(zhèn)“三頭并舉”的方針；適度擴(kuò)大市區(qū)規(guī)模，努力打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，走全面、協(xié)調(diào)、內(nèi)涵發(fā)展和可持續(xù)性發(fā)展之路，提高城鎮(zhèn)化水平，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。城市發(fā)展方向是向北發(fā)展為主，貼近鄭州大都市圈。以許昌市區(qū)、許昌縣新城區(qū)和長葛市區(qū)為支點(diǎn)，以許昌縣尚集鎮(zhèn)、丈地村、長葛市的和尚橋鎮(zhèn)、增福廟鄉(xiāng)、官廳鄉(xiāng)為連接點(diǎn)，形成自南向北的城鎮(zhèn)帶，為鄭許城市帶的形成奠定基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)到2020年，許昌市區(qū)人口力爭達(dá)到100萬；禹州市城區(qū)人口力爭達(dá)到50萬；長葛市、郡陵縣和襄城縣城區(qū)人口分別達(dá)到30萬。同時，鼓勵和支持15個重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展成為區(qū)域性中心鎮(zhèn)，形成整體布局合理、資源配置科學(xué)、社會協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。城市功能定位承接傳遞大鄭州的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展能量，并能分散緩解其過分積聚壓力；連結(jié)群內(nèi)南向城市帶和許、平、漯城市圈；以電力電子、煙草、發(fā)制品、食品加工、造紙、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為主，具有高效、有序、合理的聚集與擴(kuò)散能力的區(qū)域中心城市。二、許昌市房地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著許昌市行政區(qū)劃的調(diào)整及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，在消費(fèi)需求與投資需求的雙重拉動作用下，許昌房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)健康發(fā)展的態(tài)勢，供求結(jié)構(gòu)基本合理，已成為拉動許昌經(jīng)濟(jì)較快增長的重要因素和擴(kuò)大內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)之一。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速發(fā)展根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的要求，1998年國務(wù)院召開了第四次全國住房制度改革工作會議。會議決定停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。這一決定提高了居民住房消費(fèi)支付能力，擴(kuò)大了內(nèi)需，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從結(jié)構(gòu)上看，目前許昌房地產(chǎn)投資中，住宅類完成投資逐漸增加，而辦公樓和商業(yè)用房投資比重均較小，并呈下降趨勢。在辦公樓與商業(yè)用房中，以商業(yè)用房略多。表明，許昌市商業(yè)用房和辦公樓供需已基本趨于平衡；而住宅類房地產(chǎn)，由于住房制度的改革、土地出讓方式的市場化以及開發(fā)商的投資期望等因素，增長迅速。上述房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)表明，商品住宅供應(yīng)是許昌市房地產(chǎn)市場的主流，而且在房地產(chǎn)市場最活躍政府和市民最為關(guān)心的也是商品住宅。（二）商品房銷售持續(xù)旺盛，供需結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化今年以來許昌市房地產(chǎn)業(yè)延續(xù)了“十五”期間商品房需求持續(xù)旺盛勢頭，無論是商品房銷售面積還是商品房銷售額都保持了較快速度的增長。根據(jù)許昌市企業(yè)調(diào)查隊(duì)對89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查，843的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)商品房銷售狀況較好，15的企業(yè)認(rèn)為銷售狀況一般，沒有企業(yè)認(rèn)為銷售狀況較差。（三）商品房價格持續(xù)上升近年來，許昌市房地產(chǎn)投資持續(xù)保持快速增長的勢頭，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展格局，與之相伴隨的是商品房價格的不斷攀升，縱觀全市商品房價格的走勢，經(jīng)歷了一個逐步升高的過程。2007年111月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資2596億元，比去年同期增長407，增速比城鎮(zhèn)投資高23個百分點(diǎn)，比全省平均水平低4個百分點(diǎn)。其中，住宅投資完成2125億元，增長465，所占比重由去年同期的786上升到818。辦公樓投資150萬元，下降286，比重和去年持平；商業(yè)營業(yè)用房投資307億元，增長285，比重由去年同期的43上升到118。2007年商品住宅銷售面積21804萬平方米，增長2759。商品房銷售額3824億元，增長29901，其中，商品住宅銷售額3509億元，增長3276。二手房交易1746萬平方米，同比增長21。市區(qū)商品房12月份平均價格多層為每平方米2300元，小高層平均價格每平方米2950元，商品房價格與全省平均價格基本持平。在全省18個省轄市中，我市市區(qū)商品房價格低于鄭州、洛陽、開封、安陽、平頂山等城市，在中原城市群9個城市中位居第5位。三、許昌樓市板塊分析據(jù)統(tǒng)計，目前許昌在售或預(yù)售樓盤共計二十多個，部分樓盤已經(jīng)漸趨尾盤，分布在許昌市區(qū)各個區(qū)域。根據(jù)許昌市城區(qū)特點(diǎn)（城區(qū)基本上被京廣鐵路、許禹鐵路、天寶路、清潩河、新興路分成北區(qū)、鐵西區(qū)、中心城區(qū)、東城新區(qū)、南區(qū)五大區(qū)域），許昌市區(qū)樓盤也成相對應(yīng)分布1、城北版塊版塊范圍界定本版塊是由許禹鐵路天寶路以北的許昌市城區(qū)北部區(qū)域。版塊概述本區(qū)域是許昌市魏都區(qū)的核心區(qū)、許昌市區(qū)的主要民營工業(yè)區(qū)，魏都區(qū)民營工業(yè)園位于本版塊內(nèi)；宏偉集團(tuán)、萬里路橋等知名企業(yè)位于本版塊內(nèi)。魏都區(qū)民營工業(yè)園管委會、許昌市廣播電臺等行政機(jī)關(guān)也在本區(qū)域內(nèi)。交通概述本區(qū)域內(nèi)交通狀況成兩縱（從西到東依次為勞動路、文化路）兩橫（從南到北依次為天寶路、北環(huán)路）的井字型格局。公交線路有2路、4路、9路、10路等。教育及其它概述許昌市工業(yè)學(xué)校、東城一高、中原職業(yè)中專、許昌縣一高、華亞商場等。主要在售項(xiàng)目宏偉佳苑開發(fā)商宏偉置業(yè)廣告推廣神采顧問銷售電話2031111項(xiàng)目地址勞動路北段高營橋社區(qū)建筑類型多層工程進(jìn)度一期主體全部竣工，二期已出地基。住宅套數(shù)一期住宅8棟150多套，一二期共有300多套；價格概況起價760元/，均價1200元/，高價1380元/。商業(yè)概況底層商鋪，均價2400元/，單套面積在104150，未交房，業(yè)態(tài)定位不明確。推廣口號城北花園、因?yàn)榫蕛?yōu)惠活動一次性優(yōu)惠98折、分期99折項(xiàng)目概況占地30畝、總建面4萬。銷售率一期60，二期30周邊配套高營橋小學(xué)，超市，十四中、汽車北站綜合評析小產(chǎn)權(quán)房，購房者多為城北區(qū)域的中年自住客戶。位置較偏遠(yuǎn)，周邊配套不全。媒體選擇以公交車體廣告、報廣、夾報為主，推廣力度一般。2、鐵西版塊版塊范圍界定本版塊是由許禹鐵路以南京廣鐵路以西新興路以北組成的許昌市城區(qū)西部區(qū)域。版塊概述本區(qū)域是許昌市區(qū)的老城區(qū)、許昌市老城區(qū)的主要生態(tài)園林區(qū)。市園藝場、霸陵公園、許繼廣場、帝豪廣場等位于本版塊內(nèi)；清泥河、運(yùn)糧河流經(jīng)本區(qū)域；許繼集團(tuán)科研中心、許昌烤煙廠、天昌國際煙草有限公司、帝豪實(shí)業(yè)、許昌通用廠等知名企業(yè)位于本版塊內(nèi)。市工商局、市公路管理處、市交通局、市中級人民法院等行政機(jī)關(guān)也在本區(qū)域內(nèi)。交通概述本區(qū)域內(nèi)交通狀況成五縱（從西到東依次為西環(huán)路、霸陵路、延安路、五一路、解放路）六橫（從南到北依次為新興路、光明路、許繼大道、帝豪大道、華佗路、八一路）的網(wǎng)字型格局。公交線路有8路、104路、16路、108路、101路、103路、6路等。教育及其它概述職業(yè)中專、市三中、市八中、市九中、市十六中、市第五高中、三國商貿(mào)城、新華干鮮批發(fā)城、恒達(dá)利市場、胖東來五一路店、胖東來建安路店、胖子店等。主要在售項(xiàng)目有萬象新天、錦繡華府、許繼花園等。許繼花園開發(fā)商許繼地產(chǎn)廣告代理鄭州英之杰銷售電話3212088項(xiàng)目地址許繼大道中段建筑類型多層、小高層、高層工程進(jìn)度一期全現(xiàn)房，二期正在拆遷住宅套數(shù)一期320套，二期約300套價格概況一期共有約320套，剩10套左右，均價2600元/推廣口號集團(tuán)保留專家住宅，珍藏現(xiàn)房推出優(yōu)惠和促銷活動每平方優(yōu)惠30元項(xiàng)目概況二期2棟16層高層、2棟12層高層、2棟多層，價格未出，四月份開盤。周邊配套胖子店超市、胖東來超市、向陽路農(nóng)貿(mào)市場。許繼醫(yī)院、許繼幼兒園、許繼廣場、九中等綜合評析交通方便,環(huán)境較好；中高檔建筑標(biāo)準(zhǔn)；許繼集團(tuán)內(nèi)部員工,以及周邊的經(jīng)商人士；錦繡華府開發(fā)商鄭州華念置業(yè)廣告推廣華念置業(yè)策劃部銷售電話33629993365999項(xiàng)目地址許繼大道與延安路建筑類型多層工程進(jìn)度未動工，總共14棟多層，一期6棟。綠化率33建筑面積6萬平方米住宅套數(shù)一期約192套價格概況待定占地面積50畝優(yōu)惠和促銷活動未定推廣口號榮耀華府，開啟錦繡人生周邊配套胖子店、青少年宮、許繼廣場、客運(yùn)西站綜合評析交通方便,環(huán)境不錯；中檔建筑標(biāo)準(zhǔn)；年前未開盤是在等待市場價格上浮，賺取高利潤。3、中心城區(qū)版塊版塊范圍界定本版塊是由許禹鐵路以南京廣鐵路以東新興路以北清潩河以西組成的許昌市城區(qū)市中心區(qū)域。版塊概述本區(qū)域是許昌市老城區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)、許昌市老城區(qū)的重要生態(tài)園林區(qū)。市體育場、西湖公園、水上樂園、春秋廣場、文博廣場、濱河廣場等位于本版塊內(nèi)；清泥河、順城河、許扶運(yùn)河流經(jīng)本區(qū)域；許昌市商務(wù)局、許昌教育局、人行許昌分行、中行許昌分行等行政機(jī)關(guān)也在本區(qū)域內(nèi)；許昌火車站、許昌汽車總站也在本區(qū)域內(nèi)。交通概述本區(qū)域內(nèi)交通狀況成五縱（從西到東依次為勞動路倉庫路、文化路南大街、六一路、文峰路、興昌路）七橫（從南到北依次為新興路、三八路望田路、七一路蓮城大道、建設(shè)路、東大街、建安路、八一路）的網(wǎng)狀型格局。公交線路有5路、8路、11路、16路、108路、105路、103路、102路等多條公交線路。教育及其它概述許昌市高中、許昌市第一中學(xué)、健康路小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市人民醫(yī)院、西湖公園、三國大酒店、七一路手機(jī)城、許昌大酒店、瑞貝卡大酒店、桃園大酒店、胖東來服飾鞋業(yè)大廈、胖東來望月店、宇通思姑臺商業(yè)城等。主要在售項(xiàng)目有宇華名郡、茂源金色家園、鼎新龍湖灣、丞相府苑、金石鳳凰城等。鼎新龍湖灣開發(fā)商許昌鼎鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址文峰路中段（原檸檬酸廠）銷售電話26250992651679推廣商大邁地產(chǎn)咨詢?nèi)莘e率19住宅商業(yè)綠化率30起價多層2200多小高層2400已售罄項(xiàng)目概況占地面積152畝均價多層2500多小高層2900建筑面積20萬平方米高價多層2900小高層3200住宅總套數(shù)800套，目前推出196套商業(yè)總套數(shù)17套住宅銷售率60（多層基本售罄）商業(yè)銷售率100建筑類型多層、小高層周邊配套社區(qū)雙語幼兒園、健康路小學(xué)、市一中、市十一中、市一高、建材市場等工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述一期已入住、二期已封頂、三期正在做地基商業(yè)描述一期商業(yè)已售罄，部分商戶已入住，每月沒平方約30元推廣口號許昌濱水生活生態(tài)城優(yōu)惠促銷活動一次性優(yōu)惠7、按揭根據(jù)貸款的多少而定24綜合評析周邊配套齊全，交通便利，緊鄰千畝游園，地理位置不錯，業(yè)務(wù)員職業(yè)素質(zhì)差；屬中高檔建筑標(biāo)準(zhǔn)，推廣力度較大。宇華名郡開發(fā)商許昌宇華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址八一路與文化路交匯處銷售電話29155552917777推廣商北京眾城前景容積率254住宅商業(yè)綠化率30起價多層2000電梯房小高層2460無占地面積61畝均價多層2500電梯房2600小高層2750建筑面積10萬平方米高價多層2850電梯房小高層2900住宅總套數(shù)760套左右二期300套商業(yè)總套數(shù)0套住宅銷售率85商業(yè)銷售率無項(xiàng)目概況建筑類型多層、小高層周邊配套縣一高、許昌學(xué)院、許昌高中、許昌市一中、健康路小學(xué)、市人民醫(yī)院、圖書館工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述3、5號樓已封頂，其余已出4層商業(yè)描述一期無商業(yè)，二期商業(yè)沒有推出推廣口號北城名郡，金質(zhì)生活。優(yōu)惠促銷活動一次性優(yōu)惠2，按揭優(yōu)惠1茂源金色家園綜合評析附近配套設(shè)施較為成熟，銷售賣點(diǎn)以學(xué)校為主；銷售速度慢，銀行貸款回款慢，是導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢的原因所在，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的惡性循環(huán)已呈現(xiàn)，目前新代理公司已接手操作，宣傳物料暫時不到位。開發(fā)商許昌茂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址文峰路與八一路交匯處銷售電話3333331推廣商精工地產(chǎn)容積率1929住宅商業(yè)綠化率367起價多層1920電梯房小高層2610占地面積43畝均價多層2650電梯房小高層2740建筑面積10萬平方米高價多層2980電梯房小高層2980項(xiàng)目概況住宅總套數(shù)487商業(yè)總套數(shù)約65間丞相府苑住宅銷售率55商業(yè)銷售率未銷售建筑類型多層、小高層周邊配套胖東來購物廣場、建行、工行、信用社、中國移動、許昌市人民醫(yī)院、報社、電視臺、許昌學(xué)院、集貿(mào)市場工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述一期除2號樓正在施工，其余的都已交工，6月份交房；二期7號樓已封頂，8號樓剛出地基，9、10號樓已建到4層，12號樓尚未施工，多層12月底交房，小高層09年8月交房。商業(yè)描述商業(yè)外街（一層二層捆綁），暫時沒有銷售，未出價格，面積在110130平方之間推廣口號有花的庭院優(yōu)惠促銷活動多層14樓一次性優(yōu)惠4，按揭2；56樓一次性優(yōu)惠7，按揭4；小高層15層一次性優(yōu)惠7，按揭4；611樓一次性優(yōu)惠5，按揭3；一期指定5套房源可優(yōu)惠1萬元；二期抽獎送家電。綜合評析位置較好，交通便利，配套齊全，學(xué)區(qū)好，銷售速度相對較好，小戶型精裝非常受市場追捧。開發(fā)商許昌四通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址清虛街東段銷售電話2799777推廣商報喜鳥慶典禮儀策劃公司容積率175住宅商業(yè)綠化率30起價多層2300電梯房小高層占地面積2萬平方米均價多層2800電梯房小高層建筑面積35萬平方米高價多層3150電梯房小高層住宅總套數(shù)200套商業(yè)總套數(shù)不詳住宅銷售率70商業(yè)銷售率項(xiàng)目概況建筑類型多層周邊配套西湖公園，許昌兒童醫(yī)院，文化路小學(xué)，許昌市一中，許昌市一高工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述一期已交房，二期剛做地基，09年7月交房。商業(yè)描述一期商業(yè)均價5000，已售罄；二期沒有銷售；鋪位面積1201200推廣口號置業(yè)四通，安居樂業(yè)，合適的才是好的優(yōu)惠促銷活動一次性優(yōu)惠4，按揭2綜合評析位置屬于老城絕對的中心位置，交通便利，配套齊全、在以上優(yōu)點(diǎn)共存的情況下，推廣力度較小。金石鳳凰城開發(fā)商許昌金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址六一路中段銷售電話2166888推廣商金石策劃部容積率174住宅商業(yè)綠化率31起價多層1880電梯房小高層2800無占地面積2萬平方米均價多層2450電梯房小高層3050建筑面積35萬平方米高價多層3088電梯房小高層3400住宅總套數(shù)580套商業(yè)總套數(shù)住宅銷售率80商業(yè)銷售率項(xiàng)目概況建筑類型多層、小高層周邊配套試驗(yàn)幼兒園、試驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、電大、胖東來購物城，市公療醫(yī)院，文峰廣場等工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述沒有動工，地表已平整。商業(yè)描述無推廣口號梧桐樹下鳳凰人家優(yōu)惠促銷活動一次性優(yōu)惠2，按揭1綜合評析學(xué)區(qū)較好，配套齊全；交通不便，六一路路寬度較窄；客戶群體以金石公司老客戶、公司內(nèi)部員工較多。4、東城新區(qū)版塊版塊范圍界定本版塊是由許禹鐵路以南清潩河以東的許昌市東城新區(qū)區(qū)域。版塊概述本區(qū)域是許昌市區(qū)的新城區(qū)、東區(qū)自1997年開始規(guī)劃，目前，隨著市委、市政府等四大班子的東遷及市各重點(diǎn)企、事機(jī)構(gòu)和重點(diǎn)學(xué)校紛紛在東城新區(qū)安家落戶，東城區(qū)作為許昌未來政治、經(jīng)濟(jì)、文明中心的重要地位已經(jīng)基本成型。同時各地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)駐許昌，多個地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在東區(qū)開闊的土地上如雨后春筍般崛起。建安廣場、許昌學(xué)院、許昌機(jī)電廠等知名企業(yè)位于本版塊內(nèi)。交通概述本區(qū)域內(nèi)交通狀況成四縱（從西到東依次為潩河路、魏文路、學(xué)院路、魏武路）六橫（從南到北依次為新興路、前進(jìn)路、蓮城大道、建安大道、八一路、天寶路）的網(wǎng)字型格局。公交線路有5路、11路、108路、102路等、東區(qū)道路多為斷頭路、公交線路稀少、入住人少、商業(yè)配套不完善。教育及其它概述許昌學(xué)院、許昌四高、許昌市十五中、中原家具城、上海城一期建材城、許昌迎賓館等。主要在售項(xiàng)目有家天下、騰飛花園、駿景尚都、水木清華、建業(yè)帕拉帝奧、蓮城華庭等。瑞貝卡家天下開發(fā)商許昌瑞貝卡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址天寶路與魏文路交匯處銷售電話2996111推廣商泰贏咨詢?nèi)莘e率12住宅商業(yè)綠化率38起價多層電梯房小高層占地面積180畝均價多層預(yù)計在2700左右電梯房小高層預(yù)計在2800左右建筑面積212萬平方米高價多層電梯房小高層住宅總套數(shù)一期500套左右商業(yè)總套數(shù)項(xiàng)目概況住宅銷售率商業(yè)銷售率騰飛花園建筑類型多層、小高層周邊配套十五中，許昌學(xué)院，千畝游園、市財政服務(wù)中心、許昌迎賓館、實(shí)驗(yàn)幼兒園，新火車站等工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述多層已封頂，正在做外立面，小高層已建到7層商業(yè)描述推廣口號家的天下、美好生活優(yōu)惠促銷活動瑞貝卡公司內(nèi)部員工購房每平方優(yōu)惠360元。綜合評析本項(xiàng)目與騰飛花園競爭較為明顯，與公司后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)競爭在所難免；前期推廣力度不夠，不利于客戶的積累。開發(fā)商許昌騰飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址天寶路與潩河路交匯處銷售電話21677772197777推廣商抓根地產(chǎn)策劃容積率18住宅商業(yè)項(xiàng)目概況綠化率4050起價多層電梯房未推出小高層占地面積170畝均價多層預(yù)計在2700左右電梯房小高層預(yù)計在2800左右建筑面積21萬平方米高價多層電梯房小高層住宅總套數(shù)一期352套商業(yè)總套數(shù)不詳住宅銷售率商業(yè)銷售率建筑類型多層、小高層周邊配套十五中，許昌學(xué)院，千畝游園、市財政服務(wù)中心、許昌迎賓館、實(shí)驗(yàn)幼兒園，新火車站等工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述一期工程正在做基礎(chǔ)，共11棟樓，3棟小高層，1棟7層電梯房，7棟多層。商業(yè)描述推廣口號麗景、美宅、健康生活優(yōu)惠促銷活動無綜合評析與家天下的基本屬性相同，位置上較家天下有寫優(yōu)勢，屬于東城區(qū)東北區(qū)核心生活區(qū)位置，交通便利，但配套不齊全。駿景尚都開發(fā)商許昌駿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址八一路東段銷售電話2291111推廣商連海容積率住宅商業(yè)綠化率30起價多層1900電梯房小高層29004500占地面積1826畝均價多層2300電梯房小高層33006200建筑面積4萬平方米高價多層2700電梯房小高層3600住宅總套數(shù)600套商業(yè)總套數(shù)不詳住宅銷售率90商業(yè)銷售率50。項(xiàng)目概況建筑類型多層、高層周邊配套十五中，許昌學(xué)院，市財政服務(wù)中心、許昌迎賓館、實(shí)驗(yàn)幼兒園，新火車站等工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述多層已交房；酒店公寓樓體已竣工，進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，6月底交房。商業(yè)描述推廣口號再買酒店式公寓，你得到深圳了。水木清華優(yōu)惠促銷活動一次性優(yōu)惠2，按揭1；老帶新送老業(yè)主1千五百元，新客戶1千元房款優(yōu)惠綜合評析東城區(qū)東部區(qū)位，交通便利，周邊環(huán)境好，酒店公寓客戶群體以白領(lǐng)精英、許昌市區(qū)投資客戶為主。以后商業(yè)理應(yīng)有好的發(fā)展前景，但周邊配套不夠完善。開發(fā)商許昌中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址八一路與興業(yè)路交匯處銷售電話2291111推廣商無容積率12住宅商業(yè)綠化率40起價多層電梯房2500小高層5800占地面積60畝均價多層電梯房2700小高層項(xiàng)目概況建筑面積10萬平方米高價多層電梯房3000小高層6000建業(yè)帕拉帝奧住宅總套數(shù)470套商業(yè)總套數(shù)65左右住宅銷售率70商業(yè)銷售率80。建筑類型七層電梯房周邊配套實(shí)驗(yàn)幼兒園，福港大酒店、市第十五中學(xué)、許昌學(xué)院、市政府、檢察院工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述已交房，入住20；商業(yè)描述部分商家已入駐，基本上為產(chǎn)業(yè)附加門面；推廣口號水木清華品質(zhì)感動世界優(yōu)惠促銷活動無綜合評析現(xiàn)依托現(xiàn)房銷售的優(yōu)勢吸引客戶，案場比較混亂，純屬自然銷售，推廣方面沒有任何營銷手段，小區(qū)的景觀做的不錯。開發(fā)商許昌建業(yè)住宅開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址東城區(qū)市委市政府東100米銷售電話2796666推廣商無容積率25住宅商業(yè)綠化率50起價多層電梯房小高層27005600占地面積60畝均價多層電梯房小高層31007000建筑面積10萬平方米高價多層電梯房小高層38004300（小戶型）12000住宅總套數(shù)430套商業(yè)總套數(shù)70左右住宅銷售率90商業(yè)銷售率60。項(xiàng)目概況建筑類型小高層周邊配套實(shí)驗(yàn)幼兒園，市第十五中學(xué)、許昌學(xué)院、市政府、檢察院工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述一期已入??；二期今年7月30日交房，主體已封頂；商業(yè)描述商業(yè)內(nèi)街、外街主打面積為150平方左右，其余為2050平方左右，租金每月每平方30元，大型商業(yè)免一年租金，一層二層捆綁銷售。推廣口號3層院樹生活阿五美食火了，你還等什么優(yōu)惠促銷活動一次性優(yōu)惠2，按揭1；3月份成交的客戶在正常優(yōu)惠的基礎(chǔ)上可享桂林雙飛4日游（不含小戶型）。綜合評析東城新區(qū)核心區(qū)位，交通便利；目前所剩房源多為頂層復(fù)式，總價高，銷售速度緩慢；蓮城華庭開發(fā)商許昌金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址學(xué)院路與前進(jìn)路交匯處銷售電話8385555推廣商上海普世顧問容積率22住宅商業(yè)綠化率40起價多層電梯房小高層2400未售占地面積100畝均價多層電梯房小高層2700建筑面積14萬平方米高價多層電梯房小高層3100住宅總套數(shù)一期210套商業(yè)總套數(shù)住宅銷售率50商業(yè)銷售率項(xiàng)目概況建筑類型小高層周邊配套瑞祥超市、許昌二高、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、第二中心醫(yī)院、東城區(qū)管委會，上海城大型商業(yè)工程進(jìn)度、入住現(xiàn)狀描述主體已封頂；今年5月份交房，二期動工時間不確定。商業(yè)描述推廣口號法國浪漫主義風(fēng)情社區(qū)優(yōu)惠促銷活動一次性優(yōu)惠3，按揭2；綜合評析以前承諾今年3月交房，但是工程進(jìn)度緩慢，市調(diào)當(dāng)天售房部要求退房的客戶有2組，項(xiàng)目目前銷售形勢嚴(yán)峻。5、南區(qū)版塊版塊范圍界定本版塊是由新興路以南的許昌縣縣城區(qū)域，許昌市的重要工業(yè)區(qū)域。版塊概述本區(qū)域許昌市的重要工業(yè)區(qū)。清泥河、運(yùn)糧河、清潩河流經(jīng)本區(qū)域；許繼集團(tuán)電氣城、許昌縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、派尼美特工業(yè)園等知名企業(yè)位于本版塊內(nèi)。許昌縣委、縣政府、縣工商局、縣衛(wèi)生局等眾多行政機(jī)關(guān)云集在本區(qū)域內(nèi)。交通概述本區(qū)域內(nèi)交通狀況成五縱（從西到東依次為西環(huán)路、延安南路、工農(nóng)路、解放南路、文峰路）三橫（從南到北依次為新興路、許由路、瑞貝卡大道）的網(wǎng)字型格局。公交線路有6路、104路、16路、102路、103路、105路等。教育及其它概述許昌縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)，九弟超市、市中心醫(yī)院、亞歐建材城、胖東來許扶路店、市三中、三高、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、曙光醫(yī)院、九弟超市、縣公療醫(yī)院等。主要在售項(xiàng)目有宏安佳苑、金地玫瑰公寓、南苑新城、東源錦尚等。宏安佳苑開發(fā)商許昌宏安地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商無銷售電話5137111項(xiàng)目地址文峰路南段建筑類型多層工程進(jìn)度地基已出容積率12綠化率30住宅套數(shù)總約300套價格概況均價1700元/。推廣口號宏安佳苑為你營造舒適家居優(yōu)惠和促銷活動一次性2、分期15項(xiàng)目概況6棟多層、總建面約3萬。銷售率30周邊配套許昌縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)，九弟超市、市中心醫(yī)院、亞歐建材城綜合評析項(xiàng)目與城南第一府離的很近，在推廣和銷售上與后者不可相比，屬于自然銷售；工程進(jìn)度緩慢，不利于快速銷售。金地玫瑰公寓開發(fā)商許昌金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商河南同路地產(chǎn)機(jī)構(gòu)銷售電話5150000項(xiàng)目地址文峰路與瑞貝卡大道交匯處西100米建筑類型多層、小高層工程進(jìn)度地基已出住宅套數(shù)目前推出100套，總約150套價格概況多層均價在1900，小高層待定推廣口號電梯洋房、領(lǐng)秀南城優(yōu)惠和促銷活動一次性優(yōu)惠2、按揭1項(xiàng)目概況總建面2萬。銷售率30周邊配套許昌縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)，九弟超市、市中心醫(yī)院、亞歐建材城綜合評析位于許昌南城主干道、交通方便,環(huán)境好；但是，產(chǎn)品定位為精裝小戶型，能不能適合許昌縣的消費(fèi)群體，待進(jìn)一步跟蹤觀察南苑新城開發(fā)商許昌大正地產(chǎn)代理商廈門天力行銷售電話5152222項(xiàng)目地址文峰路與瑞貝卡大道交匯處西100米建筑類型多層、電梯房、小高層工程進(jìn)度一期全現(xiàn)房，二期將在近期施工。住宅套數(shù)一期456套、二期700套價格概況一期均價1300元/、二期待定推廣口號13萬水景生態(tài)之城優(yōu)惠和促銷活動一期一次性優(yōu)惠6，按揭4周邊配套市三中、三高、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、曙光醫(yī)院、九弟超市樓盤情況分析處于許昌東南部，離市中心較近，一期價格偏低，二期開發(fā)方向?qū)⒆咧懈邫n樓盤，預(yù)計開盤后的均價在1700左右。東源錦尚開發(fā)商許昌東源房地產(chǎn)全程策劃大邁地產(chǎn)機(jī)構(gòu)銷售電話5187777項(xiàng)目地址瑞貝卡大道與文峰路西500米建筑類型多層、小高層工程進(jìn)度剛剛典基住宅套數(shù)一期約150套價格概況待定推廣口號城南10萬辛福宅邸優(yōu)惠和促銷活動一萬抵一萬三、兩萬抵兩萬六的認(rèn)籌優(yōu)惠活動項(xiàng)目概況占地100畝、總建面10萬。周邊配套縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、文峰中學(xué)、三高、九弟超市、縣公療醫(yī)院樓盤情況分析樓盤在南城主干道、但不在中心區(qū)域，位置不好、交通不便,環(huán)境一般；戶外廣告，道旗廣告、形象包裝等較突出。四、市調(diào)總結(jié)及預(yù)測1、市調(diào)總結(jié)、2007年許昌市房地產(chǎn)市場逐漸白熱化，許昌樓市現(xiàn)已形成以城中板塊為依托、東城板塊為主發(fā)力點(diǎn)，向四方輻射東擴(kuò)、南改、北上、西拓、全面出擊的放射狀市場格局和開發(fā)態(tài)勢。東城新區(qū)版塊隨著更多的開發(fā)商的涌入和新鮮多樣的營銷手段運(yùn)用，東城區(qū)的房地產(chǎn)將更加火熱，價格上升趨勢將會比較明顯；目前東區(qū)在售樓盤大多進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，房源消化現(xiàn)狀比較理想，同時也催生了價格上漲和客戶認(rèn)可度提升。但由于生活配套設(shè)施不完善、版塊內(nèi)人氣不足。老城中心城區(qū)版塊由于土地少、舊城改造還未啟動等因素，從07年下半年到現(xiàn)在價格飛漲、且銷售一路飄紅、項(xiàng)目未開盤便被認(rèn)購一空。典型如金石鳳凰城、文博名苑。南區(qū)版塊隨著政府加快老城改造步伐（典型代表城南第一府及其二期南苑新城）和許昌城市規(guī)模擴(kuò)大以及城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)，從07年開始眾多中小項(xiàng)目紛紛入市、成為許昌樓市的中小戶型集中帶。鐵西版塊盡管區(qū)域環(huán)境適合居住、但受鐵路阻隔的影響、區(qū)域內(nèi)房價一直處于許昌樓