2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款亞瀚房地產智庫WWWCNYAHANCOM海量房地產資料免費下載02566039613QQ3769775912009年11月大連市房地產報告指南針營銷策劃機構市場部2009年12月4日2目錄1宏觀層面311宏觀經濟312宏觀政策413規(guī)劃信息52土地市場521掛牌信息522成交信息73中心城區(qū)商品房市場931供應狀況9311供應分布9312可售套數(shù)10313新增批售10314推盤放量1132成交狀況12321成交數(shù)量12322成交價格14323單套指標1533銷供比例164新城區(qū)商品房市場1741供應狀況17411供應分布17412新增批售18413推盤放量185營銷觀察1951新增展示樓盤1952媒體（報廣）監(jiān)測分析2153重點項目監(jiān)測226結語22附件1宏觀政策一覽表24附件2建設、交通規(guī)劃一覽表2632009年11月大連市房地產報告1宏觀層面11宏觀經濟表11宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布發(fā)布時間數(shù)據(jù)摘要111110月份居民消費價格同比下降0510月份，居民消費價格同比下降050，比上月降幅縮小03個百分點；110月份，居民消費價格同比下降110，與19月降幅持平111110月份工業(yè)品出廠價格同比下降5810月份，工業(yè)品出廠價格同比下降58，降幅比上月縮小12個百分點；110月份，工業(yè)品出廠價格同比下降64，較19月縮小01個百分點111010月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3910月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲39，漲幅比上月擴大11個百分點；環(huán)比上漲07，漲幅于九月份持平，其中大連地區(qū)10月房屋銷售價格指數(shù)同比上漲26，環(huán)比上漲04111010月份全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為1020310月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（即國房景氣指數(shù)）為10203，比9月份提高095點（數(shù)據(jù)來源網絡資料、政府公布資料）機構觀點9513200912009220093200942009520096200972009820099200910CPIPPI圖11110月CPI、PPI變動趨勢國家整體經濟形勢向好，國內流動性充裕，大宗商品價格上漲以及不斷出現(xiàn)的糧油蔬果價格上漲都成為物價指數(shù)上漲的推手，而11月寒流來襲導致糧油蔬果供應短缺，也加劇了CPI月內轉正的趨勢。同時月內進行的電價調整雖對物價指數(shù)基本不會產生影響，但對未來PPI上漲的間接影響較大，預計未來PPI也將持續(xù)回升。宏觀經濟面臨熱錢涌入，物價上漲的內憂外患。4210123420091200922009320094200952009620097200982009920091070個大中城市房屋價格指數(shù)圖12110月70個大中城市房屋價格變動趨勢70個大中城市房屋價格指數(shù)增幅進一步提速，10月同比增長39，較上月提高11個百分點。土地市場成交火爆，地王頻出，商品房政策退市預期刺激需求入市以及開發(fā)商資金充裕等多重利好促使開發(fā)商對房屋價格的預期不斷提高。也同步刺激著國房景氣指數(shù)的持續(xù)上揚，但開發(fā)投資投入的低速增長對國房景氣指數(shù)也產生了一定的負面影響，10月該指數(shù)達到10203，較上月擴大095個百分點，增幅縮小005個百分點，這是國房景氣指數(shù)指標連續(xù)第二個月增幅縮小。市場上也出現(xiàn)部分開發(fā)商對目前成交旺盛現(xiàn)象喜憂參半，矛盾心理凸現(xiàn)。909396991022009220093200942009520096200972009820099200910圖13210月國房景氣指數(shù)變動趨勢12宏觀政策見附件1宏觀政策一覽表機構觀點政治局會議對宏觀經濟政策定調，基本確立了未來我國經濟政策將持續(xù)目前的適度寬松和積極的財政政策。宏觀經濟環(huán)境的寬松為明年市場走勢提供了良好的基礎，在此政策5下，預計明年初銀行信貸方面的收緊將有所緩和。房地產市場方面，本月政策以嚴查土地市場囤地、規(guī)范土地市場發(fā)展以及打擊捂盤惜售為主。政府平抑房價地價意圖顯著，就此推斷，利好政策的退市基本無疑。大連市本月政策重點在于經適房貨幣化補助實施細則的出臺，8000戶家庭將為市場帶來較大機遇。13規(guī)劃信息見附件2建設、規(guī)劃一覽2土地市場21掛牌信息大連市表2111月中心城區(qū)土地供應明細本月市內四區(qū)共計8宗土地掛牌，總建筑面積約3515萬平方米。甘井子區(qū)及沙河口區(qū)供應量出現(xiàn)了明顯的增長，分別占本月土地供應的3918和5919。區(qū)域地塊編號位置用地性質用地面積（平方米）容積率建筑面積（平方米）（2009）25號甘井子區(qū)機場街道南松路北側居住及服務配套設施1392791520892（2009）26號甘井子區(qū)華東路60號居住，居住式公寓163003557050（2009）27號甘井子區(qū)海口路56號居住79001612640甘井子（2009）29號甘井子區(qū)紅旗街道張家村住宅及服務配套設施2040242142845（2009）28號沙河口區(qū)蘭田街西側居住59001810620（2009）32號沙河口區(qū)中山路東側，高爾基路南側公建（行政辦公）72506547125沙河口（2009）33號沙河口區(qū)勝利路南側，太原街西側公建（含調壓站一座）167009150300中山區(qū)（2009）30號中山區(qū)一德街東，中山路南，白玉街西，玉光街北公建25004100006另外值得關注的沙河口區(qū)的32、33號地塊。眾所周知高爾基路拆遷后，區(qū)域后續(xù)發(fā)展究竟如何定位，一直被關注。此次沙區(qū)掛牌的兩宗土地不僅臨近高爾基路沿線，且用地性質全部以公建用地為主，可以預見政府對于高爾基路沿線整體規(guī)劃必將采納高起點的戰(zhàn)略。新城區(qū)表22本月新城區(qū)土地供應明細區(qū)域地塊編號位置用地性質用地面積（平方米）容積率建筑面積（平方米）旅順200946旅順口區(qū)啟新街住宅及配套公建132323350810585868（2009）96站前街道金重西南側公建、住宅599982119996（2009）97站前街道金重西南側公建、住宅754002150800（2009）106先進街道五一路北側公建，住宅2931218527616（2009）128光明街道原陶瓷城地塊商業(yè)87552242101248（2009）59擁政街道三里村公建，住宅8341517514597625（2009）60擁政街道三里村公建，住宅1017181751780065（2009）61擁政街道三里村公建，住宅34994175612395（2009）69擁政街道三里村公建，住宅338582584645（2008）28三十里堡街道三道灣村公建，住宅676221238317506（2009）48金渤海岸現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展區(qū)公建，住宅9158131128481691（2009）102站前街道金重西南側公建，住宅502321447233408（2009）103站前街道金重西南側公建，住宅811971169418852（2009）104站前街道金重西南側公建，住宅113731151705965金州（2008）31二十里堡街道二十里村公建，住宅203031442923632200945開發(fā)區(qū)22號區(qū)居住4899625122490200947金石灘居住，公共設施39985506239913金石IT產業(yè)園居住462158083697264開發(fā)區(qū)200948地塊位于大學城（B8、B10、B14、B20、B21居住272210184899787公共設施200949開發(fā)區(qū)10號小區(qū)居住17918728501723641號工業(yè)小區(qū)公共設施、商務公寓121152530287547號工業(yè)小區(qū)公共設施、商務公寓1624725406175200950開發(fā)區(qū)7號區(qū)居住106146452479779928550287245385200951開發(fā)區(qū)青松小區(qū)北側居住90004540500本月新城區(qū)共掛牌土地21宗，建筑面積共計37515萬平方米，環(huán)比增長5491。本月金州區(qū)土地放量依然巨大。從本月金州區(qū)土地放量看，火車站周邊地塊放量依然巨大。另外受“五點一線”規(guī)劃影響，金州北部工業(yè)發(fā)展將提速，而隨著汽車站的進駐，北部區(qū)域的土地供應量本月也出現(xiàn)了明顯的增長。另外值得關注的是本月開發(fā)區(qū)出現(xiàn)了大幅地塊的供應現(xiàn)象，地塊主要位于金石灘和開發(fā)區(qū)兩個區(qū)域。22成交信息大連市表23本月中心城區(qū)土地成交明細區(qū)域地塊編號位置用地性質用地面積（平方米）容積率建筑面積（平方米）樓面價（元/）（2009）25號甘井子區(qū)機場街道南松路北側居住及服務配套設施1392791520892520774（2009）26號甘井子區(qū)華東路60號居住，居住式公寓163003557050260771（2009）27號甘井子區(qū)海口路56號居住79001612640423101甘井子（2009）29號甘井子區(qū)紅旗街道張家村住宅及服務配套設施2040242142845232069沙河口（2009）28號沙河口區(qū)蘭田街西側居住590018106202557448（2009）32號沙河口區(qū)中山路東側，高爾基路南側公建（行政辦公）72506547125353507區(qū)（2009）33號沙河口區(qū)勝利路南側，太原街西側公建（含調壓站一座）167009150300353001中山區(qū)（2009）30號中山區(qū)一德街東，中山路南，白玉街西，玉光街北公建2500410000436900本月大連市成交土地8宗，總建筑面積約3515萬平方米。值得關注的是，在經濟預期及商品房市場銷售持續(xù)火熱的背景下，投資商的投資熱情空前高漲，本月成交的8宗土地中出現(xiàn)了2宗土地加時競拍的現(xiàn)象，尤其是機場區(qū)域的25號地塊，樓面價高達520774元/。另外，通過最后的競得人我們可以關注到，無論是鼎新摘得的25號地塊，還是鵬德摘得的27號地塊，以及綠城摘得的32號地塊，都是開發(fā)商在已有項目或已有地塊區(qū)域內再次拿地，這樣做，一方面有利于開發(fā)商通過大幅的土地資源做項目整體規(guī)劃，另一方面開發(fā)商可以利用區(qū)域市場的占有額來提升區(qū)域價值，使自身可以獲得利益最大化。新城區(qū)表24本月新城區(qū)土地成交明細區(qū)域地塊編號位置用地性質容積率建筑面積（平方米）樓面價（元/平方米）旅順200946旅順口區(qū)啟新街住宅及配套公建0810585868（2009）107先進街道五一路北側商業(yè)、住宅16960768135700（2009）111先進街道大黑山入口處商業(yè)、住宅181406142109015（2009）117先進街道五一路與疏港路交叉口處商業(yè)、住宅333454242（2009）96站前街道金重西南側公建、住宅2119996金州（2009）97站前街道金重西南側公建、住宅2150800200941開發(fā)區(qū)遼河西路北側，東北七街西側公共設施5215224588位于金石IT產業(yè)園居住083697264開發(fā)區(qū)200948地塊位于大學城（B8、B10、B14、B20、B21居住18489978876059200945開發(fā)區(qū)22號區(qū)居住2512249010204941號工業(yè)小區(qū)公共設施、商務公寓2530287547號工業(yè)小區(qū)公共設施、商務公寓25406175200950開發(fā)區(qū)7號區(qū)居住4524797799285799287245385200951開發(fā)區(qū)青松小區(qū)北側居住454050050739200940開發(fā)區(qū)7號區(qū)居住3462222704101228本月新城區(qū)成交土地12宗，總建筑面積約21994萬平方米，環(huán)比下降701。值得關注的是開發(fā)區(qū)本月土地面積共計12406萬平方米，其中更是有遠洋地產于其中拿地，相信未來金石灘、大學城附近區(qū)域的商品房市場將因該地塊的入市而發(fā)生改變，同時客戶群體來源面將會擴大。（注因網站數(shù)據(jù)更新緩慢，缺失成交信息稍后做補充。）3中心城區(qū)商品房市場31供應狀況311供應分布表31中心城區(qū)項目供應分布表區(qū)域板塊在售項目個數(shù)展示項目個數(shù)上月存量存量（萬平方米）上月展示展示量（萬平方米）東部風景221228115623832383中心商務312743222010501050中心居住301320951000000中山區(qū)西崗區(qū)東南區(qū)域4133032910600600西部98454621071074711347機場86944679384101339025促進路2249614838263557華東412536120615771577華南泉水211971135552005200北部248423002706327063高新區(qū)748979969564845774泛星海1253644309455865586甘井子沙河口西安路2320518415541554合計1360384125933264107083104716（數(shù)據(jù)來源指南針營銷策劃機構市場部數(shù)據(jù)）截至11月末，大連市內四區(qū)共計項目98個，其中在售項目60個，占比6122，存量面積共計33264萬平方米。各區(qū)域存量快速去化，無房可售現(xiàn)象在板塊間擴散。相對而10言甘西區(qū)域供應較為其他區(qū)域充足。展示項目38個，共計展示面積104716萬平方米。展示項目集中區(qū)域仍以西部、機場等板塊為主，其他區(qū)域未來供應仍然稀缺。大連市未來供應將高度集中。312可售套數(shù)171522465862467891477374515332251665898040008000120001600020000總體中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)套0306090120150180萬平方米上月存量套數(shù)本月存量套數(shù)上月存量面積本月存量面積（數(shù)據(jù)來源政府部門數(shù)據(jù)）圖31中心城區(qū)可售套數(shù)狀況目前市內四區(qū)住宅可售套數(shù)為17152套，存量面積為1665。從套數(shù)上看，存量上漲184，從面積上看，存量上漲1488。四區(qū)成交雖然大幅增加，但區(qū)域存量仍然出現(xiàn)齊漲現(xiàn)象。新增供應于本月出現(xiàn)提速，其中沙區(qū)新增供應增速最大，截至本月末可售套數(shù)上漲至4678套，相對而言西崗區(qū)及甘井子區(qū)的新增供應則因市場成交的放大而弱化，存量增幅有限。市場消化以新增供應為主，從一定程度反映出長期積累的存量房源有脫離市場需求的可能，如何對滯銷存量房進行包裝和定向營銷是開發(fā)商應該關注的問題。313新增批售表32市內四區(qū)發(fā)放預售許可證項目表區(qū)域項目名稱住宅套數(shù)住宅建筑面積（平方米）公建套數(shù)公建建筑面積（平方米）車庫套數(shù)車庫建筑面積（平方米）總套數(shù)總建筑面積（平方米）萬達公館636210800636210800東港印象2932834551790294291355中山區(qū)良運四季匯6093673415711563108680523652311遠洋風景8482551317949710049西崗區(qū)西崗區(qū)紅巖街危舊房屋改造7119287180061429934石門山經濟適用房239217153512239217153512沙河口區(qū)石門山經濟適用房商品房）23254434129298788152553222金灣閣3247532475鼎新鼎潤四季57145865134698870552853甘井子區(qū)萬科溪之谷1541386015413860合計4746516587571182503502263997588512755159847（數(shù)據(jù)來源政府公布資料）本月市內四區(qū)住宅預售總量近5166萬平方米，環(huán)比增長29773，中山區(qū)新增預售量放大明顯，占總體的534，主要為東部港區(qū)項目集中批售，如萬達公館目前已進入認購階段；其次是沙河口區(qū)石門山經濟適用房體量占3321，機場新區(qū)隨著預售不斷下發(fā)，這一區(qū)域的潛在供應逐步轉化為有效供應，提高區(qū)域市場競爭力。314推盤放量開盤表33中心城區(qū)新開盤統(tǒng)計表區(qū)域項目名稱開盤日期推出套數(shù)面積區(qū)間（平方米）入市面積（萬平方米）總體均價（元/平方米）高新園區(qū)康橋小鎮(zhèn)11151997585167600（數(shù)據(jù)來源指南針營銷策劃機構市場部數(shù)據(jù)）高新園區(qū)康橋小鎮(zhèn)一期推出5棟樓基本售罄。后期陸續(xù)加推近20套一層或頂層位置較差的房源來消化過剩需求，一期的推出是開發(fā)商為了延緩資金壓力所以低價入市，二期預計推出均價將提高到900010000之間。項目熱銷原因主要是高新園區(qū)依然旺盛的需求，由于區(qū)域配套相對完善，本項目價格較周邊商品房尤其是二手房價比低，且本月開盤競爭項目7090平供應量有限，極大滿足了區(qū)域自主客戶的需求，故產品一經推出便受到市場青睞。加推表34中心城區(qū)加推統(tǒng)計表12區(qū)域項目名稱加推日期加推套數(shù)面積區(qū)間（平方米）入市面積（萬平方米）總體均價（元/平方米）星海大觀11111446706525600沙河口區(qū)宏都筑景11111019113512花園洋房13400海景公寓11500萬科溪之谷11492901501088900甘井子區(qū)運達泊嶺紫郡11225488930487500（數(shù)據(jù)來源指南針營銷策劃機構市場部數(shù)據(jù)）中心城區(qū)本月推盤量極具下滑，1個項目開盤4個項目加推，共計2082套房源，環(huán)比下降78，入市面積497萬平方米，環(huán)比下降71，加推項目與面積的急劇下滑說明樓市已漸近淡季，大多新項目將開盤銷售計劃定在了明年，分區(qū)域看沙河口區(qū)星海區(qū)域屬性的升級拉動星海區(qū)域內價格攀升，星海大觀借此之勢加推467平住宅式公寓，屬項目最高端產品，集中在4449層，一梯兩戶，總價款1200萬起折合單價25600元/平，本月成交3套；宏都筑景本月主要加推2期房源，為自秋交會開始展示的5棟多層和一期部分公寓，多層面積區(qū)間為91135平，目前僅剩130135平較大戶型，100平以下已售罄，均價14500元/平比預期的13500稍高，另外剩余的一期部分高層海景公寓售價11500元/平，也有近1000元的漲幅。稀缺的多層產品與可控的高層房款在目前市場環(huán)境下銷售不錯，預計近期會有新的房源推出。32成交狀況321成交數(shù)量成交套數(shù)中心三區(qū)井噴，整體創(chuàng)歷史新高（數(shù)據(jù)來源網絡資料、政府公布資料）13圖32成交套數(shù)圖本月大連共成交8464套，環(huán)比上漲7037，111月共成交38862套，同比上漲7142。市場預期向好，投資需求旺盛，致使中心三區(qū)成交井噴，造成本月成交創(chuàng)歷年新高。另外，二手房價位高企，相對商品房最直接的價格優(yōu)勢弱化，對商品房客戶的分流逐步減弱，也是造成成交上漲的因素之一。受市場整體溫度未降影響，本月四區(qū)成交量齊漲。其中中山區(qū)、西崗區(qū)成交成倍增長，分別成交1466套和1025套，漲幅分別達22434和38122。國家經濟政策基本確定保持穩(wěn)定和連續(xù)的基調，市場信心進一步被激發(fā)，中心城區(qū)鉆石地段的高端公寓產品本月均實現(xiàn)良好的銷售，促進中山區(qū)成交攀升。而西崗區(qū)在供應實現(xiàn)增長的帶動下，成交出現(xiàn)井噴，創(chuàng)造歷史之最。相比中西二區(qū)，沙區(qū)本月成交上漲8921，達到1385套，其中，石門山經濟適用房成交539套，扣除非商品住宅成交的影響，沙區(qū)本月成交實際增幅1557。甘區(qū)成交4588套，漲幅2848。沙、甘二區(qū)成交表現(xiàn)相對中、西二區(qū)平穩(wěn)。市場預期向好是成交上漲的主要因素，而甘區(qū)成交上漲的另一動因在于優(yōu)惠政策退市引發(fā)的恐慌性消費。并且預計未來13萬貨幣補貼的信貸問題趨于明朗后，甘區(qū)成交將持續(xù)高位。投資客大量入市，改善需求活躍，以及高價抑制剛性需求大量釋放等多重因素促使中心三區(qū)成交占比本月得到實質性擴大，達到46。而甘區(qū)成交則萎縮至54。17121754中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)（數(shù)據(jù)來源網絡資料、政府公布資料）圖33成交占比圖成交面積隨量上漲1417741283173852066431173104435089112158012345020406080整體中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)上月本月區(qū)域面積占比環(huán)比漲幅（數(shù)據(jù)來源網絡資料、政府公布資料）圖34成交面積及占比本月成交面積雖成交量大幅躍至7499萬平方米，環(huán)比上漲6431,111月成交39081萬平方米,同比上漲8409。由于中山區(qū)投資需求的上漲對整體需求結構產生一定影響，導致本月成交面積增幅小于成交成交套數(shù)，同時中山區(qū)成交面積增幅僅為17310，成交133萬平方米。西崗區(qū)成交在新增供應產品面積較大的推動下，成交面積環(huán)比漲幅達44350，總計962萬平方米。沙區(qū)及甘區(qū)成交面積分別為1303萬平方米和3904萬平方米，因區(qū)域需求結構相對穩(wěn)定，成交面積增幅與成交套數(shù)增幅一致。本月成交面積占比與成交套數(shù)占比幾近相同，從一定程度上反映出各區(qū)成交結構逐步趨同，甘區(qū)作為傳統(tǒng)剛性需求聚集地的理論，或將隨著甘區(qū)未來發(fā)展以及房價上漲逐步被打破。322成交價格成交均價均價創(chuàng)09年新高500070009000110001300015000099月0910月0911月成交均價中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)（數(shù)據(jù)來源政府部門數(shù)據(jù)，指南針房地產營銷策劃機構市場部）圖35成交均價圖15本月成交均價環(huán)比上漲1274,達到9805元/平方米，同比上漲1016。中心城區(qū)成交占比的放大以及區(qū)域價格的上漲推升本月均價創(chuàng)09年新高。四區(qū)情況本月中山區(qū)及甘區(qū)成交價格呈現(xiàn)較強的增長勢頭，環(huán)比增幅分別為579和384，增幅較上月分別擴大137和176個百分點，均價達到14474元/平方米和7193元/平方米。其中中山區(qū)成交價格上漲主要因成交產品以高端項目的高價產品為主，導致價格的結構性提升；甘井子區(qū)均價上漲一方面受甘北等低價房源供應銳減，成交集中于甘西地區(qū)項目的結構性因素，另一方面區(qū)域產品價格提升也為價格上漲提供有力支撐。西崗區(qū)及沙河口區(qū)本月成交價格出現(xiàn)下滑，環(huán)比分別下降266和472，均價為11548元/平方米和11582元/平方米。區(qū)域價格下滑的主要因素在于成交結構的變化，如沙區(qū)本月成交大量經濟適用房拉低區(qū)域均價。從市場角度來看，本月大連樓市價格走勢平穩(wěn)，大多項目價格基本維持上月水平。但伴隨國家宏觀政策向好的逐步明朗，后市預期日益增強，投資需求不斷釋放，預計年內至明年年初價格將出現(xiàn)一次實質性上漲。成交金額中心三區(qū)貢獻較大1925111115092808051015202530中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)本月金額上月金額（數(shù)據(jù)來源政府部門數(shù)據(jù)，指南針房地產營銷策劃機構市場部）圖36成交金額本月大連共成交7353億元，環(huán)比上漲6520。受成交量井噴的帶動，本月各區(qū)成交金額出現(xiàn)較大增長，中心三區(qū)對成交金額的貢獻占據(jù)主力。16323單套指標8860907293859408850986871313110838108966121040801201600306090120整體中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)上月單套面積本月單套面積上月單套金額本月單套金額（數(shù)據(jù)來源政府部門數(shù)據(jù)，指南針房地產營銷策劃機構市場部）圖37單套面積、單套金額本月大連市戶均面積環(huán)比下滑356，降至8860平方米，面積下滑動因一方面源于中山區(qū)高端小戶投資需求的活躍，另一方面不斷上揚的價格對需求面積產生一定的下移作用。區(qū)域內，西崗區(qū)戶均面積上揚與供應產品不無關系。沙區(qū)本月相對穩(wěn)定，戶均面積維持上月水平。中山區(qū)則受投資需求旺盛影響較大，甘區(qū)價格抑制對剛性以及投資需求面積均產生一定的抑制作用。本月大連整體套均總價達到8687萬元，環(huán)比下滑304。其中除西崗區(qū)本月因新增供應產品面積較大，價格較高導致套均價格上漲外，其余區(qū)域套均價格均呈現(xiàn)不同程度的下滑跡象，套均金額下滑受需求結構波動的影響較大。33銷供比例49/10059/100119/10030/10050/100020406080100120整體中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)圖38銷供比例圖17本月大連整體銷供比達到49/100,較上月增長15個百分點。市場去化增速弱化了供應加速的市場事實。四區(qū)內西崗區(qū)需求井噴造成區(qū)域供不應求現(xiàn)象的加劇，數(shù)據(jù)顯示現(xiàn)有存量不足下月消化，但就本月消化房源來看，主要以新增房源為主，市場存量清空的可能性較小，但供不應求仍然存在，區(qū)域項目可適當調整推盤及價格策略，贏得目前市場。中山區(qū)本月去化速度亦大幅提升，出清周期不足兩月；甘區(qū)出清周期達到整兩月；沙區(qū)則因新增供應增速大幅提升而弱化了去化增速，銷供比僅為30。但就目前的市場熱度，預計未來沙區(qū)銷供比將有所提升，快速消化新增供應。從銷供比數(shù)據(jù)反映出市場存在非理性發(fā)展的勢頭，值得開發(fā)商緊密關注，及時調整營銷策略。指南針營銷策劃機構市場部認為，捂盤惜售在當下市場已非良策。4新城區(qū)商品房市場41供應狀況411供應分布表41新城區(qū)項目供應分布表區(qū)域板塊在售項目個數(shù)展示項目個數(shù)上月存量存量面積（萬平方米）上月展示展示面積（萬平方米）老城區(qū)1221585810156621538三里九里3016343400001470西海岸1114029085907376金州大黑山5131744401143026460合計214653318803568250686中心區(qū)域701250012850000000濱海路428168162670026700小孤山50104810031000000開發(fā)區(qū)金石灘91157615105001300合計253159401617928200280老城區(qū)6075787020000000新城區(qū)323600297415571557開發(fā)區(qū)61197924290002000旅順口區(qū)南路52940111420005000合計205140971353735578557合計1266123657031596674398724318（數(shù)據(jù)來源指南針營銷策劃機構市場部數(shù)據(jù)）（注由于新城區(qū)部分項目體量龐大，分期明顯，存量面積僅計算當期推出建面的剩余面積，后期面積根據(jù)實際開發(fā)程度歸入展示面積或暫不計算）金州、開發(fā)區(qū)、旅順供給分為12個板塊，在售項目66個，各城區(qū)項目分布均勻。存量面積為31596萬平方米，展示項目共計12個,展示面積達87243萬平。各區(qū)供應呈現(xiàn)明顯差別，金州各版塊有效供應不足現(xiàn)象明顯，但區(qū)域存量龐大，未來競爭激烈，龐大供應對價格增長牽制作用較為明顯，容易形成價格洼地，并依托供應和軌道交通的優(yōu)勢分流大連價格外溢客群。相對而言，開發(fā)區(qū)及旅順短期供應不足的情況較為緩和，但個別板塊也存在有效供應短缺的現(xiàn)象。新城區(qū)大盤對存量數(shù)據(jù)的干擾較為嚴重。412新增批售表42新城區(qū)11月發(fā)放預售許可證項目表區(qū)域項目名稱住宅套數(shù)住宅建筑面積（平方米）公建套數(shù)公建建筑面積（平方米）車庫套數(shù)車庫建筑面積（平方米）總套數(shù)總建筑面積（平方米）旅順口區(qū)中擁藍天下55252489125240258557548917乾豪東城園118882118882開發(fā)區(qū)金石明珠4903259022141717665043430788合計104285079342060084410629108778（數(shù)據(jù)來源政府公布資料）新城區(qū)批售量自8月份開始連續(xù)環(huán)比增長三個月后，本月環(huán)比下降4792，新城區(qū)項目對比市內四區(qū)來說對銷售季節(jié)的敏感度更高。413推盤放量開盤表43新城區(qū)開盤統(tǒng)計表區(qū)域項目名稱加推日期加推套數(shù)面積區(qū)間總體均價（元/平方米）金州區(qū)悅泰祥里112910070804500（數(shù)據(jù)來源指南針營銷策劃機構市場部數(shù)據(jù)）悅泰祥里19悅泰祥里是由大連悅泰集團在金州城北新區(qū)開發(fā)的項目，依山傍水，毗鄰婦幼保健醫(yī)院和金州區(qū)新建的客運中心，隨著新城區(qū)建設步伐的加快，區(qū)域配套將日漸完善。項目由四棟5層的多層，五棟11層的小高層和六棟18層的高層組成，總規(guī)劃戶數(shù)851戶，除可售戶數(shù)160套外，其余的都是回遷房。本次除91樓外，其余可售房源約100套房源全推，主力戶型主要集中在7080平方米。由于前期積累意向客戶已達4050組，加之4500元/的均價在同區(qū)域是最低的，而且所推房源少僅約100套，故開盤當日即銷售過半成交56套，成交率為56。加推區(qū)域項目名稱開盤日期開盤套數(shù)面積區(qū)間總體均價（元/平方米）金州區(qū)華邦儷城11月28日150套80905200華邦儷城華邦儷城，原名庭立方，2008年開始入市推廣，但因戶型設計、價格、推廣等問題曾一度封盤。項目坐落于開發(fā)區(qū)和金州交匯處，背靠遼南風景名勝大黑山，臨近輕軌3號線及其站點，承接大連、金州、開發(fā)區(qū)三區(qū)人脈。整體規(guī)劃由13棟高層住宅、50000法式風情園林、7000BLOCK商街組成。整改后的項目一期于2009年10月25日開盤，起價3800元/平，均價5000元/平，開盤銷售360套。11月28日二期開盤，共推出150套房源，主力面積為8090平方米兩房，均價5200元/平方米，開盤成交60套。因項目位于大黑山五一路地帶，距離輕軌金州線鴻瑋瀾山站距離較近（輕軌可鏈接金州、大連和開發(fā)區(qū)三地），交通便利，價格相對開發(fā)區(qū)優(yōu)惠，吸引大量開發(fā)區(qū)自住客群。5營銷觀察51新增展示樓盤表51新增形象展示樓盤統(tǒng)計表項目名稱所屬區(qū)域建筑形式建筑用途九州酒店公寓中山區(qū)高層酒店公寓一方公館沙河口區(qū)高層、別墅住宅注指首次報廣項目（數(shù)據(jù)來源指南針營銷策劃機構市場部數(shù)據(jù)）201、基礎信息項目名稱一方公館項目位置大連星海廣場游艇碼頭開發(fā)商大連一方地產有限公司項目規(guī)劃6棟獨棟，16聯(lián)排，2棟25層公寓占地面積34萬建筑面積52萬建筑形態(tài)高層公寓、聯(lián)排、獨棟（已訂出不列入銷售范圍）項目定位世界灣區(qū)豪宅交房標準精裝修產品（公寓），裝修標準未定，獨棟和聯(lián)排為清水產品，目前獨棟已經訂出，不列入銷售范圍開盤時間預計20105預計價格公寓35萬元/平米，聯(lián)排5萬元/平米，獨棟別墅7000萬/套2、產品信息122121建筑信息建筑風格2棟公寓為ARTDECO風格（新古典主義），建筑整體從外觀上看猶如奢侈品酒店，文化底蘊豐厚。建筑層數(shù)25層22戶型信息（戶型圖暫無）整體可售套數(shù)132套面積區(qū)間公寓380、340平方米，聯(lián)排400平，獨棟1100平單體公寓詳述樓號1單元1樓3803402樓3803403、預計價格信息公寓預計35000元/平方米（層差、樓差未定）聯(lián)排50000元/平方米（水平差未定）獨棟7000萬/套4、營銷信息營銷節(jié)點2009年10月28日在大連城堡（貝殼博物館）舉行一方公館接待中心開放暨城堡酒店說明會。一方公館開館介紹網站軟文形式，通過世界各個灣區(qū)豪宅引出一方公館5、開盤情況目前項目的具體信息沒有定，預計在2010年3、4月份逐步確定，2010年5月開盤52媒體（報廣）監(jiān)測分析表52各區(qū)域紙媒投放指標統(tǒng)計區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順口區(qū)金州區(qū)見報項目個82910365頻次次3214242116910版面版255112051651357285費用萬元401251843471288152661031913（數(shù)據(jù)來源指南針營銷策劃機構市場部數(shù)據(jù)）22據(jù)11月份大連市四大主流紙媒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本月大連房地產行業(yè)見報項目43個（硬廣），環(huán)比下降33，刊登共計1027版，總頻次為126次，版面環(huán)比下降39，頻次環(huán)比下降41，投放總金額為16809萬元，環(huán)比下降32。銷售淡季的來臨使得各項目減少宣傳投放，將更多的精力投入到老客戶關系的維護中。區(qū)域上看，本月投放中心向中山、沙區(qū)傾斜。雖然中山區(qū)因高端項目萬達公館的展示和認購投放較為集中，但占比仍出現(xiàn)小幅下滑，沙區(qū)因環(huán)球金融中心的宣傳加緊投放，導致沙區(qū)投放有小幅增長，其他市內區(qū)域均有不同程度下滑，費用占比最高下滑達849個百分點。這也跟市內四區(qū)供應縮減又到了銷售淡季都有關系。新城區(qū)投放費用占比均有下滑，最高下滑189個百分點，新城區(qū)的投放還是由紅星海占據(jù)支柱性地位。23871095206517141582613543010203040中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)開發(fā)區(qū)旅順區(qū)金州區(qū)頻次占比版面占比費用占比圖52各區(qū)域媒體投放指標占比情況53重點項目監(jiān)測1644107149276455141024681012萬達公館北京公園環(huán)球金融中心中擁藍天下華邦儷城紅星海世界觀0100200300400版面版頻次次費用萬元（注費用計算以刊例價為準）23圖53重點項目紙媒投放信息圖本月獨占鰲頭的是萬達公館，由于處于認購期，宣傳力度不小為1644萬元。紅星海世界觀、北京公園、中擁藍天下及華邦儷城等項目因為熱銷期及新品加推影響加大媒體投放力度，環(huán)球金融中心項目則為形象展示期，宣傳投放力度也較大。6結語2009年即將過去，大連樓市成交量、價依然處于較高的水平，總結即將過去的一年，房地產市場從寒冬到暖夏的過度幾乎在一夜之間完成，市場亢奮了一年，當前迫切需要地產企業(yè)在難得的調整期提高對2010年市場情況的抗風險能力，未來的銷售預期“指南針營銷策劃機構”認為提高銷售周轉速度比追求利潤更加重要，房地產市場化程度加深和利潤空間的壓縮要求開發(fā)商重視縮短項目開發(fā)周期以提高市場競爭力。今年賺得利潤的企業(yè)在擴張中仍需在財務資源可支撐的安全底限下穩(wěn)步進行，無論是開發(fā)企業(yè)還是代理企業(yè)在經歷了2008年行業(yè)調整之后應吸取經驗和教訓，一方面積極推進管理水平，強化企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，從成本管理、運營效率提高、服務質量提升等各個方面夯實基礎；另一方面順勢中不盲目，穩(wěn)健經營，提高公司經營的風險意識，以期實現(xiàn)規(guī)模、質量和效益的可持續(xù)發(fā)展。24（本報告涉及的資料、數(shù)據(jù)等分別來自網絡、政府公布資料及我司調研數(shù)據(jù)，僅供參考）2009年12月4日指南針營銷策劃機構市場部2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗貨后付款亞瀚房地產智庫WWWCNYAHANCOM海量房地產資料免費下載02566039613QQ376977591附件1宏觀政策一覽表序號政策及要點施行日期1交行總行收緊二套房貸交行總行發(fā)布聲明稱，11月15日起正式變更二套房貸的審核標準由個人為單位變更為以家庭為單位200911152住建部購房優(yōu)惠或將終結，政策調控或將向開工傾斜住建部政策研究中心副主任王鈺林稱,房市優(yōu)惠政策年底可能終結，被終止的政策可能包括契稅、營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；房地產開發(fā)項目自有資本金低額度等。國務院總理溫家寶在經濟座談會上曾強調，“樓市的先行指標沒有隨樓市回暖而提高，是值得關注的問題?！?009113國土部明確土地出讓面積上限國土資源部印發(fā)了限制用地項目目錄（2006年本增補本）和禁止用地項目目錄（2006年本增補本）（以下簡稱新目錄），其中針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。200911104住建部明確預售規(guī)模，限定銷售規(guī)模住建部下發(fā)通知特別要求A、地方住建部門要加強對在建項目的監(jiān)管。摸清底數(shù)，全面梳理檢查已批未建、已批未售項目的情況。B、督促已達到規(guī)定預售條件的項目及時申請預售公開銷售。C、合理確定商品房項目預售許可規(guī)模。商品住宅項目一般不能分層、分單元辦理預售許可，對已經辦理預售許可的，應一次性將全部房源公開對外銷售，不得分批、分次銷售。200911195國土部關于開展第二次全國土地調查中“批而未用”土地核實工作的通知通知要求地方對批而未用土地進行逐年排查，確定建設用地土地宗數(shù)和面積，逐個地塊進行面積、位置等全面細致的信息匯總，從而為科學規(guī)劃、客觀決策等提供真實土地基礎數(shù)據(jù)的重要保障。200911196銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行審慎信貸風險對于商業(yè)銀行年底前信貸審慎風險管理，銀監(jiān)會提出三點要求自查高額信貸投放帶來的問題；保證資本充足率及撥備覆蓋率達標；信貸投放量力而行，把握節(jié)奏。200911237財政部關于企業(yè)加強職工福利費財務管理的通知規(guī)定企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經實行貨幣化改革的，按月按標準發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補2009112526貼，應當納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理尚未實行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關支出作為職工福利費管理，但根據(jù)國家有關企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購建住房。8國土部堅持“農地農用，農地農民用”原則不動搖住建部防止盲目撤并村莊國土部新聞發(fā)言人稱我國將嚴格執(zhí)行“農地農用，農地農民用原則”不動搖。住建部表示，要確保村莊整治節(jié)約出來的土地利益絕大部分用于農民，防止單純?yōu)榻鉀Q城市發(fā)展用地盲目撤并村莊。200911259住建部關于對保障性住房建設情況進行自查的通知通知要求各地需要自查的內容包括廉租住房計劃落實情況、廉租住房項目進展情況、廉租住房資金落實情況、工程質量和管理情況、相關優(yōu)惠政策落實情況、有關問題的整改情況以及保障性安居住房工程建設的監(jiān)督管理情況。2009112610稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知通知要求在計算財產租賃所得個人所得稅時，應首先扣除財產租賃過程中繳納的稅費；其次扣除個人向出租方支付租金；第三扣除由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；最后減除稅法規(guī)定的費用扣除標準，即經上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20。2009112611住建部保障性住房投入加大住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，中國保障性住房建設今年投入將超過1000億元。今后3年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造，平均每年投入3000多億元。2009112612政治局會議保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性胡錦濤主持中共中央政治局會議，會議強調保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，急促實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。明年要落實和豐富完善應對國際金融危機沖擊的一攬子計劃，提高經濟發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調性、可持續(xù)性。2009112713國土部醞釀啟增值地價政策國土部門考慮將竣工時間列入開發(fā)商是否囤地的“認定范圍”，對于超出竣工時間一定期限的土地也征收增值地價。2009113014大連市公檢法關于依法辦理暴力拆遷案件的工作意見此則工作意見為大連市首次出臺關于打擊暴力拆遷違法犯罪問題的公開性文件。文件明確了辦理暴力拆遷案件中涉及的各類違法行為的法律界定。200911315大連市經濟適用房貨幣化補貼實施細則獲得貨幣化補貼的家庭可在大連市內四區(qū)及開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、旅順口區(qū)購買符合當?shù)仄胀ㄉ唐贩繕藴实纳唐贩俊?009111727（數(shù)據(jù)來源網絡資料、政府公布資料）附件2建設、交通規(guī)劃一覽表編號各項規(guī)劃及進度城市規(guī)劃1莊河沿海經濟區(qū)規(guī)劃莊河沿海經濟區(qū)以215公里海岸線自然資源為基礎，形成以主城區(qū)為核心，臨港經濟區(qū)、循環(huán)經濟區(qū)、青堆灣經濟區(qū)及莊河市商務旅游休閑區(qū)為重點的發(fā)展格局?？傄?guī)劃面積457平方公里，其中起步區(qū)60平方公里。該區(qū)以能源產業(yè)、輕型裝備制造業(yè)、精細化工業(yè)、家居產業(yè)、農產品加工業(yè)為基礎，突出產業(yè)的集群化與規(guī)?；?。2長興島將建成零排放生態(tài)島長興島臨港工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設必須貫穿環(huán)保、綠色的生態(tài)理念，要努力把長興島建設成為經濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)和諧的生態(tài)島。3大連規(guī)劃2020年實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化根據(jù)關于進一步實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見中，振興包含農村的發(fā)展建設，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代化農業(yè)，推廣科學儲糧，實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展。大連計劃到2020年，努力將城市基本建成城鄉(xiāng)經濟社會一體化，可持續(xù)發(fā)展，公共服務均等化、成果共享、農民生活富裕充實、安居樂業(yè)、人與自然和諧相處，環(huán)境優(yōu)美的先行示范區(qū)。為此將在落實惠農政策、加大三農投入，完善基礎建設設施和發(fā)展農村現(xiàn)在服務業(yè)等方面加大力度。4東港區(qū)將建設沿海景觀區(qū)未來計劃在沿填海前沿岸線建設約14平方公里的景觀區(qū)，其中包括威尼斯水城、內河水系、游艇港、室外音樂廣場、船餐廳、漁人碼頭、濱海觀光木棧道、體育休閑公園等。5西安路二期建設劃定范圍建六大核心功能區(qū)西安路二期開發(fā)建設將重點形成六大核心功能總部經濟商務功能、城市商業(yè)功能、都市文化休閑功能、高尚人文居住功能、城市多模交通功能、城市景觀