建行T分行個(gè)人住房不良貸款防范3建行T分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)與不良貸款狀況分析31建行T分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程建行T分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)有貸款流程按層級(jí)可劃分為一級(jí)流程和二級(jí)流程，一級(jí)流程即貸款營(yíng)銷(xiāo)受理、貸款調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放和貸后管理，一級(jí)流程僅僅是一個(gè)籠統(tǒng)的貸款流程概念，而二級(jí)流程則是在一級(jí)流程的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的管理提供了支撐，如營(yíng)銷(xiāo)受理即分為外部機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)和個(gè)人客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，在營(yíng)銷(xiāo)受理后接著進(jìn)行受理初審等等，具體一二級(jí)流程圖如下311貸前受理調(diào)查階段1樓盤(pán)準(zhǔn)入在現(xiàn)階段建行T分行個(gè)人住房貸款樓盤(pán)實(shí)行差別化準(zhǔn)入審批制度。個(gè)人住房貸款樓盤(pán)準(zhǔn)入非授信審批，其目的是確定建行可提供個(gè)人住房貸款的項(xiàng)目。因此在進(jìn)行準(zhǔn)入審批時(shí)，重點(diǎn)是根據(jù)樓盤(pán)經(jīng)辦行申報(bào)的報(bào)批材料審查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否合法、開(kāi)發(fā)資金是否落實(shí)、銷(xiāo)售價(jià)格是否合理，并在此基礎(chǔ)上確定是否可對(duì)該樓盤(pán)發(fā)放個(gè)人住房貸款。2貸款受理建行T分行個(gè)人住房貸款受理設(shè)立專(zhuān)門(mén)崗位，一般由個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理?yè)?dān)任。貸款受理在建行營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、房屋交易場(chǎng)所等地點(diǎn)進(jìn)行。受理初審程序如下接受貸款申請(qǐng)貸款受理人員與借款人面談了解借款人及其家庭基本情況，并指導(dǎo)借款人填寫(xiě)借款申請(qǐng)書(shū)并要求借款人提供申請(qǐng)材料如購(gòu)房證明材料、首付款繳納證明、個(gè)人身份證明、還款能力證明等材料。貸款初審貸款受理人員對(duì)借款人提交的貸款申請(qǐng)表及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)入主體資格是否滿(mǎn)足貸款要求以及申請(qǐng)材料是否完整、規(guī)范。3貸款調(diào)查貸前調(diào)查是對(duì)借款人提供的全部文件、材料的完整性、真實(shí)性、合法性、可行性和對(duì)借款人信用、償債能力、擔(dān)保情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。貸前調(diào)查人員應(yīng)審核申請(qǐng)材料，并通過(guò)面談等方式調(diào)查以下情況，形成貸前調(diào)查意見(jiàn)。借款申請(qǐng)人基本情況包括個(gè)人和家庭基本情況借款申請(qǐng)人及借款相關(guān)人員包括再交易房屋售房人、自然人保證人等身份真實(shí)性；借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人信用情況以及實(shí)際還款能力是否滿(mǎn)足貸款要求借款申請(qǐng)人購(gòu)房情況和購(gòu)房行為是否真實(shí)；借款申請(qǐng)人是否足額繳納購(gòu)房首付款貸款是否具有有效擔(dān)保。4信息錄入信息錄入崗人員根據(jù)貸款受理人員和貸款調(diào)查人員提交的全部貸款材料，將所有信息完整無(wú)誤的錄入建行個(gè)貸系統(tǒng)，并提交給貸款審核崗。此前建行T分行主要由個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理負(fù)責(zé)自己經(jīng)辦貸款的信息錄入，目前建行T分行由于業(yè)務(wù)量增大，原有模式無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)狀，現(xiàn)采用外包方式，外包公司派專(zhuān)人駐點(diǎn)負(fù)責(zé)信息錄入，錄入效率明顯提升。312貸中審核審批放款階段1貸款審核建行T分行設(shè)置專(zhuān)職貸款審核人員，主要審核以下內(nèi)容貸前調(diào)查人員提交的借款人申請(qǐng)材料是否完整，是否合規(guī)；貸前調(diào)查人員調(diào)查意見(jiàn)是否合規(guī)、準(zhǔn)確通過(guò)建行個(gè)人貸款系統(tǒng)進(jìn)行電子審核，審核系統(tǒng)錄入信息與有關(guān)紙質(zhì)材料信息是否保持一致。2貸款審批貸款審批設(shè)立專(zhuān)門(mén)崗位，貸款審批人員按照上級(jí)審批部門(mén)授權(quán)進(jìn)行獨(dú)立審批決策。建行T分行個(gè)人住房貸款審批主要通過(guò)貸款系統(tǒng)審批或貸款審批人員人工審批，系統(tǒng)未直接得出審批結(jié)論的貸款，由貸款審批人員人工審批。貸款審批人員根據(jù)紙質(zhì)材料或電子信息進(jìn)行審批。貸款審批人員依據(jù)建行T分行個(gè)人住房信貸政策和相關(guān)貸款審批管理規(guī)定，綜合借款人信用情況是否良好，還貸能力是否充足以及貸款擔(dān)保措施是否完善等情況，平衡住房貸款收益和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)住房貸款作出審批意見(jiàn)，意見(jiàn)分為通過(guò)，有條件通過(guò)和不通過(guò)，對(duì)貸款整體判斷良好的直接通過(guò)，對(duì)貸款整體狀況判斷一般，但可以通過(guò)變更貸款金額或增加其他擔(dān)保措施后可以通過(guò)的，作出有條件通過(guò)審批意見(jiàn)。對(duì)貸款整體較差的直接作出不審批不通過(guò)意見(jiàn)。3合同簽訂貸款審批通過(guò)后，簽約崗人員通知借款申請(qǐng)人以及其他有關(guān)簽約人，與借款申請(qǐng)人和其他有關(guān)簽約人當(dāng)面簽訂合同。4抵押登記抵押登記設(shè)立專(zhuān)門(mén)的抵押登記崗位，負(fù)責(zé)辦理抵押登記和質(zhì)押登記。貸款抵押、質(zhì)押擔(dān)保落實(shí)后，抵押登記人員將抵押、質(zhì)押登記材料、申請(qǐng)材料等貸款材料送交貸款發(fā)放人員辦理貸款發(fā)放手續(xù)。貸款已經(jīng)發(fā)放的，送交檔案管理崗位人員辦理歸檔手續(xù)。5貸款放行貸款放行人員根據(jù)貸款申報(bào)材料以及貸款流程單等，核實(shí)貸款步驟是否完備，貸款發(fā)放條件是否落實(shí)，貸款審批意見(jiàn)是否通過(guò)，審核貸款支用證明材料，確保貸款發(fā)放條件、只用證明材料等與貸款合同一致并且合法合規(guī)，并記錄核實(shí)情況，填寫(xiě)發(fā)放審核單，打印開(kāi)戶(hù)通知書(shū)，至?xí)?jì)崗放款。貸款放款后將貸款材料送交檔案管理崗位人員。313貸后管理階段1貸后檢查貸款發(fā)放后貸后檢查人員主要負(fù)責(zé)關(guān)注借款人還款情況，隨時(shí)追蹤調(diào)查借款人信用狀況變化及發(fā)生影響貸款還款的重大事項(xiàng)，及時(shí)針對(duì)具體情況采取相應(yīng)的預(yù)防和補(bǔ)救措施。貸后檢查主要內(nèi)容包括貸款使用情況貸款用途、貸款支付情況等；借款人情況借款人征信變化情況，還款能力變化情況等；擔(dān)保變化情況擔(dān)保人擔(dān)保能力變化情況，抵押物保有狀況及市場(chǎng)價(jià)值變化情況，質(zhì)押物權(quán)利及價(jià)值變化情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)以及合作機(jī)構(gòu)情況；抵押登記和擔(dān)保手續(xù)落實(shí)情況；借款人還款情況2貸款催收當(dāng)借款人不能按照合同約定時(shí)間足額歸還貸款本息或出現(xiàn)其他可能導(dǎo)致借款人不能按時(shí)足額歸還貸款本息的情形，貸款催收人員根據(jù)貸款拖欠本息時(shí)間、貸款風(fēng)險(xiǎn)程度等情況，綜合采取短信、電話(huà)、信函、上門(mén)、委外、司法等手段，及時(shí)向借款人催收并做好催收處置記錄。32建行T分行個(gè)人住房不良貸款現(xiàn)狀321建行T分行基本情況及個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀介紹建行T分行是建行J省分行下屬二級(jí)支行，2005年10月27日，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司在香港成功上市，中國(guó)建設(shè)銀行J省分行是其所轄一級(jí)分行。建設(shè)銀行J省分行是建設(shè)銀行總行重點(diǎn)支持發(fā)展的一級(jí)分行。長(zhǎng)期以來(lái)，秉承“以客戶(hù)為中心”的經(jīng)營(yíng)理念，不斷創(chuàng)新，努力為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)、高效的金融服務(wù)。在支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為客戶(hù)提供全面金融服務(wù)的同時(shí)，資金實(shí)力不斷壯大，資產(chǎn)質(zhì)量不斷改善，經(jīng)營(yíng)管理狀況持續(xù)良好。建行T分行所處T市地處J省中部，長(zhǎng)江北岸，是長(zhǎng)三角中心城市之一。全市總面積5787平方公里，總?cè)丝?08萬(wàn)，2015年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值365553億元，公共財(cái)政預(yù)算收入3222億元。T市工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，擁有一批有影響的特色產(chǎn)業(yè)。中國(guó)醫(yī)藥城“產(chǎn)城一體”，建成國(guó)家級(jí)醫(yī)藥高新區(qū)，被納入國(guó)家創(chuàng)新體系。作為國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市、國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范市，T市實(shí)施開(kāi)放創(chuàng)新“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)融合發(fā)展，發(fā)展壯大以傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)，生物技術(shù)和新醫(yī)藥、電子信息、新能源三大新興產(chǎn)業(yè)和若干個(gè)新興產(chǎn)品集群為主體的產(chǎn)業(yè)體系。被列為全國(guó)首批戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)區(qū)域集聚發(fā)展試點(diǎn)，新技術(shù)船舶基地、新能源產(chǎn)業(yè)園建成國(guó)家級(jí)特色產(chǎn)業(yè)基地。T市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)指數(shù)在省內(nèi)領(lǐng)先，所轄三市全部建成國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。T市積極推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，百姓安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)和諧穩(wěn)定。建行T分行自1998年開(kāi)辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，經(jīng)歷了T市房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛與繁榮，經(jīng)歷了最初粗放式經(jīng)營(yíng)到規(guī)范化現(xiàn)代個(gè)貸工廠(chǎng)流水線(xiàn)經(jīng)營(yíng)方式，從最初的分散化經(jīng)營(yíng)發(fā)展到現(xiàn)在的全流程集中型經(jīng)營(yíng)。建行T分行一直秉持高效服務(wù)的理念，以高效、周到、便利的貸款服務(wù)在T市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、老百姓形成了良好的口碑，“要買(mǎi)房到建行”也成了T市老百姓的一句順口溜。由于建行T分行獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，住房貸款投放量也水漲船高，從最初的年發(fā)放貸款幾億元，到現(xiàn)在年均發(fā)放個(gè)人住房貸款幾十億元，貸款余額也突破了百億大關(guān)，截至2015年12月31日，建行T分行個(gè)人住房貸款余額113億元，在T市商業(yè)銀行中排名第一。322建行T分行個(gè)人住房不良貸款相關(guān)數(shù)據(jù)分析由于個(gè)人住房貸款存在周期長(zhǎng)、零售分散型等特點(diǎn)，不良貸款一般在貸款發(fā)放3至5年后才暴露出來(lái)，由于建行T分行在發(fā)展初期，一味地追求貸款新增，對(duì)貸款質(zhì)量的控制比較放松，不良貸款防范意識(shí)薄弱，因此，隨著建行T分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，住房貸款余額不斷提升，其不良貸款也紛紛暴露出來(lái)。建行T分行近幾年個(gè)人住房不良貸款余額不斷增長(zhǎng)，從2011年的1200萬(wàn)上升到2015年的4900萬(wàn)，上升了408，這其中尚不包含一部分己核銷(xiāo)的不良貸款，如果加上己核銷(xiāo)的不良貸款，該數(shù)字將更加突出。如果僅看不良余額增長(zhǎng)不能完全說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)椴涣加囝~增長(zhǎng)有可能是因?yàn)橘J款總量的提升帶來(lái)的，而直接看不良貸款率就可以明顯看出建行T分行個(gè)人住房不良貸款形勢(shì)的嚴(yán)峻性，2011年建行T分行的個(gè)人住房不良貸款率為018，此后4年逐年提高，到2015年不良貸款率己達(dá)到042，上升了233，由此可以看出一方面建行T分行的個(gè)人住房貸款新增速度高于不良貸款增長(zhǎng)的速度，另一方面不良貸款率的提升也說(shuō)明建行T分行在個(gè)人住房貸款不良防范中存在較多的問(wèn)題，若不能及時(shí)采取有效的不良貸款防范措施，而任由其繼續(xù)增長(zhǎng)將嚴(yán)重影響建行T分行的整體貸款質(zhì)量以及整體效益。33建行T分行個(gè)人不良貸款典型案例分析331開(kāi)發(fā)商捏造購(gòu)房事實(shí)，套取貸款資金案例背景M公司是TFH一家中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，于2003年創(chuàng)辦，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)叁級(jí)資質(zhì)，2004年該公司通過(guò)拍賣(mài)獲得T市非中心位置土地一塊，丌發(fā)了F小區(qū)項(xiàng)目，并與2005年初動(dòng)工，2006年F小區(qū)主體工程完工后，取得了預(yù)售許可證，并與T市多家銀行簽訂了商品房按揭貸款合作合同。由于該公司在開(kāi)發(fā)F小區(qū)項(xiàng)目前未能進(jìn)行全面的項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查，該小區(qū)周年學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套不全，且交通不便，在取得預(yù)售許可證后，銷(xiāo)售情況不佳，因此M公司出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，大多工程款均為施工方墊資。案例基本情況建行T分行住房信貸部催收人員張某在日常催收中發(fā)現(xiàn)，有6筆貸款同時(shí)出現(xiàn)連續(xù)逾期還款現(xiàn)象，并且在電話(huà)催收過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有部分借款人對(duì)每月扣款日及還款金額都不清楚，張某在查詢(xún)貸款信息后發(fā)現(xiàn)這部分逾期貸款客戶(hù)所購(gòu)買(mǎi)的均為F小區(qū)的房產(chǎn)，這點(diǎn)更加引起了張某的懷疑，張某立即將該情況向住房信貸部負(fù)責(zé)人王某進(jìn)行了反映，房貸部負(fù)責(zé)人立即安排貸后檢查人員李某提取貸款檔案，對(duì)6筆貸款實(shí)施了貸后檢查程序，在貸后檢查中發(fā)現(xiàn)這6筆貸款資料均符合建行個(gè)人住房貸款相關(guān)規(guī)定，并無(wú)明顯問(wèn)題，但在李某檢查其中一筆貸款借款合同時(shí)發(fā)現(xiàn)該筆貸款借款人配偶簽名字跡極其潦草，在核實(shí)簽名真?zhèn)螘r(shí)發(fā)現(xiàn)該筆貸款購(gòu)房合同與客戶(hù)所簽借款合同筆跡完全不同，后來(lái)在檢查其余5筆貸款時(shí)更加發(fā)現(xiàn)這幾筆貸款的購(gòu)房合同與借款合同筆跡均不一致，并且6本購(gòu)房合同簽名筆記均相似，疑似同一人簽名。于是李某隨即對(duì)這6筆貸款借款人分別進(jìn)行了問(wèn)詢(xún)，以核實(shí)貸款的真實(shí)性。經(jīng)核實(shí)，原來(lái)M公司在2007底由于資金緊張，急需支付施工方工程款，M公司銷(xiāo)售人員陳某在公司領(lǐng)導(dǎo)的授意下虛構(gòu)了購(gòu)房的事實(shí)，安排了6名親屬朋友至銀行辦理了個(gè)人住房貸款，每月由M公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)還款。M公司通過(guò)捏造的購(gòu)房事實(shí)，套取了信貸資金。由于F小區(qū)銷(xiāo)售情況始終未有起色，M公司在外債臺(tái)高筑，最終導(dǎo)致無(wú)法償還貸款，這6筆貸款均形成了不良貸款。案例分析由于個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款相比，有著非常明顯的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款授信審查程序嚴(yán)格、審批過(guò)程較長(zhǎng)，而且貸款期限相對(duì)較短，利率相對(duì)較高；而個(gè)人住房貸款不僅貸款要求較低、審批過(guò)程短，而且貸款期限較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，住房貸款利率也較低。此外還具有貸后監(jiān)管寬松、每月還款額小等特點(diǎn)，因此一些資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題、資信較差的開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省利息或解決資金問(wèn)題，偽造貸款資料，捏造貸款事實(shí)向銀行申請(qǐng)按揭貸款。而這類(lèi)假貸款也極易形成不良貸款，因此必須在貸前調(diào)查時(shí)有效識(shí)別出此類(lèi)假貸款，才能避免因此產(chǎn)生的不良貸款。332貸款審批人員未能保持審批獨(dú)立性導(dǎo)致不良貸款案例背景陳某是一名私人財(cái)富投資公司工作人員，平時(shí)工作中經(jīng)常遇到一些投資機(jī)會(huì)，但由于其自身收入有限，缺少投資本錢(qián)，因此陳某通過(guò)朋友辦理了幾張信用卡，平時(shí)用這幾張信用卡套現(xiàn)進(jìn)行投資，但由于這種投資存在很大風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)常不能按時(shí)回籠資金，導(dǎo)致陳某信用卡長(zhǎng)期不能按時(shí)還款。陳某在購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)住房時(shí)向某行申請(qǐng)住房貸款，由于其征信記錄很差未能審批通過(guò)，隨后陳某想到其有親戚在建行當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，于是便重新向建行申請(qǐng)貸款。案例基本情況建行T分行住房信貸部貸款資產(chǎn)保全人員劉某在對(duì)一筆住房不良貸款進(jìn)行核銷(xiāo)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該筆貸款借款人陳某個(gè)人征信報(bào)告顯示在貸款發(fā)放前有多次信用卡逾期情況，按照正常審批制度借款人逾期記錄累計(jì)6筆以上，連續(xù)3期以上貸款是不可能直接審批通過(guò)的，必須增加其他擔(dān)保手段才有可能通過(guò)。但在該筆貸款的調(diào)查報(bào)告及審批意見(jiàn)中均未對(duì)逾期情況加以說(shuō)明，也未附加任何審批條件，這是明顯不符合審批制度規(guī)定的。該行個(gè)貸審批人員張某是一名有10多年個(gè)貸審批經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)審批人，是不可能沒(méi)有發(fā)現(xiàn)借款人征信不良記錄的。劉某立即向?qū)徟藦埬程岢隽艘蓡?wèn)，張某回憶后說(shuō)出了原委，原來(lái)在審批過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了借款人陳某信用記錄不良的情況，當(dāng)時(shí)已準(zhǔn)備作出審批不通過(guò)意見(jiàn)，但此時(shí)某行領(lǐng)導(dǎo)打來(lái)電話(huà)，說(shuō)明該客戶(hù)是其朋友，之前有過(guò)不按時(shí)還款的現(xiàn)象，但不是主觀原因造成的，希望能夠放寬審批。張某礙于領(lǐng)導(dǎo)的面子，不得不作出了審批通過(guò)的意見(jiàn)。而該筆貸款在發(fā)放后不久就開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)逾期還款現(xiàn)象，最終形成了不良貸款。案例分析當(dāng)今社會(huì)，人情關(guān)系無(wú)處不在，本案例中，由于審批人員張某迫于人情的壓力，未能?chē)?yán)格按照信貸審批制度來(lái)進(jìn)行貸款審批，從而帶來(lái)了不良貸款的隱患。如果每個(gè)借款人都通過(guò)人情打招呼來(lái)，那審批制度再?lài)?yán)格、再全面也是形同虛設(shè)，因此個(gè)貸審批人必須嚴(yán)格對(duì)每項(xiàng)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)執(zhí)行獨(dú)立審批決策，不受任何組織及個(gè)人的左右和干擾，避免由于審批不嚴(yán)形成不良貸款，造成銀行信貸資產(chǎn)的損失。333客戶(hù)將按揭購(gòu)房在他處進(jìn)行抵押導(dǎo)致不良貸款案例背景B公司是一家中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2005年在T市開(kāi)發(fā)了K小區(qū)項(xiàng)目，與建行簽訂了按揭貸款合作協(xié)議，至2013年底該小區(qū)住房已基本售罄，客戶(hù)鄧某2012年購(gòu)買(mǎi)了K小區(qū)一處房產(chǎn)，并在建行辦理了住房貸款。B公司在K小區(qū)全部住房銷(xiāo)售并交付后，基本處于解散狀態(tài)。案例基本情況2015年建行T分行在對(duì)一批個(gè)人住房不良貸款借款人進(jìn)行法律訴訟保全時(shí)發(fā)現(xiàn)其中一名借款人鄧某所購(gòu)買(mǎi)的K小區(qū)住房已于2014年在他行辦理了最高額抵押，抵押期限10年。鄧某2013年在建行辦理住房按揭貸款后為何該套房產(chǎn)能在他行辦理抵押經(jīng)過(guò)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)鄧某與B公司辦證人員錢(qián)某相識(shí)，錢(qián)某在為鄧某辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中，故意隱瞞了其在建行有貸款的事實(shí)，并將產(chǎn)權(quán)證在未辦理抵押登記的情況下直接交給了鄧某，后來(lái)鄧某在他行辦理貸款時(shí)直接用該房產(chǎn)進(jìn)行了抵押。由于B公司此時(shí)己基本解散，因此盡管在貸款申請(qǐng)時(shí)，B公司對(duì)該筆貸款進(jìn)行了階段性擔(dān)保，但最終也未能實(shí)現(xiàn)擔(dān)保責(zé)任。最終該筆貸款抵押權(quán)未得到實(shí)現(xiàn)，形成了損失。案例分析本案例中，鄧某所購(gòu)住房為準(zhǔn)現(xiàn)房，建行貸后檢查人員在貸款發(fā)放后未能及時(shí)了解到B公司作為階段性擔(dān)保方在抵押未落實(shí)情況下處于解散狀態(tài)，未能及時(shí)督促B公司辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，抵押登記手續(xù)，讓鄧某有機(jī)可趁，導(dǎo)致建行抵押權(quán)未能落實(shí)。4建行T分行個(gè)人住房不良貸款成因分析目前建行T分行個(gè)人住房不良貸款產(chǎn)生原因很多，且各種原因彼此關(guān)聯(lián)，并不能夠完全區(qū)分開(kāi)。本文通過(guò)對(duì)提取的建行T分行2011年至2015年問(wèn)新增的166筆個(gè)人住房不良貸款進(jìn)行分析。分析發(fā)現(xiàn)有40筆不良貸款主要形成原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張通過(guò)虛構(gòu)交易，指使個(gè)人向建行T分行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，并由開(kāi)發(fā)商按月還款，后來(lái)由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)問(wèn)題不善導(dǎo)致無(wú)法還款形成不良貸款，涉及到的開(kāi)發(fā)商主要為本地中小型開(kāi)發(fā)商；有18筆為開(kāi)發(fā)商在外參與民間借貸，后資金鏈斷裂導(dǎo)致債臺(tái)高筑，所建房屋無(wú)法按時(shí)交付，形成爛尾樓，最終導(dǎo)致借款人終止還款形成不良貸款，主要涉及1家開(kāi)發(fā)商還有10筆為同一樓盤(pán)同一樓棟的借款人，由于該樓棟房屋質(zhì)量不符合相關(guān)規(guī)定，在交房時(shí)無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收，目前正在法律訴訟階段，借款人為避免進(jìn)一步損失中止還款，形成不良貸款；另有72筆不良貸款形成主要原因是借款人貸款后收入不足夠還款，其中一部分借款人在貸款前未考慮自身實(shí)際還款能力，為滿(mǎn)足購(gòu)房需求，提供了虛假的收入證明材料，而實(shí)際收入不足以?xún)斶€貸款，還有一部分借款人在還款期間由于經(jīng)濟(jì)下行或行業(yè)利潤(rùn)下滑等原因?qū)е率杖胂陆?，還款能力下降導(dǎo)致不能償還貸款，另有一部分不良貸款借款人為外地戶(hù)口，在T市工作或生活期間貸款購(gòu)房，在購(gòu)房后由于收入不穩(wěn)定或其他原因離開(kāi)T市，并且終止還貸形成不良貸款；還有26筆不良貸款主要原因是借款人還款期間家庭發(fā)生變故，其中包括夫妻離婚后，雙方均以不要房產(chǎn)為由拒絕還款，以及部分家庭主要收入方因疾病或意外喪失還款能力導(dǎo)致無(wú)法還款。從以上分析可以看出由于開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)“假按揭”貸款出現(xiàn)的不良貸款以及借款人收入下降等原因引發(fā)不良貸款在建行T分行所有個(gè)人住房不良貸款中占主要因素，但是也必須看到，宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境對(duì)借款人收入以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也在一定程度上對(duì)個(gè)人住房不良貸款的形成起了一定的作用。另外，更重要的是，建行T分行作為貸款方，對(duì)每筆貸款的發(fā)放起決策性作用，在貸款調(diào)查、審批發(fā)放和貸后管理中必然存在一定的問(wèn)題，才會(huì)導(dǎo)致這些這些不良貸款的形成。為方便研究，本文將建行T分行個(gè)人住房不良貸款產(chǎn)生原因劃分為兩大類(lèi)。一類(lèi)是銀行內(nèi)部原因引起的，另一類(lèi)是銀行外部原因引起的，銀行外部因素包括開(kāi)發(fā)商、借款人以及宏觀環(huán)境等因素。這種劃分的優(yōu)點(diǎn)在于能夠?qū)Σ涣汲梢蜻M(jìn)行責(zé)任劃分，并在此基礎(chǔ)上，分別找出防范措施。41開(kāi)發(fā)商層面不良貸款成因411開(kāi)發(fā)商假按揭引發(fā)的不良貸款“假按揭”是開(kāi)發(fā)商假借個(gè)人名義向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，所取得貸款資金由開(kāi)發(fā)商使用，并由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)按月還貸的貸款。“假按揭”主要變現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商因資金緊張等原因串通無(wú)真實(shí)購(gòu)房意愿的個(gè)人，或者假借個(gè)人名義，以虛構(gòu)的購(gòu)房合同等虛假交易背景向商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，套取銀行信貸資金?！凹侔唇摇辈皇且粋€(gè)完整的法律概念，僅是銀行界的一種習(xí)慣稱(chēng)謂，其實(shí)質(zhì)是存在欺詐行為的個(gè)人住房貸款?！凹侔唇摇迸c公司類(lèi)貸款相比擁有利率低，審批簡(jiǎn)單，期限較長(zhǎng)等好處，所以對(duì)部分缺乏誠(chéng)信、資金緊張的開(kāi)發(fā)商具有很大的誘惑。這種名實(shí)不符的住房貸款嚴(yán)重錯(cuò)亂了貸款銀行和借款人之間正常的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，為銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)留下了很大的不良隱患。從目前建行T分行個(gè)人住房不良貸款的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，因開(kāi)發(fā)商“假按揭”引發(fā)的不良貸款是開(kāi)發(fā)商層面不良貸款的主要成因，幾乎占到58以上，也就是說(shuō)100筆因開(kāi)發(fā)商原因引起的不良貸款，58筆都是因?yàn)椤凹侔唇摇?，因?yàn)橹灰霈F(xiàn)“假按揭”基本最終都會(huì)形成不良貸款，由此可見(jiàn)“假按揭”對(duì)個(gè)人住房貸款的影響是十分嚴(yán)重的。比較典型的就是331中的案例，一個(gè)開(kāi)發(fā)商安排6名借款人向建行T分行申請(qǐng)了6筆“假按揭”貸款，最終6筆均形成不良貸款。目前在建行T分行已發(fā)現(xiàn)的“假按揭”貸款通常是開(kāi)發(fā)商在出現(xiàn)銷(xiāo)售不暢或資金壓力大時(shí)，為擺脫困境，緩解資金壓力，開(kāi)發(fā)商通過(guò)收集其職工、親朋好友的身份證件，甚至偽造身份證件及相關(guān)材料，向銀行申請(qǐng)住房貸款，騙取貸款資金，由開(kāi)發(fā)商每月還款。如果開(kāi)發(fā)商始終銷(xiāo)售停滯，經(jīng)營(yíng)不善最終導(dǎo)致破產(chǎn)，則其辦理的“假按揭”也就成了真不良了。412開(kāi)發(fā)商的其他行為引發(fā)的不良貸款1開(kāi)發(fā)商挪用資金引發(fā)的不良貸款開(kāi)發(fā)商獲得購(gòu)房人按揭貸款后，應(yīng)當(dāng)將貸款資金用于房屋建造，樓盤(pán)配套設(shè)施建設(shè)等用途，若開(kāi)發(fā)商將貸款資金挪作他用，導(dǎo)致到了交房日而未能按時(shí)交房，購(gòu)房人可能因?yàn)闆](méi)有拿到房屋而拒絕歸還所借銀行按揭貸款，從而引發(fā)不良貸款。類(lèi)似的案例大多發(fā)生在借款人購(gòu)買(mǎi)期房辦理個(gè)人住房貸款中。在期房個(gè)人住房貸款中，開(kāi)發(fā)商是貸款資金的實(shí)際使用人，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將貸款資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋建造、綠化等配套設(shè)施建造等，若挪做他用，將大大影響工程建設(shè)?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中當(dāng)某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆時(shí)，大量購(gòu)房客戶(hù)向銀行申請(qǐng)按揭貸款，造成開(kāi)發(fā)商擁有大量貸款資金，且數(shù)額遠(yuǎn)超當(dāng)時(shí)所需工程建設(shè)所需資金時(shí)，開(kāi)發(fā)商手中將擁有大量閑置資金，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商很可能將貸款資金投入其他項(xiàng)日，如投入股市、高息民間借貸俗稱(chēng)放水錢(qián)等投資渠道，而這些投資都是具有高風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，一旦開(kāi)發(fā)商投資得不到回報(bào)或者投資失敗，貸款資金就會(huì)大火縮水，樓盤(pán)建設(shè)將會(huì)受到很大影響，導(dǎo)致不能如期交房甚至形成爛尾樓，則購(gòu)房人將終止歸還所借貸款，最終形成不良貸款。2開(kāi)發(fā)商延期交房或無(wú)法交房開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)樓盤(pán)項(xiàng)目并對(duì)外出售，其既是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者也是商品交易中的出售方，如開(kāi)發(fā)商因?yàn)橥顿Y失敗或經(jīng)營(yíng)失敗等原因破產(chǎn)，導(dǎo)致按揭樓盤(pán)無(wú)法完工，造成按揭房屋無(wú)法交付，辦理產(chǎn)權(quán)登記，在沒(méi)有政府介入的情況下，借款人在無(wú)法入住的情況下，大多會(huì)終止償還銀行貸款，而這些貸款最終會(huì)形成不良貸款。在建行T分行的個(gè)人住房不良貸款中有部分就是因?yàn)橐患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因?yàn)樨潏D市場(chǎng)高利，參與民間借貸，后資金鏈斷裂，開(kāi)發(fā)公司老總卷款攜逃，隨后公司處于無(wú)人問(wèn)理的狀況，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)部分樓棟也無(wú)法繼續(xù)建設(shè)，形成爛尾樓，部分在建行T分行辦理購(gòu)房貸款的借款人也因此不再歸還貸款，最終形成不良貸款，且由于所購(gòu)房屋無(wú)法交付，建行的抵押權(quán)也得不到實(shí)現(xiàn)，無(wú)法通過(guò)法律途徑處置抵押房產(chǎn)降低損失。3開(kāi)發(fā)商房屋質(zhì)量存在問(wèn)題盡管按揭樓盤(pán)如期交付了，但購(gòu)房人在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題或者與合同存在較大差異，如出現(xiàn)面積與合同嚴(yán)重不符、結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不符等情況，購(gòu)房人很可能會(huì)要求退房并解除購(gòu)房合同，并且為了避免進(jìn)一步損失會(huì)拒絕繼續(xù)歸還銀行貸款，使貸款成為不良。T市一家具備一級(jí)建造資質(zhì)的老牌建筑工程公司組建了一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，由于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)工程預(yù)算不足，房屋規(guī)劃不科學(xué)，在后續(xù)建設(shè)過(guò)程中，私自修改建筑建構(gòu)，導(dǎo)致交房時(shí)房屋結(jié)構(gòu)與購(gòu)房合同出現(xiàn)很大偏差，購(gòu)房人據(jù)此要求開(kāi)發(fā)商退房，因此也引起了部分借款人停止歸還貸款形成不良貸款。42借款人層面不良貸款成因目前在建行T分行的不良貸款中，因借款人原因造成的不良貸款占大多數(shù)，有個(gè)人原因引起的，也有社會(huì)原因引起的，但歸根到底是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)處于社會(huì)主義初級(jí)階段，社會(huì)信用體系和社會(huì)保障體系還不夠完善。421借款人信息失真引起的不良貸款目前我國(guó)的社會(huì)信用體系尚不完善，建行T分行目前貸款審查主要采用的是單純依靠客戶(hù)自己提供的貸款資料及工作單位提供的收入證明等來(lái)進(jìn)行貸款調(diào)查，不能通過(guò)一個(gè)完善的社會(huì)信用體系全面了解借款人的真實(shí)信息。部分最終形成不良貸款的借款人為了滿(mǎn)足購(gòu)房的需求，在實(shí)際還款能力不足的情況下，偽造虛假收入證明，資產(chǎn)證明等辦理住房貸款，而銀行審批人員根據(jù)其提供的虛假材料作出了審批通過(guò)的錯(cuò)誤決策，并發(fā)放貸款。而在貸款發(fā)放后由于借款人實(shí)際收入能力不足以?xún)斶€貸款本息，最終形成不良貸款。這一類(lèi)不良貸款究根結(jié)底是不能充分把握借款人的真實(shí)信息所造成的。422借款人家庭變故導(dǎo)致的不良貸款目前建行T分行所有個(gè)人住房不良貸款中，有很大一部分都是由于借款人家庭在貸款期間發(fā)生了變故。一種情況是目前由于我國(guó)社保體系尚不完善，夫妻雙方的共同工資收入是家庭收入的主要來(lái)源，當(dāng)借款人家庭主要收入來(lái)源因生病或者發(fā)生意外事故導(dǎo)致喪失工作能力時(shí)，借款人家庭就失去了收入來(lái)源，也就喪失了還款能力，最終導(dǎo)致貸款形成不良貸款。另一種情況是，借款人在貸款期間婚姻發(fā)生變故，夫妻雙方在離婚后都不愿意償還貸款本息，并且對(duì)不按時(shí)還款引起的個(gè)人征信記錄不良的情況也不在意，這類(lèi)情況在購(gòu)買(mǎi)期房的較年輕的借款人中比較普遍。423外來(lái)人口不穩(wěn)定性引發(fā)的不良貸款社會(huì)越發(fā)展，交通越便利，人員流動(dòng)也越頻繁，盡管T市僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平的三線(xiàn)城市，但隨著近幾年政府不遺余力的引進(jìn)投資、引進(jìn)人才，目前T市也擁有著相當(dāng)數(shù)量的外來(lái)人口。并且由于T市地理位置的優(yōu)勢(shì)，周邊地區(qū)也有許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民選擇到T市購(gòu)置房產(chǎn)。尤其是取消異地購(gòu)房限制后，建行T分行面臨的住房貸款借款申請(qǐng)人也不再僅限于當(dāng)?shù)鼐用?，由于部分外地?gòu)房者在T市工作具有不穩(wěn)定性，大部分外地購(gòu)房人在向建行申請(qǐng)住房貸款時(shí)其主要家庭成員都不在T市，這不僅大大增加了建行貸款調(diào)查的難度，也使得一旦貸款出現(xiàn)逾期還款，銀行很難進(jìn)行催收，造成建行T分行貸后管理和貸款的公證處置面臨較大的困難。從建行T分行不良貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，外地戶(hù)口借款人住房貸款不良率高于本地借款人。43宏觀環(huán)境影響不良貸款成因個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，而房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)與宏觀環(huán)境密切相關(guān)的行業(yè)，受宏觀政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。由于商品房是涉及到基礎(chǔ)民生的特殊商品，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控也相當(dāng)頻繁，所以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)受宏觀環(huán)境影響也是相當(dāng)明顯的，在經(jīng)濟(jì)上升期不良貸款率相對(duì)較低，而在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)不良貸款率則相對(duì)較高，另外國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行住房貸款政策也影響到信貸資產(chǎn)質(zhì)量的高低。431經(jīng)濟(jì)下行引發(fā)不良貸款自2008年金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于下行階段，GDP增速?gòu)?007的119下滑至2009年的92，雖然2010年、2011年出現(xiàn)了小幅的上升，也是由于國(guó)家為了救市投入的4萬(wàn)億的投資。隨著4萬(wàn)億投資的影響逐漸消失，2012年至2015年GDP增速一路下滑至69。經(jīng)濟(jì)下行也帶來(lái)了一系列的不良影響，如制造業(yè)等行業(yè)利潤(rùn)下降，許多工廠(chǎng)減產(chǎn)，減員，職工收入下降、甚至下崗失業(yè)。而在這些收入下降甚至失去收入來(lái)源的職工中，又有相當(dāng)部分是通過(guò)按揭貸款的方式購(gòu)房的客戶(hù)，他們的貸款還款來(lái)源僅僅是靠家庭的工資收入，而一旦工資下降也就意味了還款能力下降，貸款也就極易形成不良貸款。T市雖然近幾年發(fā)展態(tài)勢(shì)尚可，T市下轄縣級(jí)市X市是T市主要的不銹鋼制品生產(chǎn)基地，在鋼貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展良好時(shí)對(duì)T市的經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)做出了很大的貢獻(xiàn)，但自2009年以來(lái)隨著全國(guó)鋼鐵行業(yè)受結(jié)構(gòu)性影響進(jìn)入產(chǎn)能過(guò)剩的衰退期，鋼貿(mào)行業(yè)陷入艱難的發(fā)展困境，X市的許多不銹鋼企業(yè)紛紛因生產(chǎn)過(guò)剩，銷(xiāo)路不佳又沒(méi)有及時(shí)企業(yè)轉(zhuǎn)型而導(dǎo)致破產(chǎn)，員工失業(yè)，而這部分失業(yè)職工也就喪失了穩(wěn)定的收入來(lái)源，導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)歸還所借建行住房貸款，最終形成不良貸款。通過(guò)對(duì)建行T分行住房不良貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，有268的不良貸款是由于借款人家庭收入下降導(dǎo)致喪失還款能力引起的。432房地產(chǎn)政策變化引發(fā)的不良貸款2010年以前由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至在短短數(shù)年內(nèi)翻了幾番，嚴(yán)重影響到百姓民生。針對(duì)房?jī)r(jià)非理性上漲的現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，政策導(dǎo)向從寬松鼓勵(lì)發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮抑制的政策，遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，其中效果最明顯的手段是收縮貸款投放，包括限制房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款投放以及下調(diào)住房貸款貸款比率等，加大了開(kāi)發(fā)商融資的難度，并且有效打擊了投機(jī)性購(gòu)房者的投機(jī)積極性，增加了投機(jī)成本，使得房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)速度明顯放緩，甚至個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)下跌，而房?jī)r(jià)下跌一旦成為趨勢(shì)，按揭貸款借款人就會(huì)考慮是否停止還貸，讓銀行直接以法律訴訟的形式拍賣(mài)處置房產(chǎn)，以減少利息支出。如購(gòu)買(mǎi)時(shí)總價(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn)，借款人支付首付30萬(wàn)元后其余70萬(wàn)元辦理按揭貸款，若購(gòu)房后房?jī)r(jià)持續(xù)下跌至70萬(wàn)元以下時(shí)，借款人會(huì)發(fā)現(xiàn)貸款金額甚至達(dá)不到房產(chǎn)的處置價(jià)格，借款人就很可能會(huì)放棄房產(chǎn)，終止還貸，最終形成不良貸款。這就是國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的不良貸款。另一方面，為擺脫經(jīng)濟(jì)下行的持續(xù)影響，國(guó)家于2015年開(kāi)始實(shí)施了一系列寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中效果最顯著地就是降低首付比率，降低購(gòu)買(mǎi)二套房以上居民的購(gòu)房門(mén)檻以及稅費(fèi)支出。而首付比率的下降也意味著借款人違約成本的下降和銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的提高，如一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，之前需要至少繳納30萬(wàn)元的首付才能辦理按揭貸款購(gòu)房，新政策之后只需要繳納20萬(wàn)元就可以辦理按揭貸款了，如發(fā)生違約，在極限損失的情況下，而銀行則要比以前多承擔(dān)10萬(wàn)元的損失，客戶(hù)則減少10萬(wàn)元的損失，這就增加了客戶(hù)發(fā)生違約的可能性，也增加了不良貸款形成的可能性。44銀行層面不良貸款成因在建行T分行的個(gè)人住房不良貸款中，雖然外部因素影響占很大比重，但這些不良貸款的最終形成卻和建行T分行貸款制度不健全、貸款審查不嚴(yán)格、貸后管理不到位等原因或多或少有一定關(guān)系。441貸前受理調(diào)查環(huán)節(jié)存在的不良貸款隱患貸前調(diào)查是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的第一個(gè)關(guān)鍵步驟，也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，貸前調(diào)查的真實(shí)、全面、準(zhǔn)確是個(gè)人住房貸款貸款質(zhì)量的保證。在建行T分行目前暴露的不良貸款中有相當(dāng)大的部分都是由于貸款受理調(diào)查人員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有全面徹底的調(diào)查了解借款人的身份信息、工作情況、信用狀況、收入能力、家庭情況等相關(guān)情況，對(duì)借款人提供的材料的真實(shí)性審查不嚴(yán)，對(duì)有問(wèn)題的材料沒(méi)有調(diào)查核實(shí)。個(gè)人住房貸款的貸前調(diào)查包括對(duì)合作開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查，合作樓盤(pán)項(xiàng)目的審查，借款人資質(zhì)的審查，貸前調(diào)查的質(zhì)量高低，直接關(guān)系著今后貸款質(zhì)量的好壞。然而在實(shí)際工作中，建行T分行部分個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理一味地追求發(fā)放貸款數(shù)量，追求完成貸款任務(wù)，往往在貸前調(diào)查中敷衍了事，對(duì)存在明顯瑕疵的貸款材料沒(méi)有認(rèn)真徹底調(diào)查核實(shí)，比如借款人明顯收入偏高且與實(shí)際不符的沒(méi)有進(jìn)一步到借款人單位調(diào)查了解，或要求借款人提供收入的相關(guān)工資卡流水或者個(gè)稅繳納證明，貸款發(fā)放后發(fā)現(xiàn)借款人實(shí)際還款能力不足導(dǎo)致不能按時(shí)還款形成不良貸款。又比如建行T分行一名從業(yè)經(jīng)驗(yàn)不夠的年輕客戶(hù)經(jīng)理在面對(duì)3名借款人在同一樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較高的別墅時(shí)同時(shí)向建行申請(qǐng)貸款時(shí)，由于該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商此前與建行合作較好，為了不得罪開(kāi)發(fā)商并且完成貸款任務(wù)，該客戶(hù)經(jīng)理沒(méi)有充分調(diào)查貸款的真實(shí)性，對(duì)借款人的真實(shí)貸款意圖沒(méi)有準(zhǔn)確把握，在3筆大額住房貸款發(fā)放后，才發(fā)現(xiàn)這3筆貸款借款人其實(shí)并非真正購(gòu)房，只是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拖欠工程款不得已才答應(yīng)開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房款的形式支付其工程款，幸好發(fā)現(xiàn)及時(shí)，督促開(kāi)發(fā)商配合借款人提前結(jié)清了貸款才避免了3筆火額不良貸款。貸前調(diào)查不實(shí)也成為不良貸款產(chǎn)生的再大影響因素，往往給不良貸款的的形成埋下了隱患。442貸中審批環(huán)節(jié)存在的不良隱患目前建行T分行采取的審批制度是按照貸款金額大小授予不同的審批額度權(quán)限，如縣級(jí)支行個(gè)人貸款中心獨(dú)立審批人最高審批授權(quán)額度為225萬(wàn)，市分行風(fēng)險(xiǎn)審批部門(mén)牽頭審批的最高審批權(quán)限為450萬(wàn)，高于450萬(wàn)以上的必須上報(bào)省行，參加省行組織的信貸審批會(huì)。從目前建行T分行所有住房不良貸款來(lái)看，基本沒(méi)有貸款金額超過(guò)225萬(wàn)元的，也就是說(shuō)絕大多數(shù)不良貸款都是由獨(dú)立審批人審批通過(guò)的，由此可以看出獨(dú)立審批人在不良貸款防范中必須發(fā)揮關(guān)鍵作用。而部分支行審批人員在貸款審批中不能完全保持獨(dú)立決策，往往可能存在因?yàn)槟衬橙舜蛘泻舳潘蓪徟鷹l件的現(xiàn)象。一方面說(shuō)明審批人員要提高職業(yè)素養(yǎng)，另一方面也是由于目前建行T分行對(duì)個(gè)人住房不良貸款的責(zé)任認(rèn)定上存在一定問(wèn)題，因?yàn)橐还P住房貸款如果形成不良貸款，最終責(zé)任認(rèn)定時(shí)主要責(zé)任人往往只會(huì)是貸前調(diào)查人員也就是客戶(hù)經(jīng)理，而審批人員往往不會(huì)受到問(wèn)責(zé)，或輕微責(zé)任，這點(diǎn)也帶來(lái)了部分有瑕疵的貸款在審批環(huán)節(jié)沒(méi)有被剔除，因而在貸款發(fā)放后形成不良貸款。443貸后管理環(huán)節(jié)存在的不良貸款隱患建行T分行個(gè)別支行貸后管理缺少主動(dòng)性，存在重貸輕管的現(xiàn)象，一味地抓新增貸款，而忽略了貸后管理的重要性，沒(méi)有真正把貸后檢查作為不良貸款防范的重要舉措之一，因此錯(cuò)過(guò)了許多本可以在貸后檢查中發(fā)現(xiàn)的影響貸款質(zhì)量的重要信息，比如借款人在多次逾期后，未能及時(shí)進(jìn)行貸款檢查，及時(shí)了解到借款人還款能力降低，未能在第一時(shí)間對(duì)貸款資產(chǎn)進(jìn)行保全，導(dǎo)致不良貸款。另外還存在抵押登記不及時(shí)的現(xiàn)象，部分樓盤(pán)在房屋交付2年后抵押仍然未辦理，嚴(yán)重影響了建行抵押權(quán)的落實(shí)，最終產(chǎn)生了第三章案例中的房產(chǎn)在他行辦理抵押的現(xiàn)象。5防范銀行外部因素引發(fā)不良貸款的措施個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)比商業(yè)銀行的其他業(yè)務(wù)更依賴(lài)外部環(huán)境，除了銀行自身以外還需要開(kāi)發(fā)商、借款人以及整個(gè)社會(huì)、市場(chǎng)體系的配合參與，因此本文在研究防范銀行外部因素引發(fā)不良貸款的措施也就從開(kāi)發(fā)商、借款人以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境這三個(gè)方面來(lái)一一闡述。51開(kāi)發(fā)商原因引發(fā)不良貸款的防范措施從41節(jié)開(kāi)發(fā)商層面不良成因分析中可以看出建行T分行個(gè)人住房不良貸款中開(kāi)發(fā)商層面影響最大的是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的“假按揭”，因此本節(jié)重點(diǎn)研究了如何防范“假按揭”引發(fā)不良貸款，同時(shí)也研究了在住房貸款合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查階段如何審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、分析開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況等。511防范“假按揭”引發(fā)的不良貸款防范“假按揭”應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商、按揭樓盤(pán)、借款人、房屋交易等疑似情況，可從以下方面入手進(jìn)行分析識(shí)別。1分析開(kāi)發(fā)商、按揭樓盤(pán)“假按揭”可疑情況對(duì)于自身開(kāi)發(fā)資質(zhì)較差，自有資金不足，并且很難獲得銀行項(xiàng)目貸款支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小型開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本小于3000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目，在樓盤(pán)項(xiàng)目準(zhǔn)入時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注是否存在“假按揭”嫌疑假若樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況不佳，如樓盤(pán)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、地理位置不好、樓盤(pán)周邊配套設(shè)施不全、戶(hù)型機(jī)構(gòu)不合理、工程造價(jià)偏高等。如果擬辦理按揭的房屋為高檔房或尾房的，也需要重點(diǎn)關(guān)注。另外若開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)擴(kuò)張勢(shì)頭迅猛，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工，資金壓力大。或者在一段時(shí)間內(nèi)按揭樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售突然異?；鸨?，申請(qǐng)貸款人數(shù)急劇增加。如果一批借款人購(gòu)買(mǎi)的多為樓層、方位及采光等條件不佳的房屋，并且開(kāi)發(fā)商以借款人不在本地為由，阻撓客戶(hù)經(jīng)理與借款人面談，批量為多名借款人代辦按揭貸款申請(qǐng)等手續(xù)的也要重點(diǎn)關(guān)注；其他應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的疑似情況包括，按揭樓盤(pán)或按揭樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在其他銀行被查出“假按揭”；開(kāi)發(fā)商有代借款人辦理貸款、償還貸款本息的記錄；開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)企業(yè)代購(gòu)房人以返還房屋租金等名義定期向購(gòu)房人約定還款賬戶(hù)轉(zhuǎn)入資金；開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期完成樓盤(pán)建設(shè)并交付使用；開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)批量向購(gòu)房人大額退款現(xiàn)象。2分析借款人“假按揭”可疑情況分析借款人疑似情況，主要通過(guò)面談、電話(huà)調(diào)查等方式了解判斷借款人購(gòu)房真實(shí)性。需要暈點(diǎn)關(guān)注以下情況，如在面談中發(fā)璣借款人對(duì)所購(gòu)房屋的主要情況如價(jià)格、面積、樓層、交房時(shí)間等以及商品房交易合同重要條款等不關(guān)心，對(duì)貸款金額、貸款期限，貸款利率等不關(guān)心；多個(gè)借款人來(lái)自相同地區(qū)，如都為某某村某某組的，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其購(gòu)房真實(shí)性；在對(duì)借款人提供收入證明進(jìn)行核實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人實(shí)際刁I在該單位工作的，或者個(gè)人收入與其自身情況不符的，多個(gè)借款人出具同一單位收入證明的，如出現(xiàn)多個(gè)借款人簽字筆跡相似，或同一借款人多處簽名筆記不一致尤其要重點(diǎn)予以關(guān)注。另外可通過(guò)分析判斷借款人首付真實(shí)性或是否本人還款等判斷“假按揭”，如借款人僅提供開(kāi)發(fā)商出具的首付款發(fā)票而不能提供相應(yīng)的繳費(fèi)憑證如POS刷卡單或銀行現(xiàn)金繳款單等，或者首付款并非借款人本人繳納，為開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一繳納時(shí)，則需重點(diǎn)關(guān)注。如多個(gè)借款人批量還款。如同一時(shí)問(wèn)還款，通過(guò)同一賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬還款，柜面支票同一還款等；或者在同一銀行網(wǎng)點(diǎn)存款，存款憑證的流水號(hào)連續(xù)，經(jīng)辦人簽字的字跡相似。多個(gè)借款人貸款出現(xiàn)集中逾期“集中斷供”現(xiàn)象，拖欠時(shí)間、期數(shù)相似；或者多個(gè)借款人在銀行催收后同時(shí)集中回復(fù)還款的，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注“假按揭”可能性。3分析房屋交易“假按揭”可疑情況房屋交易可疑情況包括所購(gòu)房屋價(jià)格明顯高于正常水平；借款人與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋交易合同，合同內(nèi)容簡(jiǎn)單，要素不全，不具備正常合同所具有的基本條款和補(bǔ)充條款；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際居住人并非借款人；或者合作樓盤(pán)出現(xiàn)集中退房現(xiàn)象。當(dāng)發(fā)現(xiàn)己發(fā)放住房貸款實(shí)際為“假按揭”時(shí)，為了保證建行信貸資產(chǎn)損失不受損失，對(duì)任何承債主體必須做到絕不放棄追償。對(duì)名義上的借款人以及共同借款人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、實(shí)際貸款資金使用人等“假按揭”參與主體在法律上所要承擔(dān)的責(zé)任必須確定清楚，不能因?yàn)閷?duì)某一方放棄追償導(dǎo)致建行信貸資產(chǎn)遭受損失。在保留對(duì)所有承債主體追償權(quán)的基礎(chǔ)上，積極通過(guò)法律訴訟行使建行抵押權(quán)，這樣才能最大程度的保證建行資產(chǎn)不受損失。應(yīng)采取以下措施應(yīng)對(duì)“假按揭”1確定承債主體如出現(xiàn)“假按揭”的按揭樓盤(pán)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)尚可，應(yīng)積極與涉案開(kāi)發(fā)商交涉，可以通過(guò)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，償還建行貸款，再將該住房轉(zhuǎn)賣(mài)給其他有真實(shí)購(gòu)房意愿、具備還款能力并且符合建行貸款各項(xiàng)條件的借款人，建行再向該借款人按照規(guī)定發(fā)放住房貸款，將“假按揭”轉(zhuǎn)化為真實(shí)個(gè)人住房貸款。對(duì)于開(kāi)發(fā)商融資型“假按揭”，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況尚可，可通過(guò)交涉要求其承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)或出具還款承諾書(shū)，落實(shí)期限還款計(jì)劃。2加大催收力度按照個(gè)貸催收制度規(guī)定，通過(guò)向簽名真實(shí)的借款人、實(shí)際用款人進(jìn)行電話(huà)催收、發(fā)送貸款逾期通知書(shū)、履行保證責(zé)任通知書(shū)以及寄送律師函等方式，加大“假按揭”催收力度，及時(shí)中斷訴訟時(shí)效。同時(shí)，可通過(guò)律師函等形式向相關(guān)當(dāng)事人指出“假按揭”行為的刑事責(zé)任后果，敦促其籌集資金歸還貸款。3采用訴訟手段追索貸款若在建行經(jīng)過(guò)多種催收方法仍然無(wú)法落實(shí)還款時(shí)，在貸款主合同有效的前提下，建行保全部門(mén)可通過(guò)采用訴訟手段對(duì)參與“假按揭”的簽名真實(shí)的借款人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和實(shí)際資金使用人進(jìn)行貸款追索。512加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用和資質(zhì)審查目前T市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的開(kāi)發(fā)商有40家左右，其中有國(guó)有控股企業(yè)華潤(rùn)置地、中鐵等，也有火型上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如碧桂園、綠地、萬(wàn)達(dá)等，還有規(guī)模中等的外地開(kāi)發(fā)商如景瑞置業(yè)等，另外還有眾多的本土開(kāi)發(fā)公司，企業(yè)規(guī)模有大有小，資質(zhì)良莠不齊，因此在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行按揭貸款合作前必須加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的審查以確定是否符合建行對(duì)合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件。資信審查的重點(diǎn)包括審查開(kāi)發(fā)商的組織構(gòu)成、財(cái)務(wù)狀況、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)、公司主要負(fù)責(zé)人資信、已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等。主要查驗(yàn)以下信息，首先是企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，營(yíng)業(yè)執(zhí)照是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)合法性的基本憑證，通過(guò)查驗(yàn)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照可以審查開(kāi)發(fā)商是否具有必備的主體資格，如經(jīng)營(yíng)期限、經(jīng)營(yíng)范圍等是否合法其次是查驗(yàn)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，資質(zhì)證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)模、實(shí)力的象征，通過(guò)查驗(yàn)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)可以判斷開(kāi)發(fā)商的企業(yè)規(guī)模大小、實(shí)力大小，對(duì)于資質(zhì)等級(jí)不高的開(kāi)發(fā)商在審查時(shí)要更加注意；再次是查驗(yàn)企業(yè)貸款卡，貸款卡是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行取得貸款的資格證書(shū)，通過(guò)查驗(yàn)貸款卡可以了解開(kāi)發(fā)商在銀行借款情況以及為他人提供擔(dān)保的情況，據(jù)此判斷開(kāi)發(fā)商的融資能力；最后要審查開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況的直接體現(xiàn)，通過(guò)審查財(cái)務(wù)報(bào)表，可以了解分析開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況，了解企業(yè)的資金充足率，了解企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，對(duì)于開(kāi)發(fā)資金存在問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商要重點(diǎn)調(diào)查其是否存在假按揭嫌疑。513加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)的特殊產(chǎn)品，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售不合法將導(dǎo)致銷(xiāo)售合同、銷(xiāo)售行為無(wú)效，必然導(dǎo)致按揭房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記或者其他法律糾紛，必然對(duì)借款人的還款意愿和建行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)不良影響。因此在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目按揭合作時(shí)，必須嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息，審查內(nèi)容包括審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“五證”1土地使用權(quán)證是由T市國(guó)土資源局依法出具的證明開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得國(guó)有土地使用權(quán)的憑證，從土地使用權(quán)證可審查土地使用年限、剩余年限、作為位置、土地面積、是否有抵押登記標(biāo)注土地使用權(quán)人是否與項(xiàng)目建設(shè)人一致等信息。2建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由T市規(guī)劃局核發(fā)的，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位向T市國(guó)土資源局申請(qǐng)有償使用國(guó)有土地的法律憑證。通過(guò)審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證可以驗(yàn)證規(guī)劃建設(shè)用地面積、項(xiàng)目總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑控制高度等信息。3工程規(guī)劃許可證是由T市規(guī)劃局核發(fā)的有關(guān)樓盤(pán)項(xiàng)目工程符合T市規(guī)劃要求的法律憑證。通過(guò)審查工程規(guī)劃許可證可以驗(yàn)證規(guī)劃審批通過(guò)的總建筑面積包括地上和地下，單體建筑數(shù)量、層高、總高、各自面積及編號(hào)等信息，驗(yàn)證項(xiàng)目名稱(chēng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證是否一致，驗(yàn)證樓盤(pán)項(xiàng)目是否在有效期間內(nèi)實(shí)施建造，并驗(yàn)證樓盤(pán)結(jié)構(gòu)是否與工程規(guī)劃許可證相符，從而確定樓盤(pán)項(xiàng)目的合法性。4建筑工程施工許可證是由T市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒發(fā)的證明項(xiàng)目承包工程方符合施工條件、允許施工的批準(zhǔn)文件。通過(guò)審查可以驗(yàn)證項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)工的面積、工程合同價(jià)款、設(shè)計(jì)單位、中標(biāo)施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)和實(shí)力、開(kāi)竣工計(jì)劃日期，從而確定項(xiàng)目施工的合法性。5商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證是由T市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。主要審查預(yù)售許可證允許銷(xiāo)售的樓盤(pán)樓棟號(hào)，預(yù)售總面積等是否與開(kāi)發(fā)商申報(bào)的按揭貸款相符。514分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)除了驗(yàn)證項(xiàng)目的合法性外，還要分析項(xiàng)目的資金落實(shí)情況、項(xiàng)目工程進(jìn)度及項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，從而判斷項(xiàng)目能否順利完工和銷(xiāo)售，住房按揭貸款是否存在因開(kāi)發(fā)商無(wú)法交房等原因形成不良貸款的可能。1分析資金落實(shí)情況主要看資金籌措安排的合理性，在竣工交付前有無(wú)資金缺口。根據(jù)樓盤(pán)總投資、融資情況、銷(xiāo)售情況、目前實(shí)際資金投入情況，分析其后續(xù)資金來(lái)源的可行性。如項(xiàng)目無(wú)法按進(jìn)度落實(shí)資金，項(xiàng)目將面臨停工或延期交付，甚至形成爛尾樓。在對(duì)項(xiàng)目資金情況進(jìn)行分析時(shí)如發(fā)現(xiàn)此類(lèi)情況應(yīng)立即采取措施暫停個(gè)人貸款受理，對(duì)已發(fā)放按揭貸款進(jìn)行排查，有明顯不良貸款隱患的及時(shí)處理，待開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目后續(xù)資金基本落實(shí)后再開(kāi)放貸款申請(qǐng)，最大程度防范不良貸款。2分析項(xiàng)目工程進(jìn)度開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房預(yù)售前必須取得商品房預(yù)售許可證，盡管我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售法律法規(guī)已明確規(guī)定房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目預(yù)售時(shí)必須達(dá)到一定的工程進(jìn)度，但也不排除部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)非常規(guī)渠道，在工程進(jìn)度未到達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)時(shí)獲得預(yù)售許可證，并對(duì)外銷(xiāo)售的情況出現(xiàn)，而這種情況一旦出現(xiàn)也就表示開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，急需通過(guò)預(yù)售來(lái)獲取資金，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也極可能出現(xiàn)問(wèn)題。因此在項(xiàng)目調(diào)查時(shí)必須要到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查看工程進(jìn)度是否和相關(guān)文件資料的進(jìn)度一致，對(duì)其項(xiàng)目是否符合有關(guān)規(guī)定作出判斷。3分析銷(xiāo)售情況項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況直接影PLAN開(kāi)發(fā)商是否能產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效益，開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金是否充足。項(xiàng)FI的銷(xiāo)售也與項(xiàng)目的地理位置、配套設(shè)施、性?xún)r(jià)比等因素有直接關(guān)系。要根據(jù)相關(guān)資料上的樓盤(pán)位置、價(jià)格、配套設(shè)施、戶(hù)型、物業(yè)管理、建設(shè)進(jìn)度、品牌、客戶(hù)定位、預(yù)售預(yù)定情況，分析市場(chǎng)客戶(hù)群體定位是否準(zhǔn)確，如屬于高檔住宅還時(shí)普通住宅，購(gòu)買(mǎi)群體屬于本地人為主還是外地人為主、適合高消費(fèi)群體還是低收入家庭等來(lái)判斷項(xiàng)目是否有銷(xiāo)售前景，對(duì)銷(xiāo)售前景不佳的項(xiàng)目要慎重判斷是否提供住房貸款業(yè)務(wù)。515做好按揭貸款房屋的抵押登記工作按揭貸款房屋抵押包括預(yù)抵押和正式抵押，目前大多數(shù)一二線(xiàn)城市均采用期房預(yù)抵押登記后放款，正式交房辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)再將預(yù)抵押變更為正式抵押的方式。但目前T市并未采用預(yù)抵押登記制度，因此建行T分行在辦理期房個(gè)人住房貸款時(shí)必須要更加嚴(yán)格加強(qiáng)抵押登記工作，強(qiáng)調(diào)抵押登記的及時(shí)性和有效性。建行抵押登記崗位人員應(yīng)隨時(shí)跟蹤按揭貸款樓盤(pán)的房屋狀態(tài)，密切關(guān)注樓盤(pán)項(xiàng)目工程進(jìn)度，及時(shí)掌握按揭房屋交房時(shí)間，對(duì)已辦理交房手續(xù)但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)了解情況，及時(shí)督促開(kāi)發(fā)商協(xié)助借款人辦理產(chǎn)權(quán)登記，發(fā)現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)登記上有問(wèn)題的及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，早發(fā)現(xiàn)早解決。在收到開(kāi)發(fā)商上交的產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)備有關(guān)貸款抵押材料向T市房管局申請(qǐng)辦理房產(chǎn)抵押登記、落實(shí)建行抵押權(quán)。原則上，自收到房產(chǎn)證之日起，到辦妥正式抵押登記手續(xù)，最長(zhǎng)時(shí)間不得超過(guò)三個(gè)月。52借款人原因引發(fā)不良貸款的防范措施521建立科學(xué)的個(gè)人客戶(hù)信用評(píng)價(jià)機(jī)制目前我國(guó)個(gè)人信用體系已日益完善，建行T分行要充分利用人民銀行牽頭搭建的個(gè)人征信平臺(tái)，一方面及時(shí)向平臺(tái)上傳個(gè)人客戶(hù)信息，豐富個(gè)人客戶(hù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，另一方面正確使用查詢(xún)客戶(hù)征信信息。在掌握人民銀行個(gè)人征信信息的基礎(chǔ)上結(jié)合建行各數(shù)據(jù)中心、信用卡中心、個(gè)人貸款中心等部門(mén)擁有的個(gè)人客戶(hù)信息數(shù)據(jù)，建立建行內(nèi)部個(gè)人客戶(hù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，結(jié)合建行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)體系建立建行個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)個(gè)人貸款客戶(hù)進(jìn)行評(píng)分，并以此評(píng)分作為客戶(hù)準(zhǔn)入的基本要素，從源頭上防范不良貸款。個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系可以使用評(píng)分卡作為評(píng)分工具，具體評(píng)分項(xiàng)目可以分為三類(lèi)基本評(píng)分以借款人的基本情況如年齡、學(xué)歷、婚姻狀況、職業(yè)、社保、公積金繳納情況等作為評(píng)分要素，按不同區(qū)間、不同情況進(jìn)行評(píng)分累計(jì)基本評(píng)分。歷史業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)評(píng)分綜合評(píng)價(jià)借款人辦理業(yè)務(wù)的歷史數(shù)據(jù)，包括存貸款、購(gòu)買(mǎi)理財(cái)、信用卡使用情況等等。信用評(píng)分根據(jù)借款人人行征信中歷史信用卡、貸款