WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM虎門荔林華庭策劃方案目錄一、項目概況二、虎門區(qū)域經(jīng)濟文化特點三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析五、項目理念定位打造虎門第一個運動健康型體驗山景花園小區(qū)六、建筑規(guī)劃提示七、特色運動健康泛會所策劃八、中國澳大利亞雙語幼兒園策劃九、CIS全面導入裕隆花園的方案要點十、高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示十一、裕隆花園營銷要點WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM十二、項目進度計劃十三、裕隆花園項目的投入產(chǎn)出分析十四、裕隆花園的風險分析與對策十五、總結(jié)與致謝裕隆花園項目調(diào)研與初步策劃摘要本報告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟狀況與地域文化特色，通過對虎門人住宅、汽車消費水平的深入了解以及競爭對手樓盤的詳細分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計算），2、3、4層賣價3600元，5層以上售價4000元，頂層復式售價4600元；飛龍山莊最低價格為2543元/平方米，頂層復式最高售價為3754元/平方米，均價為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價為3000元，最高價格4127元，均價3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。因此，我們策劃的出發(fā)點和立足點是裕隆花園（本項目暫定名）如何達到均價3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項目品牌的根本要旨。2003年虎門住宅市場供應總面積統(tǒng)計單位萬平方米樓盤名稱開發(fā)單位別墅面積小高層總面積小高層實際銷售面積WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM豐泰華園山莊東莞市建設房地產(chǎn)有限公司4郊區(qū)大盤5龍澤居東莞市建設房地產(chǎn)有限公司326飛龍山莊廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司1922088富民花園東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司353港口路片區(qū)柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團有限公司9，14層為商場與停車場5能源華莊東莞市建設房地產(chǎn)有限公司326899龍泉都市華庭龍泉房地產(chǎn)公司6萬平方米，尚未開盤2虎門廣場片區(qū)海富華庭東莞市德盛建業(yè)實業(yè)有限公司總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。合計282由于到2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實際銷售量可能達到2128萬平方米。從各家開發(fā)商的實際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面積一般在235萬平方米之WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM間,個別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在6萬平方米左右,這對于裕隆花園項目開發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。通過專業(yè)訪談和初步分析，我們設計了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷的詳細分析，我們結(jié)合對裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點，根據(jù)主要賣點以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。針對虎門樓盤的三個明顯缺陷1物業(yè)管理總體水平低。2營銷普遍沒有系統(tǒng)引入企業(yè)形象識別系統(tǒng)，對體驗營銷不夠重視。3會所設計較粗缺乏精品特色。我們結(jié)合裕隆花園面臨的競爭態(tài)勢，按照體驗營銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實用的立場上，采取精品設計的原則；并且提出了特色健康運動泛會所（減少人工服務項目，增加親近自然的活動，會所外設置籃球場地、羽毛球場地）；知識型社區(qū)服務與高品味物業(yè)管理服務；并且在虎門樓盤銷售全面導入體驗營銷，系統(tǒng)設計項目形象識別系統(tǒng)CIS等主要策劃思路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。我們建議創(chuàng)裕公司倡導和實踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。待概念設計完成后，讓潛在購房者參與和體驗住宅的戶型設計、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要，進行產(chǎn)品WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM再設計和建造。這與過去傳統(tǒng)被動的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費者個性發(fā)揮和宣揚的一條特色體驗營銷之路。營銷賣點權(quán)重表主要賣點名稱權(quán)重附注山景與園林30荔枝林特色山景特色運動健康泛會所15根據(jù)虎門實際情況，引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水10綠色裝修認證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng)物業(yè)管理15小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理ISO9000認證預計環(huán)境質(zhì)量管理體系認證發(fā)展商品牌10含營銷CIS系統(tǒng)導入建筑特色20包括戶型實用率、外立面、綠色裝修、車位建議戶型比例名稱建筑面積平方米比例備注兩房一廳一二衛(wèi)9010010小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺11512015WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺12514115四房兩廳三衛(wèi)二陽臺13413730148518610五房二廳三衛(wèi)二陽臺15315（包括復式）177200合計100在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場也供應非常充足。錯開目前市場普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，適當開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。根據(jù)對已經(jīng)推出的各個樓盤詳細分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應該重點增加130平方米左右小四室兩廳雙陽臺的戶型比例，小四房比例為35，大四房比例10，超大戶型或復式15。戶型的動態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果，對戶型在進行一次重要調(diào)整。2003年虎門銷售樓盤平均價格WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM樓盤名稱參考平均價格（元/平方米）建筑面積計算項目類型豐泰華園4000小高層（湖景單位）3600小高層（離湖面有一定距離）飛龍山莊3280小高層柏景豪庭低層普通戶型平均價3250元，高層平均價格為3500元高層能源華莊3240高層海富華庭3400高層根據(jù)概念設計方案，建筑面積最大為49萬平方米左右。我們采用比較保守的數(shù)據(jù)，按照總建筑面積48萬平方米建筑造價估算分析，地價為3000萬元400萬元主入口，項目開發(fā)成本為12422萬元，根據(jù)周邊同類樓盤價格以及我們的項目策劃定位建議項目均價為3000元/平方米，總銷售額為156億元，項目利潤為3183萬元。預計項目開發(fā)銷售周期為2年，項目利潤率為256。通過多次討論，我們認為概念設計方案的園林與總體布局合理，通過財務估算分析，從經(jīng)濟方面分析概念設計方案是可行的，具有較好的性能價格比，在虎門房地產(chǎn)市場中具有較強競爭力。WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM對此項目，我們極具必勝信心一、裕隆花園項目概況1項目名稱花果山裕隆花園住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)2開發(fā)公司東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展有限公司3企業(yè)概況東莞創(chuàng)裕實業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。4工程概況項目位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積27000平方米，建筑面積4849萬平方米，主要建設小高層住宅，項目客戶市場定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營老板階層。項目地塊人民北路花果山一景二、虎門區(qū)域經(jīng)濟文化與住宅市場總體狀況1東莞區(qū)域經(jīng)濟指標特點根據(jù)東莞統(tǒng)計局初步統(tǒng)計,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值67227億元,按可比價格計算,比上年增長184,增長幅度已連續(xù)6年保持在18左右的水平。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進經(jīng)濟增長。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值3251億元，增長43；第二產(chǎn)業(yè)增加值37117億元,增長211第三產(chǎn)業(yè)增加值26859億元，增長165。WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM企業(yè)總體數(shù)量增加。至2002年底止，東莞市注冊登記的工商企業(yè)和個體戶有2156萬戶，比上年增加519萬戶。2002年末東莞市各項人民幣存款余額179018億元，比年初增長227。其中，儲蓄存款余額100169億元，比年初增長253；企業(yè)存款余額57757億元，比年初增長175。各項人民幣貸款余額93341億元，比年初增長243，其中，短期貸款余額57320億元，比年初增長74，中長期貸款23129億元，比年初增長621，說明企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需求增長。2虎門區(qū)域經(jīng)濟特點（1）虎門企業(yè)狀況據(jù)不完全統(tǒng)計，這個只有108萬個戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近60萬。服裝企業(yè)三年間從600家增至1000家，1500家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占1/3。服裝業(yè)是虎門的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國（虎門）國際服裝交易會成交額都在20億元以上，在國內(nèi)影響巨大。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會的一南一北格局。虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進的科學技術(shù)和發(fā)達的物流、市場體系，逐步實現(xiàn)“民牌國內(nèi)名牌國際知名品牌”的三級跳。最終讓虎門與世界時裝WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM之都巴黎、米蘭齊名“到虎門能采購到天下最好的服裝”更多從業(yè)人員活躍在多達20萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場上，工業(yè)總產(chǎn)值68億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計竟高達100億元。鎮(zhèn)屬企業(yè)以富民市場為代表，在全國影響大、口碑佳、效益好?；㈤T鎮(zhèn)比較重視民營經(jīng)濟發(fā)展，民營企業(yè)發(fā)展發(fā)展迅猛，2001年有民營企業(yè)1135家，個體工商戶8500家，2001年民營企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值15億元，納稅1億元，虎門彩色印刷廠的利稅是3000萬元，虎門民營經(jīng)濟在華南民營經(jīng)濟發(fā)展進程中占有重要位置?；㈤T鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個星期開協(xié)調(diào)會，實行聯(lián)合辦公，為民企實行一條龍服務，以高服務協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢頭?；㈤T鎮(zhèn)23項工程中有90是民營企業(yè)參與?；㈤T鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對虎門民營經(jīng)濟強調(diào)了三點“首先是不能坐井觀天，要放眼全國，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強烈的競爭意識；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄準全國和世界最先進的東西去學習去適應。”WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM（2）虎門近兩年主要經(jīng)濟指標2001年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值8381億元；工業(yè)總產(chǎn)值809億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值293億元；財政收入22074億元，比2000年增長27。2002年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，2002年完成稅收總額19746億元，國稅1492億元，地稅4826億元?；㈤T利用外資取得突破，全年利用外資18億港元，比上年增加9億元，增幅108。2002年虎門GDP已經(jīng)達到4426億元，工業(yè)總產(chǎn)值9106億元，同比增長1725億元。出口創(chuàng)匯106億美元，同比增長166。2002年虎門城市居民儲蓄達到170億元，程控電話超過10萬門。3虎門地域文化特征嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入海口，突出體現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險精神，這是一個吃蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“棄士從商”與“棄官從商”的人比較多，面對遼闊的大海努力進取，通過海上貿(mào)易大膽冒險“冒萬險而一擲之”，追逐財富，拼命享受；粵人務實，“敏于行訥于言”是粵人的行為特點，粵人的經(jīng)濟頭腦是一流的，WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。虎門作為重要的入?？冢c海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品，1839年林則徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價值?；㈤T自古是名商埠，虎門人素有務工經(jīng)商的傳統(tǒng)。改革開放以后，虎門的個體私營經(jīng)濟逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購買一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經(jīng)濟的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。1978年以后，虎門在全國商品經(jīng)濟意識覺悟最早，虎門發(fā)展商品經(jīng)濟具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國第一批吃螃蟹的虎門商人。由于虎門與香港交通便捷，經(jīng)濟文化的交流往來密切，虎門文化受到香港文化的影響，香港文化的突出特點是重商文化，成功的企業(yè)家備受社會尊重，與傳統(tǒng)的中國小農(nóng)文化產(chǎn)生劇烈沖撞，虎門具有濃郁的商業(yè)氛圍，講究效率，虎門服裝市場聞名全國?；㈤T本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。由于本地人口只有十萬，外來人口WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM50萬人以上，外來商人和高級經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進的管理理念和先進技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點。服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對于人們生活來說，從單純的御寒功能到加入民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類的財富的象征。這里面，就需要有服飾文化的突破。第七屆中國（虎門）國際服裝交易會，就在糅合服飾文化基礎(chǔ)上尋求品位上的突破，將服裝的實用思維，提高到弘揚服飾文化的新的高度。4虎門城市規(guī)劃與城市形象虎門城市化進程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要，2002年虎門開始組織編制20022020年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設計院編制20022020年總體遠景規(guī)劃，2003年1月16日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進行評審，虎門開始注重城市發(fā)展遠景規(guī)劃?；㈤T鎮(zhèn)政府計劃在2003年投資11億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路4路和對太沙路建筑立面改造。新建大劇院、體育館、金寧路、擴建改造虎門橋等27項工程，投資達到11億元。2003年4月20啟動23項工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園（A、B區(qū)）、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標志城市化進程全面提速。從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短20年的時間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來50多萬外來人口，原有的市政設施不堪重負，本地農(nóng)民瞄準外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴重影響城市形象。由于工業(yè)的飛速發(fā)展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎門本地污水排放量急劇增加，不僅虎門市區(qū)內(nèi)河流污染嚴重，而且珠江入海口污染嚴重，市區(qū)污染如果不治理，虎門市區(qū)將成為不適合人類居住的城市?；㈤T市與廣州、深圳、香港交通極為方便，高速公路網(wǎng)與水運網(wǎng)絡比較方面，市區(qū)交通管理混亂，摩托車數(shù)量過多，行人缺乏安全感。虎門市區(qū)低矮建筑過多，綠化少，主要干道形象較好，普通道路形象差，生態(tài)環(huán)境惡化,建議走可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市發(fā)展道路，虎門是地級城市的經(jīng)濟總量，虎門文化與城市形象依舊是小縣城鎮(zhèn)的形象。WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當一部分人小富即安，不思進取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離?；㈤T外來人口眾多，80是文化層次不高的普通打工者，虎門培育中間層的道路還很漫長，社會結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，虎門城市形象的建設還有很漫長的路程要走。5虎門人口結(jié)構(gòu)與特點虎門常住人口11萬，流動人口60多萬。外來人口的狀態(tài)處于動態(tài)變化中。全鎮(zhèn)70多萬人中，服裝從業(yè)人員達40多萬人；客戶集群每天810萬客商來虎門形成了巨大的人流。虎門企業(yè)高級管理人員與主要服裝設計與生產(chǎn)管理人才近萬人，其中服裝生產(chǎn)主管數(shù)量較大。我們將此作為白領(lǐng)階層。而他們的住房消費習慣對虎門住宅市場具有很大影響。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬富翁就超千人。外來工商業(yè)戶來虎門安家落戶越來越多，成為虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要支撐力量。投資20億，從去年就開始籌建的富民國際商貿(mào)城，現(xiàn)在終于可以浮出水面。這項超大型的建設，占地30萬平方米，建筑面積50余萬平方米。由一座23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的5層附樓、一座大型展館構(gòu)成。商鋪總量近萬個，WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM相當于虎門現(xiàn)在商鋪街商鋪量的總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。近萬名新業(yè)主或高層管理人員加入虎門市場運作，他們對高尚住宅將產(chǎn)生新的需求。6虎門房地產(chǎn)市場虎門現(xiàn)代化寫字樓較少，傳統(tǒng)辦公樓是主流，主要原因是外地客商來虎門主要是進貨，作為流通的中轉(zhuǎn)站，真正在虎門辦公的大公司人數(shù)較少?；㈤T酒店比較發(fā)達，僅五星級酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級的酒店更多，普通酒店項目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項目東面100米就有“爛尾”酒店項目?；㈤T商鋪建筑面積總量已經(jīng)達到25萬平方米，結(jié)構(gòu)不合理，普通住宅加上商鋪和簡單商場項目空置較多；而一些著名百貨公司進來選址又難以選到合適的商業(yè)面積，例如設計先進，面積3萬平方米以上百貨等。位于電子城虎門商業(yè)步行街開發(fā)很有特點，選址準確，開發(fā)模式比較先進，規(guī)模較大，在商業(yè)布局與娛樂創(chuàng)新方面要下功夫，精雕細琢。外來人口的安家置業(yè)是虎門房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要動力，虎門舉辦的服裝交易博覽會、電子信息產(chǎn)品博覽會成交額巨大，2002年中國（虎門）國際服裝交易會實現(xiàn)202億元交易額，這些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經(jīng)成為名副其WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM實的華南物流重鎮(zhèn)。物流業(yè)的發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢。三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析A項目周邊環(huán)境“花果山”項目東面山下是門市房，其中博頭衛(wèi)生站是小區(qū)的主要入口，寬12米，小區(qū)東面是虎門主要道路之一人民北路。小區(qū)主要入口（現(xiàn)為博頭衛(wèi)生站）項目南面與西面是成片的農(nóng)民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區(qū)。“花果山”項目的北面是由近10個具有一定規(guī)模的服裝生產(chǎn)企業(yè)與幾十個以家庭為單位的小型生產(chǎn)線所組成，平時有馬達噪音，在小區(qū)靠北住房應該考慮有防噪音措施。項目周邊地農(nóng)民房與工廠鎮(zhèn)政府投資1000萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于2003年8月動工，10月完工,這對于提升本項目片區(qū)形象將是一件利好消息。WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM項目附近學校有虎門第四中學、虎門一中、較遠的中學有國家級威遠中學，虎門政府計劃在2005年實現(xiàn)教育強鎮(zhèn)目標。附近有東方小學以及虎門中心小學，博愛幼兒園，項目附近缺乏高級幼兒園，發(fā)展商營銷部門在銷售過程中最好與相關(guān)教育機構(gòu)協(xié)調(diào)，確保購房業(yè)主子女能夠有較好的學校就近上學，通過專業(yè)訪談我們發(fā)現(xiàn)教育因素已經(jīng)成為虎門業(yè)主選擇住房的重要因素。博愛幼兒園與虎門第四中學周邊商業(yè)環(huán)境建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設2萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務企業(yè)。主入口100左右有建設銀行儲蓄所，金融服務比較方便。建設銀行儲蓄所與博頭村菜市場需要在規(guī)劃中留出適當位置設置綠色果菜超市，但必須通過社區(qū)商業(yè)配套高水平解決菜市場問題。醫(yī)院虎門中醫(yī)院、虎門太平人民醫(yī)院等。B競爭對手分析下面著重分析豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯(lián)大廈等數(shù)個重點樓WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM盤。（一）豐泰華園山莊調(diào)研報告1、地理位置豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部屬于赤崗管理轄區(qū)。該項目地塊緊鄰虎門林場且環(huán)繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因此，該項目自然景觀優(yōu)勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范圍內(nèi)具有唯一性和較強的排它性，綜合形成了該項目豪宅指標地段的獨特魅力。2、項目規(guī)模豐泰華園山莊的設計規(guī)模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等組成。設計總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產(chǎn)項目。3、建筑外立面豐泰華園建筑外立面該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強，與自然景觀及項目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設計一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對項目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會產(chǎn)生相當?shù)挠绊憽?、社區(qū)建筑與景觀規(guī)劃特點WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM（1）建筑規(guī)劃思想湖光山色，自在自我主要思想是融合英國泰晤士河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創(chuàng)造地區(qū)一流建筑品牌，云集世界商家；突出表達人性健康特點的建筑風格，發(fā)揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優(yōu)勢。但在社區(qū)的整體規(guī)劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導致較大的產(chǎn)品自然景觀差異化，對后續(xù)的銷售產(chǎn)生不利影響。豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點（2）景觀規(guī)劃豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源8000畝的水庫和200畝的郊野環(huán)保公園，景觀設計上突出親水創(chuàng)意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。景觀綠化上融會多國情調(diào)，形成8個人文景區(qū)（華園區(qū)、景湖區(qū)、中心景區(qū)、豐泰區(qū)、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園的規(guī)劃建設，形成郊野公園特色景區(qū)如燒烤區(qū)、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園。小區(qū)內(nèi)設置有24個休閑娛樂景觀小品，分別為金棕櫚大道、澳洲風WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發(fā)現(xiàn)之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、澳洲疊石、綠野仙蹤。（3）建筑布局根據(jù)地塊的特征及自然景觀情況，該項目規(guī)劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的同時更有利于回避外圍環(huán)境對項目的影響。從整體看，項目的產(chǎn)品布局基本是合理的。（4）配套設施規(guī)劃社區(qū)修建有體育中心大型室外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場。社區(qū)的文化設施雕塑廣場、藝術(shù)中心、中英文幼兒園、進修學校等。5、豐泰華園山莊戶型比例分析表1豐泰華園山莊小高層戶型統(tǒng)計比例單位建筑面積（平方米）每套售價（萬元）套數(shù)所占比例大兩房兩廳9610121302415小兩房兩廳6519252415小三房兩廳11712229414931大三房兩廳1403142138小四房兩廳13114033472616WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM大四房兩廳17918055692415合計160100注統(tǒng)計數(shù)據(jù)取自現(xiàn)在售的第11、12、13座的戶型面積6、會所的設計特點會所內(nèi)項目的設置比較全，上層設有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)項目，會所外面設有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等服務；會所缺乏主題和亮點，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氛圍。筆者對國內(nèi)知名會所進行了深入分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進措施1將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。2重點調(diào)整會所商場，側(cè)重居民便利服務，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。3將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓，側(cè)重中高層次培訓，帶動基層培訓，全面提高物業(yè)管理水準，重點開展知識型社區(qū)服務。7、物業(yè)管理WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM物業(yè)管理小高層收費物業(yè)管理基金每戶2000元，物業(yè)管理費15元/月平方米。物業(yè)管理具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設計和施工，一星級的物業(yè)管理隊伍。結(jié)論一星級的物業(yè)管理水平。以人為本設計在設計上，采用相對較多的智能型的設置和設備。如紅外感應式的水龍頭和沖水器。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點的方位沒有明確的指示圖）。開通客戶專車目前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒有公交線路。總體看，物業(yè)管理對于定位高檔的房地產(chǎn)項目的影響非常的大，該項目的物業(yè)水平直接影響到項目的后續(xù)知名度和客戶口碑。另外，業(yè)主不可能每人都有車，基本的交通配置和日常用品購買的需求是應該得到滿足的，配套設施的滯后性將影響到項目的銷售和后續(xù)發(fā)展，而且值得一提的是客戶專車廣告應該成為本項目的重要宣傳渠道之一。8銷售情況價格定位小高層的均價在3600元/平方米左右，其中西向街景的單位平米價格較低,為3000元/平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為4000元/平米左右；別墅的定價6000元/平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。一期小高層住宅已全部銷售完畢WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM（總數(shù)400多套），二期銷售過大半（總數(shù)400多套），三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比較受歡迎外，其余別墅部分銷售不理想。從客戶構(gòu)成來看，別墅部分的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。小高層物業(yè)部分客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時也有部分臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者,其中各個市場工商戶購買就有50多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購買住房送給父母居住也占有一定比例，購買別墅的人群很多是度假居住。9、綜合評價該項目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。戶型設計方面，小高層物業(yè)的戶型設計與市場需求的對接情況較好。該項目的宣傳推廣缺乏整體性，會所建設主題不鮮明，物業(yè)管理水平與社區(qū)定位、客戶需求尚存在一定的差距，對項目的推廣銷售產(chǎn)生一定的不利影響。從整體上看該項目運作比較成功，從發(fā)WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM展趨勢看，部分別墅的滯銷、配套設施的滯后、物業(yè)管理的較低水平都將不可避免地對后續(xù)的高層、小高層住宅產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生不利影響，由于二期很快開發(fā)，公共交通與教育商業(yè)配套逐步完成，豐泰華園依舊會在虎門獨領(lǐng)風騷。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢。因此，長遠看，該項目的別墅對裕隆花園的影響不大，但是小高層對我們具有較大的競爭壓力。10豐泰華園山莊二期豐泰今日名苑位于虎門赤崗白馬湖畔，占地35萬平方米，將規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，與一期相連，預計總共可入住6,000戶，人口達20,000人，并設商業(yè)、教育、餐飲、體育等配套設施，為居民提供安全、舒適、便利、健康的生活環(huán)境。自然環(huán)境優(yōu)越、規(guī)劃設施出色的豐泰華園山莊一、二期將會成為虎門最大的住宅小區(qū)，為您營造自由、自在、自我的美好生活空間。豐泰今日名苑效果圖二豐泰裕田花園豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約25萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。小區(qū)規(guī)劃有30幢別墅，高層住宅約2,000戶，相關(guān)有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會所、泳池、WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM網(wǎng)球場等配套設施。豐泰裕田花園依山傍水，開敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運用，利用自然通風采光達到人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一，使整個小區(qū)如同一座富有熱帶風情的小城。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風情。豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念給你一個寧靜而樸實的港灣豐泰裕田花園與豐泰花園酒店豐泰花園酒店坐落于虎門樹田325省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風情為特色的，集商務會議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約65,000平方米，建筑面積給60,000平方米，功能分區(qū)包括商務會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運動區(qū)、公共服務區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的服務。酒店項目與住宅項目開發(fā)同步，滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該項目的一大優(yōu)點。（三）飛龍山莊調(diào)研報告1、地理位置飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM匯處，項目地塊靠近繁華的城市中心區(qū),且位居半山,是鬧中取靜的絕佳處所,深得部分當?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。2、整體規(guī)模飛龍山莊的占地面積是75043平方米；總建筑面積為19萬平方米；綠化面積20705平方米；道路面積22566平方米；建筑密度42；容積率為267。小區(qū)按照山勢設計為三棟小高層和100棟別墅組成；小區(qū)主要戶型有三種，由100283平方米組成不等；小高層由三棟16層（每棟由A、B座組成）的建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大,由于建設規(guī)劃及次序較亂,缺乏協(xié)調(diào)性。3、外立面飛龍山莊不同時期開發(fā)的項目外觀反差較大,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。目前正在發(fā)售的怡和園，首層架空作為車庫，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍色，力求與周圍環(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。飛龍山莊立面圖4、規(guī)劃設計特點飛龍山莊是典型的山景住宅，主要WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅1設計理念“龍騰天下”；用千百年前盤踞于擔桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點，表現(xiàn)一個祥和吉利的住宅，能給購房者八方聚財，金玉滿堂的隱喻。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過認真挑選，精心策劃的。2飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設計理念比較陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保留，新開發(fā)的怡和園北后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設計比較粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒有精細規(guī)劃。怡和園南面是道路，道路南面設置條狀綠化景觀，主要包括水景、小橋、涼亭，該景觀設計是小區(qū)最好的景觀小品。3小區(qū)配套較好，小區(qū)設置大型三層停車場所，充分考慮了有車一族的需求，室內(nèi)外游泳池各一個。4飛龍山莊主要依靠600畝的擔桿山景資源進行建筑設計的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以“居高WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM臨下”的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本項目的最重要賣點。5飛龍山莊一期小高層復式建筑配有花園與車庫，建筑實用率81。普通住宅實用率為82。二期怡和園建筑實用率從77到80。5、戶型比例飛龍山莊現(xiàn)在發(fā)售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復式以六房二庭為主；小高層怡和園復式很有特點六房三庭，套內(nèi)面積283平方米，視覺景觀較好。戶型比例分析A座為例（按建筑面積計算）名稱面積平方米每套售價（萬元）套數(shù)比例大三房兩廳167475520305中三房兩廳130138334020305四房兩廳197485346五房兩廳197475123六房兩廳23224154681421頂層復式五房三廳244260758423六房三廳362413313823WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM七室二廳37548511712523合計66套目前A、B兩座相同，均為66套，戶型相同，價格略有不同。6、物業(yè)管理1物業(yè)管理費用為每平方米18元，繳費面積包括套內(nèi)面積與公共分攤面積，車位每月50元，摩托車每月10元。目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團（廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司海軍部隊與地方合作的公司）；從管理的角度上來看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意2小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹不足，讓人無法感受到溫馨的提示與服務內(nèi)容。同時在山莊的主出入口處，宣傳導示不鮮明。7、銷售情況銷售價格小高層的房屋均價為3800元/平米左右套內(nèi)面積。按照建筑面積計算最低價格為3280元/平方米，頂層復式最高售價為4801元/平米。按照建筑面積計算最低價格為2543元/平方米，頂層復式最高售價為3754元/平方米，WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM頂層復式同樣戶型不同景觀，差價在6萬元左右，每平方米相差165元左右。飛龍山莊的銷售情況怡和園一期房屋的部分復式房還沒有銷售完畢，但是有部分的別墅已經(jīng)出售（目前有十來棟的別墅已經(jīng)建設好），其中部分別墅出讓土地由業(yè)主自己建設，別墅綠化率控制為40，銷售進度分三期進行（每期一棟）一期開發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在發(fā)售，二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設之中；客戶及置業(yè)需求特征101108米三室小戶型購買對象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時裝城等工商戶，外地人購房比例為50以上。108米以上大戶型主要購買對象是本地人，也有少量在虎門長期安家的外地人。本地人有相當?shù)谋壤侨胰?，因此在住宅設計方面應該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求?？傮w看,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差,山景資源具有突出優(yōu)勢，配套較好，地段優(yōu)越，價格適中，因此銷售情況較好。8、綜合評價1項目開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比較成熟，營銷WWWM448COM大量的管理資料下載管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量管理資源免費下載更多免費下載，盡在WWWGLZY8COM人員得到比較良好訓練。2營銷最大賣點是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當價格發(fā)售，營銷狀況較好。園林規(guī)劃設計水準一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。與豐泰華園（虎門一流水平），本項目開發(fā)水平只能是三流層次。3文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假如在山上修建一個龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點仙居的的感覺。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實的人們?nèi)ジ惺?，去實現(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。4虎門呼喚開發(fā)水準更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。5項目的購買客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié)的當?shù)馗呤?