目錄第一章項目概論1一、項目概況1二、可行性研究初步結論3第二章項目投資環(huán)境可行性分析6一、經(jīng)濟發(fā)展背景6二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況13三、總結16第三章市場可行性分析16一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況16二、項目周邊區(qū)域市場概況34三、競爭樓盤分析41第四章項目自身可行性分析52一、項目概況52二、項目周邊配套55三、項目SWOT分析57四、結論58第五章項目構想與建設規(guī)劃60一、項目構想60二、項目主要開發(fā)節(jié)點時間計劃64三、工程實施進度65第六章經(jīng)濟可行性分析69一、銷售價格估算69二、投資估算70三、財務分析74四、敏感性分析75五、方案二測算76第一章項目概論一、項目概況（一）地理位置本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項目北至二號支路，東北向距錢江三橋約15公里；南至月明路，與市級經(jīng)濟適用房新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。項目地塊項目地理位置圖（二）經(jīng)濟技術指標項目主要經(jīng)濟技術指標表用地面積38100平方米容積率24總建筑面積118452平方米地上建筑面積91440平方米其中住宅88590平方米會所2000平方米物業(yè)及其他640210平方米地下建筑面積27012平方米建筑密度22綠化率30戶均面積149平方米總戶數(shù)600戶車位配比11車位個數(shù)600個車位面積45平方米注本項目代建幼兒園，建筑面積1936平方米；考慮加強會所配套，設置餐廳等功能，故會所面積設置為2000平方米；不考慮70/90政策的限制。項目戶型結構建議表戶型面積段（平方米）戶型結構所占比例戶均面積（平方米）戶數(shù)（戶）90以下兩室兩廳109090140三室兩廳30130140180三/四室兩廳55145、170180200四室兩廳5185合計100二、可行性研究初步結論（一）市場可行性結論從整個房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟危機的影響下，08年杭州的房產(chǎn)市場受到了比較嚴重的打擊。但是09年截止目前，市場整體經(jīng)濟復蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場再次成為了人們所關注的熱點。我們也要注意到目前市場恢復的特點是剛性需求爆發(fā)帶動改善性需求恢復。但改善性由于受到市場供應量的影響并沒有得到完全地釋放。從項目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃，區(qū)政府所在地周邊已經(jīng)成為入住率較高樓盤的聚集地。且近幾年項目周邊住宅性質的土地供應比較少，09年截止目前還未有土地供應，且已有在售樓盤銷售情況良好，各樓盤基本處于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售價格已經(jīng)達到18000元/平方米，對于本項目來說，有比較大的上升空間。（二）項目本身可行性結論項目所處位置為濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵1號線江陵路站僅800米。項目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍，隨著近幾年來主城區(qū)開發(fā)量的減少及可售房源的進一步去化，住在濱江成為人們廣泛認同，濱江區(qū)高起點、高標準的城市規(guī)劃被市場高度認可。雖然本項目面臨比較激烈的競爭，但是面向整個杭州的市場，還是有比較大的空間，只要定位準確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質與服務優(yōu)勢，將會有比較大的市場機會。（三）經(jīng)濟可行性結論由于本項目地塊還沒有推出，因此根據(jù)市場情況，特別是參照綠城同類型樓盤如麗江公寓、西溪誠園項目。在保證總投資利潤率在11左右的情況下，推算土地價格。做中檔精品項目，中檔裝修成本按照3000元/平方米。預估住宅均價在25000元/平方米，地下車位價格為13萬元/個；推算出土地總價為8346636萬元，按照25的容積率，建筑面積為91440平方米，土地樓面價格控制在9128元/平方米。（四）項目建議本項目整體檔次定位重點考慮的因素1、微觀位置本項目處于濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的自然景觀資源。2、競爭概況由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競爭外，本案主要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。3、整體市場情況09年杭州的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個階段年初，由降價所引起的剛性需求的爆發(fā)；年中，由于對通貨膨脹的預期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā)。近兩年濱江區(qū)內(nèi)開發(fā)項目由于受到90/70的政策限制，目標客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得到充分釋放。因此，本報告建議項目初步定位于中檔的精品項目，檔次基本界于西溪誠園、麗江公寓項目之間。第二章項目投資環(huán)境可行性分析一、經(jīng)濟發(fā)展背景1、國民經(jīng)濟保持快速、健康發(fā)展。2008年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）478116億元，按可比價格計算，比上年增長110，連續(xù)18年保持兩位數(shù)增長。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值17864億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值238938億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值221314億元，比上年分別增長36、90和138。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的40502458調(diào)整為37500463。全市按常住人口計算的人均GDP為60414元，按戶籍人口計算的人均GDP為70832元，分別增長94和101，按國家公布的2008年平均匯率計算，人均分別達到8699美元和10199美元。2、非公經(jīng)濟活躍，比重不斷提升。在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟所占比重已達到686，比上年提高12個百分點，其中個體私營經(jīng)濟占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的478上升到492。2008年末，全市共有私營企業(yè)1282萬戶，從業(yè)人員12356萬人個體工商戶2753萬戶，從業(yè)人員5025萬人。3、財政收入快速增長，地方政府可支配資金充裕。全年完成財政總收入91055億元，比上年增長155，其中地方財政一般預算收入45535億元，比上年增長163。在稅收收入中，增值稅30544億元，增長165；營業(yè)稅14374億元，增長132；企業(yè)所得稅20364億元，增長131；個人所得稅6811億元，增長158。全年地方財政支出41967億元，比上年增長250。其中教育、科學技術支出928億元，增長239；社會保障和就業(yè)支出4031億元，增長346；醫(yī)療衛(wèi)生支出2595億元，增長317；環(huán)境保護支出746億元，增長437；城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出6825億元，增長26。財政收入（單位億元）32973957820862457884910615041975250530143916419702004006008001000總財政收入329739578208624578849106地方財政收入1504197525053014391641972003200420052006200720084、人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。2008年末，全市常住人口達7966萬人，比上年末增加104萬人。其中戶籍人口67764萬人，比上年末增加529萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口33688萬人，非農(nóng)業(yè)人口34076萬人。按公安部門統(tǒng)計的全市人口出生率為909，人口自然增長率為277。戶籍人口（單位萬人）642865176605666367246776620630640650660670680690戶籍人口6428651766056663672467762003200420052006200720085、固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，略高于GDP增長。2008年，完成全社會固定資產(chǎn)投資196172億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資186352億元，分別比上年增長165和177。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)投資308億元，比上年增長324；第二產(chǎn)業(yè)投資57057億元，增長79，其中工業(yè)投資56934億元，增長80；第三產(chǎn)業(yè)投資128986億元，增長225。房地產(chǎn)業(yè)。2008年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資59663億元，比上年增長150。房屋施工面積495368萬平方米，比上年增長37；竣工面積89324萬平方米，下降58。全年商品房銷售面積71638萬平方米，下降377，其中住宅銷售62748萬平方米，下降399。市區(qū)公開搖號銷售經(jīng)濟適用房9771套，建筑面積825萬平方米。固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)投資（單位億元）10071205138714611648196225832941144351959705001000150020002500固定資產(chǎn)投資100712051387146116481962房地產(chǎn)投資2583294114435195972003200420052006200720086、國內(nèi)貿(mào)易繼續(xù)活躍。2008年，實現(xiàn)社會消費品零售總額155838億元，比上年增長202。其中城市消費品零售額148149億元，增長202；縣以下農(nóng)村消費品零售額7689億元，增長214。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額137777億元，增長199；餐飲業(yè)零售額17642億元，增長233；其他行業(yè)零售額419億元，增長06。2008年末，全市共有商品交易市場691個，其中億元以上商品交易市場134個，實現(xiàn)成交額220191億元，比上年增長142。社會消費品零售總額（單位億元）5887049751112129615580500100015002000社會消費品零售總額5887049751112129615582003200420052006200720087、居民收入和消費能力不斷提升，儲蓄存款穩(wěn)步增長。2008年，市區(qū)居民人均可支配收入24104元，比上年增長111，扣除價格因素，實際增長59。按不同收入水平五等分分組，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長。其中20低收入組居民家庭收入增幅最大，比上年增長184，比平均水平增幅高73個百分點。市區(qū)居民人均生活消費性支出16719元，比上年增長122。市區(qū)居民年末人均住房建筑面積2983平方米,比上年增長36。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車1784輛、空調(diào)器19553臺、移動電話18087部、家用計算機8174臺、微波爐6906臺、熱水器9334臺、助動車3605輛。全市農(nóng)村居民人均純收入10692元，比上年增長120，扣除價格因素，實際增長68。人均生活消費性支出8446元，增長116。農(nóng)村居民人均居住面積達6974平方米,比上年增長25。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機7745臺、電冰箱9064臺、空調(diào)器9082臺、熱水器7309臺、微波爐1936臺、移動電話17864部、家用計算機3018臺。2008年末，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達347659億元，比上年末增長318。居民可支配收入/居民消費性支出/城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（單位億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590183521922555263534770100002000030000居民可支配收入128981456516601190272168924104居民消費性支出9950112131343801489616719城鄉(xiāng)居民儲蓄余額1590183521922555263534772003200420052006200720088、旅游業(yè)保持快速發(fā)展。全年接待入境旅游者22133萬人次，比上年增長61；接待國內(nèi)游客455167萬人次，增長107。旅游總收入達到70722億元，增長122。市民出境旅游人數(shù)為2826萬人次，比上年增長44。旅游基礎設施日趨完善。至年末，全市各類旅行社達437家，其中國際旅行社41家；星級賓館達到247家，其中五星級酒店13家；A級景區(qū)26個，其中5A景區(qū)1個，4A景區(qū)19個。旅游收入單位億元）326409465543696307070200400600800旅游收入32640946554369630707200320042005200620072008二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況杭州國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)天堂硅谷濱江新城杭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990年，是國務院批準的國家級高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積8564平方公里，處于中國長三角經(jīng)濟最活躍的區(qū)域。杭州高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新能力強，是高等院校、科研單位及智力資源的密集區(qū)域，也是杭州的硅谷和新城。高新區(qū)集聚了杭州市61以上的高新技術企業(yè)，80以上的軟件企業(yè)，90以上的服務外包企業(yè)；6大主導產(chǎn)業(yè)分別為通信設備制造業(yè)、軟件及服務外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務業(yè)、動漫網(wǎng)游業(yè)。高新區(qū)被授予“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”、“國家通信產(chǎn)業(yè)園”、“國家集成電路設計產(chǎn)業(yè)化基地”、“國家動畫產(chǎn)業(yè)基地”、“國家高新技術產(chǎn)業(yè)標準化示范區(qū)”、“國家知識產(chǎn)權試點園區(qū)”、“國家留學人員創(chuàng)業(yè)園”、“中國服務外包基地城市示范區(qū)”、“中國軟件出口歐美工程試點基地”、“國家軟件出口創(chuàng)新基地”、“信息產(chǎn)業(yè)國家高技術產(chǎn)業(yè)基地”等稱號。2008年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值2611億元，技工貿(mào)總收入1615億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值4446億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測算達到1524點；累計利用外資58億美元、469家外商投資企業(yè)。全區(qū)人口25萬。濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務設施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結構。“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結構如下一個公共中心，即高新開發(fā)區(qū)濱江東部的區(qū)級中心。四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即杭州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。三個研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側研發(fā)中心。城市道路交通1、快速路系統(tǒng)中興路杭州蕭山機場快速路、彩虹大道東西向；四季大道、風情大道南北向2、主干路系統(tǒng)主干路火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路3、次干路系統(tǒng)聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。4、公共交通發(fā)展戰(zhàn)略突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其它公共交通方式為補充的方便、快捷、布局合理、設施先進、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結構。三、總結從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項目所在區(qū)域是未來濱江區(qū)城市發(fā)展的重點方向，對項目的定位提供了必要的支撐。大量高檔商務辦公的進駐，將極大促進區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。第三章市場可行性分析一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況（一）商品房市場概況1、商品房總體指標（包括余杭、蕭山）06年07年08年房地產(chǎn)指標數(shù)量同比數(shù)量同比數(shù)量同比總投資（億元）44265785187917259663150施工面積（萬平方米）454846794775625049536837其中住宅施工面積（萬平方米）3484275136142837商品房新開工面積（萬平方米）10005169117657176其中住宅新開工（萬平方米）705232988722258房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）78326132948472118932458其中住宅竣工面積（萬平方米）6263411277161232房屋銷售面積（萬平方米）761768211502851171638377其中住宅銷售面積（萬平方米）6799696104367535627483992、0608年商品住宅供應與成交特點（不包括余杭、蕭山）0608年杭州主城區(qū)商品住宅供應面積圖0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖一0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二0608年杭州主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖0608年度杭州主城區(qū)商品住宅成交均價分析圖0208年度杭州主城區(qū)供求關系分析圖3、09年杭州市主城區(qū)第一季度房地產(chǎn)市場概況08年市場觀望氣氛濃厚，成交量長久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至50套以內(nèi)。日益放緩的銷售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在08年底沖破了3萬套的大關（特指杭州主城六區(qū)市場，下同）。然而，進入09年后，局勢卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。09年后，一度攀升直至高達33萬套的存量房源開始掉頭往下，漸漸削減，在2月底的時候，終于跌破3萬套的大關。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動下，杭州樓市迎來了一波大反彈行情，日均成交量高達152套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢，截止到09年3月底，杭州主城的存量房源已回落至26000多套，短短3月時間，存量房源銳減6000余套。31一季度成交房源物業(yè)類型分布09年一季度成交房源業(yè)態(tài)分布杭州的商品房市場自啟動以來，就呈現(xiàn)出住宅地產(chǎn)一枝獨秀、一統(tǒng)天下的局面。09年一季度的成交房源中，這種局面沒有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達88（包括普通住宅和別墅）。由此可見，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻。32一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布06年以來政府強力推行的90/70政策自08年開始在供應結構上發(fā)揮效應，而07年底以來的市場調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為90方以下小戶型房源占據(jù)了絕對的比例（雖有部分開發(fā)商做拼戶設計，但市場主流仍是不拼戶的90方）。一季度的成交房源戶型分布依然延續(xù)了這樣的特點，即90方以下戶型依然最為活躍，其比例占總成交房源的51。但與此同時，120方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合計比例已達到37。由此可見，隨著杭州樓盤價格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。33一季度住宅類物業(yè)成交單價分布09年一季度成交房源單價分布僅住宅就杭州主城目前的價格體系而言，地段略有優(yōu)勢（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價至少在12000元/以上，根據(jù)經(jīng)驗判定，12000元/以上單價段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。按此經(jīng)驗標準可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價格段的成交房源比例較為有限，只有33。而12000元/以下的中低價房源則占據(jù)了絕對主力（尤其是10000元/以下的低價房源）。此點特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應，即在一季度的成交房源中，首置型需求是當仁不讓的主力軍。改善性需求因為具備更充足的觀望條件，其釋放程度仍然有限。34一季度住宅類物業(yè)成交總價分布09年一季度成交房源總價分布僅住宅在杭州當前的價格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為120方，單價為12000元/平米，那么其總價為140多萬。據(jù)此經(jīng)驗標準假設，改善性需求的總價承受力基本都在140萬以上。而按此標準我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源中，140萬以下的中低總價房源占據(jù)了絕對的優(yōu)勢地位，其比例高達74（尤其是100萬以下的低總價房源占據(jù)了50），而140萬以上的改善性總價段房源比例成交則極為有限，僅為26。成交面積分布、成交單、總價分布特征的相互呼應，向我們清晰而深刻的揭示了一個事實一季度成交的回暖，是由于價格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求盡管也正聞風而動，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。需求結構的單一化特征表明，當前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個健康而穩(wěn)定的市場理應呈現(xiàn)出一種多點開花的均衡局面。35一季度成交房源區(qū)域分布09年一季度成交樓盤區(qū)域分布僅住宅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以1585套的成交量遙遙領先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論述的需求結構特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應，因為市場經(jīng)驗表明，首置型剛需因為購買力相對有限，在市區(qū)高房價的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍庭和促銷樓盤楓華府第的引領下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。（二）土地市場概況1、近幾年土地出讓情況年份總出讓地塊（畝）可建筑面積（萬方）2003年33075012004年1601253200517682802007年44086262008年2411410土地供應在07年達到頂峰，當年總出讓住宅用地4408畝，可建建筑面積約626萬平方米。雖然08年受宏觀經(jīng)濟影響較大，但是仍然高出07年之前的平均水平。09年13月宅地成交情況出讓地塊名稱地塊位置用地性質樓面地價競得人成交時間杭政儲出200838江干區(qū)九堡單元居住配套用地3580元/平米北京安瑞基業(yè)投資有限20090113號R22D08地塊公司杭政儲出200843號江干區(qū)水湘R2112地塊住宅設配套公建用地7103元/平米杭州潤楓置業(yè)有限公司20090122杭政儲出200844號江干區(qū)九堡單元R22B22地塊居住配套公建用地3582元/平米北京安瑞基業(yè)投資服務有限公司200901222、項目周邊已出讓土地開發(fā)情況從上圖可以看出，項目周邊的樓面價格逐步提高，特別是近兩年。（三）二手房市場概況2008年杭州市主城區(qū)二手房共成交15363套，比2007年減少9845套，下降3905。成交價格上，2008年杭州市主城區(qū)二手房成交均價為每平方米123838元，比2007年每平方米上漲20265元，上浮1956。從成交價格上看，目前杭州市二手房成交價格仍處在高位運行。2008年，建筑面積在90平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米11500元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米1000元。而建筑面積在140平方米以上的大戶型二手房成交均價為每平方米1440925元。2008年杭州二手房市場交易狀況分析圖數(shù)據(jù)來源透明售房網(wǎng)該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭2007年、2008年杭城二手房成交量及成交均價對比圖08年全年均價為11573元/平方米，與去年同期的交易均價9477元/平方米相比，全年上漲2096元/平方米，增幅達到2212。其中，主城五區(qū)均價為12639元/平方米，與去年同期交易均價10389元/平方米相比，全年上漲2166。從具體區(qū)域市場來看，在全市普漲的格局下，五個主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲2674和2162；另外，西湖、下城、上城三個區(qū)域的漲幅也都在1520之間。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江環(huán)比去年上升了355。圖表2008年杭州區(qū)域二手房市場銷售價格狀況上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)余杭區(qū)2008年138291304912490112131238810277417銷售均價12007年銷售均價1172511340104399220977475806594增幅179415071965216226743551248數(shù)據(jù)來源我愛我家2008年杭州整體二手房交易均價呈現(xiàn)先揚后抑的局面。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價格一路向上攀升，到了四月交易均價已經(jīng)達到了13167元/平方米?？砷L達半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個月交易均價持續(xù)小幅下降，直到11月份市場交易回暖，價格才重新抬頭。自08年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對的說話權，由此導致買賣雙方議價空間的進一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價來促交易易。不僅如此，由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價。從08年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價格增速位居全市前列。從市政規(guī)劃來看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標桿，生活品質之城新領地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項目的聚集地，未來房價的上漲還有一定的空間。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通1號線的經(jīng)開工建設和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質人居的“新寵”。圖表2007年12月至2008年12月交易面積比重對比數(shù)據(jù)來源我愛我家從2008年交易居室數(shù)據(jù)可以看出杭州二手房市場上90平米以下的小戶型房源同樣是市場的主力軍，全年交易比重占到總交易量的7721，與去年同期相比交易比重上升了634。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費者主要購買中小戶型房子為主。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的7295，相比去年比重增加了43個百分點；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了327和102。圖表2007年12月至2008年12月交易居室比重對比數(shù)據(jù)來源我愛我家中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導的地位，他們往往出于經(jīng)濟、實用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角；另一方面，目前政策出臺系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會占據(jù)“霸主”地位。二、項目周邊區(qū)域市場概況從錢江新城作為杭州市未來的行政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場一直是杭州的熱點區(qū)域。杭州市各板塊成交情況（2006年）板塊成交面積平方米成交套數(shù)套成交金額元成交均價元/平方米濱江（非江景）367442287824876110006770濱江（一線江景）364463255128978636807951城北196851199617206425608741城東（景芳、三堡附近）466644094481699529604城東（錢江新城）3946462508535490000013569城南（復興、南星橋）5911437762634726410596城西（黃龍、老10244901696618516563浙大）6城西（老蔣村、西溪路）431544343260287955城西（文教區(qū)）118784901142171174011969度假區(qū)城南（九溪、之江）76181924000198431506九堡、彭埠、筧橋996978476434502406454三墩155759139510071404806466申花路552715114557434568246市中心1805081659218092083012082西湖沿線1639113516198021453下沙13827011697051601005100新城北611014864533048327419總計22623861785120882117982杭州市各板塊成交情況（2007年）板塊成交面積平方米成交套數(shù)套成交金額元成交均價元/平方米濱江（非江景）611803473346315233307570濱江（一線江景）413529283535642951708619城北217139201319860876809147城東（景芳、三堡附近）446472114463853769998城東（錢江新城）5798063550937070500016162城南（復興、南星橋）4667132058663000012570城西（黃龍、老浙大）6506437184456011043城西（老蔣村、西溪路）105967711114459210489城西（文教區(qū)）1391411024219023601574100度假區(qū)城南（九溪、之江）198416658731283229601度假區(qū)轉塘629094854294309446826九堡、彭埠、筧橋208927178217403143708330三墩194391176513805306907102申花路419893375440843102709727市中心1512241316219805286014535西湖沿線27141413779961650778西溪、留下3072911683117696027048下沙364021297621538700005917新城北545604413739879686855新蔣村70473713261095188172總計35860932755837008249170杭州市各板塊成交情況（2008年）板塊成交面積平方米成交套數(shù)套成交金額元成交均價元/平方米濱江（非江景）166752181416008483809600濱江（一線江景）1597201385222497664013930城北1706341785229099622013426城東（景芳、三堡附近）1321971346224557700016987城東（錢江新城）2877681884722080300025092城南（復興、南星橋）101657419249894418938城西（黃龍、老浙大）102677912441270012117城西（老蔣村、西溪路）74295611761058415832城西（文教區(qū)）89292644199618368022356度假區(qū)城南（九溪、之江）123884439942297632242度假區(qū)轉塘314662872683520808528九堡、彭埠、筧橋3018612935348674637011551三墩422533913964818569384申花路1418781378191479600013496市中心66976596124285338018557西湖沿線21641414113203265205西溪、留下60976386147544600024197下沙258130238320935028508110新城北958779797274830007588新蔣村121956940197014362016155總計21701501940032130267312可以看出，本項目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，雖然08年受宏觀經(jīng)濟的影響，整體銷售比07年有比較大的下降。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的位置，成交均價僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。三、競爭樓盤分析（一）周邊樓盤分布項目周邊1公里范圍內(nèi)主要住宅項目分布示意圖（二）重點個案介紹（詳細個案介紹見附件）錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質優(yōu)價高規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設計的主流建筑風格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣為主流江景樓盤戶型設計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟和實用項目位置人車分流將得到全面實施新城住宅注重住宅社區(qū)內(nèi)部配套以大戶型為主流，三房主力面積120180、四房主力面積140250，躍層多在250以上典型樓盤概況表樓盤名稱陽光海岸贊成御樹水岸楓庭新綠園藍色錢江天宏紫軒用地面積（）33642總5733317936276668425513479總建筑面積（）107235總2000006035211800041135355094容積率（）25總2925335232規(guī)劃指標綠化率（）30總4030303032樓層情況（層）1922922721221912422612857234251主力戶型四室三廳五衛(wèi)工人房二房兩廳三房兩廳兩房兩廳三房兩廳三房兩廳四房兩廳四房兩廳三房兩廳兩房兩廳三房兩廳主力面積（按比例排列順序）360380460490御樹901408910513513616816220168、17818016289138182車位配比121總10811108121107物管費用元/平方米/月6158335未定未定開盤時間2008119200946御樹2008101220081218200710142008821預計20096預計200910交付時間20101231御樹20115之前2010年中旬20106302011201012銷售均價元/平方米約35000御樹1646822770一期25516二期274462900030000（暫定）未定銷售情況（截至2009422透明售房網(wǎng)）一期已去化83套，84。二期已去化74套，74。御樹去化率為84已去化40套，去化率143。一期已去化342套，97。二期已去化215套82。未開盤銷售未開盤銷售（三）樓盤情況統(tǒng)計分析統(tǒng)計說明本報告首先選取了項目周邊典型的樓盤進行分類統(tǒng)計，主要分析其供應的面積分布特點。其次，再根據(jù)在售項目的銷售情況，分析消化的結構特點。主要包括樓盤有陽光海岸、新綠園、贊成林風、水岸楓庭、藍色錢江、天宏紫軒。典型樓盤供應結構特征分析圖其中150180平方米的戶型所占比例最大，為40，其次為90平方米以下的戶型，所占比為22。典型樓盤各面積段銷售率分析圖與供應相對應的是戶型為150180平方米的銷售率最高，為82，其次為180220平方米，銷售率為80。反應了在高端的公寓市場所集中需求的戶型面積。（四）重點樓盤的去化分析1、新綠園項目去化分析新綠園一期為搖號開盤，當日銷售房源占同面積房源比率表戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)約8827248889三房二廳二衛(wèi)約138443375三房二廳二衛(wèi)約1401601261138968四房二廳二衛(wèi)約16217169412四房二廳二衛(wèi)房二廳二衛(wèi)約19544368182五房二廳二衛(wèi)約25110/躍層約173622518726173合計3462948497新綠園二期戶型為180方和70方，從去化時間上推移為戶型面積總套數(shù)開盤一周開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月一室一廳一衛(wèi)約68841241505163四房二廳二衛(wèi)約178821851627284躍層約330600507575新綠園一期從開盤當天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是4幢145和170，其次是選擇2幢的145和170。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相對喜歡三房二廳和四房二廳。新綠園購房客戶的經(jīng)濟能力相對較好，大多為改善住房條件而選擇新綠園，在選房時希望選到位置、景觀、樓層和戶型等相對較好的房源，而對總價具有一定的承受力。二期，因戶型種類較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。2、萬象城悅府項目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月三室二廳工人房約196767995100100100四房二廳工人房約2107885959798981躍層350以上600000三室二廳工人房約196789197999999四房二廳工人房約210和2357791961001001002躍層350以上600000二室二廳約9015966939797973三房二廳約14012985929797973、陽光海岸項目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月平層四室三廳工人房約380686638086躍層五室三廳工人房約4802825772832躍層六室四廳雙工人房600以上30000平層四室三廳工人房約3806860躍層五室三廳工人房約48031451躍層六室6002100四廳雙工人房以上4、贊成林風項目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個月開盤三個月開盤六個月開盤九個月二室二廳約9011228325999三室二廳約1407826315692四室二廳約18026232330571躍層280以上40000二室二廳約9044596693100三室二廳約140、16526537779813四室二廳約190、2045315152041躍層280以上4000090平方米的戶型基本銷售完畢，其次為140160的三房戶型，銷售率達到8090。第四章目自身可行性分析一、項目概況（一）項目四至及地理位置倚天盛世錢塘金基曉廬水岸帝景宋都新城國際東方潤園通策錢江時代景江城市花園贊成林風濱江金色海岸濱江陽光海岸新綠園藍色錢江濱江金色家園本項目項目位置及周邊概況圖項目四至詳圖金色家園金色海岸新綠園水岸楓庭本項目地塊商業(yè)用地幼兒園（規(guī)劃）綠地變電站陽光海岸藍色錢江贊成林風本案基地位于杭州市濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)，東臨杭州南北快速路風情大道，西靠濱江區(qū)區(qū)政府所在地。項目北至二號支路，南至月明路，西至阡陌路，東至西興路，本案南靠市級經(jīng)濟適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵1號線江陵路站800米。（二）用地規(guī)模、用地性質地塊名稱用地面積（萬M2）建筑面積（萬M2）容積率建筑密度綠化率建筑限高（M）用地性質南星單元E02、033819142422303580住宅（三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀地塊現(xiàn)狀月明路向西月明路向東本案南側市級經(jīng)濟適用房新州花苑二、項目周邊配套（一）項目地塊交通條件項目周邊交通條件分析圖本項目交通優(yōu)勢明顯，通過江南大道至四橋約4公里，至三橋約2公里。在建地鐵1號線江陵路站和濱合路站距本案均在800米范圍內(nèi)，另據(jù)政府消息，規(guī)劃當中的地鐵6號線將在江陵路站形成于1號線的換乘。（三）配套現(xiàn)狀與規(guī)劃項目周邊控規(guī)圖中、小學江南實驗學校、博文小學、西興二小、西興中學、中興小學、江三小學、長河小學醫(yī)院武警醫(yī)院、浙二醫(yī)院濱江分院（在建）公共交通目前附近街區(qū)有K501、317、322、337、520路，軌道交通地鐵1號線及6號線均與本案比鄰。商業(yè)星光大道商業(yè)街、易買得商場幼兒園周邊項目自身配套多家幼兒園銀行工商銀行、建設銀行、交通銀行其他配套設施項目南側為市級經(jīng)濟適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應配套設施將陸續(xù)跟上，目前月明路農(nóng)貿(mào)市場已建成，主要為經(jīng)濟適用房配套項目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖三、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢本案地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)，市級經(jīng)濟適用房新州花苑以北，周邊已交付樓盤的入住率較高，商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、教育配套較為成熟，交通規(guī)劃前景良好，相信隨著軌道交通的建成使用，本案所居濱江區(qū)區(qū)域中心地位更將顯現(xiàn)。（二）劣勢本案周邊無可對房價形成重要支撐的自然景觀優(yōu)勢，在產(chǎn)品營造上不宜過高定位。地塊被規(guī)劃道路一分為二，沒有形成一個整體，對小區(qū)的整體氛圍營造有不利的影響。濱江市場小戶需求與綠城大戶定位的矛盾，一向擅長大戶型產(chǎn)品定位的綠城在小戶型產(chǎn)品的銷售上不具備與周邊項目的競爭性。（三）機會目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平相對中庸，精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤屈指可數(shù)，作為綠城房產(chǎn)在濱江打造的首個精裝修項目，必將引起市場的高度關注，實現(xiàn)政企雙贏。對外大戶型、精裝修的產(chǎn)品定位所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競爭是支撐銷售的關鍵；對內(nèi)與主城區(qū)藍色錢江、西溪誠園等高端項目所形成的合理價差也是吸引綠城中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。（四）威脅受全球經(jīng)濟危機的營銷，房地產(chǎn)形勢嚴峻，政府在大力支持經(jīng)濟的復蘇，雖然09年有大勢復蘇的顯現(xiàn)，但后市前景尚未完全明朗，目標客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會延長本案的銷售周期，進而影響本案的資金回籠和利潤的實現(xiàn)。周邊高端定位住宅項目的熱銷已搶占了部分市場，分流了部分客戶，隨著區(qū)域內(nèi)住宅項目的集中放量，對于相對狹窄和有限的目標客戶群體之爭奪將更為激烈。高地價、高建設投入對于本案的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當大。四、結論（一）區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)寶地濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核心區(qū)域，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機會多，隨著城市建設的推進和經(jīng)濟發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預見城市購買力和消費力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，主要目標人群集中在杭州本地及新杭州人對濱江區(qū)認可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。（二）位置優(yōu)越，周邊配合本案處于濱江區(qū)政府核心住宅區(qū)內(nèi)，緊鄰濱江區(qū)通往杭州主城區(qū)主干道，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎。（三）時間化解風險時間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗，隨著濱江區(qū)城市建設的推進，軌道交通的建成通車，本案所在居住的先決條件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢將隨著濱江區(qū)的成長和成熟被削弱和化解。（四）合理定位，回饋綠城客戶本案為濱江區(qū)核心區(qū)域中稀有地塊，可結合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位，回饋綠城業(yè)主和喜歡綠城的廣大客戶。從競爭樓盤的戶型去化看，戶型結構以三房、四房為主，兼顧投資型兩房及少量200方以內(nèi)大戶型。（五）發(fā)揮品牌效應，挖掘客戶資源充分利用綠城優(yōu)秀的品牌效應，挖掘產(chǎn)品價值、開發(fā)商品牌和經(jīng)驗以及客戶忠誠度的深刻內(nèi)涵，迎合目標客戶群體需求，為項目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點，通過精準定位的營銷推廣高效接觸目標客戶群體。第五章項目構想與建設規(guī)劃一、項目構想（一）產(chǎn)品初步定位錢江南岸核心區(qū)域精品住宅社區(qū)目標客戶初步定位基于以上調(diào)研分析結論，本案的目標市場和目標消費群應是第一層面杭州本地就杭州本地目標消費群而言，傾向于購買濱江區(qū)住宅的客戶群體主要應是對該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成對該區(qū)域生活認同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于濱江、復興地區(qū)、城中、城東這幾個區(qū)域。另外，濱江作為杭州錢江南岸新城市中心，隨著軌道交通的建成，其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著濱江區(qū)的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領人群，他們也將成為本案重要的客源之一。第二層面浙江省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（溫州、臺州、寧波、金華、義烏）第三層面省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟實力）目標客戶特征分析1年齡特征年齡分布在3050歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。2職業(yè)特征各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級白領3經(jīng)營管理領域職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員4專業(yè)技術領域工程師、建筑師、電腦程式設計師、會計師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科技應用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。5社會人文科學領域律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授產(chǎn)品認知和需求特征對建筑風格無明顯傾向性，但具有相當高的審美素質，鑒于其年齡和相對廣博的閱歷，一般而言傾向于認同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風格。注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境環(huán)境、景觀在高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。目標客戶群體對于產(chǎn)品的朝向要求較高，南向、南偏東是絕對主流選擇，同時考慮戶外景觀的優(yōu)質性，自然性。目標客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設計。與置業(yè)者的置業(yè)目的內(nèi)斂、不張揚的群體特征相關聯(lián)，對安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設計時必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會所管理、客戶資料管理、人員管理等等）對于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務要針對這種生活特性有度設置康體設施、私人或半私人的交流空間營造是配套設置的著力點客戶群體子女一般而言年齡較大，在設置配套時應充分考慮這一特性，使配套更為合理實用。一旦形成對某個品牌產(chǎn)品的認同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。有較豐厚的財富積累，對產(chǎn)品的價格敏感度較低，對稀缺行、身份認同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的重要組成部分。（二）產(chǎn)品初步構想根據(jù)本項目周邊主要樓盤的供應