建鄂咨（研）報(bào)02013005號(hào)漢川金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)城鎮(zhèn)化配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中國建設(shè)銀行湖北省分行造價(jià)咨詢中心2013年7月目錄第一章總論511項(xiàng)目簡(jiǎn)述512項(xiàng)目申報(bào)單位概況513報(bào)告編制的依據(jù)614項(xiàng)目建設(shè)的必要性715可行性研究結(jié)論概要8151項(xiàng)目建設(shè)宗旨8152項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)8153建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模9154項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期限11155總投資及資金籌措方式11156經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1116結(jié)論簡(jiǎn)述12第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景、目的和意義1321項(xiàng)目建設(shè)的政策環(huán)境分析13211中部崛起戰(zhàn)略為中部地區(qū)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的政策支持13212武漢城市圈一體化發(fā)展有利于中部地區(qū)要素資源的集中1422項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析14221產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移14222成本上升促家具業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)移16223搶抓機(jī)遇促進(jìn)武漢家具產(chǎn)業(yè)在中部崛起1723項(xiàng)目建設(shè)的目的和意義18231家具產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的目的和意義18232園區(qū)建設(shè)的目的和意義19第三章市場(chǎng)分析2031全國家具行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)20311人民收入和生活水平不斷提高20312室內(nèi)裝飾進(jìn)入更新期20313第三產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展20314居民住宅進(jìn)入改善期21315農(nóng)民消費(fèi)觀念改變與農(nóng)村新房增加21316兒童家具消費(fèi)逐漸升溫21317西部大開發(fā)為家具業(yè)帶來了商機(jī)21318國際家具市場(chǎng)提供了良好的機(jī)遇2232武漢家具行業(yè)發(fā)展情況2233武漢城市圈家具產(chǎn)業(yè)園發(fā)展情況23331漢口北金馬凱旋家具CBD24332潛江華中家具產(chǎn)業(yè)24333紅安融園家居產(chǎn)業(yè)園25334漢川金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園25第四章項(xiàng)目周邊情況和SWOT分析2741項(xiàng)目周邊情況分析27411項(xiàng)目地理位置分析27412項(xiàng)目區(qū)地形地貌28413周邊路網(wǎng)現(xiàn)狀28414周邊河流現(xiàn)狀29415項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀3042項(xiàng)目SWOT分析30421項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析30422項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析33423項(xiàng)目劣勢(shì)分析34424項(xiàng)目威脅分析35第五章建設(shè)條件3651項(xiàng)目選址3652自然條件37521氣候條件37522地形地貌3853交通條件39第六章規(guī)劃方案4061園區(qū)建設(shè)原則40611科學(xué)規(guī)劃原則40612市場(chǎng)導(dǎo)向原則40613功能配套原則40614產(chǎn)業(yè)集聚原則4062規(guī)劃方案41621規(guī)劃選址41622規(guī)劃布局41第七章建設(shè)內(nèi)容4271基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀4272基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容42721道路工程42722供水工程42723排水工程43724電力工程43725綠化工程43726路燈工程44727衛(wèi)生設(shè)施44第八章節(jié)能環(huán)保4581節(jié)能45811節(jié)能措施45812工藝革新帶來的節(jié)能變化5082環(huán)保50821環(huán)境影響評(píng)價(jià)依據(jù)50822影響環(huán)境因素分析50第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防5891勞動(dòng)安全衛(wèi)生58911危害因素58912危害程度58913生產(chǎn)安全措施5892消防設(shè)施58第十章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置59101園區(qū)組織機(jī)構(gòu)59102人力資源配置60第十一章工程招標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度61111工程招標(biāo)611111招標(biāo)依據(jù)611312招標(biāo)范圍611113招標(biāo)組織形式62112工程進(jìn)度621121建設(shè)工期621122項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度621123項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表63第十二章投資估算及資金籌措64121投資估算的依據(jù)64122投資估算641221投資估算說明641222投資估算65123投資使用計(jì)劃與資金籌措661231投資使用計(jì)劃661232資金籌措67第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)68131財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取681311計(jì)算期681312財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的確定68132經(jīng)營收入估算681321住宅用地收入681322工業(yè)用地溢價(jià)681323商業(yè)用地溢價(jià)691334稅費(fèi)返還69133財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)701331盈利能力分析701332清償能力分析70134財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論70第十四章社會(huì)評(píng)價(jià)71141社會(huì)影響分析711411對(duì)居民就業(yè)和收入的影響分析711412對(duì)居民生活質(zhì)量的影響711413對(duì)漢川經(jīng)濟(jì)的影響72142風(fēng)險(xiǎn)分析721421政策風(fēng)險(xiǎn)721422行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)731423市場(chǎng)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)731424工程及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)741425投資風(fēng)險(xiǎn)74143風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施75第十五章結(jié)論與建議76151結(jié)論76152建議76附表77附表1項(xiàng)目總投資估算表77附表2投資計(jì)劃與資金籌措表81附表3項(xiàng)目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金附加估算表83附表4項(xiàng)目損益表84附表5項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量88附表6項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表90附表7項(xiàng)目?jī)攤鶄涓堵视?jì)算表92附表8評(píng)估項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表94附表9經(jīng)營收入估算表96附表10經(jīng)濟(jì)評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與效益指標(biāo)表98第一章總論11項(xiàng)目簡(jiǎn)述項(xiàng)目名稱漢川金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)城鎮(zhèn)化配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“金鼓城配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”）建設(shè)單位湖北金鼓城置業(yè)有限公司法定代表人沙鑫項(xiàng)目性質(zhì)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)位于民樂河以南、以東，創(chuàng)業(yè)渠以西，孔溝渠以北，涵蓋漢川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、劉家隔鎮(zhèn)、汈東街道辦事處等三個(gè)行政區(qū)劃約10平方公里區(qū)域。本項(xiàng)目范圍為漢川金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園中金鼓城大道、天漢路、圓通路和漢陽路區(qū)域約2400畝土地。建設(shè)期3年（全部建成達(dá)到使用條件）。12項(xiàng)目申報(bào)單位概況湖北金鼓城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“該公司”）成立于2009年10月16日，在湖北省工商行政管理局注冊(cè)登記，該公司注冊(cè)號(hào)420984210016388，注冊(cè)地址為漢川市劉家隔工業(yè)園，法人代表為沙鑫。公司注冊(cè)資本為5000萬元，具體出資比例如下表圖表1金鼓城有限公司出資比例表出資人出資額出資比例沙鑫4250萬元85施瑞麟750萬元15合計(jì)5000萬元100該公司的主營業(yè)務(wù)范圍工業(yè)園的開發(fā)，工業(yè)廠房、城市綜合體（企業(yè)總部研發(fā)區(qū)）的建設(shè)、銷售及物業(yè)管理等服務(wù)。該公司是為了金鼓城建設(shè)和經(jīng)營需要而成立的有限責(zé)任公司，是金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營管理主體單位。截止2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總額為14852萬元，負(fù)債合計(jì)3251萬元，所有者權(quán)益11601萬元。2012年該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入10648萬元，利潤總額為2326萬元。13報(bào)告編制的依據(jù)131中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；132中華人民共和國土地管理法；133中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例；134武漢市城市圈總體規(guī)劃（20092020）；135漢川城市總體規(guī)劃（20052020）；1362010年金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃；137國家、省市相關(guān)政策、法律、法規(guī)；138建設(shè)單位提供的其他相關(guān)文件資料；14項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）本項(xiàng)目的實(shí)施，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展近年，黨中央國務(wù)院大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，漢川市為加快城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的突破，提出要構(gòu)建科學(xué)、規(guī)模適度、特色鮮明的城鎮(zhèn)群，認(rèn)真搞好城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)人口、產(chǎn)業(yè)集聚能力，使其發(fā)展成為有較強(qiáng)輻射帶動(dòng)作用的城鎮(zhèn)。本項(xiàng)目的實(shí)施，將極大地促進(jìn)相關(guān)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，帶動(dòng)相漢川經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)城市化建設(shè)的進(jìn)程。（2）本項(xiàng)目的實(shí)施，有利于促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展本項(xiàng)目的實(shí)施，將進(jìn)一步改善漢川市的投資環(huán)境，增強(qiáng)對(duì)外招商引資的吸引力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，形成以市促鎮(zhèn)，以鎮(zhèn)促市的格局，加快工業(yè)化和城市化進(jìn)程，增強(qiáng)漢川市對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，加快漢川市城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。（3）本項(xiàng)目的實(shí)施，有利于工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，吸引大企業(yè)、大項(xiàng)目落戶隨著我國經(jīng)濟(jì)向中部轉(zhuǎn)移的步伐加快，給漢川市的發(fā)展帶來了重大機(jī)遇。漢川市抓住機(jī)遇，建設(shè)金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園。本項(xiàng)目的實(shí)施將進(jìn)一步完善工業(yè)園區(qū)硬件建設(shè)，有利于招商引資，吸引發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。本項(xiàng)目的實(shí)施是加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，吸引工業(yè)企業(yè)向園區(qū)集聚，通過園區(qū)產(chǎn)業(yè)的合理配置和空間規(guī)劃，強(qiáng)化企業(yè)間的聯(lián)系，努力建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群，逐步形成具有區(qū)域特色的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，從而吸引更多規(guī)模大、檔次高的企業(yè)項(xiàng)目落戶。綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施是十分必要的。15可行性研究結(jié)論概要151項(xiàng)目建設(shè)宗旨（一）指導(dǎo)思想1貫徹國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃，促進(jìn)中部經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；2承接?xùn)|部相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)漢川經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化發(fā)展；3改善居民生活環(huán)境，提高居民生活水平，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境；4合理布局產(chǎn)業(yè)用地，促進(jìn)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，提升區(qū)域吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。（二）建設(shè)原則以城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為指導(dǎo)，堅(jiān)持資源節(jié)約型和環(huán)境友好型發(fā)展方向。（三）建設(shè)目標(biāo)旨在優(yōu)化工業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)，合理布局功能，合理布局產(chǎn)業(yè)用地和基礎(chǔ)建設(shè)，以此促進(jìn)土地功能的優(yōu)化，提高土地利用效率和適應(yīng)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的需要。152項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)位于民樂河以南、以東，創(chuàng)業(yè)渠以西，孔溝渠以北，涵蓋漢川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、劉家隔鎮(zhèn)、汈東街道辦事處等三個(gè)行政區(qū)劃約10平方公里區(qū)域。本項(xiàng)目范圍為漢川金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園中金鼓城大道、天漢路、圓通路和漢陽路區(qū)域約2400畝土地。153建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)范圍內(nèi)4條園區(qū)道路共計(jì)4218米，及相關(guān)的供水、排水、供電、路燈、綠化、衛(wèi)生和公共設(shè)施等。具體建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及主要技術(shù)指標(biāo)見下表圖表2金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)道路工程建設(shè)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱長度（M）寬度M面積萬一道路1金鼓城大道100050500002天漢路81830245403圓通路120040480004漢陽路12005060000合計(jì)4218182540圖表3金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)供水工程建設(shè)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱長度（M）直徑（M）二供水1金鼓城大道1000042金水路1880033天漢路1618044圓通路1200035漢陽路120004合計(jì)6898圖表4金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)排水工程建設(shè)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱長度（M）直徑（M）三排水1金鼓城大道2000082天漢路2429083圓通路2400084漢陽路241608合計(jì)9245圖表5金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)供電工程建設(shè)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱供電線路長（M）用電負(fù)荷四供電1金鼓城大道100010KV2金水路188010KV3天漢路161810KV4圓通路120210KV5漢陽路161810KV合計(jì)7318圖表6金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)綠化工程建設(shè)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱道路長度（M）綠化寬度（M）五綠化1金鼓城大道1000162天漢路81883圓通路1200124漢陽路120016合計(jì)421852圖表7金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)路燈工程建設(shè)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱道路長度（M）路燈間隔（M）六路燈1金鼓城大道10002天漢路8183圓通路12004漢陽路1200合計(jì)421820圖表8金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用（萬元）七衛(wèi)生設(shè)施3804合計(jì)3804154項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期限本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期5年，其中建設(shè)期為3年，銷售期4年，從建設(shè)期第2年開始出售。155總投資及資金籌措方式本項(xiàng)目總投資估算為824952萬元，其中企業(yè)自籌資金324952萬元，申請(qǐng)銀行貸款5000萬元。156經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)序號(hào)名稱數(shù)據(jù)單位一基本數(shù)據(jù)1總建筑面積11其中可出售面積295000畝12可出租面積13可自營面積2項(xiàng)目總投資824952萬元3年經(jīng)營收入239975萬元4年經(jīng)營成本2062385年土地增值稅、經(jīng)營稅金及附加13439萬元6年利潤總額20298萬元7年利稅總額33737萬元8年稅后利潤5926萬元二評(píng)估指標(biāo)1項(xiàng)目折現(xiàn)率8002財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅后11173財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值稅后33094萬元4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前14725財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值稅前73159萬元6年均投資利潤率2467項(xiàng)目投資利潤率9848項(xiàng)目銷售利潤率8469建行貸款償還期400年折算成月48月10所有貸款償還期400折算成月48月11項(xiàng)目投資回收期450三盈虧平衡點(diǎn)1銷售率9104四還款資金盈虧平衡分析項(xiàng)目能順利還款1建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)存在資金缺口的年度數(shù)年16結(jié)論簡(jiǎn)述161項(xiàng)目抓住家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展的契機(jī)，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的工業(yè)園區(qū)，符合家具產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的經(jīng)營理念，有利于加快投資主體多元化、融資方式多樣化、運(yùn)作市場(chǎng)化的新體制，滿足生產(chǎn)者和消費(fèi)者的需求，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。因此，其建設(shè)是必要的。162項(xiàng)目所在地為漢川市政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)，交通相對(duì)便利，發(fā)展?jié)摿Υ螅茌^好的輻射周邊地區(qū)，為本項(xiàng)目的銷售提供了保障，其市場(chǎng)潛力是較大的。163項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合漢川市總體規(guī)劃的要求，布局合理規(guī)范，采取多種節(jié)水、節(jié)能措施，并最大限度的利用各種資源，在技術(shù)上是可行的。164項(xiàng)目建成后具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)能夠?qū)①Y源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化資源配置，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快城市化和工業(yè)化進(jìn)程，擴(kuò)大就業(yè)渠道，增強(qiáng)漢川經(jīng)濟(jì)增長后勁，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。165經(jīng)研究，本項(xiàng)目是可行的。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景、目的和意義21項(xiàng)目建設(shè)的政策環(huán)境分析211中部崛起戰(zhàn)略為中部地區(qū)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的政策支持2004年3月，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中正式提出“促進(jìn)中部地區(qū)崛起”的重要戰(zhàn)略構(gòu)想，并指出“加快中部地區(qū)發(fā)展是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要方面”。2010年8月，國家發(fā)改委通過促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃實(shí)施意見的通知和關(guān)于促進(jìn)中部地區(qū)城市群發(fā)展的指導(dǎo)意見的通知，旨在深入實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃（下稱規(guī)劃），規(guī)劃明確2015年中部地區(qū)崛起的12項(xiàng)主要量化目標(biāo)和一系列任務(wù)要求，提出2020年促進(jìn)中部地區(qū)崛起的總體目標(biāo)，并要求各省在2010年12月底前完成規(guī)劃實(shí)施的具體工作方案。2010年9月6日，國務(wù)院關(guān)于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見正式出臺(tái)，這是加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要途徑，是深入實(shí)施西部大開發(fā)和大力促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的重大任務(wù)，對(duì)于在全國范圍內(nèi)推動(dòng)形成更加合理有效的區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工格局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展具有十分重大的意義。目前政府將中西部地區(qū)承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，家具產(chǎn)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)，而金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，必將在未來一段時(shí)間取得較快的發(fā)展。212武漢城市圈一體化發(fā)展有利于中部地區(qū)要素資源的集中武漢城市圈，又稱“18“城市圈，是指以武漢為圓心，包括黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個(gè)城市所組成的城市圈。面積不到全省三分之一的武漢城市圈，集中了湖北省一半的人口、六成以上的GDP總量，不僅是湖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，也是中部崛起的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。城市圈的建設(shè)，涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領(lǐng)域。武漢為城市圈中心城市，黃石為城市圈副中心城市。2007年12月7日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。在“中部崛起”這一國家戰(zhàn)略的推動(dòng)下下，中部地區(qū)六大城市群湖北武漢城市圈、湖南長株潭城市群、安徽皖江城市帶、河南中原城市群、山西太原都市圈以及江西環(huán)鄱陽湖城市群應(yīng)運(yùn)而生。中部崛起和城市圈的建設(shè)有利于各種資源的集中配置，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。22項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析221產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是發(fā)生在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的區(qū)域之間的一種重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，發(fā)達(dá)區(qū)域的部分企業(yè)順應(yīng)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)的變化，通過跨區(qū)域直接投資，把部分產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到發(fā)展中區(qū)域進(jìn)行，從而在產(chǎn)業(yè)的空間分布上表現(xiàn)出該產(chǎn)業(yè)由發(fā)達(dá)區(qū)域向發(fā)展中區(qū)域轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及區(qū)域間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的優(yōu)化具有重要意義，并進(jìn)而影響部分企業(yè)的戰(zhàn)略決策。2010年9月6日，國務(wù)院關(guān)于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見正式印發(fā)，這是加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要途徑，是深入實(shí)施西部大開發(fā)和大力促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的重大任務(wù)，對(duì)于在全國范圍內(nèi)推動(dòng)形成更加合理有效的區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工格局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展具有十分重大的意義。近年來，我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局正在發(fā)生深刻調(diào)整。長三角、珠三角、環(huán)渤海等東部沿海地區(qū)資本相對(duì)飽和，加之土地、勞動(dòng)力、能源等要素供給趨緊，資源環(huán)境約束矛盾日益突出，外延型發(fā)展方式難以為繼，加之受國際金融危機(jī)沖擊和周邊國家競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)升級(jí)刻不容緩。而廣大的中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，要素成本優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大。在此背景下，推動(dòng)?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)加快向中西部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移，形成更加合理有效的區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工格局，已成為促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的政策取向和重要任務(wù)。引導(dǎo)和支持中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，既有利于充分發(fā)揮中西部地區(qū)自身資源、勞動(dòng)力等優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，加快產(chǎn)業(yè)和人口集聚，穩(wěn)定擴(kuò)大就業(yè)，激發(fā)內(nèi)需潛能，拓展發(fā)展空間，加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高中西部地區(qū)的自我發(fā)展能力；也能夠?yàn)闁|部地區(qū)發(fā)展騰出更大的空間，提供更強(qiáng)的要素供給保障，緩解資源約束和成本壓力，有利于東部地區(qū)進(jìn)一步增強(qiáng)體制機(jī)制和自主創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，提升發(fā)展質(zhì)量和國際競(jìng)爭(zhēng)力；而且對(duì)于推動(dòng)區(qū)際間產(chǎn)業(yè)合理分工和區(qū)域良性互動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，都具有十分重要的意義。2012年我國家具行業(yè)總產(chǎn)值達(dá)人民幣559982億元，和紡織服裝、家電制造一起并列三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。但是作為傳統(tǒng)制造業(yè)的一部分，沿海家具業(yè)從市場(chǎng)布局到產(chǎn)業(yè)投資向內(nèi)轉(zhuǎn)的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，他們都在進(jìn)一步向中西部地區(qū)進(jìn)逼。自2007年下半年起，以出口為主導(dǎo)的沿海家具產(chǎn)業(yè)就感受到寒冬來襲，在家居出口第一大省廣東，全省6000多家家具制造企業(yè)中有300多家倒閉。其實(shí)，國內(nèi)家具制造業(yè)2009年取得了歷史上最好的利潤成績(jī)，但與以前不同的是，企業(yè)的利潤已更多依賴國內(nèi)市場(chǎng)。出口市場(chǎng)下滑，沿海家具業(yè)的勞動(dòng)力成本卻不斷上升。以廣東為例，家具業(yè)職工月工資從原來的2000元上調(diào)到2600元，技工更是從5000翻倍到10000元。把設(shè)計(jì)留在沿海，把生產(chǎn)環(huán)節(jié)和銷售轉(zhuǎn)移到成本更為低廉的中西部地區(qū)，是沿海家具制造轉(zhuǎn)型升級(jí)的可行模式。綜上所述，新一輪家具產(chǎn)業(yè)大規(guī)模集聚將發(fā)生在中西部地區(qū)。222成本上升促家具業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)移人民幣升值和國內(nèi)成本上升，正在不斷削弱中國制造業(yè)出口的良好形勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，廣東順德家具出口增速同比回落539個(gè)百分點(diǎn)當(dāng)?shù)丶揖邊f(xié)會(huì)透露2011年17月家具行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)利潤減少約6億元，全行業(yè)利潤損失約15億元。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在人民幣升值、出口退稅政策調(diào)整、生產(chǎn)要素成本上升和貿(mào)易壁壘等壓力下，家具出口增幅回落和量減價(jià)升不可避免。而在中國家具市場(chǎng)發(fā)展論壇上，中國家具協(xié)會(huì)副理事長陳寶光也表示，由于人民幣升值和各種費(fèi)用的增加、成本增加，從今年季度開始，今年家具出口增長的幅度遞減，到今年八月份，家具出口的增長速度已經(jīng)從20下降到8，出口企業(yè)面臨諸多不確定因素。出口受阻、一、二線城市的家居市場(chǎng)日趨飽和，但與此同時(shí)，二三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展卻非?；钴S。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示，二三線城市是未來我國經(jīng)濟(jì)增長最快、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘泻蛥^(qū)域，很多國家級(jí)的發(fā)展戰(zhàn)略如皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃等也給了二三級(jí)城市一些發(fā)展機(jī)會(huì)。無數(shù)家具制造企業(yè)開始醞釀轉(zhuǎn)身，將眼光早已經(jīng)瞄準(zhǔn)了二三級(jí)市場(chǎng)，無數(shù)經(jīng)銷商也開始“逃離”一級(jí)城市向下延伸，而像紅星美凱龍、居然之家、第六空間這樣的家具連鎖巨頭也將賣場(chǎng)開到了三級(jí)以下的城市。223搶抓機(jī)遇促進(jìn)武漢家具產(chǎn)業(yè)在中部崛起武漢是“九省通衢”，也是家具及其他商品的重要集散地和物流中心。目前，在武漢家具市場(chǎng)上已匯集了國內(nèi)眾多的知名品牌，特別是最近幾年，國內(nèi)的珠江三角洲、長江三角洲、勃海灣地區(qū)這三大產(chǎn)業(yè)基地的家具產(chǎn)品長驅(qū)直入，與此同時(shí)，國際著名的家具零售商宜家來了，百安居也接踵而至。早些年，武漢的民用家具還能占據(jù)半壁江山，到現(xiàn)在因受中外家具的雙重?cái)D壓開始節(jié)節(jié)敗退，故土難守，去年漢產(chǎn)的民用家具僅占了15的市場(chǎng)份額。品牌少、檔次低、仿冒多，這三大軟肋是武漢產(chǎn)的民用家具痛失“河山”的主要原因，若長此以往，漢產(chǎn)的民用家具僅剩的“一勺羹”也會(huì)被人奪去。（1）家具生產(chǎn)方面武漢市現(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)700余家，但年產(chǎn)值卻只有21億。2008年全國的家具產(chǎn)值是2900億元，武漢僅占072，目前武漢最大的家具生產(chǎn)企業(yè)是聯(lián)樂，年產(chǎn)值1億元，產(chǎn)值超過5000萬的只有超凡一家，產(chǎn)值過1000萬的也只有十家左右。（2）家具流通方面截至2012年底，武漢的家具賣場(chǎng)面積近100萬平方米，分布武漢三鎮(zhèn)大大小小的賣場(chǎng)20多家，多是23萬平方米，單體面積最大的有10萬平方米，去年武漢的家具銷售收入是100億元。目前，不論是硬件設(shè)施還是管理水平，武漢家具賣場(chǎng)都居全國前列。（3）家具出口方面廣東竟是湖北的200多倍漢產(chǎn)家具曾經(jīng)有過輝煌。上世紀(jì)80年代，家具產(chǎn)業(yè)一度被列為武漢市支柱產(chǎn)業(yè)，并涌現(xiàn)出“雙箭”、“白鰭豚”、“四季如意”等知名品牌，幾個(gè)龍頭企業(yè)統(tǒng)治本土市場(chǎng)，為漢產(chǎn)家具最輝煌時(shí)期。九十年代后，沿海家具迅速發(fā)展，武漢家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，在全國的家具產(chǎn)業(yè)中占比直線下降，且出口比例更低，只占全國的02。23項(xiàng)目建設(shè)的目的和意義231家具產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的目的和意義（1）背靠大武漢、建設(shè)家具大集群2008年3月至2009年8月，漢川市、劉家隔鎮(zhèn)及相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)先后考察了四川、江浙、廣東、遼寧等多個(gè)家具產(chǎn)業(yè)園。同時(shí)密集關(guān)注武漢宜家家居、黃陂家具CBD和荊州華中家具工業(yè)園等重大項(xiàng)目的規(guī)劃和發(fā)展動(dòng)態(tài)，重點(diǎn)考察了漢西華中家居建材總部采購基地、漢口北、武漢本土家具市場(chǎng)企業(yè)和武漢市內(nèi)數(shù)家小型家具工業(yè)園。從競(jìng)爭(zhēng)的角度和市場(chǎng)容量雙方面論證外地和本省家具產(chǎn)業(yè)向漢川轉(zhuǎn)移的可行性，確立了“背靠武漢家居大市場(chǎng)，建設(shè)漢川家具大基地”的發(fā)展思路。（2）打造漢川第四大工業(yè)園區(qū)，建設(shè)漢川北部戰(zhàn)略支點(diǎn)著力打造中部地區(qū)最具規(guī)模、最具競(jìng)爭(zhēng)力的大型家具產(chǎn)業(yè)集群集聚基地，將家具產(chǎn)業(yè)打造成為漢川繼食品醫(yī)藥、服裝紡織、金屬制品之后第四大支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)一個(gè)具有現(xiàn)代工業(yè)氣息，又展現(xiàn)古代名鎮(zhèn)風(fēng)貌的綜合新城，建設(shè)按照漢川市城市總體規(guī)劃“東伸北擴(kuò)，發(fā)展新區(qū)，完善配套，提升老區(qū)，亮麗環(huán)境，接軌武漢”的原則進(jìn)行。到2020年城區(qū)面積50平方公里、城市人口達(dá)到50萬人的中等城市框架。其中金鼓城作為漢川北部的新型城鎮(zhèn)，人口規(guī)模不低于10萬。232園區(qū)建設(shè)的目的和意義（1）打造漢產(chǎn)家具產(chǎn)業(yè)基地，促進(jìn)漢產(chǎn)家具產(chǎn)業(yè)的崛起隨著武漢整體產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，中部崛起戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，武漢市內(nèi)700多家家具市場(chǎng)企業(yè)將在未來的35年內(nèi)外遷，包括東西湖走馬嶺、青山鐵機(jī)村、白沙洲沿線等將全面外遷。金鼓城是家具企業(yè)外遷的重要承接地。（2）打造家居產(chǎn)業(yè)園木制品示范基地為外遷木制品企業(yè)提供品牌提升、檔次升級(jí)的平臺(tái)和窗口，為向內(nèi)地轉(zhuǎn)移企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展基地。第三章市場(chǎng)分析31全國家具行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)在國內(nèi)市場(chǎng)上，我國家具前景很好。預(yù)計(jì)今后十年，家具行業(yè)仍將保持較高的增長速度，主要依據(jù)是311人民收入和生活水平不斷提高隨著改革開放步伐的加快和人民物質(zhì)文化生活水平的不斷提高以及室內(nèi)裝飾業(yè)的迅速發(fā)展，人們對(duì)家具產(chǎn)品款式、檔次、質(zhì)量的要求，對(duì)居住環(huán)境、生活和工作空間條件的重視都在不斷提高和加強(qiáng)，中高檔產(chǎn)品的需求量將呈上升的勢(shì)頭。312室內(nèi)裝飾進(jìn)入更新期目前，隨著改革開放力度的增大、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮、海外投資的大量涌入和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)有近2000多家涉外賓館、30多萬套客房將進(jìn)入更新改造期的高峰，更新改造需花費(fèi)100億元左右，其中要求提供更多更新的中高檔賓館家具。313第三產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展由于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的崛起，國內(nèi)每年有近十億平方米的住宅和公共建筑竣工，要求提供大量不同門類的家具，尤其是住宅家具。同時(shí)，隨著現(xiàn)代化辦公方式的興起，過去舊的辦公桌椅已進(jìn)入更新?lián)Q代期。因此，中高檔辦公家具在今后幾年里將急劇增加，會(huì)客系列、會(huì)議系列、辦公系列（包括辦公自動(dòng)化OA家具）等三大系列產(chǎn)品銷勢(shì)看好。314居民住宅進(jìn)入改善期隨著“安居工程”和房改政策的進(jìn)一步實(shí)施、城市新住宅的大批建造和舊城改造以及居住條件的不斷改善，居民購置家具、裝飾住宅的熱情將不斷高漲。這將會(huì)帶動(dòng)民用家具需求量增加。315農(nóng)民消費(fèi)觀念改變與農(nóng)村新房增加盡管近年我國城鎮(zhèn)化取得了較大的進(jìn)步，但我國仍有6億多農(nóng)民，2億多農(nóng)產(chǎn)家庭，這是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng)。隨著農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“小城鎮(zhèn)”建設(shè)進(jìn)一步實(shí)施，農(nóng)村與城鎮(zhèn)的差距越來越小，大部分農(nóng)民都較快地富裕起來，并普遍蓋起了新房（般每棟有200300平方米），農(nóng)民對(duì)家具的消費(fèi)觀念正在發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，已由過去的自制家具逐漸發(fā)展到購買家具。雖然目前大多數(shù)購買的是中低檔產(chǎn)品，但需求中高檔家具的潛在市場(chǎng)十分喜人。316兒童家具消費(fèi)逐漸升溫我國現(xiàn)有少年兒童2億左右，隨著城鎮(zhèn)居民住房條件的不斷改善，兒童家具已成為家具市場(chǎng)的消費(fèi)熱點(diǎn)之一。如今，不少城鎮(zhèn)家庭中的獨(dú)生子女都有一間自己的居室，絕大多數(shù)家長都想為他們的孩子購買價(jià)廉物美的床具、寫字桌和書柜等中低檔兒童家具。317西部大開發(fā)為家具業(yè)帶來了商機(jī)國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略政策的實(shí)施，必將牽動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的起飛和發(fā)展。住宅家具需求潛力大，如果再加上西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶來現(xiàn)代化寫字樓、賓館和酒店等的涌現(xiàn)，西部家具市場(chǎng)將無可限量，并將會(huì)使國內(nèi)家具企業(yè)開拓更大的發(fā)展空間，獲得更多的發(fā)展機(jī)遇。318國際家具市場(chǎng)提供了良好的機(jī)遇在國際市場(chǎng)上，隨著木材資源短缺、原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)力費(fèi)用增大以及外匯匯率的變化等因素的影響，發(fā)達(dá)國家將勞動(dòng)密集型行業(yè)如家具等已向發(fā)展中國家和地區(qū)轉(zhuǎn)移，他們會(huì)利用資金和技術(shù)優(yōu)勢(shì)在中國建廠或收購企業(yè)，實(shí)現(xiàn)家具OEM方式。同時(shí)，隨著家具進(jìn)口關(guān)稅將大幅度降低，發(fā)達(dá)國家將會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代營銷理念在中國設(shè)連鎖店、專賣店或進(jìn)行電子商務(wù)與網(wǎng)絡(luò)銷售，這對(duì)我國家具行業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。32武漢家具行業(yè)發(fā)展情況從整個(gè)行業(yè)發(fā)展來看，武漢作為我國中部中心城市的影響力較大，目前武漢正處在持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段。改革開放以來，人們的生活水平有了很大提高，也有了一定消費(fèi)能力，特別是在家居消費(fèi)方面。據(jù)了解武漢市去年的住宅商品房銷售達(dá)到了十萬套，而2010年是十二萬多套，雖然2011年有一定程度的下降，但2010年銷售的住房中包含有投資和投機(jī)性購房而2011年在限購和限貸的前提下基本都是剛需，這也為我們家居行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。另外政府加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)和加大“全裝修”房的市場(chǎng)份額也給家居市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，帶來一些變化，具體表現(xiàn)在家居產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善，比如大型買場(chǎng)打破了家具與建材的界線，歐亞達(dá)作為傳統(tǒng)的家具賣場(chǎng)現(xiàn)建筑裝飾材料已成為重要的組織部分，居然、金盛、紅旗等都形成這一格局，另外，專業(yè)的家裝公司也在家居產(chǎn)業(yè)鏈上沿伸、拓展，嘉禾裝飾興建了嘉禾家具產(chǎn)業(yè)園，美頌雅庭在紅旗家居開設(shè)集成家居館，近期在荊門家居建材城也將正式啟動(dòng)，專業(yè)化施工、工廠化生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)化協(xié)作將成為今后行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。與此同時(shí)不能忽略房產(chǎn)調(diào)控對(duì)家具市場(chǎng)的影響，但不必局懼怕，要自信從容應(yīng)對(duì)。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下不得不承認(rèn)由于房市的調(diào)控對(duì)家居行業(yè)的影響客觀存在，具體表現(xiàn)在無論是家裝、建材、家具的銷售都有不同程序的下滑，至少是增漲速度明顯放緩，但是從長遠(yuǎn)看，從行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展前景看，我們應(yīng)該充滿信心，這是因?yàn)榧揖有袠I(yè)的發(fā)展離不開經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的發(fā)展，“十二五”期間武漢的經(jīng)濟(jì)將有較快的發(fā)展并努力成為國家中心城市。另外，武漢的城市建設(shè)步伐還將近一步加快，今年用于城市建設(shè)的投資達(dá)600多億元，6個(gè)新城區(qū)將建成中等城市的規(guī)模。這些都為家居行業(yè)的發(fā)展提供了良好的空間，第二，正確認(rèn)識(shí)速度與效益的關(guān)系，前幾年家居行業(yè)一直處在高速發(fā)展的階段，速度也掩蓋了不少問題，發(fā)展需要速度，但是需要健康的、持續(xù)、穩(wěn)定、有效益的速度，需要的是穩(wěn)中求進(jìn)，所以通過這次調(diào)整，企業(yè)可以靜下心來練好內(nèi)功、加強(qiáng)管理、提高效率、增強(qiáng)企業(yè)的綜合素質(zhì)、實(shí)力、后勁，第三要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、專業(yè)之間的合作和聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、共謀發(fā)展、實(shí)現(xiàn)雙贏和多贏。33武漢城市圈家具產(chǎn)業(yè)園發(fā)展情況中國現(xiàn)有東部江蘇蠡口、南部廣東佛山、西部四川成都、北部河北香河四大家具產(chǎn)業(yè)板塊，唯有中部地區(qū)目前還是初級(jí)階段。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沿海地區(qū)的生產(chǎn)基地開始向中西部轉(zhuǎn)移，家具產(chǎn)業(yè)也不例外。湖北瞄準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)遇，提出了成為“中國家具產(chǎn)業(yè)第五級(jí)”的目標(biāo)。隨后湖北省家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，自2008年湖北家具產(chǎn)業(yè)園投資邁出了大的步伐。目前投資在建家具產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目已經(jīng)有四個(gè)，分別是漢口北金馬凱旋家具CBD、潛江華中家具產(chǎn)業(yè)園、紅安融園家具產(chǎn)業(yè)園和本可研研究的項(xiàng)目漢川金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園。331漢口北金馬凱旋家具CBD漢口北金馬凱旋家具CBD于2008年5月20日開始建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積260萬平方米，總投資52億元人民幣，分三期5年建成。2009年9月首期開業(yè)。今年8月底推出了總規(guī)模30萬平方米的家居產(chǎn)業(yè)集群上游市場(chǎng)源頭項(xiàng)目家具原輔材料市場(chǎng)，引來眾多業(yè)內(nèi)投資客戶。目前，國際批發(fā)城及名店街曲美、耀邦、芝華仕、富運(yùn)、億美旗艦店相繼成功開業(yè)，總運(yùn)營面積達(dá)120萬方。隨著漢正街整體搬遷、堤角至漢口北輕軌開建金馬凱旋家居CBD價(jià)值再次得到突顯，經(jīng)過成熟穩(wěn)健的經(jīng)營，其旗下項(xiàng)目正處于集體上市的前期，在未來短時(shí)期內(nèi)，價(jià)值將得到集中釋放。332潛江華中家具產(chǎn)業(yè)華中家具產(chǎn)業(yè)園于2010年10月19日全面開工，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)未來黃金十年，總規(guī)劃占地面積30000余畝，分三期建設(shè)，園區(qū)內(nèi)設(shè)有四個(gè)基地、五大中心、一個(gè)市場(chǎng)。現(xiàn)在園區(qū)一期工程正在有序建設(shè)中，將建成一個(gè)20萬平方米的家具展示中心及一個(gè)20萬平方米的原輔材料中心。目前，一期招商企業(yè)達(dá)69家，包括四川的“全友”、“好迪”以及廣東“漢淇”、“金天拓”、“春曉”等等48家知名家具企業(yè)入駐，簽約總投資101億元，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)建設(shè)的“高點(diǎn)起跳”。已有21家開工建設(shè)，有3家已率先投產(chǎn)運(yùn)行。333紅安融園家居產(chǎn)業(yè)園湖北紅安融園家具產(chǎn)業(yè)城于2011年7月18日舉行隆重奠基，總規(guī)劃面積133平方公里20000畝，總投資200億人民幣。項(xiàng)目分四期建設(shè)，園區(qū)一期占地約3000畝，已有成都千川木業(yè)、華中科技大學(xué)EMB管理中心家具研發(fā)培訓(xùn)基地、融園家具材料市場(chǎng)等10余家企業(yè)簽約入駐園區(qū)，同期開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2012年5月前全部建成投產(chǎn)。334漢川金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園漢川金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園與2010年8月10日公布規(guī)劃，園區(qū)總規(guī)劃面積96平方公里，總投資276億元，計(jì)劃用68年時(shí)間完成。明年下半年，金鼓城將完成第一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)近兩億，完成主要道路、完成水、電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。以上在建的四個(gè)家具工業(yè)園項(xiàng)目所在地都屬于湖北“18”武漢城市圈內(nèi)，選址綜合考慮了當(dāng)?shù)氐慕煌?、產(chǎn)業(yè)覆蓋面等情況。在規(guī)劃上都圍繞家具的研發(fā)、制造、物流和其他相關(guān)配套等功能進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈集群式規(guī)劃。在穩(wěn)步推進(jìn)建設(shè)的同時(shí)，招商工作也在如火如荼的進(jìn)行中。較早開工的漢口北金馬凱旋家具CBD在8月份，成功舉辦了第二屆四川家具節(jié)，影響極大。潛江華中家具產(chǎn)業(yè)建立了該項(xiàng)目的網(wǎng)站，及時(shí)發(fā)布該園區(qū)項(xiàng)目招商的有關(guān)情況。漢川金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園積極尋求政府的政策支持，加快工作的進(jìn)展。紅安融園家居產(chǎn)業(yè)園更是在奠基儀式便到了媒體的大力宣傳，為開工已有名企進(jìn)駐。不可否認(rèn)，這么密集的大投資，各個(gè)產(chǎn)業(yè)園之間必然存在著競(jìng)爭(zhēng)，但對(duì)于中部的家具業(yè)現(xiàn)狀來說，合作才是當(dāng)務(wù)之急。家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)被政府作為“十二五規(guī)劃”的支柱型產(chǎn)業(yè)，旨在改變湖北省市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大，但產(chǎn)能嚴(yán)重滯后；家具生產(chǎn)規(guī)模小，品牌產(chǎn)品缺乏的尷尬局面。希望漢口北、潛江、紅安以及漢川的家具產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目能齊心協(xié)力，為實(shí)現(xiàn)湖北成為中國家具產(chǎn)業(yè)第五級(jí)的目標(biāo)貢獻(xiàn)力量。有了大型的產(chǎn)業(yè)園并不能代表必然的崛起，但產(chǎn)業(yè)園建設(shè)確是中部地區(qū)家具行業(yè)擺脫困境，有所跨越的重要硬件，特別是這種集家具的研發(fā)、制造、物流和其他相關(guān)配套等功能于一體的現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)園。上萬畝的規(guī)模、過百億的投資是對(duì)投資項(xiàng)目達(dá)到高要求的保障。在未來幾年，這些產(chǎn)業(yè)園將逐步走向市場(chǎng)，到時(shí)武漢城市圈的家具產(chǎn)業(yè)在全國將有舉足輕重的地位。第四章項(xiàng)目周邊情況和SWOT分析41項(xiàng)目周邊情況分析411項(xiàng)目地理位置分析圖表11金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)位置示意圖本項(xiàng)目位于湖北省漢川市，項(xiàng)目地處漢川東北部，地處東經(jīng)1134111344，北緯31003102，緊鄰刁東農(nóng)場(chǎng)，包納了武荊高速漢川出入口，是漢川市最重要的門戶之一。金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園園區(qū)緊鄰武漢市東西湖區(qū)和蔡甸區(qū)，與武漢在經(jīng)濟(jì)交流方面有著地緣、人緣和歷史淵源，講形成穩(wěn)定的人、物、信息交流。漢川距離武漢中環(huán)線（張公堤）的直線距離比新洲區(qū)城關(guān)到中環(huán)線的距離要近三分之一，比黃陂區(qū)城關(guān)到中環(huán)線的距離稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，漢金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園川實(shí)質(zhì)上具有與武漢市遠(yuǎn)城區(qū)相同的區(qū)位條件。412項(xiàng)目區(qū)地形地貌漢川市地處江漢平原東北邊緣，居漢江下游，是長江洪水多次泛濫和江漢三角洲不斷延伸、擴(kuò)大而形成的湖積、沖積型平原；其地貌類型單一，多層分布較穩(wěn)定，橫向變化小，平原特色明顯，屬非抗震設(shè)防區(qū)。項(xiàng)目地處地勢(shì)開闊、平坦的刁東農(nóng)場(chǎng)，適宜于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，具有極大延伸空間。413周邊路網(wǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目北連G316、G107、京珠高速，南接G318、滬蓉高速，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。同時(shí)，漢川緊鄰武漢，處在武漢中心城1小時(shí)交通圈內(nèi)，30分鐘內(nèi)即可上京珠、滬蓉高速公路。圖表12項(xiàng)目周邊路網(wǎng)示意圖項(xiàng)目位置漢川四通八達(dá)的公路網(wǎng)可便捷的進(jìn)入武漢市城周的高速公路網(wǎng)，如可通過漢宜、漢十、岱黃、武麻、武合、武鄂、武黃及京港澳等高速公路通往北京、上海、廣州等城市。規(guī)劃中的武天城際線路武漢漢川天門，建成后將大大縮短漢川及家居產(chǎn)業(yè)園到武漢的距離。園區(qū)與周邊地區(qū)的聯(lián)系主要依賴武荊高速公路、川劉公路和蝦民路。武荊高速公路從產(chǎn)業(yè)園北部通過，其出入口位于產(chǎn)業(yè)園西北部，其連接線向西接川劉公路，由川劉公路向南接漢川城區(qū)及新荷沙公路（該公路向東延伸接G107）；園區(qū)內(nèi)東西向的蝦民路連接川劉公路和園區(qū)東面正擬規(guī)劃的漢孝一級(jí)公路。園區(qū)現(xiàn)有道路寬窄不均，斷頭路較多，難成系統(tǒng)，部分道路路幅太窄，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)的交通需求，此次基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必將大幅提高園區(qū)道路通行能力。414周邊河流現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊河湖交織，漢江、漢北河自西向東橫穿全境。主要河流有漢水、漢北河、北支河、南支河、中支河等，湖泊有刁汊湖、東湖、青林湖、白石湖、黃龍?zhí)丁Ｃ駱泛訉儆诹?jí)航道，可通行100噸級(jí)船舶；漢北河航段屬于三級(jí)航道，可通行1000噸級(jí)船舶；刁汊湖屬于五級(jí)航道，可通過300噸級(jí)船舶，漢川市共有五大港區(qū)，其中百萬噸級(jí)以上港區(qū)一個(gè)，即城關(guān)港區(qū)；50100萬噸級(jí)港區(qū)2個(gè)，即脈旺港區(qū)和馬口港區(qū)；2050萬噸級(jí)港區(qū)1個(gè)，即沉湖分水港區(qū)。漢川漢江沿線共有機(jī)械化作業(yè)碼頭7座，其中專業(yè)化作業(yè)碼頭2個(gè)。這些水系及港區(qū)未來均可為產(chǎn)業(yè)園所用。415項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目目前園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施正在建設(shè)中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已具雛形貫通園區(qū)主干道并連接市區(qū)的川劉公路已建成通車，園區(qū)8條毛渣路總計(jì)4200米鋪設(shè)完畢，園區(qū)自來水主管、零時(shí)施工用電、生活用電專線接入工程目前正在收尾，入駐企業(yè)的圍墻、場(chǎng)地平整基本完成。42項(xiàng)目SWOT分析421項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）政策優(yōu)勢(shì)國家政策2009年9月23日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并通過了促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃。商務(wù)部推出包括“支持中部地區(qū)設(shè)立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū)”和“支持中部地區(qū)開展投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進(jìn)活動(dòng)”等七個(gè)方面的政策，促進(jìn)中部崛起；2010年9月6日，國務(wù)院關(guān)于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見正式出臺(tái)。這些政策的推出有利于18武漢城市圈的飛速發(fā)展，形成中部地區(qū)最為強(qiáng)勁的增長極，為金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園帶來機(jī)遇，項(xiàng)目占地規(guī)模大，獲承載的機(jī)會(huì)多。區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策支持財(cái)政扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策本項(xiàng)目對(duì)投資建設(shè)所形成的建安營業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)銷售稅中鄉(xiāng)鎮(zhèn)留成部分按50的比例以獎(jiǎng)勵(lì)方式先征后獎(jiǎng)給企業(yè)用于再投資，獎(jiǎng)勵(lì)期限5年；所形成的企業(yè)稅中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)留成部分，前兩年按100獎(jiǎng)給企業(yè)，后三年按50比例獎(jiǎng)給企業(yè)。企業(yè)用地政策對(duì)漢川產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用、對(duì)地區(qū)財(cái)政收入有重大貢獻(xiàn)的重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目可實(shí)行土地價(jià)格特殊政策。招商獎(jiǎng)勵(lì)政策對(duì)于引進(jìn)項(xiàng)目的注冊(cè)資本和投資額在一定限額以上的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)我省位于長江中游，具有承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。京廣、焦柳、京九和漢渝等干線鐵路在省內(nèi)交匯，鐵路網(wǎng)是省內(nèi)大中城市連接全國所有的主要城市。長江橫貫全省，省內(nèi)長江沿岸有多個(gè)外貿(mào)專用運(yùn)輸碼頭，常年可?？?0005000噸貨輪，通往海外的貨輪直達(dá)香港、日本、東南亞等地，海外貨輪也可直達(dá)省內(nèi)。京珠、滬蓉高速公路與長江水運(yùn)所構(gòu)成的立體交叉和形式多樣的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系，是我省具有交通便利和輻射能力強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地處中部中心城市武漢的遠(yuǎn)郊板塊漢川市。以項(xiàng)目為中心，35公里半徑內(nèi)，即可覆蓋武漢中心城區(qū)；50公里半徑內(nèi)，可覆蓋這個(gè)大武漢80以上區(qū)域；項(xiàng)目地塊是從武漢市區(qū)進(jìn)入園區(qū)的第一項(xiàng)目，位置優(yōu)越。（3）資源優(yōu)勢(shì)我省林業(yè)用地達(dá)129億畝，占全國國土面積的46，氣候濕潤，發(fā)展林木有得天獨(dú)厚的自然條件。依托豐富的林木資源，湖北省內(nèi)家居生產(chǎn)企業(yè)對(duì)原材料的加工能力已經(jīng)達(dá)到可觀的規(guī)模，并常年為珠三角和西部地區(qū)大中型家居企業(yè)提供纖維板、刨花板、木芯板和集成材的配套加工輸出服務(wù)。（四）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的支撐下，湖北省城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)水平有了進(jìn)一步提高，擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)政策措施效果明顯，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持兩位數(shù)增長，生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)222萬億元，增長113，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資16504億元，增長276，社會(huì)消費(fèi)品零售總額9197億元，增長16，規(guī)模以上工業(yè)增加值9552億元，增長146，地方公共財(cái)政預(yù)算收入1823億元，增長194，增幅均高于全國平均水平。內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為67，消費(fèi)總額居全國第7位。過千億元的產(chǎn)業(yè)達(dá)到11個(gè)，食品、石化產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入雙雙突破4000億元，汽車、鋼鐵產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型中實(shí)現(xiàn)新發(fā)展，糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“九連增”，增產(chǎn)106億斤。生產(chǎn)總值過千億元的城市由5個(gè)增加到8個(gè)，大冶市邁進(jìn)全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到20840元，增長134，農(nóng)民人均純收入達(dá)到7852元，增長138。貼近市場(chǎng)是企業(yè)跨地區(qū)投資的主要目標(biāo)之一，中部地區(qū)坐擁35億人口，1億戶家庭所形成的龐大消費(fèi)市場(chǎng)，歷來就是企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略布局的要地。受樓市大幅度升溫拉動(dòng)，家具類、建筑及裝潢類等與住房相關(guān)的消費(fèi)品零售額也呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢(shì)。（5）生產(chǎn)力要素優(yōu)勢(shì)勞動(dòng)力、電力等生產(chǎn)要素富裕。2009年7月以來，珠三角、長三角地區(qū)相繼出現(xiàn)用工荒。而企業(yè)的可支配資源中，人力資源是最具有能動(dòng)性的，也是企業(yè)正常運(yùn)行和快速發(fā)展不可或缺的主要環(huán)節(jié)。湖北有著豐富的勞動(dòng)力、人力資源和水電資源，電力價(jià)格和土地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，是東部發(fā)達(dá)地區(qū)勞動(dòng)密集型和資源密集型企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的理想場(chǎng)所。湖北省是科教大聲，全省有86所高校，能為各類產(chǎn)業(yè)提供人才支撐。武漢是中部的人才搖籃，科教綜合實(shí)力居全國大城市第三位，智力資源和人力資源十分豐富。湖北省農(nóng)村剩余勞動(dòng)力豐富，出現(xiàn)了大批勞務(wù)輸出鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無論是高端的研發(fā)型技術(shù)人才，還是熟練的技能產(chǎn)業(yè)工人，具備豐富的產(chǎn)業(yè)人力資源基礎(chǔ)。而且在勞動(dòng)力成本方面也較東部沿海地區(qū)有優(yōu)勢(shì)。以武漢為主的家具產(chǎn)業(yè)集群具有天時(shí)地利人和和優(yōu)勢(shì)。天時(shí)占領(lǐng)二三級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)；地利中部廣闊的腹地；人和低廉的勞動(dòng)力成本以及政府的有力推動(dòng)。武漢產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)完善，在家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大潮中更具吸引力。422項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（1）市場(chǎng)需求量大全國房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)大幅度波動(dòng)和調(diào)整，使得二三線城市成為房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，保障房建設(shè)被放到顯著位置。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，新房裝修對(duì)建材、家具、軟體家裝及廚衛(wèi)等需求量大。（2）武漢城市圈缺乏大型的綜合性家具商貿(mào)物流平臺(tái)目前，全國范圍內(nèi)銷售額超過10億的家具流通市場(chǎng)共有11個(gè)，中部地區(qū)只有1個(gè)，武漢沒有；武漢家具流通市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，具有很大的發(fā)展空間。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是家具產(chǎn)業(yè)的大勢(shì)所趨，為布局內(nèi)銷市場(chǎng)，對(duì)集中式賣場(chǎng)需求量大。（3）產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房需求量大傳統(tǒng)意義上的城市經(jīng)濟(jì)中心、集群市場(chǎng)，正逐步向外擴(kuò)展和遷移，品牌提升、檔次升級(jí)是大部分武漢企業(yè)的內(nèi)在需求，也是東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移企業(yè)的內(nèi)在需求，需要平臺(tái)和窗口。（4）可以形成規(guī)模效應(yīng)目前武漢漢產(chǎn)家具及木門生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，多數(shù)屬于小型企業(yè)，作坊式生產(chǎn)；相互間缺乏協(xié)作配套，更談不上產(chǎn)業(yè)鏈，因此把實(shí)力偏弱的企業(yè)聚集起來，并形成產(chǎn)業(yè)鏈，可產(chǎn)生112的規(guī)模效應(yīng)。（5）經(jīng)銷商隨著行業(yè)成熟，利潤降低，為保證持續(xù)發(fā)展，有購買投資保值物業(yè)的需求。423項(xiàng)目劣勢(shì)分析（1）心理距離武漢客戶對(duì)項(xiàng)目的心理距離較遠(yuǎn)（2）區(qū)域內(nèi)同類型的家具產(chǎn)業(yè)園捷足先登武漢地區(qū)同類型的家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)在中部崛起的戰(zhàn)略背景下已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，華中家具產(chǎn)業(yè)園已先行啟動(dòng)，風(fēng)流部分客戶；湖北融園產(chǎn)業(yè)城、中國家具CBD聞風(fēng)而動(dòng)，借勢(shì)華中家具產(chǎn)業(yè)園，也走在本項(xiàng)目前面，會(huì)造成一定程度上的客戶分流。（3）號(hào)召力不強(qiáng)目前園區(qū)入駐的國內(nèi)知名企業(yè)有限，市場(chǎng)號(hào)召力不強(qiáng)。需要爭(zhēng)取行業(yè)內(nèi)知名咨詢機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì)及政府支持，提升品牌可信度與市場(chǎng)號(hào)召力。424項(xiàng)目威脅分析中西部大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)香江全球家居CBD、西安原點(diǎn)新城等中西部大型項(xiàng)目對(duì)部分客戶的截流；其他項(xiàng)目分流客戶華中家具產(chǎn)業(yè)園、中國家具CBD等前期啟動(dòng)項(xiàng)目具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，將分流部分客戶，且長期都將與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。第五章建設(shè)條件51項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于漢川市北部劉家隔鎮(zhèn)內(nèi)。位于漢江下游，江漢平原腹地。地跨東經(jīng)1132211357，北緯30223051之間。東與武漢市東西湖區(qū)和漢陽毗鄰，西連天門，南鄰仙桃，北與應(yīng)城、云夢(mèng)、孝南接壤。全市東西長556，南北寬5303。地處江漢平原，地勢(shì)平坦且較低洼，由西北向東南平緩傾斜，屬平原湖區(qū)。由于漢江橫貫全境，歷經(jīng)洪水漫流沖刷，形成漢江沿岸略高，中部低平，東南部有起伏的山丘，西北部邊緣（漢北河以北）有湖濱隆起的崗地。海拔一般在25米左右，約為1600KM2，占土地總面積964（含湖泊、水系），東南部海拔稍高的低山丘陵面積約60KM2，占土地總面積36。我市地貌大體可劃分為平原、低丘兩種類型，其中以平原為主。圖表13項(xiàng)目選址示意圖金鼓城家具產(chǎn)業(yè)園52自然條件521氣候條件漢川市地處中緯度地帶，屬于比較典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫162度,極端最高氣溫384度,極端最低氣溫143度,年平均無霜期255天,年平均降水量12249毫米,年平均風(fēng)速25米/秒,主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槠憋L(fēng)。境內(nèi)四季分明，雨量充沛，光熱充足，年平均日照時(shí)數(shù)為19107小時(shí)，嚴(yán)寒酷暑時(shí)間短，春、秋、初夏氣候溫和時(shí)間長，有利于農(nóng)作物發(fā)育生長，但初夏梅雨期暴雨頻繁易漬澇，盛夏高溫蒸發(fā)量大，常有伏旱，所以洪澇和干旱成為全市主要的氣象自然災(zāi)害。春季（35月中旬）氣溫回升，雨水增加，冷暖多變，常有低溫陰雨。入春以后，氣溫迅速回升，雨量顯著增加，有利于春播作物的發(fā)育和越冬作物的生長。春季也是冷暖空氣交替比較頻繁的季節(jié)，平均710天就有一次冷空氣侵襲，形成了3月中旬至4月中旬這段時(shí)間的晴雨相間，風(fēng)向多變，氣溫驟升驟降的天氣。夏季（5月下旬8月）初夏（5月下旬7月中旬）溫度適宜、雨水充沛，梅雨季節(jié)多暴雨，洪澇災(zāi)害可發(fā)生。盛夏（7月下旬8月）天氣炎熱，常有伏旱。入夏后，北方冷空氣逐漸減弱，南方的暖空氣逐漸加強(qiáng)，天氣由冷變熱，平均氣溫多在2328之間，適宜作物正常生長。梅雨期，常有大暴雨或連續(xù)暴雨發(fā)生，梅雨結(jié)束后，進(jìn)入酷熱盛夏期，境內(nèi)雨量顯著減少，相對(duì)濕度降低，晴天增多，氣溫升高。秋季（911月）晴天多、雨日少，時(shí)有秋寒。北方冷空氣勢(shì)力逐漸增強(qiáng)，乃至控制全境，氣溫日差較大，白天氣溫高，夜間涼爽，被人們稱之為的“秋高氣爽”的氣候,這種天氣有利于秋作物后期生長和秋收。但有時(shí)連陰雨天氣出現(xiàn)，使日平均氣溫較低而發(fā)生秋寒。冬季（12月2月）寒冷少雨（雪），冬末有凍害。平均氣溫多在3度以下，越冬作物基本停止生長，一般年份常有強(qiáng)寒潮侵