2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（2008年第三季度）鵬翔智地研發(fā)中心200810141前言不知不覺中2008年已經(jīng)走過了四分之三，回顧過去的大半年，我們共同經(jīng)歷了太多的不平凡，我們與湖南人民一起抵御了百年不遇的雪災(zāi)，我們和四川人民一起經(jīng)歷了86級(jí)地震，我們也和世界人民一樣經(jīng)歷著華爾街金融風(fēng)暴的影響。同樣，在過去的大半年，我們成功舉辦了歷史上最好的奧運(yùn)會(huì)和殘奧會(huì)，我們神七的成功飛天邁出了中國太空行走的第一步。當(dāng)然，我們最關(guān)注的還是持續(xù)了半年的房地產(chǎn)的冬天，在過去的第三季度，寒冷依舊，連剛過去的“金九”也沒有交出讓人松口氣的答卷，越來越多的消費(fèi)者選擇了持幣觀望，越來越多的房企開始感受到巨大的壓力。面對(duì)次貸危機(jī)的愈演愈烈，國際化程度較低的中國幸運(yùn)地躲過了第一輪浩劫，在各國出臺(tái)大力救市的措施下，世界范圍內(nèi)的股市開始階段性回暖，但樓市卻仍需要一個(gè)相對(duì)漫長的時(shí)間來復(fù)蘇。且行且記，鑒古明今，鵬翔智地一如既往地做著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)觀察和統(tǒng)計(jì)分析，以期提供更專業(yè)的服務(wù)，給出更及時(shí)的判斷，指明更準(zhǔn)確的方向。信息決定方向，鵬翔智地研發(fā)中心，在寒冬中與您同在。2一、2008第三季度十大經(jīng)濟(jì)事件壹“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”概念規(guī)劃研究等一批相關(guān)規(guī)劃編制完成9月，備受社會(huì)各界關(guān)注的“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”概念規(guī)劃研究日前編制完成。這一概念性規(guī)劃藍(lán)本,以“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略為主軸,通過借鑒日本東京灣、美國舊金山灣等地區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),并對(duì)國際上環(huán)灣區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生態(tài)保護(hù)進(jìn)行案例分析,提出了我市實(shí)施“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的規(guī)劃目標(biāo)。該研究涉及膠州灣的歷史與未來、環(huán)灣保護(hù)、功能發(fā)展定位、環(huán)灣交通、景觀規(guī)劃、戰(zhàn)略意義、工作建議等七個(gè)方面,規(guī)劃研究范圍包括市南西部地區(qū)、老港區(qū)、四方李滄西部、紅島、膠州少海新城、黃島東部等區(qū)域,總面積約為500多平方公里。在此之后，環(huán)灣相關(guān)片區(qū)的規(guī)劃、城市綜合交通規(guī)劃等相繼出臺(tái)。點(diǎn)評(píng)“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略啟動(dòng)了青島新一輪發(fā)展的引擎。對(duì)青島自身稟賦的深刻把握，以及對(duì)世界相似城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的準(zhǔn)確洞察，使得這一戰(zhàn)略將讓青島的城市形態(tài)和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生深刻變化。而相關(guān)規(guī)劃的編制完成，則標(biāo)志著這一戰(zhàn)略將在既定的軌道上科學(xué)實(shí)施。貳青島啟動(dòng)老城區(qū)企業(yè)搬遷，5年將完成110戶9月18日,全市老城區(qū)企業(yè)搬遷改造工作啟動(dòng)。我市在四方、李滄兩區(qū)251戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中初步確定了110戶搬遷企業(yè)、135戶保留企業(yè),搬遷企業(yè)共占地13904畝,職工65922人,固定資產(chǎn)169億元。市政府每年計(jì)劃啟動(dòng)搬遷20余戶企業(yè),將利用5年左右的時(shí)間,到2012年,基本完成老城區(qū)四類企業(yè)向指定工業(yè)集聚區(qū)轉(zhuǎn)移改造,形成汽車、船舶、紡織、化工等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。同時(shí),利用城區(qū)騰出空間發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),打造文化旅游、科技開發(fā)、商貿(mào)服務(wù)、現(xiàn)代物流等服務(wù)業(yè)中心。通過搬遷改造,實(shí)現(xiàn)工業(yè)發(fā)展科學(xué)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群化、縣域經(jīng)濟(jì)工業(yè)化、土地利用集約化、服務(wù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,實(shí)現(xiàn)青島的新跨越。點(diǎn)評(píng)老城區(qū)企業(yè)搬遷是“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的重要一環(huán)，為這一戰(zhàn)略提供不可或缺的產(chǎn)業(yè)支撐。它的實(shí)施對(duì)促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,對(duì)提升城市綜合服務(wù)功能、縣域經(jīng)濟(jì)水平和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,將起到至關(guān)重要的作用。叁青島11家企業(yè)入圍中國500強(qiáng)海爾、海信在百強(qiáng)之列由中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)和中國企業(yè)家協(xié)會(huì)評(píng)選的2008中國企業(yè)500強(qiáng)8月在銀川發(fā)布,青島有11家企業(yè)入圍,比去年多了兩家。3其中海爾集團(tuán)公司、海信集團(tuán)公司進(jìn)入前100強(qiáng)。其中海爾集團(tuán)公司,年銷售收入118227億元,排名第34名；海信集團(tuán)有限公司,年銷售收入46939億元,排名第94名。點(diǎn)評(píng)經(jīng)過長久的積蓄，青島制造的集群優(yōu)勢(shì)正日益彰顯，此次11家企業(yè)入圍中國500強(qiáng)就是證明。對(duì)于青島這樣一個(gè)對(duì)未來、對(duì)于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有著高遠(yuǎn)寄望城市而言，制造業(yè)依然是城市前行最重要的積石。瞄準(zhǔn)目標(biāo)，我們更應(yīng)看清道路。在當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面前，如何保持、保護(hù)制造業(yè)的發(fā)展當(dāng)是關(guān)注的重點(diǎn)。否則，制造業(yè)的“塌陷”將讓所有關(guān)于未來的暢想成為無本之木。肆海爾、青啤成功贊助奧運(yùn)“山東體育健兒在奧運(yùn)會(huì)上爭(zhēng)得了好成績，而海爾和青啤又各為山東爭(zhēng)得了一塊商業(yè)金牌?！逼放茖＜摇⑶迦A大學(xué)客座教授李光斗在接受記者專訪時(shí)這樣說。作為奧運(yùn)的贊助商，海爾和青啤都借助奧運(yùn)這一舞臺(tái)，使得品牌影響力得到進(jìn)一步提升。在“我最喜歡的奧運(yùn)贊助商”大型網(wǎng)絡(luò)品牌調(diào)查活動(dòng)中，共收到有效投票十幾萬張，海爾在所有類別的投票中均位列第一。而在益索普發(fā)布的一個(gè)跟蹤調(diào)查結(jié)果中，青啤的產(chǎn)品促銷效果位列榜首，青島啤酒居所有奧運(yùn)贊助商之首，被訪者的購買意愿從541提升到757，增長216。點(diǎn)評(píng)北京奧運(yùn)對(duì)于中國企業(yè)而言無疑是一次升騰的機(jī)遇。作為贊助商的海爾和青啤憑借自身堅(jiān)實(shí)的品牌實(shí)力和卓越的品牌營銷牢牢地把握住了這一難得的機(jī)遇。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代，如何塑造中國制造的良好形象正變得越來越重要，我們需要海爾、青啤這樣的“正面典型”，更需要堅(jiān)決剔除那些讓中國制造蒙羞的企業(yè)。顧及某些企業(yè)、某個(gè)行業(yè)乃至地方的利益，畏首畏尾、裹足不前都是對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的“歧視”，對(duì)“中國制造”的戕害。伍新火車站新長途汽車站亮相8月1日,改造完畢的青島火車站和青島長途汽車站正式開門納客。青島鐵路新客站是一座歐式風(fēng)格的大型客站，規(guī)模是原先的3倍，直接融入青島市綜合交通運(yùn)輸體系，實(shí)現(xiàn)了鐵路、地鐵、公交、出租車等多種交通方式的緊密銜接，日發(fā)送旅客能力由過去的12萬人提高到了39萬人。改造后的新汽車站候車室候車面積由原來的1840平方米擴(kuò)展到3000平方米，建設(shè)地下社會(huì)公用停車場(chǎng)6641平方米。點(diǎn)評(píng)兩大交通樞紐改造的同時(shí)啟用，我們可以看到奧帆賽這一背后推手。但是其中更潛藏著城市發(fā)展的內(nèi)在需求的回應(yīng)。我們更愿意從這一角度理解奧運(yùn)對(duì)這座城市面目帶來的改變。陸我市試行國有資本經(jīng)營預(yù)算向監(jiān)管企業(yè)收取國有資本收益47月,市政府根據(jù)國務(wù)院關(guān)于試行國有資本經(jīng)營預(yù)算的意見,制定出臺(tái)關(guān)于試行國有資本經(jīng)營預(yù)算的意見,決定試行國有資本經(jīng)營預(yù)算,以通過對(duì)國有資本收益的合理分配及使用,增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力,完善國有企業(yè)收入分配制度,促進(jìn)國有資本合理配置,推動(dòng)國有企業(yè)改革和發(fā)展。根據(jù)該辦法,我市自2008年開始,對(duì)市國資委監(jiān)管企業(yè)收取2007年實(shí)現(xiàn)的國有資本收益。我市同時(shí)還出臺(tái)青島市企業(yè)國有資本收益收繳管理暫行辦法。規(guī)定,國有獨(dú)資企業(yè)按其凈利潤的5上繳；國有股東直接持有控股、參股企業(yè)中國有股權(quán)、股份獲得的股利、股息,按獲得總額全額上繳；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入全額上繳；清算收入全額上繳；其他應(yīng)繳的國有資本收益,根據(jù)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的財(cái)務(wù)資料據(jù)實(shí)核定。點(diǎn)評(píng)國資管理是貫穿中國改革開放30年的恒長主題。它的每一點(diǎn)進(jìn)步都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)全局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。而我們可以清楚地觀察到，隨著時(shí)代的演進(jìn)，拋開意識(shí)形態(tài)的偏見，回歸經(jīng)濟(jì)自身的規(guī)律，“規(guī)范”地管理國資正在成為“主旋律”，這兩個(gè)規(guī)定的出臺(tái)正是如此。柒“青島造”動(dòng)車組駛上京津城際鐵路南車四方機(jī)車車輛股份有限公司自主研發(fā)制造的首批6列時(shí)速300公里及以上動(dòng)車組在順利通過為期7個(gè)月的嚴(yán)格試驗(yàn)驗(yàn)證、試運(yùn)營考驗(yàn)后，8月1日起,首批動(dòng)車組在北京奧運(yùn)會(huì)配套工程、我國第一條高速城際鐵路京津城際鐵路上正式投入運(yùn)營。南車四方有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,為確保動(dòng)車組順利上線運(yùn)營,南車四方在鐵道部的組織下,對(duì)動(dòng)車組進(jìn)行了為期7個(gè)月嚴(yán)格的試驗(yàn)測(cè)試和試運(yùn)營考驗(yàn)。從今年初到6月底,相繼完成了環(huán)行線、秦沈線及京津線的各項(xiàng)性能試驗(yàn)、型式試驗(yàn)、線路試驗(yàn),試驗(yàn)期間共進(jìn)行了涵蓋牽引性能、動(dòng)力學(xué)性能、弓網(wǎng)受流、空氣動(dòng)力學(xué)等十七大項(xiàng)近200余個(gè)試驗(yàn)項(xiàng)目。從7月1日起,首批6列動(dòng)車組又模擬正常運(yùn)營狀態(tài)在京津城際鐵路進(jìn)行了為期一個(gè)月的試運(yùn)營。試驗(yàn)、試運(yùn)營結(jié)果顯示,動(dòng)車組平穩(wěn)性、安全性等各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到優(yōu)良狀態(tài)。點(diǎn)評(píng)時(shí)速300公里的動(dòng)車組在京津城際間奔行。這無疑將又一次強(qiáng)化青島打造高速列車產(chǎn)業(yè)化基地的勃勃雄心。動(dòng)車組時(shí)速的一再刷新，某種程度上可以看作這座城市制造業(yè)向先進(jìn)制造業(yè)、裝備制造業(yè)不斷突進(jìn)的“隱喻”。人們有理由期待一個(gè)更加美妙的未來。捌青島順利完成1000輛新增出租運(yùn)力招標(biāo)工作7月27日，為解決市區(qū)客運(yùn)出租運(yùn)力不足和日益突出的“打車難”問題，青島采購招標(biāo)中心有限公司舉行了市區(qū)增加1000輛客運(yùn)出租汽車招標(biāo)大會(huì)，按照公開、公平、公正的原則，順利完成了招標(biāo)工作。5最終，參與競(jìng)標(biāo)的24家出租客運(yùn)企業(yè)全部中標(biāo)，獲得了不同額度的運(yùn)力指標(biāo)，這些企業(yè)將按照各自的運(yùn)力指標(biāo)數(shù)量的比例，按公司法的要求組建一個(gè)股份制企業(yè)，按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實(shí)行公車公營，規(guī)范運(yùn)作。點(diǎn)評(píng)出租車“公車公營”的模式正日益被各界認(rèn)可。千輛新增運(yùn)力將按這一方式運(yùn)營。人們期望青島出租車業(yè)存在的許多老問題能在這一新模式下得以解決。玖青島奧帆中心部分開放9月29日至10月5日,青島奧帆中心對(duì)外開放。坐落于浮山灣畔的青島奧帆中心,占地面積約45公頃。中心從2004年開始規(guī)劃建設(shè),由北海船廠轉(zhuǎn)換為一個(gè)具有先進(jìn)的環(huán)保理念和體現(xiàn)綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)的奧林匹克帆船比賽基地,被國際帆聯(lián)等譽(yù)為“世界一流、亞洲第一”的帆船比賽基地。不久前,第二十九屆奧運(yùn)會(huì)和第十三屆殘奧會(huì)帆船比賽在這里完美謝幕。因包括奧運(yùn)村及港池碼頭等在內(nèi)的一些建筑設(shè)施在賽后需要整體修整,9月29日至10月5日奧帆中心對(duì)公眾開放的只是部分景點(diǎn),包括奧運(yùn)主題公園、奧運(yùn)紀(jì)念墻碼頭、陸域停船區(qū)、運(yùn)動(dòng)員中心、頒獎(jiǎng)平臺(tái)等。點(diǎn)評(píng)奧運(yùn)給這座城市留下諸多遺產(chǎn)，奧帆中心是最為直接的一個(gè)。它的部分開放，相信能成為青島旅游業(yè)的一個(gè)新的熱點(diǎn)，對(duì)啟動(dòng)青島后奧運(yùn)旅游發(fā)揮作用。拾3G在青島面向公眾試放號(hào)7月18日，中國移動(dòng)在青島開始了TDSCDMA的試商用，3G在青島面向公眾試放號(hào)。用戶將在青島地區(qū)實(shí)現(xiàn)視頻通話、無線高速上網(wǎng)，體驗(yàn)奧運(yùn)快訊、奧運(yùn)視頻點(diǎn)播等奧運(yùn)特色服務(wù)。TD試商用期間資費(fèi)水平低于現(xiàn)有2G水平，同時(shí)，青島移動(dòng)還將對(duì)用戶購買TD手機(jī)給予補(bǔ)貼，目的在于讓更多客戶體驗(yàn)TD，及時(shí)收集客戶意見和建議，進(jìn)一步完善和改進(jìn)TD業(yè)務(wù)與服務(wù)。點(diǎn)評(píng)3G商用的腳步終于又向前邁進(jìn)了一步，雖然比想像中的要慢了許多。人們普遍認(rèn)為是TD拖了整個(gè)中國3G應(yīng)用的后腿，但是對(duì)中國自主標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)持，也許會(huì)讓這樣的拖延變得有價(jià)值。備注信息來源青島日?qǐng)?bào)6二、青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析1、青島市市場(chǎng)總體走勢(shì)青島市各季度成交量走勢(shì)圖0200040006000800010000120002006第四季度2007第一季度2007第二季度2007第三季度2007第四季度2008第一季度2008第二季度2008第三季度2007年2008年成交均價(jià)走勢(shì)圖010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月各季度價(jià)格成交對(duì)比分析0100020003000第一季度第二季度第三季度第一季度180323307528651208404361第二季度16151891149319971367330566第三季度168511292228102610294154033000元以3000400040005000500060006000800080001000010000元以受大環(huán)境的影響,在全國大部地區(qū)樓市低迷的形勢(shì)下，青島市的樓市也表現(xiàn)平平，無論價(jià)格還是數(shù)量都略有下滑之勢(shì)。從走勢(shì)圖上我們可以看到與07年比，今年只有一季度成交7量高于07年，二、三季度的同比均為負(fù)數(shù)，且降幅有加大趨勢(shì)。另外可以明顯的看出07年處于上升通道，而08年是屬于下降的走勢(shì)。樓市上常說“金九銀十“，但剛剛過去的九月并沒有給我們帶來更多的驚喜。與以往的忽上忽下相比，08年以來成交均價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是從五月以來一直處于穩(wěn)步下降的狀態(tài)，這一方面是由于郊區(qū)的成交比例逐漸增加拉低了成交均價(jià)，另一方面是由于今年成交的政策性住房比例大幅增加，政策性住房對(duì)于穩(wěn)定青島市的房價(jià)也起到了相當(dāng)大的作用。從對(duì)個(gè)盤的跟蹤來看，并沒有出現(xiàn)大幅調(diào)價(jià)的現(xiàn)象，但從十一的促銷活動(dòng)來看，各樓盤都用盡心機(jī)，與以往相比促銷手段多，促銷力度大，很多樓盤有打折現(xiàn)象，或者推出特價(jià)房，價(jià)格似乎有松動(dòng)的跡象。價(jià)格一直牽動(dòng)著購房者和開發(fā)商的神經(jīng)，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)研數(shù)據(jù)我們能夠明顯的感受到雙方僵持的狀態(tài)，從需求調(diào)研的結(jié)果來看，目前存在著剛性的需求，但是目前價(jià)格的謎團(tuán)讓很多人不敢出手，很多人在說降價(jià)，很多人在等降價(jià)，媒體在近期的各種信息傳達(dá)中也不約而同地采用比較悲觀的論調(diào)，因此買房的人越來越謹(jǐn)慎，賣房的人越來越心急。事實(shí)上，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，價(jià)格的形成的確由買房和賣方?jīng)Q定，但不是雙方的人來確定，而是由雙方的量來確定。從一個(gè)足夠長的周期來說，供大于求時(shí)價(jià)格一定下降，相反，供小于求時(shí)，價(jià)格一定上升。同時(shí)每一種商品都會(huì)有它的需求彈性，需求彈性大的商品是指對(duì)價(jià)格的敏感度高，即當(dāng)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，銷售量會(huì)有明顯的上升或下降的變化。一般而言容易找到替代產(chǎn)品的商品的需求彈性較大，房屋是種比較特殊的商品，對(duì)于長期而言，受中國傳統(tǒng)觀念的影響，房屋幾乎沒有可替代商品，但是對(duì)于短期而言，可替代性又很強(qiáng)，我們可以選擇租房，可以選擇暫時(shí)和父母同住，甚至很多人可以選擇暫時(shí)住在單位宿舍。因此，我們的觀點(diǎn)是剛性需求一定會(huì)釋放，但是短期內(nèi)價(jià)格、信心對(duì)于購房者的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自身的需求。82、青島市成交面積區(qū)間分析各季度面積成交對(duì)比分析0200040006000第一季度第二季度第三季度第一季度23184937031590943265142第二季度248109147321870854270194第三季度27365335451386142937925060以下608080100100120120150150180180以上80100平米一直是暢銷的戶型，在各季度的成交量中都處于領(lǐng)先地位，對(duì)于三口之家、普通家庭而言，這個(gè)區(qū)間段的房子能夠滿足基本的需求，同時(shí)也能控制總價(jià)款，而根據(jù)對(duì)于人口的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)青島市的人口結(jié)構(gòu)以兩口、三口之家為主，由于觀念的差異、習(xí)慣的不同，現(xiàn)在很多老人不愿意和兒女同住，因此，在條件的允許下，很多原來的幾世同堂的大家族，都分割成了一個(gè)一個(gè)的小家庭，他們一般會(huì)選擇在比較近的區(qū)域選擇幾套面積適中的幾套住房，這也是未來的趨勢(shì)。100150平米的成交量也占有較大比例，這類戶型一般屬于升級(jí)換代產(chǎn)品。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，我們也發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象，60平米以下的小戶型和150平米以上的大戶型，在總體成交量走低的情況下，一直保持上升趨勢(shì)，雖然所占比例極小，但也向我們傳遞了兩個(gè)信號(hào)，一個(gè)是小戶型逐漸被大家接受，并受到追捧，另外就是，宏觀調(diào)控對(duì)于高端產(chǎn)品的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中低端產(chǎn)品。3、政策房成交分析各季度政策房成交對(duì)比分析0100020003000第一季度第二季度第三季度第一季度12471151451086第二季度2531624826170911第三季度20871674525全市市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)07年以來，政策房作為一項(xiàng)國家的福利，越來越多的惠及普通百姓，08年以來，經(jīng)濟(jì)9適用房、限價(jià)房、安置房共計(jì)成交3986套。從圖中我們也可以看到，政策房分布的區(qū)域越來越廣，在以往一提到政策房，我們往往只能在李滄區(qū)找到，現(xiàn)在市南、市北也不乏政策房的足跡。政策類住房的大量推出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不小的沖擊，但從另一個(gè)角度我們也發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上存在大量的剛性需求，而百姓真正需要的是買得起的房子，性價(jià)比高的房子。因此從發(fā)展的角度看，開發(fā)商首要應(yīng)該考慮的不是如何保持目前的價(jià)格，也不是采用何種有效的促銷手段增加銷量，而應(yīng)該是如何降低成本，減少浪費(fèi)，建造性價(jià)比高、布局合理的房子。另外從圖表中可以看出，政策類住房的供應(yīng)成交都是集中性的，因此各季度的成交量起伏較大。3、各區(qū)域成交狀況分析各季度區(qū)域普通住宅成交情況細(xì)分010002000第一季度第二季度第三季度第一季度105168330184686890600854635632第二季度1741864744216211180726703598501第三季度2062353215361168659493581678558市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)膠南市平度市萊西市各季度區(qū)域住宅成交情況細(xì)分020004000第一季度第二季度第三季度第一季度344239377129610051179694995822684第二季度928109265913339361561818770718532第三季度34433037997621691001595648764626市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)膠南市平度市萊西市從普通住宅的成交數(shù)據(jù)來看，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)前三季度一直處于上升通道，而膠南市則一直是下降的走勢(shì)。其它區(qū)域則是有起有落，由于政策房的影響，各區(qū)域住宅的成10交則是有上有下。自年初以來，嶗山區(qū)可謂是一匹黑馬，尚東區(qū)曾連續(xù)五月位居銷售排行榜榜首，在上半年銷售TOP10中橄欖城也是榜上有名。而第三季度，嶗山區(qū)更是表現(xiàn)不俗，以2169套穩(wěn)居第一，比排名第二的城陽區(qū)高出1158套，第三季度嶗山區(qū)的優(yōu)異表現(xiàn)在一定程度上是由于左岸風(fēng)度的推出，據(jù)了解左岸風(fēng)度屬于面向教師的福利性質(zhì)的房子，因此價(jià)格偏低，這也是這幾個(gè)月嶗山區(qū)的成交均價(jià)一直較低的原因，也因此帶動(dòng)整個(gè)青島市的成交均價(jià)走低。從各區(qū)域的數(shù)據(jù)來看，除掉政策房的影響，成交均不是十分理想。4、第三季度數(shù)據(jù)分析2008年第三季度各區(qū)域成交比例分析市南區(qū)4市北區(qū)4四方區(qū)5李滄區(qū)12嶗山區(qū)28城陽區(qū)13黃島區(qū)8膠南市8平度市10萊西市8市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)膠南市平度市萊西市2008年第三季度成交面積細(xì)分3545,451386,181429,18379,5250,3273,3653,860以下608080100100120120150150180180以上112008年第三季度成交價(jià)格細(xì)分2228,291026,131029,13415,51129,141685,21403,53000元以下30004000元40005000元50006000元60008000元800010000元10000元以上第三季度，從區(qū)域成交情況來看，嶗山區(qū)占據(jù)較大比例，達(dá)到28，其次是城陽區(qū)、李滄區(qū)，比例分別是13，12。其它區(qū)域的成交比例均不超過10，最少的市南區(qū)、市北區(qū)僅占總成交量的4。從成交面積來看，80100平米依然是熱銷戶型，比例占到45，100120平米和120150平米分別占到了18，從整體趨勢(shì)來看與前兩個(gè)季度保持一致，80150平米之間的戶型占據(jù)了成交的主體。從成交價(jià)格來看，3000元以下和40005000元占據(jù)了半壁江山。5、青島市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)分析青島市各區(qū)域普通住宅供給量（套）0200040006000800010000上月初165668113011936262654283081234729226002744本月初1609133512442100261561023560234756323973834下月初2017176014231994268560273497234900522864270市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)即墨市膠南市平度市萊西市12青島市各區(qū)域住宅供給量（套）050001000015000上月初2628188014972479556283463928552877329612953本月初2546252114372579550890884422552902527364269下月初30762957162330175297919943665521078626004873市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)即墨市膠南市平度市萊西市目前青島市各區(qū)域中供應(yīng)量比較多的是膠南市、城陽區(qū)、嶗山區(qū)，本月底，大部分區(qū)域的供應(yīng)量較之月初有所上升，尤其是膠南市，目前膠南市的市場(chǎng)供應(yīng)量已經(jīng)過萬套，這也是青島市各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量最大的一個(gè)區(qū)域，未來競(jìng)爭(zhēng)的壓力可想而知。從青島市總體來看，供應(yīng)量也是處于穩(wěn)步上升的階段。16、三季度優(yōu)惠信息匯總時(shí)間項(xiàng)目名稱優(yōu)惠方式價(jià)格綠城理想之城一次性付款享受97折優(yōu)惠起價(jià)4500元/平米麗府特價(jià)房5套，74折均價(jià)10572元/平米頤中高山優(yōu)惠1000元/平米，百平以上送車位均價(jià)10000元/平米9月奧港國際一次性98折，特價(jià)房3999元/平米起價(jià)4700元/平米新僑花園首付20萬，每平優(yōu)惠百元起價(jià)7090元/平米百通馨苑7區(qū)5套特價(jià)房，每平優(yōu)惠200元均價(jià)5700元/平米寶龍城市廣場(chǎng)30套特價(jià)房，3680元/平米起價(jià)3680元/平米8月盛世景園10套特價(jià)房，高層30萬一套，多層50萬一套中海地產(chǎn)長城中海地產(chǎn)聯(lián)合推廣卡100福國際山莊附贈(zèng)獨(dú)立車庫、私家花園130萬/棟起價(jià)寶龍城市廣場(chǎng)享受240平庭院，購房贏出游均價(jià)5500元/平米海青花園多層6350元起配送家裝起價(jià)6350元/平米怡馨苑2期三重豪禮98折優(yōu)惠起價(jià)3580元/平米麗府價(jià)格下調(diào)158998元/平米7月百通馨苑7區(qū)搜房卡優(yōu)惠百元，5套小戶型特價(jià)均價(jià)5744元/平米2青建橄欖城首付89萬元起60平小戶型起價(jià)6900元/平米班芙春天三重優(yōu)惠，92折優(yōu)惠起價(jià)8690元/平米奧港國際限量10套優(yōu)惠房直降500優(yōu)惠價(jià)3999元/平米海信地產(chǎn)71930車位優(yōu)惠國際名都尾盤大優(yōu)惠，4250元/平起價(jià)7、報(bào)廣相關(guān)指標(biāo)分析媒體投放比例44289874半島都市報(bào)青島早報(bào)都市便民報(bào)青島日?qǐng)?bào)青島晚報(bào)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)版面投放比例524310211半版整版1/4版半版跨版整版跨版豎半版豎1/4版3發(fā)布形式比例9262硬廣軟文綜合區(qū)域廣告投放020406080100120140160嶗山城陽李滄市南黃島即墨市北四方膠南萊西膠州海陽4廣告訴求點(diǎn)020406080100120工程進(jìn)度綜合營銷活動(dòng)品牌環(huán)境公開發(fā)售投資地段戶型價(jià)格生活方式社區(qū)風(fēng)格建筑形態(tài)銷售進(jìn)度配套客戶群名人效應(yīng)精裝修質(zhì)量交通物業(yè)管理社會(huì)公益招商活動(dòng)52008年的青島房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常熱鬧的，前幾年瘋長的房價(jià)在今年第三季度終于剎了腳步，濃厚的觀望氛圍和慘淡的業(yè)績使得開發(fā)商不得不采取各種手段以度過寒冬，部分企業(yè)也開始探索健康的地產(chǎn)發(fā)展之路，地產(chǎn)創(chuàng)新開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回歸理性。第三季度青島各區(qū)市房地產(chǎn)項(xiàng)目共在平面媒體上投放廣告806頻次（四分之一以上版面），其中在半島都市報(bào)的投放量最多，占到44，發(fā)布形式以硬廣為主，占到92，其中整版、整版跨版和半版跨版的比重接近一半。廣告的訴求點(diǎn)方面有以下幾個(gè)特點(diǎn)首先，工程進(jìn)度位居首位，現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房大量出現(xiàn)，曾經(jīng)的期房銷售為主的現(xiàn)象已成為歷史。其次，對(duì)項(xiàng)目的綜合介紹和企業(yè)的品牌宣傳占居了大量版面，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然是品牌為王的新局面。第三，營銷活動(dòng)層出不窮、五花八門，從七月份半掩琵琶半遮面的“購房送裝修”到九月份的無理由退房、房價(jià)直降千元并贈(zèng)送車位以及現(xiàn)在的“三年12價(jià)值增值承諾”和地產(chǎn)行業(yè)自揭內(nèi)幕的“反暴利大行動(dòng)”，開發(fā)商是使出了渾身解數(shù)，一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的成交。第四，以萬科為首的大型企業(yè)開始了地產(chǎn)創(chuàng)新，以低價(jià)策略促進(jìn)資金快速回籠的快進(jìn)快出開發(fā)模式的成功，宣告了地產(chǎn)暴利時(shí)代的結(jié)束。更加貼近百姓需求的“90平米小套三戶型”的出現(xiàn)，也為開發(fā)商擺脫當(dāng)前困境的提供了一點(diǎn)啟示，那就是真正以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，蓋老百姓需要的房子，蓋老百姓買得起的房子。6三、青島市房地產(chǎn)從業(yè)人士房地產(chǎn)信息調(diào)查數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源青島搜房網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查）對(duì)于青島房價(jià)的判斷050100150200250300偏高正常較低對(duì)于青島市區(qū)房價(jià)的預(yù)期050100150200下跌（市區(qū)）基本持平（市區(qū)）上漲（市區(qū)）不清楚（市區(qū)）對(duì)于青島郊區(qū)房價(jià)的預(yù)期020406080100120140160下跌（郊區(qū)）基本持平（郊區(qū)）上漲郊區(qū)不清楚（郊區(qū)）對(duì)于青島房地產(chǎn)走勢(shì)的態(tài)度050100150比較悲觀喜憂參半表示樂觀7最能使青島樓市委靡不振的利空因素050100150200觀望氣氛緊張的資金鏈趨緊的宏觀調(diào)控較大的政策房供應(yīng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)青島市未來樓市的影響050100150200房價(jià)回歸理性產(chǎn)品提升品質(zhì)外來企業(yè)增大份額迎來新一輪上漲青島房價(jià)未來回調(diào)多少，可使青島樓市平穩(wěn)發(fā)展0204060801001020203030以上510支持青島房價(jià)長期發(fā)展的最主要因素020406080100120140投資購買潛力首次置業(yè)需求二次置業(yè)需求舊城舊村改造改變青島樓市滯銷的最有效的措施050100150200250大幅降價(jià)不知道異地開拓青島樓市的回暖會(huì)在什么時(shí)候0204060801001201402010年以后09年秋天09年春天不好說今年年底8后記對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，傳統(tǒng)的“金九銀十”在今年可能要成為歷史。不過，央行降息措施或許會(huì)讓房地產(chǎn)商重新找回一些信心。也使得仍在寒冬掙扎的開發(fā)商突然感受到了一絲暖意，目前全國已有十余個(gè)城市也相繼發(fā)布了購房補(bǔ)貼政策。但未來的房市走勢(shì)到底如何，誰也不敢斷言，畢竟錢在百姓兜里?，F(xiàn)在可以做的就是提供更好的產(chǎn)品，更合理的價(jià)位，讓他們放心的購買，讓我們更好的過冬。9附件各區(qū)域成交面積對(duì)比分析黃島區(qū)二、三季度成交面積對(duì)比分析0100200300400第二季度第三季度第二季度761453621298173第三季度499928069927360以下608080100100120120150150180180以上嶗山區(qū)二、三季度成交面積對(duì)比分析02004006008001000第二季度第三季度第二季度114939315313511563第三季度7239152237401649760以下608080100100120120150150180180以上城陽區(qū)二、三季度成交面積對(duì)比分析0200400600800第二季度第三季度第二季度671186603232317571第三季度4556343218201717160以下608080100100120120150150180180以上平度市二、三季度成交面積對(duì)比分析0100200300400第二季度第三季度第二季度068204319103115第三季度5141262283784660以下608080100100120120150150180180以上10膠南市二、三季度成交面積對(duì)比分析0100200300400第二季度第三季度第二季度271643731355780第三季度151293471186216360以下608080100100120120150150180180以上萊西市二、三季度成交面積對(duì)比分析0100200300400500第二季度第三季度第二季度1166307903000第三季度1625386122680060以下608080100100120120150150180180以上市內(nèi)四區(qū)二、三季度成交面積對(duì)比分析0100020003000第二季度第三季度第二季度5648124337212175452第三季度13618010123531881177060以下608080100100120120150150180180以上11各區(qū)域物業(yè)類型成交分析黃島區(qū)二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比02004006008001000第二季度第三季度第二季度80324591第三季度59966380住宅辦公商業(yè)其它嶗山區(qū)二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比05001000150020002500第二季度第三季度第二季度919110110第三季度21692030住宅辦公商業(yè)其它城陽區(qū)二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比0500100015002000第二季度第三季度第二季度154518313234第三季度10055610318住宅辦公商業(yè)其它平度市二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比02004006008001000第二季度第三季度第二季度71001613第三季度7792320住宅辦公商業(yè)其它12膠南市二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比02004006008001000第二季度第三季度第二季度764014393第三季度690026244住宅辦公商業(yè)其它萊西市二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比0200400600800第二季度第三季度第二季度504018115第三季度61706629住宅辦公商業(yè)其它市內(nèi)四區(qū)二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比010002000300040005000第二季度第三季度第二季度40148514841第三季度205684310115住宅辦公商業(yè)其它青島市二、三季度銷售細(xì)分對(duì)比0200040006000800010000第二季度第三季度第二季度9259402398597第三季度7915228578406住宅辦公商業(yè)其它13各區(qū)域月度銷售價(jià)格區(qū)間分析黃島區(qū)二、三季度銷售價(jià)格區(qū)間對(duì)比分析0100200300第二季度第三季度第二季度4322527765173200第三季度3689164712053403000以3000400050006000800010000以嶗山區(qū)二、三季度銷售價(jià)格區(qū)間對(duì)比分析050010001500第二季度第三季度第二季度016419410167258第三季度01761421651511701863000以3000400050006000800010000以城陽區(qū)二、三季度銷售價(jià)格區(qū)間對(duì)比分析0100200300400500第二季度第三季度第二季度3053014532192421213第三季度19723029314911112133000以3000400050006000800010000以平度市二、三季度銷售價(jià)格區(qū)間對(duì)比分析0200400600800第二季度第三季度第二季度56314520000第三季度6021611510003000以下3000400050006000800010000以14膠南市二、三季度銷售價(jià)格區(qū)間對(duì)比分析020040060