成都市華陽街道東寺社區(qū)中奧華地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（初步）編制單位成都公司投資發(fā)展部編制日期二零一零年三月目錄第一章項(xiàng)目概況3一、項(xiàng)目名稱3二、項(xiàng)目背景3三、宗地位置3四、用地權(quán)屬及規(guī)劃控制要點(diǎn)4五、地塊現(xiàn)狀5六、交通及配套6第二章項(xiàng)目操作方式及條件7一、項(xiàng)目權(quán)屬7二、法定手續(xù)8三、土地價(jià)格8五、地價(jià)支付情況8六、操作方式8第三章區(qū)域市場分析8一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析8二、區(qū)域土地市場分析9三、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況11四、可比性樓盤分析121、新鴻基悅城122、河畔新世界133、南湖國際社區(qū)144、雙華麓港16五、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析171、優(yōu)勢172、劣勢183、機(jī)會184、威脅18六項(xiàng)目及產(chǎn)品定位181、項(xiàng)目定位182、功能定位183、產(chǎn)品定位184、客戶定位19第四章概念設(shè)計(jì)分析19一、總體規(guī)劃平面圖19二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20第五章項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃21一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃21二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃222、項(xiàng)目銷售計(jì)劃22第六章投資收益分析22一、建安成本估算22二、經(jīng)濟(jì)效益分析23第七章結(jié)論及建議24第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱成都市雙流華陽東寺社區(qū)“中奧華天府大道項(xiàng)目”。二、項(xiàng)目背景項(xiàng)目地塊為雙流國土局于2008年1月20日至2008年2月1日掛牌土地，掛牌價(jià)160萬元/畝（樓面價(jià)480元/），成都中奧華實(shí)業(yè)在地塊掛牌期內(nèi)以起始價(jià)160萬元/畝（樓面價(jià)480元/）競得該地塊。目前中奧華已與雙流國土簽訂土地出讓合同，但地價(jià)款并未全額付清，目前中奧華對該項(xiàng)目報(bào)價(jià)為345萬元/畝，外加3000萬元的土地出讓金返還成本（908元/）。該地塊基本用地指標(biāo)如下規(guī)劃設(shè)計(jì)條件宗地位置凈用地面積（畝）代征地面積（畝）用地性質(zhì)土地使用年限容積率建筑密度建筑高度米綠地率華陽街辦東寺社區(qū)（南鄰大連海昌極地海洋世界）27571畝道路68綠地3248商業(yè)兼容住宅（商業(yè)住宅3565）商業(yè)40年、住宅70年商業(yè)20居住50商業(yè)50居住25建筑物制高點(diǎn)應(yīng)滿足機(jī)場航空限高要求。商業(yè)無要求；居住25三、宗地位置項(xiàng)目地塊位于華陽街辦東寺社區(qū)，臨天府大道，大連海昌極地海洋世界項(xiàng)目北側(cè)，距市中心約15公里，距雙流國際機(jī)場約12公里，距地鐵一號線（2010年10月試運(yùn)行）科技園站約15公里，未來的地鐵一號線延長線（規(guī)劃中）位于該地塊對面。四、用地權(quán)屬及規(guī)劃控制要點(diǎn)項(xiàng)目為成都中奧華實(shí)業(yè)有限公司于2008年2月1日通過土地摘牌方式取得，取得單價(jià)160萬元/畝，總價(jià)4411360萬元。地塊總占地面積27571畝，土地用途為商住用地，詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表按照商業(yè)住宅3565項(xiàng)目地塊五、地塊現(xiàn)狀目前該地塊仍未完全拆遷完畢及場平。項(xiàng)目地塊西臨天府大道，北靠規(guī)劃的市政體育館，南臨大連海昌極地海洋世界項(xiàng)目。西地塊東地塊地塊內(nèi)部項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號內(nèi)容單位規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積1838082容積率商業(yè)20，住宅503總建筑面積1,080,505414建筑覆蓋率商業(yè)50，住宅255綠地率住宅25，商業(yè)無要求6建筑高度或?qū)訑?shù)M主體建筑高度不小于100M9車位數(shù)個(gè)664110退紅線要求按照成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定六、交通及配套（一）交通狀況1、主干道西臨天府大道、東接紅星路南延線2、軌道交通地鐵一號線延長線終點(diǎn)站（預(yù)計(jì)2010年底建成通車）3、主要公交線路501路、804路（二）生活配套1、商業(yè)歐尚超市、宜家家居、伊藤洋華堂、蘇寧廣場、凱丹購物廣場、遠(yuǎn)大購物中心、新國際會展中心、美美百貨2、休閑新益州公園、成都海洋樂園、成都歌劇院、極地海洋世界、濕地公園、華納夢幻島樂園、成都港、南天府廣場、市政體育館、麓山高爾夫球場、世紀(jì)生態(tài)公園3、醫(yī)院成都市第一醫(yī)院、中德巴伐利亞國際醫(yī)院、雙流第二人民醫(yī)院、中奧國際醫(yī)院、宋慶齡華西婦女兒童醫(yī)院4、學(xué)校成都市試驗(yàn)外國語學(xué)校西區(qū)、光亞國際學(xué)校、美視國際學(xué)校第二章項(xiàng)目操作方式及條件一、項(xiàng)目權(quán)屬本項(xiàng)目地塊由成都中奧華實(shí)業(yè)于2008年2月1日通過土地掛牌出讓取得。二、法定手續(xù)成都中奧華實(shí)業(yè)在地塊掛牌出讓成交后已與雙流國土簽訂土地出讓合同，目前沒有查核到對方的國有土地使用權(quán)證及用地規(guī)劃許可證等證照。三、土地價(jià)格成都中奧華實(shí)業(yè)通過掛牌出讓競得價(jià)格為160萬元/畝（480元/）；目前報(bào)價(jià)為345萬元/畝外加3000萬元土地出讓金返還成本（980元/）。五、地價(jià)支付情況本項(xiàng)目地塊掛牌出讓總價(jià)為441136萬元，競買保證金為14億元，成交后已自動轉(zhuǎn)為地價(jià)款。地塊是在2008年2月通過掛牌出讓，按照當(dāng)時(shí)土地掛牌交易的一般流程，出讓方即雙流國土局要求土地競得方在簽訂正式出讓合同時(shí)支付總地價(jià)的30（保證金自動轉(zhuǎn)為地價(jià)款），3個(gè)月內(nèi)支付總地價(jià)的30，剩余地價(jià)須于6個(gè)月內(nèi)付清，付清地價(jià)款時(shí)間最遲不超過簽訂正式出讓合同之日起一年。六、操作方式收購持有本項(xiàng)目地塊之項(xiàng)目公司（中奧華打算重新注冊一個(gè)新的項(xiàng)目公司來持有該地塊）。第三章區(qū)域市場分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析二、區(qū)域土地市場分析土地成交情況（商住用地）最近一年華該區(qū)域無新地塊通過招拍掛方式成交，2010年1月份藍(lán)光地產(chǎn)通過股權(quán)并購方式取得該地塊，取得價(jià)格為500萬元/畝。地塊具體用地指標(biāo)見下表成都20012002200320042005200620072008年平均復(fù)合增長率0108人口數(shù)量（萬人）1,0201,0291,0441,0591,0821,1031,1121,12514人口增長0608151422200811GDP（億元）1,32211,48881,70532,03112,37082,7503,32443,9010167GDP年增長率143126145191167160209121人均GDP（元）13,00414,53616,45419,30722,13924,92326,52730,855131第一產(chǎn)業(yè)（億元）119125137168182195236270124第二產(chǎn)業(yè)（億元）4905596528061,0071,2131,5041,817206第三產(chǎn)業(yè)（億元）7138059161,0571,1821,3441,5851,814143固定資產(chǎn)投資額（億元）5827028631,0571,4581,9002,39530129265固定資產(chǎn)投資增長率223206229225379303261258實(shí)際利用外資（億美元）263743385576114225361社會消費(fèi)品零售總額（億元）6287107768811,0051,1551,3571,622145人均可支配收入（元）8,1288,9719,64110,39111,35812,78914,84916,943111人均消費(fèi)支出（元）6,8016,8747,0578,9979,64210,29411,703N/A95旅游總收入（億元）152175183228287340414376138國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人）2,5802,8902,8443,2153,6204,0044,2544,10569入境旅游人數(shù)（萬人）34640122740950587865054三、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況成都物業(yè)市場20012002200320042005200620072008年平均復(fù)合增長率房地產(chǎn)投資（億元）1712032453094526199109132704商品房施工面積（萬平米）1,9912,2192,7172,93833224,8576,57010,9952765商品房竣工面積（萬平米）8169571,0188637631,2031,0622,4461698商品房銷售金額（億元）1301622033063965809576272520商品房銷售面積（萬平米）7018169661,1291,1301,5912,2431,2748912001年至2008年，成都房地產(chǎn)投資總體保持高速增長，復(fù)合年均增長率為2704。從投資額來看，2008年的全年投資額仍將保持在較高的水平，2008年相比2007年出現(xiàn)了小幅增長，房產(chǎn)市場趨于成熟。20012008年，成都商品房施工面積一直保持快速上漲趨勢，年均復(fù)合增長率為2765；20012008年成都商品房竣工面積也保持了較快的增長，年均復(fù)合增長率為1698；2008年，成都商品房竣工面積為2,446萬平米，增長近一倍。從整體市場的情況來看，2008年以來的施工面積由于市場慣性仍然保持較高的增長速度，超過過去7年的平均值；而從竣工面積來看，2008年則表現(xiàn)出歷年來最高增長幅度。序號土地位置凈地面積（）用地性質(zhì)成交價(jià)（萬元/畝）總價(jià)（萬元）容積率樓面價(jià)（元/）成交時(shí)間受讓方1華陽街辦（中奧華地塊對面四川開關(guān)廠）113，3339（合170畝）住宅兼容商業(yè)（兼容比例30）50085,000501,50020101成都藍(lán)光地產(chǎn)20012008年，成都市商品房銷售面積年均復(fù)合增長率為891；銷售金額年均復(fù)合增長率為252。2008年，成都商品房銷售面積為1,274萬平米，下降432；銷售金額為627億元，下降345。2008年，受到地震和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，成都商品房銷售面積和銷售金額出現(xiàn)了大幅下降，但商品房銷售金額與2006年相比仍保持較高水平，2009年以來成都商品房銷售面積和價(jià)格已在逐步回調(diào)。四、可比性樓盤分析1、新鴻基悅城項(xiàng)目概況占地面積190,10417（約285畝）總建筑面積730,000總戶數(shù)4000戶容積率384產(chǎn)品形態(tài)2632高層住宅車位配比1112規(guī)劃方式園區(qū)小景依托極地海洋公園，呈半圍合式規(guī)劃布局主力戶型區(qū)間130240銷售情況開盤時(shí)間2009年4月成交情況月份成交面積成交套數(shù)套成交均價(jià)元/成交金額元2010年02月2,198127,23115,890,0802010年01月4,546287,49634,075,8902009年12月33,0442166,359210,137,1002009年11月9,689655,85056,682,6502009年10月8,668615,38046,628,6002009年09月7,732515,73844,370,0502009年08月4,642296,07328,191,8002009年07月7,016455,56339,029,0202009年06月4,741295,73227,177,6302009年05月7,170455,56739,915,480總計(jì)89,446581542,098,3002、河畔新世界項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地面積1,000,000（約1500畝，一期約280畝）項(xiàng)目總建筑面積3,000,000一期總戶數(shù)3500戶容積率30一期產(chǎn)品形態(tài)27棟三層高雙拼別墅,8棟18層中高層電梯住宅,15棟33層高層電梯住宅,3棟50層超高層電梯住宅，沿府河規(guī)劃，層間空間組合保證最大化觀景效果車位配比110規(guī)劃方式沿府河規(guī)劃，層間空間組合保證最大化觀景效果主力戶型區(qū)間140360銷售情況開盤時(shí)間2008年4月成交情況月份成交面積成交套數(shù)套成交均價(jià)元/成交金額元2010年02月4,599246,48429,817,2202010年01月10,800527,34879,354,7102009年12月11,750586,85280,515,7802009年11月9,966565,09250,743,9602009年10月3,386167,45125,231,2902009年09月5,593324,71026,346,6902009年08月3,654205,91521,612,7302009年07月5,053275,82129,416,6802009年06月2,659145,17013,746,0602009年05月3,688215,13018,919,9802009年04月38425,0031,921,2312009年03月32324,7701,539,3292009年02月20814,645967,1772008年12月42825,5052,356,4052008年10月67245,8213,911,3402008年08月346116,8995,855,2702008年06月52935,5672,946,4472008年05月1,33585,6687,569,330總計(jì)65,373343402,771,6293、南湖國際社區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地面積36666850（約550畝）項(xiàng)目總建筑面積1500000（四期760,996）四期總戶數(shù)2200戶容積率50四期產(chǎn)品形態(tài)8棟34層高層車位配比107規(guī)劃方式南湖國際度假風(fēng)情區(qū)的外部自然景觀和度假區(qū)的商業(yè)休閑配套，做圍合式布局主力戶型區(qū)間120280銷售情況整體開盤時(shí)間2008年11月成交情況月份成交面積成交套數(shù)套成交均價(jià)元/成交金額元2010年02月27,0342075,545149,913,4002010年01月47,4363635,471259,536,6002009年12月60,0834395,313319,207,6002009年11月52,8844534,975263,112,3002009年10月14,9591354,81872,075,6502009年09月89,7738274,064364,822,9002009年08月18,4881714,79188,580,3402009年07月33,9622884,951168,153,7002009年06月47,0033874,845227,720,6002009年05月74,2346664,819357,754,4002009年04月10,9401184,68151,207,5702009年03月16,3681814,56774,758,0802009年02月15,5521654,60471,595,1002009年01月19,3261984,50887,114,7802008年12月17,4821814,53479,265,4702008年11月2,982304,70914,043,000總計(jì)548,5064,8092,648,861,4904、雙華麓港項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地面積102,04082（約153畝，一期占地100余畝）項(xiàng)目總建筑面積500,000一期總戶數(shù)1325戶容積率49一期產(chǎn)品形態(tài)1棟25層高層2棟26層高層車位配比107規(guī)劃方式由3棟高層住宅半圍合而成主力戶型區(qū)間70132銷售情況開盤時(shí)間2008年1月成交情況月份成交面積成交套數(shù)套成交均價(jià)元/成交金額元2010年02月4,599246,48429,817,2202010年01月10,800527,34879,354,7102009年12月11,750586,85280,515,7802009年11月9,966565,09250,743,9602009年10月3,386167,45125,231,2902009年09月5,593324,71026,346,6902009年08月3,654205,91521,612,7302009年07月5,053275,82129,416,6802009年06月2,659145,17013,746,0602009年05月3,688215,13018,919,9802009年04月38425,0031,921,2312009年03月32324,7701,539,3292009年02月20814,645967,1772008年12月42825,5052,356,4052008年10月67245,8213,911,3402008年08月346116,8995,855,2702008年06月52935,5672,946,4472008年05月1,33585,6687,569,330總計(jì)65,373343402,771,629五、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢交通便利項(xiàng)目占地面積較大（275畝），地塊形狀規(guī)整，適于開發(fā)城市綜合體，產(chǎn)品形態(tài)豐富，一期推出住宅產(chǎn)品面積區(qū)間在區(qū)域內(nèi)有一定優(yōu)勢，SOHO產(chǎn)品能彌補(bǔ)市場空白點(diǎn)緊臨極地海洋公園2、劣勢位于南延線末端，區(qū)域發(fā)展較不成熟，配套有待完善3、機(jī)會國際城南的區(qū)域定位，政府的著力規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目強(qiáng)力的推廣南延線大量企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，需求加大極地海洋公園2010年6月正式呈現(xiàn)區(qū)域需要大體量的商業(yè)商務(wù)配套4、威脅區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目云集，競爭激烈區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目、商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目放量巨大，供需矛盾突出政府南遷計(jì)劃未定，如政府南遷計(jì)劃落空，則區(qū)域發(fā)展后勁不足六項(xiàng)目及產(chǎn)品定位（假設(shè)住宅用地面積商業(yè)用地面積6535）1、項(xiàng)目定位“領(lǐng)秀南城”定位為城南首席國際都市綜合體2、功能定位居住功能中高檔都市理想居商務(wù)功能優(yōu)質(zhì)寫字樓四星級酒店SOHO商務(wù)公寓商業(yè)功能特色商業(yè)街配套服務(wù)設(shè)施休閑娛樂經(jīng)營主題式購物中心3、產(chǎn)品定位物業(yè)形態(tài)高層住宅SOHO街鋪寫字樓裙樓商業(yè)酒店經(jīng)營模式銷售銷售銷售銷售租賃持有面積（萬平米）58620211000019023672003600015000售價(jià)/租金（一期元/平米）70006500150008000一樓100二樓60404、客戶定位南部新城生活圈層客戶群體的主要組成是偏愛居住在城南的中青年群體工作在城南CBD商務(wù)區(qū)域的商務(wù)精英人群異地看好城南發(fā)展前景的投資養(yǎng)老客戶城南旅游休閑消費(fèi)本地和異地客群這些購房者的共同特征是年齡特征3045歲國籍特點(diǎn)成都本地人占比60，外地人40，主要是換房需求收入特點(diǎn)年收入10萬元以上職業(yè)特點(diǎn)主要是在城南工作的中高端商務(wù)人士、企業(yè)雇員及公務(wù)員第四章概念設(shè)計(jì)分析（假設(shè)住宅用地面積商業(yè)用地面積6535）一、總體規(guī)劃平面圖二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)容積率項(xiàng)目名稱序號內(nèi)容單位規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積183,8070011其中建設(shè)用地面積183,8070012綠地面積13道路用地面積14廣場等用地面積15其他2容積率住宅50,商業(yè)373總建筑面積1,080,5054131住宅（高層公寓）586,2020032商業(yè)247,22300321SOHO110,00000322街鋪19,02300323寫字樓（出售）67,20000324商場（持有）36,00000325酒店（持有）15,0000033幼兒園2,5000034會所3,00000小計(jì)（計(jì)容積率）838,9250035地下車庫232,42100其中人防部分26,9061536架空層9,159414建筑覆蓋率住宅18，商業(yè)415綠地率0256建筑高度或?qū)訑?shù)臨街天府大道主體大于100米7退紅線要求8車位數(shù)6,641第五章項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃（假設(shè)住宅用地面積商業(yè)用地面積6535）一、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目地塊分為東地塊（占地約179畝）、西地塊（占地約96畝）兩個(gè)地塊；東地塊以住宅開發(fā)為主，分為14期；西地塊用作商業(yè)開發(fā)，分為5、6期。項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃如下期別方案圖設(shè)計(jì)完成擴(kuò)初圖設(shè)計(jì)完成主體施工圖設(shè)計(jì)完成樁基開工主體開工開盤竣工驗(yàn)收入伙一期20106182010818201010182010102220113620117220121032012128二期201061820119620111162012262012620201210620141182014422三期20106182012124201323201356201391820141420154182015620四期20106182013827201310272014127201461120149272016192016412五期20106182014826201410262015126201561020159262016112201717六期20106182014826201410262015126201561020159262016112201717二、項(xiàng)目分期計(jì)劃產(chǎn)品類型1期（）2期（）3期（）4期（）5期（）6期（）合計(jì)（）住宅高層161727001873250011160000187,3250058620200小計(jì)（）586,20200商業(yè)街鋪2750282318502400460046001902300SOHO11000011000000寫字樓67200006720000商場（租賃）180000018000003600000酒店（經(jīng)營）15000001500000小計(jì)（）137,22300幼兒園2,500002,50000會所3,000003,00000公共配套小計(jì)（）5,50000地下車位46900005245100315000035140003710000293300023242100人防5053975853913487503923445,035333,552002690615地下室及其他架空層252698292695174375196172915941小計(jì)（）241,58041總計(jì)（）1,080,50541第六章投資收益分析一、建安成本估算序號成本科目總建面積（）建面指標(biāo)（元/）銷售面積（）銷面指標(biāo)（元/）總成本元1前期費(fèi)用1,080,5054128500833,4250036949307,944,0407811勘查設(shè)計(jì)費(fèi)1,080,5054115000833,4250019447162,075,8109412報(bào)批報(bào)建費(fèi)1,080,5054112000833,4250015558129,660,6487513前期工程費(fèi)1,080,505411500833,42500194516,207,581092主體建安工程費(fèi)用1,080,50541173004833,425002242931,869,313,0022421土建工程費(fèi)1,080,5054196545833,425001251671,043,175,2410122安裝工程費(fèi)1,080,5054143993833,4250057035475,346,2499423主體裝修費(fèi)用1,080,5054132466833,4250042090350,791,511303室外及環(huán)境工程費(fèi)用1,080,5054112270833,4250015907132,576,4965131室外管網(wǎng)工程費(fèi)用1,080,505418000833,425001037286,440,4325032園建綠化環(huán)境工程1,080,505414270833,42500553646,136,064014公共配套工程費(fèi)用1,080,5054138232833,4250049566413,095,3822541社區(qū)配套及服務(wù)用房1,080,505412046833,42500262322,105,1550042地下室工程1,080,5054136186833,4250046914390,990,227255開發(fā)間接費(fèi)1,080,5054122358833,4250028987241,581,86700合計(jì)1,080,50541274363833,425003557022,964,510,78879二、經(jīng)濟(jì)效益分析按照地價(jià)345萬元/畝進(jìn)行測算，外加3000萬元的土地出讓金返還成本測算結(jié)果詳見下表利潤測算表總建筑面積（）建面指標(biāo)（元/）總銷售面積（元/）銷面指標(biāo)（元/）序號合計(jì)金額元1銷售收入、租賃收入、經(jīng)營收入8,133,124,899891,080,505417,52715833,425009,75868111高層4,566,555,57120586,202007,79007586,202007,79007122SOHO972,749,60640110,000008,84318110,000008,843181661街鋪（出售）359,957,2075419,0230018,9222119,0230018,922211762寫字樓（出售）789,910,7740967,2000011,7546267,2000011,754621964商場（租賃）597,631,546781165酒店（持有）369,535,34944111地下室與車位476,784,84444232,4210020513871,794元/個(gè)205,514852,319952開發(fā)建設(shè)總投資4,402,958,889931,080,505414,07491833,425005,2829721項(xiàng)目開發(fā)成本3,945,710,288791,080,505413,65173833,425004,73433211項(xiàng)目取得費(fèi)用981,199,500001,080,5054190809833,425001,177312111轉(zhuǎn)讓包干價(jià)981,199,500001,080,5054190809833,425001,177312112交易稅費(fèi)0001,080,50541000833,42500000212前期費(fèi)用307,944,040781,080,5054128500833,4250036949213建造成本2,656,566,748011,080,505412,45863833,425003,187532131主體建安工程費(fèi)用1,869,313,002241,080,505411,73004833,425002,242932132室外及環(huán)境工程費(fèi)用132,576,496511,080,5054112270833,42500159072133公共配套工程費(fèi)用413,095,382251,080,5054138232833,42500495662134開發(fā)間接費(fèi)241,581,867001,080,5054122358833,425002898722項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用457,248,601141,080,5054142318833,4250054864221管理費(fèi)用203,328,122501,080,5054118818833,4250024397222銷售費(fèi)用243,993,747001,080,5054122581833,4250029276223財(cái)務(wù)費(fèi)用9,926,731651,080,50541919833,4250011913銷售稅費(fèi)867,077,894241,080,5054180247833,425001,0403831營業(yè)稅及附加526,986,012331,080,5054148772833,425006323132預(yù)征土地增值稅費(fèi)51,329,992091,080,505414751833,42500615933清算補(bǔ)繳土地增值稅288,761,889821,080,5054126725833,42500346484稅前利潤2,863,088,115721,080,505412,64977833,425003,435335企業(yè)所得稅715,772,028931,080,5054166244833,42500858836凈利潤2,147,316,086791,080,505411,98733833,425002,576507公司投資收益指標(biāo)1,080,50541000833,4250000071銷售毛利率514972銷售凈利潤率264073內(nèi)含報(bào)酬率1450第七章結(jié)論及建議綜上，結(jié)合投資收益分析，地價(jià)345萬元/畝，外加3000萬元土地出讓金返還成本，項(xiàng)目取得總成本981億元，即樓面地價(jià)908元/；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資4403億元，凈利潤2147億元，銷售凈利潤率為2640，內(nèi)含報(bào)酬率為1450；測算指標(biāo)表明項(xiàng)目基本可行；上述指標(biāo)是假設(shè)住宅用地面積商業(yè)用地面積6535的比例進(jìn)行分析測算得出的結(jié)果；經(jīng)成都公司與雙流國土、規(guī)劃等部門的多次溝通，該地塊欲調(diào)整商住占地比例存在一定困難，必須經(jīng)過公示、上土規(guī)會、經(jīng)過國土、規(guī)劃審批核準(zhǔn)，相關(guān)部門表示此地塊業(yè)主方已多次提出調(diào)整方案，但相關(guān)部門并未予批準(zhǔn)，故取得該地塊存在規(guī)劃無法進(jìn)行調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。目前該區(qū)域地價(jià)二類住宅用地拍賣價(jià)格一般在500萬元/畝以上，商業(yè)用地（兼容住宅不超過50）掛牌價(jià)格一般在400萬元/畝以上。由于目前所獲得的該地塊資料非常有限，故所有的分析測算結(jié)果均為預(yù)估值，僅供集團(tuán)與對方進(jìn)行進(jìn)一步商談的參考；若集團(tuán)決定取得該地塊，則需要在深入了解項(xiàng)目背景、條件，獲取地塊全面資料的前提下進(jìn)行深入可研。建議集團(tuán)在對方明確該地塊可進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整（出示相關(guān)部門的批示、核準(zhǔn)文件）的情況下與對方就交易價(jià)格、方式及付款條件等進(jìn)行進(jìn)一步商談。內(nèi)部資料僅供參考內(nèi)部資料僅供參考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