第1頁共82頁2006重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)研第一章重慶市社會經(jīng)濟概況一地理環(huán)境和居住結(jié)構(gòu)分析（一）地理環(huán)境分析重慶市位于中國西南部，長江與嘉陵江交匯處，是一座舉世聞名的山城，最突出的特點是地形起伏有致，立體感強。重慶轄區(qū)主要分布在長江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔400米。地勢從南北兩面向長江作山谷狀傾斜，起伏較大，多呈現(xiàn)“一山一嶺”，“一山一槽二嶺”的形貌。轄區(qū)擁有82萬平方公里的土地，設(shè)15個區(qū)、12個縣和4個市。獨特的地形，造就了重慶是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特點，又有顯著的農(nóng)村特征。城市不是放射型發(fā)展，而是組團式建設(shè)。各組團相對自成一體,自發(fā)形成商業(yè)中心、居住區(qū)、行政辦公區(qū)等功能區(qū)。（二）居住結(jié)構(gòu)分析由于交通的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特色。市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，重慶人乘坐最多的交通工具第2頁共82頁仍是公交車，幾乎占了1/2，其次是中巴車約占1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，經(jīng)常乘坐計程車占15，擁有私家車6。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域”，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。雖然，重慶沒有上海原來“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的居住結(jié)構(gòu)趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來的傳統(tǒng)居住結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)不易發(fā)生重大變化。隨著全市路橋一票制的實行，南岸與北部新城環(huán)境交通的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中南岸和北部新城的比重已有較大提高，逐步形成了渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北部新城四分天下的格局。二經(jīng)濟發(fā)展狀況（一）GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好外部環(huán)境1995年至2003年間，在國家繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對西部地區(qū)投入力度的推動下，重慶市經(jīng)濟發(fā)展快速平穩(wěn)，全市GDP由第3頁共82頁1995年的100947億元增加到2003年的225011億元，增加了124064億元，按可比價格計算，比2002年增長114，增幅高于上年11個百分點，是重慶成立直轄市七年來經(jīng)濟增長較快的一年。穩(wěn)健運行、增長勢頭良好的經(jīng)濟，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望2004年，隨著國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，全市經(jīng)濟增長仍將保持快速、穩(wěn)健勢頭。同時，2003年，重慶房地產(chǎn)增加值達到878億元，全市GDP約11的增幅中，房地產(chǎn)就占了近4。加上相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)對GDP直接與間接貢獻在5以上。房地產(chǎn)首次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改變了重慶過于單一的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為重慶發(fā)展成為長江經(jīng)濟中心奠定了基礎(chǔ)。重慶市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值曲線圖1545429841417877512111790917292614797115893417497719711225011050010001500200025001985年1990年1992年1994年1996年1998年1999年2000年2001年2002年2003（數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計年鑒）（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進經(jīng)濟進一步增長第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在保持穩(wěn)定增長的同時逐步實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年末的259423318演變?yōu)?003年末的16419421。2003年重慶市一產(chǎn)業(yè)增加值34307億元，增長42；第二產(chǎn)業(yè)增加值為89645億元，增長135；第三產(chǎn)業(yè)增加值為93109億元，增長94。顯示出第一產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國民經(jīng)濟的增長主要得益于第二、第三產(chǎn)業(yè)，特別是第第4頁共82頁三產(chǎn)業(yè)的快速增長。第三產(chǎn)業(yè)中，新興產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游、信息服務(wù)、廣告、社會服務(wù)等行業(yè)發(fā)展明顯加快，就業(yè)人員快速增加，社會經(jīng)濟效益增長顯著。第三產(chǎn)業(yè)快速增長帶來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，表明了重慶經(jīng)濟更有活力，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也向現(xiàn)代型方向好轉(zhuǎn)。重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（）年份199519961997199819992000200120022003第一產(chǎn)業(yè)25924222620919217816716153第二產(chǎn)業(yè)423418417410409414415419411第三產(chǎn)業(yè)318340357381399408418421436（數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計年鑒）（三）重慶市基礎(chǔ)建設(shè)情況1996至2003年期間重慶市強化了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),尤其是加大了對交通運輸郵電、市政設(shè)施及住宅建議的投資力度，從而極大的改善了城市面貌和投資環(huán)境。2003年全年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資493億元，同比增長259。其中交通運輸占全市基礎(chǔ)設(shè)施總投資的358，年內(nèi)，渝長、長涪、渝合、長梁、梁萬、渝黔一期高速公路相繼建成并投入使用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機場航站區(qū)擴建、寸灘港口碼頭及三峽庫區(qū)碼頭擴建等項目建設(shè)進展順利，集水運、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)進一步得到完善。各重大投資項目主要有“半小時主城”、長江一路改造、大坪循環(huán)道改造、中興路石板坡立交、渝澳大橋二期工程、四公里立交橋等。受土地價格、三材價格上漲及大規(guī)模拆遷建設(shè)等諸多因素影響，2003年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進一步加大，投資增速繼續(xù)高走，各月投資增幅均保持在30以上。全年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32789億元，同比增長第5頁共82頁333，占全社會投資總量的258，比重較去年同期上升11個百分點。其中，住宅投資17743億元。（四）居民收入穩(wěn)定增加，生活水平不斷提高城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。一是2003年全年城市居民人均可支配收入接近1000美元，已超越人均800美元的基本小康水平；二是全年實現(xiàn)社會消費品零售總額83552億元，比上年增長95，增幅比上年高出04個百分點。新一輪消費熱潮逐步形成，住房、汽車、電子通訊設(shè)備持續(xù)旺銷。全年商品住宅、汽車、通訊器材銷售額分別增長了349、376和457，消費結(jié)構(gòu)升級趨勢進一步明顯。城市居民消費逐漸向教育、醫(yī)療保健、通訊、居?。ú缓徺I住房）等非實物消費傾斜。深化住房制度改革對居民的消費產(chǎn)生巨大影響，部分收入和很大部分存款投資于住房。最能反映居民家庭生活水平的恩格爾系數(shù)不斷下降，2003年重慶城市和農(nóng)村居民的恩格系數(shù)不斷下降到355和512，主城區(qū)居民的生活水平已接近實現(xiàn)“小康”，消費結(jié)構(gòu)得到了明顯改善。充分顯示出重慶市居民特別是主城區(qū)居民生活水平大幅度提高，消費需求旺盛，經(jīng)濟收入穩(wěn)步增長，使住房、旅游、通訊、教育等成為新的消費熱點。重慶市1995年至2003年人均GDP變動圖單位元33723914445246844826515756556353778201000200030004000500060007000800090001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年人均GDP（元）第6頁共82頁資料來源重慶統(tǒng)計年鑒重慶市1996至2003年社會消費品零售總額單位億元（資料來源重慶市統(tǒng)計年鑒）三人口狀況截止2002年底重慶全市的總?cè)丝跒?107萬人，人口自然增長率為33，總戶數(shù)約為950萬戶，平均每戶居住人數(shù)為326人。重慶市現(xiàn)已成為中國人口最多的城市，占全國總?cè)丝诘?4，位居全國第20位。隨著重慶城市化的進程，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來渝務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。重慶市主要年份總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口44548507935537596266435869933763058355201002003004005006007008009001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年1130951075660863516614035945857712457373732833093107309730910930723430596930429230227727682626647926355605001000150020002500300035002002年2001年2000年1999年1998年1997年1996年1985年1980年1978年非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口第7頁共82頁（數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計年鑒）主城區(qū)人口分布變化呈以下特點（一）渝北區(qū)人口最多，九龍坡區(qū)人口增長率最快。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著舊城區(qū)發(fā)行和新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，渝中區(qū)和大渡口區(qū)的人口開始下降，居民開始從人口擁擠、土地緊張的渝中區(qū)和工業(yè)污染較重的大渡口區(qū)向外區(qū)遷居；江北、渝北及南岸區(qū)是人口的主要遷入?yún)^(qū)。（二）人口密度與人口變動大致相同，渝中區(qū)人口密度仍是最高。全市總的人口密度為375人/平方公里，在八個主城區(qū)，渝中區(qū)的人口密度為最高，人口密度每平方公里超過27000人，渝北區(qū)人口密度最低，人口密度每平方公里不到600人。從人口密度上來看，近兩年內(nèi)，江北區(qū)的人口密度增長率最高，其次是南岸區(qū)，而渝中區(qū)人口密度增長率位居主城區(qū)各區(qū)最低值。三區(qū)人口增長與各區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。渝中區(qū)的人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，房屋建筑只能往高處發(fā)展（這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的根本原因），導致房屋居住質(zhì)量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足重慶人居家、購物的現(xiàn)代需求。與此同時，渝中區(qū)從功能上來說已愈來愈趨向于商業(yè)、信息、貿(mào)易為主導的專門商務(wù)區(qū)，而南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)在發(fā)展自身產(chǎn)業(yè)的同時，也成為市民選擇居家地的主要地區(qū)。第8頁共82頁（三）根據(jù)全國第五次人口普查結(jié)果，同1990年第四次人口普查相比，65歲及以上人口的比重上升了087個百分點，表現(xiàn)出一定程度上的人口老齡化速度加快。隨著人口老齡化速度的加快，城市居民住宅結(jié)構(gòu)在一定的階段也將發(fā)生相應(yīng)的市場變化。這種結(jié)構(gòu)的變化與一個地區(qū)的民族、文化、教育、經(jīng)濟等多種因素有著密切的關(guān)系。并且與第四次人口普查相比，十年零四個月共增長了20383萬人，增長率為706，平均每年增加1973萬人，增長率為066。其中主城六區(qū)（渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)）人口為37816萬人，占重慶市總?cè)丝诘?224。（數(shù)據(jù)來源重慶市2000年第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報）（四）人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等導致人口的具體分布呈現(xiàn)出不平衡狀況。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門、儲奇門、一號橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對而言李子壩地段較為疏松。而南岸區(qū)的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往四周擴散，人口密度相對減少，尤其是從南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐漸稀少。重慶市是一個重工業(yè)發(fā)展城市，近幾年商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展使城區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)新舊交替狀況，人員居住與商業(yè)經(jīng)營沒有嚴格的區(qū)分，加上重慶人對都市生活的“固著”情結(jié)（如老解放碑人對解放碑的情結(jié)），導致商業(yè)越發(fā)達地段，人口密度越大。其次，人口密度與各城區(qū)工業(yè)分布情況、教育分布情況也密切相關(guān)。第9頁共82頁（五）人口文化程度重慶主城區(qū)人口文化程度結(jié)構(gòu)有效樣本量小學及以下初中高中/中專/技校大學專科大學本科研究生或以上人數(shù)百分比62210006096200322246395831333251102（數(shù)據(jù)來源重慶市統(tǒng)計局人口普查資料）調(diào)查顯示，重慶市主城區(qū)人口的文化程度比重慶市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟規(guī)模的城市相比，重慶主城區(qū)家庭中具有高學歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，重慶各經(jīng)濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了重慶從業(yè)人員的文化教育水平。此外，重慶市人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)出現(xiàn)了如下變化具有大學程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學程度的由45000人下降為43386人。城市人口文化程度的提高，有助于消費市場的引導。四城市化進程加速，房地產(chǎn)業(yè)面臨重大機遇目前重慶城鎮(zhèn)化水平只有347，低于全國平均水平。按照政府規(guī)劃將在2005年提高到40。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。據(jù)測算，“十五”期間重慶市城鎮(zhèn)居民住宅潛在需求量年均約2000萬平方米左右，這必然將成為重慶市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的強大動力。這種加速城市化的進程，政府已由“計劃”變?yōu)閷嶋H行動。首先政府正加緊進行以“八小時重慶”和“半小時主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個百萬人的衛(wèi)星城市；把渝中區(qū)作為未來“中央商務(wù)圈”的規(guī)劃建設(shè)和都市發(fā)達經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)面積的擴大等都將極大地促進房地產(chǎn)開發(fā)的第10頁共82頁發(fā)展。其次，舊城改造的大規(guī)模實施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設(shè)的啟動以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來現(xiàn)實的發(fā)展機遇。五消費水平提高，消費結(jié)構(gòu)改善從90年代后期起，中國居民的整體消費結(jié)構(gòu)已從滿足“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變，相當一部分高收入的居民群體開發(fā)向“富裕型”轉(zhuǎn)變。消費重點由衣、食為主轉(zhuǎn)向住、用、行為主。對于重慶城市居民消費重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，消費需求發(fā)生三個方面的重要轉(zhuǎn)向，一是基本消費逐漸向居住、交通、通訊等領(lǐng)域擴展，二是日用品類消費進入更新?lián)Q代時期，并向品牌化發(fā)展，三是文化教育及知識產(chǎn)品的消費比重明顯增加。反映在支出結(jié)構(gòu)上，日常消費中，吃、穿、用消費支出下降了12個百分點，住、行、醫(yī)、教育支出提高了13個百分點。重慶市是發(fā)展中的新興直轄市，但人均收入與京、津、滬、粵相比仍有一定差距。重慶市主城區(qū)居民家庭消費已步入小康階段（根據(jù)恩格爾系數(shù)判斷）。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費熱點。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民家庭收入的增長幅度將會加快。六重慶各區(qū)域主要商業(yè)狀況綜觀重慶市各行政區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，呈現(xiàn)出多樣性和不平衡性（一）渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市乃至西南地區(qū)最大的商貿(mào)中心、金融中心、科技中心、水陸交通樞紐。據(jù)統(tǒng)計2003年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)13674億元，比上年增長108；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到255萬元，全區(qū)社會消費品零售總額達113億元，同比增長13。渝中區(qū)有各類商品市場67個，市場經(jīng)營面積達47萬平方米，其中具有代表性的朝天門綜合交易市場，由27個交易區(qū)組成，市場建筑面積達35萬平方米，主要從事服裝、小商品百貨的批發(fā)。渝中區(qū)的專業(yè)市場還包括有菜園壩市場群，全年成交達107億元；新華路家電批發(fā)市場，全年成交額達10億元；學田灣小儀器市場，全年成交額達51億元；大坪汽第11頁共82頁摩配市場，全年成交額達3億元。解放碑商業(yè)區(qū)集中了重慶市各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)經(jīng)營的國營百貨商場，到集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商廈，是商家必爭之地。其中具代表性的商場有重慶百貨大樓、新世紀百貨、新華書店、大都會廣場、王府井百貨等。渝中區(qū)作為重慶政治、經(jīng)濟中心，對重慶市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了越來越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經(jīng)濟、信息、商貿(mào)、物流、都市旅游為重點成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改變了過去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費心理，人們更愿意在渝中區(qū)工作，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時渝中區(qū)的開發(fā)程度已非常高，二度開發(fā)的成本將會成倍增加，這也是目前渝中區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展后勁不足的主要原因。（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建設(shè)中的北部新城的中心，是重慶市未來的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。它現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點1600多個，經(jīng)營面積80萬平方米，據(jù)統(tǒng)計，2003年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值6876億元，社會消費品零售總額達3946億元，集市成交額為356億元。江北區(qū)主要大型的商場分布情況為建新北路沿線協(xié)信黃金海岸、重百大樓江北分店、世紀新都、華聯(lián)商廈和龍湖北城天街，營業(yè)面積超過50萬方。家樂福金觀音店，總建筑面積超過30萬平方米，年營業(yè)額達60億元以上，盤溪蔬菜批發(fā)市場全年成交額達6億元。黃花園大橋、重慶至涪陵高速公路相繼建成，加之重慶江北國際機場的擴建，江北成為重慶聯(lián)系世界的窗口。江北區(qū)由于其獨特的地理優(yōu)勢，使之成為重慶繼渝中區(qū)之后綜合實力第二大區(qū)，隨著政府遷址江北，對江北的房地產(chǎn)發(fā)展起到了極大的促進作用，自2002年起形成了江北投資熱，但由于江北區(qū)是一個以工業(yè)見長的地區(qū)，有重慶長安等一批大型工業(yè)企業(yè)，其商業(yè)被建新北路分隔，購物環(huán)境相對較差?，F(xiàn)正在興建的江北步行街將完全改變江北的商業(yè)布局，對江北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)及投資產(chǎn)生深遠的影響。江北區(qū)與北部新城作為政府所在地、臨近機場和規(guī)劃中的新火車站，交通第12頁共82頁將進一步改善。隨著五里店、黃泥磅地區(qū)眾多中高檔物業(yè)的開發(fā)，將有眾多具有較強消費能力的人群入住江北及北部新城，為江北商圈提供了新的潛在消費人群。在宏觀環(huán)境上，政府在江北更是規(guī)劃出重慶最大面積達4338公頃的休閑步行街，在步行街中，將修造三座廣場及寬度達4060米的架空層橫躍建新北路，將從根本上解決江北商圈在地理、交通、布局、上的缺點，特別是三大廣場之一的現(xiàn)代文化廣場，面積達5500平方米，并將重現(xiàn)觀音古橋，增加該地區(qū)的文化內(nèi)涵。龍湖花園的開發(fā)商中建科在江北興建的北城天街，引進了知名的華聯(lián)超市，重慶知名開發(fā)商協(xié)信集團在觀音橋轉(zhuǎn)盤開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)黃金海岸，同樣知名開發(fā)商東和物業(yè)，在五黃路核心地帶，開發(fā)“皇冠自由城”，這些個案都將進一步繁榮江北商圈。政府計劃通過宏觀大環(huán)境的改善，使江北商圈具有與解放碑商圈競爭的能力，并在重慶幾個城區(qū)的商圈中脫穎而出。雖然江北的潛在優(yōu)勢較多，但因其與解放碑臨近，及眾多規(guī)劃需政府實實在在的落實，因此近期該商圈在重慶市的商業(yè)地位不會出現(xiàn)大的變動。（二）沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈是指商業(yè)步行街至綠色文化藝術(shù)廣場一線為主線，輔以南開商業(yè)步行街。這里是沙坪壩人流量最大，大小商家最集中的地方。各類服務(wù)營業(yè)面積達40多萬平方米，重百沙坪壩店、明日百貨、新世紀百貨沙坪壩店，金誠廣場、巴黎廣場、融信大廈，、華夏銀座、華宇廣場、立海國際商務(wù)公寓等都在此中心區(qū)，提供吃喝玩樂服務(wù)的小型商家也密布其間。去年日均人流量逾30萬人，主要商場營業(yè)額達15億元，其中重百沙坪商場銷售額達4億元，超過重百解放碑總店，可見沙區(qū)購買力非同一般。沙坪壩距離解放碑較遠，受主流商圈影響較小，長期以來其商業(yè)發(fā)展都自成體系，由于沙坪壩的購買力組成很有特色，平日主要由高收入的知識分子、政府工作人員、純消費型大中學學生等構(gòu)成，周末甚至吸引了北碚、井口、雙碑的消費者，這給沙坪壩中心商圈的零售經(jīng)營帶來了極大契機，也給商業(yè)定位和商場布置，甚至商用物業(yè)營銷帶來了較大的靈活性和便利性，使沙坪壩步行街中心商圈人潮涌動，商機澎湃沙坪壩作為重慶市第二商圈，其商業(yè)發(fā)展牽動全市商業(yè)發(fā)展的脈博，目前第13頁共82頁上規(guī)模已營業(yè)的商場主要有好又多量販、新世經(jīng)凱瑞商都、立洋百貨、華宇時尚商業(yè)廣場、金鷹女人廣場、華夏銀座、賽博數(shù)碼、欣陽百貨、三峽廣場。（四）九龍坡區(qū)楊家坪商圈由于地上商場經(jīng)營面積較少，而且地下通道為人行必經(jīng)之道，使得地下商場能占據(jù)一席之地。據(jù)悉，僅楊家坪地下商場一家去年商品零售總額就超過4億元。這就形成了楊家坪獨特的“地面地下商圈”。由于商業(yè)氛圍太淡，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，九龍坡消費外流嚴重，為留住消費，政府下決心興建楊家坪商業(yè)步行街，其中以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的1平方公里的商業(yè)步行街將在2002年底建成并“開街”營業(yè)，這樣造成一個最直接的后果就是商業(yè)面積的大放量。躍華商都、晉愉城市彩園、建設(shè)廣場，三個區(qū)域商業(yè)“航母”的先后“起航”，加上鶴頭路B區(qū)的改造將用于商業(yè)用途，以及上海銀星集團將步行街周圍打造“上海中心”。斌鑫集團將在新華四村開發(fā)商業(yè)物業(yè)未來兩三年內(nèi)，商業(yè)面積將增加2030萬平方米，如算上社區(qū)門面這一面積將更為可觀；其次產(chǎn)商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)面積放量絕不能視為中、低檔商業(yè)量上的擴張，而應(yīng)是質(zhì)的提升。晉愉彩園已成功引進新世紀百貨，躍華商都也鄭重在引進品牌商家的工作中大做文章。隨著步行街的啟動，未來兩三年內(nèi)，楊家坪商圈將會重新“洗牌”；同時輕軌較新線全面建成后，可形成高峰期單向每小時3萬人流的運載能力，年客流量可達3億人次，而楊家坪處在較新線樞紐位置，對商業(yè)推動是革命性的。輕軌沿線大坪、大渡口等區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套滯后，商業(yè)功能不齊全，輕軌建成后，區(qū)域的連接更加有機會吸引更多外區(qū)客戶前往楊家坪商圈消費。（五）南岸區(qū)南岸區(qū)與渝中區(qū)僅有一江之隔，長江大橋通車前，兩岸主要依靠長江索道聯(lián)系，八十年代彈子石地區(qū)棉紡企業(yè)的興起，加之南岸區(qū)區(qū)政府位于上新街，使彈子石、上新街成了南岸區(qū)經(jīng)濟的重心點和商貿(mào)中心。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，特別是長江大橋和鵝公巖大橋的通車，南岸區(qū)的經(jīng)濟重點轉(zhuǎn)移到南坪鎮(zhèn)并已實第14頁共82頁現(xiàn)市場、網(wǎng)點布局的戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)移，建設(shè)規(guī)模擴大，設(shè)施水平提高，各類市場結(jié)構(gòu)趨于合理。網(wǎng)點、市場建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。全區(qū)已建成以大型商貿(mào)設(shè)施為主，采用現(xiàn)代化經(jīng)營、管理模式為主的貿(mào)易區(qū)；建成以會議、展覽為標志的會展中心區(qū)；以舊車、機動車為龍頭的專業(yè)市場批發(fā)區(qū)；以餐飲、休閑、娛樂為特色的南濱路景觀休閑區(qū)；與生活小區(qū)內(nèi)的市場和連鎖店、零售網(wǎng)點共同構(gòu)成全區(qū)的商業(yè)設(shè)施布局網(wǎng)絡(luò)。全區(qū)共建成各類市場51個，面積38萬平方米，擁有各類大中型網(wǎng)點（2000平方米以上）29個，面積47萬余平方米；在建、擬建的大中型商業(yè)設(shè)施25個，面積70萬平方米。還另有證券、人才、勞動力、房地產(chǎn)等生產(chǎn)要素市場。全區(qū)目前擁有市場51個，其中專業(yè)批發(fā)市場7個，消費品市場10個，建立了以區(qū)域性市場為龍頭，地方性生產(chǎn)生活資料市場為骨干，各類消費品市場為基礎(chǔ)的市場框架體系。南坪南路區(qū)塊在南岸區(qū)政府的合理規(guī)劃和引導下，發(fā)展成為專業(yè)市場區(qū)，如汽配城、機動車交易市場、二手車交易市場、重慶家具市場等專業(yè)交易市場。南坪西路集中了百盛百貨、北京華聯(lián)（近期開業(yè)）、新世紀江南商都、諾馬特超市、金臺百貨、流行前線地下商業(yè)街、山城平價超市、昌龍百貨、浪高地下商場等初步形成了以大型綜合性百貨、大型超市為主，各類中小型百貨及店鋪商業(yè)為輔的核心商業(yè)區(qū)，其營業(yè)面積達26萬平方米。在政府規(guī)劃中，現(xiàn)有步行街將不斷擴容，并最終形成占地33萬平方米、商業(yè)面積80多萬平方米的超大型綜合性商業(yè)步行街區(qū)。南坪東路區(qū)塊以眾多中小臨街商鋪為主，以及宏聲廣場的地下宏聲商業(yè)廣場。作為南岸區(qū)與外區(qū)連接的重要車站南坪公交車總站就位于該區(qū)域。南岸與外區(qū)的交通車幾乎都以南坪公交總站為中轉(zhuǎn)點，但政府已規(guī)劃將公交總站搬遷出主城區(qū)，加上重百整體搬遷至天龍廣場，這已成為該區(qū)塊商業(yè)發(fā)展的重要抗性。隨著南岸區(qū)政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘”之稱的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內(nèi)涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。已成人氣鼎沸之勢，吸引了眾多本地市民和外地游客到此觀光、休閑、娛樂、就餐。南濱路成為重慶夜景經(jīng)濟的代名詞。雖然，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其影響力卻覆蓋整個重慶主城區(qū)。隨著南濱路沿線各樓盤的商業(yè)設(shè)施相繼問世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必然成為重慶最具人氣、活力和品質(zhì)的地區(qū)之一。第15頁共82頁七宏觀環(huán)境小結(jié)綜上所述，重慶市的國民經(jīng)濟正在持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，各項經(jīng)濟指標逐年增長，城市化進程加速，城市面貌日新月異，交通及投資環(huán)境大為改善，城鄉(xiāng)居民的收入與支出逐年增加，不斷提高，商業(yè)發(fā)展日益成熟。作為西部唯一的直轄市，重慶市正在逐步鞏固自己的交通、能源、經(jīng)濟和商貿(mào)中心地位。目前正值中國加入WTO和西部大開發(fā)的大好時機，西部12個省、市、自治區(qū)地域遼闊，人口眾多，資源豐富，必將成為投資重點；而重慶市的經(jīng)濟基礎(chǔ)和投資環(huán)境在西部各省市中獨樹一幟，必會成為西部大開發(fā)的重點城市，城市的經(jīng)濟將得到更大的發(fā)展，這為本市的各行各業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)帶來了不可多得的發(fā)展契機。第16頁共82頁第二章重慶市自然環(huán)境一重慶主城區(qū)主要景觀分布景觀所在區(qū)域景點渝中區(qū)朝天門碼頭、鵝嶺公園、枇杷山公園、人民大禮堂、珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士紀念館等南岸區(qū)南山公園、老君洞、一棵樹、慈母山溫泉、科普中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士陵園、歌樂山、平頂山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋口壩溫泉、東泉等重慶市的旅游資源十分豐富，可供游覽參觀的景點達100多處，國家級風景名勝有縉云山、四面山和長江三峽，全國重點文物保護單位有八路軍駐渝辦事處舊址、“中美合作所“集中營舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚城古戰(zhàn)場、抗戰(zhàn)遺址、萬盛石林、銅鼓灘漂流、統(tǒng)景峽谷風光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內(nèi)風景區(qū)總共為44個，其中國家級風景區(qū)為4個。三峽工程的興建和重慶周邊環(huán)形旅游線的形成給重慶旅游帶來空前的發(fā)展契機，重慶極為豐富的自然和人文旅游資源正在逐漸展示出來，一個以重慶為中心的大三峽旅游區(qū)域以其獨有的魅力將吸引更多的游客。豐富的旅游資源為重慶市經(jīng)濟的騰飛增加了動力，據(jù)市旅游局的統(tǒng)計顯示，近年來重慶市外出旅游的市民和來渝的外地游客呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，對重慶市經(jīng)濟發(fā)展貢獻率初步估計在10左右。作為房地產(chǎn)項目的發(fā)展，城市景觀的挖掘和改善將對提升第17頁共82頁城市綜合形象和城市人居環(huán)境有非常大的幫助。綜合國內(nèi)其他地區(qū)，上海以浦東東方明珠電視塔作為上海市的標志性建筑，極大地促進了浦東的開發(fā)和陸家嘴金融區(qū)的發(fā)展，而黃浦江外灘的改建也為外灘金融業(yè)的再度振興提供了強大的助推劑。作為重慶市擁有非常豐富的自然和人文景觀，如果能進一步發(fā)掘和開發(fā)，將對城市和區(qū)域經(jīng)濟有非常大的促進作用。二重慶市自然地理環(huán)境重慶市是中國西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟中心城市，中國經(jīng)濟發(fā)達的東部地區(qū)與資源富集的西部地區(qū)的結(jié)合部，在地貌構(gòu)成上，最典型的特征是山多河多。眾多山脈連綿起伏，大小河流縱橫交錯。地貌結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，主要有4個特點一是地勢起伏大，層狀地貌分明。二是地貌類型多樣，以山地、丘陵為主。三是地貌形態(tài)組合的地區(qū)差異明顯。四是喀斯特地貌分布廣泛。在城鎮(zhèn)地理分布結(jié)構(gòu)上，重慶直轄市是由1個特大城市、2個中等城市、4個小城市和1400多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的復(fù)合型城市。主城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口278多萬人，為特大城市。中心區(qū)在兩江匯合處，呈半島狀，海拔在168米400米之間。城廓依山傍水，建筑物層層疊疊，形成獨特的山城景觀。中心區(qū)是重慶的行政中心，金融、商貿(mào)中心和水陸客運樞紐。萬州、涪陵2個中等城市分布在主城區(qū)以東長江沿岸，與主城區(qū)分別相距200公里和120公里左右。小城市和城鎮(zhèn)呈帶狀分布，主要在江河沿岸和鐵路、公路沿線，密度從西向東逐漸減小。由此使重慶形成了特大城市中等城市小城市小城鎮(zhèn)“多中心、組團式“的城市布局，成為全國面積最大、人口最多、二元結(jié)構(gòu)突出的新型城市。第18頁共82頁重慶市主城區(qū)覆蓋面積較廣，除渝中區(qū)外，其城市整體開發(fā)程度不高，城市擴容潛力非常大，作為城市開發(fā)商而言，其市場前景是非常好的。同時，重慶獨有的山地地貌，有利于建山水結(jié)合的園林城市，對提升城市整體規(guī)劃和城市市容景觀都是非常有利的。重慶市政府已將重慶的山水園林建設(shè)作為重慶市政今后發(fā)展的一個方向，因此作為開發(fā)商，應(yīng)利用相應(yīng)的政府政策支持，從而提高項目的市場競爭力。三重慶市環(huán)境污染重慶市兩江環(huán)抱，“城是一座山，山是一座城”，“山城”由此而得名。重慶是一個老工業(yè)基地，為我國經(jīng)濟做出了重要貢獻。與此同時，重慶市也是一個污染比較嚴重的城市，其空氣質(zhì)量和飲水質(zhì)量相比其他大型城市較差。自三峽工程動工以來，重慶市將環(huán)境保護工作作為振興重慶的重要步驟之一。以改善市民的生存環(huán)境為目標，以環(huán)境保護和園林綠化為重點的戰(zhàn)略思想已經(jīng)確立。近年來，重慶市加強了城市飲用水源的保護和大氣污染與交通噪聲的治理，確立治理污染源項目220項。大氣二氧化硫濃度下降0005毫克/平方米，煙塵控制區(qū)覆蓋率達90，主城區(qū)空氣質(zhì)量明顯改觀；分析近幾年重慶消費者購買商品房的消費習慣，“生活方便性”是消費者購房的一大考慮因素，因此，在重慶這個多經(jīng)濟中心的特大城市中，居民往往首選“當前”居住區(qū)域為購房首選區(qū)域。因而，城市的自然景觀只是影響消費者購買的大環(huán)境因素，這種因素對消費者購房的影響力遠不如房地產(chǎn)本身、“交通條件”等重要。如江北區(qū)固有的自然景觀極少，但并沒有影響消費者對該區(qū)購房的熱情。在消費者實際購房過程中，消費者已將“自然景觀”的概念理解轉(zhuǎn)化成個人對“社區(qū)居住環(huán)境”的理解。因此，我們認為，城市“自然景觀”是影響消費者旅游的重要因素，但并不是消費者選擇居住地的重要因素。第19頁共82頁雖然自然景觀對消費者購房的影響不大重要，但消費者對居住環(huán)境的追求是永恒的。這就是開發(fā)商將自然景觀與居住環(huán)境概念轉(zhuǎn)換的意義。第三章重慶社會文化環(huán)境一居民職業(yè)構(gòu)成與商品房購買的相關(guān)性（一）年齡結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)來看，他們的年齡主要集中在2050歲之間，其中2025歲的置業(yè)者占置業(yè)人群的299，2630歲的占235，3140歲的占24，4150歲的占42。由以上數(shù)據(jù)，我們推斷出重慶的置業(yè)人群其年齡結(jié)構(gòu)趨向于以“中青年”消費群為主，這個年齡段層面上的消費者是房產(chǎn)銷售的目標群體。（二）文化結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的受教育程度來看，他們中間受過中等教育的置業(yè)者占置業(yè)人群總體29923524185422025歲2630歲3140歲4150歲5155歲/23187427231171701020304050/第20頁共82頁的427，高等學歷（大專以上）的置業(yè)者占總體的364。由此，我們可以認為，重慶的置業(yè)者已具備了一定的文化素質(zhì)。（三）職業(yè)結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的職業(yè)結(jié)構(gòu)來看，重慶置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)成主要以公司職員、個體戶/私營業(yè)主、其他（如律師等）為主，他們構(gòu)成了置業(yè)人群的主力軍。國家機關(guān)公務(wù)員、教師、醫(yī)生等事業(yè)單位工作人員由于單位性質(zhì)的緣故，他們多數(shù)考慮在本單位購房，隨著人們對商品房高質(zhì)量的進一步追求，在二次購房的人群中，這部分人員比率有一定的上升。（四）經(jīng)濟狀況從置業(yè)者的經(jīng)濟收入狀況來看，重慶置業(yè)者的個人穩(wěn)定月收入主要集中在8003000元之間，占置業(yè)人群總體的626。個人月收入在800元以下的置1337231874050327623705101520253035/3124531195448130201020304050800元以下8001500元15002000元20003000元30005000元50008000元8000元以上第21頁共82頁業(yè)者也占有一定的比例（312）。根據(jù)這種現(xiàn)象我們分析，目前重慶推出了購房信貸消費，銀行提供按揭貸款，即使置業(yè)者的個人月收入較低（800元），只要他們有一份較為穩(wěn)定的收入，置業(yè)購房的動機將促進其購房的需求，從而產(chǎn)生購房行為。（五）區(qū)域選擇從置業(yè)者的購房區(qū)域趨向來看，重慶置業(yè)者選擇將會在江北區(qū)購房的占447，選擇將會在渝中區(qū)購房的占21，選擇將會在沙坪壩區(qū)購房的占262，選擇將會在渝北區(qū)購房的占203，選擇將會在南岸區(qū)購房的占162，選擇將會在其他地區(qū)購房的占3。通過我們多次房地產(chǎn)的調(diào)查，數(shù)據(jù)結(jié)果證明，目前，重慶置業(yè)者考慮購房的區(qū)域選擇存在著強烈的“區(qū)域情結(jié)”，換句話說，就是置業(yè)者會考試就近選擇當前居住區(qū)域購房。他們已經(jīng)習慣了目前所居住區(qū)域的文化、政治、經(jīng)濟等方面的生活氛圍。二文化教育水平及其對購房的影響沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主；渝中區(qū)是經(jīng)濟商貿(mào)中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領(lǐng)階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿(mào)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、經(jīng)營業(yè)主、職員為主。在全市人口中，接受大學（指大專以上）教育的8658萬人，占28；接受44721262203162301020304050江北區(qū)渝中區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)南岸區(qū)其他區(qū)第22頁共82頁高中（含中專）教育的26567萬人，占86，接受初中教育的90902萬人，占2941；接受小學教育的134085萬人，占4339（以上各種教育程度的人口包括各類學校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化；具有大學程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學程度的由45000人下降為43386人。全市人口中，文盲人口（15歲及15歲以上不識字或識字很少的人）為21478萬人。與1990年第四次人口普查相比，文盲率由1789下降為89，下降了899個百分點。從以上數(shù)據(jù)的對比，我們可以清楚的看到重慶人的文化教育水平在明顯的上升。受教育水平越高就會受到更多的尊敬，成為人們追逐的目標，相應(yīng)地其社會地位與經(jīng)濟收入相對提高。這類人群已經(jīng)基本具備購房置業(yè)的經(jīng)濟支付能力。一旦這類人群中的潛在置業(yè)者有購房置業(yè)的動機時，就會把潛在的動機轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實的購買力。三重慶居民生活形態(tài)與消費行為特征重慶主城區(qū)消費者選擇百貨公司/購物中心的考慮因素排名考慮因素百分比（）1質(zhì)量可靠6212交通便利4333價格適中3554商品種類齊全2805服務(wù)態(tài)度好2036就近1207退換商品方便558空間寬敞519經(jīng)常有促銷活動3710可送貨上門18第23頁共82頁11大型商品保修1412室內(nèi)外裝潢設(shè)計現(xiàn)代化1213提供餐飲休息配套服務(wù)0414有大量進口商品03除了百貨公司/購物中心以外，隨著中國大中型城市超高零售業(yè)的迅速發(fā)展，“超市”消費成了現(xiàn)代人消費的一種重要形式。據(jù)調(diào)查，重慶市主城區(qū)消費者中有813的人員“最近三個月”光顧過超市，可見超市市場消費潛力巨大。重慶主城區(qū)消費者最常去的超市排名排名品牌百分比（）1家樂福6842新世紀超市1953好又多超市1724山城（平價超市）1485十點利406躍華超市32重慶主城區(qū)消費者選擇超市的考慮因素排名考慮因素百分比（）1價格適中5992質(zhì)量可靠4353交通便利4334商品種類齊全3415就近1426服務(wù)態(tài)度好1107經(jīng)常有促銷活動658空間寬敞499退換商品方便1810提供餐飲休息配套服務(wù)0911可送貨上門0612大型商品保修0513室內(nèi)外裝潢設(shè)計現(xiàn)代化0314有大量進口商品01第24頁共82頁重慶人“好吃”是其生活形態(tài)典型的一個方面。通常訪親會友通常喜歡在外聚餐，通常去的飲食場所包括街過特點餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒”提供是消費者選擇聚餐的一個重要因素。近幾年隨著人們物質(zhì)水平的提高，各大酒樓、特色餐廳（如川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香積廚”等）聚集了大量的中等以上消費水平的消費者?；疱伿侵貞c常勝不衰的一項重要餐飲。重慶人的率直與豪放個性使他們對麻、辣味道較重的菜品表現(xiàn)出濃厚的興趣，同時，重慶人喜歡飲食更新，只要消費者口碑中盛傳新品上市，路途再遠也親臨光顧?？梢哉f，重慶人在飲食方面的個性可以總結(jié)成“麻辣情結(jié)”、“追求創(chuàng)新”。然而，重慶人對西餐的偏好遠遠不及北京、上海與廣州。據(jù)調(diào)查，僅有258的消費者“最近三個月”光顧過西式快餐店。對各大快餐店的選擇意見如下重慶主城區(qū)消費者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比（）1肯德基7092德克士5183麥當勞4024美國鄉(xiāng)村雞131重慶主城區(qū)消費者經(jīng)常使用的交通工具百分比（）公共汽車/空調(diào)巴士815小公共汽車518出租車254步行242單位交通車39摩托車23私人汽車15自行車11輪渡08電動扶梯03助動車02其他09第25頁共82頁重慶主城區(qū)消費者常做的休閑活動排名排名活動項目百分比（）1看書7092逛街購物6293聽音樂5854去動物園或公園4465打麻將4186唱卡拉OK3997慢跑3358打羽毛球3189游泳24810編織裁剪23311打乒乓球22012看電影21913打游戲機21,614電腦游戲19015種花盆裁16516國內(nèi)一天以上的旅行15917打籃球15318酒吧/咖啡屋/茶室14519踢足球13120滾軸溜冰12721看展覽會12322釣魚10823打保齡球10524聽演唱會/音樂會10025國內(nèi)一天往返旅游8926繪畫書法7927郊游露營7628跳迪斯科7428扭秧歌/木蘭拳/交誼舞7429登山7230去博物館或美術(shù)館5531打網(wǎng)球5032樂器演奏3632開汽車兜風3633滑冰28第26頁共82頁34玩滑板1435海外旅行1036打高爾夫球07重慶主城區(qū)消費者家用汽車比例百分比（）有07沒有993表319重慶主城區(qū)消費者現(xiàn)在汽車來源百分比（）自家購買的857單位配發(fā)使用的143表3110重慶主城區(qū)消費者未來購車打算百分比（）打算買49不打算買951以上消費者有關(guān)的生活形態(tài)可供開發(fā)商進行小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)等方面參考有關(guān)意見。（以上數(shù)據(jù)來源于專業(yè)市場研究公司消費者調(diào)查）四居民主要價值取向（一）不同消費者層對時尚流行指標的意識習慣男性中547的消費者屬于“平實生活指向”，女性中453的消費者屬于“平實生活指向”；屬于“時尚流行指向”的消費者男性占437，女性占563。（二）不同消費者層對廣告態(tài)度指標的意識習慣不同年齡段的消費者對廣告第27頁共82頁的熱衷程度不同，屬于“廣告淡漠指向”、“中間層”或“信賴廣告指向”型消費者各年齡段的所占比率如下1624歲2534歲3544歲4554歲5560歲廣告淡漠指向174251246228102中間層23230023215582信賴廣告指向16733325021436（三）不同消費者層對飲食健康指標的意識不同消費者層的個人月收入對“飲食健康”的認知態(tài)度如下認識態(tài)度收入狀況飲食“溫飽”指向中間層健康營養(yǎng)指向無收入210208194500元以下3913173155011000元26634731510011500元907711315012000元30271620013000元09233230014000元00000840015000元0400005000元以上000008（四）不同性別構(gòu)成的消費者對“價格態(tài)度指標”的認識屬于“價格無關(guān)心指向”型的消費者男性占623，女性占377；屬于“中間層”型的消費者男性占561，女性占439；屬于“價格重視指向”型的消費者男性占38，女性占62。（五）不同學歷構(gòu)成的消費者對“信息交流指標”具體認識態(tài)度如下第28頁共82頁小學及以下初中高中/中專/枝校大學專科大學本科研究生以上信息消極指向1064682981062100中間層1012933911575603信息積極指向883384171055300通過上述幾點描述，我們可以看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點。他們業(yè)余時間喜歡邀約三朋四友打麻將。重慶人喜歡吃，特別是對麻辣味重的食品情有獨鐘，火鍋是重慶人最喜歡的一種飲食。重慶人不太注重飲食健康，也不會經(jīng)常吃保健品來補充營養(yǎng)。結(jié)合重慶經(jīng)濟環(huán)境分析，重慶人的收入水平不太高，但他們卻喜歡在大型的商場或娛樂場所進行購物與消費。重慶人對于理財?shù)挠^念，他們認為經(jīng)濟上的安定對自身來說非常重要，但他們?nèi)狈鹑谕顿Y方面的知識，有相當一部分人寧愿把錢存入銀行，也有一部分人把錢投資股票進行短線投資，他們不太熱衷于信用卡消費。五城市主要文化機構(gòu)與設(shè)施分布概況文化設(shè)施建設(shè)取得實質(zhì)性進展，相繼建成紅巖革命紀念陳列館、歌樂山烈士陵園紅巖魂廣場及陳列館。大足石刻成功列入世界文化遺產(chǎn)名目，成為我國第23處世界文化遺產(chǎn)，檔案館49個。全年出版各類報紙527億份，比上年增長133，各類雜志3000萬冊、圖書123億冊，分別增長185和51重慶現(xiàn)有文化機構(gòu)主要包括重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團、重慶市話劇團、重慶市越劇團等。第29頁共82頁第四章重慶市房地產(chǎn)及相關(guān)政策環(huán)境分析（20022003年度）眾所周知，房地產(chǎn)是與國家政策密切相關(guān)的一個行業(yè)，政策方向的變動直接影響到這個行業(yè)的發(fā)展，作為這個行業(yè)的市場主體開發(fā)商對政策的敏感度和運用力必然影響其項目運作的順利程度。所以，我們特將2003年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措收集、整理如下一房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)（20022003）2002年可以說是重慶房地產(chǎn)的“政策拉動”年，重慶市政府出臺了一些重大政策，對房地產(chǎn)業(yè)起到了明顯的拉動作用（一）重慶主城區(qū)土地價格上漲內(nèi)容列示重慶市國有土地使用權(quán)基準地價單位元/平方米商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）1119533503149929977307812043749922067114595717774605482212373506433495928653993841220831097371859264866010187558911947444用途土地級別第30頁共82頁12491338注上表基準地價為城鎮(zhèn)國有土地“五通一平”條件下的平均價格。國有土地開發(fā)程度修正系數(shù)及容積率修正系數(shù)由市國土房管局另行制定頒布。上表基準地價包括土地取得費、土地開發(fā)費及土地增值收益（土地出讓金）等。（數(shù)據(jù)來源重慶市房地產(chǎn)市場報告）重慶市國有土地使用權(quán)出讓金標準單位元/平方米商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012052902109082601608092401101022010011200901219080（數(shù)據(jù)來源重慶市房地產(chǎn)市場報告）注上表所列為樓面價出讓金上表所列土地出讓金不包括新征建設(shè)用地有償使用費、拆遷安置補償及土地開發(fā)等費用。上表所列土地出讓金可根據(jù)實際用途的效益差異及土地位置條件的優(yōu)劣進行適當浮動，浮動范圍不超過正負20。意義用途土地級別第31頁共82頁重慶市政府從2002年6月18日起，調(diào)整了主城區(qū)國有土地級別基準地價和土地出讓金標準。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長91，工業(yè)用地維持原有標準。此次地價的調(diào)整不但一方面使房地產(chǎn)市場理性升值，另一方面促進國有資產(chǎn)增值保值。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直接感受房價升值的可能性，刺激了購房者交易積極性。2002年68月房地產(chǎn)市場由淡季奇跡般地變成了銷售旺季，大部分消費者認為房地產(chǎn)存在上漲空間。事實上，由于政策拉動，20022003年年房地產(chǎn)售價一直連續(xù)攀高。（二）重慶房地產(chǎn)規(guī)費上漲過去，重慶市規(guī)費一直處于全國較低水平。去年重慶市政府全面上調(diào)配套費，由過去的每平米4428元上調(diào)到140元。意義配套費上調(diào)一方面會導致房價被動上漲，另一方面也會促進政府在各項基礎(chǔ)配套上的投入和完善。（三）重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定開始施行內(nèi)容列示以下就該規(guī)定的一些相對重要的內(nèi)容節(jié)選如下1車位增加規(guī)定要求，新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每300平方米至少設(shè)置1個停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的10。2增加公眾空間規(guī)定對增加公共開放空間的開發(fā)商制定了優(yōu)惠。核定建筑容積率小于2時，每提供1平方米開放空間，允許增加建筑面積12平方米。容積率大于