目錄第一部分項(xiàng)目背景3第一章可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明3編制依據(jù)3編制說(shuō)明3第二章項(xiàng)目概況4基本情況4發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)6第三章市場(chǎng)調(diào)查與分析6第一節(jié)宏觀市場(chǎng)分析61、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)72、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革73、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命84、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析95、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析10第二節(jié)微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析36一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成36二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呼喚36第二部分項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃37第四章項(xiàng)目建設(shè)方案37一、項(xiàng)目總體情況37二、項(xiàng)目管理情況37三、和平大廈規(guī)劃審批情況38四和平大廈設(shè)計(jì)說(shuō)明39五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃39第五章項(xiàng)目定位41一、定位依據(jù)41二、定位策略41項(xiàng)目定位42概念定位42第六章營(yíng)銷策略44“和平大廈”項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)44銷售、租賃比例安排44定價(jià)策略45營(yíng)銷促進(jìn)47營(yíng)銷周期安排48可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排49回款進(jìn)度安排50第七章資本運(yùn)作思路502一、投資組合方式50二、資金運(yùn)作方式51第八章項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略52一、遵循市場(chǎng)規(guī)律實(shí)現(xiàn)多方共贏52二、加強(qiáng)橫向合作構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁53三項(xiàng)目開發(fā)資金支撐體系54第三部分經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析55第九章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)55第一節(jié)建設(shè)資金籌措方案和投資估算55第二節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)58第十章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析631國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)632市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)633營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)644開發(fā)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)65第十一章結(jié)論653第一部分第一部分項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景第一章第一章可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明編制依據(jù)編制依據(jù)一、西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編二、實(shí)施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2000年2010年）三、西安市城市總體規(guī)劃19962010四、西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù)五、西安市人民政府關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號(hào)XX字（XX）第XX號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2004年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書經(jīng)濟(jì)卷八、國(guó)家工業(yè)發(fā)展組織編寫的工業(yè)可行性研究手冊(cè)九、國(guó)家計(jì)委頒布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法（1983年2月2日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。編制說(shuō)明編制說(shuō)明作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以4數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有可能遇到的各類問(wèn)題。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)驗(yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營(yíng)銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。5第二章第二章項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況基本情況基本情況“和平大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)和平路中段。南接西安核心商業(yè)街東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂(lè)黃金通道。南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（折合8472畝,含代征路125畝）。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限70年）。用地現(xiàn)狀為三通一平。用地總面積為5648方米（8472畝）。項(xiàng)目總地價(jià)為萬(wàn)元含土地出讓金。城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為730萬(wàn)設(shè)計(jì)費(fèi)560萬(wàn)其他前期費(fèi)用130項(xiàng)目總投資1200384億元。項(xiàng)目總建筑面積約32000平方米。計(jì)劃建設(shè)周期2年。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。2、項(xiàng)目概況和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂(lè)的主要大街之一。6隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著西安城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念的根本性變革。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。7第三章市場(chǎng)調(diào)查與分析第三章市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié)宏觀市場(chǎng)分析2004年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP）109587億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)135。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值6005億元，比上年增長(zhǎng)67；第二產(chǎn)業(yè)增加值49567億元，增長(zhǎng)156；第三產(chǎn)業(yè)增加值54015億元，增長(zhǎng)123。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。82、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2004年西安市民恩格爾系數(shù)為344，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于26，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂(lè)等消費(fèi)額均比上年有所增加，說(shuō)明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明2004年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問(wèn)及從事其他活動(dòng)的海外游客65萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)93；接待國(guó)內(nèi)旅游者2084萬(wàn)人次，首次突破兩千萬(wàn)人次，增長(zhǎng)291。旅游總收入1544億元，其中國(guó)際旅游外匯收入33億美元，分別比上年增長(zhǎng)451和13倍。全市擁有年接待游客10萬(wàn)人以上的景區(qū)20個(gè)；國(guó)家4A級(jí)景區(qū)9個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館72家，其中五星級(jí)賓館4家，四星級(jí)賓館13家。93、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來(lái)越多人們的普通交通工具。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車22萬(wàn)輛，并且仍然以平均每年6萬(wàn)輛的速度遞增。全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破1500萬(wàn)輛。陜西高速公路總里程已突破1300公里，位居西部第二。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)城外，省內(nèi)省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚?？梢灶A(yù)見，在不久的將來(lái)，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。104、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位；從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析將由過(guò)去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求，進(jìn)而刺激了近兩年來(lái)方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。從消費(fèi)形式上分析消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂(lè)，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。從消費(fèi)層次上分析人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更追求精神上的享受。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；從消費(fèi)時(shí)效性分析隨著國(guó)民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品11已基本獲得滿足。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國(guó)范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂(lè)舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來(lái)西安旅游觀光。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近16001700萬(wàn)余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬(wàn)人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者1685萬(wàn)人次，旅游總收入113億元，其中外匯收入29億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)12業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤(rùn)。對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級(jí)酒店、6家四星級(jí)酒店、15家三星級(jí)酒店、20家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近100家二星級(jí)及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。（調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于西安旅游局、西安黃頁(yè)、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過(guò)15；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過(guò)20。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到80，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究?jī)r(jià)值。）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖34101469五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)準(zhǔn)三星級(jí)二星級(jí)及以下西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖812151748五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)準(zhǔn)三星級(jí)二星級(jí)及以下13從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3、4、10、14和69，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的7580；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的2025，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá)到5665，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（697）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平14均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90左右），并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來(lái)，市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，市場(chǎng)可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。西安目前酒店客房數(shù)以22600套計(jì)算（每天入住率定為100），全年365天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為820萬(wàn)余人次，而2001年西安全年共接待游客達(dá)到1685萬(wàn)人次，在這1685萬(wàn)人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频辍埖?、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于9001100萬(wàn)人次（約占所有游客的5565，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)），這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)820萬(wàn)余人次后尚有80280萬(wàn)余人次需要住15宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù)300套計(jì)算，尚需725個(gè)酒店有待開發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入住率60左右計(jì)算，則西安尚有1241個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看重。事實(shí)上，在以上計(jì)算過(guò)程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯店的人次為9001100萬(wàn)人次為保守估計(jì)，另外，在這8901100萬(wàn)人次中還沒有將每年來(lái)自國(guó)內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂(lè)觀的開發(fā)潛力。西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析酒店入住率70，表現(xiàn)尚可對(duì)本次抽中的20家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20家酒店平均客房入住率達(dá)到70，其中客房入住率為75和65的酒店數(shù)分別占316和263，兩者合計(jì)占到58；客房入住率最高達(dá)到90的酒店占156，入住率最低為45的酒店占105。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。16酒店平均入住率15853316263105105900085007500650055004500酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以20M2居多1428M2均有分布本次調(diào)查顯示，20家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為20M2左右，其中面積從1428M2均有一定的分布。面積為20M2的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占316，15M2、18M2、19M2和22M2的標(biāo)準(zhǔn)間各占105，14M2、24M2和28M2的標(biāo)準(zhǔn)間各占53。表明，目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在20M2左右。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為74，而685的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過(guò)70，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。17酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積535310510531610510510553280025002400220020001900180015001400標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房的比重211533161055315853539085807066604840客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為186616，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有一家酒店其高檔客房占了40，兩家（10）酒店其高檔客房占總客房數(shù)的30，其他的酒店其高檔客房均不超過(guò)20。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。此項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些?？头扛?、中、低檔次比例186616高檔中檔低檔18酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占35），其次是旅行游客（26），兩者合計(jì)占61，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13，其它消費(fèi)形式占10。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略?？蛻羧后w消費(fèi)特征2610163513旅行游客機(jī)關(guān)單位會(huì)議散客其它從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、19公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。旅游旺季出現(xiàn)在35月和911月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營(yíng)高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月，即全年基本上有半年的旺季；6月、7月、8月和12月、1月、2月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足3040，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。西安酒店市場(chǎng)并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤(rùn)空間調(diào)查顯示，有超過(guò)80的酒店經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為目前西安酒店市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙?lái)酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)在下降，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。這種說(shuō)法看起來(lái)不無(wú)道理，但只20要看看每年國(guó)內(nèi)外到西安來(lái)旅游的人次（15001800萬(wàn)人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤(rùn)率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無(wú)創(chuàng)新意識(shí)，以一種被動(dòng)的方式去面對(duì)如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說(shuō)賺取利潤(rùn)，不虧損就很不錯(cuò)了。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說(shuō)法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分別為18、24、18和16，而對(duì)于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為3和13，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有“避重就輕”的傾向，即對(duì)于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對(duì)于投入成本大、收益相對(duì)較小但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營(yíng)者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上目光還是比較短視，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。所謂“人無(wú)遠(yuǎn)慮、必有近憂”，面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，21那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說(shuō)明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。酒店各種配套設(shè)施狀況182418131683咖啡廳茶秀快餐店健身棋牌室銀行、超市游泳池各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段同級(jí)別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從100元以下至最高2000元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于5折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列22的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。西安酒店業(yè)目前存在的問(wèn)題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤(rùn)相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來(lái)主要存在著以下一些問(wèn)題1、整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過(guò)“價(jià)格”這一因素來(lái)做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn)生縮水。2、硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些客房?jī)?nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。3、軟服務(wù)跟不上23酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過(guò)于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。4、消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面思維過(guò)于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)自然也就很難得到保證。5、整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到120多家，但無(wú)論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到1000套以上，更不用說(shuō)哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到2000套或者2000套以上，這說(shuō)明西安目前的酒店無(wú)論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，24這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來(lái)吸引旅客，以賺取豐厚的利潤(rùn)。6、酒店市場(chǎng)布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過(guò)25。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過(guò)兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級(jí)）、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場(chǎng)條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問(wèn)題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng)處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，25同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。西安酒店式公寓市場(chǎng)分析西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說(shuō)尚處于空白市場(chǎng)，盡管最近兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商務(wù)酒店公寓、西部電子城F座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開發(fā)的“水晶島”，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場(chǎng)而言，酒店式公寓幾乎還沒有起步（或者說(shuō)剛剛才起步）。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國(guó)。在國(guó)外，酒店式公寓一直倍受市場(chǎng)青睞，在我國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能），但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、“水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店，“水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位26為酒店式商務(wù)公寓。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析“湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70年代初期傳至美國(guó)。自美國(guó)二戰(zhàn)期間盛行而今。在國(guó)內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來(lái)在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也開始出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店”，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購(gòu)買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說(shuō)是與一般酒店的主要差異之處。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說(shuō)也是旅游的產(chǎn)物。而湯姆公寓可以說(shuō)是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。位于城東興慶公園對(duì)面的“中匯商務(wù)酒店”，是西安第一個(gè)酒店式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有SOHO的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而SOHO雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境27優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和SOHO存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和SOHO而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場(chǎng)青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長(zhǎng)期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤(rùn)。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級(jí)酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于“水晶島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)、單身貴族、投資者、本市中小型公司、外來(lái)商務(wù)人士和一些外來(lái)知名公司辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會(huì)贏得較大的市場(chǎng)（在國(guó)外和國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到60以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值），其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。但由于“水晶島”采用的是“售后返租”銷售方式（即業(yè)主購(gòu)買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后28開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主），這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對(duì)象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營(yíng)上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此，“水晶島”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。從以上對(duì)酒店式公寓“水晶島”、產(chǎn)權(quán)式酒店湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場(chǎng)對(duì)此也青睞有加；而“水晶島”由于其座落的地段無(wú)論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高新良好的發(fā)展勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在西安尚處空白市場(chǎng)（或基本處于空白市場(chǎng)），具有很大的開發(fā)空間，同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不少問(wèn)題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長(zhǎng)遠(yuǎn)的、通盤的考慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，西安酒店式公寓也遲早會(huì)遇到與當(dāng)前酒店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)之初便做長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對(duì)于定位必須有著精準(zhǔn)的估計(jì)。29西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè)西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好。本次調(diào)查也顯示，市民對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)前景普遍較為看好，其中有60的被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯(cuò)，1/3的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要看整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范程度和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢(shì)來(lái)看，這部分被訪者對(duì)此物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為7，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對(duì)酒店式公寓客戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常重要的因素。30酒店式公寓前景預(yù)測(cè)60337前景看好前景一般前景不容樂(lè)觀關(guān)于酒店式公寓未來(lái)發(fā)展的相關(guān)探討盡管巨大的旅游資源（另外西安還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間，但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī)模和大環(huán)境，因此一些潛在的問(wèn)題尚未暴露出來(lái)，而這些問(wèn)題到后來(lái)可能會(huì)影響到整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須未雨綢繆，事先作好長(zhǎng)遠(yuǎn)的、全盤的和相對(duì)精準(zhǔn)的策劃和定位。從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來(lái)的問(wèn)題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政”，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤(rùn)受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式去面對(duì)市場(chǎng)，這不31但不能為酒店帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無(wú)論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營(yíng)的策略和思路方面都存在較多問(wèn)題，而這些問(wèn)題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。32西安休閑、娛樂(lè)、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂(lè)、健身市場(chǎng)贏利空間廣闊對(duì)西安部分健身、娛樂(lè)、休閑、餐飲場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢(shì)，從事這些行業(yè)的公司或個(gè)體老板從中賺取了非常豐厚的利潤(rùn)；而健身、娛樂(lè)、休閑市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂(lè)、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂(lè)健身活動(dòng)中心為數(shù)甚少，市場(chǎng)可開發(fā)的空間比較樂(lè)觀。時(shí)下休閑、娛樂(lè)、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力，消費(fèi)形勢(shì)向好。休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所調(diào)查分析西安休閑、娛樂(lè)市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析33西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析健身中心調(diào)查分析規(guī)模目前市場(chǎng)健身中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在200M2至4000M2左右，可同時(shí)容納人數(shù)在200人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上800至830開始，到晚上的2100至200結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午1000到1200以后，一直延續(xù)到下午700到晚上2300左右。消費(fèi)者年齡和性別特征消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以1840歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在1850歲之間。消費(fèi)者身份特征以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動(dòng)、力量、發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和年輕的企業(yè)老板。消費(fèi)的目的男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、34保持體形、減肥和放松為目的。消費(fèi)類型男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。女性主要消費(fèi)的類型有保齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消費(fèi)。項(xiàng)目收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。跑步機(jī)、騎馬機(jī)、健身車等消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為5元/小時(shí)，月卡、年卡收費(fèi)情況為月卡每張300元；年卡每張2580元；會(huì)員卡每張3800元。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查規(guī)模茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在30M2至400M2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在100120人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間多數(shù)營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上900開始，到晚上的2230200結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午11301230，晚上20002230左右。消費(fèi)者年齡和性別特征男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者年齡90集中于1840歲，其中1825歲、2530歲和3040歲年齡段人群比例基本上各占1/3。消費(fèi)者身份特征絕大部分（約占60）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和35學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。消費(fèi)的目的8090出于休閑的目的，5060出于商談業(yè)務(wù)的需要，3040出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到3040。經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中迷你型20元/小時(shí)，20M2左右；小型20元/小時(shí)20M2左右；豪華型30元/小時(shí)30M2左右。暢銷品牌上島咖啡20元2040人/天上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美；大陸風(fēng)情極品18元2040人/天樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；大陸風(fēng)情格調(diào)18元2040人天口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜；極品藍(lán)山78元1020人/天精選咖啡豆、口味更香醇；藍(lán)山咖啡25/20元510人/天味純巴西咖啡20元/杯30元/壺香味濃、口感好、適合大眾口味漢堡35元100人左右價(jià)格合理、口感好36薯?xiàng)l3元60人左右價(jià)格便宜、口感好；茶3050元/壺2030人熱情周到、有賓至如歸的感覺；百威啤酒15元/小瓶34人炸雞7元60人左右方便快捷花茶2540元/壺價(jià)格合適水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查規(guī)模經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在1000M2至3000M2左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間從早上900左右到晚上的2100至2400結(jié)束。消費(fèi)者年齡和性別特征水上龍宮的顧客年齡主要為25歲以下和3040歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。男女比例均衡。消費(fèi)者身份特征重要為學(xué)生和有小孩的家庭。消費(fèi)的目的帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。消費(fèi)場(chǎng)所水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目造浪池像海邊的感覺37周六、日消費(fèi)人次造浪池1000人左右兒童池300人左右環(huán)流河300人左右火山攀巖200人左右按摩池50人左右乘伐滑道100人左右旋滑道200人左右直滑道200人左右高速滑道200人左右蛟龍滑道200人左右舞廳、夜總會(huì)、KTV音樂(lè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查規(guī)模經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在200M2至400M2左右?？扇菁{100人左右。經(jīng)營(yíng)時(shí)間晚上1900左右到第二天130左右。消費(fèi)者年齡和性別特征舞廳、夜總會(huì)主要為男性；KTV音樂(lè)廣場(chǎng)男女比例均衡。顧客年齡主要為2540歲左右，即主要為中、青年男女。消費(fèi)者身份特征企業(yè)老板、職業(yè)白領(lǐng)。消費(fèi)的目的娛樂(lè)、商談業(yè)務(wù)。消費(fèi)類型舞廳小型50元6M2左右中型80元9M2左右38大型100元11M2左右KTV小型4080元中型50120元大型70160元豪華型100200元西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析以上對(duì)于西安休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所的調(diào)查及相關(guān)資料（西安旅游網(wǎng)、行業(yè)協(xié)會(huì)、報(bào)紙信息）的分析表明，目前西安建身、娛樂(lè)、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)處于良好態(tài)勢(shì)，尤其是餐飲和舞廳、夜總會(huì)、KTV等娛樂(lè)性場(chǎng)所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相關(guān)資料還顯示，西安人對(duì)于“水”上消費(fèi)頗為青睞，無(wú)論是目前西安最大的“水上世界”龍宮，還是諸如維多利亞浴場(chǎng)、溫沙堡洗浴等場(chǎng)所都表現(xiàn)出比較好的經(jīng)營(yíng)狀況。對(duì)于西安的健身俱樂(lè)部，目前主要有“中體”俱樂(lè)部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)狀況。時(shí)下，人們將健身、運(yùn)動(dòng)作為生活的時(shí)尚，對(duì)健身、娛樂(lè)、休閑的需要越來(lái)越大，要求也越來(lái)越高，因此，針對(duì)廣大市民（主要對(duì)象為大學(xué)生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂(lè)部，必會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。39按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、委托管理等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。從商業(yè)資本結(jié)構(gòu)看，除本地旅游企業(yè)鞏固和擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力外，國(guó)內(nèi)酒店巨頭及國(guó)際酒店大鱷亦將抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)入西安市場(chǎng)，參與西安市酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，本地商家一股獨(dú)大的狀況將會(huì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。以2004年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約78萬(wàn)人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會(huì)加大。但是，作為大型省會(huì)城市，按每年遞增旅游客源總額，已有的酒店設(shè)施已無(wú)法滿足人們的需求。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場(chǎng)空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，率先搶灘。第二節(jié)第二節(jié)微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成“和平大廈”所在區(qū)域人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有經(jīng)濟(jì)環(huán)境項(xiàng)目地周邊以等樓盤開發(fā)亦為本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施起到了呼應(yīng)作用，將逐漸形成西安市的休閑娛樂(lè)繁榮區(qū)。40二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呼喚呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂(lè)和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的影響，西安市目前的大型旅游酒店設(shè)施多集中中檔偏上水平線上，租賃價(jià)格以及不科學(xué)的經(jīng)營(yíng)模式成為制約發(fā)展的主要因素之一。隨著西安市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在旅游人群的消費(fèi)需求呼喚下，和平路緣線以酒店住宿、休閑餐飲、娛樂(lè)健體為主體的休閑消費(fèi)街區(qū)呼之欲出。第二部分項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章項(xiàng)目建設(shè)方案第四章項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)，（和平路南端），項(xiàng)目用地共8472畝，總建筑面積可達(dá)32000平方米，工程總造價(jià)約122億元。建設(shè)工期分為兩年。其中，基礎(chǔ)面積為3500平方米，一層至三層為商業(yè)用房10500平方米，四至41八層為商務(wù)辦公住房及寫字間17500平方米?！昂推酱髲B”總高為24米，容積率為558，地下停車場(chǎng)有133個(gè)車位。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。二、項(xiàng)目管理情況二、項(xiàng)目管理情況1、毓興公司從項(xiàng)目醞釀階段開始運(yùn)作至今已將近兩年。因該項(xiàng)目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。為此公司專門成立了“和平大廈項(xiàng)目部”由公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項(xiàng)目部正副項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目部下設(shè)拆遷部、工程部、合同預(yù)算部、開發(fā)部，經(jīng)營(yíng)銷售部、招商部全力配合項(xiàng)目的實(shí)施。2、由于有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項(xiàng)目目前工程、進(jìn)度、費(fèi)用控制均在計(jì)劃之列。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的高度評(píng)價(jià)。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖毓興物業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理策劃部招商部經(jīng)營(yíng)、銷售部開發(fā)部合同預(yù)算部工程部拆遷部42三、和平大廈規(guī)劃審批情況三、和平大廈規(guī)劃審批情況2002年經(jīng)政府土地部門對(duì)號(hào)辦公宿舍用地掛牌，我公司通過(guò)競(jìng)拍，于2003年11月取得該地塊70年的使用權(quán)（面積平方米，折合畝）。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為（2001）187號(hào)。項(xiàng)目四至東鄰和平路，西與陜西抗震設(shè)計(jì)院和房產(chǎn)一分局建國(guó)路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（折合8472畝,含代征路125畝）。該項(xiàng)目的立項(xiàng)計(jì)劃、定點(diǎn)圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國(guó)有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實(shí)施動(dòng)遷、建設(shè)的條件。四和平大廈設(shè)計(jì)說(shuō)明四和平大廈設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑特征設(shè)計(jì)總建筑面積約平方米；地下一層，地上十二層；建筑外形為長(zhǎng)方體，建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，建筑耐久年限為年。結(jié)構(gòu)特征地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級(jí)為抗震設(shè)防烈度8度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。3裝修標(biāo)準(zhǔn)一最終進(jìn)駐商家的實(shí)際要求為依據(jù)，結(jié)合相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。434設(shè)備配置設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風(fēng)、弱電工程等按需求各層也有布置，并對(duì)多平面劃分了防火分區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動(dòng)扶梯8部；供電為雙回路10KV線路進(jìn)線，容量滿足各種需要。五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃和平大廈地塊已經(jīng)“三通一平”報(bào)建手續(xù)正在完成，現(xiàn)正在準(zhǔn)備辦理招標(biāo)及施工許可證工作。我公司為了實(shí)現(xiàn)定向設(shè)計(jì)、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，借鑒“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68”等強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所工程施工的嚴(yán)格要求，對(duì)施工圖進(jìn)行了必要的調(diào)整。已完成工作及工程計(jì)劃如下1、完成拆遷工作，已達(dá)到“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)；2、報(bào)建手續(xù)完成；3、定驗(yàn)線工作