“天江鼎城”房地產(chǎn)集合資金信托案例一案例綜述一相關(guān)背景重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的積累和發(fā)展，特別是在直轄和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，近幾年重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已逐步成為支撐全市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)如建材，鋼鐵等的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為重慶市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，在其開發(fā)和消費(fèi)過程中離不開強(qiáng)大的金融支持。我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金以上來源于銀行信貸，然而從03年6月央行121號(hào)文件出臺(tái)至今，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，限制了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)的支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)有跌跤甚至徹底倒下的危險(xiǎn)，得房地產(chǎn)業(yè)必須尋求其他的融資渠道，信托頓時(shí)成為房地產(chǎn)業(yè)的新興融資熱點(diǎn)。2004年6月，全國房地產(chǎn)貸款余額近2萬億元，房地產(chǎn)投資信托還不足房地產(chǎn)貸款的07，與美國房地產(chǎn)投資信托占房屋抵押信貸資產(chǎn)188相比，更顯示出我國房地產(chǎn)投資信托有很大發(fā)展空間。（二）項(xiàng)目概況項(xiàng)目發(fā)展商重慶天江置業(yè)有限公司由浙江錢江集團(tuán)公司主要發(fā)起，2003年7月成立，注冊(cè)資本金3000萬元人民幣。建筑項(xiàng)目天江鼎城位于重慶渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)，與山東魯能2000畝商住用地比鄰；南接規(guī)劃中的1000畝龍頭寺森林公園，與長安華都相望；西以紅唐路分界，與旁側(cè)規(guī)劃的商住用地相隔；北以新溉路為界，與建造中的渝懷火車江北客運(yùn)站相望。本項(xiàng)目占地面積約為408畝，項(xiàng)目全部完成可建成商品房45萬，其中商鋪約65萬，計(jì)劃分兩期實(shí)施，其中一期工程計(jì)劃開工面積為20萬，計(jì)劃于2005年初開始正式銷售。第二期計(jì)劃開工面積25萬，項(xiàng)目總開發(fā)周期約4年。（三）信托計(jì)劃的設(shè)立1信托計(jì)劃的目的委托人將合法擁有的資金委托給受托人，參加受托人設(shè)立的“天江鼎城”房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃，受托人將信托計(jì)劃資金貸款給重慶天江置業(yè)有限公司（以下簡稱“天江置業(yè)”），用于“天江鼎城”項(xiàng)目建設(shè)，使投資者獲取信托收益，同時(shí)發(fā)展商及開發(fā)商承諾給予信托受益人“天江鼎城”一期樓盤購房優(yōu)先權(quán)和購房折扣。2信托計(jì)劃資金規(guī)模本信托計(jì)劃募集資金不超過2億元（含2億元），以實(shí)際募集資金為準(zhǔn)。本信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托合同不超過200份（包括200份）。3信托存續(xù)期本信托的存續(xù)期為二年，從信托成立之日起開始計(jì)算。（四）、信托計(jì)劃資金運(yùn)用方案本信托計(jì)劃資金管理方式由受托人代為確定，委托人及受益人同意并特別授權(quán)受托人按以下方式管理、運(yùn)用和處分信托財(cái)產(chǎn)1信托貸款貸款用途“天江鼎城”項(xiàng)目建設(shè)。貸款規(guī)模不超過2億元人民幣。貸款期限信托貸款期限為二年。貸款實(shí)際發(fā)放時(shí)間及到期日以貸款憑證為準(zhǔn)。2信托期限內(nèi)，委托人同意信托資金在閑置即未發(fā)放貸款時(shí)可通過存放銀行的方式進(jìn)行運(yùn)用。委托人同意受托人以公平的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行以下交易將信托資金投資于自己或者關(guān)系人發(fā)行的有價(jià)證券；將信托資金貸放給自己或者關(guān)系人；將不同信托賬戶下的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易；以固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易。二信托關(guān)系（一）委托人是指具有完全民事行為能力的自然人、法人或依法成立的其他組織。委托人保證委托給受托人的資金是其合法所有的可支配財(cái)產(chǎn)。加入信托計(jì)劃的單筆資金金額最低為人民幣5萬元（含5萬元），并可按1萬元的整數(shù)倍增加。委托人享有的權(quán)利監(jiān)督知情權(quán)，建議權(quán)，撤銷處分權(quán)，對(duì)受托人的變更權(quán)，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的異議權(quán)，請(qǐng)求賠償權(quán)（二）受托人重慶國際信托投資有限公司（以下簡稱重慶國信）1984年經(jīng)中國人民銀行和國家外匯管理局批準(zhǔn)正式成立，是西部地區(qū)最大的信托機(jī)構(gòu)之一。2002年2月，經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，公司改制成有限責(zé)任公司，成為在全國信托業(yè)清理整頓期間第九家獲準(zhǔn)重新登記的信托公司。公司現(xiàn)有四家股東，注冊(cè)資本金為人民幣103373萬元，其中美元1565萬元。受托人權(quán)利銷售權(quán)，購買權(quán)，借款權(quán)，抵押權(quán)，租賃權(quán)受托人義務(wù)忠實(shí)服務(wù)的義務(wù)，分別管理的義務(wù)，親自執(zhí)行的義務(wù)，負(fù)責(zé)賠償?shù)牧x務(wù)，分配收益的義務(wù)（三）受益人是指在信托中享有信托受益權(quán)的自然人、法人或依法成立的其他組織。受益人由委托人在信托合同中指定，受益人可轉(zhuǎn)讓其受益權(quán)三信托計(jì)算（一）信托財(cái)產(chǎn)的收入1、信托貸款利息收入（利息收入信托資金額利率期限）；2、信托資金的其他運(yùn)用方式產(chǎn)生的收入。（二）信托財(cái)產(chǎn)的稅、費(fèi)信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)處理信托事務(wù)所發(fā)生的稅、費(fèi)，包括但不限于發(fā)行費(fèi)用，包括印刷費(fèi)、推介費(fèi)、律師費(fèi)、代理手續(xù)費(fèi)等；2稅費(fèi)及其他費(fèi)用。注收入及費(fèi)用管理辦法受托人將對(duì)本信托計(jì)劃下的信托財(cái)產(chǎn)建立詳細(xì)檔案記載其損益及費(fèi)用等。信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用和管理所產(chǎn)生的信托收益按本信托計(jì)劃的約定進(jìn)行分配。受托人將就因處理信托事務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用單列賬戶，記入當(dāng)期費(fèi)用，從信托財(cái)產(chǎn)中支付。受托人以固有財(cái)產(chǎn)先行墊付的，受托人有權(quán)從信托財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先受償。受托人因違反本合同所導(dǎo)致的費(fèi)用支出，以及處理與本信托無關(guān)的事項(xiàng)發(fā)生的費(fèi)用不列入應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用。當(dāng)事人申請(qǐng)辦理信托受益權(quán)變更、質(zhì)押登記，應(yīng)分別按以下標(biāo)準(zhǔn)向重慶國際信托投資有限公司交納登記費(fèi)用。標(biāo)的金額100萬元及以下，按1計(jì)收；100萬元到1000萬元（含1000萬元），按05計(jì)收；1000萬元以上，按01計(jì)收。（三）信托收益的計(jì)算信托收益自本信托計(jì)劃成立之日起計(jì)算。信托收益信托計(jì)劃收入信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)稅、費(fèi)后的凈值各受益人所分配凈收益信托收益（各受益權(quán)對(duì)應(yīng)的信托資金額/信托資金總額）信托年收益率（信托收益/信托資金總額）100注本信托預(yù)計(jì)年收益率為558，年收益率在558以內(nèi)（含558）的部分歸受益人所有，超過558的部分作為信托管理費(fèi)歸受托人所有。信托收益的分配按年度進(jìn)行，第一次分配在信托成立滿一年后的10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行；第二次分配在信托終止后的10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行注購房優(yōu)先權(quán)及購房折扣發(fā)展商天江置業(yè)和開發(fā)商重慶中關(guān)村實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“重慶中關(guān)村”）承諾信托受益人享有“天江鼎城”一期樓盤的購房優(yōu)先權(quán)，購房時(shí)享有信托受益權(quán)對(duì)應(yīng)信托資金金額2的購房折扣?？捎糜诘挚鄯靠畹男磐惺芤鏅?quán)對(duì)應(yīng)的信托資金金額S計(jì)算如下（1）信托期限不足一年的（2）信托期限超過一年的上述公式中若S受益權(quán)對(duì)應(yīng)信托資金金額，則二者之差為投資者應(yīng)向開發(fā)商補(bǔ)足的應(yīng)付房款。四案例總結(jié)從上例分析可知，該“房地產(chǎn)信托”產(chǎn)品是以貸款信托為具體方式的資金信托業(yè)務(wù)，在我國又稱集合資金信托，即受托人將從社會(huì)上眾多出資者處募集到的資金作為商業(yè)貸款發(fā)放給第三人（通常為房地產(chǎn)開發(fā)商），并將因此而取得的利息交給出資者（既是委托人，也是受益人）。信托財(cái)產(chǎn)是長期貸款基金，受益人憑借貸款受益憑證在貸款期限屆滿時(shí)收回本金和利息。房地產(chǎn)資金信托具有以下特點(diǎn)第一，采取私募方式籌集資金，投資者或合同的份數(shù)以200份合同為限，投資者的類型主要為中小投資者，保險(xiǎn)公司、銀行、證券投資基金等機(jī)構(gòu)投資者被禁止投資于該產(chǎn)品，使的酬資規(guī)模較小，一般為幾千萬到兩億左右；第二，收益模式以穩(wěn)定收益為主，大部分計(jì)劃的收益或者直接采取信托貸款方式（典型的固定收益），或者在收益模式設(shè)計(jì)上給投資人以收益穩(wěn)定的合理預(yù)期，預(yù)期年收益率水平大都在35/年之間；第二，資金運(yùn)用方式以信托貸款為主，在已推出或披露的集合資金信托計(jì)劃中，有一半是采用信托貸款的資金運(yùn)用方式，這種方式的資金管理和運(yùn)營操作相對(duì)簡單，收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)控制也比較落實(shí)；第三，管理報(bào)酬多與業(yè)績掛鉤，集合資金信托計(jì)劃中，管理費(fèi)用和報(bào)酬方式的設(shè)計(jì)大多采用了非固定方式，即分段計(jì)算管理報(bào)酬，當(dāng)投資收益低于某一水平不收管理費(fèi)，達(dá)到預(yù)期收益水平按標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)率收取，當(dāng)獲得較高收益時(shí)對(duì)超額收益部分分成，這種管理費(fèi)的提取方式符合現(xiàn)階段投資人的心理，也與產(chǎn)品的收益模式比較吻合，容易獲得投資人的信任；第四，大部分計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)控制和退出機(jī)制是由政府（財(cái)政）支持的，或有抵押物擔(dān)保、或有資金實(shí)力強(qiáng)的擔(dān)保公司提供擔(dān)保。本例中錢江集團(tuán)有限公司為天江置業(yè)的貸款提供不可撤銷擔(dān)保。第五，流通性較差，不在交易所上市交易，信托公司提供受益轉(zhuǎn)讓的服務(wù)。同時(shí)，此類信托可能存在的問題第一，缺乏信息披露制度，委托人的權(quán)利難以得到真正的保證作為分散的信托委托人，其很難獲取有關(guān)信托運(yùn)營的全面詳盡的信息，且不具有監(jiān)督、建議信托委托人的專業(yè)知識(shí)。雖法律規(guī)定其享有知情權(quán)，但對(duì)于投入資金較少的單個(gè)委托人來講，實(shí)現(xiàn)知情權(quán)的成本無疑太大，而且也缺乏行使知情權(quán)的動(dòng)力。第二，信托財(cái)產(chǎn)之追及性不徹底、缺乏可操作性規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)是信托制度的核心，信托財(cái)產(chǎn)受特殊保障，一般由信托財(cái)產(chǎn)之獨(dú)立性、信托財(cái)產(chǎn)之追擊性、信托財(cái)產(chǎn)之同一性三方面構(gòu)成，我國信托法對(duì)三方面均有規(guī)定，但對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)之追擊性僅規(guī)定了撤銷權(quán)的享有，而沒有規(guī)定撤銷權(quán)的具體行使，以及信托財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，委托人是否享有撤銷權(quán)以及如何行使撤銷權(quán)，該權(quán)利是合同上