1武漢高檔住宅市場分析本報告所研究的高檔住宅界定為城市中心，擁有稀缺資源（景觀或核心地段），價格在當(dāng)時市場上屬領(lǐng)導(dǎo)性的項目。（一）武漢高檔住宅市場發(fā)展特點1、分布特征從高檔項目的分布來看，目前已經(jīng)基本形成四個片區(qū)西北湖片區(qū)、漢口沿江大道片區(qū)、東湖片區(qū)、積玉橋片區(qū)。漢陽鸚鵡州片區(qū)由于世貿(mào)集團(tuán)的進(jìn)駐，即將形成繼四大片區(qū)后的又一高檔住宅片區(qū)。表明武漢市高端住宅在呈現(xiàn)片區(qū)化的同時，朝著多元化的趨勢發(fā)展。2、供應(yīng)量在售高檔住宅項目基本情況一覽表項目東湖天下水岸星城九龍倉楚世家新世界中心兩湖總都中僑觀邸東湖上領(lǐng)錦江國際區(qū)位武昌梨園武昌徐東二路2號漢口蘭陵路口東湖風(fēng)景區(qū)黃鸝路68號武漢市硚口區(qū)航空路口漢口北湖小路99號漢口臺北一路29號武昌水生科技所旁武昌臨江大道總占地（）6870136340017500405993723494131400020000600152總建（）22000064964719357449600223651555387700030000142699已售4894557639193574116086723634336518142727268236量體171055592008149289379921564152120225186272874463總戶數(shù)8633787695282444（住宅）2414802201123容積率2531712612660595515238綠化率4415401550237015354045建筑類型2432F/5別墅洋房高層50F/2,56F/1,62F/1多層32F32F/232F/211F/小高層高層小高層開盤時間20056200642006520063200642005112004122006620059交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房裝修房毛坯房毛坯房毛坯裝修毛坯房裝修房毛坯房毛坯房均價（元/）7500610085008000毛坯6800裝修720063006200100006500潛在高檔住宅項目基本情況一覽表項目天下國際公館外灘棕櫚泉錦繡長江瑞安新天地區(qū)位漢口區(qū)噴泉公園旁漢口山海關(guān)路漢陽區(qū)鸚鵡洲漢口永清街總占地（）8945330682572000478854總建（）6700010740016500001675989產(chǎn)品類型普通住宅、公寓普通住宅綜合綜合總戶數(shù)500，公寓189套7007800，一期1000余戶容積率7493526835綠化率35405340建筑類型30F/3高層高層高層開盤時間預(yù)計200610預(yù)計20067預(yù)計069預(yù)計079主力戶型一房一廳、三房兩廳兩房兩廳、三房兩廳三房兩廳三房兩廳交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯裝修毛坯房毛坯房毛坯房3均價（元/）預(yù)計6500元/預(yù)計7000預(yù)計7000預(yù)計7000在售項目目前武漢市在售高檔住宅項目9個，其中5個項目在武昌。總供應(yīng)量為165萬平方米，已銷售面積561萬平方米，在售項目存量為123萬平方米；將售項目2006年下半年及2007年即將推出項目的高檔項目5個，總體供應(yīng)量3821平米。該階段,高端住宅市場總體供應(yīng)量約123萬方，按照35的實際推售面積計算，預(yù)計到2006年9月份總體市場供應(yīng)量（包括市場存量）在150170萬平米之間，未來市場供應(yīng)量巨大。3、項目戶型項目名稱戶型及面積范圍主力戶型東湖天下三房兩廳170四房兩廳205240五房兩廳249660四房兩廳五房兩廳水岸星城三房兩廳130150四房兩廳143163五房兩廳160235六房兩廳253259三房兩廳四房兩廳華潤鳳凰城兩房一廳9395三房兩廳103142四房兩廳158兩房一廳三房兩廳九龍倉時代廣場兩房兩廳120130三房兩廳150180五房兩廳324兩房一廳三房兩廳楚世家三房兩廳150190四房兩廳200300三房兩廳新世界中心一房一廳73兩房兩廳4兩房兩廳86117三房兩廳121153四房兩廳180五房兩廳280三房兩廳兩湖總都三房兩廳132172四房兩廳190240五房兩廳250300三房兩廳中僑觀邸兩房兩廳80110三房兩廳110140四房兩廳180220頂層復(fù)式300三房兩廳東湖上領(lǐng)兩房兩廳113三房兩廳170四房兩廳240260三房兩廳錦江國際一房一廳3080兩房兩廳90104三房兩廳122156四房兩廳159170復(fù)式224、268三房兩廳從上表可以看出，在售高檔項目的戶型面積都比較大，主要以三房兩廳為主。以城市核心地段為主要賣點的項目以兩房兩廳為輔，如新世界中心，九龍倉等項目；以江景、湖景為主要賣點的項目以四房兩廳甚至面積更大的戶型為輔，如東湖天下，水岸星城等項目。均價在6000元/平方米以下的可比項目，主力三房面積集中在103140平方米之間，均價在6000元/平方米以上的可比項目，主力三房面積集中在120170平方米之間，總體來看，項目價格越高，同類戶型相比面積越大。4、價格走勢5300035004000450050005500600065007000價格（元/平方米）4100450050005500600065002001年2002年2003年2004年2005年2006年目前，在售高檔住宅項目整體均價6500元/平米，九龍倉、楚世家均價都已超過8000元/平米，是當(dāng)前整體市場均價的2倍以上。與早期相比，5年時間里武漢市高端項目增幅超過60以上。5、已售項目消化情況分析項目名稱銷售時間售罄時間地理位置建筑面積（）戶數(shù)成交均價（元/）二手價（元）世紀(jì)華庭2001年2003年西北湖建銀大廈旁40000189410063006800東湖林語2002年2003年武昌東湖路368號70000455450060008000怡景花園2003年2005年盧溝橋路1號73581299600065007200惠園200312005年江岸區(qū)建設(shè)大道959號39000159590060006500萬豪國際200462005年西北湖路385號38000394600063006500香榭水岸200462005年東湖路329號76000478530055006000以上已售樓盤的平均消化時間為2年左右，目前二手市場均價已經(jīng)達(dá)到60008000元/平米。604年以前銷售的高檔項目，價格與開盤期相比，漲幅較大，東湖林語開盤均價為4500元/平米，目前二手房價8000元/平米，4年時間里，價格上漲77以上。04年以后銷售的豪宅項目，二手房價漲幅不太明顯，2年時間，漲幅僅為813。從以上已售項目的二手市場反映出來的變化表明，由于近年來武漢市豪宅項目的集中放量，價格增長過快，價值增長空間已經(jīng)逐漸減少，豪宅市場投資存在一定的風(fēng)險。（利潤空間越來越?。?、在售項目銷售情況項目名稱總建筑面積總套數(shù)開盤時間消化時間已銷售面積銷售率已銷售套數(shù)平均每月銷售面積平均每月套數(shù)東湖天下2200008632005612個月489452225192407916水岸星城6496473787200643個月5763988733619213112華潤鳳凰城14130010002005118個月511503620362639445九龍倉時代廣場193574695200652個月442852281592214280楚世家49600282200634個月11608234066290217新世界中心223651632200643個月6723630061902241263兩湖總都555382412005118個月343366183149429219中僑觀邸7700048020041219個月518146729323272717東湖上領(lǐng)30000220200661個月2727290200錦江國際14269911232005910個月682364782537682354總462521/25141010947（數(shù)據(jù)來源武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)）7可比在售項目銷售狀況較好，平均每月銷售套數(shù)47套，每月平均銷售面積10109平米。在售項目中銷售狀況最好的為新世界中心，開盤當(dāng)天銷售約150套。這主要是由于開發(fā)商在本地具有較高的知名度和品牌效應(yīng)，并且項目的配套相當(dāng)齊全，因此市場反響比較好。東湖天下于2005年6月開盤期銷售情況良好，開盤當(dāng)天銷售150余套，主要是由于項目擁有稀缺、不可再生的景觀資源。因此其一線臨湖戶型消化狀況較好。開盤后，項目銷售進(jìn)度比較緩慢，平均每月僅銷售4套左右，主要由于開盤后不久，景觀好的戶型已所剩不多，并且面積較大，銷售抗性較大。水岸星城一期共推430余套，開盤銷售率達(dá)95以上。良好的銷售業(yè)績與項目宣傳推廣力度有很大關(guān)系，該項目在開盤前一年左右便開始了強大的宣傳攻勢，同時項目的開發(fā)商福星惠譽集團(tuán)，在本地具有較高的知名度，因此產(chǎn)品市場接受程度好。九龍倉時代廣場銷售情況較好，開盤銷售近150套，平均每月銷售22142平方米,主要由于項目位于武漢商業(yè)中心，周邊的商業(yè)氛圍非常濃厚，交通配套、生活配套非常完善，地段極具升值潛力，投資“錢”景被市場看好。楚世家在前期宣傳比較低調(diào)，但由于其緊鄰東湖林語，擁有得天獨厚的地段優(yōu)勢，一期共推66套單位，開盤當(dāng)天便銷售一空。該項目二期4月開盤以來銷售進(jìn)度平緩，二期推出的60余套戶型，截至到目前為止還剩7套。這主要是由于其價格做了一次調(diào)整，從7500元/平方米上調(diào)到8500元/平方米，價格較高，是其存在一定的抗性的主要原因。兩湖總都銷售情況比較平緩，平均每月銷售4292平方米，月均銷售19套，項目是西北湖周邊售價最高的項目，項目對外宣傳較少，雖然擁有較好的湖景資8源，但由于價格較高，項目的包裝、推廣不到位，使銷售進(jìn)度趨于平緩。中僑觀邸為武漢市場上第一個精裝修普通住宅產(chǎn)品，目前均價為7000元/平米，平均單套總價在80萬元以上，由于總價過高，而市場上對精裝修普通住宅接受程度較低，因此其銷售率對于其它項目來說相對較低，月均銷售量僅為2727左右。東湖上領(lǐng)項目比較特殊，該項目主要靠內(nèi)部消化，推出市場套數(shù)僅為30余套，僅為項目總套數(shù)的14，項目2006年6月推出市場，由于之前做的宣傳較少，并且項目定價較高，均價10000元/平方米，目前銷售進(jìn)度緩慢。錦江國際平均每月銷售6823平方米，目前銷售率4782，與開盤相比本項目銷售速度已開始放緩，觀江效果較差，或者戶型設(shè)計較差的戶型嚴(yán)重滯銷。針對此狀況，該項目已經(jīng)采取措施，舉辦了一系列公共活動，如寶馬嘉年華品鑒之旅、璀璨之星江景豪宅拍賣等，旨在促進(jìn)銷售。（二）高檔項目價格分析1、高檔項目市場價格敏感度分析95000600070008000900010000東湖天下6500700070007500750075007500750075007500780078007800水岸星城590061006100九龍倉時代廣場85008500楚世家7500850085008500新世界中心680068006800兩湖總都61006150615062006300650065006500中僑觀邸6000600060006100610061006100610061006200620062006200東湖上領(lǐng)10000錦江國際590061006381638163816381660066006600660020056200572005820059200510200511200512200612006220063200642006520066東湖天下于2005年6月開盤，開盤對外公布均價6500元/平方米，實際銷售均價達(dá)7000元/平方米，一期推出湖景資源最好的戶型，開盤當(dāng)天銷售150余套，銷售情況較好；開盤的熱銷給了天時物業(yè)信心，項目開盤后不到一個月，東湖天下項目價格上調(diào)到7000元/平方米，銷售情況較好；2005年9月，房地產(chǎn)市場的黃金季節(jié)到來，隨著項目工程進(jìn)度的推進(jìn)，項目價目價格上調(diào)到7500元/平方米，而此時景觀好的戶型已所剩不多，并且面積較大，銷售進(jìn)度一直比較緩慢。2006年4月，隨著項目工程進(jìn)度的推進(jìn)，項目價格上升到7800元/平方米。水岸星城2006年4月開盤，開盤實價5900元/平方米，開盤銷售250余套，開盤后取消各種價格優(yōu)惠，實銷價格上調(diào)到6100元/平方米，項目開盤之后銷售進(jìn)度平緩。10九龍倉時代廣場2005年5月開盤，開盤價格8500元/平方米，這一價格成為目前武漢市江景高層豪宅的最高價，由于項目優(yōu)越的地理位置和江景資源，開盤銷售近150套，由此可見武漢江景資源豐富的產(chǎn)品價格上升的空間非常大。楚世家一期2006年3月開盤，開盤均價7500元/平方米，這一價格是當(dāng)時市場上的最高價格，與東湖天下均價相當(dāng)，由于項目一期推盤量不大，僅66套，并且產(chǎn)品比較有特色，開盤銷售約75；項目二期2006年4月開盤，價格上調(diào)到8500元/平方米，成為市場最高價格，項目銷售抗性較大，4月以來每月平均銷售10套左右。兩湖總都2005年11月開盤，開盤價格6100元/平方米，成為西北片區(qū)項目的最高價格，開盤后一個月，價格上調(diào)50元/平方米，達(dá)到6150元/平方米；2006年2月，價格上調(diào)50元/平方米，達(dá)到6200元/平方米；3月，價格上調(diào)100元/平方米，達(dá)到6300元/平方米；4月，項目封頂，價格上調(diào)200元/平方米，達(dá)到6500元/平方米。項目開盤以來，每一次調(diào)價對銷售的影響都不明顯，銷售進(jìn)度一直比較平緩，平均每月銷售4292平方米，月均銷售19套。中僑觀邸2004年12月開盤，開盤價5900元/平方米，開盤之后于2005年1月價格上調(diào)到6000元/平方米；2005年9月，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，價格上調(diào)到6100元/平方米；2005年3月，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，價格上調(diào)到6200元/平方米；項目自開盤以來，銷售率相對于其它可比項目來說相對較低，月均銷售量僅為27270左右。消化慢的原因之一則是由于武漢的消費者對精裝修非小戶型項目的接受度仍比較有限。東湖上領(lǐng)項目比較特殊，該項目主要靠內(nèi)部消化，均價10000元/平方米，目前銷售進(jìn)度緩慢。主要是由于單價高、面積大而造成的。11錦江國際2005年9月開盤，開盤均價5900元/平方米，開盤銷售約150套，10月價格上升到6100元/平方米；11月項目二期開盤，價格上升到6381元/平方米；2006年3月隨著工程進(jìn)度以及銷售進(jìn)度的推進(jìn)，項目所剩多為高樓層戶型，均價上升到6600元/平方米。綜合分析目前，武漢市高檔產(chǎn)品市場客戶能夠接受的價格在6000元/平方米7500元/平方米之間，在售項目有50位于這一價格段，并取得了較好的銷售業(yè)績，如水岸星城均價6100元/平方米，錦江國際均價6600元/平方米，新世界中心6800元/平方米；7500元/平方米是一道坎，除非不僅有良好的景觀資源還要有優(yōu)越的地理位置做為支撐，非則單憑景觀資源想越超這一價位存在著非常大的市場抗性，如東湖天下（均價7800元/平方米）、楚世家（均價8500元/平方米）銷售進(jìn)度緩慢；2006年將要推出的可類比項目有天下國際公館、外灘棕櫚泉和錦繡長江，預(yù)計這幾個項目的均價均不會突破7500元/平方米。目前市場上可以接受的調(diào)價幅度是50100元/平方米，時間間隔最短為1個月?？蛻魧^資源豐富的戶型價格不敏感，如一線臨江、三面看江的戶型最高價格可以承受到12萬元/平方米，而景觀資源不佳的戶型，價格敏感度高。2、武漢高檔項目的定價策略本報告選取地段與本案最接近的錦江國際，以及檔次與本案的最接近的東湖天下做為重點案例研究。東湖天下12樓棟價格差樓棟均價起價最高價備注27500元/5000元/37500元/4700元/48000元/5200元/87000元/4700元/1213萬元/頂層復(fù)式2,3號樓間距小,且3號樓看湖面較窄3,4號樓間距略寬,4號樓看湖效果最佳單元差單元ABCDEF差價600700元/差價無差價300元/差價無差價100元/備注A戶型觀景效果最好，可三面觀湖；其他戶型只能南邊觀景層差樓棟AB、C、DE、F2、3、43001000元/200元/100200元/816層100元/，78層700元/，8層以上100200元/朝向差8號樓7001000元/主要參考因素景觀、朝向。本案銷售最好的單元為4、8單元（面積較小，在180平方米左右）銷售最好的戶型為A戶型。項目定價策略項目定價策略為高開高走，項目開盤對外公布均價6500元/平方米，實際銷售均價達(dá)7000元/平方米，成為當(dāng)時市場的最高價，之后，每一次調(diào)價，價格都上升在500元/平方米左右，雖然高價格形成了項目高檔豪宅的形象，但也給銷13售帶來了阻力，目前項目均價已達(dá)到7800元/平方米，項目價格上調(diào)到7500元/平方米之后銷售抗性較大。錦江國際樓棟價格差樓棟均價起價最高價備注17000元/4200元/12萬元/景觀效果最好27000元/3800元/景觀最差36100元/46500元/563006500元/單元差樓棟1,2單元2、3單元3、4單元150100元/不變50100元/層差樓層1456688樓以上1、3、4、5棟50100元/600800元/500元/50100元/142棟46層200元/，其他樓層5080元/朝向差50100元/（僅4號樓為南北朝向）主要參考因素景觀、朝向、戶型、面積暢銷單位1棟，4棟（景觀效果好）暢銷戶型1棟170平方米的四房兩廳滯銷單位2號樓（景觀效果最差）滯銷戶型2號樓136平方米的三房兩廳，4號樓1單元（被1號樓遮擋，不能看江）15項目定價策略項目定價策略為高開緩升，項目2005年9月開盤，開盤價5900元/，10月價格上升到6100元/平方米；11月項目二期開盤