西安半坡胡項目市場調(diào)研報告謹呈龍湖地產(chǎn)西安半坡湖項目市場調(diào)研報告合富輝煌房地產(chǎn)（陜西）2008年4月28日西安半坡湖項目市場調(diào)研報告目錄第一章西安房地產(chǎn)行業(yè)分析2一、西安房地產(chǎn)行業(yè)歷年發(fā)展概述2二、西安房地產(chǎn)供應及銷售情況4（一）市場成交總量及金額4（二）供求關系分析5（三）供求關系與成交均價分析6三、西安2007年住宅市場成交特點9第二章城東房地產(chǎn)市場發(fā)展分析15一、城東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況15（一）城東綜合環(huán)境15（二）城東與其他區(qū)域的比較17（三）城東房地產(chǎn)現(xiàn)狀18（四）城東房地產(chǎn)前景19二、城東區(qū)商品房市場供求分析21（一）城東區(qū)商品房供銷量21（二）城東區(qū)住宅成交價格分析22（三）城東區(qū)2007年住宅需求特征23第三章浐灞生態(tài)區(qū)現(xiàn)狀和規(guī)劃25一、浐灞生態(tài)區(qū)概況25二、浐灞生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃25三、2011年西安世界園藝博覽會規(guī)劃26四、浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀27五、小結31第四章浐灞區(qū)房地產(chǎn)市場31一、浐灞市場概況31二、浐灞區(qū)域競爭項目34（一）沁水新城34（二）水岸東方44（三）中新浐灞半島51（四）榮德棕櫚灣60（五）就掌燈67（六）盛恒御錦城72（七）恒大綠洲76（八）區(qū)域競爭項目產(chǎn)品對比小結82三、區(qū)域內(nèi)樓盤商業(yè)規(guī)劃情況89第五章浐灞問卷統(tǒng)計分析91一、基本特點92二、戶型需求特點94三、社區(qū)設計和配套需求特征98四、受訪者個人特征102P1五、問卷交叉分析105第一章西安房地產(chǎn)行業(yè)分析一、西安房地產(chǎn)行業(yè)歷年發(fā)展概述自1992年以來，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，1993年、1994年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從1995年開始，國家加強了對房地產(chǎn)投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產(chǎn)建設，從95年到99年，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強勢企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開發(fā)、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調(diào)控政策，商品房建設、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場逐步推上了一個良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計劃地指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，同時在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對外貿(mào)易等方面都取得了好的成績，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，消費領域逐漸擴大，消費方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費方面的支出也有較大幅度增長。2002年伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改善，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺，這些政策無不顯示出政府進一步將房地產(chǎn)推向市場，由市場來進行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運作、發(fā)展，同時也體現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。城市化建設步伐的加快，舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設區(qū)、“西安CBD建設規(guī)劃”及“大西安都市圈構想”等等政策的出臺，為西安的房地產(chǎn)業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機。西安市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展P2的新階段，各級市場交投活躍，土地市場供給充足，交易已經(jīng)開始實行招拍掛制度，通過市場競爭來調(diào)節(jié)土地資源的分配。二手房市場完全開放后目前對新商品房市場的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開發(fā)方面，商品房建設仍表現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢，從2002年市場新推出的樓盤可以看出開發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設計、銷售策略等方面均對市場有了較為深刻的認識，較之前成熟了許多。2003年在政府宏觀政策的引導以及市場的自我調(diào)節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，土地市場實行招拍掛制度后，地價相對于改革前有一定程度上浮；二手房市場仍處于發(fā)展期，市場表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長；商品房市場無論從開發(fā)還是銷售均高于去年，可以看出開發(fā)商對市場仍然抱有相當高的熱情，同時市場銷售的走高也給其帶來了相當大的信心支持。從政府的角度來看，上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結構不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從2003年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調(diào)整均可見一斑，這也為促進、規(guī)范樓市良好運行提供了政策引導。西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過2003年種種政策規(guī)范及市場的快速發(fā)展，為2004年的市場帶來了更新、更高的發(fā)展起點。2004年西安房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)運行，開發(fā)及銷售較去年同比均保持著較高的增長幅度。同時經(jīng)過2003年二手房市場在開放過程中的不斷磨合，2004年的市場容量及開放程度繼續(xù)擴張中，自中介市場而始的二手房市場變革逐步開始上演，作為市場交易雙方的中間方，中介市場的逐步規(guī)范運作將為未來西安二手房市場的進一步發(fā)展起到重要作用。從新商品房市場運行來看，2003年被稱之為房地產(chǎn)市場的“土地年”，而2004年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。831之后的房地產(chǎn)市場經(jīng)過對土地市場的深層次調(diào)控，從源頭對未來的房地產(chǎn)市場運作肅清了一系列障礙，但也讓眾多開發(fā)商未來運營面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著政府對土地、金融市場的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場的運作也越來越趨于規(guī)范，新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴格規(guī)范著商品房市場的運行。2005年的西安樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調(diào)整相對平穩(wěn)運行，“國八條”及七部委關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知對于調(diào)控市場、穩(wěn)定P3房價提出指導性意見。西安按照中央宏觀調(diào)控精神，結合本土市場實際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的出臺對規(guī)范西安房地產(chǎn)市場發(fā)展、穩(wěn)定住房價格具有積極的意義。伴隨著房地產(chǎn)市場格局的不斷完善以及市場規(guī)范制度對市場的不斷引導及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場化運作趨勢已經(jīng)越來越為明顯，在市場無形指揮棒的引導下，商品房的供應與購買行為也逐步走向理性與成熟，一級市場、二級市場及三級市場結構也將趨向合理化，而市場的最終成熟必將是價格、供給、需求等市場運作主因素及各影響因素之間的適度平衡。2006年，西安房地產(chǎn)市場銷售量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢頭迅猛。但是政策方面更加嚴厲，中央政府出臺了“國六條”及與之配套的“九部委十五條”，繼續(xù)深化“國八條”的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)項目提出了具體的戶型面積比例，每個城市的套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70以上。并將全額征收營業(yè)稅的時間由購買住房不足2年增加到5年，以抑制投機和投資需求。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當成一項長期政策，10年內(nèi)都很難發(fā)生變化。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好90平米以下戶型的設計，堅持實用主義，才能挺過這次難關，并在競爭中勝出。2007年以來，西安商品房銷售量和價格都是加速上漲，全年銷售量同比增加4003，而價格則上升了1633。這與人們對政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的失望和2007年以來的物價快速上漲不無關系。二、西安房地產(chǎn)供應及銷售情況（一）市場成交總量及金額2003年到2006年，西安商品房成交走勢一直都比較平穩(wěn)，2007年的成交量和成交金額較往年明顯有一個躍升。2007年成交面積達到95363萬平米，成交金額達到38104億元。具體的各年成交數(shù)據(jù)參考下圖。P42003年2007年西安商品房成交走勢圖（萬）（億元）12004503814001000350954800300252186250600681172200124400537150488329100200500003年04年05年06年07年商品房成交面積商品房成交金額注數(shù)據(jù)來源于房管局（二）供求關系分析2003年到2007年西安商品房供銷基本平衡，2007年供應面積較成交面積高103，即109萬平米。西安商品房竣工面積與銷售面積對比圖1200竣工面積（萬）銷售面積（萬）100080060040020002003年2004年2005年2006年2007年P5西安商品房投資額與銷售額對比圖450投資額（億元）400銷售額（億元）3503002502001501005002003年2004年2005年2006年2007年商品住宅成交量始終占據(jù)商品房成交量的絕對比重。西安商品房與住宅成交量關系圖（萬）1000商品房成交量95住宅成交量住宅占比949378009309360092915914009089589200880872004年2005年2006年2007年（三）供求關系與成交均價分析商品房成交均價有所波動，主要是因為商鋪、寫字樓等高價格物業(yè)所占比例不同導致的。P6西安商品房供求面積與成交均價關系圖（萬）1200（元/）410039963778390010003704363537008003521350034706003300329831004003022290020027000250000年01年02年2003年2004年2005年2006年2007年竣工面積（萬）銷售面積（萬）成交價注數(shù)據(jù)來源于房管局2000年到2007年，西安商品房供求基本平衡，但是成交均價變化卻較大。2000年至2003年商品房價格增長較快，只所以這樣，主要是因為價格較低的普通住宅所占商品房比例下降所致，而價格較高的寫字樓、商鋪、別墅等物業(yè)市場成交較為活躍，所以拉高了商品房價格。而自2003年以后，普通住宅所占比例上升，所以商品房價格逐漸下降，2005年普通住宅所占比重達到新高，所以商品房成交均價也達到了一個低點。西安住宅成交均價走勢平穩(wěn)，不像商品房成交均價那樣波動較大。P7西安商品房與住宅成交均價走勢41003996377839003635370437003790350035213470329833003258302231003098290029752836270027492625268225002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年商品房成交均價住宅成交均價注數(shù)據(jù)來源于房管局住宅成交均價年增長幅度一直都不大，不超過6，但是2007年卻有較大的上漲，達到1633。住宅價格只所以穩(wěn)定，主要是由于三個因素的支撐。一、人口持續(xù)增加，存在剛性需求近幾年來西安市總人口逐年增長，由1995年的648萬人增加到2007年的800余萬人，專家預測，到2020年西安總人口將達到1200萬，年均自然增長率達到370。二、人均住房面積小需要改善居住西安人均住房面積1995年為92平方米，2005年上升到139平方米，一般上升到3540平方米才會穩(wěn)定下來。三、城市建設提升住宅品質(zhì)地鐵線的建設對住宅市場有助推作用，并且2011年西安將在浐灞生態(tài)區(qū)舉辦世界園藝博覽會，這不僅對西安旅游經(jīng)濟的極大提升，而且會提升浐灞生態(tài)區(qū)的居住品質(zhì)。小結近幾年商品房市場開發(fā)熱銷的局面一方面反映消費者強大的消納能P8力，房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間；另一方面也吸引了越來越多的資金進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，增加了行業(yè)的競爭程度。總體而言，整個商品房市場目前處于良性的發(fā)展狀態(tài)，但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進入者增多，競爭將升級，誰能夠做得更專業(yè)、更精細，誰就能勝出。三、西安2007年住宅市場成交特點1、消費者對建筑類型的偏好712層的小高層最受市場歡迎。注本數(shù)據(jù)為2005年以來所有在房管局備案的居住類項目，以樓棟為統(tǒng)計單位。西安市商品住宅供應不同高度樓幢比例圖40335353025196200201531511610506層以下712層1318層1924層25層以上2、購房者年齡段分布2540歲的購房者是住宅市場的消費主力，占6成。P92007年普通住宅購買者年齡分布圖60以上250607455074045133540203035192530212025720以下405101520253、普通住宅購買者區(qū)域來源普通住宅9成購買者是本市居民。普通住宅購買者來源分布圖境外01外省市39本省其他地區(qū)53本市9070204060801004、普通住宅面積段需求P1070130平米是市場需求主力戶型面積，占53。2007年西安普通住宅各面積段成交套數(shù)比例圖260以上022026011802202144180111301441111013015901102170901750701250以下1005101520255、普通住宅戶型需求3室2廳和2室2廳是市場成交主力戶型，各占3成。2007年普通住宅成交戶型比例圖其他戶型3獨立開間84室2廳53室2廳312室2廳302室1廳61室2廳31室1廳1405101520253035西安普通住宅成交的各種戶型所占比例，如圖所示3室2廳，占總成交套數(shù)的315，排名第一；P11緊隨其后的是2室2廳，占309，居第二；再次是1室1廳，占141，居第三；然后是獨立開間，占76，列第四；第五是2室1廳，占57；第六是4室2廳，占45；其他各類戶型總共占31，最后是1室2廳類戶型，占26。對主要成交戶型進行分析，其面積區(qū)間分布情況如下分段單位平方米3室2廳面積以120150平米為主，占本戶型總體的66。3室2廳戶型各面積段套數(shù)比例圖160以上61501606140150191301402212013025110120131001106100以下30510152025302室2廳面積以80100平米為主，占本戶型總體的65。P122室2廳戶型各面積段套數(shù)比例圖130以上1120130211012061001101590100398090267080970以下2010203040501室1廳面積以4070平米為主，各面積段分布均勻。1室1廳戶型各面積段套數(shù)比例圖70以上960701950602840502340以下21051015202530獨立開間以4060平米為主，占4成。P13獨立開間戶型各面積段套數(shù)比例圖180以上41601801140160512014071001208801006708036070750602440501940以下1605101520253070100平米是2室1廳主要區(qū)間，占8成。2室1廳戶型各面積段套數(shù)比例圖100以上8901002380903370802360701160以下205101520253035150180平米是4室2廳主要區(qū)間，占7成。P144室2廳戶型各面積段套數(shù)比例圖200以上5190200618019091701802716017022150160211401505140以下5051015202530第二章城東房地產(chǎn)市場發(fā)展分析一、城東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況（一）城東綜合環(huán)境北方缺水，西部尤甚。就此而言，傍大河而居的城東區(qū)可謂得天獨厚。歷史上，這里水波瀲滟，柳蔭蔽天，曾經(jīng)是文人雅士折柳相送、依依惜別的人文故地，也是達官貴人休閑避暑的地方。建國后，還是得水之利，這里被國家布局為西部重要的紡織工業(yè)基地，全省十大國棉廠城東區(qū)獨居其四，近10萬紡織產(chǎn)業(yè)工人創(chuàng)造了灞橋歷史上難得的輝煌。然而，隨著改革開放和國家產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，因水而名、因水而旺的灞橋區(qū)，發(fā)展的劣勢也因水逐漸顯現(xiàn)，有專家分析總結為三個字一是“弱”。長期依托紡織工業(yè)導致城市功能建設薄弱而單一，灞橋城建區(qū)只有16平方公里，城市化進度遠遠滯后，邊緣化危機日趨明顯二是“亂”。由于長期缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃，浐、灞河沿岸垃圾成堆，污水熏天，采沙取土，滿目嶙峋；三是“慢”。伴隨著國有紡織工業(yè)的艱難轉(zhuǎn)型，由于城市化程度低下和環(huán)境問題，新興產(chǎn)業(yè)聚集度低，從而導致經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢。P15水始終是城東的一大主題，2000年，西安市委常委會專題研究浐灞河經(jīng)濟社會發(fā)展問題時，特別提出要把浐、灞河區(qū)域建成以綠色為主、綠水相融、房在林中、人在綠中的生態(tài)環(huán)境的優(yōu)良示范區(qū)域。目前，浐河城市段已經(jīng)建成數(shù)座橡膠壩，并已形成數(shù)千畝水面。這一距市中心最近、離繁華不遠、西安城區(qū)首個活水區(qū)域的形成，不僅使這一過去被人忽視的區(qū)域魅力得到彰顯，而且使這一區(qū)域價值得到了快速提升。隨著沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈水岸東方等一批毗鄰浐河的樓盤相繼亮相，樂水市民已蜂擁而至。從商業(yè)環(huán)境上看，城東擁有康復路綜合市場、輕工批發(fā)市場和小食品批發(fā)市場一條街。以康復路、輕工市場、義烏商城為中心的核心商圈，令城東商賈云集，人氣旺盛?！翱祻吐贰笔袌鲆延?0余年的發(fā)展歷史。它對陜西乃至整個西北五省來說，影響非常之大，這也難怪康復路被譽為“西北第一大市場”。這里馬路邊的攤位加上兩邊近20座招商樓，大大小小的個體經(jīng)營戶3000多家，從業(yè)人員兩萬余人，年成交額30億元以上，每天有五六萬人在這里進進出出。毫不夸張地說，康復路是讓西安商貿(mào)經(jīng)濟充滿活力的一個“發(fā)動機”，也極大地提升了城東的居住舒適度和區(qū)域價值。城東區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)以前是紡織業(yè)，現(xiàn)在是軍工業(yè)和機電產(chǎn)業(yè)。從1953年起，一個個大型紡織企業(yè)在這里聳立起來，幾乎是一夜之間，西安紡織城以宏偉的氣勢拔地而起。包括西安紡織城在內(nèi)的我國紡織企業(yè)在短短數(shù)年間，生產(chǎn)出的產(chǎn)品供給了幾億人十幾年的需要。曾幾何時，紡織城在西安經(jīng)濟份額中力拔頭籌。上世紀80年代，紡織行業(yè)堪稱陜西省出口創(chuàng)匯第一大行業(yè)，生產(chǎn)效益僅次于機械制造。但是到了80年代后期，由于人們認識上的誤區(qū)，紡織業(yè)開始衰落，與紡織業(yè)休戚相關的紡織城也就開始凋敝。目前城東的支柱產(chǎn)業(yè)一是以韓森寨為中心的國防工業(yè)區(qū)，除“華山”、“東方”和“昆侖”機械廠、黃河機械制造廠、西北光學儀器廠6家大軍工企業(yè)外，陜西汽車總廠，西安微波設備廠亦坐落其間；二是以胡家廟為中心，省屬工業(yè)為骨干的建筑機械、機電工業(yè)區(qū)，該工業(yè)區(qū)在1985年建成了全國最大的中外合資制藥企業(yè)楊森制藥公司。從道路設施看，城東與城內(nèi)交通便捷，二環(huán)、三環(huán)路全線貫通，繞城高速也已經(jīng)通車。紡織城的道路設施也較好，不過通的公交線路相對較少，與其他區(qū)域往來不是很方便。P16從教育上看，城東有西安交通大學、西安工業(yè)學院等大專院校以及交大、工業(yè)學院附屬中學、黃河、西光、昆侖子校等知名大、中小學，也為區(qū)域提供了良好的教育背景，形成了城東日漸濃厚的文化教育氛圍，由此所衍生的校園經(jīng)濟、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、使東部具有了與南郊伯仲難分的優(yōu)勢。除了浐灞生態(tài)區(qū)的大水大綠，城東還擁有占地七百多畝西安目前最大的城市公園興慶宮公園，另外，還有原來占地330畝的老動物園，動物園遷出后已被西安市辟為永久性公園綠地，即現(xiàn)在的長樂公園，這兩大公園為城東增添了不少大自然氣息。城東不僅構筑了適宜人居的環(huán)境，也是西安最親近自然的生態(tài)區(qū)。另外，城東的醫(yī)療配套也是很好的，有第四軍醫(yī)大學、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、省紡織醫(yī)院等知名醫(yī)療機構。城東的綜合環(huán)境優(yōu)勢在西安是比較突出的，無論是自然環(huán)境、道路設施，還是教育、商業(yè)配套，都是比較完備的，規(guī)劃上更是有大的格局，不過經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)相對較弱，降低了城東的發(fā)展速度。不過，綜合來說，城東的未來發(fā)展是值得期待的。（二）城東與其他區(qū)域的比較按照過去的西安市區(qū)域布局，東郊是紡織城，西郊是電子城，南郊是文化區(qū)，北郊是農(nóng)業(yè)區(qū)。在這樣的規(guī)劃下，城東的紡織業(yè)在建國后到20世紀80年代中期有巨大的發(fā)展，但是其后卻舉步維艱。與城東相似而又形成鮮明對比的是城南，這里也是交通方便,商業(yè)繁榮,是西安的文教區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立,西安80以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍。向來是西安市民安家置業(yè)的首選,一直到現(xiàn)在都沒有改變的跡象。城南具有優(yōu)點，城東基本上也都有，區(qū)域內(nèi)也有不少高校，商業(yè)也繁榮，但是居住人氣相較城南卻差了不少。相對于城東衰敗的紡織業(yè)，高新區(qū)無疑代表了西安新經(jīng)濟的未來。作為國家級的高新技術開發(fā)區(qū)，高新區(qū)經(jīng)過十五年的發(fā)展，已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，經(jīng)濟總量約占西安市經(jīng)濟總量的25左右。因為經(jīng)濟的發(fā)展，相應地帶動了房地產(chǎn)業(yè)的前進。高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量非常大，吸引了相當數(shù)量的西安本地人和外地人在此置業(yè)。目前，高新區(qū)已成為西安市民工作和居住的理想?yún)^(qū)域。與P17高新區(qū)相比，城東的經(jīng)濟已經(jīng)是明日黃花，不過城東未來的房地產(chǎn)空間未必遜于高新區(qū)。城西是“西咸一體化”的結合帶，并且北鄰即將建設的占地36平方公里的漢長安城遺址森林公園，區(qū)域內(nèi)又有阿房宮遺址公園，經(jīng)濟發(fā)展也較好，還有比較繁華的土門商圈，相較于康復路自然不行，但是作為人們的生活區(qū)，城西無疑是人們置業(yè)的一個較好選擇。并且城西南面緊接高新區(qū)，卻比高新區(qū)的房價低，所以對高新區(qū)工薪階層很有吸引力。綜合來說，城西發(fā)展的是不錯，但是不會趕上城東。城東最大的特色是一個“水”字，這是其他城區(qū)相形見絀的，城東未來的發(fā)展也將圍繞著“水”進行。其中浐灞河生態(tài)區(qū)就代表著城東的未來。（三）城東房地產(chǎn)現(xiàn)狀在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近年來，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，隨著新興駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城、水岸東方的相繼建成和亮相，尤其是中新浐灞半島的推出，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。康復路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了西安對外的貿(mào)易平臺，可以這么講“大到家電，小到針線”應有盡有。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場進行。城東是一個大路貨的集散地，貨樣齊全、價格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服裝、生活用品批發(fā)市場，多少年來商賈云集，繁華依然。P18城東的商業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高，不斷崛起。近年來，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服裝城、金朗商城等項目的落成運營，充實著康復路商圈的商業(yè)氛圍。長樂路也已逐漸形成了康復路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀廣場、西北商貿(mào)中心、新興24G、輕工綜合商務樓等項目建設，無疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。城東的寫字樓和別墅都非常少。寫字樓少是因為城東的產(chǎn)業(yè)比較特別軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應的寫字樓。雖然如此，城東還是有一顆寫字樓明星西部電力國際商務中心屹立于互助路旁，一枝獨秀，說明城東對寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點有關，別墅或是依山傍水，或是建設在高爾夫球場、原始森林等優(yōu)美的風景區(qū)，對自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才開始治理，西安動物園更是2004年搬遷的。沒有相應地環(huán)境，別墅自然不會產(chǎn)生。（四）城東房地產(chǎn)前景“智者樂水，仁者樂山”，人類總是逐水而居，在西安，以水為核心的浐灞生態(tài)區(qū)是一大亮點。浐灞生態(tài)區(qū)位于西安市城區(qū)東部，是一個北到渭河，南到繞城高速，包括浐、灞兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里，是我市重點發(fā)展的“四區(qū)一基地”之一，備受市委、市政府的重視和全市人民的關注。按照規(guī)劃，浐灞河生態(tài)區(qū)分三期開發(fā)，15年完成，總投資約500億元。新區(qū)將具備五大功能一是結合河道整治和濱水環(huán)境的綜合開發(fā)，將形成生態(tài)型濱水城市新區(qū)；二是在起步區(qū)東南形成行政辦公功能區(qū)，容納部分市行政辦公管理職能；三是選擇浐灞新區(qū)作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國際論壇、會展經(jīng)濟和地區(qū)總部經(jīng)濟；四是打造高品質(zhì)城市濱水居住區(qū)，吸納來自老城區(qū)的居住人口；五是隨著流域水環(huán)境整治工程的推進和廣運潭的建設，將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的將來成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)。廣運潭生態(tài)區(qū)便是浐灞河治理開發(fā)的“第一站”，號稱“西部第一水城”。2011年在西安舉行的世界園藝博覽會就在這里。生態(tài)區(qū)總規(guī)劃面積1353平方公里，包含了動態(tài)游覽區(qū)、生態(tài)濕地景觀區(qū)、旅游度假景觀區(qū)、灞河水體景觀區(qū)四個部分，其中一期占地284平方公里。項目建成后，將以其豐富的水資源和綠色資源成為西安的“綠肺”，服務于西安的生態(tài)建設，同時也將成為市民休閑P19旅游的好去處。項目計劃投資10億元、預期2010年10月完工。浐灞生態(tài)區(qū)作為西安市自然景觀、生態(tài)體系建設的重要組成部分，將充分體現(xiàn)生態(tài)特色，體現(xiàn)大水大綠。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃人均公共綠地面積為356平方米，綠化率達到40，在浐灞河河道、區(qū)內(nèi)水系和廣運潭湖區(qū)形成水面2萬多畝，在東部城區(qū)建成一道綠色屏障，成為西安的天然氧吧和生態(tài)補償區(qū)，平均每天可吸收二氧化碳1800噸，釋放氧氣1300噸，年滯留粉塵2180噸，成為名符其實的城市綠肺，極大地改善城東乃至西安的生態(tài)和人居環(huán)境。未來浐灞生態(tài)區(qū)將是一個容納40萬人口的新城區(qū)，依靠美麗的自然景觀，這里的房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，尤其是高品質(zhì)住宅和旅游地產(chǎn)。城東在區(qū)域的發(fā)展上將形成五個明顯的片區(qū)。一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，片區(qū)內(nèi)韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機電工業(yè)區(qū)，有以康復路、輕工市場和義烏商城為中心的繁華商圈，有興慶公園、長樂公園和部分知名高校，房地產(chǎn)的發(fā)展無憂。二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)已經(jīng)落伍，目前沒有主導產(chǎn)業(yè)，近期發(fā)展令人擔憂，遠期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動下有較好的發(fā)展。三是浐灞生態(tài)區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢無可阻擋，目前已有項目沁水新城、水岸東方和中新浐灞半島，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不容置疑。四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)發(fā)展較好，還有部分軍工企業(yè)和科研院所，有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)的發(fā)展也會不錯。五是狄寨片區(qū)，目前這里有6所高校入駐，并擬擴大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚溝著名景點，前景令人看好。城東擁有康復路綜合市場、輕工批發(fā)市場和小食品批發(fā)市場一條街，商貿(mào)繁榮，人氣旺盛，商業(yè)地產(chǎn)大有可為?？祻吐肪C合市場每天人流如織，幾乎是人滿為患，所以目前正向長樂路發(fā)展，位于長樂路的大體量商業(yè)項目西北商貿(mào)中心正好印證了這種趨勢，也說明了康復路商業(yè)地產(chǎn)仍有不小的發(fā)展?jié)摿?。長樂中路輕工批發(fā)市場發(fā)展的也是有聲有色，與康復路綜合市場遙相呼應，相互吸引，正逐漸融合為一個大市場，實現(xiàn)了兩大批發(fā)市場的雙贏，也推動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另外，胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場、華清路青干果批發(fā)市場都為城東的商業(yè)地產(chǎn)提供了一展身手的機會。城東的住宅產(chǎn)業(yè)將會有很大的發(fā)展，未來不久，“小橋流水人家”的情景不再獨屬“江南”，西安也會有如此迷人的“風情小鎮(zhèn)”。P20二、城東區(qū)商品房市場供求分析（一）城東區(qū)商品房供銷量城東20042007年商品房供銷情況20000001800000竣工面積1600000銷售面積14000001200000100000080000060000040000020000002004年2005年2006年2007年從上圖可以看出來，城東近三年的商品房供應量不斷增加，2005年竣工面積較2004年增長2995，2006年又較2005年增長了2317。2007年增速更是驚人，達到了7173。2005年城東商品房銷售面積較2004年增長4850，2006年較2005年增長791。2007年又上升3857。2007年度城東區(qū)商品房銷售面積為1448825平方米，占全市商品房總銷售面積的1518。P21（二）城東區(qū)住宅成交價格分析城東住宅年度均價走勢3500340033873300320031003032300028962900282728002004年2005年2006年2007年城東住宅季度均價走勢3900377338003700360035563500340834003320330032843205328232003244310031193000061季062季063季064季071季072季073季074季081季從上圖來看，城東區(qū)20042007年住宅物業(yè)在售均價逐步攀升，2007年較2006年上漲1172，按季度均價來說，2008年1季度均價3773元/平米，同比增長1364。P22（三）城東區(qū)2007年住宅需求特征本市居民是城東普通住宅購買者絕對主力，在西安各個區(qū)域中是最高的。城東普通住宅購買者來源分布圖境外00外省市20本省其他地區(qū)17本市96302040608010012070130平米戶型是城東成交主力，占67。較西安市高14個百分點。130平米戶型以上較全市低9個百分點。P232007年全市和城東普通住宅各面積段成交套數(shù)比例圖260以上00城東全市220260011802201214418051113014410111101301715901102821709022175070101250以下7100510152025302室2廳是城東住宅主力戶型，占43，較全市高13。其次是3室2廳，但是占比較全市低4。2007年全市和城東普通住宅成交戶型比例圖其他戶型23城東獨立開間2全市84室2廳253室2廳27312室2廳43302室1廳961室2廳631室1廳91401020304050P24第三章浐灞生態(tài)區(qū)現(xiàn)狀和規(guī)劃一、浐灞生態(tài)區(qū)概況規(guī)劃中的浐灞河生態(tài)區(qū)位于西安主城區(qū)東部，包括浐河、灞河兩河四岸的南北向帶形區(qū)域；地跨未央、灞橋、雁塔三區(qū)，北起灞河入渭口，南抵繞城高速與長鳴公路立交，西起西銅公路及幸福路，東至西康鐵路，規(guī)劃總面積約129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里。浐灞河生態(tài)區(qū)規(guī)劃目標是疏解西安老城壓力，為西安城市發(fā)展開辟全新領域；通過對現(xiàn)有河道水環(huán)境的整治與開發(fā)利用，營造人與自然和諧共生的山水城區(qū)；通過科學合理的土地分配與使用，進一步完善西安市東部地區(qū)的城市布局結構；通過對現(xiàn)有歷史人文資源和自然資源的挖掘整理，使新區(qū)成為市民乃至游客休閑度假的目標區(qū)域。二、浐灞生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃2005年6月，西安市浐灞河生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃、浐灞區(qū)三角洲控制性詳細規(guī)劃通過了專家評審，預計投資500億、規(guī)劃面積約129平方公里的西安浐灞河生態(tài)新區(qū)進入了全面實施階段。浐灞河生態(tài)區(qū)總體發(fā)展思路是以流域治理帶動新區(qū)發(fā)展，以新區(qū)發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基本形成集生態(tài)、商務、景觀、居住等功能為一體的新型城區(qū)。按照西安市浐灞河生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃，新區(qū)將具備五大功能一是結合河道整治和濱水環(huán)境的綜合開發(fā)，將形成生態(tài)型濱水城市新區(qū)；二是在起步區(qū)東南形成行政辦公功能區(qū)，容納部分市行政辦公管理職能；三是選擇浐灞新區(qū)作為歐亞大陸橋金融貿(mào)易首腦區(qū)，引入國際論壇、會展和地區(qū)總部經(jīng)濟；四是打造高品質(zhì)城市濱水住區(qū)，吸納來自老城區(qū)的居住人口；五是隨著流域水環(huán)境整治工程的推進和廣運潭、三角洲歐亞論壇等項目的定點和建設，將使浐灞河生態(tài)區(qū)在不久的將來成為西安市著名的休閑旅游度假區(qū)。P25浐灞河三角洲總體規(guī)劃的規(guī)劃范圍是由浐河、灞河和隴海鐵路所圍合的區(qū)域，總面積7平方公里。規(guī)劃緊緊圍繞浐灞河流域綜合治理這根主線，遵循以流域治理帶動新區(qū)發(fā)展、以新區(qū)發(fā)展促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導思想，目標就是將浐灞河三角洲地區(qū)建設成為環(huán)境優(yōu)美、適宜人居、產(chǎn)業(yè)繁榮，兼具人文生態(tài)和現(xiàn)代特色的新型城區(qū)。在規(guī)劃中，這里是一個與九宮格局的西安皇城完全不同的新天地大面積的綠化、令人羨慕的水面、成片的濕地，優(yōu)雅的環(huán)境吸引人群居住、生態(tài)旅游、會展聚集這里將是一座城市化的生態(tài)區(qū)，一座生態(tài)化的新市區(qū)。預計到2015年，浐灞河流域集中治理區(qū)總人口規(guī)模達到20萬人；2020年，人口達到40萬，基本形成集生態(tài)、商務、景觀、居住等功能為一體的新城區(qū)。三、2011年西安世界園藝博覽會規(guī)劃2011年將在西安舉行的世界園藝博覽會以“天人長安創(chuàng)意自然城市與自然和諧共生”為主題，會期2011年4月11日10月11日。會址位于浐灞生態(tài)區(qū)廣運潭內(nèi)。世界園藝博覽會是由國際園藝花卉行業(yè)組織批準舉辦的國際性園藝展會，我國昆明、沈陽分別在1999年和2006年舉辦過世界園藝博覽會。2011年西安世博會規(guī)劃占地250公頃，分為自然、歷史、農(nóng)業(yè)、娛樂四大P26主題展區(qū)，屆時將有40多個國外城市和60個國內(nèi)城市相約西安參展。浐灞生態(tài)區(qū)舉辦世界園藝博覽會，這不僅會提升浐灞生態(tài)區(qū)的居住品質(zhì)，而且也是對西安旅游經(jīng)濟的極大提升。2011年世界園藝博覽會會址規(guī)劃圖廣運潭休閑廣場四、浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀對于絕大多數(shù)西安市民來說，浐灞生態(tài)區(qū)是一個新名詞，可這個成立不到三P27年的新區(qū)，卻在無聲無息中對西安未來發(fā)展產(chǎn)生著不可估量的影響。在這個未來的新區(qū)，“水”和“綠”是兩大主題，通過對浐、灞河的綜合治理開發(fā)，這里將形成萬畝水域和萬畝綠地，對于整個西安生態(tài)環(huán)境的改善起到巨大作用。2007年浐灞生態(tài)區(qū)目標任務全面完成。（一）六項主要經(jīng)濟指標大幅度增長。1固定資產(chǎn)投資年度目標任務是158億元，實際完成1829億元，完成目標任務的1158；較2006年度增加55億元，增長43。2外商直接投資年度目標任務是1350萬美元，實際完成1900萬美元，完成目標任務的1407；較2006年度增加900萬美元，增長90。3實際利用內(nèi)資年度目標任務是65億元人民幣，實際完成791億元，完成目標任務的1217；較2006年度增加225億元，增長397。4財政收入年度目標任務是584萬元，實際完成10339萬元，完成目標任務的177倍。5新增綠地面積年度目標任務是2000畝，實際完成2100畝，完成目標任務的105。6新增水面面積年度目標任務是1000畝，實際完成1100畝，完成目標任務的110。（二）六個重點建設項目全面完成。1浐灞河中心區(qū)城市基礎設施建設項目完成投資45億元，為年計劃任務4億元的1125。浐河1號橋、5號橋建成通車，灞河2號橋基本建成；浐水西路、浐灞大道、浐河東岸濱河路等20多公里新建道路全面完工，生態(tài)區(qū)各主要出入口進一步暢通，實現(xiàn)了與主城區(qū)的全面對接。完成了灞河城市段堤防建設、20多公里的浐河城市段截污工程，區(qū)域水環(huán)境明顯改善，河道綜合治理設施進一步完備，為安全度汛提供了有力保障。全年累計種植喬木12萬株、灌木188萬株，種植草坪及地被植物46萬平方米，形成了生態(tài)區(qū)的綠色景觀。2廣運潭生態(tài)治理工程（二期）完成投資217億元，為年計劃任務2億元的1085。3700畝土方造型工程、灞河東路所有管網(wǎng)、動態(tài)景觀區(qū)內(nèi)的駁岸碼頭、一級園路全面完工；迎水面景觀上、下游廣場和5座親水平臺全部建成開放；得寶湖、永豐湖等5湖達到蓄水條件；停車場、廣場、休息亭等配套設施大部分都P28已投入使用。3桃花潭生態(tài)治理項目完成投資111億元，為年計劃任務1億元的110。桃花潭景區(qū)土方造型、東南山和東北山綠化工程、相關橋梁和兩岸節(jié)點碼頭工程完工；桃花島酒店的無地下室部分主體已封頂，有地下室部分正在抓緊建設。4浐灞商務中心（一期）工程完成投資229億元，為年計劃任務2億元的1145。主體工程竣工，周邊配套設施正在建設。5歐亞經(jīng)濟論壇項目完成投資76億元，為年計劃任務6億元的1267。論壇永久會址的會議中心、賓館工程竣工，酒店正式運營，相關市政道路工程建成投用，硬質(zhì)景觀工程、河堤工程、園林綠化工程全面完成，為2007歐亞經(jīng)濟論壇如期隆重開幕提供了有力保證。6廣運波莊項目一期工程完成投資063億元，為計劃任務06億元的105，主體建設初見形象。浐河長樂路板塊實景歐亞經(jīng)濟論壇西安國際化的大手筆隨著生態(tài)建設的不斷發(fā)展，生態(tài)區(qū)也引起了越來越多國內(nèi)外商家的關注，許多項目落戶浐灞生態(tài)區(qū)。這些項目中最引人矚目的就是歐亞經(jīng)濟論壇。該項目位于浐灞三角洲地帶，計劃投資60億元人民幣，利用5年左右時間建設完成。項目總占地面積為3850畝，總建筑面積為270萬平方米，主要建設內(nèi)容為歐亞經(jīng)濟論壇會展中心、基礎設施建設、大型會議中心、賓館、商務中心、商業(yè)中心、高尚住宅及配套設施等。以會展、商務活動為核心，建設內(nèi)容包括會議中心、商務中心、餐飲休閑娛樂中心等功能區(qū)、高尚居住區(qū)和其它配套服務中心以及園林綠化建設。項目建成后將成為集會議、餐飲、娛樂等功能為一體、配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)格極高的會展、商務活動中心，將進一步擴大西安市P29在國際上的影響力，進一步提升西安市的城市品位，同時也會帶動區(qū)域經(jīng)濟增長。歐亞經(jīng)濟論壇永久會址選擇西安，雖然目前僅舉辦了兩屆會議，但是發(fā)展前景廣闊，很可能促使西安成為歐亞互動的橋梁，提升西安的城市地位。廣運潭生態(tài)景觀區(qū)西北第一水城在整個生態(tài)區(qū)建設中，廣運潭是綜合治理浐灞流域的關鍵之一，是創(chuàng)立生態(tài)區(qū)建設范式的開天之筆。廣運潭生態(tài)景觀區(qū)位于浐河和灞河交匯處，即歷史上的“灞上”地區(qū)，區(qū)域歷史悠久，文化積淀深厚。始建于唐朝初年，主要目的是為了改善漕運，打通全國到長安的水運通道，是我國古代主要的港口之一。廣運潭生態(tài)景觀區(qū)地處灞河城市段下游，灞橋鎮(zhèn)北側，與浐灞三角洲隔灞河相望。景區(qū)長約6公里，寬約23公里，整個項目占地約1353平方公里，建設年限5年，計劃總投資10億元。景區(qū)陸上部分由南至北分為動態(tài)游覽景觀區(qū)、生態(tài)濕地游覽區(qū)、旅游度假景觀區(qū)，在河道形成灞河景觀區(qū)。整個項目建成后，數(shù)十湖泊，大小不一，層層相連，區(qū)內(nèi)河道縱橫，水面蜿蜒曲折，將形成萬畝水域和萬畝綠地，成為我國北方地區(qū)罕有的集生態(tài)濕地保護、河道景觀、動態(tài)旅游、游覽觀光等為一體的生態(tài)景觀公園。并且2011年西安將在這里舉行世界園藝博覽會，屆時一定會讓世界重新認識廣運潭?！耙运疄榛辍⒁跃G為本、以景為翼、以雅為體”打造西部第一水城，廣運潭項目的建成也將成為西安一張著名的生態(tài)名片，不只是帶來浐灞流域生態(tài)環(huán)境的改善，也為廣大西安市民休閑娛樂提供新去處。興建中的廣運潭生態(tài)景觀區(qū)P30五、小結總體來講，浐灞生態(tài)區(qū)在環(huán)境資源、地理位置方面具有非常明顯的優(yōu)勢，但由于過去在基礎設施如道路交通、環(huán)境治理等較差的情況下，其比較優(yōu)勢在并沒有被很好地挖掘和培育，區(qū)域影響力和投資力度、開發(fā)價值等指標均不是很理想。但從目前來看，伴隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，這里明顯已經(jīng)具備發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。第四章浐灞區(qū)房地產(chǎn)市場一、浐灞市場概況浐灞生態(tài)區(qū)目前北有中新浐灞半島，南邊有水岸東方、沁水新城等，都是大型社區(qū)。未來又有盛恒地產(chǎn)的御錦城、恒大綠洲等大型地產(chǎn)項目面世，可以說這里是西安大盤最云集的區(qū)域。但是目前區(qū)域內(nèi)除了紡織城以外，居民少，人氣淡，生活配套更是無從談起。2007年浐灞生態(tài)區(qū)總成交面積達到4759萬平米，占全市總量的5，成交金額1527億元，成交均價3210元/平米。中新浐灞半島和水岸東方主要是面對全市喜歡瀕水生活、生態(tài)居住的中等收入階層，沁水新城檔次較高，配有花園洋房和聯(lián)排別墅這類產(chǎn)品。2007年浐灞項目成交情況P31項目名稱銷售面積銷售總金額銷售套數(shù)成交均價水岸東方13360845219587112053384沁水新城（住宅）546319068793373490沁水新城（別墅）23382183755969340榮德棕櫚灣23369781475432423344中新浐灞半島31109495608137832493073合計475872152733114447393210備注以上沁水新城數(shù)據(jù)為2007年備案數(shù)據(jù)，實際非別墅類住宅銷售數(shù)量為495套。2008年1季度浐灞項目成交情況項目名稱銷售面積銷售總金額銷售套數(shù)成交均價水岸東方824933030941744004沁水新城（住宅）沁水新城（別墅）723551668127630榮德棕櫚灣556552003338826113600中新浐灞半島309741058071763223416合計9560134468868010093605注數(shù)據(jù)來源于房管局備案。以上沁水新城2008年1季度無備案數(shù)據(jù)，實際銷售數(shù)量為81套，成交均價為4450元/。浐灞生態(tài)區(qū)戶型配比及去化情況（全部項目）50260以下5070709090110110130130144144180180220220260以上合計供應量23451326121294113811824057658267538戶型配比3106813465171715101568537101077034100銷售量208417222512039481022256684206389去化率898185938386638972085P32浐灞區(qū)住宅各面積區(qū)間供銷（全部項目）260以上銷售量220260供貨量180220144180130144110130901107090507050以下050010001500200025003000浐灞生態(tài)區(qū)戶型配比及去化情況（不含中新浐灞半島）由于中新浐灞半島占本區(qū)成交量的一半以上，所以對區(qū)域成交影響很大，在此專門做出不含中新浐灞半島的成交情況。50260以下5070709090110110130130144144180180220220260以上合計供應量541231216728890512391321463966戶型配比1363103066183622441291986081035015銷售量303283264970136524428102882去化率56266889797162887073P33浐灞區(qū)住宅各面積區(qū)間供銷（不含中新浐灞半島）260以上銷售量220260供貨量180220144180130144110130901107090507050以下0200400600800100012001400二、浐灞區(qū)域競爭項目（一）沁水新城緊鄰城區(qū)最大的河流浐河，是目前浐河兩岸首座高尚社區(qū)，也是西安第一座真正意義上的依河而建的純水景住宅區(qū)。建筑面積達數(shù)十萬，社區(qū)利用浐河得天獨厚的自然景觀，將天然河景、建筑美學和人居環(huán)境巧妙結合，展現(xiàn)出別具一格的河岸水景居住環(huán)境。沁水新城除借助河景外，在園林規(guī)劃和建筑品質(zhì)上也出手不凡。小區(qū)綠化率高達70,在西安極為少見。就交通來講，未來的該區(qū)域?qū)⑿纬梢宦罚ㄩL樂路）、兩環(huán)二環(huán)、三環(huán)）、一軌（地鐵）的高等級立體交通網(wǎng)，這將極大的方便該區(qū)域居民出行。1）項目整體規(guī)劃圖P342項目實景照片徽居映月別墅P353樓盤調(diào)研表項目名稱沁水新城調(diào)查時間2008421開發(fā)商陜西兄弟置業(yè)有限公司位置西安長樂東路2號售摟電話83251111建筑類型多層，小高層，別墅占地面積400畝總套數(shù)一期671戶1000多個，一期200多，地下88建筑面積一期122700停車位售價95萬元/個物業(yè)公司經(jīng)典物業(yè)物業(yè)費小高層，洋房1元/（不含電梯費）開盤時間2005528入市價格3100元/主力戶型三室目前價格4500元/優(yōu)勢戶型116135三室得房率8570包含沿河景觀綠帶等市政綠綠化率化面積土地年限70年梯戶比見下表建筑規(guī)劃設計TACK株式會社院上海同濟一期“水云天”共14棟，包括8棟花園洋房和6棟小高層，另有聯(lián)排別墅（13層）44套、獨棟別墅（13層）6套。一期建筑面積85567，共652戶戶型區(qū)間小高層90200每期主推產(chǎn)品樓棟、花園洋房（6層帶電梯）90200。沁水新城2期東經(jīng)108度，規(guī)劃28棟小高層和高層，現(xiàn)在推出“芭堤雅境”組團共5棟高層，39、40號樓為130三室、160躍層，2梯4戶，41、42、43號樓90160平層。雙電話接入、全方位接口、預留有線電視接口。安防可視對講、閉路電視警視系統(tǒng)、公共空間無盲點24小時監(jiān)控。供電集中供電智能管理。設備裝修供水集中供水智能管理。供氣天然氣。采暖集中供暖智能管理通訊雙語音、寬帶入戶、聯(lián)通信息化現(xiàn)代生活、社區(qū)網(wǎng)絡。電梯上海三菱電梯。停車位停車管理系統(tǒng)。學校黃河小學、省級重點黃河中學、西光、秦川、28中學、交大、理工大、