湖南邵陽文坊新貴教育地產(chǎn)概念營銷推廣策略方案呈送邵陽市寶宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共創(chuàng)輝煌文坊新貴營銷推廣策略方案提案成都增鑫物業(yè)投資有限公司文坊新貴專案小組CG35CN地產(chǎn)資料大全好的營銷是建立在好的合作之上CG35CN地產(chǎn)資料大全創(chuàng)意發(fā)想篇文坊新貴地塊屬性潛龍藏氣土潤厚澤CG35CN地產(chǎn)資料大全2500年的歷史底蘊相傳春秋魯哀公時代（公元前494477），楚王族白公善在今市大祥區(qū)地帶筑城防守，人稱白公城。南宋理宗趙殉當太子時，曾封為邵州防御使，他做皇帝后年號“寶慶”1225年，就把邵州升為寶慶府，用以紀念自己的潛龍之地，所以邵陽又有“寶慶”之稱。人文歷史清代的魏源倡導師夷之長技以制夷,厚載千年人杰地靈樊錐率先投身維新運動，第一個提出公天下的口號。譚人鳳、蔡鍔在資產(chǎn)階級民主革命中，敢為天下之先，有初創(chuàng)民國之績。賀綠汀、呂振羽、劉敦楨、李薰、魏榮爵等著名文藝家、史學家、科學家，既為民族增輝，也為桑梓增色。CG35CN地產(chǎn)資料大全春秋戰(zhàn)國時期，具有濃郁地方風格的楚文化便流傳境內(nèi)，并在吸收中原文化的基礎上，逐漸融合原有的土著文化，顯示出其獨特的魅力和光彩。北宋慶歷四年1044，邵州州學始創(chuàng)于州治之左，以后各縣縣學相繼創(chuàng)辦，興儒重教，弦歌相繼，世代傳承。楊再成捐資創(chuàng)辦城步儒林書院后有寶慶鐮溪書院等相繼興辦清初車萬育的聲律啟蒙，是家喻戶曉的聲律學啟蒙教材魏源既是晚清時期的著名啟蒙思想家，也是一代詩雄，與龔自珍齊名，人稱“龔魏”，共領風騷。文脈傳承文教重地光緒二十四年（1898），武岡鰲山等3所書院轉(zhuǎn)重實學；在邵陽縣城創(chuàng)辦的滕氏女塾，則為新式學堂之雛型。文教重地市二中、市一中、邵陽學院、市黨校，三八亭小學等知名院校，區(qū)域人文氣息濃厚。CG35CN地產(chǎn)資料大全我們對此的發(fā)想線索創(chuàng)作元素發(fā)想2500年歷史底蘊人文地理來龍藏氣，人杰地靈寶慶府蔡鍔故居人文棲居魏源亭城南公園教育重地文化熏陶孟母三遷生活之源邵水河邵陽文脈CG35CN地產(chǎn)資料大全大氣落定人文府邸教育傳承CG35CN地產(chǎn)資料大全市場分析篇運籌于帷幄之中決勝于市場之外CG35CN地產(chǎn)資料大全宏觀經(jīng)濟發(fā)展2006年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值36271億元，同比增長113，比上年提高05個百分點，為近8年來最好水平2006年，我市城市居民人均可支配收入達7912元；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構為301288411。2006年恩格爾系數(shù)為387其中文化娛樂類消費支出增長1127，教育類消費支出增長931，居住類消費增長1129，各行業(yè)景氣指數(shù)其中，房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)達15714，比上季度上升2857點，比去年同期上升4047點，上升幅度分別為2222和3469。CG35CN地產(chǎn)資料大全宏觀經(jīng)濟總結(jié)分析1工業(yè)發(fā)展勢頭強勁，2007年下半年后勁不足。經(jīng)濟效益保持較好的上升勢頭。工業(yè)園區(qū)建設步伐加快，正朝著上規(guī)模、上檔次方向發(fā)展，已成為工業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場和新亮點，但2007年第三季度后，由于種種原因，工業(yè)生產(chǎn)舉步維艱。2、投資保持較快增長。上半看完成全社會投資額6467億元，增長386。城鎮(zhèn)以上投資5027億元，增長380，農(nóng)村投資1440億元，增長406。工業(yè)生產(chǎn)舉步維艱3、房地產(chǎn)行業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。近幾年來，我市產(chǎn)為經(jīng)濟一直保持良好增長勢頭，經(jīng)濟的快速發(fā)展及城市化進程的加快，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速增長,但也是競爭最激烈的行業(yè)之一。CG35CN地產(chǎn)資料大全房地產(chǎn)市場簡述2006年，城市居民人均建筑面積為2734平方米，擁有2居室以上的城市居民家庭達到81，其中3居室以上的達到30，分別比2000年上升191、50；2007年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資867億元，同比增長403，增幅高于上年同期213個百分點，比一季度、二季度分別上升了294和161個百分點。2007年19月份邵陽房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)面積（）增長率金額增長率土地購置3764萬同比下降43完成開發(fā)1565萬下降762正在開發(fā)土地5725萬商品房銷售1794萬上年增長1042商品住宅1594萬增長4837商品房銷售額212億元下降125商品住宅銷售額156億增長874CG35CN地產(chǎn)資料大全小結(jié)近年來受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資縮緊，但隨著政策逐步穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回升勢頭。從上面數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)階段商品房住宅推出面積遠遠小于正在開發(fā)的土地量，這也表明今后半年到一年內(nèi)將有大量的物業(yè)面市，屆時房地產(chǎn)市場將有形成一個嚴重的供過于求的瓶徑，開發(fā)企業(yè)將面積嚴峻市場考驗，不單單是開發(fā)企業(yè)的資金做能力，還有開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，品牌影響力、營銷推廣執(zhí)行力等方面。從上面的數(shù)據(jù)也進一步證實我司通過政府部門了解到的消息，2006年全年只是審批高層物業(yè)就是50棟，我們項目的5棟不在其中。2007年也有一定的量審批。據(jù)初步估算2006年和2007年兩年之和至少達到150萬平方以上，這還不算審批過的其它物業(yè)。這樣的體量遠遠超出邵陽市需求量。集資建房較多。CG35CN地產(chǎn)資料大全競爭物業(yè)調(diào)查青城國際項目位于邵陽市大安路與敏州路交匯處，新城交通樞紐火車南站片區(qū)重要位置，扼守邵陽南大門?？偨ㄖ娣e18萬方，主體建筑為15層高層建筑。建筑造型現(xiàn)代簡約、新穎，高低錯落、變化豐富，視覺沖擊力較強。社區(qū)規(guī)劃了數(shù)萬平方的綜合商業(yè)區(qū)，商業(yè)具備服務全市的功能。點評和盛中央公園項目建筑密度較大，視野不開闊；景觀綠化較為分散。項目位于南站片區(qū)樞紐帶，交通便捷，未來商業(yè)前景較為看好；首次引進入戶花園，產(chǎn)品設計理念較為先進；社區(qū)配套完善，生活便利；項目定位為首席國際花園社區(qū)，定位較高，市場影響力較大。和盛中央公園項目位于邵陽市明敏州東路；城中心邊緣，新城交通樞紐火車南站片區(qū)重要位置，扼守邵陽南大門總建筑面積20萬平方米。物業(yè)形態(tài)以板式多層和小高層為主。建筑規(guī)劃均好性強，無大型主題景觀打造，主題定位為邵陽首席公園社區(qū)，主要依托城南公園，但項目離公園較遠，有些名不屬實的感覺。社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)內(nèi)部配套占一定的優(yōu)勢。CG35CN地產(chǎn)資料大全邵陽房地產(chǎn)市場特征特征1受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資縮緊，但隨著政策逐步穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回升勢頭；特征2房地產(chǎn)行業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，并快速發(fā)展；特征3現(xiàn)階段商品房住宅推出面積遠遠小于正在開發(fā)的土地量；特征4消費者需求供應量以三室為主，觀望勢心理濃厚；特征5半年后高層集中放量，競爭勢態(tài)會異常激烈；特征6房地產(chǎn)發(fā)展剛剛起步，還無房地產(chǎn)品牌企業(yè)；特征7集資建房較多；房地產(chǎn)市場不成熟，后續(xù)同類物業(yè)競爭激烈。CG35CN地產(chǎn)資料大全產(chǎn)品策劃篇倚天擎出誰爭鋒大風起兮云飛揚CG35CN地產(chǎn)資料大全項目概況占地面積近30畝總建筑面積約14000萬大祥區(qū)住宅部分約10萬商業(yè)部分約4000建筑覆蓋率25區(qū)域大祥區(qū)，城中心、傳統(tǒng)居住區(qū)交通網(wǎng)路完善，便捷暢達；名校林立，邵陽的教育重地；北城南公園舉步之遙，公園麗景盡收眼底；西東南生活配套完善；周邊環(huán)境城中央，公園旁、人文重地、全生活CG35CN地產(chǎn)資料大全規(guī)劃設計方案評析空間設計符合風水原理，及當?shù)氐娘L俗習慣。規(guī)劃布局充分利用了地形地貌，但城南公園景觀利用不足。陣列式排列，高層低密度，以點式為主，空間感較好，小區(qū)采光、通風性較好，有對視性問題；均好性強，充分考慮了各戶型的景觀和朝向；亮點突出，入戶花園設計，帶書房了部分一梯二戶南北通透的戶型；部分戶型增設入戶花園，增加了房屋的舒適度，提高了物業(yè)品質(zhì)；綜合性功能，商業(yè)裙樓、架空層園林、住宅塔樓。大門廣場視線太短；消防道路不應向社區(qū)里面凹，應當向外面凸。值得商榷之處整體而言只有少量單元擁有城南公園景觀，城南公園利用率小大門視線太短（給人狹隘的感覺）戶型點評北主力戶型為三室二廳，面積在130137之間；戶型方正，南北朝向，設計科學合理，通風采光較好，主臥配書房設計，舒適度較高。CG35CN地產(chǎn)資料大全項目SWOT分析劣勢（WEAKNESS）優(yōu)勢（STRENGH）1厚載人文地理氣息，文化教育重地1地塊落差較大，不利于規(guī)劃布局2知名物業(yè)管理公司入住或提綱顧問2社區(qū)里面有未拆遷物業(yè)及周邊居住區(qū)較為陳3打造智能化物業(yè)安防系統(tǒng)舊，環(huán)境較差，對項目形象有一定影響；4項目位于邵陽市老城區(qū)中心，地段價值優(yōu)3距離繁華區(qū)域有一定的路程勢明顯4社區(qū)景觀較為分散，不利于景觀主題的打造5緊鄰邵陽市最大的市政公園城南公5社會治安較差園，周邊自然景觀較好機會（OPPORTUNITY）威脅（THREAT）1現(xiàn)階段高層住宅面市較少，市場競爭相對較弱1現(xiàn)階段政策性風險很大2房地產(chǎn)市場很不規(guī)范，利用企業(yè)品牌的塑造2高層住宅審批量較大，一年之后市場供應3現(xiàn)階段推出的項目物業(yè)管理水平有限集中放量，將會形成供過于求的趨勢。凸現(xiàn)優(yōu)勢，把握機會教育、地段，公園、物管全面整合，全情展示，快速強勢出擊利用機會，規(guī)避劣勢強打教育牌，主唱核心地段公園邊的人文田園物業(yè)。借力打力，化解威脅產(chǎn)品差異化、品質(zhì)細微化、目標細分化來贏得市場份額系列獨特營銷活動全程緊密關注，確保“一路飄紅”CG35CN地產(chǎn)資料大全綜合評價從市場分析、未來規(guī)劃、客戶需求來看，項目本身所處的地段、景觀、區(qū)域具有做豪宅特性，但是由于項目地塊大小、地塊特征、周邊環(huán)境限制決定項目無法實現(xiàn)豪宅的概念；而項目建筑本身又無特別昭示性，決定項目只能是一般性質(zhì)的高檔物業(yè)。項目核心競爭力構成該地段屬于傳統(tǒng)的城市中心區(qū)域，人文氣息濃厚，生活配套成熟，特別是教育配套更是優(yōu)于其它區(qū)域，從城市發(fā)展來看，該片區(qū)將以居住和教育為主，特別是城南公園的擴建，是主城中心難得的一片綠色生態(tài)棲居地。而項目教育配套、城南公園、城市中心以及我們項目將要打造人文社區(qū)和引入的知名物管一起構成項目的核心競爭優(yōu)勢。CG35CN地產(chǎn)資料大全項目發(fā)展策略發(fā)揮項目處于濃厚的文化教育區(qū)、城市中心、緊鄰城南公園和塑造邵陽第一人文的優(yōu)勢；規(guī)避項目地塊高差較大、規(guī)劃布局、建筑設計無明顯特征和周邊物業(yè)陳舊對項目的劣勢，的影響；抓住現(xiàn)階段本案城中心區(qū)域第一個純居住高層項目、整個邵陽社會安防和社去物管打造不力的機會，搶占市場先機；避免明年高層住宅將集中放量的威脅。關注一月份房交會將會是邵陽各樓盤競爭的一個前奏，所謂知己知彼、百戰(zhàn)不殆，通過這個機會進一步了解對手，展示自己的形象，將對我們整體的策略起到重要的作用。CG35CN地產(chǎn)資料大全項目定位原則我們的產(chǎn)品，目標客戶首先是買得起，其次是愿意買，再其次是愿意放棄在城中心其他盤的選擇CG35CN地產(chǎn)資料大全目標客戶群區(qū)域定位游離客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣客戶北塔區(qū)、雙清區(qū)重要客戶周邊縣城核心客戶大祥區(qū)目標客戶群描述區(qū)域年齡狀況家庭構成工作行業(yè)及職位收入狀況行業(yè)分布較廣，從職業(yè)年齡主要在以邵陽市城（職位）來看，以通3039歲、主要兩口或三口之家，從家庭收入來區(qū)及區(qū)縣行信、交通、教育衛(wèi)生、4055歲、兩第一次置業(yè)者為主?？?，在月3000政區(qū)為主國家機關事業(yè)單位等收個階段。元以上的收入者入穩(wěn)定的職業(yè)或經(jīng)高戶。CG35CN地產(chǎn)資料大全目標客戶群特征9月收入穩(wěn)定，注重子女教育和產(chǎn)品品質(zhì)，9十分注重社區(qū)的安防和生活感受。9現(xiàn)住區(qū)域環(huán)境及居住環(huán)境較差,希望尋找一些比現(xiàn)居住地好一點的區(qū)域9部分客戶現(xiàn)居住區(qū)域缺乏完善的生活配套,追求居住的成熟度；而部分客戶現(xiàn)在所居住區(qū)域生活配套雖然便利，但希望保持便利生活配套的前提下獲得更為便捷、成熟、高尚的居住環(huán)境。9原住房缺乏完善的物業(yè)管理或配套服務,希望所購房屋在居住的舒適度與安全度之中得到充分滿足。9在眾多房地產(chǎn)陷阱面前，客戶消費變得越來越謹慎。CG35CN地產(chǎn)資料大全目標客戶群居住追求共性分析人文性邵陽是一個人文環(huán)境特別濃厚的地方，更由于國人傳統(tǒng)教育習慣，對人文教育環(huán)境特別注重，一個良好的人文社區(qū)和強大的教育配套將是他們的首選之地。安全性社區(qū)物管服務打造一定要體貼、細致、親切，更要注重社區(qū)業(yè)主的安全，社區(qū)智能安防系統(tǒng)必不可少。便捷性注重交通條件，要求公交線路發(fā)達，可輕松達到辦公地點，同時需要飲食、娛樂、休閑等生活配套的一應俱全。歸屬感追求生活的舒適度，家庭觀念重，要求有強烈人文居住氛圍，向往和諧舒適的人文環(huán)境。品牌信心信任發(fā)展商實力所帶來的保證，追求由此所帶來的成就感、尊榮感。自我滿足所購房子體現(xiàn)其事業(yè)的成功，生活的品位，使其在社交圈子內(nèi)得到肯定和認同健康生態(tài)生活追求健康的生活方式與生活環(huán)境，包括在產(chǎn)品的用料上以及配套設施上，例如綠色、生態(tài)、環(huán)保建材的運用以及園林綠化的構建等。CG35CN地產(chǎn)資料大全客戶需求層次分析自心理需求自我實現(xiàn)中產(chǎn)階級自尊夢想實現(xiàn)愛與歸屬基本生理需求安全中產(chǎn)階級已基本實現(xiàn)生理需求5小結(jié)對子女未來的前程、安全、健康考慮較多以及對精神層面訴求對這一階層起核心影響，主要體現(xiàn)在歸屬感和自我滿足兩個方面。目標消費者關鍵詞教育、人文、安全、公園、尊崇、健康、生態(tài)、便捷、都市、陽光CG35CN地產(chǎn)資料大全主題定位是一個樓盤生命力的表達，是人與眾不同的內(nèi)在化精神的表現(xiàn)我們的主題概念定位應當是傳統(tǒng)和現(xiàn)代相結(jié)合的、文化的、內(nèi)斂的、詩意的、人文的、個性的、自然的、和諧的、真誠關懷的、朝氣蓬勃而休養(yǎng)生息的、意味深長能夠貫穿始終的CG35CN地產(chǎn)資料大全有一種文化有一種景觀在我們過去的歲月里不斷的積淀，那是每杜一絕個了人崇都洋不，能敘忘述懷著的傳統(tǒng)，一切表現(xiàn)的那樣自然、深刻和唯美CG35CN地產(chǎn)資料大全中造在就一卻的起又我詩；開意們放的的發(fā)溫空暖現(xiàn)間，可以生讓活內(nèi)的摒心真棄和實華身感貴外，浮的從躁世喧的界至囂色如道的彩此由鬧，輕開市以松闊躲淳的的進樸交生清、融活和空諧間的推內(nèi)演在至氣身質(zhì)心去的體舒驗適市，井再由精神的滿足升華我們的氣質(zhì)德在這的修煉里思索變得自我們需要傳統(tǒng)又不失現(xiàn)代的然，一切都不會沉重，只有不言詩意的家園承載著歷史與文化底蘊的，樸實靜美好的家園人文高的品田質(zhì)園的CG35CN地產(chǎn)資料大全城中心公園旁教育文化社區(qū)城中心項目位于邵陽傳統(tǒng)居住行政中心，市政配套完善公園旁項目緊臨邵陽最大的市政公園城南公園，獨享公園景觀。教育文化社區(qū)項目周邊學校林立，教育氛圍濃厚，為傳統(tǒng)的教育中心，項目以教育為依托，打造邵陽第一個以教育為主題的人文居所。CG35CN地產(chǎn)資料大全競爭物業(yè)主題定位語對比項目名稱主題定位語文坊新貴主題定位語青城國際邵陽首席花園社區(qū)中央公園邵陽首席公園社區(qū)城中心公園旁麗景灣VS邵陽首創(chuàng)全景觀光電梯教育文化社區(qū)御景園首席純歐式英倫風情社區(qū)海洋明珠17萬平方米名門豪宅CG35CN地產(chǎn)資料大全形象定位人文府邸教育傳承競爭形象定位PK文坊新貴形象定位語項目名稱形象定位語泛生態(tài)國際樣板生活城中央公園名城水岸上層之上水映名城麗質(zhì)天生景致天成麗景灣精致生活晶美花園晶美花園人文府邸教育傳承PK英倫風情龍脈尊邸御景園名門盛世書香世家狀元府邸尊水寶地狀元首選海洋明珠CG35CN地產(chǎn)資料大全戰(zhàn)略定位領舞邵陽教育地產(chǎn)第一盤項目是大祥區(qū)傳統(tǒng)城市生活中心，首個全高層社區(qū)，其地段，市政配套、公園景觀、教育文化氛圍等優(yōu)勢無法復制，且項目是邵陽市區(qū)第一個以教育為主題的房地產(chǎn)開發(fā)項目。有第一才有區(qū)別，有第一才有感召力，項目通過在某一方面或兩方面給消費者第一的清晰的印象，就可以贏得市場。CG35CN地產(chǎn)資料大全品牌策略及定位借助于“寶宏文坊新貴”上市的機會，在著力打造項目的前提下，塑造企業(yè)品牌。我們認為寶宏在“文坊新貴”項目的推廣過程中，將會構成出一個完整的企業(yè)品牌價值體系。1、以穩(wěn)健為特征的經(jīng)營文化品牌2、以教育為特征的附加文化品牌2、以嚴謹為特征的管理文化品牌3、以創(chuàng)新為特征的發(fā)展文化品牌4、以周到為特征的服務文化品牌5、以優(yōu)質(zhì)為特征的建筑文化品牌6、以誠信為特征的客戶文化品牌7、以合作為特征的競爭文化品牌8、以產(chǎn)業(yè)化為特征的專業(yè)文化品牌通過項目的運作塑造區(qū)域第一品牌區(qū)形象CG35CN地產(chǎn)資料大全建筑風格定義現(xiàn)代簡約風格建筑外觀的色彩采用大面積冷色為主基調(diào)，采用銀白色、銀灰色相搭配，局部考慮搭配縱向的冷色調(diào)線條搭配，形成強烈反差，凸顯建筑挺拔感。塑造簡潔、明快、氣勢恢宏、品質(zhì)至上的項目形象CG35CN地產(chǎn)資料大全環(huán)境景觀定義打造“極簡極豐富”園林設計概念【注釋】1、環(huán)境景觀由城南公園外圍景觀、1500社區(qū)景觀和架空層底層景觀為主，結(jié)合裙樓頂部空中花園景觀，構成立體化的環(huán)境景觀；2、充裕的創(chuàng)造力，充沛的精力，都離不開大自然的饋贈。當社區(qū)園林的規(guī)模在花海樹海中迷失方向時，鑒賞新華卻獨辟蹊徑，開創(chuàng)出“極簡極豐富”的園藝風格。采擷嶺南園林的精華，借鑒北美極簡主義設計理念，以“一花一天地，一沙一世界“的禪意詩居，讓人們焦慮的心靈得到清純的自然過濾。在推廣過程中盡量不向這方面訴求，而是在實物打造過程中突現(xiàn)，給人塑造的是一種心靈的感覺CG35CN地產(chǎn)資料大全園林細節(jié)處理建議1、兩邊為步行道，路旁也可設置坐椅或石凳等休閑設施。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍。2、園內(nèi)景觀之間動態(tài)關聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉(zhuǎn)折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。3、利用窗前植物的婆娑多姿、將灌木植物修成的不同的圖案、蟲草的低鳴，以營造出最細部的花園景觀。4、規(guī)劃設計中，對地面之間的各種高差及臺階進行無障礙設計，設置殘疾人坡道，在庭院設計中考慮增設道路，鋪砌盲人導引磚。5、減噪設計采用中空門窗、隔音墻以及運用先進的其它隔音材料以降低南邊城市主干道的噪音。CG35CN地產(chǎn)資料大全6、文化墻地塊西南角落差較大，可以考慮做一面文化墻，內(nèi)容以詩、賦、畫等配以人文雕塑，有書香世家的感覺。7、小品設計社區(qū)小品選擇應以有人文寓義的飾物為方向考慮。8運動設施由于社區(qū)綠化面積本來就少，可以考慮在項目架空層適當增加一些常見的、低成本的社區(qū)運動設施。9背景音樂系統(tǒng)。10亭榭建筑應用。CG35CN地產(chǎn)資料大全物業(yè)管理定義項目引入知名物業(yè)管理公司，物業(yè)管理統(tǒng)一定位為“FREE”的物業(yè)管理模式，樹立邵陽物業(yè)管理行業(yè)新標桿。一群高素質(zhì)服務生服務包括置業(yè)顧問、保安、大堂經(jīng)理、服務人員、財務人員、合同管理員要求統(tǒng)一服裝，嚴謹工作作風，良好精神面貌熱情的服務態(tài)度CG35CN地產(chǎn)資料大全配套設施建議小區(qū)內(nèi)接入E城便利網(wǎng)，設置于大堂設置貴賓接待中大堂、園林會所以及售樓處等心寬網(wǎng)社區(qū)大堂接待小區(qū)引入100M寬頻網(wǎng)，實現(xiàn)網(wǎng)大堂設置雨傘架、擦上BBS、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、鞋機、自動售賣機、網(wǎng)上銀行，寬帶VOD點播等E城便利機等數(shù)碼衛(wèi)星電視電梯設置電子屏幕，每天滾動設置具有商務功能的24小時家政播出天氣預報、股票信息、新中心郵政功能、辦聞小區(qū)活動等公室功能、運送功能智能一卡通等接入衛(wèi)星數(shù)碼電視，可選擇看到國外衛(wèi)星電視和數(shù)碼頻道24小時送餐、清潔、直飲水保姆、洗衣等監(jiān)控系統(tǒng)在入戶大門、停車場、會所、主題空間實現(xiàn)等有設施的地方設置四點半學校、60憑一卡可以出入分鐘回復等制度背景音樂自動電梯實現(xiàn)可視對講、紅外線保安、設置直引水系統(tǒng)和24遠程抄表等小時熱水服務大堂、會所、園林、會所等地自動電梯使用“一卡方設置背景音樂系統(tǒng)通”系統(tǒng)，不需按鍵，自動送達欲到樓層CG35CN地產(chǎn)資料大全一條風景線會所休閑運動和商務雙重功能會所會所的面積達到10001500平方米，對外營業(yè)利于后期維護。工程完工之前，在售樓處用效果圖展示CG35CN地產(chǎn)資料大全單棟名稱香樟物語花柏美舍文韻融智蕙雅軒璟楓軒雍風軒翰林軒蕙楓軒璟瑜軒雍翰軒文雅軒蕙怡軒璟碧軒雍瀟軒文怡軒蕙碧軒璟翰軒雍怡軒文韻軒蕙瀟軒璟瀟軒雍陽軒文瀟軒物業(yè)開發(fā)施工建議依據(jù)市場供需現(xiàn)狀、競爭項目情況以及開發(fā)商資金運作壓力，我司建議分兩期開發(fā)，以下為物業(yè)施工時間安排表。項目分期開發(fā)第一次施工兩個月后施工一個季度月后施工D、E棟第一期C棟A、B棟第二期CG35CN地產(chǎn)資料大全營銷推廣篇捷報頻傳誰知曉塵埃落定定乾坤CG35CN地產(chǎn)資料大全飄紅打好第一戰(zhàn)銷售一路我行我素八面威風形服推時品產(chǎn)展象務廣機牌品示之之之之之之之風風風風風風風CG35CN地產(chǎn)資料大全項目操盤總策略人文棲居主張教育社區(qū)情景營銷（感性訴求）（理性引導）詮釋人文棲居人文底蘊，書香世家；教育社區(qū)教育重地，氛圍誘人；情景營銷銷售中心包裝，（建筑園林實景，生活場景，人文情景后期）CG35CN地產(chǎn)資料大全全盤營銷目標1保證全盤銷售任務的完成；任何戰(zhàn)略戰(zhàn)術的應用，首要目標是要完成項目全盤銷售任務的完成，這是項目運銷的最終目標。2利潤最大化目標生存并贏利是企業(yè)最根本的目標，營銷最終目標就是實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。企業(yè)品牌塑造目標；3企業(yè)品牌塑造目標；企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是在企業(yè)營銷推廣之中塑造品牌。實現(xiàn)前期產(chǎn)品品質(zhì)塑造企業(yè)品牌，后期企業(yè)品牌影響產(chǎn)品銷售的品牌戰(zhàn)略?？偛呗云放仆茝V、戰(zhàn)略聯(lián)盟、市場占位與著名品牌聯(lián)合，提高企業(yè)與項目品牌高度，強勢出擊，形成品牌沖擊力，占領市場高地。低成本策略初期建立形象，之后深化客戶營銷、活動營銷明修棧道，暗渡陳倉以引領教育、知名物管、公園生活、人文棲居等概念來進行推廣，引起注重子女教育型、注重文化型、喜寧靜重生態(tài)型、尊貴居所型等心理客戶實際購買；CG35CN地產(chǎn)資料大全區(qū)域競爭策略地段價值論策略房地產(chǎn)的價值，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，在這里真正顯現(xiàn)。領袖策略目前邵陽市還沒有一個以教育為主題的地產(chǎn)項目，項目的推出將形成項目獨特的領袖地位；社區(qū)安防和物業(yè)服務在邵陽消費者購房過程中提及率較高，但現(xiàn)階段執(zhí)行不力，因而引入知名物管或擔綱顧問，能提高項目有效競爭力；目前競爭樓盤對中心區(qū)、公園概念都有一定的借用，借媒體與其他樓盤對中心區(qū)、其它區(qū)域的炒做，本案以傳統(tǒng)都市中心，純粹公園生活概念樹立我是真正中心的城之心、公園邊上的尊榮純居所概念。同區(qū)域物業(yè)競爭策略唯一性策略深化打造教育、物管、公園、地段。我們獨特的賣點是不可復制的或是復制也來不及的。時勢策略注意推廣時機的選擇，審時度勢，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對手的動向，保持我們的唯一性和領袖性。CG35CN地產(chǎn)資料大全項目推盤節(jié)奏控制合理有效控制項目的推盤節(jié)奏有利于根據(jù)市場環(huán)境控制營銷節(jié)點、項目廣告場賣點的訴求。對項目的銷售控制做到心中有數(shù)，最后達到良好的銷售。強勢出擊展開銷售形象展示客戶積累收官水到渠成順勢而為VIP卡發(fā)放（D、E棟）開盤加推C棟A、B棟開盤蓄勢持續(xù)掃尾爆發(fā)項目準備階段誠意客戶積累階段公開發(fā)售階段持續(xù)營銷階段段尾盤銷售階段08/308/508/908/109/409/1110/3CG35CN地產(chǎn)資料大全項目推廣時機與條件入市時機選擇的要素內(nèi)部認購基本條件A、現(xiàn)場環(huán)境A、工程進度及形象B、銷售期的連續(xù)B、資料準備C、配合外部條件C、宣傳與媒體D、其他準備工作就緒E、考慮相關樓盤的競爭F、項目與發(fā)展商對資金回籠的要求開盤基本條件A、法律文件B、現(xiàn)場條件C、資料準備D、宣傳與媒體CG35CN地產(chǎn)資料大全銷售準備階段建筑施工進場，開始項目形象滲透，外區(qū)域廣告牌逐漸到位，主打名稱，以簡單獨特的色調(diào)逐漸使文坊新貴的名稱深入人心，以臨公園路的D、E棟兩棟預售登記形式體現(xiàn)物業(yè)概念與價值。內(nèi)部認購階段前十五天銷售代表培訓完畢，進場，20071中旬開始，至春節(jié)后即20073（春節(jié)前后）銷售VIP卡，開展內(nèi)部認購。開盤隔二周左右，于2007年3月正式開始銷售。CG35CN地產(chǎn)資料大全市場預熱期策略（內(nèi)部認購期）市場預熱期造勢要想成功，關鍵在于項目在社會上的要有高出鏡率和引起市民高度關注。因此，為了要達到這個目標，我們要做好以下兩點高效能的廣告效果；與廣告密切配合的SP公關活動。主要公關營銷活動1、“文房新貴”LOGO公開征集活動2、縣城或主城路演推廣活動（聯(lián)合或聯(lián)盟具有一定品牌或影響力的商家如商場、酒店、超市、家裝、家居、化裝品、服飾等等）3、開盤前聯(lián)合邵陽市各大律師行舉辦做次到次特大型的公益性質(zhì)的“購房知識普及活動”；（注意要同時在多個繁華地段）、“教育地產(chǎn)發(fā)展”研討會寶宏地產(chǎn)產(chǎn)品說明會及寶宏地產(chǎn)品牌信息發(fā)布會（正式開始內(nèi)部認購日）5、商家聯(lián)盟路演活動6、兒童涂鴉競賽活動（舞蹈、繪畫、書法、演講等比賽活動）7、一是樓書收集，本案采用每1個月發(fā)行一次樓書，如共3期，凡收集齊全的客戶就可以參加解籌當天的大抽獎活動；二是采用積分制，即凡老客戶帶新客戶參觀本案，每帶一客就積分一次，當積分達到某一個數(shù)字就可以參加，解籌大抽獎活動（長期連續(xù)性的活動）三是集樓花活動（報紙或夾報）凡收集齊全的客戶就可以參加解籌當天的大抽獎活動。8、“漂書”活動，在社會廣發(fā)詔書邀請函，漂書者可在免費閱覽會所圖書館里的所有書籍，營造項目的人文氛圍。（長期活動）CG35CN地產(chǎn)資料大全成長期（開盤期）銷售策略經(jīng)過銷售準備和內(nèi)部認購期的市場醞釀和品牌信息發(fā)布，在此時要求我們有一個“綻放”，強勢利用媒體宣傳，迅速深化樓盤熱銷的氛圍，同時配合提價和促銷，力爭在短期內(nèi)樹立起樓盤的教育名盤形象。通過前期的市場造勢,項目在市場樹立一定的知名度,將項目的目標客戶群從紛亂的市場逐步剝離出來了,他們開始關注本項目開盤期，我們主要是要采取有效的銷售策略,使目標客戶群去主動理解本項目的賣點,近而被本項目的特色所感染,發(fā)生了購買的行為。主要策略是深化項目產(chǎn)品的功能與服務，對應目標客戶的需要，為本項目建立強有力的支撐系統(tǒng)，并盡量制造差異點。個性化推廣，制造出與同區(qū)域樓盤的差異點。最大限度挖掘及展現(xiàn)本樓盤的價值點短期內(nèi)迅速建立項目知名度，暢銷全市統(tǒng)一形象，整體推廣一鼓作氣，強勢出擊中檔價位面市，先期導入時給予客戶一定實惠利用包裝、營銷等手段使本樓盤在全市引起轟動效應。突出渲染宣傳文化教育社區(qū)的概念開盤營銷活動聯(lián)合演出公司、裝修公司、建材經(jīng)銷商共同邀請超級女聲入圍決賽歌手舉辦演唱會，蓋過“青成”開盤氣勢的同時引起市場極大的關注。CG35CN地產(chǎn)資料大全成熟期策略后期的促銷策略項目進入后期,一般會出現(xiàn)以下的情況項目的宣傳攻勢減弱；剩余的戶型單一、位置差，缺乏吸引力；一般采取以下的策略主題營銷利用相關事件（如入伙、會所的開放等）進行相關主題營銷；客戶營銷利用成交客戶推薦來延續(xù)銷售。直銷針對剩余的戶型采取直銷的方式后期銷售劣勢局面的規(guī)避1）、前期通過價格杠桿刺激劣勢戶型的銷售，主要手法如特惠房、抽獎房、或者拉開同戶型不同位置房屋的價格等方式刺激劣勢戶型前期消化；2）、通過對房源的銷售控制規(guī)避；CG35CN地產(chǎn)資料大全銷控實施原則1、推出單位價格應由低至高，逐步高走，確保價格的一路攀升；2、推出單位以棟為單位，保證每批推出單位的獨立性與整體性；3、每批推出單位應注意戶型的搭配，保證客戶選擇的多樣性；4、營銷階段內(nèi)有1520的好戶型進行銷控，以利于后期帶動作用。5、前批推出單位銷售率達80時，推出下一批單位。CG35CN地產(chǎn)資料大全項目形象及包裝策略項目整體包裝思路營造出都市時尚而又具品味的特點，烘托出溫馨、浪漫的家的味道。營造出社區(qū)濃厚的人文底蘊、安全、品味、溫馨、舒適、生態(tài)、健康的特點，烘托出尊崇的書香府邸的味道。項目視覺識別系統(tǒng)核心部分1、標志設計建議建議以雕塑手法體現(xiàn)濃厚的人文藝術質(zhì)感，展現(xiàn)項目品質(zhì)的同時賦予人文關懷空間。2、標準色建議建議采用沉穩(wěn)、厚重為主要色調(diào)，勾勒一定的美術特效，如描邊、剪影。以體現(xiàn)項目的細節(jié)之美。3、標準字體建議建議采用藝術字體，同時配合適度變形的輔助元素，既突顯案名主體又給予更廣泛的想象空間，迎合目標客戶群的審美習慣。CG35CN地產(chǎn)資料大全接待處素雅、恬靜切合項目尊貴氣質(zhì)一條風景線售樓處PK外觀宏偉大氣樹立項目尊崇感文化底蘊豐厚CG35CN地產(chǎn)資料大全一次生活視覺體驗樣板房樣板房的裝修設計要有不同的風格，家具的擺設要精心獨到。其原則要求是溫馨、和諧、人性化，文化味道一定要濃厚。樣板房設在E棟里面，安排兩到三個樣板房供人參觀，每間樣板房的方向、景觀都應不同，樣板房盡量可以體現(xiàn)城南公園景觀和邵水河景觀。CG35CN地產(chǎn)資料大全工地現(xiàn)場包裝建議（1）工地現(xiàn)場圍墻工地現(xiàn)場圍墻對于本項目來說是一個生動的廣告載體，故應在此下大力氣，使之色彩鮮亮且極具項目的特色。（2）工地現(xiàn)場廣告牌除了精彩的創(chuàng)意和完美的圖片外，還要采用整副電腦噴繪的制作工藝，1）工地現(xiàn)場圍墻工地現(xiàn)場圍墻對于本項目來說是一個生動的廣告載體，故應在此下大力氣，使之色彩鮮亮且極具項目的特色。這樣才能達到吸引客戶、展示形象的目的。（3）現(xiàn)場懸掛物（2）工地現(xiàn)場廣告牌在工地現(xiàn)場要采用品種豐富的宣傳懸掛物，色彩要鮮艷、對比要強烈，這樣才能刺激人們的視覺，烘托現(xiàn)場氣氛。種類有氣球、彩旗等等。CG35CN地產(chǎn)資料大全一個社區(qū)的另一風景導示牌目標區(qū)內(nèi)自助導示系統(tǒng)要求1會所導示牌1售樓處導示牌1住宅導示牌（1）小區(qū)入口到項目設置引導標志由于小區(qū)目前周邊小環(huán)境較差，所以在項目入口至本項目樣板間的沿路要設明顯的標志牌，可以選擇刀旗或燈桿旗，一定要注意該標志牌與項目形象相符。（2）區(qū)內(nèi)設施在小區(qū)內(nèi)成為現(xiàn)房后，區(qū)內(nèi)的每一件設施（包括垃圾箱等）也均應與項目形象相符。（3）公共告示牌小區(qū)內(nèi)的公共告示牌應具有一定特色，要設定一種形象，盡量區(qū)別于其它項目。CG35CN地產(chǎn)資料大全一個人文背景的尊崇大堂入口大堂展示重點住戶大堂內(nèi)部裝修門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)大堂經(jīng)理配備平時打蠟維護，保持明亮感電梯內(nèi)大理石、鏡面、地毯等包裝物業(yè)服務內(nèi)容展板天花輕鋼龍骨白石膏板吊頂墻面大理石乳膠漆名畫題詞樣板層電梯廳交樓標準展示入口大堂地面人造石設施成品不銹鋼信報箱CG35CN地產(chǎn)資料大全廣告總體策略“循序漸進策略”與“強勢推廣策略”組合在第一階段（內(nèi)部認購期）采用“循序漸進策略”通過報紙的軟性文章、夾報以及各種活動使更多的人對項目的推廣主題“人文府邸教育傳承”有所了解和認知，在消費者心中樹立項目教育地產(chǎn)領航者和人文社區(qū)的形象，從而為項目的開盤作好鋪墊；在第二階段（開盤期），采用“強勢推廣策略”，讓項目迅速享譽邵陽，爭取盡快消化。CG35CN地產(chǎn)資料大全競爭項目核心賣點提煉項目名稱賣點提煉文坊新貴和盛中央公園青城國際福星御景園海洋明珠1教育公園地段生活園林規(guī)模2物管美筑人居規(guī)劃人文風水生活方式3公園社區(qū)景觀美筑地段4地段地段生態(tài)景觀配套5人文風水配套戶型戶型6配套物管物管建筑7產(chǎn)品規(guī)模品牌品質(zhì)CG35CN地產(chǎn)資料大全,第一層面第二層面第三層面第四層面項周邊立體文教重地目對第三層面的內(nèi)容詳細分析闡述教育社區(qū)文化活動核社區(qū)教育系統(tǒng)心知名物管公司入住物管價城南公園值園林景觀體景觀系部分單元可看邵水河文坊新貴及生活配套傳易于讓消費者理解認可上風上水，傳統(tǒng)居住區(qū)播人文地段會所（圖書館，網(wǎng)吧）其它層次人文地理環(huán)境劃戶型分產(chǎn)品用材質(zhì)量建筑風格CG35CN地產(chǎn)資料大全主題推廣語人文府邸教育傳承其它推廣語領袖邵陽純居生活新華章將來孩子比我強讓你的孩子贏在起跑線上CG35CN地產(chǎn)資料大全媒體選擇的側(cè)重點重點地盤包裝、戶外廣告、DM單、樓書、海報、D動畫、刀旗、SP活動輔助報紙、夾報考慮公交車身、公交車站、電視廣告廣告媒體投放時間、數(shù)量、頻率地盤包裝、DM單、樓書、海報、時間戶外廣告電視字幕、報紙SP活動車身刀旗、D動畫（電視廣告片）數(shù)量長期大量發(fā)放2到3塊開盤前期及開盤大量少量規(guī)模高頻次低頻率頻繁低頻次CG35CN地產(chǎn)資料大全競爭樓盤廣告投放調(diào)查（單位萬元）項目名稱開盤費用戶外牌公交車身促銷活動刀旗報媒電視其它和盛中央公園5030青城國際35405福星御景園356海洋明珠7016（20臺車）119雅境水映名城75蘭亭世家51狀元府邸35凱軒花園30（注以上費用為1年期估算）CG35CN地產(chǎn)資料大全推廣費用介質(zhì)安排預估項目時段費用（約數(shù)取整）推廣介質(zhì)費用安排比例圖地盤包裝長期30萬形象包裝長期15萬1113DM、樓書、海報長期30萬電視廣告（字幕）短期5萬1117戶外廣告牌長期80萬82報紙及夾報兩年15萬6道旗長期5萬32展銷會費用2次20萬廣告整合推廣費兩年30萬活動費用N數(shù)次地盤包裝形象包裝電視廣告（字幕）戶外廣告牌、刀旗35萬報紙及夾報展銷會費用廣告整合推廣費活動費用合計260萬依據(jù)競爭物業(yè)、市場狀況和項目自身情況分析，總原則為控制在總銷售額的12之間CG35CN地產(chǎn)資料大全價格定位策略一般的來講，價格定位綜合考慮區(qū)域同類樓盤競爭、區(qū)域不同類樓盤競爭、區(qū)域外同類產(chǎn)品競爭以確定樓盤價格體系。就本項目來講，我們從兩種方向考慮。方案一高端策略定價高端，強勢推廣。方案二常規(guī)方案，以區(qū)位，檔次等因素篩選可比樓盤，采用市場比較法定價。影響銷售的重要因素經(jīng)市場銷售實際的多次檢驗，銷售價格、廣告投入、現(xiàn)場包裝、銷售速度要求與銷售率有非常密切的關系，會對實際銷售結(jié)果產(chǎn)生重要的影響。CG35CN地產(chǎn)資料大全價格策略價格策略低開試探走高或拉升的步驟競爭樓盤價格調(diào)查單位元/起價（元/最高價（元/）均價樓層數(shù)項目名稱）青城國際13881980168018層福星御景園1358186016層海洋明珠1480183011層雅境水映名城1446186016層狀元府邸1288168016層凱旋花園1388188018層和盛中央公園13801880168014層文坊新貴1420173033層2050（注以小高層、高層物業(yè)價格為主）CG35CN地產(chǎn)資料大全可類比項目市場價格項目及權重文坊新貴青城國際中央公園海洋明珠御景園2平均價格（元/M）按揭價PXPB1680P1650PD1620PA1690權重（）WA30WB30WC20WD20總項目分項目權重評定評定評定評定評定（）得分加權得分加權得分得分得分得分加權得分加權區(qū)位級差8327538328328324自然環(huán)境751581671491885172位置及環(huán)境生活環(huán)境8167148168169182商業(yè)環(huán)境816714851775157142升值潛力851791885177148162道路狀況752257218248248243交通狀況公交通達847358475375845文化設施81681671471475152商場菜場927721824852558243配套設施學校8247217217219273郵局銀行8167148169187142小區(qū)規(guī)劃7218247218248243外觀設計8282925828225規(guī)劃設計實用性824824721824752253通風采光812812710581281215車位配比7218249278248243小區(qū)配套會所設施9368328328328324社區(qū)服務918816751581685172提供服務93683283285348324物業(yè)管理收費標準824824721824752253CG35CN地產(chǎn)資料大全接上表公司品牌927927852558248243小區(qū)景觀7218247218248243景觀自然景觀721824721752258243開闊性9188168168168162樓體立面85255824852558248243物業(yè)形象地盤81685179188168162營銷水準93683275375385344營銷策劃廣告宣傳82485255852558248243工程進度75375847537584845交樓標準816851781685178162戶型結(jié)構9458542573584845發(fā)展商品牌、實力853883685387533883645項目規(guī)模73157533883675338940545合計QX10082805578279017868PX82PAWA/8055PBWB/782PCWC/7901PDWD/78681720（元/）增鑫建議本項目第一期D、E棟開盤市場報價為折后價為17001750元/平方米銷售價格范圍在14202020元/平方米之間但由于實際運作中會有一定的折扣優(yōu)惠，開發(fā)商實際獲得收益均價約16601680元/之間CG35CN地產(chǎn)資料大全月3年9002月1年9002月11年800月29年8002月7年8002月5年8002月3年8002月1年8002月11年700月29年7002月7年7002月5年7002月3年7002價格走勢建議邵陽市房地產(chǎn)階段性房價增值趨勢圖00600500400300200102007年2007年2007年2008年2008年2008年2008年2009年2009年3月5月9月1月3月5月9月1月3月系列04004604682462323304802501未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場重要節(jié)點文坊新貴營銷周期內(nèi)均價走勢圖30002000100002007年2007年2007年2008年2008年2008年2008年2009年2009年170017681849193619832030209621972252系列1營銷周期內(nèi)時間節(jié)點CG35CN地產(chǎn)資料大全營銷節(jié)點房從均價值增長率2007年32007年52007年72007年92007年2008年12008年32008年52008年72008年92008年2009年12009年3付款方式與折扣率預算付款方式參考競爭項目的實際付款方式，確定一次性付款與按揭付款比例為20801）、一次性付款97折付500010000元定金，簽署認購書，優(yōu)惠20005000元；10天內(nèi)付總樓款的50（含定金）；30天內(nèi)付總樓款的30，簽署正式房地產(chǎn)買賣合同。交房時付總樓款的20。2）、銀行按揭付款（3成首期，7成按揭）98折（約占銷售比例80）付500010000元定金，簽署認購書；7天內(nèi)付總樓款的30（含定金），簽署正式房地產(chǎn)買賣合同；總樓款的70接辦理按揭通知后辦理按揭手續(xù)。根據(jù)上述付款方式及折扣率得出付款折扣率為0976估算開盤前期認購及開盤日促銷優(yōu)惠比例約為總銷售面積的35，其中25優(yōu)惠額度為3，10優(yōu)惠額度為2；五一、十一黃金周、房交會期間促銷優(yōu)惠比例約為總銷售面積的20，優(yōu)惠額度為2；估算尾盤促銷優(yōu)惠比例為總銷售面積的15，其中10優(yōu)惠額度為1，5優(yōu)惠額度為2；由以上分析可得出本項目平均折扣率為09525CG35CN地產(chǎn)資料大全推出面積推出戶數(shù)時間接點銷售比例銷售面積銷售均價銷售金額推廣費用07/0107/2500000060萬元月351260021420000172020萬元月20720012240000D36000320戶E月1554009547200棟月1036006364800銷1800第月932405728320一月932405728320售期月2244008135600月1122004067