1、精品資料 商業(yè)地產(chǎn)前策：建筑設(shè)計與人流動線研究 人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計 人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件， 失敗的人流規(guī)劃就會造成動線混亂、 人 流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。 一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營， 也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益， 但其對吸引人流及聚集 人流具有重要的意義。 1、人流規(guī)劃符合易達性 暢旺的人流、 車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。 外部交通的易達性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項目成功 的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項目必須具有非常好的易達性。 位于公交換乘站點、 地鐵出入口附近的商業(yè)項目， 通常能獲得大量、持續(xù)人流；過寬的主干 道或

2、者有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。 通常可以根據(jù)不同情況進行如下設(shè)計： 將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置 在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通 設(shè)置過街人行天橋 設(shè)置規(guī)范、準確的引導(dǎo)標識系統(tǒng) 2、停車體系 現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高， 除要確保停車位數(shù)量的基本條件外， 車流的組織以及停車后 的人流動線也越精品資料 來越受到重視。 人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計中最基本的一個滿足條件， 越來 越多的新建商業(yè)都會考慮專門的出租車上下客區(qū)。精品資料 對于大型商場而言， 停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費者的便捷性， 并很大程度上影響 到消費者的購物決定。 從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，

3、 宜在商場外部周圍布置大量的地面 停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代， 這就需要從地下停車庫到商場內(nèi)部的動線必須便捷、 直達； 另外， 還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運 輸、卸貨區(qū)及出租車?？奎c的停車用地， 并進行有效的人車分流體系， 以免對消費者產(chǎn)生相 互干擾的影響。 大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福（碧云） 為例，其 車庫設(shè)置在地下一層， 與家樂福賣場同一樓層， 不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。 方便了消 費者購物，也增加了商家的商業(yè)機會。 3、廣場 許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣場， 廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所， 也

4、可為消費 者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺， 能夠起到良好的聚客作用； 另外， 它也可以是室內(nèi)商業(yè) 空間的有益延伸， 如可在廣場周邊布置餐飲、 休閑項目或室外運動娛樂設(shè)施， 也可將其作為 戶外展示及大型營銷活動的空間。 大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況： 室內(nèi)廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。 室外廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定， 通常會設(shè)置在主入口或項目紅線。 以溧陽項目為例， 政府要求其建筑紅線距離人行道要退界 60 米，建設(shè)市民廣場。 般廣場的用途主要有： 精品資料 設(shè)置地面停車場 設(shè)置綠化、道路景觀 設(shè)置消費者休憩空間 4、外立面設(shè)計 形象鮮明、 設(shè)計突出的商業(yè)項目通

5、常能夠給人以深刻印象， 滿足顧客的視覺享受， 吸引它們 前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。 從外立面設(shè)計的角度來看， 符合產(chǎn)品、 目標客戶定位是關(guān)鍵。 通常一般的社區(qū)型大型購物中 心的外立面不應(yīng)設(shè)計的太過高檔或另類， 而是以暖色調(diào)、 簡約風格等較有親和力的設(shè)計更為 貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。 二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素： 物理因素、 建筑設(shè)計因素、 業(yè)態(tài)分布規(guī) 律及顧客生理、心理因素。 （一）物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)， 如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、 立柱間距、 中庭、 大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上

6、規(guī)劃設(shè)計。 此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段就明確下來， 特別是大型商業(yè)項目， 其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當盡早明確， 以免在后期建設(shè)過程中造成 不必要的浪費。 精品資料 二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素： 物理因素、 建筑設(shè)計因素、 業(yè)態(tài)分布規(guī) 律及顧客生理、心理因素。 （一）物理因素 即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)， 如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、 立柱間距、 中庭、 大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。 此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段就明確下來， 特別是大型商業(yè)項目， 其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當盡早明確， 以免在后期建設(shè)過程中造成 不必要的

7、浪費。 （二）建筑設(shè)計因素 1、人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價值。 但在直線的人流動線中， 可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式， 以提升局部商鋪的 租金。 小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置， 用于對人流的疏散引導(dǎo)。 此外， 小中庭也有利于增大一 些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價值。 2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分 布在次級通道上， 以拉升次級通道的人流量， 同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金 鋪面的損失。 3、如果商場面積過大， 必須存在若干主次通道， 那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系

8、外， 還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵， 提升人流平均到達率。 為了最大限度的保證人流暢通， 有時會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計為前后通鋪， 消費者可以 很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計也會存在一些問題，例如： 商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪） 4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化 的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。 適當?shù)倪B廊設(shè)計會起到很好的人流引導(dǎo)作用， 連廊可以比作為室內(nèi)的天橋， 在不同的區(qū)域之 間起到橋梁作精品資料 用。 而且連廊也是很好的縱覽這個商場格

9、局的位置， 從而有效提高人流行走的 效率。 5、在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上 下樓時光顧店鋪的數(shù)量。 此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場里較為常見， 這樣可以讓消費者多繞半圈中庭， 起到延長 行走路線的作用。 （三）業(yè)態(tài) 1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主 力店放置在商場的中后端， 在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。 在多層建筑結(jié)構(gòu) 的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設(shè)在高層。 2、按照消費者的購物目的進行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品 的業(yè)態(tài)類型， 適宜分布在較低的樓

10、層， 通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的， 而對于 經(jīng)營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、 大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。 3、按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分 布在較低樓層處， 而不常購買、 占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層， 如家居用品、 家用電器、大型書店等就是典型。 4、進行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)， 又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達到“ 1+12 ”的效果。 精品資料 （四）顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）

11、精品資料 1、每層樓的人流過道數(shù)量，一般 1 主 2 輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更 加輕松的行進，而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，從而喪失了再次光顧的情緒。 2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程 度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。 3、在中庭小廣場設(shè)立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升 人流的店鋪光顧數(shù)量。 4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費 者認為商場象迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會再來的想法。 精品資料 總之， 通過對商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最 大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。 第三部分總結(jié) 以上從后期招商、