1、00158資產(chǎn)評估名詞解釋1.價值類型對資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性2.替代原則當(dāng)同事存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大3.專業(yè)性資產(chǎn)評估是一種專門職業(yè)，它要求執(zhí)業(yè)人員具備一定的準(zhǔn)入條件，具備一定的專業(yè)水平和諳熟的業(yè)務(wù)知識。4.貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。5.預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。6.功能性貶值新技術(shù)的推廣和運用，使企業(yè)原有資產(chǎn)和社會上普遍推廣和

2、運用的資產(chǎn)相比較，技術(shù)明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少7.不可修復(fù)性損耗由于一項資產(chǎn)的改進(jìn)成本超過了這種改進(jìn)帶來的收益，而不能彌補改進(jìn)的資產(chǎn)貶值和價值損失。8.經(jīng)濟(jì)性貶值由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化引致資產(chǎn)價值降低9.實體性貶值資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。10.可修復(fù)性損耗為了改進(jìn)效用而花費的成本，低于所能由此得到的回報。11.超額運營成本由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備，超額運營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。12.統(tǒng)計性鑒定是按資

3、產(chǎn)類別預(yù)先設(shè)計一套能夠反映資產(chǎn)現(xiàn)時及歷史狀況的項目或指標(biāo)，如設(shè)備名稱，型號，規(guī)格，設(shè)計生產(chǎn)能力，實際生產(chǎn)能力，然后根據(jù)帳，卡，測試儀表等反映出的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，進(jìn)行逐項登記。13.判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。 14.可補償性損耗是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。15.假設(shè)開發(fā)法在評估地產(chǎn)價格時，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。16.殘余估價法指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外方法求得土地價格時，從建筑物和基地所得收益中，扣除屬于基地的純收益，從而得

4、到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物還原利率還原，便可得到建筑物的收益價格。17.基準(zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。18.標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。19.割差法就是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估值之和進(jìn)行比較來確定商譽評估值的方法。20.商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲得高于正常投資報酬率所形成的價值。21.資產(chǎn)基礎(chǔ)法我國也稱為成本加和法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，確定

5、企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證劵價值的一種常用評估方法。22.市盈率乘數(shù)法是利用公司的價格與其收益之間的關(guān)系即市盈率，作為乘數(shù)與被評估企業(yè)的預(yù)期收益推算出被評估企業(yè)的市場價值。23.追溯性評估指需要確定過去價值的評估，即評估基準(zhǔn)日早于報告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下，經(jīng)常需要進(jìn)行該類型評估。24.現(xiàn)值性評估該類型評估，基準(zhǔn)日與報告日期是相同的。大多數(shù)評估項目都是要求評估資產(chǎn)的現(xiàn)時價值。25.預(yù)期性評估資產(chǎn)未來價值評估。對正在開發(fā)的項目的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行評估時常需要確定資產(chǎn)的未來價值。26.資產(chǎn)評估程序性準(zhǔn)則是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評估業(yè)務(wù)，保證評估質(zhì)量的規(guī)范，包括評估業(yè)務(wù)約

6、定書，評估計劃，評估工作底稿，和評估報告等 27.行業(yè)自律管理模式是資產(chǎn)評估行業(yè)置于社會自發(fā)形成的行業(yè)協(xié)會管理之下，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展依賴于評估業(yè)內(nèi)形成的準(zhǔn)則和規(guī)范進(jìn)行。28.政府管理模式是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動，包括人員資格，機(jī)構(gòu)，項目均由政府行政管理部門進(jìn)行。29.復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計格式、技術(shù)等以現(xiàn)時價格復(fù)原這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。30.更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。簡答題請簡述資產(chǎn)評估程序內(nèi)容。答：明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本事項；簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；編制資產(chǎn)評估計劃；資產(chǎn)勘

7、查與現(xiàn)場調(diào)查；收集資產(chǎn)評估資料；評定估算；編制和提交資產(chǎn)評估報告書；資產(chǎn)評估工作檔案歸檔請簡述履行資產(chǎn)評估程序的基本要求。答：建立健全資產(chǎn)評估程序制度；不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序；建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督實施資產(chǎn)評估程序；無法履行程序時，應(yīng)披露其對評估結(jié)論的影響，或拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作；將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將執(zhí)行情況在報告中披露請簡述資產(chǎn)評估程序的重要性。答：資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證；資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)；資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法

8、權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。資產(chǎn)評估價值類型的作用是什么？答：是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素；制約資產(chǎn)評估方法的選擇；明確評估價值類型，可以更清楚的表達(dá)評估結(jié)果，避免報告使用者誤用評估結(jié)果。資產(chǎn)評估與會價的區(qū)別是什么？答：發(fā)生的前提條件不同（持續(xù)經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)或主體變更）；目的不同（反映資產(chǎn)價值量并提供會計信息，反映資產(chǎn)的權(quán)益并為交易提供價值尺度）；操作者不同（內(nèi)部財會人員，獨立的外部評估機(jī)構(gòu)）請問復(fù)原與更新的關(guān)系是什么？答：都是重置成本采用的都是現(xiàn)時價格，不同的在于資產(chǎn)在技術(shù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。如果建造該項資產(chǎn)的技術(shù)條件，耗用標(biāo)準(zhǔn)等沒有改進(jìn)和變化，更新成本和復(fù)原成本是一樣的。選擇重置承成本

9、時， 在可以得到復(fù)原和更新的情況下，應(yīng)選用更新，一般復(fù)原大于更新，但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。成新率確定為何不能直接按照折舊年限確定？答：折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗，折舊作為轉(zhuǎn)移價值，是在損耗基礎(chǔ)上確定的；折舊年限的確定；折舊年限確定基礎(chǔ)與評估中成新率確定的基礎(chǔ)損耗本身，有差異性。確定折舊年限的損耗包括有形和無形的，而評估中確定成新率的損包括實體性貶值；在評估過程中，如果評估機(jī)構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察的結(jié)果，確定的使用年限和折舊年限完全相同，這是可采用折舊年限用市場法評估機(jī)器設(shè)備的比較因素是哪些？答：個別因素（設(shè)備規(guī)格型號，制造廠家，役齡，安裝方式，實體狀

10、態(tài)）2交易因素（市場狀況，交易動機(jī)及背景，交易數(shù)量）3時間因素4地域因素用市場法評估機(jī)器的基本步驟是什么？答：對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料2進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照物3因素比較4計算評估值計算機(jī)軟件價值評估的特殊性是什么？答：可行性研究報告和軟件技術(shù)鑒定書是其價值評估的重要依據(jù)2權(quán)屬關(guān)系必須要清晰3計算機(jī)軟件的新穎性創(chuàng)造性和實用性是評估中應(yīng)予關(guān)注的核心內(nèi)容4計算機(jī)軟件價值評估有別于商譽和商標(biāo)等無形資產(chǎn)的價值評估，通常在有一定的經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時，如有交易對象，有一定的生產(chǎn)規(guī)模和明確的用途，才進(jìn)行價值評估。5軟件評估一般是針對具體的軟件應(yīng)用者，軟件的使用范圍，使用規(guī)模以及用途等加以評

11、定估算。影響無形資產(chǎn)價值的因素有哪些？答：無形資產(chǎn)成本，機(jī)會成本，效益因素，使用期限，技術(shù)成熟程度，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素，國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)發(fā)展趨勢更新?lián)Q代情況和速度，市場供需狀況，同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平。凈收益與現(xiàn)金流量的關(guān)系是什么？答：區(qū)別：體現(xiàn)在凈資本性支出，存貨的周轉(zhuǎn)，應(yīng)收應(yīng)付款的存在，其他額外資金的流動。聯(lián)系：凈收益是預(yù)計未來現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)；現(xiàn)金流量與凈收益的差異可揭示凈收益品質(zhì)的好壞。企業(yè)價值評估應(yīng)考慮的因素有哪些？答：企業(yè)全部資產(chǎn)價值；企業(yè)獲利能力（企業(yè)所屬行業(yè)收益，市場競爭因素，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債比例，經(jīng)營管理水平）；企業(yè)外部因素（市場，政策法規(guī)）折現(xiàn)率與資本化率確定的原則是什

12、么？答：不低于安全利率；應(yīng)與收益額口徑保持一致；應(yīng)參考同行業(yè)平均利率而定。企業(yè)價值評估與企業(yè)單項資產(chǎn)評估的聯(lián)系是什么？答：區(qū)別：兩種評估確定的評估價值的含義不同，單項反映靜態(tài)價值，整體動態(tài)；價值量一般不等；評估目的是不同的。出售變賣投資時采用單項，轉(zhuǎn)讓兼并聯(lián)營或參加企業(yè)集團(tuán)時，采用整體聯(lián)系：從單項資產(chǎn)評估匯總來說，企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量越多，質(zhì)量越高，評估值越高，若企業(yè)資產(chǎn)收益率高于社會平均資產(chǎn)收益率，整體值高于單項資產(chǎn)重組對資產(chǎn)評估的影響是什么？答：資產(chǎn)范圍變化，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)變化，收益水平的變化資產(chǎn)評估報告的內(nèi)容包括什么？答：說明擁有被估資產(chǎn)的公司或權(quán)利人的名稱；說明資產(chǎn)評估的對象和范圍；說明評估目的

13、和基準(zhǔn)日；定義價值類型；列出評估方法及其重要參數(shù)確定依據(jù)和過程；說明評估結(jié)論；重要的申明。資產(chǎn)評估報告的編制步驟是什么？答：評估資料的整理分類；評估資料的分析討論，如返現(xiàn)不妥，應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。；評估資料的匯總和評估報告的編排；評估報告先由項目經(jīng)理或負(fù)責(zé)人審核，再報評估機(jī)構(gòu)經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）審核簽發(fā)，必要時組織有關(guān)專家會審。資產(chǎn)評估報告的作用包括什么？答：它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見；它反映和體現(xiàn)了資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)；對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。；是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要信息來源。委托方可以怎樣運用資產(chǎn)評估報告？答：產(chǎn)權(quán)交

14、易作價的基礎(chǔ)材料；企業(yè)進(jìn)行會計記錄的依據(jù)；法庭辯論和裁決時確認(rèn)財產(chǎn)價格的舉證材料；支付評估費用的依據(jù)。資產(chǎn)評估報告的類型包括什么？答：對象分為單項和整體；工作內(nèi)容分為正常評估，評估復(fù)核，評估咨詢；提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡程度分為完整，簡明，限制；評估生效日根據(jù)評估目的和作用不同分為追溯性，現(xiàn)值性，預(yù)期性評估報告。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的框架體系是？答：資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則（基本規(guī)范）；資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則（保證評估質(zhì)量的規(guī)范）和專業(yè)性準(zhǔn)則（執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范）；資產(chǎn)評估指南（某些重要事項的規(guī)范）；資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（指導(dǎo)性文件）資產(chǎn)評估業(yè)的管理模式包括？答：政府管理模式，行業(yè)自律管理模式，政府監(jiān)管下的

15、行業(yè)自律管理模式資產(chǎn)評估準(zhǔn)則內(nèi)容包括哪些？請分別闡述。答：業(yè)務(wù)：指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動中涉及的評估對象，評估依據(jù)，評估方法評估程序等一系列規(guī)范的總稱；職業(yè)：與人們的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的并具有自身職業(yè)特征的道德準(zhǔn)則和規(guī)范。制定資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的必要性是什么？答：有利于實現(xiàn)資產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一管理，實現(xiàn)行政管理向行業(yè)自律管理轉(zhuǎn)變，有利于資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平的提高。估測設(shè)備成新率時應(yīng)主要觀測分析的指標(biāo)有哪些？(1)設(shè)備的實際已使用時間;(2)設(shè)備的正常負(fù)荷率;(3)設(shè)備的現(xiàn)時技術(shù)狀態(tài)(4)設(shè)備的原始制造質(zhì)量(5)設(shè)備的維修保養(yǎng)狀況第一章總論本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重

16、較大。1一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算2資產(chǎn)評估的特點：現(xiàn)實性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性3資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。 4資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。6有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽。 8價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價值

17、類型有：市場價值：自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方必須謹(jǐn)慎，不受任何強迫壓制。在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。9資產(chǎn)評估的假設(shè)：繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。 清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進(jìn)

18、行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。10資產(chǎn)評估的原則包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。資產(chǎn)評估的工作原則：、獨立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則11資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時點是日。第二章資產(chǎn)評估的基本方法要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標(biāo)的確定。第一節(jié)市場法市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法應(yīng)用的前提條件：需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；被評估資產(chǎn)的市場參

19、照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。運用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點 市場法的優(yōu)缺點：市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。第二節(jié)成本法成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗

20、價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法運用的形式及其各項指標(biāo)的估算：1、基本公式可表述為：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；確定被評估資產(chǎn)的使用年限；估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；計算確定被評估資產(chǎn)的價值。（一）重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（1）重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。重置成本=直接成本+間接成本（2）物價指數(shù)

21、法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價變動指數(shù)）（3）功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（二）實體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值

22、率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。第三節(jié)收益法一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。二：收益法應(yīng)用的前提1、被評估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的三、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）收益額收益額

23、是未來預(yù)期收益。（二）折現(xiàn)率和資本化率1、無風(fēng)險報酬率2、風(fēng)險報酬率（財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險）無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。（三）收益期限四、運用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點（二）收益法的優(yōu)缺點1、收益法的優(yōu)點（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的

24、因素：1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章 機(jī)器設(shè)備評估歷年考題中，每年都考計算題。第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算三種方法：1、重置核算法：估算各項成本，然后求和2、物價指數(shù)法：在被評估機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)實物價指數(shù)確定重置成本3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

25、根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系確定重置成本二、機(jī)器設(shè)備的實體性貶值及其估算（一）實體性貶值與成新率的估算1、運用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率2、運用觀測分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率3、運用修復(fù)費用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率第四章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性； （5）保值增值趨勢。 第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點土地資產(chǎn)的特性：1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣

26、性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。土地資產(chǎn)價格體系：土地資產(chǎn)的價格類型：1、基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；（3）它的價格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。2、標(biāo)定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。土地資產(chǎn)價格特點：1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定2、土地價格主要由土地的需求決定3、土地價格具有明顯的區(qū)域性4、土地價格的上漲性影響地產(chǎn)價格的因素：（一） 

27、;一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。（二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。土地使用權(quán)評估的原則：（一） 替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近

28、期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個或三個以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個評估結(jié)果。建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則第五章無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。無形資產(chǎn)的特點： 1、無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較

29、大3、無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的分類：無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。2、按有無法律保護(hù)，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽。每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的

30、使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。無形資產(chǎn)功能特性：1、附著性。2、共益性。3、積累性。4、替代性。專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)。商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。特征：1、商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。3

31、、商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。4、商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。第六章流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點 一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。流動資產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，周轉(zhuǎn)速度快。第二，變現(xiàn)能力強。各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估的特點1、流動資產(chǎn)評估是單項評估。2、必須選取準(zhǔn)流動資產(chǎn)

32、評估的基準(zhǔn)時間。一般在會計期末3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。無需考慮功能性貶值。三、一份準(zhǔn)確的被評估資產(chǎn)清單是正確估價資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實后的實有額做為評估值。第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評估值確定的基本公式為：應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預(yù)計壞賬損失預(yù)計壞賬損失的方法兩個：壞賬估計法、賬齡分析法二、應(yīng)收票據(jù)的評估應(yīng)收票

33、據(jù)可采取下列兩種方法：1、按本金加利息確定。計算公式為：應(yīng)收票據(jù)評估值=本金×（1+利息率×時間）2、按貼現(xiàn)值評估值=到期值-貼現(xiàn)息三、待攤費用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個月份負(fù)擔(dān)的費用。第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。上市債券的評估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價確定評估值。非上市債券的評估：采有收益法進(jìn)行。上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行

34、的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計算公式為：上市股票評估值=股票股數(shù)×評估基準(zhǔn)日該股票收盤價第八章企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估的具體范圍是指評估人員具體實施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價值評估具體范圍的重要途徑。二、企業(yè)價值評估中的財務(wù)分析（一）企業(yè)償債能力償債能力分析一般可以通過下列指標(biāo)來進(jìn)行：1、流動比率。流動比率越高，短期的償債能力越強。經(jīng)驗值：2：12、速動比率。是用來評估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗值：1：13、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力。（二）

35、企業(yè)運營能力通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。1、存貨周轉(zhuǎn)率。（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。（三）企業(yè)盈利能力1、投資報酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有（1）資產(chǎn)報酬率（資產(chǎn)利潤率）。企業(yè)一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比率。（2）凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強。2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。（1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。（2）銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。3、每股利潤。也稱每股收益或每

36、股盈余。 4、每股股利5、市盈率=每股市價/每股利潤三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價值的一種常用評估方法。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)未來進(jìn)行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。第九章資產(chǎn)評估報告第一節(jié)資產(chǎn)評估報告的作用一、資產(chǎn)評估報告的類型1、按資產(chǎn)評估對象劃分，可分為單項資產(chǎn)評估報告和整體資產(chǎn)評估報告2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報告、評估復(fù)核報告和評估咨詢報告3、評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報告、現(xiàn)值性報告和預(yù)期性評估報告二、資產(chǎn)評估報告的作用 1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供

37、作價意見2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。 3、對資產(chǎn)評估報告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。 4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。計算應(yīng)用：1、收益法的應(yīng)用：第一，企業(yè)價值評估：例1：某企業(yè)預(yù)計未來五年收益額分別為12萬，15萬，13萬，11萬和14萬，假定以后每年收益額14萬，資本化率10%，確定企業(yè)評估值。首先，現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 =49.2777萬其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得然后將第

38、六年的收益額折現(xiàn)，即14/10%=140最后，確定評估值=49.2777+144*0.6209=136.2萬 例2：某企業(yè)預(yù)計未來5年的凈利潤分別為13萬元，14萬元，11萬元，12萬元，15萬元，從第六年開始以后每年凈利潤為15萬元，資本化率為10%，企業(yè)各單項資產(chǎn)價值之和為90萬元，求企業(yè)商譽評估值。 首先，采用收益法求得企業(yè)整體評估值=13*0.9091+14*0.8264+11*0.7513+12*0.6820+15*0.6209+15/10%*0.6209=142.2847萬元 由于該企業(yè)單項資產(chǎn)總和為90萬元，則商譽的價值=142.2847-90=52.2847萬元例3：某企業(yè)預(yù)計

39、未來5年的收益額分別為25萬元，28萬元，27萬元，29萬元，30萬元，從第六年開始以后每年收益額為30萬元，資本化率為12%，國庫券利率11%,風(fēng)險報酬率4%，確認(rèn)企業(yè)整體價值。首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為11%+4%=15%，由此計算未來5年收益現(xiàn)值為：25*0.8696+28*0,7562+27*0.6575+29*0.5718+30*0.4972=92.1643萬元計算永久性收益的資本化價值=30/12%=250萬元則企業(yè)整體價值=92.1643+250*0.4972=216.4643萬元第二，無形資產(chǎn)的評估：例1：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評估人員了解到以下情況：(1

40、)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤10元/臺；(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費按新增利潤的30%支付A企業(yè)；(3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計前2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報酬率為15%，所得稅稅率為25%。要求：(1)計算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤；(2)計算該商標(biāo)使用權(quán)價格。解答：每年新增利潤為：第一年：10*90000=900000元第二年：10*90000=900000元第三年：10*100000=1000000元第四年：10*100000=1000000元折現(xiàn)值=900000/(1+15%)

41、+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4 =782609+680529+657516+571753=2692407 元評估值=2692407*0.3*（1-0.25）=605792元例2：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊商標(biāo)，該廠使用這一商標(biāo)的產(chǎn)品近5年每件可以獲得超額利潤為0.7元，該廠每年生產(chǎn)100萬件。預(yù)計，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下，每年可以生產(chǎn)150萬件，每件可以獲得超額利潤0.5元，持續(xù)使用時間10年，前5年保持目前水平，后5年每年可獲超額利潤32萬元，評估商標(biāo)權(quán)的價值。首先計算前5年每年的超額利潤：150*0.5=75萬元根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風(fēng)險率確定折現(xiàn)率為10%確定該商標(biāo)權(quán)的價值=75*3.7908+32*3.7908*0.6209=259.6286萬元第三，土地價格評估的運