1、北海市物業(yè)專項維修資金管理實施細則作者:日期:北海市物業(yè)專項維修資金管理實施細則第一章總則第一條 為加強我市物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)物業(yè)管理條例、廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例和廣西壯族自治區(qū)住宅專項維修資金管理辦法實施細則的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。第二條本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)非單一產(chǎn)權(quán)的商品房、售后公有住房等物業(yè)專項維修資金的交存、 使用、監(jiān)督和管理，適用本實施細則。本實施細則所稱物業(yè)專項維修資金是指業(yè)主交存的專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后物業(yè)服務合同約定以外的維修、更新、改造

2、的資金。第三條 本實施細則所稱保修期，是指自開發(fā)建設單位或公有住房售房單位將住宅交付給業(yè)主之日起計算。保修期限應根據(jù)不同的房屋建筑工程、部位、部件，按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定執(zhí)行，不得低于規(guī)定的最低標準。本實施細則所稱物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)業(yè)主共有的部位以及其他在使 用上、功能上為整幢物業(yè)或整個物業(yè)區(qū)域服務的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及墻 面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本實施細則所稱物業(yè)共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)業(yè)主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為整幢物業(yè)或整個物業(yè)區(qū)域服務的設施設備，一般包括：電梯

3、、加壓水泵、空調(diào)系統(tǒng)、避雷設施、安防技防監(jiān)控設施、智能化系統(tǒng)、園林景觀設施設備和音樂背景系統(tǒng)，消防設施、供電設施、給排水 設施、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。第四條 物業(yè)專項維修資金實行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)管的原則。第五條 市住建（房產(chǎn)）主管部門會同市財政部門負責物業(yè)專項維修資金歸集與使用的監(jiān)督、指導工作。市住建（房產(chǎn)）主管部門可以指定一個物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱管理機構(gòu)），具體承辦物業(yè)專項維修資金歸集、使用、核算監(jiān)督、指導等日常工作。管理機構(gòu)所需經(jīng)費經(jīng)市財政部門核定后在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金

4、分帳核算。第六條管理機構(gòu)設立物業(yè)專項維修資金專戶，并委托商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。第二章交存第七條業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè) 主所有。第八條業(yè)主應當按照下列規(guī)定交存首期物業(yè)專項維修資金:（一）未配置電梯的物業(yè)，物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%。（二）已配置電梯的物業(yè)，物業(yè)專項維修資金數(shù)額為本市上年度物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的6%。業(yè)主每平方米建筑面積應交存的首期物業(yè)專項維修資金的具體數(shù)額由市住建（房產(chǎn)）主管部門定期公布。第九條售后公有住房應當按照下列規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金：（一

5、）業(yè)主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額為當年房改成本價的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項維修資金。從公有住房售房款中提取的物業(yè)專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。第十條開發(fā)建設單位或公有住房出售單位在出售房屋時，應當在房屋買賣合同中以專門條款與購買人約定首期物業(yè)專項維修資金交存的數(shù)額、時間、方式等事項，由業(yè)主按照本實施細則的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。房屋征收實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應當與被征收人在補償協(xié)議中以專門條款約定有關首期物業(yè)專項維 修資金交存

6、事項。第十一條 新建物業(yè)的開發(fā)建設單位應當在下列期限內(nèi)按照市住建（房產(chǎn)）主管部門商品房測繪備案的建筑 物總面積足額預繳物業(yè)專項維修資金：（一）需辦理商品房預售許可的，在申請辦理預售許可的同時；（二）需辦理商品房現(xiàn)售備案的，在申請辦理現(xiàn)售備案的同時；（三）本細則實施前已辦理商品房預售許可的，在申請辦理現(xiàn)售備案的同時或辦理房屋入住手續(xù)前。業(yè)主在申請辦理商品房權(quán)屬登記前應當向開發(fā)建設單位支付預交物業(yè)專項維修資金，并到管理機構(gòu)辦理更名手續(xù)。第十二條業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶，由管理機構(gòu)負責代管。第十三條 開立物業(yè)專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號

7、設立分賬；未劃定 物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。開設公有住房物業(yè)專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的物業(yè)專項維 修資金，按房屋戶門號設分戶賬。第十四條 業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，按合同約定將首期物業(yè)專項維修資金交存事項辦理完畢，領取由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)。第十五條已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資 金專戶。第十六條業(yè)主未按照本實施細則的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得 將房屋交付購買人。第十七條交存物業(yè)專項維修資金應當按照下列程序辦理

8、：（一）業(yè)主向管理機構(gòu)提交物業(yè)專項維修資金交存登記表、房屋銷售合同或房屋所有權(quán)證、業(yè)主的身份證明 等材料后，領取物業(yè)專項維修資金交存通知單；（二）業(yè)主憑物業(yè)專項維修資金交存通知單到專戶管理銀行交存維修資金，取得物業(yè)專項維修資金交款憑證；（三）業(yè)主憑物業(yè)專項維修資金交款憑證到管理機構(gòu)領取票據(jù)。第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會決定不再委托管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，應當就下列事項進 行表決：（一）不委托管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的決議；（二）物業(yè)專項維修資金使用管理辦法及應急支取預案；（三）委托物業(yè)專項維修資金賬目管理單位的協(xié)議草案；（四）物業(yè)專項維修資金賬目管理辦法；（五）確定業(yè)主委員會

9、主任為物業(yè)專項維修資金賬目責任人的決議；（六）其他與物業(yè)專項維修資金有關的決議事項。以上事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會的有效決議到管理機構(gòu)辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。第十九條管理機構(gòu)在辦理物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)備案手續(xù)后，應當在5個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行開立業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶，將物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會物業(yè)專項維修資金賬戶，并由管 理機構(gòu)將有關收支情況賬目等移交業(yè)主委員會。第二十條有下列情形之一的，業(yè)主或業(yè)主委員會應當?shù)焦芾頇C構(gòu)辦理有關物業(yè)專項維修資金的變更手續(xù)：（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；

10、 （二）房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;（三）物業(yè)專項維修資金賬目責任人發(fā)生變更的；（四）業(yè)主大會委托的賬目管理單位發(fā)生變更的；（五）其他發(fā)生變更的事項。第二十一條業(yè)主大會開立的物業(yè)專項維修資金賬戶，應當接受管理機構(gòu)的監(jiān)督。第二十二條 業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。相關業(yè)主續(xù)交后的物業(yè)專項維修資金余額不得少于其按本實施細則應交首期物業(yè)專項維修資金數(shù)額。物業(yè)專項維修資金的續(xù)交方案由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體實施。未成立業(yè) 主大會續(xù)交維修資金的，由業(yè)主按照首期物業(yè)專項維修資金標準補足。第二十三條本實施細則實施前未建立或未按規(guī)定交存首期物業(yè)專項

11、維修資金的物業(yè)，業(yè)主應當自本辦法實 施之日起，每年按照建筑面積每平方米5元的標準，連續(xù)四年將首期維修資金交存至物業(yè)專項維修資金專戶。業(yè)主大會對前款規(guī)定另有決定的，按照業(yè)主大會決定執(zhí)行。第三章使用第二十四條物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、 改造，任何單位和個人不得挪作他用。第二十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面 積的比例分攤。（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房

12、售房單 位按照所交存物業(yè)專項維修資金的比例分攤；其中，業(yè)主承擔的部分，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的 比例分攤。（三）售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照建筑面積比例分 攤到各相關物業(yè)；其中，售后公有住房應分攤的費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項維修 資金的比例分攤。物業(yè)專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關業(yè)主分攤。第二十六條物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，由開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位按照尚未出售物業(yè)的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第二十七條物業(yè)專項維修資金

13、未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理:（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出工程預算和資金使用方案；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè) 主委員會或相關業(yè)主提出工程預算和資金使用方案。（二）使用方案應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于5日。（三）物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分 之二以上的業(yè)主同意使用方案并委托具有相關專業(yè)的維修機構(gòu)進行維修。（四）物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主持物業(yè)專項維修資金使用申請表、相關業(yè)主簽字同意的書面材料、工程預算 和資金使用方案、施工合同等材料，向管理機構(gòu)申請辦理預支手續(xù)；其中，動用公有住房專項維修資金的，向

14、負 責管理公有住房專項維修資金的部門申請預支。（五）管理機構(gòu)在 5個工作日內(nèi)審核完畢相關材料，并在2個工作日內(nèi)通知專戶管理銀行將不超過核定預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。（六）負責管理公有住房專項維修資金的部門應當于收到申請之日起7個工作日內(nèi)審核完畢并將不超過核定所需公有住房專項維修資金預算金額70%劃轉(zhuǎn)至維修單位。（七）維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主持下列材料報管理機構(gòu)、負責管理公有住房專項維修資金的部門核實，撥付維修費用的余額：1. 工程決算單；2. 維修和更新、改造工程的發(fā)票 ；3. 相關業(yè)主意見反饋表；4. 維修費用分攤明細表；5. 其他相關材料。第二十八條 維修工程最終

15、決算金額超出核定預算金額20%以上或超出金額在 1萬元以上的，超出部分應當按照本實施細則規(guī)定的程序重新申報。第二十九條 物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出工程預算和資金使用方案；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè) 主委員會或相關業(yè)主提出工程預算和資金使用方案。（二）使用方案應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于5日。（三）物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案并委托具有相關專業(yè)維修機構(gòu)進行維修。（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出預支維修資金申請。

16、（五）業(yè)主委員會預支維修資金的，應當將有關材料報管理機構(gòu)備案。（六）業(yè)主委員會憑管理機構(gòu)的備案證明通知專戶管理銀行撥付不超過核定預算金額70%的費用。（七）專戶管理銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（八）維修工程竣工驗收合格后，經(jīng)業(yè)主委員會、賬目管理單位核實，撥付維修費用的余額。第三十條 發(fā)生以下緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，由物業(yè)管理單位或者相關業(yè)主提出書面 緊急報告，管理機構(gòu)核實后通知專戶管理銀行直接預撥維修資金：（一）共用供電、供水、供氣管線及其設備出現(xiàn)故障，但依法應當由供水、供電、供氣等單位維護的除外；（二）房屋天面或者外墻嚴重滲水、漏水，但人為損壞的除外；（三）電梯、消防

17、、安防等設施出現(xiàn)嚴重故障；（四）經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋；（五）其他嚴重影響業(yè)主生活安全的緊急情況，或者法律、法規(guī)、規(guī)章和有關技術(shù)標準規(guī)定必須維修的情形。維修結(jié)束經(jīng)審計，發(fā)生的維修費用從維修涉及范圍內(nèi)相關業(yè)主維修資金帳戶中列支并公示。第三十一條下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng) 護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物

18、業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用第三十二條下列資金應當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：（一）按規(guī)定計取的物業(yè)專項維修資金的存儲利息；（二）利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益；（三）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（四）物業(yè)共用設施設備報廢后回收的殘值。第四章監(jiān)督管理第三十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時， 業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明, 該房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。原業(yè)主未交存首期物業(yè)專項維修資金，業(yè)主應 當在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前協(xié)商足額交存。第三十四條房屋滅

19、失的，按照下列規(guī)定返還物業(yè)專項維修資金：（一）房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金返還業(yè)主；（二）公有住房售房單位交存的物業(yè)專項維修資金賬面余額返還售房單位；公有住房售房單位不存在的，按 照公有住房售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。第三十五條 管理機構(gòu)、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業(yè)主委員會，應當與專戶管理銀行每年核 對一次物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（一）物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（二）發(fā)生列支的項目、費用以及按戶分攤的情況；（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（四）其他有關物

20、業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。第三十六條 專戶管理銀行應當每年至少一次向市住建（房產(chǎn)）主管部門、負責管理公有住房專項維修資金 的部門及業(yè)主委員會發(fā)送物業(yè)專項維修資金對賬單。市住建（房產(chǎn)）主管部門、負責管理公有住房專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議 的，可以要求專戶管理銀行進行復核。專戶管理銀行應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業(yè)專項維 修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。第三十七條物業(yè)專項維修資金的管理應當依法接受審計部門的監(jiān)督。第三十八條物業(yè)專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。財政部門應當加強對物業(yè)專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。第五章法律責任第三十九條物業(yè)專