1、第五章第五章 收益法收益法 引言：引言： 收益法是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。在此介紹收益法的基本原理和運(yùn)用要點(diǎn)。通過(guò)學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握收益法的理論依據(jù)和適用范圍，理解房地產(chǎn)純收益、資本化、資本化率等概念的含義，掌握求取不同類型房地產(chǎn)純收益的方法，掌握不同類型資本化率的含義及其確定方法，掌握不同資本化法的適用條件和操作方法。1 1、目的與要求、目的與要求 掌握收益法的基本原理 掌握純收益的求取 掌握資本化率的確定 熟悉收益法的應(yīng)用2 2、重點(diǎn)、重點(diǎn) 純收益的求取 收益法的基本計(jì)算公式3 3、難點(diǎn)、難點(diǎn) 資本化率的確定 一、收益法的基本概念一、收益法的基本概念 收益法（收益法（inc

2、ome approach）：）：是將房地產(chǎn)的純收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。(或求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法）。 又稱收益資本化法、投資法(investment method)、收益現(xiàn)值法、純收益還原法。土地估價(jià)時(shí)叫做地租資本化。用收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。5-1 5-1 收益法的基本原理收益法的基本原理1.房地產(chǎn)的純收益 （1）產(chǎn)生：在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，收益性房地產(chǎn)總是與其它生產(chǎn)要素一起發(fā)揮作用而產(chǎn)生收益的，如貨幣資金、人力、管理等。（租賃房產(chǎn)除外） （2）計(jì)算：純收益=總收益總費(fèi)用 年純收益=年總收益年總

3、費(fèi)用租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算年純收益=年租賃收益年租賃費(fèi)用 年租賃費(fèi)用：年折舊費(fèi)、年維修費(fèi)、年管理費(fèi)、年利息、年房地產(chǎn)稅、年土地使用稅以及年保險(xiǎn)費(fèi) 土地租賃費(fèi)用：管理費(fèi)、土地使用稅、地下設(shè)施及道路的維修費(fèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算 年純收益=年經(jīng)營(yíng)收入年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 年經(jīng)營(yíng)收入：銷售額 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：產(chǎn)品生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、稅金以及由產(chǎn)品帶來(lái)的正常利潤(rùn) （3）純收益還有“客觀純收益”的含義，而非實(shí)際純收益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是與其他生產(chǎn)要素結(jié)合在一起產(chǎn)生收益的，其他生產(chǎn)要素的優(yōu)劣會(huì)影響總收益的大小，因?yàn)檫\(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，要求出在其他生產(chǎn)要素均處于正常

4、情況下，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益。2.2.純收益的取舍純收益的取舍 a.a.有形收益和無(wú)形收益有形收益和無(wú)形收益 房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益，無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益 。b.實(shí)際收益和客觀收益 房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。 c.有租約限制的

5、有租約限制的 租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金。 3.收益年限的確定 收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。收益年限應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。4.資本化（資本化率） -未來(lái)持續(xù)的期望收益折現(xiàn)為現(xiàn)值資本化率的重要性 -資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。 影響房地產(chǎn)收益的大小有三個(gè)因素：a r n 其中影響效果：r a n 因此，對(duì)資本化率的選取應(yīng)抱著科學(xué)和慎重的態(tài)度。

6、 資本化率實(shí)質(zhì)是一種投資收益率，有若干不同的名稱：收益率、獲得率、報(bào)酬率、回報(bào)率、盈利率和利率等。 風(fēng)險(xiǎn)高，資本化率高，反之則低； 不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，資本化率是不盡相同的。資本化率的求取市場(chǎng)提取法（市場(chǎng)比較法）a.根據(jù)無(wú)限年v=a/r 得出r=a / v -在市場(chǎng)上抽取與該房地產(chǎn)具有相似特點(diǎn)的房地產(chǎn)的凈收益與價(jià)格的比率作為依據(jù)。b.根據(jù)有限年的計(jì)算公式，試算出r累加法-安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法安全利率：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對(duì)此可選用同一時(shí)期的一年定期存款法定利率來(lái)代替。 投資收益率排序插入法 根據(jù)各行業(yè)的投資收益

7、率大小排序，找出房地產(chǎn)收益率。 投資組合收益率法 a.抵押貸款與自由資金的組合 r=m.rm + (1-m)re 例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買者的自有資金為5萬(wàn)元，購(gòu)買者要求的年收益率為12%，抵押貸款的年利率為8%，求該房地產(chǎn)的綜合資本化率及價(jià)格。 b、土地與建筑物的組合 r= rlvl + rbvb / （vb+vl） 例：某房地產(chǎn)土地收益率為8%，建筑物收益率為11%，土地價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)的55%，求綜合資本化率。二、理論依據(jù)二、理論依據(jù) -預(yù)期原理預(yù)期原理 預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素，而是未來(lái)的因素?；谑袌?chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的收益或得到的滿足、

8、樂(lè)趣等的預(yù)期。 收益法的基本思想：貨幣價(jià)格凈收益之和，但不是簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)之和，因?yàn)樨泿啪哂袝r(shí)間價(jià)值，現(xiàn)在的錢比將來(lái)的錢有更高的價(jià)值，或者說(shuō)現(xiàn)在的錢比將來(lái)的錢更值錢。俗話說(shuō)“多得不如現(xiàn)得”。 三、收益法的適用范圍三、收益法的適用范圍 以獲得持續(xù)性經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn) 1、租賃房地產(chǎn)：公寓住宅 2、商業(yè)房地產(chǎn)：商店、辦公樓、康復(fù)療養(yǎng)院、賓館、娛樂(lè)房地產(chǎn) 3、 企業(yè)用房地產(chǎn)：倉(cāng)庫(kù)、廠房四、收益法的應(yīng)用條件四、收益法的應(yīng)用條件 1、待估房地產(chǎn)未來(lái)年純收益可以用貨幣計(jì)量； 2、純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的； 3、年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的； 4、還原利率是可以確定的； 5、取得收益過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)也是可以計(jì)量的。 五

9、、收益法估價(jià)的操作步驟五、收益法估價(jià)的操作步驟 1、收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料； 2、估算潛在毛收入； 3、估算有效毛收入； 4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； 5、估算凈收益； 6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； 7、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。 說(shuō)明： 潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。 有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。 凈收益凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 案例1. 有一建筑面積為1000m2的寫字

10、樓，其月毛租金水平為100元/m2，空置率為13%，租金損失為毛租金收入的2%，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效租金收入的30%.則該寫字樓的凈收益為多少？ 潛在毛收入1000m2100元/m2.月12個(gè)月 120萬(wàn) 有效毛收入120萬(wàn)元（113%）（12%） 102.3萬(wàn)元 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用102.3萬(wàn)元30%30.7萬(wàn)元 凈收益102.3萬(wàn)元30.7萬(wàn)元71.6萬(wàn)元 1.用收益法評(píng)估某房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取（ ）凈收益作為估價(jià)依據(jù)。 a.類似房地產(chǎn)的客觀 b.類似房地產(chǎn)的實(shí)際 c.類似房地產(chǎn)的最高 d.類似房地產(chǎn)的最低 2.收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指（ ） a.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比 b.運(yùn)

11、營(yíng)費(fèi)用與總收益之比 c.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比 d.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比 1、某人擬購(gòu)買一宗期房，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)每能帶來(lái)凈租金收入10萬(wàn)元，若投資者要求的收益率為15%，則此人應(yīng)以多少價(jià)格買入該房地產(chǎn)？ 2、某人長(zhǎng)期租用一鋪面，在租期5年內(nèi)預(yù)計(jì)該鋪面能產(chǎn)生年純收益20萬(wàn)元，若投資者要求的收益率為20%，則此人可接受的5年使用權(quán)價(jià)格為多少？ 3、某投資者欲購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)在其經(jīng)營(yíng)的5年內(nèi)每年有凈收入50萬(wàn)元，5年后可以以150萬(wàn)元賣出，若投資者要求的收益率為20%，則此人應(yīng)以多少價(jià)格購(gòu)入該房地產(chǎn)？ 4、某房地產(chǎn)在r=12%下的10年使用權(quán)價(jià)格為2500元/平方米，求r=10%下的無(wú)限期價(jià)格。

12、5、有一房地產(chǎn)預(yù)計(jì)第一年凈收益為50萬(wàn)元，第二年凈收益為100萬(wàn)元，第三年為150萬(wàn)元，假設(shè)從第四年到無(wú)限期年凈收益穩(wěn)定在180萬(wàn)元，若資本化率為12%，求該房地產(chǎn)的價(jià)格。6.有一房地產(chǎn)預(yù)計(jì)第一年凈收益為50萬(wàn)元，第二年凈收益為100萬(wàn)元，第三年為150萬(wàn)元，假設(shè)從第四年到50年凈收益穩(wěn)定在180萬(wàn)元，若資本化率為12%，求該房地產(chǎn)的價(jià)格。 7、有一房地產(chǎn)出租預(yù)計(jì)第一年到第五年凈收益為50萬(wàn)元，租約期滿后馬上出售，出售價(jià)格為1200萬(wàn)元。若資本化率為12%，求該房地產(chǎn)的價(jià)格。 8、某房地產(chǎn)的總收益在第一年為1500萬(wàn)元，以后每年在這基礎(chǔ)上遞增10%。第一年的年總支出為800萬(wàn)元，以后每年在這基

13、本上遞增6%，資本化率為12%. 求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格？（61667.7萬(wàn)元）5-25-2 收益法的計(jì)算公式收益法的計(jì)算公式 1、報(bào)酬資本化法最一般公式 v=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1)(1+r2)+ a3/(1+r1)(1+r2)(1+r3)+ an/(1+r1)(1+r2)(1+rn) 對(duì)公式的幾點(diǎn)說(shuō)明(1)上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要運(yùn)用于理論分析。 (2)在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，即r1 r2 r3 rn r ，則上述公式可簡(jiǎn)化為： v=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+a3/(1+r)3+ an/(1+r)n (3)

14、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng) 對(duì)凈收益或者對(duì)公式做相應(yīng)調(diào)整。 (4)公式中a，r，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實(shí)際中如果a，r，n的時(shí)間單位不一致，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)報(bào)酬率或者對(duì)公式做相應(yīng)調(diào)整。 2、凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式 （1） 收益年限為有限年的公式 v=a/r 1-1/(1+r)n 此公式的假設(shè)前提是（下同）： 凈收益每年不變?yōu)閍； 報(bào)酬率不等于零為r； 收益年限為有限年n。 （2）收益年限為

15、無(wú)限年的公式 v=a/r （3） 凈收益每年不變公式的作用 a a：直接用于計(jì)算價(jià)格：直接用于計(jì)算價(jià)格 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為85。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： v=8/8.5%*1-1/(1+8.5%)50-69152(萬(wàn)元) b.用于比較不同年限價(jià)格的高低 要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價(jià)格的方法與上述

16、不同年限價(jià)格之間的換算方法相同。 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2 000 元，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)l 800元。假設(shè)報(bào)酬率均為6，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 解: 要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無(wú)限年下的價(jià)格： 甲房地產(chǎn)v=v50/k50=2114.81元/ 乙房地產(chǎn)v=v30/k30=2179.47元/ 3、凈收益在前若干年有變化的公式 （1） 收益年限為有限年 。 ttniitirrrarav11.11111（2）無(wú)限年的公式 tiitirrarav111 某宗房地產(chǎn)已知可取得收益的年限

17、為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下 v=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%*(1+10%)5*1-1/(1+10%)38-5 30086(萬(wàn)元)一、單選題1.某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率10%，購(gòu)買者自有資本要求的年收益率12%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為_%。 a.10.6 b.

18、11.4 c.11.2 d.10.82.某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為_萬(wàn)元。 a、417 b、500 c、460 d、4503.收益法有效年期的計(jì)算公式中的n為（ ） a、耐用年限 b、使用權(quán)年限 c、已使用年限 d、剩余使用年限 4、土地價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益-（ ）土地資本化率。 a.土地凈收益 b.建筑物價(jià)值建筑物資本化率 c.建筑物總收益 d.房地費(fèi)用 5、有一房地產(chǎn)，土地占總價(jià)值40%，建筑物占總價(jià)值60%，土地還原利率為10%，建筑物還原利率為14%，則綜合還原利率： a.12% b.12.4% c.13% d.13.4% 6、收益法的理論依據(jù)是？ 7、資本化率的實(shí)質(zhì)是一種（ ） a.利息率 b.收益率 c.租售價(jià)格比率 d.購(gòu)買年倒數(shù) 8、收益還原法是借助適當(dāng)?shù)倪€原利率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)給定年期內(nèi)的各年（ ）折現(xiàn)求和，以確定其現(xiàn)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法 a.預(yù)期總收益 b.預(yù)期純收益 c.實(shí)際總收益 d.實(shí)際純收益 9、收益還原法不適于評(píng)估（ ）房地產(chǎn)。 a.商業(yè) b.寫字樓 c.賓館 d.博物館二、多選題 1、常用的資本化率求取基本方法有（ ） a.市場(chǎng)提取法 b.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 c.投資