1、工業(yè)用地出讓實行彈性年限和后評價之必要性探討 寫在開發(fā)區(qū)土地集約利用評價之后袁東華 許軍 周建明關鍵詞:優(yōu)化工業(yè)用地出讓方式 彈性年限 后評價 內(nèi)生性因素前言根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例 (中華人民共和國國務院令第 55號 , 工業(yè)用地土地使用權出讓 最高年限五十年?，F(xiàn)各地普遍按最高年限五十年一次性出讓工業(yè)土 地,這種方式一定程度上阻礙了土地集約利用程度的有效提高。當 工業(yè)用地發(fā)生比較效益低下、需要為土地轉換產(chǎn)業(yè)或企業(yè)而年限又 尚未到期的情況下,原土地使用權人或不愿意轉讓、或帶走土地增 值收益。采用工業(yè)用地土地使用權 “彈性年限 +后評價” 的方式可以使代 表國家利

2、益的開發(fā)區(qū)管理機構更好地掌握工業(yè)土地資源的主動權, 把土地資源及時提供給土地集約利用程度高的產(chǎn)業(yè)或企業(yè)。一、土地利用存在的問題(一現(xiàn)行土地出讓方式優(yōu)點從供地方來說,通過一次性出讓土地五十年使用權,可以回收 一筆開發(fā)資金。這對于整個國家或區(qū)域經(jīng)濟處在初級發(fā)展階段,財政能力有限的情況下是一個獲得專項開發(fā)資金的辦法。從受讓方來說,出讓土地五十年使用權對企業(yè)有一個穩(wěn)定的土 地使用期,便于企業(yè)做出固定資產(chǎn)投資籌劃;擁有可轉讓的土地不 動產(chǎn)可增加企業(yè)的資信度, 在需要時可以用不動產(chǎn)進行擔保和融資, 并能享受土地增值帶來的財富。(二現(xiàn)行土地出讓方式缺點缺點主要是有限的優(yōu)質(zhì)土地資源不能及時有效地、動態(tài)地進行

3、配置,不能克服工業(yè)土地比較效益低下的內(nèi)生性因素。1. 有限的優(yōu)質(zhì)土地資源不能有效地進行配置在許多情況下,開發(fā)區(qū)為了吸引企業(yè)投資,著眼于獲取企業(yè)落 戶生產(chǎn)經(jīng)營的稅收、就業(yè)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應。所以往往以較低的價格 甚至低于土地獲取成本的價格出讓給企業(yè),其早期回收開發(fā)資金的 功能并不明顯。工業(yè)用地的土地出讓金凈收入遠比其他經(jīng)營性土地 (居住、辦公、商業(yè)出讓金凈收入為低,其份額占整體經(jīng)營性土 地出讓金凈收入的比例很小。工業(yè)用地的出讓價格是各類建設土地用途中最低的。各地為了 支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,看重的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的后續(xù)效益。如稅收、 就業(yè)和經(jīng)濟的帶動作用。在區(qū)域土地市場的競爭下,工業(yè)用地的出 讓價格普遍較低

4、。如果后續(xù)土地產(chǎn)生的效益,如稅收、就業(yè)和經(jīng)濟 的帶動作用不佳,在后期就收不回早期低價格土地投入所期望的回 報, 并且已落到企業(yè)名上的 50年長年限的土地使用權限制了土地資源向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和扶持產(chǎn)業(yè)的有效配置。2. 無法克服工業(yè)土地比較效益低下的內(nèi)生性因素既便在工業(yè)用地初次出讓時進行產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)投入產(chǎn)出和用 地強度的嚴格把關,現(xiàn)行土地出讓方式仍無法克服工業(yè)土地比較效 益低下的內(nèi)生性因素。土地比較效益是 “ 土地相對效益 ” ,是橫向比較后得出的結果。 “ 輕紡產(chǎn)業(yè)土地比較效益下降 ” 就是與同一區(qū)域的汽車產(chǎn)業(yè)、 集成電路 產(chǎn)業(yè)等其它制造業(yè)所獲得土地單位面積經(jīng)濟效益相比較后得出的結 果。盡管在許多情

5、況下,該區(qū)域的“輕紡產(chǎn)業(yè)土地效益”比其他區(qū) 域的“輕紡產(chǎn)業(yè)土地效益”要高。內(nèi)生性因素可以理解為動態(tài)的、隨時間的推移早晚要使事件發(fā) 生的因素。在工業(yè)用地出讓時,除了正確的產(chǎn)業(yè)定位和招商引資把關,下 列三個主要的工業(yè)土地比較效益低下或沒有達到最高最佳使用的內(nèi) 生性因素是很難避免的:產(chǎn)業(yè)生命周期、企業(yè)經(jīng)營能力和影響土地 價值的因素變化。(1 產(chǎn)業(yè)生命周期任何一種產(chǎn)業(yè)有其生命周期。土地單位產(chǎn)出效益將隨產(chǎn)業(yè)生命 周期而發(fā)生變化。當產(chǎn)業(yè)處于生命周期的后期時,土地單位產(chǎn)出效 益將降低。應該淘汰該產(chǎn)業(yè)或把該產(chǎn)業(yè)從土地級差地租高的區(qū)域轉 移到土地級差地租低的區(qū)域。級差地租高的區(qū)域土地讓位給優(yōu)勢產(chǎn) 業(yè)和新興產(chǎn)業(yè),

6、特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)(節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車等產(chǎn)業(yè) 。 比如張江園區(qū)在建設初期,在園區(qū)北部引進了一批制造業(yè),如小家 電制造業(yè)等。 隨著上海經(jīng)濟結構的升級和張江經(jīng)濟區(qū)位條件的提升, 比較效益低下的小家電制造業(yè)就不適合留在張江高科技園區(qū)了。 (2 企業(yè)經(jīng)營狀況企業(yè)經(jīng)營狀況是動態(tài)的,可能會存在長期達不到立項備案、申 請核準報告、可行性研究報告等批文所規(guī)定的綱要產(chǎn)能、土地產(chǎn)出 效益,或企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)狀況。這種情景一開始很難預料,但隨著時 間的推移會在有些企業(yè)發(fā)生。應該通過建立評估制度及時地淘汰該 類企業(yè)。把土地騰給優(yōu)勢企業(yè)。(3 影響土地價值的因素變化影

7、響土地價值的因素按照估價理論來劃分,有一般因素、區(qū)域 因素和個別因素。一般因素也可稱之為外部因素,外部經(jīng)濟環(huán)境的 變化、人口變化等。土地的區(qū)域因素是指該區(qū)域基礎設施條件(其 中交通條件非常重要 、公共設施條件、環(huán)境條件。外部因素和區(qū)域因素的變化造成土地的經(jīng)濟區(qū)位會發(fā)生變化, 進而造成土地級差地租的變化。當土地的級差地租提高時,要求該 土地的使用性質(zhì)或能級要有相應的提高。從外部因素來講,中國經(jīng)濟的高速發(fā)展,到了轉變經(jīng)濟發(fā)展模 式調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構的階段,上海在這方面必須走在前列也有條件走在 前列。以張江高科技園區(qū)為例,從區(qū)域因素來講,陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的東擴大大地提升了緊鄰的張江高科技園區(qū)的區(qū)位條件;張

8、江園區(qū) 內(nèi)有二個地鐵 2號線站點,該軌道交通把上海市的兩個國際機場緊 密地連接起來了, 60公里的城市中心城區(qū)路程地鐵只需 2個小時 (沒 有堵車之虞 。 上海市沒有其他開發(fā)區(qū)像張江高科技園區(qū)那樣有兩個 二號線站點、能最有效地接受兩個國際機場帶來的輻射效應。 有些產(chǎn)業(yè)發(fā)展并沒有到產(chǎn)業(yè)生命周期的后階段,但其土地產(chǎn)出 效益不占比較優(yōu)勢,影響土地價值的因素發(fā)生了變化,即區(qū)位條件 發(fā)生變化后,該區(qū)域發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)(或改變用途可以使土地得到 該時期的最高最佳利用。張江高科技園區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)和金橋出口加 工區(qū)的大部分產(chǎn)業(yè)就屬于這種情況。內(nèi)生性因素始終存在,當它發(fā)酵到一定程度時,需要有效的機 制進行解決。而現(xiàn)行

9、的供地方式缺乏這種有效的機制。3. 當前的解決方法和存在的問題現(xiàn)行政策和法律規(guī)定當土地使用年限到期或“土地閑置超二年 時”時,土地管理部門可以收回土地。但沒有規(guī)定“土地使用比較 效益低下”時,政府可以收回土地或必須轉讓。當產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的土 地使用比較效益低下時,國家宏觀上和外部環(huán)境要求開發(fā)區(qū)進行產(chǎn) 業(yè)升級或二次開發(fā)(或稱作為“騰籠換鳥” 。然而在具體操作層面 上,五十年一次性出讓的土地出讓方式使土地使用權人擁有長期使 用權。 物權法 等法律禁止任何單位非法中斷土地使用權人的權益。 只能在原土地使用權人自愿的基礎上, 實行協(xié)商式的 “ 騰籠換鳥 ” 。 從 “ 土地使用比較效益低下 ” 到 “ 土

10、地使用權人自愿轉讓 ” 這個過程比較漫長,可能一、二年,也可能十幾年至使用權到期,沒有確定性, 糾錯機制效率不高。 既便原土地使用權人愿意轉讓但要價往往很高, 至少轉讓時將帶走市場的土地增值部分。下面分別說明“不愿意轉 讓”和“帶走土地增值”的情況。(1不愿意轉讓開發(fā)區(qū)內(nèi)某類產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的土地比較效益低下并且企業(yè)可以享 受土地增值時,產(chǎn)業(yè)或企業(yè)并不會主動或愿意轉讓土地。這是因為 土地比較效益低下并不是企業(yè)關注的問題,而是國家土地管理部門 從全局比較之后關注的問題。如果工業(yè)用地轉讓對企業(yè)的經(jīng)營利潤 的提升沒有什么幫助或轉讓過程達不到企業(yè)期望的土地增值利潤。 從資本逐利本性出發(fā),企業(yè)是不愿意轉讓的。

11、一般開發(fā)區(qū)的現(xiàn)實情況基本如此, 然而閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) (閔 行園區(qū)的工業(yè)用地二次開發(fā)做得比較好,好的主要原因是其有著 比較靈活的用地制度。閔行開發(fā)區(qū)在招商引資時,實行的不是一次 性出讓五十年土地使用權,而是與入園企業(yè)按照營業(yè)執(zhí)照期限簽訂 場地使用合同,一般為 15或 20年。在場地使用合同中規(guī)定了企業(yè) 不能對場地自行轉讓,無論到期退出或不到期退出,只能退回給園 區(qū)管理機構。由于二十年的場地使用合同期比工業(yè)用地出讓使用期 五十年短得多,開發(fā)區(qū)管理機構能及時根據(jù)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)土地資源使 用效率的高低,可依據(jù)合同,合法、合理、及時有效處理,或續(xù)租 或收回。正是這種充分利用產(chǎn)業(yè)具有生命周期、企業(yè)具有經(jīng)營

12、狀況 不穩(wěn)定的規(guī)律,利用較短土地使用年限模式,大大地減少了開發(fā)區(qū)土地回收成本和阻力。根據(jù)閔行園區(qū)其工業(yè)用地實際退出情況的統(tǒng) 計,合同到期與沒到期的退出各占 50%,這充分說明了這種用地制 度更有利于開發(fā)區(qū)整體的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和土地的集約使用,也最大 可能地放大了集約使用土地帶來的綜合效應。一般開發(fā)區(qū)的管理機構,盡管與用地企業(yè)在簽訂的土地轉讓合 同中已經(jīng)明確規(guī)定了企業(yè)的投資強度、產(chǎn)業(yè)要求和企業(yè)如要轉讓土 地,只能轉讓給開發(fā)區(qū)的管理機構的內(nèi)容,但如果仍是實行一次性 五十年的土地使用期,開發(fā)區(qū)的管理機構的集約用地主動權仍沒有 得到實質(zhì)性的加強。(2帶走土地增值在五十年的土地使用期模式下,當這些企業(yè)(土

13、地使用權人 愿意轉讓工業(yè)房地產(chǎn)時,由于不動產(chǎn)的稀缺性和影響土地價值的一 般因素、區(qū)域因素的良性變化,若干年后,使土地升值。在權益轉 讓時,增值的價值會隨尚剩余的使用年限通過市場機制被原企業(yè)帶 走。這類土地的增值一般不是由于企業(yè)價值創(chuàng)造的成果,而是在國 家和上海市整體經(jīng)濟大發(fā)展對土地需求量快速增加、基礎設施和公 共設施大提高的背景下,土地發(fā)生增值。由于經(jīng)濟地理的變化,近年來一些開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢突出,部 分開發(fā)區(qū)的某些企業(yè)不專注搞工業(yè)產(chǎn)業(yè),而利用占有的級差土地、 或低價獲得的工業(yè)用地,打著發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)的幌子,搞起了工 業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營獲取超額利潤。例如位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)泗磚南路 255號的“名

14、企公館產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新總部園” ,占地面積 265畝,建筑面積 28萬平方米。其工業(yè) 用地市場成交價在 35萬元 /畝左右,樓面地價僅為 339元 /平方米; 2011年其房屋平均售價 6,500元 /平方米左右。 通過估價技術中的剩 余法的測算,其建安成本、利息和稅費等約為 3,724/平方米,利潤 為 2,437元 /平方米, 其項目銷售利潤率可達到 38%, 是正常利潤率 的二倍。通過取得低價的工業(yè)用地,以發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)為表象,以牟 取工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利率為實質(zhì)目的,所謂的工業(yè)房地產(chǎn)暴利就是這 樣形成的。這類情況在上海乃至在全國 1不在少數(shù),在新的形勢下, 如何反房地產(chǎn)暴利、 如何進一步提高土地

15、集約利用和保障新興產(chǎn)業(yè)、 特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)用地,放在了土地管理部門的面前。二、土地出讓實行“彈性年限 +后評價”制度建議“ 十二五 ” 期間,我國進入了新的經(jīng)濟發(fā)展階段 “ 促進經(jīng)濟發(fā)展 方式轉變和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整 ” 。為發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè),戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提 供土地資源保障,以及提高土地集約利用程度等是土地管理部門服 務好國民經(jīng)濟的重要任務之一。土地資源是有限的,尤其是優(yōu)良區(qū)位的土地資源。土地產(chǎn)出效 益的高低不是企業(yè)關注的焦點,但應該是代表國家工業(yè)土地管理者 的開發(fā)區(qū)管理機構關注的焦點,是國民經(jīng)濟評價的焦點,應該放到 此層面來認識:有限的土地資源是否得到了有效使用?有效使用的1天津“工改住”大行

16、其道 總部園區(qū)熱賣“辦公別墅 . 中國房地產(chǎn)報 A11, 2011.05.30標準是什么?開發(fā)區(qū)與企業(yè)的關系好比是 “ 鐵打的營盤,流水的兵 ” 。 開發(fā)區(qū)是 “ 營盤 ” , 土地管理部門要緊緊把握土地資源的有效利用。 有 效利用土地包括支持發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。工業(yè) 土地一次性長期出讓,不利于對實際被低效利用的土地進行有效處 置;企業(yè)是 “ 兵 ” ,企業(yè)要流動。低效的企業(yè)要及時被淘汰出開發(fā)區(qū), 高效的企業(yè)要及時吸引進開發(fā)區(qū)。從 2008年 1月, 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 (國發(fā) 20083號文 提出要研究建立土地利用狀況、 用地效益和土地管理 績效等評價指標體系,

17、加快開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約評估工作以來,我 國基本上有了一個評定土地利用效益的體系 (開發(fā)區(qū)土地集約利用 評價規(guī)程 等 , 對各開發(fā)區(qū)土地利用效益的高低有了一個標準說法。 關于如何對被評價為土地利用效益低下的土地進行有效處置,目前 還沒有一套行之有效的體系。上海市規(guī)劃和國土資源管理局的 “ 關于規(guī)劃土地政策支持高新 技術產(chǎn)業(yè)化,促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整若干意見部 分操作口徑的通知 ” (滬規(guī)土資綜 2010952號 ,提出了工業(yè)用地 出讓“年限在法定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi),可以結合企業(yè)特點, 分別設定 10年、 20年、 30年、 40年、 50年的出讓年限” ,這種彈 性土地使用年限

18、可視為對提高工業(yè)用地集約利用從源頭上管理的積 極探索和深化有關規(guī)定。 “ 彈性土地使用年限” 政策設計上是符合 中 華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 (中華人民共和國國務院令第 55號 ,工業(yè)用地土地使用權出讓最高. 年限五十年的相關規(guī)定,是對這一規(guī)定的深化落實,是進一步明確較短的土 地出讓年限的合法合規(guī)性?！皬椥酝恋厥褂媚晗蕖?政策的本意是希望在合理的年限內(nèi)對土 地產(chǎn)出效益低下的土地使用權人所占有的土地進行合理合法的處 置。如何來公平公正地認定某宗工業(yè)用地土地產(chǎn)出效益低下?這就 需要一個評價機制。 為了使彈性土地使用年限的本意更能體現(xiàn)出來, 本文提出了“彈性土地使用年限 +后

19、評價”制度設想。1. “ 彈性土地使用年限 +后評價 ”“ 彈性土地使用年限 +后評價 ” 是土地出讓和用地效益評價相結合 的制度。該制度分為二部分:(1工業(yè)土地出讓合同條款除了現(xiàn)有的條款,另外,出讓年限 彈性(10年、 20年、 30年、 40年、最長 50年 2、明確提出用地 后評價的要求(即續(xù)約條件 、規(guī)定用地后評價的標準。工業(yè)出讓年限從現(xiàn)有的通常 50年, 進行一定年限縮短的目的是 為了在合理較短的年限內(nèi),及時評價土地使用效益情況,對于沒通 過評價的能夠做到有效處置。(2后評價制度。如何客觀、公正對土地使用效益進行評價,需要對后評價制度 制訂一套體系并嚴格執(zhí)行。2在香港,出讓土地年期也

20、具有靈活性。根據(jù)香港的現(xiàn)時土地制度,土地出讓年期一般為 50年,特殊用 途也可采取靈活的年期。如加油站用途 21年、康樂用途 15年等。產(chǎn) 業(yè) 用 地 效 益 后 評 價 是 借 鑒 項 目 后 評 價 (Post Project Evaluation 的概念。 項目后評價是指在項目已經(jīng)完成并運行一段時 間后,主要依照批準的可行性研究報告,對項目的目的、執(zhí)行過程、 效益、作用和影響進行系統(tǒng)的、客觀的分析和總結的一種技術經(jīng)濟 活動。“后評價制度”即產(chǎn)業(yè)用地效益后評價制度,是指在土地出讓 合同中明確規(guī)定:工業(yè)用地出讓一定年限后(可以是土地出讓到期 日也可以設定一個周期 ,根據(jù)一定的標準, 由有資質(zhì)

21、的機構對企業(yè) 用地效益達到所規(guī)定標準的程度進行評價。有關部門,依據(jù)評價結 論進行處置。 如評價結論表明被評價的宗地的土地效益達不到標準, 依據(jù)土地出讓合同是否到期,有關部門或提出警示或不續(xù)約土地出 讓合同。如達到評價標準雙方續(xù)約的,新合約原則上承接初次合約 的條件但也結合當時的外部環(huán)境,對下一個合同周期再次做出相關 規(guī)定?！?彈性土地使用年限 +后評價 ” 目的是能夠及時地對企業(yè)用地效益 的狀況做出評價(進而對該類產(chǎn)業(yè)用地的普遍性效益進行研究評 價 ,采取相應的措施:達到標準要求的,支持(續(xù)簽 ;達不到標 準要求的, 能及時的退出 (不再續(xù)簽 。 一旦確認土地比較效益低下, 就需要有相應的配套

22、退出機制。較短的土地使用年限可以有通道讓 產(chǎn)業(yè)或企業(yè)按規(guī)則退出,而后評價可以保障退出的公平、公正,減 少社會磨擦的成本,增強社會和諧穩(wěn)定的制度保障。2.后評價標準后評價的標準可有多個方面組成:土地集約節(jié)約指標(主要包括土地使用強度和產(chǎn)出效益指 標市場指標(企業(yè)產(chǎn)品和銷售額等市場占有量、市場排位 科技含量指標(專利數(shù)、技術國內(nèi)、國際領先度節(jié)能指標(國家標準或行業(yè)標準環(huán)保指標(國家標準或行業(yè)標準3.后評價組織機構在合同中明確后評價的組織機構、評價方法和程序以及后評價 標準。后評價的組織機構可以是一個獨立授權的簽證類的機構,也 可以土地管理部門為主,包括產(chǎn)業(yè)部門、環(huán)保部門、能源部門和科 技部門等組成

23、的評審委員會。4.彈性土地供應方式彈性土地供應方式可分為二種:較短的一次性土地使用權出讓 年限和土地使用權租賃合同。(1較短的一次性土地使用權出讓年限前文已述,上海市規(guī)劃和國土資源管理局已有明文:“年限在法 定的工業(yè)用地最高出讓年限內(nèi), 可以結合企業(yè)特點, 分別設定 10年、 20年、 30年、 40年、 50年的出讓年限” 。(2土地使用權租賃合同土地使用權租賃或稱為場地使用權租賃的租賃年限可在 10-20年。年限太短不利于企業(yè)的固定資投資回收。土地使用權租賃方式 與土地使用權出讓方式的另一個主要差別在于租賃費一般是按年支 費,而出讓費是一次性支付。對于入駐企業(yè)來講,按照年限制形式 的場地使

24、用費繳納土地使用費,避免了巨額的拿地成本,前期一次 性資金投入大為減少,可以使企業(yè)集中更多資本實力于自身生產(chǎn)并 提高效率。二種方式的較短年限都為土地效益后評價結論中不符合用地效 益要求的企業(yè)土地使用權人留出了預設退出通道。按此規(guī)則辦事, 即保護了土地使用權人的權益,又促進了土地資源的有效配置。 對于出讓主體是政府土地管理部門可采取 “ 短出讓年限方式 ” ; 對 于像張江園區(qū)已成片出讓的工業(yè)用地可采取閔行開發(fā)區(qū)的 “ 場地使 用方式 ” ,即租賃。無論是 “較短的一次性土地使用權出讓年限” 還是 “土地租賃” , 出發(fā)點都是對土地資源進行及時、有效配置,引導、支持企業(yè)專注 實業(yè)發(fā)展、堵住利用相對廉價的工業(yè)土地賺取高額利潤的渠道。 三、彈性年限用地制度的后續(xù)研究問題本文提出的工業(yè)用地效益后評價制度仍處在概念性的階段,需 要做深入的后續(xù)研究。后續(xù)研究的問題包括:1. 后評價的組織后評價組織機構的組成后評價的標準后評價的程序后評價與土地出讓合同的銜接2. 企業(yè)對土地出讓金變動的關注由于一次出讓的土地使用年限縮短,企業(yè)可有會關注續(xù)期時的 土地出讓金價格水平。續(xù)期出讓金是否按第一次出讓合同時的五十 年出讓金水平進行折算?還是按續(xù)期限時的土地出讓市場價格計 算?3. 短年限用地制度對企業(yè)固定資投資的影響根據(jù)閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)閔行園區(qū)的初步調(diào)查, 15年至 20年 的場地使用權一般不影響