1、附件五：前期物業(yè)管理效勞質(zhì)量標準一、根本要求1、物業(yè)效勞企業(yè)應具有三級(不含暫定三級)以上物業(yè)管理資質(zhì)。2、按規(guī)定簽定“前期物業(yè)效勞合同或“物業(yè)效勞合同以下簡稱“合同，公示效勞標準、收費標準。3、物業(yè)效勞企業(yè)應當建立健全質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度，承接工程有完善的物業(yè)管理效勞方案。4、物業(yè)效勞從業(yè)人員人均效勞建筑面積，多層工程在3000平方米以下、高層工程在2000平方米以下。5、承接工程時，按規(guī)定履行查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備職責，承接手續(xù)齊全。6、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和住戶資料檔案齊全，分類成冊，管理有序，查閱方便。7、物業(yè)效勞企業(yè)所有員工統(tǒng)一著裝，佩戴標牌，行為標準，效勞主動

2、、熱情。8、從事物業(yè)效勞的專業(yè)人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得與其崗位要求相一致的資格證書。9、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有效勞接待中心，有固定的辦公場所，公示 24 小時效勞 ，受理業(yè)主、物業(yè)使用人報修、投訴。建立回訪制度，有回訪記錄，年回訪率98%以上。10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率80%以上。11、物業(yè)效勞收費實行酬金制的，按合同約定公布物業(yè)效勞資金的收支情況。二、房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維護，巡檢記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大

3、會的決定和國家相關(guān)規(guī)定，組織維修。3、每日巡查1次物業(yè)管理區(qū)域樓宇單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維護。4、依據(jù)合同約定、管理規(guī)約臨時管理規(guī)約及房屋使用說明書等的要求，指導業(yè)主/物業(yè)使用人正確使用房屋，共同維護房屋共用部位及房屋外觀的完好。對違反法律法規(guī)和管理規(guī)約臨時管理規(guī)約的行為，及時勸告并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。5、按照房屋裝飾裝修和平安使用的有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約臨時管理規(guī)約的要求，將室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業(yè)主。每日巡查1次裝飾裝修施工現(xiàn)場，對施工進行及時監(jiān)督。對危及房屋結(jié)構(gòu)平安、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時

4、制止，并報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)主管部門。6、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有平面示意圖、路標、樓宇標識標牌、共用設(shè)施和場地標識的，做到維護及時、標識明顯。三、共用設(shè)備設(shè)施維護1、按合同約定，制訂物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備年度、月度養(yǎng)護及維修方案，保養(yǎng)和維修記錄齊全。2、有完善的設(shè)備平安運行、維修養(yǎng)護、設(shè)備巡查和設(shè)備用房衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。設(shè)施設(shè)備標識齊全、標準，責任人明確。有設(shè)備臺帳、運行記錄和巡查記錄。3、設(shè)備運行嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，無重大管理責任事故，有突發(fā)事件應急處置預案和處理記錄。4、設(shè)備用房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。5、定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，可隨時啟用；消防通道暢通。6、

5、每日至少2次對一般共用設(shè)施設(shè)備進行巡檢，巡檢記錄標準齊全。特種設(shè)備的巡檢按相關(guān)標準執(zhí)行。7、共用設(shè)施設(shè)備需要維修或者更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主或業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的決定和國家相關(guān)規(guī)定，組織維修或者更新改造。8、實行24小時值班報修制度。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，一般維修12小時之內(nèi)或在雙方約定時間到達現(xiàn)場。9、共用照明設(shè)施完好率95%以上，并按規(guī)定時間開關(guān)。10、物業(yè)管理區(qū)域道路平整，主要道路及地面車位、地下車庫交通標識齊全、標準。11、載人電梯24小時運行。12、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有水景、水系的，應及時維護、定期換水、定時開放。1

6、3、對可能危及人身平安隱患的設(shè)施設(shè)備、場所，設(shè)有明顯警示標識和防范措施。14、對雨、污水管道每月檢查一次，每年對公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。15、對化糞池每月檢查一次，每年清掏12次。四、公共秩序維護1、物業(yè)管理區(qū)域主出入口24小時值班，12小時立崗，重點區(qū)域、重點部位每小時巡查一次，并有巡查記錄。2、設(shè)有安防監(jiān)控報警系統(tǒng)的，應24小時值守，攝錄像資料按約定期限保存。3、進出物業(yè)管理區(qū)域的車輛實行登記管理，引導車輛出入，有序停放。4、對進出物業(yè)管理區(qū)域的裝修施工人員、效勞人員實行臨時出入證管理。5、引導業(yè)主遵守管理規(guī)約臨時管理規(guī)約的約定，禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)

7、規(guī)定，對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理。6、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急處理預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。五、保潔效勞一、樓內(nèi)共用區(qū)域：1、地面：電梯前廳，每日拖擦1次；無電梯的樓內(nèi)通道和樓梯，每日拖擦1次；有電梯的樓內(nèi)通道和樓梯，每周拖擦1次；大堂、門廳大理石、花崗石地面，每日拖擦2次，定期保養(yǎng)，保持材質(zhì)干凈、有光澤。2、墻面：涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面，每月清掃1次，保持無蛛網(wǎng)、無明顯污漬；2米以下貼磚墻面，每周抹擦1次，保持外表干凈、無污漬。3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關(guān)按鈕，每日擦抹一次，保持外表干凈、無污漬。4、欄桿

8、、窗臺、消防栓、標識牌等共用設(shè)施，每周擦抹一次，保持外表干凈、無污漬。5、天花板、共用照明燈具，每月除塵一次，目視無污漬、無蛛網(wǎng)。6、門、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中門廳玻璃每周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無污漬。7、天臺、屋頂，保持清潔、無垃圾。8、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每月對電梯門壁上光一次，外表光亮、無污漬。二、樓外共用區(qū)域：1、硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場磚地面每周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過1小時。2、綠地、明溝：每周清理1次，無雜物、無積水。3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無污漬、明亮清潔2米以上局部每月擦抹、除塵一次。4、

9、水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。5、積水、積雪清掃及時。三、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。四、公共衛(wèi)生間：每天全面清潔3次，保持無明顯異味。五、垃圾的收集與處理：1、生活垃圾日產(chǎn)日清，垃圾袋裝化，垃圾桶、果殼箱無滿溢現(xiàn)象，保持垃圾桶清潔無異味。2、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實際需要進行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。六、定期滅蟲除害。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。六、綠化養(yǎng)護管理1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2、草坪。常年保持平整，

10、無坑洼、下陷，邊緣清晰，每年剪草五遍以上，及時澆灌，定期去除雜草、雜物，保持生長良好。3、樹木。喬、灌木每年修剪二遍以上，根本無枯枝、萌蘗枝，生長良好，樹冠完整，樹木根本無傾斜；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時修剪，每年五遍以上，根本無缺枝、無斑禿；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三遍以上，根本無枯枝；常年土壤疏松通透，及時澆灌，綠地無積水，根本無雜草。4、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥，每年二遍以上。5、做好病蟲害防治，主要病蟲害發(fā)生率低于5%。6、枯死的花草樹木，必須在一周內(nèi)去除，并適時補栽補種。7、綠地應設(shè)有宣傳牌、提示牌。下面為朱自清的散文欣賞，不需要的朋友可以下載后編輯

11、刪除！謝謝！荷塘月色作者: 朱自清這幾天心里頗不寧靜。今晚在院子里坐著乘涼，突然想起日日走過的荷塘，在這滿月的光里，總該另有一番樣子吧。月亮漸漸地升高了，墻外馬路上孩子們的歡笑，已經(jīng)聽不見了；妻在屋里拍著閏兒，迷迷糊糊地哼著眠歌。我悄悄地披了大衫，帶上門出去。沿著荷塘，是一條曲折的小煤屑路。這是一條幽僻的路；白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，長著許多樹，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些楊柳，和一些不知道名字的樹。沒有月光的晚上，這路上陰森森的，有些怕人。今晚卻很好，雖然月光也還是淡淡的。路上只我一個人，背著手踱著。這一片天地好似是我的；我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我愛熱鬧，也愛冷靜；

12、愛群居，也愛獨處。像今晚上，一個人在這蒼茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便覺是個自由的人。白天里一定要做的事，一定要說的話，現(xiàn)在都可不理。這是獨處的妙處，我且受用這無邊的荷香月色好了。曲曲折折的荷塘上面，彌望的是田田的葉子。葉子出水很高，像亭亭的舞女的裙。層層的葉子中間，零星地點綴著些白花，有裊娜地開著的，有羞澀地打著朵兒的；正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如剛出浴的美人。微風過處，送來縷縷清香，仿佛遠處高樓上渺茫的歌聲似的。這時候葉子與花也有一絲的顫抖，像閃電般，霎時傳過荷塘的那邊去了。葉子本是肩并肩密密地挨著，這便宛然有了一道凝碧的波痕。葉子底下是脈脈的流水，遮住了，不能見一

13、些顏色；而葉子卻更見風致了。月光如流水一般，靜靜地瀉在這一片葉子和花上。薄薄的青霧浮起在荷塘里。葉子和花仿佛在牛乳中洗過一樣；又像籠著輕紗的夢。雖然是滿月，天上卻有一層淡淡的云，所以不能朗照；但我以為這恰是到了好處酣眠固不可少，小睡也別有風味的。月光是隔了樹照過來的，高處叢生的灌木，落下參差的斑駁的黑影，峭楞楞如鬼一般；彎彎的楊柳的稀疏的倩影，卻又像是畫在荷葉上。塘中的月色并不均勻；但光與影有著和諧的旋律，如梵婀玲上奏著的名曲。荷塘的四面，遠遠近近，高上下低都是樹，而楊柳最多。這些樹將一片荷塘重重圍??；只在小路一旁，漏著幾段空隙，像是特為月光留下的。樹色一例是陰陰的，乍看像一團煙霧；但楊柳的豐

14、姿，便在煙霧里也辨得出。樹梢上隱隱約約的是一帶遠山，只有些大意罷了。樹縫里也漏著一兩點路燈光，沒精打采的，是渴睡人的眼。這時候最熱鬧的，要數(shù)樹上的蟬聲與水里的蛙聲；但熱鬧是它們的，我什么也沒有。突然想起采蓮的事情來了。采蓮是江南的舊俗，似乎很早就有，而六朝時為盛；從詩歌里可以約略知道。采蓮的是少年的女子，她們是蕩著小船，唱著艷歌去的。采蓮人不用說很多，還有看采蓮的人。那是一個熱鬧的季節(jié)，也是一個風流的季節(jié)。梁元帝?采蓮賦?里說得好：于是妖童媛女，蕩舟心許；鷁首徐回，兼?zhèn)饔鸨?；欋將移而藻掛，船欲動而萍開。爾其纖腰束素，遷延顧步；夏始春余，葉嫩花初，恐沾裳而淺笑，畏傾船而斂裾?？梢姰敃r嬉游的光景了

15、。這真是有趣的事，可惜我們現(xiàn)在早已無福消受了。于是又記起?西洲曲?里的句子：采蓮南塘秋，蓮花過人頭；低頭弄蓮子，蓮子清如水。今晚假設(shè)有采蓮人，這兒的蓮花也算得“過人頭了；只不見一些流水的影子，是不行的。這令我到底惦著江南了。這樣想著，猛一抬頭，不覺已是自己的門前；輕輕地推門進去，什么聲息也沒有，妻已睡熟好久了。在北京住了兩年多了，一切平平常常地過去。要說福氣，這也是福氣了。因為平平常常，正像“糊涂一樣“難得，特別是在“這年頭。但不知怎的，總不時想著在那兒過了五六年轉(zhuǎn)徙無常的生活的南方。轉(zhuǎn)徙無常，誠然算不得好日子;但要說到人生味，怕倒比平平常常時候容易深切地感著?，F(xiàn)在終日看見一樣的臉板板的天，灰

16、蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也沒有;有的只是自己，自己的家。我想著我的渺小，有些戰(zhàn)栗起來;清福究竟也不容易享的。這幾天似乎有些異樣。像一葉扁舟在無邊的大海上，像一個獵人在無盡的森林里。走路，說話，都要費很大的力氣;還不能如意。心里是一團亂麻，也可說是一團火。似乎在掙扎著，要明白些什么，但似乎什么也沒有明白?！耙徊?十七史?，從何處說起，正可借來作近日的我的注腳。昨天突然有人提起?我的南方?的詩。這是兩年前初到北京，在一個村店里，喝了兩杯“蓮花白以后，信筆涂出來的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于詩中所說的，那更是遙遙乎遠哉了，但是事情是這樣湊巧：今天吃了午飯，偶

17、然抽一本舊雜志來消遣，卻翻著了三年前給S的一封信。信里說著臺州，在上海，杭州，寧波之南的臺。這真是“我的南方了。我正苦于想不出，這卻指引我一條路，雖然只是“一條路而已。-朱自清?一封信?燕子去了，有再來的時候;楊柳枯了，有再青的時候;桃花謝了，有再開的時候。但是，聰明的，你告訴我，我們的日子為什么一去不復返呢?是有人偷了他們罷：那是誰?又藏在何處呢?是他們自己逃走了罷：現(xiàn)在又到了哪里呢?我不知道他們給了我多少日子;但我的手確乎是漸漸空虛了。在默默里算著，八千多日子已經(jīng)從我手中溜去;像針尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在時間的流里，沒有聲音，也沒有影子。我不禁頭涔涔而淚潸潸了。-載自?匆匆?這時我們都有了缺乏之感，而我的更其濃厚。我們卻只不愿回去，于是只能由懊悔而悵惘了。船里便滿載著悵惘了。直到利涉橋下，微微嘈雜的人聲，才使我豁然一驚;那光景卻又不同。右岸的河房里，都大開了窗戶，里面亮著晃晃的電燈，電燈的光射到水上，蜿蜒曲折，閃閃不息，正如跳舞著的仙女的臂膊。我們的船已在她的臂膊里了;如睡在搖籃里一樣，倦了的我們便又入夢了。那電燈下的人物，只覺像螞蟻一般，更不去縈念。這是最后的夢;可惜是最短的夢!黑暗重復落在我們面前，我們看見傍岸的空船上一星兩星的，枯燥無力又搖搖不定的燈光