1、大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)包括三個(gè)層次：第一層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二個(gè)層次是通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等。 一、大型商業(yè)物業(yè)的空間個(gè)性 現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，還包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。而商業(yè)物業(yè)的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。這種種手法最終體現(xiàn)于商業(yè)物業(yè)并在消費(fèi)者心中留下的印象，就是該物業(yè)的個(gè)性。 做餐飲酒吧一條街和國(guó)貿(mào)

2、品牌店不應(yīng)該采用同一種手法，千篇一律的面孔也是最容易被遺忘的面孔，在商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已上升到不再是價(jià)格戰(zhàn)與廣告戰(zhàn)所能涵概的階段，每個(gè)不同的購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街都應(yīng)該有自己的獨(dú)特個(gè)性才能獲得成功。 SHOPPING MALL不是簡(jiǎn)單的概念，商業(yè)街更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，正是這種感受及由此產(chǎn)生的內(nèi)在認(rèn)同為商場(chǎng)帶來(lái)了人氣。 二、大型商業(yè)物業(yè)的人情尺度 營(yíng)造一種氣氛，讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的感覺(jué)，這需要精心地進(jìn)行商業(yè)空間的建筑設(shè)計(jì)。 可以看作反例的是，現(xiàn)今有很多大的商場(chǎng)，設(shè)計(jì)的雄偉挺秀，頗為美觀，但缺乏人情味，所以難以營(yíng)造出很好的購(gòu)物環(huán)境，不能達(dá)到長(zhǎng)久

3、牽滯人流的效果。 以北京王府井大街為例，經(jīng)過(guò)改造以后，四、五十米寬的大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來(lái)回過(guò)到馬路對(duì)面購(gòu)物。過(guò)去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感。現(xiàn)在開(kāi)始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來(lái)。 尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)很舒服、很親切。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車(chē)非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是

4、鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺(jué)。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式為參考，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。 三、內(nèi)部空間的可視性 對(duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場(chǎng)里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見(jiàn)或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。 整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。如上海的恒隆廣場(chǎng)，中庭就做得很好。 四、室外廣

5、場(chǎng)的設(shè)計(jì) 對(duì)于大型的商廈而言，室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門(mén)口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)。跟原來(lái)的賣(mài)東西的方式不同的是，這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來(lái)的形式。如今已經(jīng)變成一種模式，商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)有必要提供這樣一個(gè)表演的舞臺(tái)。 五、交通組織 大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮： 一是怎樣從一開(kāi)始就應(yīng)該把人流分開(kāi)，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門(mén)就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。 另外是如何把人流往深處引的問(wèn)題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。對(duì)大規(guī)模商

6、業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的。這時(shí)可以通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用來(lái)進(jìn)行處理，做到店鋪的均好性。 六、整合設(shè)計(jì)達(dá)到最佳效果 作為一個(gè)建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。 有些項(xiàng)目，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對(duì)底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語(yǔ)言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設(shè)計(jì)的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。 七、考慮后續(xù)經(jīng)營(yíng)要求 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮到后續(xù)經(jīng)營(yíng)的特殊要求。

7、以大型購(gòu)物中心為例，它的選址需求已突破原單個(gè)商鋪的選址要求。一般來(lái)說(shuō)，要考核商圈及周邊公里范圍內(nèi)的人口密度。除了要求周邊應(yīng)有發(fā)達(dá)便利的公共交通，最好還要靠近高速公路、高架路和軌道交通系統(tǒng)。選址也須與城市發(fā)展規(guī)劃相銜接，尋找新的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)。 其次，建筑設(shè)計(jì)也是一個(gè)復(fù)合型工程，環(huán)境設(shè)計(jì)不可馬虎，還要預(yù)留廣告宣傳位置。大規(guī)模的商業(yè)建筑或商業(yè)建筑群，層高一般不超過(guò)四層，樓面承重根據(jù)商場(chǎng)規(guī)模的不同，也要區(qū)別對(duì)待。 不同業(yè)態(tài)組合中因?yàn)闋I(yíng)業(yè)時(shí)間不同，要做到區(qū)域可分可合。各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)對(duì)水、電、煤、燃?xì)狻⒖照{(diào)和各種升降梯及動(dòng)力有不同的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。一些特殊業(yè)態(tài)還有特殊需求，如餐飲的廚房的上下水、排油污等需求，如果在

8、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)通盤(pán)考慮欠妥，是很難在后期予以彌補(bǔ)的。 此外，在配套設(shè)施方面，隨著私家車(chē)的發(fā)展，大型購(gòu)物中心必須具備大型停車(chē)場(chǎng)，充分考慮人流、車(chē)流、貨流三分離。對(duì)貨物流量需求特別大的，還要設(shè)計(jì)送貨及卸貨的堆場(chǎng)、裝卸平臺(tái)和專(zhuān)用通道。在管理方面，消防安全、信息管理系統(tǒng)及商業(yè)所需的各種弱電系統(tǒng)等也都要給予足夠的重視。商業(yè)地產(chǎn)：規(guī)劃決定最終成敗 大家或許聽(tīng)了太多關(guān)于“決定成敗”的表述，對(duì)于此類(lèi)表達(dá)不要說(shuō)受眾，連我自己都麻木了，但我還是想再次贅述一個(gè)觀點(diǎn)：規(guī)劃，將決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終的成敗。這也是本人從事商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)工作近十年（做過(guò)營(yíng)運(yùn)管理、做過(guò)招商執(zhí)行、做過(guò)推廣策劃、做過(guò)銷(xiāo)售策劃、做過(guò)商業(yè)規(guī)劃）的切身體會(huì)，

9、其中有親身經(jīng)歷的，亦有全國(guó)各地的走馬到觀花看到的、同業(yè)交流習(xí)得的、沒(méi)事兒瞎琢磨的本文亦算是個(gè)人專(zhuān)業(yè)小結(jié)。 “定位決定成敗”，這是“大師風(fēng)起云涌，點(diǎn)石成金的那些年”從業(yè)者的慣性思維的定勢(shì)，一個(gè)好的idea/點(diǎn)子，似乎就能化腐朽為神奇定位的神奇功效在消費(fèi)品市場(chǎng)上也許更加靈驗(yàn)，因?yàn)橐豢钕M(fèi)品的生命周期也就1-3年而已。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，國(guó)土使用期40年，設(shè)計(jì)使用壽命則更長(zhǎng)，如此長(zhǎng)的時(shí)間維度內(nèi)，科技、交通、社交、生活、工作、城市會(huì)發(fā)生怎樣的變化，又有哪位大師或?qū)＜夷軌蝾A(yù)見(jiàn)，并給出一個(gè)在未來(lái)40年內(nèi)都具持續(xù)生命力的定位呢？因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)十年的存在與運(yùn)行周期，決定了定位策劃給出的概念與方向只

10、能是面向近期3-5年的時(shí)間維度，而不可能解決未來(lái)幾十年內(nèi)將面臨的變化。而實(shí)實(shí)在在將面臨幾十年的現(xiàn)實(shí)與市場(chǎng)的風(fēng)雨洗禮的將是我們的建筑本體與室內(nèi)外空間體系，因此建筑、空間、設(shè)備規(guī)劃的前瞻性才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須花最大精力去思考的關(guān)鍵。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)： 一、當(dāng)然首先是選址。就選址來(lái)講，我們肯定是面向未來(lái)的，現(xiàn)在狀況不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是我們項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后會(huì)面臨的狀況。不少于1條軌道交通，并臨至少1條城市干道，且在是迎客面無(wú)大型建筑遮擋，這是發(fā)展大型商業(yè)體的底線市政交通條件了。 二、主出入口的確定。 1、可視性好，人流匯集且能停留的朝向，通常為面向城市干道或兩條干道的交匯處。 2、出入口不宜太多

11、，通常情況下每個(gè)方向最多1個(gè)出入口即可，過(guò)多的出入口將造成人流分散或過(guò)多交通面積浪費(fèi)。 3、主出入口的尺度：8米凈寬是底線值，兩層挑空是必要的，主出入口的公共共享空間是必須的。 三、人流、物流、車(chē)流分離這是規(guī)劃的必然要求。 1、大型商業(yè)體必須規(guī)劃獨(dú)立的物流通道，且物流通道必須隱藏于后場(chǎng)，避免與客流的交叉，如酒店的后臺(tái)區(qū)；這樣才能確保顧客視線所及之處所呈現(xiàn)的皆是美好。 2、人車(chē)分流，這個(gè)對(duì)于商業(yè)體來(lái)講很容易做到。但開(kāi)車(chē)前來(lái)的顧客又是需要重點(diǎn)關(guān)注的，因此關(guān)于行車(chē)流線的設(shè)計(jì)則至關(guān)重要?？拓浶熊?chē)流線分離，自動(dòng)扶梯（最好還是坡梯）直達(dá)車(chē)庫(kù)層或車(chē)庫(kù)與營(yíng)業(yè)賣(mài)場(chǎng)同層設(shè)計(jì)已成主流。 3、高標(biāo)準(zhǔn)的車(chē)庫(kù)規(guī)劃（數(shù)量配

12、置100：1，內(nèi)裝檔次及清晰的導(dǎo)視與便捷的泊車(chē)智能化管理系統(tǒng)）已成大型商業(yè)體的標(biāo)配，對(duì)有車(chē)族的關(guān)注則是一個(gè)商業(yè)體必選動(dòng)作。 四、人流動(dòng)線的規(guī)劃是核心。 1、順暢、視線通透、不走回頭路、無(wú)死區(qū)是人流動(dòng)線規(guī)劃的最底限原則，人流動(dòng)線規(guī)劃的優(yōu)劣將直接影響到商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值的高低與出租率。 2、中庭節(jié)點(diǎn)空間是人流動(dòng)線規(guī)劃的必須，通常一個(gè)項(xiàng)目不少于兩個(gè)中庭節(jié)點(diǎn)共享空間，中庭空間挑空部份一般不小于300平米，且兩個(gè)中庭相距不應(yīng)超過(guò)100米。 3、依托中庭布置自動(dòng)扶梯與直升電梯是商業(yè)空間的一個(gè)常規(guī)動(dòng)作。 4、人流動(dòng)線不超過(guò)兩條這是上限，且必須規(guī)避背街次通道的出現(xiàn)。如果因平面進(jìn)深過(guò)大必須出現(xiàn)兩條人流動(dòng)線，則選擇“回

13、字型”人流動(dòng)線結(jié)合不影響視線通透的開(kāi)放式中島區(qū)規(guī)劃最優(yōu)（在百貨商場(chǎng)中已成熟應(yīng)用）。 5、單邊人行主通道不低于4米，中間連廊寬度應(yīng)4米。 五、平行梯在購(gòu)物中心的應(yīng)用漸成主流：更人性化，同時(shí)亦避免了剪刀梯帶來(lái)的對(duì)商業(yè)空間視線通透的破壞。 六、業(yè)態(tài)布局與組合。 1、目的性消費(fèi)、低租金（餐飲、休閑、娛樂(lè)、母嬰）承受力業(yè)態(tài)布局高（3F以上）低區(qū)（B1、B2），實(shí)現(xiàn)人流的目的性引導(dǎo)，豎向各層人流的相對(duì)均衡，這是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個(gè)基本原則。 2、主力店布局兩端或人流相對(duì)較弱的區(qū)域，讓小店鋪共享主力店人氣，拉升小店鋪?zhàn)饨饍r(jià)值以彌補(bǔ)主力店租金差。 3、各樓層業(yè)態(tài)混搭漸成主流。零售與輕餐、超市與美食廣場(chǎng)、餐飲與書(shū)店、

14、家居與母嬰、影院與餐飲/電玩所有的一切都是為了營(yíng)造便捷、富于樂(lè)趣的消費(fèi)體驗(yàn)。 七、關(guān)于層高：5.4米層高，凈高3.5米亦屬標(biāo)配，首層標(biāo)準(zhǔn)還可適當(dāng)提升。 八、機(jī)電：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的心臟。 1、自動(dòng)扶梯：每隔50米一組，是相對(duì)舒適的配置標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于零售型購(gòu)物中心不建議加裝自動(dòng)感應(yīng)系統(tǒng)。 2、直升電梯：客梯、貨梯相分離，電梯前廳的設(shè)計(jì)是一個(gè)重點(diǎn)，既是品質(zhì)的體現(xiàn)也是公共空間收益的基礎(chǔ)。 3、中央空調(diào)：直接決定了整個(gè)商業(yè)空間的舒適度，對(duì)于大多數(shù)地區(qū)而言冷暖兩套系統(tǒng)是標(biāo)配了。 4、燃?xì)狻煹?、上下水接口：充分預(yù)留一定的調(diào)整與擴(kuò)展空間，以備后期業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換與商家調(diào)整的不時(shí)之需，設(shè)計(jì)規(guī)劃之初應(yīng)盡可能的在更大的范圍內(nèi)預(yù)

15、留餐飲條件，哪怕是現(xiàn)在看起來(lái)沒(méi)有必要。 5、照明：分組是必然，一為節(jié)能，二為365天的品質(zhì)保證。 6、弱電系統(tǒng)：通信網(wǎng)絡(luò)布線的前瞻性以應(yīng)對(duì)已成主流的各類(lèi)網(wǎng)絡(luò)終端應(yīng)用之需及公共空間的廣告媒體管控之需、中央收銀系統(tǒng)、客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)之需；免費(fèi)的WIFI系統(tǒng)已成商業(yè)空間的標(biāo)配。 九、導(dǎo)示指引系統(tǒng)：設(shè)計(jì)感、互動(dòng)性、科技感、便捷性與易維性是商場(chǎng)導(dǎo)示設(shè)計(jì)的發(fā)展方向。 十、衛(wèi)生間：最能體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)與品味的地方。 1、 男女衛(wèi)生間的蹲位比例，應(yīng)當(dāng)充分考慮男女生理需要的不同，為女衛(wèi)生間提供更多的蹲位數(shù)量，通常合理的男女比例為1：1.5。 2、 母嬰室、兒童專(zhuān)用設(shè)施、衛(wèi)生間的前廳等侯區(qū)等人性化的設(shè)施已成主流配置。

16、 十一、商業(yè)空間內(nèi)的廣告載體：電子屏取代傳統(tǒng)燈箱已成主流與發(fā)展方向。 十二、客戶服務(wù)中心及VIP室已成商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)配。 十三、關(guān)于外立面與內(nèi)裝： 1、簡(jiǎn)約、大氣、整潔的外立面已成為可歷經(jīng)時(shí)間考驗(yàn)品質(zhì)依舊的不二選擇，那種滿墻都是廣告位的做法將不多見(jiàn)于批發(fā)或各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)了，外立面顯要位置的LED大屏已成標(biāo)配。 2、內(nèi)裝：無(wú)論采用那種風(fēng)格，公共空間的適度變幻與整體簡(jiǎn)潔，保持空間的通透都是內(nèi)裝的共性要求，典雅的淺米黃、乳白或沉穩(wěn)的而不呆冷的深色調(diào)是主流，讓商品、商鋪成為主角這是公共空間裝飾的最基本指針。對(duì)自動(dòng)扶梯、直升電梯、立柱、電梯前廳的精心設(shè)計(jì)與美化則是公共空間點(diǎn)晴之筆。 以上述及的商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)更

17、多的適用于室內(nèi)型購(gòu)物中心，其中內(nèi)外交通流線、主力店/次主力店的規(guī)劃、人流動(dòng)線/物流動(dòng)線的規(guī)劃、商業(yè)空間的尺度感、機(jī)電配置與水、電、氣、煙道的配置是基礎(chǔ)也是核心。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如果從建筑本體、內(nèi)部空間、機(jī)電配置方面是OK的，無(wú)硬傷的，有彈性的，那么即便遭遇到了市場(chǎng)調(diào)整與發(fā)展的不確定性，它也是可以順勢(shì)而變的，否則想調(diào)整也將是心有余而力不足或是付出過(guò)大的代價(jià)。 因此，個(gè)人認(rèn)為富于彈性與前瞻性的商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃，才是規(guī)避很長(zhǎng)時(shí)間維度內(nèi)不確定風(fēng)險(xiǎn)的基石，相比寄托于“定位”的一次性到位更靠譜兒。當(dāng)然，我也并非否定定位策劃的價(jià)值，因?yàn)樯虡I(yè)規(guī)劃本身也是要以定位策劃為基礎(chǔ)的，這里強(qiáng)調(diào)的是在做商業(yè)規(guī)劃時(shí)，不能教

18、條的遵照首次定位所確定的業(yè)態(tài)，而要在定位策劃的基礎(chǔ)上做出更具彈性的商業(yè)建筑空間以應(yīng)對(duì)無(wú)時(shí)無(wú)刻不在發(fā)性的市場(chǎng)變化與消費(fèi)者行為模式的變化。 以上只是說(shuō)了一些事關(guān)商業(yè)規(guī)劃的皮毛而已，只是一些共性的基礎(chǔ)，即便全部做到了或簡(jiǎn)單的累積而沒(méi)有精心的構(gòu)思、沒(méi)有用心的對(duì)每一方寸空間的考量及揣磨，最多也就是不犯錯(cuò)的水準(zhǔn)；一個(gè)商業(yè)體的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為動(dòng)人、動(dòng)心的精品還是需要從定位、概念、商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)裝設(shè)計(jì)、精細(xì)施工、后期軟裝陳列、聲/光/色/味等多維度的完美匹配方可呈現(xiàn)出理想的效果。 再次引用我以前對(duì)成功購(gòu)物中心或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的功能評(píng)價(jià)：餐飲中心娛樂(lè)中心社交中心時(shí)尚潮流中心消費(fèi)欲望中心城市優(yōu)質(zhì)標(biāo)榜生活的平臺(tái)

19、來(lái)源：聯(lián)商論壇大型綜合購(gòu)物中心投資選址分析 “地段、地段、還是地段”這句話太適合不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)了，商業(yè)地產(chǎn)的選址直接影響到經(jīng)營(yíng)者的利益，也側(cè)面影響到了商業(yè)地產(chǎn)投資者的收租利益，所以說(shuō)好的商業(yè)地產(chǎn)一鋪養(yǎng)幾代，不好的商業(yè)地產(chǎn)一鋪悔一代，絲毫不為過(guò)。大型綜合購(gòu)物中心投資存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性，其對(duì)于區(qū)位的選擇、業(yè)態(tài)的選擇要求很高，很多投資者不愿觸及這個(gè)燙手的商業(yè)地產(chǎn)形式。大型綜合購(gòu)物中心基本可分為整租和整售模式；分租、分售，整體管理經(jīng)營(yíng)模式。投資大型綜合購(gòu)物中心選址分析：全面充分考核城市經(jīng)濟(jì)狀況全面了解城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)、收入水平、消費(fèi)水平，GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

20、，城鄉(xiāng)居民人均支配收入等考察指標(biāo)去了解城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境。盡可能的熟悉城市政策環(huán)境及城市商業(yè)規(guī)劃。充分考慮周?chē)倘?。要明確該購(gòu)物中心的商圈范圍，了解商圈人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)。投資者應(yīng)重點(diǎn)考慮因素：一、人口數(shù)量及特點(diǎn)；二、城市建設(shè)成熟程度；三、周邊配套設(shè)施狀況；四、商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α４笮途C合購(gòu)物中心的位置選擇要素道路類(lèi)別是位置選擇第一要素。它直接影響消費(fèi)行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、商業(yè)干道。像泉城路就是濟(jì)南最核心的商業(yè)干道。客流進(jìn)入的方便度。除了道路類(lèi)別外，還要考慮的是否道路中有障礙物，比如交通隔欄等，障礙物會(huì)減少顧客的興趣。周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然會(huì)使投資的新項(xiàng)目面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，但也能形成集合效應(yīng)，業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的互補(bǔ)同樣關(guān)鍵。建筑能見(jiàn)度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易被顧客