1、按揭購(gòu)房中的法律問題摘 要按揭購(gòu)房是世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)廣為流行的一種以在建預(yù)購(gòu)商品房作為擔(dān)保物取得銀行貸款的融資購(gòu)樓方式，90年代被引入我國(guó)，近年日趨盛行。為此筆者以該制度為研究對(duì)象，對(duì)按揭購(gòu)房的性質(zhì)和效力等法律問題進(jìn)行研究，并進(jìn)一步探討按揭購(gòu)房中各種風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制問題，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自己的工作實(shí)踐，對(duì)我國(guó)按揭購(gòu)房制度的完善提出自己的建議。 關(guān)鍵詞：按揭購(gòu)房 法律問題按揭購(gòu)房中的法律問題第一章 按揭購(gòu)房的概念和法律特征一、按揭購(gòu)房的起源“按揭”一詞來源于香港，是香港人對(duì)于英美法上一種物的擔(dān)保方式“Mortgage”的翻譯，該制度最早是英國(guó)的一種物的擔(dān)保制度。但按揭購(gòu)房購(gòu)房

2、作為一種流行于當(dāng)代發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的融資購(gòu)房方式卻是起源于香港。1954年香港立信置業(yè)公司，將在建樓域“分層售賣、分期付款”后預(yù)售逐漸成為一種與現(xiàn)房買賣并重的售樓方式。與此同時(shí)，由于銀行的積極參與，使按揭購(gòu)房悄然興起，并很快得到蓬勃發(fā)展。經(jīng)過多年的運(yùn)作，按揭購(gòu)房在香港已相當(dāng)成熟，成為置業(yè)者首選的最優(yōu)惠的付款方式。90年代初，隨著我國(guó)住房制度的改革，按揭購(gòu)房首先在廣東、福建等沿海地區(qū)出現(xiàn)，隨后，各地在一些地方性規(guī)章中對(duì)此都作了明確的規(guī)定。1998年5月9日中國(guó)人民銀行制定的個(gè)人住房貸款管理辦法的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)按揭購(gòu)房進(jìn)一步走向有序化，并隨之迅速發(fā)展。二、按揭購(gòu)房的概念按揭購(gòu)房作為一種購(gòu)房的方式包

3、括現(xiàn)房按揭和預(yù)售按揭即樓花按揭，但嚴(yán)格意義上的按揭購(gòu)房?jī)H指樓花按揭，本文也僅就樓花按揭的法律問題進(jìn)行探討。按照我國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，樓花按揭是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所勾商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。實(shí)質(zhì)上就是銀行、開發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的一種融資活動(dòng)。三、按揭購(gòu)房的法律特征（1） 樓花按揭涉及兩個(gè)合同關(guān)系和三方當(dāng)事人兩個(gè)合同關(guān)系是指樓花買賣合同和樓花按揭合同。兩個(gè)合同的標(biāo)的物具有同一性，是還沒有竣工交付的同一樓花，因此，兩個(gè)合同關(guān)系密切，互相作用，相互依存：樓花買賣合同是樓花按揭合同設(shè)定的前提，沒有樓

4、花買賣則無法設(shè)立樓花按揭；樓花按揭合同則可以說是樓花買賣合同的補(bǔ)充，它使樓花買賣合同履行成為可能。任何一個(gè)合同的違約都有可能導(dǎo)致另外一個(gè)合同的履行不可能或沒有必要。這使樓花按揭明顯有別于其他擔(dān)保方式。三方當(dāng)事人是指開發(fā)商、購(gòu)房人和貸款銀行。具體而言，他們存在著這樣的法律關(guān)系：開發(fā)商和購(gòu)房人之間是不動(dòng)產(chǎn)（樓花）買賣關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)具體表現(xiàn)在樓花買賣合同中；而購(gòu)房人和銀行之間則存在雙重關(guān)系：首先是借貸關(guān)系，購(gòu)房人是債務(wù)人，銀行是債權(quán)人；其次是按揭擔(dān)保關(guān)系，購(gòu)房人是按揭人，銀行是按揭受益人（或稱按揭權(quán)人）。此外，如果開發(fā)商作為樓花按揭保證人的話，銀行與開發(fā)商之間也將存在擔(dān)保關(guān)系。（2） 樓花按揭的

5、標(biāo)的物是一種期待性利益在英美法國(guó)家，樓花按揭是被當(dāng)作一種不動(dòng)產(chǎn)抵押（Mortgage）來看待的。但實(shí)際上樓花按揭與一般房地產(chǎn)抵押有著顯著區(qū)別。由于樓花并非一種現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)，在樓花按揭設(shè)定時(shí)，按揭人根本還無法取得所購(gòu)樓宇的所有權(quán)，他向貸款銀行提供的還款保證僅僅是在將來某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，即一種所有權(quán)的“期待權(quán)”。因此，在樓花按揭中作為擔(dān)保標(biāo)的物的實(shí)際上是一種樓宇取得的期待權(quán)。（3） 樓花按揭的實(shí)現(xiàn)方式具有特殊性樓花按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指借款人出現(xiàn)按揭合同規(guī)定的違約事項(xiàng)時(shí)，按揭權(quán)人行使按揭權(quán)，以使其債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)的辦法。樓花按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有其特殊性：A主要是通過債權(quán)人代位權(quán)來實(shí)現(xiàn)。一般房地產(chǎn)抵押

6、中，抵押權(quán)一般通過以抵押物折價(jià)或以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償兩種方式實(shí)現(xiàn)。而樓花按揭權(quán)主要是通過債權(quán)人代位權(quán)來實(shí)現(xiàn)，即按揭權(quán)人得以自己的名義來行使債權(quán)人權(quán)利，主要表現(xiàn)在：1）當(dāng)按揭人享有對(duì)第三人的權(quán)利而不行使，危害按揭權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，按揭權(quán)人得代位行使債務(wù)人的權(quán)利；2）若到期按揭人無法還貸，按揭權(quán)人可直接從按揭標(biāo)的物上獲取利益；3）若發(fā)生訴訟，按揭權(quán)人可以根據(jù)按揭合同，直接以房產(chǎn)所有者的名義參與訴訟。B可以通過取消按揭人的回贖權(quán)而實(shí)現(xiàn)。當(dāng)按揭人不依約履行責(zé)任，并在給予的寬限期內(nèi)仍然沒有履行應(yīng)盡義務(wù)時(shí)，按揭權(quán)人可以請(qǐng)求法院撤消按揭人的回贖權(quán)，從而取得按揭物的絕對(duì)的所有權(quán)。第二章樓花按揭的性質(zhì)和效

7、力一、樓花按揭的性質(zhì)樓花按揭是一種以購(gòu)房人將在未來某一日期才真正取得所有權(quán)的、現(xiàn)在正在建或待建的樓宇為擔(dān)保物而設(shè)定的物的擔(dān)保方式。它在擔(dān)保體系上的歸屬如何呢？我國(guó)內(nèi)地學(xué)者對(duì)此主要有抵押說和債權(quán)質(zhì)押說兩種看法。（1） 不動(dòng)產(chǎn)抵押說依照該種學(xué)說，樓花按揭實(shí)際上也屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保。理由是：如同普通房地產(chǎn)抵押，樓花按揭也是在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定擔(dān)保。盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會(huì)導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購(gòu)房人在買樓花時(shí)已支付了部分樓款，因此雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價(jià)值。此外，與普通房地產(chǎn)抵押相似，設(shè)定樓花按揭的目的也是為了擔(dān)保債務(wù)的清償，作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)仍然為按揭人（借款

8、人）所占有、使用。在法律效力方面，同抵押權(quán)人一樣，按揭權(quán)人有權(quán)對(duì)擔(dān)保物進(jìn)行監(jiān)督和檢查，在必要時(shí)得直接參與對(duì)擔(dān)保物的管理。最后在按揭人（債務(wù)人）不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)處分擔(dān)保物，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或變賣、拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償以實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)。因此，樓花按揭實(shí)際上是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式。（2） 債權(quán)質(zhì)押說該說認(rèn)為，購(gòu)房人與銀行簽訂樓花按揭合同時(shí)，由于標(biāo)的物是尚不存在或正在“成長(zhǎng)”中的房屋，并沒有現(xiàn)實(shí)存在，因而購(gòu)房人對(duì)作為擔(dān)保標(biāo)的物的樓花不享有任何物權(quán)而僅是一種債權(quán)，即請(qǐng)求開發(fā)商于將來某時(shí)交付房屋的權(quán)利。此時(shí)預(yù)購(gòu)人向銀行提供的還款擔(dān)保標(biāo)的物不是樓花所有權(quán)而是對(duì)開發(fā)商享有的債權(quán)，而且此種債權(quán)符合可作為權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的

9、物的權(quán)利的性質(zhì)：1）是財(cái)產(chǎn)權(quán)；2）具有可轉(zhuǎn)讓性；3）是適于設(shè)質(zhì)的權(quán)利。無論以不動(dòng)產(chǎn)抵押說或者債權(quán)質(zhì)押說都無法確切揭示樓花按揭的本質(zhì)屬性。筆者認(rèn)為其更類似于大陸法系上的讓與擔(dān)保這一非典型的擔(dān)保制度。讓與擔(dān)保（security transfers）又稱讓渡擔(dān)保、信托的讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)履行的目的，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利（通常是所有權(quán)）預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，由雙方約定于債務(wù)清償后，將擔(dān)保標(biāo)的物返還與債務(wù)人或第三人；于債務(wù)人不履行時(shí)，債權(quán)人得就該擔(dān)保標(biāo)的物受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。從制度淵源上看，羅馬法中的信托擔(dān)保是現(xiàn)代讓與擔(dān)保的前身。將樓花按揭性質(zhì)認(rèn)定為讓與擔(dān)保是想強(qiáng)調(diào)借款人全部?jī)敻秱鶆?wù)前，按

10、揭房產(chǎn)的所有權(quán)歸貸款銀行。這樣將有利于督促借款人為最終取得房產(chǎn)所有權(quán)而盡力償債，并且在居住、使用按揭房產(chǎn)過程中有所約束。從而確保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。二、樓花按揭的設(shè)定（1） 購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂樓花買賣合同一個(gè)有效的樓花買賣合同是成立樓花按揭合同的前提。購(gòu)房人與開發(fā)商就房屋的坐落與面積、價(jià)款交付的方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等做出明確規(guī)定，日后房屋竣工后，可直接依此合同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。但是在通過按揭購(gòu)買房產(chǎn)的情況下，絕大多數(shù)的樓花買賣與按揭同時(shí)進(jìn)行。因此，購(gòu)買人與開發(fā)商一般只是先簽訂一個(gè)臨時(shí)買賣合同，然后向銀行申請(qǐng)貸款，在取得銀行的貸款承諾后才簽訂正式買賣合同。（2）

11、購(gòu)房人交付首期購(gòu)房款一般來說，在樓花買賣中，購(gòu)房人不是一次性交清全部購(gòu)房款，而是按照樓房的形象進(jìn)度，依合同約定分期付款。守期購(gòu)房款一般在申請(qǐng)按揭貸款前付清。但實(shí)務(wù)中更多的是由購(gòu)房人將首期購(gòu)房款存入承諾貸款銀行，由其再轉(zhuǎn)給開發(fā)商。（3） 購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款購(gòu)房人在確定樓花買賣合同，交付首期購(gòu)房款后至商品房建成竣工交付前的整個(gè)過程中均可申請(qǐng)樓花按揭貸款。但通常情況下，樓花預(yù)購(gòu)人在與開發(fā)商達(dá)成臨時(shí)買賣合同后即向銀行提出貸款申請(qǐng)。（4） 簽訂樓花按揭合同（5） 樓花按揭的公示樓花按揭的公示是一個(gè)頗為重要的問題。作為擔(dān)保權(quán)人的銀行所要承受的風(fēng)險(xiǎn)不僅來自借款人同時(shí)還來自預(yù)售人。因?yàn)樵O(shè)定按揭時(shí)，樓宇尚

12、未完全形成，按揭人還無法對(duì)按揭樓宇實(shí)際進(jìn)行監(jiān)管，用來設(shè)定按揭的樓花實(shí)際控制在預(yù)售人手里，如果不解決樓花按揭的公示問題，將會(huì)出現(xiàn)預(yù)售人將樓花再次出售給善意第三人等情況而使作為擔(dān)保權(quán)人的銀行的擔(dān)保權(quán)落空。從各國(guó)來看，如同普通不動(dòng)產(chǎn)抵押，在樓花按揭中通常也采取登記制度。依照我國(guó)內(nèi)地有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押經(jīng)過登記后才生效。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定以預(yù)購(gòu)商品房或者在建工程抵押的，也必須登記，登記方式是由登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載。抵押房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。三、樓花按揭的對(duì)內(nèi)效力樓花按揭的設(shè)定在按揭人、按揭權(quán)人之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即為樓花

13、按揭的對(duì)內(nèi)效力。由于樓花按揭涉及樓花買賣，而樓花買賣具有較強(qiáng)的國(guó)有干預(yù)性，因此樓花按揭中雙方當(dāng)事人各自的權(quán)利義務(wù)也并不是單純由雙方約定，而是通過兩種方式的結(jié)合體現(xiàn)并規(guī)定下來：一種法律中的規(guī)定，另一種則是雙方在樓花按揭合同中的約定。1） 按揭擔(dān)保的債權(quán)與擔(dān)保物的范圍樓花按揭與樓花買賣合同息息相關(guān)。沒有沒有得到貸款人同意，借款人不得擅自采取任何行為使樓花買賣合同消滅或變更，若擅自采取，該行為對(duì)于按揭權(quán)人不發(fā)生法律效力。而且，當(dāng)按揭借款人不能履行樓花買賣合同中所規(guī)定的義務(wù)時(shí)，為確保自己的利益，按揭貸款人有權(quán)代借款人履行，而所花費(fèi)的一切費(fèi)用必須由借款人償還。因此，在樓花按揭中，擔(dān)保債權(quán)的范圍不僅包括原

14、債權(quán)（銀行所貸款）、利息、遲延利息，還包括樓花買賣合同中規(guī)定的應(yīng)由購(gòu)房人負(fù)擔(dān)而其未負(fù)擔(dān)，由擔(dān)保權(quán)人代其履行而為此支出的一切費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、買賣成本交易費(fèi)用等。擔(dān)保標(biāo)的物的范圍則人樓花買賣合同中買方所享有的一切權(quán)益，包括取得樓宇權(quán)利、設(shè)定保險(xiǎn)的利益等。2） 對(duì)標(biāo)的物的占有及利用在按揭樓宇竣工之前，擔(dān)保標(biāo)的物實(shí)際上體現(xiàn)在現(xiàn)在有關(guān)權(quán)屬證書（如預(yù)售買賣合同）上。此時(shí)，這些權(quán)屬證書一般交由銀行保管，貸款銀行取得一種類似于質(zhì)押權(quán)人的地位。而在樓宇竣工交付后，依照英美和香港的做法，有關(guān)權(quán)屬證書仍然留置在貸款銀行手里，此時(shí)貸款銀行只不過是取得類似抵押權(quán)人的地位，只要借款人如期履約，其對(duì)按揭房產(chǎn)就擁有

15、占有權(quán)。這是由樓花按揭的設(shè)定目的決定的，因?yàn)榻杩钊嗽O(shè)定樓花按揭的最終目的在于，只花少量的錢即可獲取房產(chǎn)居住或使用，解決其對(duì)房產(chǎn)的需求，而同時(shí)，銀行參與樓花按揭的目的不在獲取樓宇的所有權(quán)，而在于通過資金流通獲取貸款利差。因此，雖然按揭樓宇的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到銀行名下，但如此要求的原因只是為了擔(dān)保銀行的債務(wù)得以清償。因此，樓花按揭是一種通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益但不轉(zhuǎn)移物業(yè)占有來設(shè)定的擔(dān)保方式。在對(duì)樓宇的使用上，雙方均有一定的約束。就按揭人而言，未經(jīng)銀行同意，不得擅自變更或解除樓宇預(yù)售合同，不得采取任何可能致使樓花買賣無效的行為。對(duì)于按揭房產(chǎn)，雖然他有占有的權(quán)利，但同時(shí)他也負(fù)有保管義務(wù)。因?yàn)?，按揭人?duì)樓宇的占有不

16、單純是為自己利益的占有，同時(shí)也關(guān)系到按揭權(quán)人的利益。所以，按揭期間，按揭人不得對(duì)樓宇施加侵害，不得實(shí)施會(huì)使擔(dān)保物價(jià)值減少的行為，而且，要保管好擔(dān)保物，使其免受外力侵害和發(fā)生毀損滅失。如果按揭人未經(jīng)按揭權(quán)人同意擅自處分樓宇或有導(dǎo)致樓宇價(jià)值毀損、破壞等行為，必須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（）按揭人對(duì)標(biāo)的物的贖回請(qǐng)求權(quán)（還贖權(quán)）按揭人對(duì)標(biāo)的物的贖回請(qǐng)求權(quán)是指按揭人履行債務(wù)后，向按揭權(quán)人提出的一種請(qǐng)求權(quán)。基于這種請(qǐng)求權(quán)，按揭權(quán)人應(yīng)該將設(shè)定按揭時(shí)，轉(zhuǎn)讓在其名下的物業(yè)重新轉(zhuǎn)回按揭人名下。之后，按揭解除，雙方的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。作為權(quán)利，在按揭過程中，只要按揭人如期履行按揭合同中約定的還款責(zé)任，他就將享有法定的還贖

17、權(quán)，但這一權(quán)利的行使只有在他將全部貸款本息還清時(shí)才具備法定條件。（）按揭人違約時(shí)按揭權(quán)人的權(quán)利貸款銀行在樓花按揭中除享有收回貸款本息的權(quán)利外，在按揭人未按期還款而構(gòu)成違約時(shí)，根據(jù)不同情況銀行可以行使下列各種權(quán)利：） 收取罰息的權(quán)利多數(shù)銀行在按揭規(guī)定的還款日后有一個(gè)寬限期，通常為天，在該寬限期內(nèi)付款不算遲交，沒有罰息。但超過銀行給予的寬限期還款就要計(jì)罰息，罰息的計(jì)算方法通常由各銀行自己規(guī)定。） 要求提前還清貸款的權(quán)利當(dāng)按揭人兩期未還款（一月一期），銀行會(huì)向按揭人發(fā)出警告信催其還款，若信發(fā)幾天后借款人仍未還款或不予答復(fù)，銀行將通過其委托律師向借款人發(fā)出一封限期一月還清所有按揭剩余貸款和其他費(fèi)用的正

18、式通知。四樓花按揭的對(duì)外效力樓花按揭的對(duì)外效力表現(xiàn)為按揭期間（包括樓花成為現(xiàn)樓之后至按揭期滿期間）樓花按揭對(duì)當(dāng)事人以外的第三人所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（） 按揭人依約履行還款責(zé)任的按揭期間，標(biāo)的物的處分與第三人的關(guān)系此處的處分主要指法律上的處分，即按揭人或按揭權(quán)人將其權(quán)益轉(zhuǎn)讓、設(shè)定權(quán)利（如質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)等）、將物拋棄、出租等的處分。） 按揭權(quán)人的處分在樓花按揭中，雖然按揭權(quán)人在按揭人還清所有款息、實(shí)現(xiàn)回贖權(quán)前被按揭房產(chǎn)的法律上的所有權(quán)人，在理論上其有權(quán)處分被按揭房產(chǎn)。但是，依照當(dāng)代各國(guó)通例，都禁止按揭權(quán)人處分被按揭房產(chǎn)。因?yàn)椋菏紫?，樓花按揭的設(shè)定目的之一是讓按揭人在資金不足的情況下仍得以滿足其對(duì)樓

19、宇使用的需要。而且，在整個(gè)按揭過程中，只要按揭人如期履行還款義務(wù)就享有占有權(quán)和法定還贖權(quán)，因此，按揭權(quán)人不得處分被按揭房產(chǎn)。其次，在對(duì)外關(guān)系上按揭權(quán)人雖然擁有按揭擔(dān)保物的所有權(quán)，但他的權(quán)利不是絕對(duì)的，“受按揭人的權(quán)利其實(shí)受他轉(zhuǎn)還財(cái)產(chǎn)和合同義務(wù)所束縛。他的產(chǎn)權(quán)權(quán)益不受束縛，但他受合同束縛?！睂?shí)際上按揭權(quán)人所享有的只是一種受限制的所有權(quán)，對(duì)這種所有權(quán)的行使實(shí)際是行是按揭權(quán)人獲得一種類似于質(zhì)權(quán)人或抵押權(quán)人的權(quán)利。此外，雖然英美、香港等國(guó)家和地區(qū)賦予按揭權(quán)人廣泛的權(quán)利，但這些權(quán)利大多數(shù)都只是在債務(wù)人違約的情況下才得以行使。） 按揭人處分被按揭房產(chǎn)在樓花按揭中，按揭人能否轉(zhuǎn)讓被按揭房產(chǎn)是一個(gè)非常令人關(guān)注

20、的問題。按揭人轉(zhuǎn)讓被按揭房產(chǎn)，實(shí)際上就是處分其在樓花買賣合同中的債權(quán)，即把未竣工交付的商品房再行轉(zhuǎn)讓，俗稱“炒樓花”。從世界各國(guó)立法看，債權(quán)人得轉(zhuǎn)讓其債權(quán)已成為通例。但是，與一般的債權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，在樓花按揭中，承購(gòu)人不得隨意在轉(zhuǎn)讓其債權(quán)。因?yàn)闃腔ǖ霓D(zhuǎn)讓將牽扯到銀行的利益。因?yàn)殂y行同意按揭貸款不僅有來自于樓花價(jià)值的估價(jià)，還要考慮到按揭人的轉(zhuǎn)讓給銀行，在樓花上設(shè)定了擔(dān)保，其權(quán)利證書也保存在銀行手里，那么其轉(zhuǎn)讓行為將受到限制。具體地說，購(gòu)房人對(duì)債權(quán)的處理非經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意不能成為一定的法律行為而導(dǎo)致債權(quán)的消滅或變更，否則，其行為對(duì)擔(dān)保權(quán)人不發(fā)生法律效力，不能對(duì)抗擔(dān)保權(quán)人對(duì)被按揭財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。第三章按

21、揭購(gòu)房中風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制（） 樓宇發(fā)生毀損或滅失場(chǎng)合的責(zé)任承擔(dān)目前絕大多數(shù)樓宇按揭合同皆規(guī)定：按揭房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何種原因所致，亦不論何人過失，均由按揭人負(fù)擔(dān)全部責(zé)任，并向按揭權(quán)人賠償由此所引起的一切損失，按揭權(quán)人可以實(shí)行其按揭權(quán)。筆者認(rèn)為，這種條款顯然不合理，因?yàn)槠洳⑽磪^(qū)分區(qū)分具體情況而以犧牲按揭人的權(quán)益為代價(jià)來一味地保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益，從而導(dǎo)致當(dāng)事人權(quán)利的失衡。筆者認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況來認(rèn)定責(zé)任，而不宜拘泥于合同條款。即：）如果該樓宇系統(tǒng)在工程竣工驗(yàn)收之前因發(fā)展商的原因而遭到毀損，則按揭人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何責(zé)任，而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)是由發(fā)展商所為，整個(gè)過程

22、基本上為發(fā)展商所控制，按揭合同雙方當(dāng)事人并未參與工程的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，所以要求按揭人承擔(dān)樓花風(fēng)險(xiǎn)顯然是不合理的。）如果房屋系由于不可抗力而發(fā)生滅失、毀損、停建時(shí)，則按揭人和發(fā)展商皆不負(fù)責(zé)。如果該樓宇已經(jīng)保險(xiǎn)，在投保人為按揭人時(shí)，則按揭權(quán)人可以就按揭人的保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)行使物上代位權(quán)；若投保人為發(fā)展商，則發(fā)展商應(yīng)將其所得之保險(xiǎn)金交付與按揭權(quán)人。3）如果該樓宇之毀損系在入住后因按揭人的過失而發(fā)生，按揭權(quán)人也不宜立即行使按揭權(quán)，而應(yīng)當(dāng)先行要求按揭人提供其他財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保標(biāo)的，只有在按揭人拒絕采取保護(hù)按揭權(quán)的措施時(shí)，按揭權(quán)人才可以實(shí)行按揭權(quán)。（） 提前還款的事由（期限利益喪失約款）按揭合同經(jīng)常規(guī)定：在按揭人本

23、人發(fā)生病變（包括精神不健全）、死亡、合并、收購(gòu)、以及擔(dān)保物遭受嚴(yán)重毀損等事宜時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)要求按揭人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，并立即追討開發(fā)商等保證人。這種條款屬于期限利益喪失條款，但是上述幾項(xiàng)情形不適宜作為期限利益喪失的原因。建議在發(fā)生上述情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出如下處理：1、在按揭人雖發(fā)生病變（包括精神不健全）但并未嚴(yán)重影響其償還能力的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)由按揭人的代理人或監(jiān)護(hù)人代理其繼續(xù)履行合同義務(wù)；只有在按揭人的病變嚴(yán)重影響其償貸能力或其監(jiān)護(hù)人拒絕繼續(xù)履行合同義務(wù)而可能導(dǎo)致按揭貸款償還落空的時(shí)候，按揭權(quán)人才可以執(zhí)行上述條款。2、如果按揭人于銀行按揭貸款期間死亡，如果按揭人的合法繼承人或受贈(zèng)人與

24、銀行協(xié)商一致，則可以由按揭人的合法繼承人或受贈(zèng)人以新的按揭人的身份與銀行訂立新的銀行按揭關(guān)系。如果按揭人的合法繼承人或受贈(zèng)人拒絕還貸，由按揭權(quán)人可以實(shí)行按揭權(quán)或向保證人追討。3、在按揭人發(fā)生合并或收購(gòu)的場(chǎng)合，建議由合并后的企業(yè)或收購(gòu)人承擔(dān)還貸責(zé)任。4、在擔(dān)保物因按揭人的行為而遭到毀損或破壞時(shí)，不宜取消按揭人的期限利益，而應(yīng)類推適用我國(guó)擔(dān)保法第51條之規(guī)定，按揭權(quán)人可以要求按揭人恢復(fù)擔(dān)保物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。（） 按揭權(quán)人銀行違反契約義務(wù)的處理如果銀行以種種理由和借口拒不將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與已如期償還按揭貸款本息的按揭人的，建議應(yīng)責(zé)令其及時(shí)交付，并賠償延遲交付而給按揭人所

25、造成的損失。如果銀行在清償期之前擅自處分擔(dān)保物，則按揭人可以以所有權(quán)或按揭關(guān)系對(duì)抗惡意之相對(duì)人；銀行的行為屬于債務(wù)不履行和侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)契約責(zé)任和侵權(quán)行為責(zé)任，在不違反法律規(guī)定和損害社會(huì)公益或國(guó)家利益的前提下，按揭人可以選擇最有利于自己權(quán)益的請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求損害賠償。（） 按揭人不愿繼續(xù)使用按揭房屋的處理對(duì)于按揭人于按揭貸款期間如遇其他原因不愿意繼續(xù)使用按揭房屋的，建議應(yīng)當(dāng)由按揭人及時(shí)向按揭權(quán)人銀行提出，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，而不能由銀行私自將按揭房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人。第四章我國(guó)樓花按揭制度的立法完善一、完善立法現(xiàn)狀造成按揭市場(chǎng)無序、混亂現(xiàn)象根源在于法律的不完善，解決問題的關(guān)鍵也應(yīng)該著眼于法律

26、。要解決按揭市場(chǎng)問題，歸根結(jié)底，必須解決按揭市場(chǎng)的法律問題，必須從法律上研究和探索能夠引導(dǎo)和規(guī)范按揭市場(chǎng)行為的有效措施，建立和健全防范購(gòu)房人、按揭銀行以及房地產(chǎn)開發(fā)商等個(gè)方主體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的法律保全機(jī)制和防范系統(tǒng)，真正依法規(guī)范操作，從而促使樓宇按揭能夠平衡、有序地運(yùn)作，保證樓宇按揭市場(chǎng)的安全。目前我國(guó)樓花按揭中購(gòu)房者和貸款銀行所面臨的一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商不能如期交付符合預(yù)售合同中約定標(biāo)準(zhǔn)的商品房。要使這一風(fēng)險(xiǎn)得到控制，關(guān)鍵在于管制好商品房預(yù)售。我國(guó)雖然已經(jīng)制定了城市黨地產(chǎn)管理法和城市商品房預(yù)售管理辦法，但由于規(guī)定比較粗糙，事務(wù)中存在較多問題，影響到樓花按揭的主要有：1、對(duì)購(gòu)房款何時(shí)征收、如何征收

27、沒有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開發(fā)商收款混亂，也容易造成糾紛。2、對(duì)于購(gòu)房款的使用管理缺乏有效的監(jiān)督保障。有的開發(fā)商收款后挪作他用或甚至挾款逃跑。3、對(duì)開發(fā)商的違約責(zé)任缺乏明確規(guī)定。開發(fā)商的違約責(zé)任主要有兩方面：一是開發(fā)商延期交付商品房或者工程爛尾；二是開發(fā)商交付和樓房與合同不符，或者是貨不對(duì)板或者是面積縮水。為加重開發(fā)責(zé)任，促使其依約履行義務(wù)，實(shí)踐中貸款銀行多要求開發(fā)商在樓花按揭合同中充當(dāng)借款人的保證人。為平衡各參與方的權(quán)益同時(shí)又解決上述問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該立法對(duì)購(gòu)房款的受到和使用作出明文規(guī)定。二、律師積極參與樓花按揭中律師的參與不僅替當(dāng)事人減少了許多復(fù)雜的手續(xù)，更重要的是使按揭各方當(dāng)事人的權(quán)

28、益得到了保護(hù)，還使政府的稅收有了保障。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第56條雖然提到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮的作用，但并沒有明確規(guī)定律師參與房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)抵押貸款的必要性。實(shí)際上，在內(nèi)地目前有關(guān)樓花按揭立法不夠完善，可操作性不強(qiáng)，容易鉆空子的情況下，律師的參與具有重要意義。因?yàn)槁蓭熆梢赃\(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)，對(duì)樓花按揭中的有關(guān)環(huán)節(jié)，如簽訂有關(guān)合同、進(jìn)行房屋買賣及抵押登記、監(jiān)督貸款的使用等等進(jìn)行法律上的審查和把關(guān)，防止各種違法行為的發(fā)生。而律師的參與對(duì)于貸款銀行尤為重要。目前我國(guó)內(nèi)地的樓花按揭中，律師參與還不夠全面、充分，樓花買賣雙方當(dāng)事人不聘請(qǐng)律師，自己直接辦理手續(xù)的情況大量存在，這往往導(dǎo)致日后

29、容易發(fā)生糾紛。同時(shí)，作為按揭權(quán)人的銀行承擔(dān)了太多本應(yīng)由律師來做的工作，不僅顯得力不從心，而且不利于風(fēng)險(xiǎn)的防范。樓花按揭市場(chǎng)的完善迫切需要律師的參與。目前律師在樓花按揭中可以開展如下業(yè)務(wù)：（1）審查有關(guān)主體資格。包括審查開發(fā)商和購(gòu)房者的主體資格；（2）起草各種法律文件，如樓花買賣合同、樓花按揭合同等；（3）辦理有關(guān)登記手續(xù)，如商品房預(yù)售登記備案手續(xù)、房產(chǎn)抵押登記手續(xù)、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等；（4）開設(shè)特別帳戶，通知銀行劃款，然后將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給開發(fā)商，并監(jiān)督開發(fā)商對(duì)于資金的使用；（5）在一方當(dāng)事人違約的情況下接受另一方當(dāng)事人的委托，用適當(dāng)?shù)姆墒侄伪Ｗo(hù)當(dāng)事人的利益。三、保險(xiǎn)業(yè)全面介入中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理法中明確規(guī)定“以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)?！钡牵覈?guó)樓花按揭中，按揭人大多數(shù)是貸款購(gòu)買住房的居民，而住房貸款本身高風(fēng)險(xiǎn)的特性使保險(xiǎn)公司參與的積極性不高，愿意接受投保的住房貸款很有限。然而，從國(guó)際上的通行做法以及我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，保險(xiǎn)業(yè)介入樓花按揭不僅是我國(guó)銀行住宅融資業(yè)務(wù)、住宅業(yè)發(fā)展的需要，也是保險(xiǎn)業(yè)本身發(fā)展的必然選擇。四、政府的扶持除