1、房屋租賃業(yè)納稅種類及會計業(yè)務處理租賃，是指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人以獲取租金的行為方式。租賃的主要特征是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的使用權(quán)，而不是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有權(quán)，并且這種轉(zhuǎn)移是有償?shù)模〉檬褂脵?quán)必須以支付租金為代價。根據(jù)租賃的目的，與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的風險和報酬歸屬出租人或承租人的程度為依據(jù)，將其分為融資租賃和經(jīng)營租賃兩類。承租人和出租人應視租賃的經(jīng)濟實質(zhì)對租賃進行分類。”實質(zhì)重于形式”作為會計核算的一般原則，是會計人員處理會計業(yè)務與納稅應遵須的一個重要原則。以房屋租賃為例區(qū)別稅費的種類，對出租和承租各方所涉及的各種稅費及其會計業(yè)務處理加以分析。根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位

2、和個人在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房產(chǎn)，還應按租金收入以12%的稅率從租計征房產(chǎn)稅。對以勞務或其他形式抵付房屋租金的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定所謂房產(chǎn)即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。需要明確的是，房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對于個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。計提出租房產(chǎn)應繳納房產(chǎn)稅時的會計分錄為：借：其他業(yè)務支出（如是以從事租賃業(yè)務為主的企業(yè)則為主營業(yè)務成本或管理費用貸：應交稅金一一應交房產(chǎn)稅二、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅的有

3、關(guān)規(guī)定，對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人，按其實際占用的土地面積和規(guī)定的土地等級征收城鎮(zhèn)土地使用稅（對外資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員暫不征收），包括出租資產(chǎn)實際占用的土地。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即有幅度的差別稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人通常包括：擁有使用權(quán)的單位和個人；實際使用人和代管人；使用權(quán)共有的共有單位和個人。中國消費者協(xié)會近期發(fā)布了房屋租賃合同示范文本，明確了對個人房屋租賃過程中涉及的稅費承擔問題：租賃期間房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由出租方依法繳納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項目但與該房屋有關(guān)的費用，也應由出租方負擔。即房屋出租方應承擔房屋租賃期

4、間的全部相關(guān)稅費。此規(guī)范盡管不在稅法的范疇內(nèi)，但從合同規(guī)范的角度對雙方可能涉及的稅費承擔問題在合同簽訂時即予以明確，大大避免了事后因稅費承擔問題可能產(chǎn)生的糾紛。計提與該租賃資產(chǎn)有關(guān)的應納土地使用稅的會計分錄為：借：其他業(yè)務支出（如是以從事租賃業(yè)務為主的企業(yè)則為“主營業(yè)務成本”或“管理費用”。）貸：應交稅金一一應交土地使用稅按照財政部國家稅務總局關(guān)了營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅200316號）的有關(guān)規(guī)定、雙方簽訂承包、租賃合同或協(xié)議，將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（以下統(tǒng)稱為“承租費”）要按“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費凡同時符合以

5、下三個條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不征收營業(yè)稅：（一）承包方以出包方的名義對外經(jīng)營，由出包方承擔相關(guān)的法律責任；（二）承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的利潤核算；（三）出包方與承包方的利益分配以出包方的利潤為基礎。當前，出租方以承租方不辦理工商注冊登記和稅務登記，或以聯(lián)營、承包、內(nèi)部分配等名義，有的甚至以簽訂假合同、假協(xié)議的手段來規(guī)避此項租金收入應納營業(yè)稅的現(xiàn)象較為普遍，承租方（承包方）多是以出租方（出包方）的名義對外經(jīng)營，出租方實際上承擔著承租方經(jīng)營過程中本應由承租方承擔的有關(guān)法律責任，一旦承租方未能如實履行納稅義務，出租方還要承擔納稅連帶責任。上述二條規(guī)定對承包收入是認定為內(nèi)部分配行為，還

6、是認定為租賃性收入，從經(jīng)濟實質(zhì)上給出了較為清晰的界定。未能同時符合上述三個條件的，出租方（出包方）對此項業(yè)務收入按“服務業(yè)”5%的稅率繳納營業(yè)稅。對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業(yè)稅；對個人按市場價格出租的居民住房，暫按3%的稅率征收營業(yè)稅。對于經(jīng)營營業(yè)稅應稅項目的個人，稅法規(guī)定了起征點。營業(yè)額達到或超過起征點即照章全額計算納稅，營業(yè)額低于起征點則免于征收營業(yè)稅。稅法規(guī)定的起征點為按期納稅的起征點，即月營業(yè)額200-800元。具體執(zhí)行時各地一般會有明確的規(guī)定，即月租金收入未達到當?shù)匾?guī)定的起征點的免征營業(yè)稅。另外，根據(jù)財政部、國家稅務總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的

7、通知的規(guī)定，在200孫1月1日至200研1月31日的優(yōu)惠期限內(nèi)，在符合規(guī)定的條件下，起征點可享受1000-5000元優(yōu)惠政策，具體執(zhí)行時，各地有明確的規(guī)定。對租賃業(yè)務進行會計處理時，出租人在符合收入確認原則的情況下，應采用直線法分配確認各期的租金收入（如果其他方法更合理，也可采用其他方法），而不能依據(jù)各期實際收到出租金確定。在對租方提供了免租期的情況下，應將租金總額在整個租賃期內(nèi)，而不是租賃期扣除免租期后的期間內(nèi)進行分配確認為收入；在承擔了承租人的某些費用的情況下，應將該費用從租金總額中扣除，并將租金在租賃期內(nèi)進行分配確認為收入。應注意的是，在進行會計業(yè)務處理時，收入的確認要按會計準則、會計制

8、度的規(guī)定確認，而據(jù)以計算應納稅額的營業(yè)額要按稅法的規(guī)定確認，二者并非總能相等。對于預收性質(zhì)的租金，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間以按照財務會計制度的規(guī)定，該項預收性質(zhì)的租金被確認為收入的時間為準。出租人確認每期收入時的會計分錄為：借：其他應收款貸：其他業(yè)務收入一一經(jīng)營租賃收入收到租賃費（或預收租賃費）時：借：銀行存款貸：其他應收款如果出租人是專門從事租賃業(yè)務的企業(yè)，確認每期收入時的會計分錄為：借：應收經(jīng)營租賃款貸：主營業(yè)務收入一一租金收入收到租賃款（或預收租賃款）時的會計分錄為：借：銀行存款貸：應收經(jīng)營租賃款計算繳納營業(yè)稅時的會計分錄為：借：其他業(yè)務支出（如是專門從事租賃業(yè)務的企業(yè)則為“主營業(yè)務稅金

9、及附加”）貸：應交稅金一一應交營業(yè)稅與出租人對租金收入的確認相對應，承租人在經(jīng)營租賃下發(fā)生的租金支出也應當在租賃期內(nèi)的各個期間按直線法確認為費用（如果其他方法更合理，也可采用其他方法）。在出租人提供了免租期的情況下，應將租金總額在整個租賃期內(nèi)，而不是在租賃期扣除免租期后的期間內(nèi)進行分攤；在分攤時應視租賃資產(chǎn)的具體用途進行相應的會計處理。確認各期費用時的會計分錄為：借：營業(yè)費用（或管理費用）貸：其他應付款實際支付時的會計分錄為：借：其他應付款貸：銀行存款如一次性預付租金，則會計分錄為：借：待攤費用貸：銀行存款確認費用時的會計分錄為：借：營業(yè)費用（或管理費用）貸：待攤費用四、城市維護建設稅出租資產(chǎn)

10、的租賃費收入在計算繳納營業(yè)稅的同時，應以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按適用的稅率繳納城市維護建設稅。城建稅因納稅人所在地不同，適用不同的稅率：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不征收此稅。計算繳納城市維護建設稅時的會計分錄為：借：其他業(yè)務支出（如是以從事租賃業(yè)務為主的企業(yè)則為“主營業(yè)務稅金及附加”）貸：應交稅金一一城市維護建設稅五、教育費附加在以實際繳納的營業(yè)稅計算繳納城市維護建設稅的同時，還應以同樣的計征依據(jù)計算繳納教育費附加。教育費附加是為發(fā)展地方教育事業(yè)征收的一項專用基金，現(xiàn)行教育費附加征收比率為3

11、%,與營業(yè)稅同時繳納。計算繳納教育費附加時的會計分錄為：借：其他業(yè)務支出（如是以從事租賃業(yè)務為主的企業(yè)則為“主營業(yè)務稅金及附加”）貸：其他應交款一一應交教育費附加六、印花稅出租方與承租方應于簽訂租賃合同（協(xié)議）時，按雙方訂立合同（協(xié)議）所載租賃金額1%貼花，稅額不足一元的按一元貼花。融資租賃合同屬于借款合同，不屬于財產(chǎn)租賃合同。需要注意的是，出租方與承租方都是印花稅的納稅義務人，應就此合同計算的應貼花金額分別貼花。出租方（承租方）計算貼花的會計分錄為：借：管理費用一一印花稅貸：銀行存款（或現(xiàn)金）七、企業(yè)所得稅出租方為企業(yè)的，應將與出租該資產(chǎn)有關(guān)的收入和支出的成本、費用、相關(guān)稅費并入企業(yè)的財務核

12、算中，根據(jù)年末企業(yè)的應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅。這里需要說明的是，如果經(jīng)營性租賃資產(chǎn)屬于應計提折舊的固定資產(chǎn)，則應由出租方計提折舊，作為與租賃收入相配比的成本支出，承租方不計提折舊。計提出租資產(chǎn)折舊時的會計分錄：借：其他業(yè)務支出（如是以租賃業(yè)務為主的企業(yè)則為“主營業(yè)務成本”）貸：累計折舊計提企業(yè)所得稅的會計分錄為：借：所得稅貸：應交稅金一一應交所得稅八、個人所得稅出租方為個人的，按財產(chǎn)租賃所得計算繳納個人所得稅。月租金收入在400CTX以下的，應按月租金收入扣除800元費用后的應納稅所得額計算繳納個人所得稅；月租金收入在4000元以上的，應按月租金收入扣除20%后的應納稅所得額計算繳納個人所得稅。以上稅率均為20%。止匕外，個人出租居住用房有如下特殊規(guī)定：（一）財產(chǎn)租賃收入扣除費用包括：稅費+修繕費+法定扣除標準，其中發(fā)生的有關(guān)稅費要有完稅（繳款）憑證；修繕費每月以800元為限，未扣完的余額可無限期向以后月份結(jié)轉(zhuǎn)抵扣；法定扣除標準為