1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上關(guān)內(nèi)寫字樓持續(xù)熱銷2011年1月深圳市寫字樓市場綜述深圳中原市場研究部2011年1月份深圳無寫字樓項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增供應(yīng)方面，有羅湖的世金國際二期和寶安魅力時(shí)代花園的商務(wù)公寓對(duì)外發(fā)售，約推售寫字樓5.44萬平方米，環(huán)比增加43.92%。供應(yīng)雖增加，但一個(gè)為現(xiàn)房發(fā)售，成交未能體現(xiàn)，一個(gè)的成交還未能完全體現(xiàn)，加上春節(jié)長假來臨，1月份寫字樓的成交有所回落，全市共成交寫字樓面積3.02萬平方米，環(huán)比減少15.17%，成交套數(shù)194套，環(huán)比減少15.28%。從成交的物業(yè)類型、檔次和區(qū)域分布來看，隨著近期商務(wù)公寓供應(yīng)的增加，本月其成交比重繼續(xù)增加，廠房近期都無新增供應(yīng)，成交

2、持續(xù)向好使其可售量減少，成交比重較上月減少，純寫字樓的成交比重小幅增加，關(guān)內(nèi)物業(yè)的成交比重較上月大幅增加，高檔物業(yè)的成交比重小幅回落。成交結(jié)構(gòu)的影響使得全市寫字樓成交價(jià)格環(huán)比上漲，1月份深圳寫字樓的成交均價(jià)為33740元/平方米，環(huán)比上漲14.76%，個(gè)盤的成交價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。¾ 供應(yīng)：商務(wù)公寓持續(xù)供應(yīng)，辦公樓及廠房供應(yīng)仍短缺2011年1月深圳市無寫字樓項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，新增供應(yīng)方面，本月有羅湖的世金國際二期和寶安的魅力時(shí)代花園的商務(wù)公寓發(fā)售，共推售寫字樓5.44萬平方米，環(huán)比增加43.92%。其中世金國際二期為現(xiàn)樓發(fā)售，約推出2.1萬平方米的精裝商務(wù)公寓，項(xiàng)目開間面積為50-115

3、平方米，均價(jià)約30000元/平方米。魅力時(shí)代花園約推售3.34萬平方米的商務(wù)公寓。綜合來看，1月份寫字樓供應(yīng)仍以商務(wù)公寓為主，辦公樓及廠房類寫字樓的供應(yīng)繼續(xù)短缺，本月的供應(yīng)分布在羅湖和寶安區(qū)。¾ 需求：新推售項(xiàng)目成交未體現(xiàn)，在售的項(xiàng)目成交回落2011年1月份深圳寫字樓成交3.02萬平方米、194套，環(huán)比分別減少15.17%和15.28%。新推售項(xiàng)目世金國際二期為現(xiàn)樓發(fā)售，其成交未能在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，魅力時(shí)代花園商務(wù)公寓的成交也還未完全體現(xiàn)。在售的項(xiàng)目寶安的萬駿經(jīng)貿(mào)大廈無房可售，本月無成交，福田的澳新亞大廈和哈爾濱大廈的成交環(huán)比大幅減少，龍崗的天安數(shù)碼創(chuàng)新園的成交回落，上月集中成交的星

4、海名城7期的成交也有所回落。從個(gè)盤來看，春節(jié)長假來臨之際，項(xiàng)目成交普遍回落。圖1 深圳市寫字樓月度成交量走勢圖（20102011年）數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)、深圳中原市場研究部 注：以上數(shù)據(jù)為簽預(yù)售合同數(shù)據(jù)從成交的物業(yè)類型來看，1月份深圳寫字樓以辦公樓成交為主，商務(wù)公寓和廠房得成交量較接近，純寫字樓和商務(wù)公寓的成交比重都有所上升，而廠房的成交比重則繼續(xù)下降。一方面是因?yàn)閺S房近期無新增供應(yīng)，項(xiàng)目可售量減少；另一方面，在售的項(xiàng)目龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園的成交大幅減少拉低其成交比重。龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園上月成交4973.64平方米，本月僅成交854.31平方米。商務(wù)公寓方面，本月新推售的世金國際

5、二期為現(xiàn)樓，成交未能體現(xiàn)，魅力時(shí)代花園的成交也未能完全體現(xiàn)，在售的項(xiàng)目本月成交普遍回落，但是上月發(fā)售的向南瑞峰花園的成交集中在本月體現(xiàn)拉高了商務(wù)公寓的成交比重。向南瑞峰花園上月僅成交542.78平方米，本月成交量達(dá)5563.7平方米。東方新天地廣場、鴻隆世紀(jì)廣場和田夏翡翠明珠等辦公樓的成交量環(huán)比有所增加，不過珠江廣場和上月集中成交的星海名城七期的成交量環(huán)比大幅減少，整體上看，純寫字樓的成交量環(huán)比減少，但全市寫字樓的成交量環(huán)比減幅更大，使得純寫字樓的成交比重較上月反而增加，達(dá)38.89%，成為本月寫字樓成交比重最高的物業(yè)類型。從成交區(qū)域來看，鹽田仍無寫字樓項(xiàng)目可售，仍無成交，羅湖、福田的成交量環(huán)

6、比增加，其它區(qū)的成交量環(huán)比均減少。南山區(qū)的寫字樓成交量仍最大，成交約1.82萬平方米，占總成交量的60.26%，較上月高出近8個(gè)百分點(diǎn)，成交量環(huán)比小幅減少2.72%。南山區(qū)上月集中成交的星海名城7期本月成交大幅回落，而上月發(fā)售的向南瑞峰花園本月集中成交，其它在售的項(xiàng)目成交與上月基本持平。寶安和龍崗區(qū)的成交量環(huán)比均減少超過8成，寶安區(qū)上月成交的萬駿經(jīng)貿(mào)大廈無房可售，本月無成交，僅有魅力時(shí)代花園成交一套商務(wù)公寓，成交量環(huán)比減幅最高，達(dá)81.83%。龍崗區(qū)天安數(shù)碼創(chuàng)新園的廠房成交大幅減少拉低全區(qū)寫字樓的成交量，使其成交比重較上月減少近22個(gè)百分點(diǎn)，成交量環(huán)比減幅為81.29%。羅湖區(qū)僅鴻隆世紀(jì)廣場一

7、個(gè)項(xiàng)目有成交，成交量環(huán)比增加310.62%，是寫字樓成交量環(huán)比增幅最大的區(qū)域，不過其絕對(duì)成交量仍較小，成交比重僅為8.51%。福田區(qū)的澳新亞大廈和哈爾濱大廈的成交量環(huán)比減少，但東方新天地廣場和深業(yè)泰然雪松大廈的成交環(huán)比增加拉高了福田區(qū)的成交量，使其環(huán)比增加24.68%，成交比重也較上月增加近8個(gè)百分點(diǎn)。從成交的物業(yè)檔次來看，高、中檔次的物業(yè)成交環(huán)比均減少。珠江廣場和星海名城七期的成交量大幅減少拉低高檔物業(yè)的成交量，使其環(huán)比減幅為17.79%，澳新亞大廈、哈爾濱大廈和龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園的成交大幅減少拉低中檔物業(yè)的成交量，不過南山區(qū)的商務(wù)公寓尤其是向南瑞峰花園的成交量環(huán)比大幅增加對(duì)中檔物業(yè)的成交減

8、少有一定的緩沖作用，使其成交比重較上月反而增加2個(gè)百分點(diǎn)。從物業(yè)的銷售期來看，1月份仍以銷售新量、次新量為主，星海名城七期、向南瑞峰花園、智慧廣場三個(gè)項(xiàng)目的成交量約占總銷售量的54.51%，本月智慧廣場的成交量最多，約占總銷售量的23.24%。綜合來看，1月份深圳寫字樓市場成交以辦公樓為主，成交區(qū)域仍集中在關(guān)內(nèi)，關(guān)內(nèi)物業(yè)的成交比重為93.63%，較上月增加近23個(gè)百分點(diǎn)，仍以高檔物業(yè)的成交為主，不過中檔物業(yè)的成交比重有所增加，新量物業(yè)的成交比重小幅減少，但成交仍集中在新量及次新量的物業(yè)。本月無寫字樓項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)增加了麗灣商務(wù)公寓B座的單位，且智慧廣場的數(shù)據(jù)也有所調(diào)整，使得整體

9、存量不減反增。1月底深圳市寫字樓的存量約為42.75萬平方米，環(huán)比增加2.32%。存量仍主要集中在福田區(qū)，約占總存量的43.46%，其中福田區(qū)又以中心西區(qū)的存量為主，尤其是東海國際中心（一期）的存量高達(dá)10.04萬平方米。從物業(yè)的活躍性來看，存量中活躍性項(xiàng)目的比重超過4成，較上月有所增加，活躍性的項(xiàng)目主要為本月新推售及近期發(fā)售的項(xiàng)目，主要包括東方新天地廣場、魅力時(shí)達(dá)花園、智慧廣場、星海名城七期、向南瑞峰花園、龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園和珠江廣場等項(xiàng)目。非活躍性物業(yè)的存量占比也超過3成，主要為已入伙或者即將入伙或轉(zhuǎn)向租賃的項(xiàng)目，這些存量主要集中在東海國際中心(一期)、財(cái)富港大廈、卓越世紀(jì)中心、盛唐商務(wù)大

10、廈和中央西谷大廈等項(xiàng)目。另外存量中還有2成左右的未開盤項(xiàng)目，為正中時(shí)代廣場、麗灣商務(wù)公寓A座和摩爾城三個(gè)項(xiàng)目。雖然存量面積有所增加，但其中有一部為轉(zhuǎn)向租賃的物業(yè)，加上1月份住宅市場又出臺(tái)了新的調(diào)控政策，這對(duì)商用物業(yè)來說是一利好。在相對(duì)寬松的大環(huán)境下，寫字樓市場的有效供應(yīng)仍略顯不足。表1 1月份深圳寫字樓在售項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì)所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱12月售價(jià)（元/）1月售價(jià)（元/）12月銷售率1月銷售率1月銷售面積銷售套數(shù)剩余面積中心區(qū)卓越世紀(jì)中心-89.36%89.36%0010292.35崗廈東方新天地廣場460004300042.06%48.36%5450.962244684.91澳新亞大廈32500

11、3500085.20%85.90%89.3621799.3中心西區(qū)時(shí)代科技大廈-94.10%94.10%004291.99盛唐商務(wù)大廈-88.15%88.15%005773.24綠景廣場-97.19%97.19%001846.19中央西谷大廈-85.85%85.85%005077.35深業(yè)泰然紅松大廈-91.13%91.13%003243.68深業(yè)泰然雪松大廈290002900080.76%84.36%1502.5846538.21東海國際中心（一期）-00.78景田哈爾濱大廈260002550094.03%95.15%438.7581899.04羅湖湖溪大廈-96.28%96.28%0023

12、3.46鴻隆世紀(jì)廣場290003000089.45%94.91%2567.95172397.31寶安財(cái)富港大廈-9.02%9.02%0018070.15魅力時(shí)代花園-18874-0.16%52.21133366.96南山麗灣商務(wù)公寓A座-0038170.5麗灣商務(wù)公寓B座-21516-84.15%910.53206025.63智慧廣場450004500069.38%76.69%7015.18822339.84田廈翡翠明珠花園280002900075.94%79.21%845.0485375.84星海名城七期300003100028.79%39.44%3874.91422025.21向南瑞峰花園

13、26000245003.00%33.73%5563.77911995.66龍崗區(qū)華業(yè)玫瑰郡-72.85%72.85%001494.27摩爾城-0011269.5珠江廣場200002280072.15%74.57%1016.85910671.1龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園125001250067.51%68.72%854.31222099.13正中時(shí)代廣場-0036173.05總計(jì)29399.3233740.21-30182.32194.65數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)、深圳中原市場研究部注：以上存量中未包含直接對(duì)外租賃不發(fā)售和已經(jīng)成為現(xiàn)樓發(fā)售的項(xiàng)目¾ 價(jià)格：成交結(jié)構(gòu)變化致全市成交均價(jià)上

14、漲1月份深圳寫字樓的成交均價(jià)為33740元/平方米，環(huán)比上漲14.76%。在成交的物業(yè)類型、檔次和區(qū)域分布的影響下，本月全市寫字樓的成交均價(jià)有所上漲，個(gè)盤價(jià)格漲跌各異，整體穩(wěn)中有漲。圖2 深圳寫字樓月度成交價(jià)格走勢圖（20102011年）數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)，深圳中原市場研究部從成交的區(qū)域分布來看，1月份成交均價(jià)最低的龍崗區(qū)的成交比重較上月減幅最大，其他區(qū)域的成交比重增減幅度較小，龍崗區(qū)成交量的大幅減少使得1月份關(guān)內(nèi)寫字樓的成交占比高達(dá)93.63%，較上月增加近23個(gè)百分點(diǎn)。關(guān)內(nèi)寫字樓的成交均價(jià)都在21500元/平方米以上，約75%的成交單位均價(jià)在28000元/平方米以上，約4

15、4%的物業(yè)成交均價(jià)在45000元/平方米左右。成交的物業(yè)類型和檔次也有所調(diào)整，不過其變化對(duì)價(jià)格的影響有限，關(guān)內(nèi)項(xiàng)目成交比重的大幅增加是全市寫字樓的成交均價(jià)環(huán)比上漲的主要原因。從個(gè)盤來看，項(xiàng)目的成交價(jià)格漲跌各異，鴻隆世紀(jì)廣場、田廈翡翠明珠花園和星海名城七期的成交價(jià)格環(huán)比均小幅上漲，漲幅在0.47%-5.71%。另外，澳新亞大廈、麗灣商務(wù)公寓B座的漲幅分別為7.69%和8.67%，龍崗珠江廣場的價(jià)格漲幅最大，辦公樓和商務(wù)公寓的價(jià)格漲幅分別為12.72%和15%。東方新天地廣場、哈爾濱大廈和向南瑞峰花園的成交均價(jià)環(huán)比小幅下降，降幅為1.92%-6.52%，其他項(xiàng)目的成交價(jià)格和上月持平。個(gè)盤價(jià)格的變動(dòng)

16、可能受成交單位的朝向、樓層等因素的影響，綜合來看，個(gè)盤價(jià)格仍穩(wěn)中有漲。¾ 后市：有望保持活躍2010年9月底“雙限令”調(diào)控樓市，投資住宅受阻，不少資金開始涌入商用物業(yè)市場，加上11月份香港市場出臺(tái)征收額外印花稅的政策，使得一部分的資金流向離港最近的深圳樓市，商用物業(yè)相對(duì)寬松的政策使得2010年9-11月份深圳寫字樓的成交量持續(xù)高位運(yùn)行。年底隨著項(xiàng)目可售量的減少，其成交有小幅的回落，不過2011年1月份政府出臺(tái)了新“國八條”樓市調(diào)控政策，繼續(xù)提高二套房貸的首付比例、營業(yè)稅征收從嚴(yán)以及“限購令”繼續(xù)執(zhí)行等措施無疑說明了政府調(diào)控樓市的決心，這對(duì)寫字樓市場來說又是利好。隨著住宅市場調(diào)控的加劇，部分投資者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫