1、8、典型案例案例一：*有限公司用地（無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)評估明細表序號1）（1）估價對象描述1）土地登記狀況估價對象來源及歷史沿革：該宗土地原為*耕地，政府通過一書四方案、收購儲備、出讓等用地程序，權(quán)利人按該合同約定交清地價款后，取得了該宗國有土地使用權(quán)。2010年4月1日權(quán)利人辦理了土地登記手續(xù)，取得了該宗地的國有土地使用證，根據(jù)該證記載：編號：*國用（2010）第100004號權(quán)利人：*有限公司坐落：*地塊地號：未填寫圖號：未填寫地類（用途）：工業(yè)用地取得價格：未填寫使用權(quán)類型：出讓終止日期：20*年5月25日土地面積：21,958.60平方米(其中：獨用面積21,958.60平方米,分

2、攤面積未填寫)填發(fā)單位：*人民政府填發(fā)日期：2010年4月1日現(xiàn)場勘查：該宗地四至界限為東鄰*、南鄰*用地、西鄰*路、北臨*街；根據(jù)*市土地級別圖，估價對象所在土地級別為*工業(yè)用地級二級地。2) 土地權(quán)利狀況估價對象的土地使用權(quán)屬于*有限公司。土地性質(zhì)為出讓，出讓方式取得該宗地的時間為20*年5月26日；該宗地土地使用權(quán)終止日期為20*年5月25日，至本次評估基準日20*年12月31日，剩余土地使用年限為38.4年；初始批準使用年限為50年，至本次評估基準日20*年12月31日已使用年限為1.6年。評估基準日本次估價對象未設(shè)定抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利，本次估價對象未

3、設(shè)定相鄰關(guān)系權(quán)利。3) 土地利用狀況估價對象的利用現(xiàn)狀為：宗地內(nèi)建設(shè)有*、*、*等建構(gòu)筑物，土地總面積為21,958.60平方米，總建筑面積為35,846.36平方米，容積率約為1.63,建筑密度約44%，綠化率約為20%。地上重要建筑物基本情況如下表:地上重要建筑物基本情況一覽表序號建筑物名稱結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)竣工年月樓層耐用年限已使用年限建筑成新檐口高度備注1廠房A框架9887.942002-9-135011.3377%12.22宿舍樓A框架4355.382002-12-155011.0878%16.23辦公樓框架4549.282003-9-175010.3379%22.24廠房B框架9

4、674.782003-10-135010.2580%12.25宿舍樓B框架4462.632003-12-155010.0880%16.26宿舍樓C框架1691.232007-1-1550786%16.27*框架1225.122003-12-135010.0880%12.2合計35,846.362010-10-30土地利用變遷為：估價對象開發(fā)利用前為耕地，主要地類為旱地,經(jīng)過土地用途轉(zhuǎn)換，進行建設(shè)用地開發(fā)后，目前作為工業(yè)用地進行利用，土地最佳利用為工業(yè)用地。(2)地價影響因素分析1)一般因素*市，簡稱鯉”，別名鯉城、刺桐城、溫陵，是中國三大金融綜合改革試驗區(qū)之一，是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)五大中心城市之一

5、，經(jīng)濟總量連續(xù)15年居福建省首位。目前*市轄鯉城、豐澤、洛江、泉港4區(qū)，代管石獅、晉江、南安3市和惠安、安溪、德化、永春、5縣及清蒙、臺商投資區(qū)2個管委會。*國土面積11,244平方千米，人口812.85萬人（*市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報數(shù)據(jù)）2012年福建省*市金融服務(wù)實體經(jīng)濟綜合改革試驗區(qū)總體方案獲得國務(wù)院批準。福建*成為繼浙江溫州市金融綜合改革試驗區(qū)、廣東省珠江三角洲金融改革創(chuàng)新綜合試驗區(qū)之后，第三個國家級金融綜合改革試驗區(qū)，將努力為中國金融服務(wù)實體經(jīng)濟探索新途徑。主要任務(wù)：加大對小微企業(yè)及民生的金融支持力度，提升農(nóng)村金融服務(wù)能力，加強泉臺港澳僑金融合作等。*市地處低緯度

6、，東臨海洋，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富，為人民生活和經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的環(huán)境。2009年*市城市總體規(guī)劃（修編）（2008年2030年）獲省政府正式批準實施，城市規(guī)劃面積達2980平方公里，核心區(qū)面積為980平方公里，首次將市轄區(qū)、晉江、石獅、惠安全境及南安部分區(qū)域納入，撐大城市骨架，構(gòu)建環(huán)灣濱海城市。2013年中心市區(qū)建成區(qū)面積從2005年70平方公里，拓展到環(huán)灣區(qū)域建成區(qū)176平方公里。*白唐代開埠，即為中國南方四大對外通商口岸之一。宋元時期，*港躍居為四大港之首，以刺桐港”之名馳譽世界，成為與埃及亞歷山大港相媲美的東方第一大港”，呈現(xiàn)市井十洲人”、漲海聲中萬國商”

7、的繁榮景象。*交通發(fā)達，海運、空運、公路、鐵路一應(yīng)俱全，*港為海西三大港口群之一，已邁入億噸大港行列，晉江空港為國際航空港，鐵路有福廈快速鐵路與正在規(guī)劃的長泉快速鐵路，并擬建設(shè)廈漳泉城際鐵路與*城市軌道交通，高速公路有福廈高速、泉南高速、莆永高速、廈沙局速、福詔局速及*環(huán)城局速等。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)四通八達，交通極其便利。*GDP在1978年為7.79億元，至V1992年突破100億元，2000年跨過1000億元；2010年GDP實現(xiàn)3564.76億元，增長12.8%,2013年*生產(chǎn)總值實現(xiàn)5050億元，增長11.5%,GDP總量連續(xù)15年居全省首位。2)區(qū)域因素 區(qū)域概況*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟

8、技術(shù)開發(fā)區(qū)，開發(fā)范圍包括清蒙園區(qū)9.5平方公里、國家級*出口加工區(qū)3平方公里、*特種汽車基地4.5平方公里、官橋園區(qū)15平方公里。估價對象位于*(*):位于*市*,是*市中心城區(qū)的拓展和延伸，也是*市八大組團之一的江南池店組團的核心區(qū)域和交通樞紐。屬*中心城區(qū)部分。 交通條件區(qū)域內(nèi)有公路主要有324國道及其復(fù)線、城市外環(huán)路、二環(huán)路；區(qū)域距*市中心僅3公里，距*晉江機場7公里，距*后渚港7公里，距*火車站7公里，距廈門國際機場、廈門港90公里，是通往廈門、福州、晉江、南安、石獅等地的交通要道。 基礎(chǔ)設(shè)施條件a.通路區(qū)域內(nèi)估價對象周邊主要有美泰路、智泰路、崇榮街（碌面層,寬度約15米，次干道）。b

9、. 供電區(qū)域內(nèi)估價對象周邊供電由國家電網(wǎng)保障，主要電源有*火電廠、*紅山電廠、*市光明水力發(fā)電廠。綜合分析區(qū)域內(nèi)供電保證率98%以上。c. 通訊區(qū)域內(nèi)估價對象附近市政通訊網(wǎng)主要由電信、移動、聯(lián)通公司保障。區(qū)域內(nèi)全部開通了程控電話，市話普及率95%以上；通訊線路基本通暢，通訊質(zhì)量較優(yōu)。區(qū)域內(nèi)估價對象附近建設(shè)有聯(lián)通和移動通訊基站各1座，移動通訊信號較優(yōu)。 公共設(shè)施狀況估價對象周邊布置有超市，郵政、電信、銀行等公共設(shè)施，綜合評價公共設(shè)施條件較優(yōu)。 環(huán)境條件估價對象周邊文體設(shè)施較優(yōu)，居民素質(zhì)較優(yōu)，治安狀況較優(yōu)；白然環(huán)境較優(yōu)。 規(guī)劃條件限制估價對象周邊規(guī)劃用途為工業(yè)用地，規(guī)劃對土地利用強度有適當(dāng)限制。

10、產(chǎn)業(yè)聚集程度估價對象附近同類相關(guān)企業(yè)510家，產(chǎn)業(yè)聚集程度較聚集。綜上，通過上述區(qū)域因素分析：該區(qū)位優(yōu)勢較明顯，適宜工礦倉儲企業(yè)的發(fā)展，工礦倉儲用地地價單從區(qū)域因素分析，具有一定的看漲趨勢。3）個別因素估價對象位于*市*號地塊；土地總面積為21,958.60平方米，容積率約1.63;土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)企業(yè)用地，本次評估設(shè)定用途為工業(yè)用地；三面臨路（*、*、*）,臨路狀況優(yōu)；宗地寬約204米，宗地深度約85米，寬深比約為2.4;宗地形狀較規(guī)則圖形；地基承載力約為2025T/m2;地形平坦；宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件為紅線外六通”通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣），紅線內(nèi)場地平整

11、。具體如下： 通路：*、*、*。 通電：紅線內(nèi)鋪設(shè)有用電線路，安裝有用電設(shè)備設(shè)施，與紅線外市政供電系統(tǒng)接駁。 通訊：紅線內(nèi)接電信公司線路；紅線內(nèi)屬于移動通訊全覆蓋區(qū)域。 通上水：紅線外布置市政供水，紅線內(nèi)鋪設(shè)有供水管網(wǎng)，供水保證率約95%。 通下水：紅線內(nèi)鋪設(shè)有雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)，與紅線外布置有市政管網(wǎng)。 通燃氣：紅線外鋪設(shè)有天然氣管網(wǎng)。 通熱力：紅線內(nèi)外未布置市政熱力管網(wǎng)。 場地平整狀態(tài)：平整。綜上，通過上述個別因素分析：宗地白身優(yōu)勢較明顯，有利于工礦倉儲企業(yè)的發(fā)展，工礦倉儲用地地價單從個別因素分析，具有一定的看漲趨勢。（3）估價原則1）合法原則土地估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法

12、權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。2）供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和白然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。3）協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的

13、白然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。在土地估價時，應(yīng)認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。4）替代原則土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。5）變動原則估價過程中估價人

14、員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準確地評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素，把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。6）報酬遞增、遞減原則土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(4)估價方法與

15、估價過程估價方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，常用的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。在本次估價方法的選擇過程中，根據(jù)估價對象現(xiàn)場勘查和有關(guān)資料的收集情況，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)各種評估方法的適用范圍、使用條件，結(jié)合評估目的，進行具體分析如下：1) 估價對象所選用評估方法的理由 由于*市工業(yè)用地成交較活躍，近期估價對象同一供需圈有可比交易實例，故本次適宜選用市場比較法進行評估。 由于我們對*的征地政策有較充分的了解，土地的取得成本和相關(guān)稅費等資料收集比較翔實，且本次估價對象為工業(yè)用地，故本次適宜選用成本逼近法進行評估。2) 估價對象不選用評估方法的

16、理由 收益法由于估價對象同一供需圈類似的工業(yè)用地出租實例較少，工業(yè)用地和工業(yè)房地產(chǎn)租賃市場不活躍，因此本次評估不適宜選用收益法進行評估。 剩余法由于工業(yè)用地的建筑物售價等相關(guān)參數(shù)難以直接從市場調(diào)查中取得，因此本次評估不適宜選用剩余法進行評估。 基準地價系數(shù)修正法考慮到本次評估已經(jīng)收集到*市2009年11月30日公布執(zhí)行的基準地價，其修正體系資料沒有完全掌握，所以本次評估暫不選用基準地價系數(shù)修正法進行評估。估價過程市場比較法市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法

17、。其基本計算公式如下：V=Vb"BXDXE式中：V:待估宗地價格；Vb：比較實例價格；A:待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)B:待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)D:待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E:待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指1）選取可比實例根據(jù)選擇可比實例的要求，在符合條件的交易信息中，篩選出與本次估價對象屬同一供需圈、條件類似的三宗國有土地使用權(quán)交易實例作為可比實例，本次評估過程中估價對象選擇三個可比實例如下：實例A:*有限公司用地該實例位于*，建設(shè)用地面積為14,590

18、.40平方米，用途為工業(yè)用地。宗地紅線外六通”通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣），紅線內(nèi)場地平整；宗地土地利用情況正常；20*年12月26日正常掛牌出讓50年期國有土地使用權(quán)成交價為890萬元（折合地面單價609.99元/m2）。實例b:*有限公司用地該實例位于*區(qū)，建設(shè)用地面積為27,408.70平方米，用途為工業(yè)用地；宗地紅線外六通”通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣），紅線內(nèi)場地平整，紅線內(nèi)場地平整；宗地土地利用情況正常；20*年12月26日正常掛牌方式出讓50年期國有土地使用權(quán)成交價為1,596萬元（折合地面單價582.30元/m2）。實例C:*有限公司用地該實例位于*區(qū)

19、，建設(shè)用地面積為25,331.00平方米，用途為工業(yè)用地。宗地紅線外六通”通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣），紅線內(nèi)場地平整；宗地土地利用情況正常；20*年3月19日正常掛牌方式出讓50年期國有土地使用權(quán)成交價為1,379萬元（折合地面單價544.40元/m2）。2）比較因素的選擇根據(jù)本次估價對象和可比實例的特點，本次評估比較因數(shù)選擇主要有交易時間、交易情況、土地用途、交易方式、土地設(shè)定年限、區(qū)域因素、個別因素；其中區(qū)域因素選擇：道路通達度、距火車站距離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公共設(shè)施狀況、人文環(huán)境狀況、白然環(huán)境狀況、規(guī)劃條件限制、產(chǎn)業(yè)聚集程度；個別因素選擇：臨路狀況、宗地面積、宗地形狀、地基

20、承載力、地形坡度、宗地地勢、容積率。3）編制因數(shù)條件說明表根據(jù)上述選擇的比較因素，估價對象和可比實例的各因素條件說明如下表：表2-2比較因素條件說明表比較因素估價對象實例A實例B實例C宗地名稱估價對象-1*有限公司用地*有限公司用地*有限公司用地位置*交易價格（元/m2?土地面積）待估609.99582.30544.40交易時間*交易情況正常正常正常正常土地用途工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地交易方式模擬掛牌方式轉(zhuǎn)讓掛牌方式出讓掛牌方式出讓掛牌方式出讓區(qū)域因素道路通達度臨接次干道，道路通達度較優(yōu)臨接次干道，道路通達度較優(yōu)臨接次干道，道路通達度較優(yōu)臨接次干道，道路通達度較優(yōu)距火車站距離基礎(chǔ)設(shè)施狀

21、況紅線外六通紅線外六通紅線外六通紅線外六通公共設(shè)施狀況附近有超市，郵政、電信、銀行等公共設(shè)施，綜合評價公共設(shè)施條件較優(yōu)。附近有超市，郵政、電信、銀行等公共設(shè)施，綜合評價公共設(shè)施條件較優(yōu)。附近有超市，郵政、電信、銀行等公共設(shè)施，綜合評價公共設(shè)施條件較優(yōu)。附近有超市，郵政、電信、銀行等公共設(shè)施，綜合評價公共設(shè)施條件較優(yōu)。人文環(huán)境狀況文體設(shè)施較優(yōu)，居民素質(zhì)較優(yōu)，治安狀況較優(yōu)文體設(shè)施較優(yōu)，居民素質(zhì)較優(yōu)，治安狀況較優(yōu)文體設(shè)施較優(yōu)，居民素質(zhì)較優(yōu)，治安狀況較優(yōu)文體設(shè)施較優(yōu)，居民素質(zhì)較優(yōu)，治安狀況較優(yōu)自然環(huán)境狀況自然環(huán)境較優(yōu)自然環(huán)境較優(yōu)自然環(huán)境較優(yōu)自然環(huán)境較優(yōu)規(guī)劃條件限制規(guī)劃用途為工業(yè)用地，規(guī)劃對土地利用強度

22、有適當(dāng)限制規(guī)劃用途為工業(yè)用地，規(guī)劃對土地利用強度有適當(dāng)限制規(guī)劃用途為工業(yè)用地，規(guī)劃對土地利用強度有適當(dāng)限制規(guī)劃用途為工業(yè)用地，規(guī)劃對土地利用強度有適當(dāng)限制產(chǎn)業(yè)聚集程度集聚程度較聚集集聚程度較聚集集聚程度較聚集集聚程度較聚集個別因素臨路狀況二面臨路二面臨路二面臨路一面臨路宗地面積（m2）21,958.604,258.5027,408.7025,331.00宗地形狀較規(guī)則圖形近似長方形較規(guī)則圖形一般圖形地基承載力2025T/m22025T/m22025T/m22025T/m2地形坡度v3%v3%v3%v3%宗地地勢適中適中適中適中容積率1.63V2.5V2.5v24）編制比較因數(shù)條件指數(shù)表針對待估

23、宗地與可比實例各種因素條件，編制比較因數(shù)條件指數(shù)的有關(guān)說明如下：a、交易時間根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，*市近三年地價變化情況如下表:表2-3*市地價增長率情況一覽表年度季度綜合商服住宅工業(yè)采用連乘法，測算近三年來*市工業(yè)用地地價每月增長率為0.22%,考慮到估價對象位于*市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)用地的區(qū)域優(yōu)勢與*市工業(yè)用地一般區(qū)位相當(dāng)，本次評估參考*市工業(yè)用地地價月增長率確定估價對象所在地的工業(yè)用地地價月增長率（即月增長率為0.22%）。以2013年12月31日為基準，編制估價對象評估基準日和各交易實例交易時點的工業(yè)用地地價指數(shù)一覽表如下：表2-4估價對象與交易實例地價指數(shù)表估價對象實例A實例B實例

24、C本次評估基準日與交易時間編制地價指數(shù)基準日距離基準日的月份數(shù)月增長率地價指數(shù)根據(jù)上表所測算的地價指數(shù)，對各估價對象和各實例進行交易時間修正。b、交易情況估價對象和各交易實例交易情況均為正常，故不作修正。c、土地用途估價對象和比較實例的土地用途均為工業(yè)用地，故土地用途不作修正。d、交易方式估價對象交易方式為模擬掛牌轉(zhuǎn)讓，比較實例A、B、C的交易方式為掛牌出讓用地，故不作修正。e、土地使用年限估價對象本次評估基準日設(shè)定年限為*年，各成交實例均為法定最高年限工業(yè)用地50年。估價對象和各交易實例年期不一致，需要進行土地年期修正。年期修正主要參考基準地價系數(shù)修正法中的土地年期修正公式，分別計算估價對象

25、和各交易實例的年期修正系數(shù)。f、道路通達度區(qū)域內(nèi)評估對象和各交易實例附近的道路通達度狀況分為臨接支路、臨接次干道、臨街主干道三個級別，以區(qū)域內(nèi)評估對象附近的道路通達度所評定的級別為基準，相應(yīng)指數(shù)確定為100,各成交實例每上升或下降一個等次，指數(shù)相應(yīng)增加或減少3。g、距火車站距離以估價對象距火車站距離為基準，相應(yīng)指數(shù)確定為100,各成交實例每上升或下降1公里，該因素的指數(shù)相應(yīng)減少或增加0.5。h、基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價對象和比較實例周邊的基礎(chǔ)設(shè)施狀況均為紅線外六通，故基礎(chǔ)設(shè)施狀況不作修正。i、公共設(shè)施狀況為劣、較劣、一般、較齊備、齊備共五個級別，以估價對象周邊公共設(shè)施狀況為基準，相應(yīng)指數(shù)確定為100,

26、各成交實例每增加或降低一個級別，該因素的指數(shù)相應(yīng)增加或減少1。j、人文環(huán)境狀況區(qū)域內(nèi)評估對象和各交易實例周邊人文環(huán)境狀況分均為文體設(shè)施較優(yōu)，居民素質(zhì)較優(yōu)，治安狀況較優(yōu)，故不作修正。k、白然環(huán)境狀況區(qū)域內(nèi)評估對象和各交易實例周邊白然環(huán)境狀況分均為白然環(huán)境較優(yōu)，故不作修正。l、規(guī)劃條件限制區(qū)域內(nèi)估價對象和各交易實例附近的規(guī)劃用途為工業(yè)用地，規(guī)劃對土地利用強度均有適當(dāng)限制，故不作修正。m、產(chǎn)業(yè)聚集程度估價對象和各交易實例周邊產(chǎn)業(yè)聚集程度進行綜合評價后，劃分為不聚集、較松散、一般、較聚集、聚集共五個級別，以估價對象周邊產(chǎn)業(yè)聚集程度為基準，相應(yīng)指數(shù)確定為100,各成交實例每增加或降低一個級別，該因素的指

27、數(shù)相應(yīng)增加或減少2。n、臨路狀況估價對象和各交易實例臨路狀況劃分為一面臨路、二面臨路、三面臨路、四面臨路共四個級別，以估價對象臨路狀況所評定的級別為基準，相應(yīng)指數(shù)確定為100,各成交實例每上升或下降一個級別，該因素的指數(shù)相應(yīng)增加或減少3。、宗地面積根據(jù)對同一供需圈，宗地面積適用性分析，分為三級，宗地面積偏大偏?。╒3畝；500畝）、宗地面積一般（320畝、250500畝）、宗地面積優(yōu)（20250畝）。以評估對象的宗地面積為基準，各成交實例每上升或下降一個級別，該因素的指數(shù)相應(yīng)增加或減少1。p、宗地形狀估價對象和各交易實例宗地形狀劃分為不規(guī)則形狀、一般圖形、較規(guī)則形狀（近似長方形）、規(guī)則形狀（例

28、如：長方形、正方形）四個級別，以估價對象宗地形狀所評定的級別為基準，相應(yīng)指數(shù)確定為100,各成交實例每上升或下降一個級別，該因素的指數(shù)相應(yīng)增加或減少2。q、地基承載力估價對象和各交易實例土地承載力均為2025T/m2,差異不明顯，故不作修正。r、地形坡度修正。s、宗地地勢估價對象和各交易實例宗地地勢均為適中，差異不明顯，故不作修正。t、容積率估價對象和各交易實例土地用途均為工業(yè)用地，通過收集樣本，對同一供需圈工業(yè)容積率對地價的影響分析量化，編制容積率修正系數(shù)表如下：表2-6估價對象同一供需圈容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)修正系數(shù)根據(jù)以上比較因素條件指數(shù)的說明，編制比較因數(shù)條件指數(shù)表如下:表2-

29、5比較因素條件指數(shù)表比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格（元/m2?土地面積）交易時間交易情況土地用途交易方式土地設(shè)定年限（年）區(qū)域道路通達度距火車站距離因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況公共設(shè)施狀況人文環(huán)境狀況自然環(huán)境狀況規(guī)劃條件限制產(chǎn)業(yè)聚集程度個別因素臨路狀況宗地面積（m2）宗地形狀地基承載力地形坡度宗地地勢容積率5）編制比較因素修正系數(shù)表在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較實例交易時間、交易情況、土地用途、交易類型、土地使用年限修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件指數(shù)進行比較，得到各種因素修正系數(shù)，編制比較因素比較修正系數(shù)表如下：表2-6比較因素修正系數(shù)表

30、比較因素案例A案例B案例C交易價格（元/m2?土地面積）交易時間交易情況土地用途交易方式土地設(shè)定年限（年）區(qū)域因素道路通達度距火車站距離基礎(chǔ)設(shè)施狀況公共設(shè)施狀況人文環(huán)境狀況自然環(huán)境狀況規(guī)劃條件限制產(chǎn)業(yè)聚集程度個臨路狀況別因素宗地面積（m2）宗地形狀地基承載力地形坡度宗地地勢容積率比準價格（元/肝）6）市場比較法估算結(jié)果經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準價格。由于三個可比實例的比準價格比較接近，因此本次評估取簡單算術(shù)平均值作為市場比較法評估宗地地價的結(jié)果，即：成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利

31、潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法?；竟饺缦拢篤=Ea+T+Ed+R1+R2+R3=Ve+R3式中：V:土地價格Ea：土地取得費T:稅費Ed：土地開發(fā)費Ri：利息R2：利潤R3：土地增值Ve：土地成本價格R3：土地增值1）土地取得費土地取得費是指估價對象所在區(qū)域為取得土地使用權(quán)而支付的客觀費用。根據(jù)對估價對象所在區(qū)域近年來征地費用標準進行分析，土地取得費主要包括征地區(qū)片價、被征地農(nóng)民的社會保障費、青苗補償費、地上附著物補償費。據(jù)調(diào)查：估價對象周邊區(qū)域土地開發(fā)利用前土地類型為耕地；本次評估參照征用耕地測算土地取得費。 被征地農(nóng)民的社會保障費根據(jù)*省人民政府辦公廳*省人民

32、政府辦公廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作的補充通知文件規(guī)定：項目在報批征地時應(yīng)預(yù)留被征地農(nóng)民社會保障資金，一般建設(shè)項目預(yù)留標準仍為每畝耕地3萬元。目前在*市征地被征地農(nóng)民的社會保障費一般按每畝耕地3萬元的標準征收，故：估價對象被征地農(nóng)民的社會保障費=30,000666.67=45（元/m2） 青苗補償費根據(jù)*省實施中華人民共和國土地管理法辦法（*省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議于*年*月*日通過）第第三十條：農(nóng)作物按前三年平均年產(chǎn)值的一倍補償；”。根據(jù)*市人民政府關(guān)于調(diào)整全市征地補償標準的通知及有關(guān)文件，估價對象前三年耕地平均年產(chǎn)值每畝為1,600元（折合2.4元/m2）;

33、故青苗補償每畝為1,600元（折合2.4元/m2）。 地上附著物補償費根據(jù)中華人民共和國土地管理法（1999年1月1日施行）第四十七條：征收耕地的補償費用包括土地的補償費、安置補助費及地上附著物和青苗的補償費經(jīng)過評估人員的實地調(diào)查，地上附著物補償費主要包括農(nóng)業(yè)設(shè)施、水利設(shè)施等拆遷費用的均攤。通過對同類用地案例分析，并通過實踐驗證，該區(qū)域地上附著物補償費一般為38元/m2,本次評估地上附著物補償費均取5元/m2。2）相關(guān)稅費 征地管理費根據(jù)國家物價局、財政部關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費項目與標準的通知（價費字1992597號，1992年12月1日起執(zhí)行）第五條：征用土地管理費的收取標準（一）實行

34、全包征地方式的，按征地費總額的以下比例收費：1、一次性征用耕地在66.67公頃（1,000畝）以上（含66.67公頃）、其它土地133.34公頃（2,000畝）以上的（含133.34公頃），征地管理費按不超過3%收取；2、征用耕地66.67公頃以下、其它土地133.34公頃以下的，征地管理費按不超過4%收取”。又根據(jù)國家計委財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知（計價格2001585號，2001年4月16日公布）文件規(guī)定：降低政府部門收取的征地管理費、房屋拆遷管理兼、工程質(zhì)量監(jiān)督費、勞動合同鑒證費。建筑合同鑒證費、工程承包合同鑒證費，收費標準均按現(xiàn)行收費標準的70%計收，并由省級

35、價格、財政部門逐項予以重新核定 耕地占用稅根據(jù)*省人民政府關(guān)于印發(fā)*省耕地占用稅實施辦法的通知*）及附表：*市耕地占用稅標準均為35元/m2。本次評估耕地占用稅取35元/m2。 耕地開墾費根據(jù)*省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局、省財政廳關(guān)于*省耕地開墾費征收和使用暫行規(guī)定的通知（*）入均耕地0.3畝以下，耕地開墾費每平方米15元”，故本次評估估價對象耕地開墾費取15元/m2。 相關(guān)稅費綜上，依公式：相關(guān)稅費=征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費*3）土地開發(fā)費根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域的土地開發(fā)程度和基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的調(diào)查，咨詢*市造價管理站關(guān)于的土地一級開發(fā)成本信息和參考*市基準地價技術(shù)成果等

36、資料：*市基礎(chǔ)設(shè)施配套程度在達到宗地紅線外六通”通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣）,紅線內(nèi)場地平整的情況下，其單位土地面積的土地開發(fā)費用一般為185元/m2（其中：通路80元/m2、通電20元/m2、通訊15元/m2、通上水20元/m2、通下水20元/m2、通燃氣25元/m2、場地平整5元/m2）。本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外六通”通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣）和紅線內(nèi)場地平整”；因此本次評估土地開發(fā)費取185元/m2。4）投資利息根據(jù)估價對象規(guī)劃及項目的現(xiàn)狀用途，土地正常開發(fā)周期為1年，投資利息按2012年7月6日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的六個月一年（含一年）貸款利率6.00%計。土地取得費及稅費均為一次性投入；土地開發(fā)費為開發(fā)期內(nèi)均勻投入，即計息本金按其1/2計。則：投資利息=（土地取得費+相關(guān)稅費）X開發(fā)周期冷00%+土地開發(fā)費X發(fā)周期以6.00%*5）投資利潤投資利潤是把土地開發(fā)作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，發(fā)揮作用，因此投資利潤應(yīng)與同行業(yè)投資回報一致，工業(yè)用地的土地開發(fā)投資應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報。根據(jù)估價人員調(diào)查及行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)經(jīng)驗，*市與估