1、喬治莊園入伙工作計(jì)劃物業(yè)入伙 1 1）組建新管理處）組建新管理處 A、新的管理處應(yīng)于確定入伙前二個(gè)月成立按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。 B、 管理處建立健全規(guī)章制度，由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編寫入伙方案，經(jīng)審批后執(zhí)行。 C、管理處要加強(qiáng)員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)的培訓(xùn)。 D、管理處要做好日常管理運(yùn)作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等） 準(zhǔn)備。 E、開展入伙前動(dòng)員工作。3在一月初，制定了入伙工作計(jì)劃表。從房屋的接管驗(yàn)收、管理處的組建、交房入住、裝修管理四個(gè)方面，制定了六百多條詳細(xì)的工作內(nèi)容，并定出責(zé)任人、配合部門與完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作一、制定入伙工作計(jì)劃表4 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)

2、備工作 四月底物業(yè)聯(lián)合地產(chǎn)，成立公司級(jí)聯(lián)合交房工作小組，由物業(yè)公司經(jīng)理擔(dān)任組長。 交房工作小組協(xié)調(diào)公司的各種資源和力量，保障交房工作的順利完成。二、成立交房小組5n組長：n組員： 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作交房小組名單6 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作 交房工作小組的工作內(nèi)容與責(zé)任人：7三、交房培訓(xùn) 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作 對(duì)參加交房的工作人員培訓(xùn)交房注意事項(xiàng)、交房流程、統(tǒng)一說辭等。 對(duì)驗(yàn)房工作人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，包括驗(yàn)房路線、驗(yàn)房說辭、驗(yàn)房工具的準(zhǔn)備及驗(yàn)房表單的填寫。8驗(yàn)房路線 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作進(jìn)門檢查弱電箱、開關(guān)主臥次臥陽臺(tái)衛(wèi)生間廚房抄表離開客廳9n卷 尺

3、n水 桶n插 座n燈 頭n螺絲刀n夾 板 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作驗(yàn)房工具10四、交房預(yù)演 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作 入住前4月23日、4月26日由交房工作小組組長領(lǐng)導(dǎo)，各部門員工共同參與，分別進(jìn)行了二次預(yù)演。11 預(yù)演流程：n各小組負(fù)責(zé)人檢查現(xiàn)場布置、物料準(zhǔn)備情況；檢查工作人員對(duì)崗位職責(zé)、物料使用及工作流程的熟悉情況；對(duì)入住時(shí)可能發(fā)生的問題統(tǒng)一回答口徑和處理方案。n預(yù)演過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)修正。n預(yù)演結(jié)束，交房工作組開會(huì)總結(jié)，協(xié)調(diào)各小組之間工作，保障6月30日入住工作順利完成。 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作12五、入住文件的準(zhǔn)備 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作由地產(chǎn)客服

4、中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門準(zhǔn)備入住文件。13 現(xiàn)場公示資料，由客服部負(fù)責(zé)制作成易拉寶在現(xiàn)場公示。 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作14 郵寄給業(yè)主的資料，提前制定并完成印制。 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作15 入住現(xiàn)場準(zhǔn)備的資料，各部門預(yù)先準(zhǔn)備并完成印制。 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作16 業(yè)主帶走的資料，提前制定并完成印制。 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作17 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作五、交房現(xiàn)場物料的準(zhǔn)備六、交房人員配備18七、入住流程 交房前的準(zhǔn)備工作交房前的準(zhǔn)備工作鑰匙留存處資料審核處地產(chǎn)收款處物業(yè)收款處資料鑰匙發(fā)放處物業(yè)驗(yàn)房處19八、房屋整改維修的流程 交房前的準(zhǔn)備工作交房

5、前的準(zhǔn)備工作物業(yè)人員填寫房屋驗(yàn)收單，業(yè)主簽字后，立即交給工程整改組工程整改組確定是否屬于快維修項(xiàng)目Y立即整改業(yè)主二次驗(yàn)收業(yè)主收房約定復(fù)驗(yàn)日期簽鑰匙留存委托書物業(yè)驗(yàn)收合格N工程整改地產(chǎn)客服通知業(yè)主二次驗(yàn)房交房前的準(zhǔn)備工作 1、 發(fā)展商可考慮舉行入伙儀式，對(duì)外界宣傳工作，可考慮請(qǐng)媒體對(duì)整個(gè)入伙工作進(jìn)行現(xiàn)場采訪、錄像； （此項(xiàng)工作在入伙前15日確定） 2、 發(fā)展商負(fù)責(zé)通知業(yè)主（可考慮寄件、報(bào)紙公告等方法）；同時(shí)用電話通知業(yè)主入伙時(shí)所需要繳納的各項(xiàng)費(fèi)用和總額；便于業(yè)主在入伙期間能夠如期到達(dá)和帶足入伙所需金額（此通知必須提前10天通知業(yè)主，并做好通知記錄）。 3、發(fā)展商負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場布置的安排，入伙時(shí)的環(huán)

6、境美化，點(diǎn)綴園區(qū)入伙氛圍；可考慮在園區(qū)大門口、入伙現(xiàn)場、各入伙樓房門樓入擺設(shè)花盆。在入伙現(xiàn)場兩邊用氣球拉兩條橫幅寫上業(yè)主喬遷新居的祝賀語和物業(yè)管理的服務(wù)宗旨。 4、入伙儀式上，建議發(fā)展商負(fù)責(zé)組織禮樂隊(duì)、舞獅隊(duì)或其它形式的娛樂節(jié)目，活躍入伙現(xiàn)場氣氛。 5、 管理處負(fù)責(zé)請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)安排與銀行、煤氣、電話、供電、電視等有關(guān)部門聯(lián)系， 實(shí)行現(xiàn)場辦公。（此項(xiàng)工作在10前完成。） 6、 物業(yè)公司組織人員對(duì)入伙現(xiàn)場設(shè)備進(jìn)行準(zhǔn)備，并負(fù)責(zé)現(xiàn)場辦公的布置；同時(shí)，協(xié)助發(fā)展商布置入伙現(xiàn)場。 7、物業(yè)公司負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場安全、清潔的人員安排；做好小區(qū)和入伙現(xiàn)場突發(fā)事件處理方案，確保入伙時(shí)秩序井然有序。 8、物業(yè)公司委派專業(yè)

7、人員對(duì)入伙現(xiàn)場有業(yè)主投訴進(jìn)行處理。（另設(shè)接待室） 9、發(fā)展商可考慮請(qǐng)專業(yè)的禮儀公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場收樓時(shí)的禮儀組，提高禮儀服務(wù)的專業(yè)性。 10、物業(yè)公司可考慮對(duì)每套入伙的房屋配備滅火器1個(gè)，在入伙時(shí)收取滅火器的成本費(fèi)用；以便于業(yè)主在裝修房屋和日常生活中使用；杜絕小區(qū)火災(zāi)隱患。 11、發(fā)展商建議考慮入伙時(shí)為業(yè)主發(fā)放的禮品，最好考慮來入伙的業(yè)主每戶一份；同時(shí)準(zhǔn)備好“二、三期樓盤銷售資料袋，做好新樓盤銷售宣傳工作。清潔 “開荒” “開荒”是指入伙前對(duì)小區(qū) 或大廈的公共地方進(jìn)行一次較徹底的清潔工作。 目的是使業(yè)主在入伙時(shí)有一個(gè)較好的清潔環(huán)境。 具體范圍應(yīng)包括： 道路地面及地面公共設(shè)施、樓層公共通道、后樓梯及樓

8、層內(nèi)的公共設(shè)施等。 對(duì)“開荒”的工作人員按清潔區(qū) 域給予合理劃分范圍。 對(duì)“開荒”后的情況進(jìn)行檢查， 同時(shí)對(duì)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)和要求的地方 要積極整改，確?！伴_荒”的效果。交樓前的工程準(zhǔn)備 登記遺漏工程 對(duì)遺漏工程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸類、總結(jié) 將遺漏工程總結(jié)遞交發(fā)展商、承建商，若有時(shí)間將督促承建 商進(jìn)行整改、執(zhí)漏 管理公司針對(duì)遺漏工程的總結(jié)對(duì)驗(yàn)樓員進(jìn)行交樓前工作總結(jié) 對(duì)樓宇質(zhì)量的查驗(yàn)、跟進(jìn)物業(yè)及設(shè)施之驗(yàn)收移交有關(guān)核表工作一定要做到表對(duì)戶、戶對(duì)表、記錄清晰對(duì)有問題的表一定要記錄在案，出文通知發(fā)展商、承建商、供電公司、燃?xì)夤尽⒐┧?，要求發(fā)展商、承建商協(xié)助供電公司、燃?xì)夤?、供水公司盡快進(jìn)行整改工作；保證單元

9、交付后水、電、燃?xì)獾恼９?yīng)建立初步設(shè)備檔案，明確責(zé)任人，并對(duì)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)有問題的設(shè)備記錄在案，并通知發(fā)展商、承建商督促其進(jìn)行整改管理公司針對(duì)遺漏工程的總結(jié)對(duì)驗(yàn)樓員進(jìn)行交樓前工作總結(jié) 核對(duì)水表、電表、燃?xì)獗砗姳矸?、水表房、管井房、電房等設(shè)備房及管理用房的鎖匙貼標(biāo)簽，將鎖匙移交物業(yè)部 核對(duì)施工方移交的鎖匙數(shù)量及是否匹配房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 熟悉單元二次裝修規(guī)限及部門之相關(guān)工作 工程人員對(duì)物業(yè)內(nèi)不充許改動(dòng)的墚、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內(nèi)的某些設(shè)備（如智能化系統(tǒng)及不充許封閉的設(shè)施檢查口等）應(yīng)事先參照各類型單元之平面圖作出詳細(xì)規(guī)定及須對(duì)規(guī)定之內(nèi)容進(jìn)行熟悉，并將規(guī)定知會(huì)管理處等作出

10、適當(dāng)安排 準(zhǔn)備物業(yè)單元內(nèi)設(shè)施線路分布走向之圖紙及各戶型之平面圖，便于業(yè)戶開展二次裝修工程物業(yè)公司準(zhǔn)備入伙資料 1、樓宇接管驗(yàn)收記錄 包括電氣、土建、水暖三種 2、入伙收樓記錄（四聯(lián)單） 3、入伙工作組織方案 4、項(xiàng)目管理方案安保工作的安排p 對(duì)著裝的要求，儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求，站立的要求進(jìn)行培訓(xùn)p 增加人手、加強(qiáng)巡邏次數(shù)、制訂防范突發(fā)事情的方案及車輛停放管理方案p 增加崗位p 做好迎接業(yè)主的訓(xùn)練p 交樓當(dāng)天準(zhǔn)備雨傘標(biāo)識(shí)的準(zhǔn)備p樓宇指示牌、樓層指示牌、單元指示牌、走火通道指示牌p停車場指示牌，包括轉(zhuǎn)彎牌、禁鳴牌、單行牌等p交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置p收樓程序指示牌p

11、交樓現(xiàn)場功能區(qū)域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、驗(yàn)樓處、p 裝修申請(qǐng)?zhí)幍?、入伙工作流程驗(yàn)明入伙資格，繳付入伙費(fèi)用驗(yàn)明入伙資格，繳付入伙費(fèi)用業(yè)業(yè) 主主提交資料、驗(yàn)明業(yè)主身份提交資料、驗(yàn)明業(yè)主身份管理處收款組管理處收款組管理處簽約組管理處簽約組管理處驗(yàn)房組管理處驗(yàn)房組辦理入伙手續(xù)辦理入伙手續(xù)驗(yàn)收樓宇驗(yàn)收樓宇驗(yàn)收交付驗(yàn)收交付入伙完畢入伙完畢交交驗(yàn)驗(yàn)樓樓表表營銷中心營銷中心地產(chǎn)財(cái)務(wù)部地產(chǎn)財(cái)務(wù)部繳清購房費(fèi)用繳清購房費(fèi)用n 對(duì)鎖匙的管理p專人專責(zé)管理，擺放在鎖匙柜p制定鎖匙管理制度（例如鎖匙當(dāng)天歸還、不允許帶離物業(yè)范圍以外等規(guī)定）并制定鎖匙使用登記表，實(shí)行一出一入登記制度，明確有關(guān)鎖匙的去向p交樓時(shí)

12、，將有關(guān)鎖匙放入收樓文件袋6、入伙前的前期籌備p 將所有收樓文件寫上單元號(hào)，放入收樓袋p 將收樓文件袋統(tǒng)一放在交樓處，擺放整齊，方便使用 收樓文件資料的管理p業(yè)主/住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)主/住戶姓名、地址、聯(lián)絡(luò)方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯(lián)絡(luò)方式、照片（若有）、購房合同或按揭合同編號(hào)、車輛登記、工程返修記錄、費(fèi)用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請(qǐng)記錄p建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內(nèi)容可從售樓部有關(guān)的購房合同或認(rèn)購合同中可查閱到 建立初步的業(yè)主/住戶檔案p單元裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施清單、單元的電話線、有線電視、空調(diào)機(jī)主機(jī)、電表、水表、燃?xì)獗淼奈恢?、單元總的配電量等p對(duì)水泵房、發(fā)電機(jī)、

13、消防設(shè)施、安防系統(tǒng)等的配置情況及分布位置等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的熟悉p小區(qū)附屬設(shè)施的熟悉，例如會(huì)所、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、各類車輛停放的位置等p物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學(xué)校、街道辦、菜市場、派出所燃?xì)夤?、供電公司、供水公司?掌握物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的基本情況l 確定交樓路線圖、二次裝修貨物運(yùn)輸路線圖l 政府相關(guān)文件及收樓文件資料的熟悉工作l 相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)的熟悉 認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)政府文件及熟習(xí)交樓流程及二次裝修流程房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)入伙工作程序注意事項(xiàng)p合理辦理入伙手續(xù)，避免集中辦理產(chǎn)生混亂；p“一站式”的服務(wù)，方便業(yè)主；p工作現(xiàn)場公開工作流程，提高效率和透明度；p設(shè)立專人引導(dǎo)車輛，維持有序現(xiàn)場；p明

14、確修補(bǔ)隊(duì)伍的安排，重點(diǎn)放在單元室內(nèi)遺留問題的修補(bǔ)；p充分運(yùn)用機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理知識(shí)及物業(yè)管理公司形象。二：交樓期間的工作車輛安排車輛安排清潔安排清潔安排保安控制保安控制綠化安排綠化安排路標(biāo)指示牌布置路標(biāo)指示牌布置人流控制人流控制交樓現(xiàn)場的控制n 清理現(xiàn)場、可請(qǐng)清潔公司、策劃公司、工程部、保安部協(xié)助完成。n 將遺漏工程記錄表一式三份分別交發(fā)展商、承建商。n 管理公司工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊(duì)進(jìn)行返修工程，并將有關(guān)進(jìn)度反饋物業(yè)部，以應(yīng)付業(yè)主的查詢。n 當(dāng)返修工程完畢后，由物業(yè)部通知業(yè)主回來驗(yàn)收，交換鎖匙并讓業(yè)主簽收。n 對(duì)未來收樓的業(yè)主應(yīng)再次派發(fā)收樓通知書。三：交樓后的工作45 實(shí)施交房入住方案實(shí)施

15、交房入住方案一、入住現(xiàn)場的選址46 實(shí)施交房入住方案實(shí)施交房入住方案二、入住現(xiàn)場的布置 由客服中心選擇專業(yè)的策劃公司包裝，美化入住現(xiàn)場。47 實(shí)施交房入住方案實(shí)施交房入住方案 二、入住現(xiàn)場的布置 由客服中心選擇專業(yè)的策劃公司包裝，美化入住現(xiàn)場。 48 實(shí)施交房入住方案實(shí)施交房入住方案 二、入住現(xiàn)場的布置 由客服中心選擇專業(yè)的策劃公司包裝，美化入住現(xiàn)場。 49 實(shí)施交房入住方案實(shí)施交房入住方案 二、入住現(xiàn)場的布置 由客服中心選擇專業(yè)的策劃公司包裝，美化入住現(xiàn)場。 50 實(shí)施交房入住方案實(shí)施交房入住方案三、辦理入住的線路安排物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)物業(yè)交房流程及注意事項(xiàng)一、物業(yè)交房流程二、物業(yè)交房注

16、意事項(xiàng)交收樓流程一、房產(chǎn)交接 業(yè)主來辦理繳納購房余款、簽收房屋交接書手續(xù)時(shí)，向現(xiàn)場辦理人員出示： 1、收樓通知書 ； 2、業(yè)主身份證或委托書及代理人證件； 3、銷售合同及收據(jù)等相關(guān)證明； 由開發(fā)商相關(guān)人員及物業(yè)客服部人員陪同業(yè)主至開發(fā)商財(cái)務(wù)處繳納相關(guān)款項(xiàng)（包括房款、代辦小產(chǎn)證、代收分時(shí)電表裝置費(fèi)、代收有線端口初裝費(fèi)、代收燃?xì)獗砭哔M(fèi)等）并開具繳費(fèi)證明。 業(yè)主憑繳費(fèi)證明領(lǐng)取新建住宅使用說明書、新建住宅質(zhì)量保證書、質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書、空氣檢測合格證書。 簽署房屋交接書后，領(lǐng)取單元內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品說明書、單元保養(yǎng)說明書等。交收房流程二、物業(yè)管理繳費(fèi) 業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項(xiàng)物品后，由物業(yè)管

17、理公司客服人員和銷售人員陪同至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳納費(fèi)用：1、前期物業(yè)管理費(fèi)（六個(gè)月）2、代收維修基金。 業(yè)主在繳付上述費(fèi)用后，物業(yè)財(cái)務(wù)部將出具收樓繳費(fèi)證明。交收樓流程三、辦理物業(yè)登記手續(xù) 在確認(rèn)業(yè)主將房款及物業(yè)管理費(fèi)均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下： 1、客服助理核對(duì)收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復(fù)印存檔（業(yè)主如為境外人士，代理人委托書需公證）；另需復(fù)印已繳物業(yè)管理費(fèi)、維修基金發(fā)票存檔。2、業(yè)主簽署并簽收臨時(shí)管理公約及承諾書 臨時(shí)管理公約作為業(yè)主委員會(huì)成立之前業(yè)主、物業(yè)管理公司和發(fā)展商在小區(qū)內(nèi)行使各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)的約定，對(duì)業(yè)主也是一種保障，因此

18、臨時(shí)管理公約簽署非常重要。 3、業(yè)主填寫業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表。 業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表涉及到業(yè)主的個(gè)人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于保密文件 同時(shí)為做到業(yè)主信息的有效性和合法性，業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表必須由業(yè)主本人填寫。4、業(yè)主簽署并簽收搬遷及電梯使用承諾書 注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項(xiàng)，對(duì)業(yè)戶的順利搬遷及電梯使用有非常大的作用，同時(shí)也是物業(yè)管理公司與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。交收樓流程5、業(yè)主簽收搬遷及電梯使用通知書、租客登記表、業(yè)戶手冊(cè)和服務(wù)指南等表單和文件，以方便業(yè)主進(jìn)一步了解各項(xiàng)表單的使用及管理公司提供的各項(xiàng)服務(wù)。 6、業(yè)主簽署并簽收防火、治安責(zé)任協(xié)議書。 防火、治安責(zé)任協(xié)議書的簽署是要求業(yè)主

19、做好單元內(nèi)的安全防火、防范工作，同時(shí)協(xié)助物業(yè)管理公司保護(hù)好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材。7、業(yè)主簽收治安管理規(guī)定和停車庫/場使用規(guī)定。 物業(yè)管理公司希望業(yè)主能遵守小區(qū)的治安管理規(guī)定和停車庫/場使用規(guī)定，配合物業(yè)管理公 司共同管理好整個(gè)小區(qū)。8、業(yè)主核對(duì)及簽收進(jìn)戶門，分戶門，信箱鑰匙及IC卡。9、在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，陪同業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房 。四、驗(yàn)房 在辦完物業(yè)各項(xiàng)手續(xù)后，由物業(yè)管理公司客服部人員、工程技術(shù)人員和發(fā)展商銷售人員三方共同陪業(yè)主至單元內(nèi)驗(yàn)房 ：1、業(yè)主將單元進(jìn)戶門打開，由“三方”陪同清點(diǎn)單元內(nèi)物品、設(shè)備及設(shè)施，核對(duì)單元的水、電、和燃?xì)庾x數(shù)，在物業(yè)（單元）接收記錄表簽署確認(rèn)。 物

20、業(yè)工程人員為業(yè)主演示設(shè)施設(shè)備使用功能及狀態(tài)。2、如業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些問題或疑問，物業(yè)管理公司工程人員無法回答的 即通知發(fā)展商工程人員來現(xiàn)場解疑。如需整改的發(fā)展商工程人員在現(xiàn)場回復(fù)業(yè)主整改工作時(shí)間表，并記錄在案，以確保驗(yàn)房工作順利進(jìn)行。3、若有整改事項(xiàng)，業(yè)主可委托物業(yè)管理處跟進(jìn)并及時(shí)報(bào)告整改結(jié)果。4、驗(yàn)收完畢后，由業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)確認(rèn)簽字。交收樓流程四、交收樓整改 業(yè)主驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在問題需要整改時(shí)，由物業(yè)工程部人員將業(yè)主提出的問題填在物業(yè)（單元）接收記錄表 或驗(yàn)房整改單上，由業(yè)主簽字確認(rèn)后復(fù)?。ㄎ飿I(yè)、業(yè)主、發(fā)展商），由發(fā)展商通知各施工單位安排整改工作。整改單原件要存檔。同時(shí)業(yè)

21、主可將進(jìn)戶門鑰匙托管至物業(yè)管理公司。在整改內(nèi)容完成且業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格后，由業(yè)主取回托管之鑰匙。交收樓流程交收樓流程1、發(fā)展商落實(shí)事項(xiàng) 交房前各類證件取得： 交房現(xiàn)場公示交房場地安排： A 確定場地：位置方位、面積大小、流轉(zhuǎn)方向、功能區(qū)隔 B 適度裝修：地面、四壁、照明、電話、空調(diào)、家具 C 導(dǎo)示布置：園區(qū)外圍、收樓現(xiàn)場 事項(xiàng)： 1、場地安排在寬敞、便于流轉(zhuǎn)的室內(nèi)。建議臺(tái)面按手續(xù)辦理的流程一字排開。 2、準(zhǔn)備幾個(gè)vip間，如現(xiàn)場發(fā)生爭吵可請(qǐng)業(yè)主進(jìn)入商談，避免擴(kuò)大影響。 3、確認(rèn)行人/行車通道。驗(yàn)樓路線應(yīng)以通暢、方便為主，避免交樓現(xiàn)場混亂。 4、現(xiàn)場電話、網(wǎng)線等設(shè)施要能滿足現(xiàn)場辦公的要求。 5、及早與

22、開發(fā)商商議、確認(rèn)交收樓流程及維保流程。交房物品資料： A 交房物品：便于攜帶、利于收納、值得保存 B 交房資料：兩書準(zhǔn)備、結(jié)構(gòu)圖提供、物業(yè)相關(guān)資料 事項(xiàng)：1、如物業(yè)代為處理二書需提請(qǐng)開發(fā)商采取一些高效的方式。如使用印章等。 2、相關(guān)資料開發(fā)商應(yīng)盡快提供（業(yè)主資料、實(shí)測面積、小區(qū)概況、設(shè)施設(shè)備等）。 3、以上準(zhǔn)備工作一但條件允許，應(yīng)及早完成。房屋預(yù)驗(yàn)接收： A 時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制 B 提前介入施工現(xiàn)場 C 整改跟進(jìn) 事項(xiàng)： 1、制定切實(shí)有效的預(yù)驗(yàn)、整改方案。 2、開發(fā)商定期例會(huì)不可少。 3、合理利用開發(fā)商來解決問題。避免完工后一些問題暴露出來導(dǎo)致重復(fù)整改延誤接收時(shí)間 4、開發(fā)商在交樓前應(yīng)作好開荒保潔的

23、工作。交房中業(yè)主驗(yàn)房收樓后整改期限確認(rèn)： A 由項(xiàng)目部專業(yè)工程師與業(yè)主當(dāng)面書面確定 B 工程部按時(shí)間跟進(jìn)整改工作 事項(xiàng)：開發(fā)商應(yīng)在現(xiàn)場組織由總包、分包和開發(fā)商工程師共同組成的“緊急維修隊(duì)”在交房時(shí)如 發(fā)生一些交房人員無法解決的工程問題時(shí)可通知“緊急維修隊(duì)”前來，由專業(yè)人員與業(yè)主 當(dāng)面接洽，擬定解決 。 面對(duì)“問題”業(yè)主即時(shí)配合物業(yè)公司處理：一忌拖延、二忌擴(kuò)散、三忌被動(dòng) 事項(xiàng)： 1、面對(duì)“問題”業(yè)主應(yīng)做好與開發(fā)商之間的溝通、協(xié)調(diào)。 2、交房現(xiàn)場有業(yè)主情緒激動(dòng)時(shí)，應(yīng)請(qǐng)其離開交房現(xiàn)場，進(jìn)入事先準(zhǔn)備的vip間內(nèi)作處理。 3、對(duì)業(yè)主提出的問題應(yīng)及時(shí)給于回答，對(duì)于無法回答的問題迅速告知開發(fā)商，獲得其指示

24、或技術(shù)支持。專人對(duì)口負(fù)責(zé)：A 及時(shí)調(diào)整 B 隨時(shí)溝通協(xié)調(diào) 事項(xiàng)：事項(xiàng)：1、在交樓活動(dòng)中開發(fā)商現(xiàn)場人員的分工要明確 2、避免一人對(duì)口多項(xiàng)事件，導(dǎo)致處理速度延緩。 3、物業(yè)員工要熟悉開發(fā)商現(xiàn)場人員。并請(qǐng)開發(fā)商提供各對(duì)口人員名單給物業(yè)。交房后整改維修單位及人員控制：A 維修工人固定工作場地及上下班時(shí)間 B 工程部分工落實(shí)跟單作業(yè) C 項(xiàng)目部專人跟進(jìn)協(xié)調(diào) 事項(xiàng)：1、整改維修單位及人員控制。國家規(guī)定施工時(shí)間為：周一至周五8點(diǎn)至18點(diǎn)。 2、開發(fā)商定期整改例會(huì)制度。共性問題控制：A 專題會(huì)議 B 專函知會(huì) 事項(xiàng)：1、對(duì)于共性的整改問題要引起足夠的重視。 2、對(duì)于業(yè)主提出的非質(zhì)量的共性問題，也要及時(shí)通報(bào)開發(fā)

25、商（例如封陽臺(tái)等） 3、以發(fā)文/專函形式發(fā)送給開發(fā)商時(shí)，要注意簽收、存檔。必須留存原始憑證。 1、物業(yè)管理處落實(shí)事項(xiàng) 交房前收樓人員安排： A 認(rèn)真計(jì)劃，按時(shí)到崗，周詳培訓(xùn) B 以老帶新，控制加班，各部配合 C 后備支持，善用資源，適時(shí)調(diào)整 事項(xiàng)：1、交房活動(dòng)進(jìn)行時(shí)會(huì)有大量的加班，在交房前應(yīng)把員工的調(diào)休盡量消化掉。 2、樓宇驗(yàn)收、接管接收階段，是員工熟悉樓盤的最好時(shí)機(jī)。 3、工程部應(yīng)作好設(shè)施設(shè)備的登記、匯總的工作。并熟悉設(shè)備的維修、使用。 4、要提前做好模擬交樓的工作。 5、在此期間要注意一些設(shè)施設(shè)備配件及專用工具的收集。 6、尤其在接管之后必須建立嚴(yán)格有效的管理制度，例如鑰匙領(lǐng)用制度，出入制

26、度，整改人 員控制制度等，以確保在交付業(yè)主前始終保持良好的狀態(tài)。收樓資料： A 業(yè)戶手冊(cè)、管理公約 B 收樓表單、裝修申請(qǐng) 事項(xiàng)： 1、物業(yè)相關(guān)的資料（交樓表單、裝修申請(qǐng)等文件）應(yīng)盡可能早的提供給開發(fā)商做修改確認(rèn)。 2、可建議開發(fā)商把交收樓活動(dòng)中物業(yè)用資料與公約、手冊(cè)等一并印刷。對(duì)開發(fā)商而言感覺 上美觀、正規(guī)，對(duì)物業(yè)而言省了人力、物力。 3、建議在交房活動(dòng)中對(duì)管理公約進(jìn)行簽收。在和開發(fā)商、物業(yè)經(jīng)理協(xié)商的情況下決定是否 將物管費(fèi)等敏感問題寫入公約一并讓業(yè)主作簽收。 4、簡單講解交樓活動(dòng)中所需表單的大致構(gòu)成及內(nèi)容。管理處辦公場地： A 完成裝修 B 正式啟用 事項(xiàng)： 1、應(yīng)盡快為各部門找好辦公區(qū)域

27、。便于工作的開展。 2、辦公室裝修可提請(qǐng)開發(fā)商。交房中 要點(diǎn)：合理安排作息時(shí)間。交樓期間工作時(shí)間有著很大的不確定的因 素，因 靈活制定作息時(shí)間，使員工保持狀態(tài)，避免不必要的減員?？头藛T ：A 等候接待 B 資料發(fā)放 C 入住登記 D 文件簽署 E 鑰匙領(lǐng)用 事項(xiàng)：1、業(yè)主檔案應(yīng)在交收樓活動(dòng)時(shí)同步建立，并盡可能收集齊全業(yè)主的相關(guān)信息。 2、人員分工明確，員工對(duì)自己的工作熟練、職責(zé)要明確。 3、鑰匙托管。 4、客服交房技巧。 5、控制交房時(shí)間。 6、簡單講解大致會(huì)使用到的表單及用法。 7、因交收樓活動(dòng)分為開發(fā)商及物業(yè)2大部分，務(wù)必與開發(fā)商做好交接工作。 8、業(yè)主資料是密件，必須作好保密工作。工程

28、人員：A 交樓驗(yàn)房 B 整改跟進(jìn) C 裝修申請(qǐng) 事項(xiàng)： 1、在業(yè)主套內(nèi)時(shí)，清點(diǎn)設(shè)施設(shè)備數(shù)量。 2、對(duì)于簡單的和需要指導(dǎo)的設(shè)備做一下演示，例如燈、門對(duì)講等。 3、要配合客服對(duì)業(yè)主進(jìn)行主動(dòng)的指引。 4、整改單填寫要清晰，內(nèi)容完整。不屬于質(zhì)量問題的要做好解釋工作。 5、在單元查看結(jié)束并得到業(yè)主同意后，抄寫水電煤讀數(shù)并由業(yè)主確認(rèn)簽字。保安人員： A 方向引導(dǎo) B 秩序維護(hù) C 車輛管理 事項(xiàng)：保安部應(yīng)準(zhǔn)備緊臨時(shí)預(yù)案，以應(yīng)對(duì)現(xiàn)場突發(fā)狀況。保潔人員： A 園區(qū)環(huán)境 B 現(xiàn)場清潔交房后整改跟進(jìn)：A 時(shí)間控制 B 質(zhì)量控制 C 投訴控制遺留問題處理：A 及時(shí)整理統(tǒng)計(jì) B 函告相關(guān)單位 C 專人跟進(jìn)落實(shí)總結(jié)核心問題：總結(jié)核心問題： 與開發(fā)商之間良好的溝通是順利完成交收與開發(fā)商之間良好的溝通是順利完成交收樓活動(dòng)的關(guān)鍵樓活動(dòng)的關(guān)鍵交收樓管理的重點(diǎn)（要求、規(guī)定、注意事項(xiàng)） 1、交收樓之前的必須做好充分扎實(shí)的準(zhǔn)備工作。 2、與發(fā)展商共同制定各種收樓資料并提前完成收樓表單印制。 3、財(cái)務(wù)需確定業(yè)主收樓時(shí)繳納的費(fèi)用類別及計(jì)算依據(jù)、起收日期及注意事項(xiàng)。 4、提前一周完成交收樓場地布置并組織各相關(guān)人員現(xiàn)場演練。 5、合理安排交收樓工作人員盡可能避免超時(shí)工作。 6、做好鑰匙管理尤其是未交樓單元鑰匙及寄存鑰匙的交接工作。主要檔案的建立 1、管理處主要為每個(gè)業(yè)主建立業(yè)主