1、精品神舟國際廣場項(xiàng)目營銷思路及初步工作安排前言：我司于 2011 年 2 月底與貴司接洽“神舟國際廣場”項(xiàng)目商業(yè)招商、銷售代理合作事宜，并于 2011 年 3 月 7 日提交了神舟國際廣場項(xiàng)目營銷策劃報告 ，通過進(jìn)一步的溝通討論，我司進(jìn)一步將本案操盤思路及節(jié)點(diǎn)安排特匯報如下。一、 整體營銷思路及工作節(jié)點(diǎn)安排：（一）、整體營銷思路現(xiàn)狀：本案于 2010 年年中入市，截止目前， 北側(cè) 4 層商業(yè)部分 1 2 層較好鋪位完成了 75% 以上的銷售率。從前期公寓產(chǎn)品客戶積累情況看，客群對“返租式”模式較認(rèn)可，但對本區(qū)域及本案的信心度較低。為提高客戶信心并進(jìn)一步炒熱項(xiàng)目所在區(qū)域，建議本案2011 年?duì)I銷

2、策略為：先招商、后銷售：先啟動北側(cè)四層商業(yè)招商工作、拉動項(xiàng)目人氣，并積累足夠客群，公寓產(chǎn)北側(cè)商業(yè)： 目前剩余鋪位位置較差，價格難以再上調(diào)，為爭取項(xiàng)目最高利潤額并激發(fā)本案商業(yè)氛圍，建議北側(cè)商業(yè)先以招商工作 為主。南側(cè)商業(yè)及公寓產(chǎn)品： 通過北側(cè)商業(yè)招商， 本案積累一定的人氣和商鋪資源支撐。同時，通過招商工作的熱鬧氛圍做好良好的預(yù)熱工作和客戶積累工作，展開公寓產(chǎn)品銷售工作。另外1 2 層商業(yè)尋求整售客戶。（二）、我司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)擬定工作節(jié)點(diǎn)安排針對本案“先招商、后銷售”營銷策略，我司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將由招商團(tuán)隊(duì) 和銷售團(tuán)隊(duì)welcome精品聯(lián)合組成。節(jié)點(diǎn)安排：? 簽訂雙方合作協(xié)議后 5 天內(nèi)，提交整體詳盡的工作

3、安排表。? 簽訂雙方合作協(xié)議后 20 天內(nèi)，貴司協(xié)助我司完成廣告公司確定及項(xiàng)目整體包裝工作（包括售樓處裝修、現(xiàn)場包裝及銷售道具制作等準(zhǔn)備工作）? 簽訂雙方合作協(xié)議后 20 天內(nèi)，招商團(tuán)隊(duì)入場。? 招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)場后 10 天內(nèi)銷售團(tuán)隊(duì)入場并全面展開蓄客工作?？傊瑺幦≡?4 月底前完成項(xiàng)目重新包裝、團(tuán)隊(duì)進(jìn)場及前期全方位廣告推廣等工作，力爭 5 月份招商、銷售工作全面開展（北側(cè)商業(yè)全面招商、南側(cè)公寓產(chǎn)品開始積累客戶）。二、 營銷策略組合推廣形象升級體驗(yàn)營銷活動營銷welcome精品體驗(yàn)營銷：現(xiàn)場營造是基礎(chǔ)，通過封盤抓緊時機(jī)進(jìn)行售樓處包裝、施工現(xiàn)場包裝；建立現(xiàn)場強(qiáng)大而富有殺傷力的情景體驗(yàn)體系，讓客戶完

4、全沉醉在項(xiàng)目的美好情景之中，調(diào)動其內(nèi)心的購買欲望，達(dá)成順利銷售?？紤]項(xiàng)目前期具有一定的知名度，下一步結(jié)合招商工作的全面開展，通過媒體的強(qiáng)勢推廣和項(xiàng)目整體的重新包裝，再度引起市場關(guān)注，輔以渠道和活動營銷等手段，吸引更多的潛在客戶；設(shè)置完善的戶外展示及導(dǎo)示系統(tǒng)，讓來訪客戶可以一路順暢的到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場；充分利用各種媒體渠道與導(dǎo)示一起實(shí)現(xiàn)內(nèi)應(yīng)外合的組合推廣策略；整合相關(guān)資源做好活動營銷是重塑項(xiàng)目的另一要點(diǎn)。（一）、體驗(yàn)營銷1 、體驗(yàn)營銷 6 大策略要點(diǎn)構(gòu)成要點(diǎn)構(gòu)成條件視覺體驗(yàn)? 由內(nèi)向外的形象識別體系；? 特色顯著的銷售空間組織；情境體驗(yàn)? 覆蓋到銷售場所及以外的情境展示；? 行而上的高品位服務(wù)感受；品

5、位體驗(yàn)? 示范空間對品位生活的詮釋；生活體驗(yàn)? 超越空間概念的樣板房設(shè)計(jì)展示；? 尊崇、優(yōu)越、專享的購買過程；購買體驗(yàn)? 必然通過努力才能擁有的購買感受；welcome精品心理暗示? 品牌效應(yīng)對客戶的感召力；2 、體驗(yàn)包裝（ 1）、圍擋：全新畫面設(shè)計(jì)及推廣語宣傳，充分展示項(xiàng)目各大賣點(diǎn)。4 米高圍擋制作 ，展示項(xiàng)目高端、良好的市場形象，成為街邊一道亮麗風(fēng)景，足夠引起客戶關(guān)注目光。（ 2）、交通指示牌由于目前本案售樓處所處位置不明顯，建議增設(shè)“交通指示牌”便于客戶前來售樓處。（ 3）、售樓處裝修welcome精品為營造項(xiàng)目體驗(yàn)式營銷氛圍，樹立項(xiàng)目良好形象，建議售樓處在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步包裝。（

6、1）、談判桌椅更換（ 2）、地面、墻面進(jìn)一步處理（ 3）、項(xiàng)目效果圖裝裱展示（ 4）、制作精美項(xiàng)目宣傳冊，供客戶欣賞、了解（ 5）、其他軟裝飾（ 4）、銷售團(tuán)隊(duì)及招商團(tuán)隊(duì)形象展示（二）、活動營銷1 、活動營銷 -6 大策略要點(diǎn)構(gòu)成要點(diǎn)構(gòu)成條件主題氣質(zhì)? 契合項(xiàng)目高端定位、客群身份和適時宜的創(chuàng)意主題；情境感受? 符合主題的良好現(xiàn)場氛圍，使客戶始終保持在愉悅之中；? 品位高尚、格調(diào)高雅、為客群量身定制；品位格調(diào)? 尊崇、優(yōu)越、周全、專享的高品質(zhì)現(xiàn)場服務(wù)；體驗(yàn)參與? 趣味引導(dǎo)客戶自發(fā)參與到互動體驗(yàn)中；? 分量充足的噱頭，吸引客戶踴躍到場；配合促銷? 公平、公正、公開的優(yōu)惠，通過必要的努力和重視得到屬

7、于自己的幸運(yùn)；心理暗示? 品牌效應(yīng)對客戶的感召力；活動營銷方案一：神舟國際廣場招商新聞發(fā)布會策略闡述： 項(xiàng)目全新入市之際，結(jié)合招商工作全面展開，邀請本地媒體及相關(guān)單welcome精品位領(lǐng)導(dǎo)及前期客戶和潛在商鋪業(yè)主，進(jìn)行官方、規(guī)?；男侣劙l(fā)布會，引起足夠的群眾輿論和關(guān)注?；顒訝I銷二：3 套 15 萬特價房開盤促銷策略闡述： 公寓產(chǎn)品開盤當(dāng)日，根據(jù)排號情況舉行抽簽儀式，先抽出三套價值15萬元的特價房，然后再進(jìn)行其他的正常搖號選房簽約活動。一方面通過此舉吸引客戶排號，另一方面通過此舉活躍開盤當(dāng)天現(xiàn)場氛圍。活動營銷三：節(jié)假日舉辦優(yōu)惠活動戰(zhàn)術(shù)闡述： 結(jié)合五一、中秋、國慶等節(jié)假日，整合可售資源，舉辦特惠活

8、動。老客戶介紹新客戶，購物禮卷贈送或贈送貼心禮物特定房源 9-9.5 折優(yōu)惠，但限一定首付比例，促進(jìn)回款國慶 / 重陽節(jié)，實(shí)物禮品回饋及大型抽獎回饋活動（三）、組合推廣1 、推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)：初步溝通決定，截止到2011 年年底，我團(tuán)隊(duì)完成1000 萬元銷售額。推廣費(fèi)用：總銷售額的 3%，即： 1000萬元 × 3% = 30萬元（此費(fèi)用主要包括：平面廣告、戶外廣告、公關(guān)活動、商業(yè)包裝等幾大主項(xiàng)）具體費(fèi)用預(yù)算根據(jù)市場情況可及時商議、調(diào)整。2 、推廣渠道： - 組合推廣welcome精品戶外/軟宣公關(guān)活動 / 短信投放/ 數(shù)據(jù)庫AB長效型媒體沖擊型媒體形象價值CD精準(zhǔn)型媒體創(chuàng)新型媒體紙媒/電視/ 展會公益海報 / 賽事冠名三、關(guān)于合作相關(guān)事宜補(bǔ)充說明：1、望貴司提供本案“工程施工進(jìn)度表”等項(xiàng)目相關(guān)資料、數(shù)據(jù)，協(xié)助我司制定相關(guān)工作計(jì)劃。2、望貴司盡快確定廣告公司，我司團(tuán)隊(duì)入場之際，即展開項(xiàng)目相關(guān)宣傳道具設(shè)計(jì)工作，促進(jìn)本案盡快進(jìn)入招商、銷售工作階段。3、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、預(yù)熱階段，我司將收取 3 5 個月月費(fèi)，月費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 50000元 / 月