1、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.美格行商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)美格行商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)4/4/2022云南曲靖炮團(tuán)項目整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案思 路 的 前 奏 本項目絕非單純的地產(chǎn)項目，它承擔(dān)著曲靖城市商業(yè)發(fā)展更新?lián)Q代本項目絕非單純的地產(chǎn)項目，它承擔(dān)著曲靖城市商業(yè)發(fā)展更新?lián)Q代甚至革命性的一役，而項目整體的成敗不僅僅維系于項目收益、銷售速甚至革命性的一役，而項目整體的成敗不僅僅維系于項目收益、銷售速度，根本在于是否能夠得到曲靖大眾的認(rèn)可（政府、市民、商家、投資度，根本在于是否能夠得到曲靖大眾的認(rèn)可（政府、市民、商家、投資客

2、）客） SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.3我 們 的 目 標(biāo)城市發(fā)展層面：城市發(fā)展層面：項目整體將打造成曲靖市場的標(biāo)桿項目，成為項目整體將打造成曲靖市場的標(biāo)桿項目，成為城市發(fā)展的助推劑，敲響曲靖商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的新紀(jì)元！城市發(fā)展的助推劑，敲響曲靖商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的新紀(jì)元！項目開發(fā)層面項目開發(fā)層面：打造曲靖唯一都市綜合體，輻射曲靖及周邊州打造曲靖唯一都市綜合體，輻射曲靖及周邊州市的商業(yè)巨擘；再造曲靖商業(yè)核心，強(qiáng)勢推進(jìn)曲靖商業(yè)市場的更市的商業(yè)巨擘；再造曲靖商業(yè)核心，強(qiáng)勢推進(jìn)曲靖商業(yè)市場的更新?lián)Q代！新?lián)Q代！開發(fā)商層面：開發(fā)商層面：

3、樹立企業(yè)品牌，贏得市場先機(jī)，同時提供安全、穩(wěn)樹立企業(yè)品牌，贏得市場先機(jī)，同時提供安全、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，支持項目滾動開發(fā)！健的現(xiàn)金流，支持項目滾動開發(fā)！SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4 綜合體，一個多功能、高效率、功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地綜合體，一個多功能、高效率、功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。初級階段：簡單功能疊加 發(fā)展階段：融合發(fā)展 成熟階段：多元發(fā)展商業(yè)居住商務(wù)商務(wù)商務(wù)商業(yè)商業(yè)居住居住娛樂休閑文化休閑娛樂文化公園

4、體育綜合體（綜合體（COMPLEXCOMPLEX）- 是將城市中購物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂、休閑等城市生活是將城市中購物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂、休閑等城市生活空間的三項進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而空間的三項進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。旅游項目目標(biāo)解析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.5商業(yè)商業(yè)酒店酒店辦辦公公住住宅

5、宅l 項目活力的核心，建立高端形象l 形成完善配置，信息平臺l 項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵l 實現(xiàn)較高的銷售價格l 保持物業(yè)形象l 利用其他功能，實現(xiàn)價值最大化l 現(xiàn)金流來源l 為商業(yè)帶來基本消費(fèi)人流l 公寓為商業(yè)提供客源l 公寓可能降低整體檔次l 酒店為公寓或辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施l 酒店可以提高項目整體檔次l 寫字樓為商業(yè)、公寓、酒店帶來潛在客戶l 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次l 寫字樓和酒店可共享大堂l 作用l 相互關(guān)系l 提升整體檔次的有力手段l 標(biāo)志性（尤其是對外地和外籍人士）l 資產(chǎn)沉淀或整售 綜合體多重功能的相互聯(lián)動使得其具備很強(qiáng)的自我增值、自我繁榮的能力項目目標(biāo)解析l 商業(yè)為核心，住

6、宅、寫字樓、公寓為價值提升，酒店為形象l 商業(yè)可能對公寓帶來負(fù)面影響SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.6價值一一個城市一個城市GDPGDP新的貢獻(xiàn)新的貢獻(xiàn)之源之源價值二城市發(fā)展延城市發(fā)展延伸的城際中心伸的城際中心價值三創(chuàng)造一個新的創(chuàng)造一個新的自我增值區(qū)自我增值區(qū)整合城市資源，整合城市資源，再造城市核心再造城市核心項目目標(biāo)解析項目整體開發(fā)戰(zhàn)略項目整體開發(fā)戰(zhàn)略依托城市化商業(yè)發(fā)展的核心價值構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位！依托城市化商業(yè)發(fā)展的核心價值構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位！SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTI

7、NG CO., LTD.7領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者p品牌知名度高p項目具有無可復(fù)制的資源p產(chǎn)品創(chuàng)新p局部或全面領(lǐng)先，市場亮點p壟斷形象標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流p具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進(jìn)者p具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模p改變游戲規(guī)則p強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)p強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者追隨者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者p缺乏獨(dú)特資源和資金實力p搭便車，借勢p以小博大p價格戰(zhàn)的制造者p規(guī)模小，快速靈活p目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價值p抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品p敏銳的機(jī)會主義者商業(yè)為市場標(biāo)桿的高形商業(yè)為市場標(biāo)桿的高形象，結(jié)合獨(dú)具魅力的產(chǎn)象，結(jié)合獨(dú)具魅力的產(chǎn)品及景觀廣場品及景觀廣場,打造城市打造城市中心名片

8、中心名片挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者追隨者項目產(chǎn)品價值所在項目產(chǎn)品價值所在挑戰(zhàn)曲靖固有商業(yè)形態(tài)，挑戰(zhàn)曲靖固有商業(yè)形態(tài)，重新定義曲靖商業(yè)價值，重新定義曲靖商業(yè)價值，創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品特色品特色項目目標(biāo)解析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.8跨越曲靖跨越曲靖創(chuàng)建全新城市地標(biāo)創(chuàng)建全新城市地標(biāo)曲靖首席都市綜合體曲靖首席都市綜合體高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅/ /公寓公寓一個充滿城市意向的商業(yè)中心一個充滿城市意向的商業(yè)中心開放、活力的城市客廳開放、活力的城市客廳中央廣場中央廣場獨(dú)一無二、

9、情趣盎然的商業(yè)步行組團(tuán)街區(qū)獨(dú)一無二、情趣盎然的商業(yè)步行組團(tuán)街區(qū)高端形象、樹立典范高端形象、樹立典范五星級酒店五星級酒店項目目標(biāo)解析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.9項目區(qū)位判斷項目區(qū)位判斷本案本案 2 2、從中心城區(qū)整體來看，、從中心城區(qū)整體來看，本項目位于城區(qū)的中心位本項目位于城區(qū)的中心位置，四至人流均可方便到置，四至人流均可方便到項目位置。項目位置。 項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，有充項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，有充分條件成為曲靖城市核心。分條件成為曲靖城市核心。Part 2 項目條件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL EST

10、ATE CONSULTING CO., LTD.10麒麟北路交通路教場路炮團(tuán)出入口食品街路段路段展示面長展示面長麒麟北路麒麟北路540m交通路交通路500m教場路教場路430m食品街食品街300m 項目地塊四至均有較長的展示面，地塊形狀較為方正，這對商業(yè)規(guī)劃及后期經(jīng)項目地塊四至均有較長的展示面，地塊形狀較為方正，這對商業(yè)規(guī)劃及后期經(jīng)營有較大的促進(jìn)作用，但是較大的地塊面積對建筑規(guī)劃提出更好的要求，避免產(chǎn)生營有較大的促進(jìn)作用，但是較大的地塊面積對建筑規(guī)劃提出更好的要求，避免產(chǎn)生商業(yè)不均衡的問題。商業(yè)不均衡的問題。項目地塊條件分析項目地塊條件分析Part 2 項目條件分析SHEN ZHEN MEGA

11、ROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.11麒麟北路交通路教場路食品街 北向：教場路評價：以汽修、餐飲等為主，商業(yè)氛圍一般但商家經(jīng)營情況較好。 東向：麒麟北路評價：曲靖主干道，受限于目前非商業(yè)因素，商業(yè)氛圍較弱，但分布有較多居住區(qū)及中小學(xué)，未來商業(yè)價值較好。 南向：食品街評價：商業(yè)氛圍濃厚，商家以餐飲為主，經(jīng)營情況較好。 西向：交通路評價：北段以汽修、餐飲為主，商業(yè)氛圍較弱，南段因吉瑪特超市、麒麟商業(yè)廣場兩大主力店的帶動，商業(yè)氛圍較濃。項目四至條件分析項目四至條件分析Part 2 項目條件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CON

12、SULTING CO., LTD.12位置位置時間時間貨車貨車私家車私家車的士的士公交公交摩托車摩托車自行車自行車行人行人合計合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流車流人流人流交通路交通路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：101676634617150200150麒麟北路麒麟北路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：45380336471010017960教場路教場路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：3588025841223918439項目交通條件分析項目交通條件分析 項目所臨均為曲靖交通主

13、干道，均可連接?xùn)|西南北片區(qū)，對外交通便利； 交通路因路面較窄而車流量較大，路面交通情況較差； 麒麟北路與教場路受限于商業(yè)氛圍較弱，人流量較少，未來有較大的發(fā)展空間。Part 2 項目條件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.13項目地塊因素：商業(yè)價值評估分析項目地塊因素：商業(yè)價值評估分析臨街面臨街長度是否臨干道綜合評價A面約為540m麒麟北路 展示面較好，但目前商業(yè)氛圍不濃B面約為300m食品街（步行街）商業(yè)氛圍較濃，但對外展示面較弱C面約為500m交通路商業(yè)氛圍較濃，展示面良好D面約為430m教場路 目前商業(yè)氛圍較差，但展示

14、面良好 項目四至均有較好的商業(yè)價值，對商業(yè)經(jīng)營及后期營銷有較大助益；項目四至均有較好的商業(yè)價值，對商業(yè)經(jīng)營及后期營銷有較大助益； c c面商業(yè)價值最高，未來將成為項目商業(yè)規(guī)劃的重點區(qū)域；面商業(yè)價值最高，未來將成為項目商業(yè)規(guī)劃的重點區(qū)域； A A、D D面具備很好的商業(yè)開發(fā)條件，商業(yè)價值的提升空間較大。面具備很好的商業(yè)開發(fā)條件，商業(yè)價值的提升空間較大。麒麟北路交通路教場路食品街A AB BC CD DPart 2 項目條件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.14麒麟北路交通路教場路食品街項目地塊因素：居住價值評估分析項目地塊因

15、素：居住價值評估分析地塊區(qū)域地塊區(qū)域綜合評價綜合評價A A面面 臨中小學(xué)，目前商業(yè)氛圍不濃，居住價值較高臨中小學(xué)，目前商業(yè)氛圍不濃，居住價值較高B B面面臨食品街，商業(yè)氛圍濃，較為嘈雜，居住氛圍較弱臨食品街，商業(yè)氛圍濃，較為嘈雜，居住氛圍較弱CC面面臨交通路，商業(yè)氛圍濃，居住氛圍較弱臨交通路，商業(yè)氛圍濃，居住氛圍較弱D D面面 具備一定的居住價值具備一定的居住價值地塊居住價值評價結(jié)果：地塊居住價值評價結(jié)果：A A D D B=CB=CA AB BC CD DPart 2 項目條件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.15優(yōu)勢（

16、STRENGTH）l 區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢明顯；l 展示面較長，已具有一定的商業(yè)氛圍，商業(yè)價值較高；l 昭示性強(qiáng)，外部交通便利，易達(dá)性較高。劣勢（WEEKNESS）l 位于核心商業(yè)區(qū)邊緣，需要一定時期的市場培育期；l 受限于目前非商業(yè)因素，地塊四邊商業(yè)價值不均衡 。威脅點（THREATEN）l 居民認(rèn)可度較高的核心商業(yè)區(qū)威脅；l 未來項目的威脅。機(jī)會點（OPPORTUNITY）l 曲靖城市發(fā)展給予商業(yè)更大發(fā)展空間；l 曲靖宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好；l 核心商業(yè)區(qū)優(yōu)勢將逐漸減退。SWOT分析Part 2 項目條件分析SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO.

17、, LTD.16項目分析結(jié)論項目分析結(jié)論1 1、項目具備較強(qiáng)的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢，項目有條件形成輻射整個、項目具備較強(qiáng)的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢，項目有條件形成輻射整個中心城區(qū)以及周邊縣市的全新商業(yè)地標(biāo)；中心城區(qū)以及周邊縣市的全新商業(yè)地標(biāo)；2 2、項目整體商業(yè)價值較高，居住價值有賴于商業(yè)打造提升，因此，商、項目整體商業(yè)價值較高，居住價值有賴于商業(yè)打造提升，因此，商業(yè)應(yīng)該成為項目整體的發(fā)展規(guī)劃重心；業(yè)應(yīng)該成為項目整體的發(fā)展規(guī)劃重心；3 3、項目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應(yīng)，但在建筑規(guī)劃及業(yè)、項目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應(yīng)，但在建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合上也面臨較大的挑戰(zhàn)；態(tài)組合上也面臨較

18、大的挑戰(zhàn)；4 4、整體上，項目的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，未來的發(fā)展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢整體上，項目的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，未來的發(fā)展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢占有主導(dǎo)地位占有主導(dǎo)地位。Part 2 項目條件分析項目規(guī)劃整體思路項目規(guī)劃整體思路建筑規(guī)劃布局建議建筑規(guī)劃布局建議住宅、酒店定位分析住宅、酒店定位分析住宅、酒店規(guī)劃建議住宅、酒店規(guī)劃建議住宅、酒店市場分析住宅、酒店市場分析商業(yè)調(diào)研分析及規(guī)劃建議商業(yè)調(diào)研分析及規(guī)劃建議曲靖商業(yè)市場分析曲靖商業(yè)市場分析建筑規(guī)劃布局建議建筑規(guī)劃布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議項目商業(yè)定位分析項目商業(yè)定位分析我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)目標(biāo)解析目標(biāo)解析項目目標(biāo)解析項目目標(biāo)解析項目區(qū)

19、位項目區(qū)位項目交通分析項目交通分析項目四至分析項目四至分析項目屬性判斷項目屬性判斷核核 心心 問問 題題 解解 決決 思思 路路報 告 總 體 框 架核心問題確定核心問題確定核心競爭力打造核心競爭力打造項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)劣勢分析項目以什么核心項目以什么核心競爭力鑄造自己競爭力鑄造自己的高位目標(biāo)？的高位目標(biāo)？項目收益測算項目收益測算項目盈利模式項目盈利模式項目售價及租金判斷項目售價及租金判斷項目收益判斷項目收益判斷SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.18商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析業(yè)態(tài)組合分析業(yè)態(tài)組合分析建筑規(guī)劃建議建筑規(guī)劃建議商業(yè)

20、定位分析商業(yè)定位分析項目分析項目分析Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.19組團(tuán)街區(qū)式生活購物中心復(fù)合主張：一站式購物復(fù)合主張：一站式購物+ +休閑消費(fèi)體驗休閑消費(fèi)體驗商業(yè)特點：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)特點：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點：組團(tuán)式街區(qū)形態(tài)商業(yè)布局特點：組團(tuán)式街區(qū)形態(tài)商業(yè)市場定位商業(yè)市場定位Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.20高高中中低低低低中中高高產(chǎn)品等級產(chǎn)品等級客戶

21、層面客戶層面高端中、中低端（市場主流產(chǎn)品）低端本項目等級商業(yè)檔次定位商業(yè)檔次定位Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 項目商業(yè)體量較大，需要面對較為廣泛的消費(fèi)群，商家檔次更應(yīng)具有全面性； 項目不僅商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，而且，在商家的品牌上需要建立國內(nèi)外品牌、本地品牌、自營品牌等多層次的消費(fèi)鏈； 從整體上，項目應(yīng)在商家的層面形成立體化的消費(fèi)架構(gòu)。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.21曲靖城市地標(biāo)形象的打造曲靖城市地標(biāo)形象的打造提升價值提升價值商業(yè)布局與建筑規(guī)劃商業(yè)布局與建筑規(guī)劃契合市場的業(yè)態(tài)組合及分布契合市場的業(yè)態(tài)組合及分布贏得市場贏得

22、市場銷售策略及收益分析銷售策略及收益分析Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議商業(yè)構(gòu)成的核心問題：商業(yè)構(gòu)成的核心問題：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.22各城市地標(biāo)性建筑具體體現(xiàn)在四個方面各城市地標(biāo)性建筑具體體現(xiàn)在四個方面：p 領(lǐng)袖的高度p 歷史文化背景p 大型休閑景觀廣場p 特色建筑形態(tài)及外立面項目所具備的可成為地標(biāo)的條件項目所具備的可成為地標(biāo)的條件：p 大型休閑景觀廣場p 領(lǐng)袖的高度p 歷史文化背景Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議高度高度文化文化廣場廣場SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CO

23、NSULTING CO., LTD.23Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項目地標(biāo)的構(gòu)成具體體現(xiàn)高度高度文化文化廣場廣場五星級酒店音樂噴泉中心廣場曲靖最高建筑曲靖第一音樂噴泉曲靖最大商業(yè)廣場SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.24Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議高度高度 曲靖市普遍以多層建筑為主，且建筑高度相對低。曲靖酒店的建筑高度最高不過25層，而麒麟?yún)^(qū)的最高建筑是33層的滇東商城。酒店酒店 項目規(guī)劃五星級酒店作為曲靖城市新地標(biāo)體現(xiàn)，酒店規(guī)劃不僅在硬件上要達(dá)到五星級的水平，在高度上更應(yīng)該成為曲靖市的第一高建筑，充分發(fā)揮地

24、標(biāo)影響力。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.25Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議文化文化廣場廣場精神精神廣場就是“項目名片” 曲靖城市文化傳承、繼往開來的承載體曲靖城市文化傳承、繼往開來的承載體SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.26廣場規(guī)模判斷廣場規(guī)模判斷理論依據(jù)：理論依據(jù)： 當(dāng)周邊圍合的建筑界面高度為H ，人與建筑物的距離為D，當(dāng)當(dāng)D:H=3D:H=3，即垂直視角為，即垂直視角為1818，這時觀賞到的不僅是一個建筑物，還可以觀賞到建筑群的背景，過大則使人

25、產(chǎn)生一種離散、空曠的感覺，而過小則又會給人帶來壓抑感和不安全感。文增著文增著城市廣場設(shè)計城市廣場設(shè)計D DH H1818Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議L3L2L1B1SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.27 國家建設(shè)部等四部委于2004年2月份對城市各類廣場的用地面積做出明確規(guī)定：“小城市和鎮(zhèn)不得超過1公頃，中等城市不得超過中等城市不得超過2 2公頃公頃，大城市不得超過3公頃。 以項目周邊建筑三層計算，高度為15-18m，則廣場半徑在48-54m之間，因此項目中心廣場規(guī)模建議為10,00015,00010,00015,00

26、0之間較為適宜之間較為適宜Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.28曲靖曲靖 作為云南的第二大城市，既積淀了深厚的文化底蘊(yùn)，又承載了蓬勃作為云南的第二大城市，既積淀了深厚的文化底蘊(yùn)，又承載了蓬勃的時代活力的時代活力。水景水景現(xiàn)代科技現(xiàn)代科技?xì)v史歷史文化文化旅游旅游SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.29主題元素建議主題元素建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水水 元元 素素：水廊、水道、各式噴泉、與燈光結(jié)合、與商業(yè)的結(jié)合文化元

27、素文化元素：歷史文化廊、文化景觀小品科技元素科技元素：音樂噴泉、LED顯示屏、燈飾、建筑裝飾、城市未來規(guī)劃展覽廳旅游元素旅游元素：曲靖旅游景點微縮景觀SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.30Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水元素水元素 水體將成為廣場中最具吸引力的部分，它可靜止，可跳動，可映射周邊景物，與商業(yè)建筑的結(jié)合營造獨(dú)具一格的魅力。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.31Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議水元素水元素與燈光結(jié)合與燈光結(jié)合通過光影技術(shù)、現(xiàn)

28、代感的周邊建筑，并與水體結(jié)合規(guī)劃，使廣場凸顯現(xiàn)代氣息以及科技的魅力。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.32Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 歷史文化長廊、展覽等景觀小品展示曲靖悠久的歷史文化，同時規(guī)劃宣傳活動廣場，定期舉辦文化活動，成為曲靖宣傳推廣陣地。文化元素文化元素歷史文化景觀歷史文化景觀SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.33Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議浮雕、壁畫展示曲靖歷史文化曲靖地形圖曲靖歷史介紹曲靖民族風(fēng)情風(fēng)景圖歷史事件文化元素文化元素歷

29、史文化浮雕、壁畫歷史文化浮雕、壁畫SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.34Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議爨寶子碑爨龍顏碑徐霞客諸葛亮與孟獲珠江源文化元素文化元素歷史景觀小品歷史景觀小品SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.35Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素科技元素音樂噴泉音樂噴泉 廣場中心設(shè)計音樂噴泉，運(yùn)用先進(jìn)的激光科技、影像、三維立體動畫、音樂技術(shù)，并由水道、水廊延伸至周邊建筑。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CO

30、NSULTING CO., LTD.36薩爾茨堡歐洲花園購物中心香港中銀大廈外立面輪廓結(jié)合燈光設(shè)計形成獨(dú)特景觀多媒體立面處理，就是墻上的玻璃做為象素形成動態(tài)圖像 建議項目外立面可采用局部輪廓配合燈光突顯特建議項目外立面可采用局部輪廓配合燈光突顯特色（如右圖香港中銀大廈），或局部立面做多媒體處理色（如右圖香港中銀大廈），或局部立面做多媒體處理（如下圖歐洲花園）。（如下圖歐洲花園）?？萍荚乜萍荚夭Ａ粔ΣＡ粔art 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.37案例參考：類型 地段材質(zhì)樓層大小用途多媒體深

31、南路電子屏四、五層12mX8m（見圖1）品牌形象推廣多媒體人民南路電子屏四、五層12mX8m（見圖2）品牌形象推廣金光華廣場中信城市廣場Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素科技元素LED廣告牌廣告牌SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.38廣場特色燈桿廣場及噴泉夜間燈光效果經(jīng)燈光點綴的大型植物商家自身燈光效果Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議科技元素科技元素?zé)艄庠O(shè)計燈光設(shè)計 從建筑成本的角度考慮，建議主要通過對廣場景觀設(shè)計而打造夜景亮點，局部設(shè)置激光鐳射燈； 商家自身的燈光照明會是項目的一道亮麗風(fēng)景； 景觀規(guī)劃后在項目及

32、廣場上能有開闊、豐富悅目的視景，提升項目整體形象，增強(qiáng)商業(yè)駐留性。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.39 將世界奇觀、歷史遺跡、古今名勝、自然風(fēng)光、民居、雕塑、繪畫以及民俗風(fēng)情、民間歌舞表演匯集一園，再現(xiàn)了一個美妙的世界。參考案例：深圳世界之窗旅游元素旅游元素濃縮標(biāo)志建筑濃縮標(biāo)志建筑Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.40以曲靖旅游景觀圖進(jìn)行布局九龍瀑布群馬過河小三峽彩色沙林天生洞造型珠江源金雞孤峰群菌子山香爐山臘山湖鳳凰谷P

33、art 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.41SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.42Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項目建筑規(guī)劃建議項目建筑規(guī)劃建議 項目整體布局思路項目整體布局思路 項目整體規(guī)模判斷項目整體規(guī)模判斷 商業(yè)布局規(guī)劃核心思路商業(yè)布局規(guī)劃核心思路 商業(yè)布局具體規(guī)劃建議商業(yè)布局具體規(guī)劃建議 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.43Part 3 商業(yè)市場分析

34、及規(guī)劃建議1 1、項目整體規(guī)劃布局核心思路、項目整體規(guī)劃布局核心思路1.1 1.1 地塊內(nèi)部道路規(guī)劃地塊內(nèi)部道路規(guī)劃1.2 1.2 中心廣場規(guī)劃建議中心廣場規(guī)劃建議1.3 1.3 商業(yè)、住宅與商務(wù)分區(qū)商業(yè)、住宅與商務(wù)分區(qū)1.4 1.4 負(fù)一層商業(yè)規(guī)劃建議負(fù)一層商業(yè)規(guī)劃建議1.5 1.5 住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.44Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.1 1.1 地塊內(nèi)部道路規(guī)劃分析地塊內(nèi)部道路規(guī)劃分析 政府要求在項目地塊規(guī)劃貫政府要求在項目地塊規(guī)劃貫穿交通路與麒麟北路的車行

35、道路，穿交通路與麒麟北路的車行道路，對商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生以下影響：對商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生以下影響： 地塊內(nèi)部增加展示面，商業(yè)價地塊內(nèi)部增加展示面，商業(yè)價值進(jìn)一步提升，對項目商業(yè)營銷值進(jìn)一步提升，對項目商業(yè)營銷及后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生有利影響；及后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生有利影響； 車行道路對項目整體性造成一車行道路對項目整體性造成一定的破壞。定的破壞。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.45Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車行道路規(guī)劃建議一：地面車道車行道路規(guī)劃建議一：地面車道 項目規(guī)劃地面車道，有效將各功能分區(qū)區(qū)分，明晰各分區(qū)功能； 規(guī)劃地面車道，能有效增加地

36、塊展示面，提升項目的整體價值； 規(guī)劃地面車道，影響人流的互動，對項目的整體性產(chǎn)生一定的影響。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.46Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議車行道路規(guī)劃建議二：地下車道車行道路規(guī)劃建議二：地下車道 項目規(guī)劃地下車道，保證地面商業(yè)、住宅、商務(wù)等功能的整體性； 規(guī)劃地下車道，結(jié)合停車場規(guī)劃，能有效的提升停車便利性； 規(guī)劃地下車道仍對負(fù)一層商業(yè)的整體性產(chǎn)生負(fù)面影響，人流難以自然互通。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.47Part 3 商業(yè)市

37、場分析及規(guī)劃建議兩個方案比較兩個方案比較方案分析方案一：地面車道方案一：地面車道方案二：地下車道優(yōu)勢 商業(yè)及廣場增加展示面，商家經(jīng)營與銷售均可獲益； 有效區(qū)隔商業(yè)與住宅功能。 保證項目整體性； 停車便利性有效提升。劣勢 對項目整體性造成一定的負(fù)面影響。 對負(fù)一層商業(yè)的整體性有較大的負(fù)面影響。綜合比較對項目整體的營銷及商業(yè)的經(jīng)營有積極的推動作用。僅保證項目的整體性，于項目開發(fā)目標(biāo)無重大影響。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.48Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.2 1.2 中心廣場規(guī)劃建議中心廣場規(guī)劃建議位置 中心廣場不僅

38、為商業(yè)的中心，而且亦是項目的中心； 中心廣場與車道結(jié)合規(guī)劃，增加中心廣場的對外輻射力，同時拉動車道分隔的兩部分的人流，增強(qiáng)項目的整體性。形狀中心廣場規(guī)劃為長方形，一方面可以增加商業(yè)內(nèi)部的展示面，另一方面規(guī)則的形狀有利于商鋪的劃分，符合商家的要求。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.49Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 住宅規(guī)劃建議在教場路與麒麟北路交叉處住宅規(guī)劃建議在教場路與麒麟北路交叉處，商業(yè)價值，商業(yè)價值相對不高，同時鄰近中小學(xué)等，相對不高，同時鄰近中小學(xué)等，居住氛圍較好居住氛圍較好； 商務(wù)功能商務(wù)功能包括（寫字樓包括（

39、寫字樓/ /酒店酒店/ /公寓）公寓）建議規(guī)劃麒麟建議規(guī)劃麒麟北路一側(cè)北路一側(cè)，并與廣場相連并與廣場相連，此處不僅鄰近麒麟東路商務(wù)，此處不僅鄰近麒麟東路商務(wù)氛圍較濃，同時可分享中央大廣場景觀資源；氛圍較濃，同時可分享中央大廣場景觀資源； 商業(yè)主要規(guī)劃在地塊商業(yè)價值最高區(qū)域商業(yè)主要規(guī)劃在地塊商業(yè)價值最高區(qū)域，與現(xiàn)有商業(yè)，與現(xiàn)有商業(yè)氛圍進(jìn)行有效承接，同時縮短市場培育期。氛圍進(jìn)行有效承接，同時縮短市場培育期。1.3 1.3 商業(yè)、住宅與寫字樓商業(yè)、住宅與寫字樓/ /酒店酒店/ /公寓分區(qū)思路公寓分區(qū)思路住宅住宅商務(wù)商務(wù)商業(yè)商業(yè)廣廣場場 各功能分區(qū)相對獨(dú)立，而中心廣場則起到人流樞紐的作用，使各個功能分

40、各功能分區(qū)相對獨(dú)立，而中心廣場則起到人流樞紐的作用，使各個功能分區(qū)形成一個有機(jī)整體。區(qū)形成一個有機(jī)整體。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.50Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負(fù)一層商業(yè)規(guī)模建議負(fù)一層商業(yè)規(guī)模建議：業(yè)態(tài)建議超市潮流服飾、服務(wù)配套等生活家居、家電廣場、美食廣場規(guī)模建議20,00020,00015,000-20,000負(fù)一層商業(yè)初期規(guī)模建議在負(fù)一層商業(yè)初期規(guī)模建議在50,000-60,00050,000-60,0001.4 1.4 負(fù)一層商業(yè)布局規(guī)劃負(fù)一層商業(yè)布局規(guī)劃 負(fù)一層商業(yè)規(guī)模建議原則：在商業(yè)規(guī)劃上保留較大

41、的彈性空間； 項目地下整體開挖，為后續(xù)地下商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大預(yù)留較大的空間； 負(fù)一層商業(yè)在考慮銷售的前提下，兼顧后續(xù)的經(jīng)營，初期經(jīng)營規(guī)模可相對適中。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.51Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議下沉式廣場負(fù)一層商業(yè)位置建議負(fù)一層商業(yè)位置建議： 位置規(guī)劃主要考慮人流的便捷導(dǎo)入，提升消費(fèi)便利性； 負(fù)一層商業(yè)建議規(guī)劃在交通路與中心廣場之間，方便導(dǎo)入兩側(cè)的人流； 直接導(dǎo)入人流的下沉式廣場可規(guī)劃在交通路、中心廣場兩端，直接導(dǎo)入人流，提升負(fù)一層商業(yè)的價值。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE

42、 CONSULTING CO., LTD.52寬敞、舒適、寬敞、舒適、景觀、水流、景觀、水流、臺階臺階地下商業(yè)城可規(guī)劃下沉式廣場與地面進(jìn)行連接，不僅起到引導(dǎo)人流的作用，同時豐富廣場建筑形態(tài)與景觀資源；下沉式廣場與水流、景觀小品的結(jié)合增強(qiáng)了消費(fèi)者購物的趣味性。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議下沉式廣場規(guī)劃建議下沉式廣場規(guī)劃建議SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.53Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負(fù)一層人流導(dǎo)入建議負(fù)一層人流導(dǎo)入建議：人流動線：外部人流通過規(guī)劃下沉式廣場導(dǎo)下沉式廣場導(dǎo)入人流；小廣場位置的人流可通過自動扶梯和

43、負(fù)一層商業(yè)形成互動； 地下商業(yè)城可營造室內(nèi)街地下商業(yè)城可營造室內(nèi)街鋪室外化的效果鋪室外化的效果，采用透光玻璃等手法，可增強(qiáng)自然光導(dǎo)入，增強(qiáng)一層人流對負(fù)一層商業(yè)的可視性。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.54 富有蜿蜒度，曲折變化性削弱單調(diào)感； 景觀小品，綠化座椅點綴其間； 透光頂篷設(shè)計，利用自然采光； 廣場地磚鋪于室內(nèi)，營造室外感覺； 建議結(jié)構(gòu)層高為6m，營造寬敞的地下空間； 各店鋪特色鮮明，風(fēng)格迥異。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議室內(nèi)街鋪室外化室內(nèi)街鋪室外化：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE

44、 CONSULTING CO., LTD.55Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議負(fù)一層商業(yè)業(yè)態(tài)建議負(fù)一層商業(yè)業(yè)態(tài)建議：地下商業(yè)城需規(guī)劃面積需求較大，展示面要求較低同時有較高的人流吸引力，建議規(guī)劃主力店超市； 同時規(guī)劃潮流前線、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)作為超市輔營區(qū)的一部分，整體商業(yè)價值較高，具備較好的營銷價值。潮流前線，配套等超市潮流前線生活家居、家電廣場、美食廣場SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.56Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議1.5 1.5 住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃住宅裙樓商業(yè)布局規(guī)劃方案一：商業(yè)規(guī)劃在每棟塔樓下臨街商鋪，臨廣

45、場處規(guī)劃集中商業(yè)；方案二：商業(yè)只規(guī)劃為住宅整體的臨街商鋪以及集中商業(yè)。方案一方案二 住宅整體占地面積較大，整體住宅整體占地面積較大，整體不大于不大于70,00070,000，該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃，該區(qū)域商業(yè)規(guī)劃主要有兩種方案：主要有兩種方案：SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.57Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議方案分析方案一方案二優(yōu)勢 可售及價值較高區(qū)域面積增加； 商業(yè)價值亦有較大的提升。 該區(qū)域中間可規(guī)劃園林花園等，住宅品質(zhì)得到一定的保證劣勢 住宅品質(zhì)收到一定的影響。 商業(yè)可銷售的面積相對方案一較少。 綜合考慮：方案一規(guī)劃較多

46、商業(yè)面積可售，同時中部規(guī)劃小型廣場，提升綜合考慮：方案一規(guī)劃較多商業(yè)面積可售，同時中部規(guī)劃小型廣場，提升住宅景觀資源，彌補(bǔ)不足，建議選取方案一規(guī)劃住宅裙樓商業(yè)。住宅景觀資源，彌補(bǔ)不足，建議選取方案一規(guī)劃住宅裙樓商業(yè)。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.58Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2 2、項目整體規(guī)模判斷、項目整體規(guī)模判斷2.1 2.1 商業(yè)規(guī)模判斷商業(yè)規(guī)模判斷土地覆蓋率項目層數(shù)負(fù)一層商業(yè)以覆蓋率55%為準(zhǔn)，項目單層面積可做到11萬3層為主，局部4層 負(fù)一層整體開挖，除規(guī)劃地下停車場外，其余可考慮規(guī)劃商業(yè)； 同時，考慮

47、地下商業(yè)城購物舒適度以及業(yè)態(tài)規(guī)劃容量。項目地面商業(yè)規(guī)模35萬-40萬項目地下商業(yè)城規(guī)模建議為5萬-6萬按照土地價值最大化原則，項目商業(yè)整體規(guī)模至少可達(dá)40萬-46萬SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.59主力業(yè)態(tài)規(guī)模建議區(qū)間百貨15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前線等服飾精品30,000 40,000小商品批發(fā)市場10,000 15,000餐飲、休閑娛樂80,000 100,000服務(wù)配套30,000 40,000電子手機(jī)數(shù)碼5,000 8,000汽車展示10,000 15,000家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)5,00

48、0 10,000食品批發(fā)市場4,000 5,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000 從市場容量判斷，項目從市場容量判斷，項目商業(yè)整體規(guī)模在商業(yè)整體規(guī)模在200,000-200,000-350,000350,000較為適宜。較為適宜。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 商業(yè)規(guī)模判定：商業(yè)主要以后期商業(yè)規(guī)模判定：商業(yè)主要以后期經(jīng)營為目的，必須著重考慮曲靖市場經(jīng)營為目的，必須著重考慮曲靖市場容量的大小，同時為項目后期發(fā)展預(yù)容量的大小，同時為項目后期發(fā)展預(yù)留較大的空間發(fā)展，留較大的空間發(fā)展，。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CON

49、SULTING CO., LTD.60Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2.2 2.2 商務(wù)規(guī)模判斷商務(wù)規(guī)模判斷酒店酒店/ /寫字樓寫字樓/ /公寓主要以長期經(jīng)營為目的，市場規(guī)模較為有限公寓主要以長期經(jīng)營為目的，市場規(guī)模較為有限五星級酒店商務(wù)酒店寫字樓/公寓 作為曲靖新地標(biāo)體現(xiàn)，以40層高度樹立典范； 官房大酒店目前體量在3.5萬。以引入品牌連鎖經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)型酒店為目標(biāo)，擴(kuò)大項目輻射人群。 以標(biāo)準(zhǔn)層500-800為準(zhǔn)，層數(shù)建議30層； 因?qū)懽謽鞘袌鼍邆湟欢ǖ拈_發(fā)風(fēng)險，建議與商務(wù)酒店結(jié)合規(guī)劃。規(guī)模建議在40,000-50,000規(guī)模建議為8,00015,000-25,000項目酒店項目酒店/ /

50、寫字樓寫字樓/ /公寓規(guī)模判斷：商務(wù)功能總體量建議為公寓規(guī)模判斷：商務(wù)功能總體量建議為6-86-8萬萬SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.61Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議2.3 2.3 住宅規(guī)模判斷住宅規(guī)模判斷著重考慮符合片區(qū)規(guī)劃及定位因素；結(jié)合曲靖房地產(chǎn)市場開發(fā)水平以及周邊物業(yè)開發(fā)狀況進(jìn)行判定；同時，市場可實現(xiàn)度亦是重要的考量因素。容積率判斷原則：容積率判斷原則： 中心片區(qū)以商住樓居多，容積率在中心片區(qū)以商住樓居多，容積率在4.5-5.54.5-5.5之間之間 而片區(qū)住宅品質(zhì)較高的大盤，容積率則集中在而片區(qū)住宅品質(zhì)較高

51、的大盤，容積率則集中在2.8-3.5 2.8-3.5 之間。之間。區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱建筑面積建筑面積容積率容積率中中心心片片區(qū)區(qū)龍城國際30萬3.5龍澤園32萬2.86馨源現(xiàn)代城3.4萬-雄業(yè)狀元樓1萬多3.7美鄰彼岸18.2萬3.77尚都豪庭13萬5.57福麟尚居4.3萬4.96贏城世家約7萬4.77金城佳園約8萬5.33中天國際15萬7.50SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.62住宅規(guī)模分析角度及依據(jù)住宅規(guī)模分析角度及依據(jù)住宅規(guī)模分析住宅規(guī)模分析從市場競爭情況分析從市場競爭情況分析：項目應(yīng)立足在產(chǎn)品特征、戶型景觀的創(chuàng)

52、新設(shè)計上，而規(guī)模處于中上水平即可，中心城區(qū)樓盤規(guī)模集中在10萬-30萬之間 。從住宅功能作用分析從住宅功能作用分析：本項目為以商業(yè)為主體的綜合體，住宅作為項目整體的價值提升部分。 保守估計，項目住宅規(guī)模建議至少保守估計，項目住宅規(guī)模建議至少2020萬萬。從住宅市場分析從住宅市場分析：曲靖市場整體發(fā)展較為健康，價格發(fā)展空間有待挖掘，年需求量較為穩(wěn)定，因此，保守估計項目規(guī)劃中等規(guī)模可由市場消化。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議 曲靖住宅市場整體呈現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展，價格仍有較大的提升空間，同時中心城區(qū)較大樓盤整體銷售情況較好，具備較大的市場空間； 住宅功能主要不以長期經(jīng)營為目的，銷售周期可較長，而

53、隨著項目商業(yè)以及商務(wù)功能的成功打造，項目住宅價格及品質(zhì)具備足夠的提升空間，因此，建議建議項目住宅規(guī)?？稍陧椖孔≌?guī)?？稍?0-4020-40萬萬之間之間。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.63Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議項目項目占地面積()200,000總建筑面積()800,000容積率4商業(yè)商業(yè)建筑面積()350,000住宅住宅建筑面積()200,000-400,000五星級酒店五星級酒店/ /商務(wù)酒商務(wù)酒店店/ /寫字樓寫字樓/ /公寓公寓建筑面積()80,000-100,000項目總體規(guī)模判斷項目總體規(guī)模判斷SH

54、EN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.64Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3 3、商業(yè)布局規(guī)劃核心思路、商業(yè)布局規(guī)劃核心思路3.1 3.1 內(nèi)外部人流動線內(nèi)外部人流動線3.2 3.2 主力店布局規(guī)劃主力店布局規(guī)劃3.3 3.3 各層商業(yè)布局思路各層商業(yè)布局思路SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.65Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.1 3.1 內(nèi)外部人流動線內(nèi)外部人流動線外部人流引導(dǎo)外部人流引導(dǎo)出入口出入口人流人流 中心廣場是吸引外部人流的核心，廣場臨地塊內(nèi)車

55、行道路規(guī)劃，增強(qiáng)廣場的輻射力，有效拉動外部人流； 增強(qiáng)各出入口人流對中心廣場的可視性，使外部人流自然過渡到中心廣場，發(fā)揮中心廣場凝集人流的作用。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.66 中心廣場集散人流功能 三個回環(huán)型主動線 小廣場共享、凝集人流Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議內(nèi)部人流引導(dǎo)內(nèi)部人流引導(dǎo)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.67Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議小廣場的功能小廣場的功能 小廣場和中心廣場相互作用，共享人流，兩者帶動人流的互動，提升

56、、平衡項目整體的商業(yè)價值； 小廣場亦是各自商業(yè)組團(tuán)的核心，凝集人流提升自身組團(tuán)的商業(yè)價值。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.68Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議垂直人流引導(dǎo)垂直人流引導(dǎo)一層與二、三、四層垂直人流引導(dǎo) 步梯/手扶梯：在廣場、通道等人流關(guān)鍵節(jié)點，結(jié)合退臺及連廊規(guī)劃步梯或手扶梯，將人流直接引導(dǎo)至高樓層； 電梯：相對較高的樓層，如四層，可在一層規(guī)劃電梯引導(dǎo)人流，亦符合高樓層餐飲、休閑娛樂商家經(jīng)營特點。負(fù)一層與一層垂直人流引導(dǎo) 負(fù)一層人流可結(jié)合下沉式廣場、小廣場手扶梯、步梯等設(shè)施和

57、一層形成人流共享。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.69 地下停車場至一層規(guī)劃自動扶梯； 地下停車場均有直達(dá)相對較高樓層的升降梯。Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議停車場垂直交通組織停車場垂直交通組織SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.70Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.2 3.2 主力店布局規(guī)劃主力店布局規(guī)劃小商品批發(fā)市場：小商品批發(fā)市場：位置建議：鄰近火車站與客運(yùn)站；規(guī)模建議：1.5.-2萬，1-4層百貨：百貨：位置建議：臨廣場處，2-4層，1層劃

58、鋪銷售；規(guī)模建議：2萬-3萬超市：超市：位置建議：臨近廣場；規(guī)模建議：1.5.-2萬，負(fù)一層潮流前線：潮流前線：位置建議：臨交通路，承接周邊商業(yè)氛圍；規(guī)模建議：2.-3萬，1-4層電子手機(jī)數(shù)碼廣場電子手機(jī)數(shù)碼廣場：位置建議：臨街，適合銷售；規(guī)模建議：5000-10000SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.71Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議3.3 3.3 一至四層商業(yè)布局規(guī)劃一至四層商業(yè)布局規(guī)劃一層一層 一層商業(yè)價值較高，是項目整體規(guī)劃及銷售重點，所劃街鋪基本以銷售為主； 為達(dá)到100%銷售及后期經(jīng)營目的，將一層商業(yè)劃分為背

59、靠將一層商業(yè)劃分為背靠背的臨街街鋪，減少價值較低背的臨街街鋪，減少價值較低的內(nèi)鋪出現(xiàn)的內(nèi)鋪出現(xiàn)； 一層整體業(yè)態(tài)以零售商鋪為主。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.72Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議二、三層二、三層 二三層商業(yè)價值較低，基本基本規(guī)劃集中商業(yè)、專業(yè)市場以及規(guī)劃集中商業(yè)、專業(yè)市場以及餐飲、休閑娛樂等大面積商家餐飲、休閑娛樂等大面積商家； 各商業(yè)組團(tuán)需以連廊相連，增強(qiáng)彼此的連通性； 二三層與其他樓層的連接通過便利性較強(qiáng)的垂直交通連接，同時二層可規(guī)劃退臺、挑廊等，直接引導(dǎo)人流。SHEN ZHEN MEGAROAD R

60、EAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.73Part 3 商業(yè)市場分析及規(guī)劃建議四層四層 四層營銷以及經(jīng)營價值較低，建建議如餐飲休閑娛樂等高樓層業(yè)態(tài)需議如餐飲休閑娛樂等高樓層業(yè)態(tài)需要可規(guī)劃四層商業(yè)要可規(guī)劃四層商業(yè)； 集中商業(yè)中，百貨、批發(fā)市場等可規(guī)劃四層商業(yè)；在功能上亦可考慮可作為宿舍、辦公室、倉庫等租賃，不僅完善項目服務(wù)配套，同時也可增加一部分租賃收益。SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.744.1 4.1 分期開發(fā)建議分期開發(fā)建議4.2 4.2 停車場停車場/ /停車位規(guī)劃建議停車位規(guī)劃建議4.3 4.