1、助理物業(yè)管理師助理物業(yè)管理師 第一章第一章 物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管 考核比重：考核比重：1818（知識(shí)（知識(shí)8 8、技能、技能 1010） 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收一、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備一、物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備P1P1（情景、錄像題）（情景、錄像題）1 1、人員準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備（1 1）組建接管驗(yàn)收小組）組建接管驗(yàn)收小組 有關(guān)部門人員（專業(yè)工程技術(shù)人員）參加。有關(guān)部門人員（專業(yè)工程技術(shù)人員）參加。（2 2）指定負(fù)責(zé)人）指定負(fù)責(zé)人（本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）。）。2 2、接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備（1 1）驗(yàn)收文件驗(yàn)收文件：國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。國(guó)家有關(guān)

2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。（2 2）圖紙圖紙：設(shè)計(jì)圖和施工圖，特別是隱蔽工程設(shè)計(jì)圖和施工圖，特別是隱蔽工程圖、施工現(xiàn)場(chǎng)記錄。圖、施工現(xiàn)場(chǎng)記錄。（3 3）表格表格：驗(yàn)收記錄表格。驗(yàn)收記錄表格。3 3、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步勘查進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步勘查二、物業(yè)接管驗(yàn)收的程序二、物業(yè)接管驗(yàn)收的程序1. 1. 新建物業(yè)的接管驗(yàn)收程序新建物業(yè)的接管驗(yàn)收程序P2P2（1 1）建設(shè)建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收，并提交相應(yīng)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。的資料。 （2 2）接管接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核審核，具備條件的，應(yīng)在，具備條

3、件的，應(yīng)在1515日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。（3 3）接管接管單位會(huì)同單位會(huì)同建設(shè)建設(shè)單位按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)單位按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能）進(jìn)行驗(yàn)收。容及標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能）進(jìn)行驗(yàn)收。 （4 4）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題質(zhì)量問題的處理辦的處理辦法處理。法處理。（5 5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管接管單位應(yīng)在單位應(yīng)在7 7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。 2. 2. 原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序P2（1 1）移交人移

4、交人書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收，并提書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。交相應(yīng)的資料。（2 2）接管接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)移交單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)移交人提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，具備人提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，具備條件的，應(yīng)在條件的，應(yīng)在1515日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。驗(yàn)收時(shí)間。（3 3）接管接管單位會(huì)同單位會(huì)同移交人移交人按照接管驗(yàn)收的按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 （4 4）查驗(yàn)房屋的情況查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；變遷、拆改添建等；評(píng)估評(píng)估房屋的房屋的完好與損壞完好與

5、損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按題，按危險(xiǎn)、損壞問題處理辦法危險(xiǎn)、損壞問題處理辦法處理。處理。（5 5）交接雙方共同）交接雙方共同清點(diǎn)清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，定、附著物，核實(shí)核實(shí)房屋的使用狀況。房屋的使用狀況。（6 6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管接管單位應(yīng)在單位應(yīng)在7 7日內(nèi)日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）無需辦理） 提示：提示：1 1、新建（原有）物業(yè)的接管驗(yàn)收程

6、序，為鑒定考核、新建（原有）物業(yè)的接管驗(yàn)收程序，為鑒定考核中的操作技能情景題。中的操作技能情景題。2 2、注意分析新建、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序中的相、注意分析新建、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序中的相同點(diǎn)和不同點(diǎn)，如程序中的（同點(diǎn)和不同點(diǎn)，如程序中的（1 1）、（）、（2 2）、（）、（3 3）除移交單位不同外，其他內(nèi)容基本相同。除移交單位不同外，其他內(nèi)容基本相同。3 3、接管驗(yàn)收程序雖然為操作技能情景題，但其中也、接管驗(yàn)收程序雖然為操作技能情景題，但其中也有部分操作技能錄像題或理論知識(shí)試題考點(diǎn)，如有部分操作技能錄像題或理論知識(shí)試題考點(diǎn)，如接管單位應(yīng)在接管單位應(yīng)在1515日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知約定驗(yàn)收時(shí)間；

7、日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知約定驗(yàn)收時(shí)間；經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7 7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件等。原有物業(yè)的接管驗(yàn)合格憑證，簽發(fā)接管文件等。原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序中的（收程序中的（4 4）也可作為理論知識(shí)試題。）也可作為理論知識(shí)試題。三、物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)三、物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（一）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（一）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能）（質(zhì)量與使用功能）P3、41、主體結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu) 地基基礎(chǔ)、鋼筋混凝土構(gòu)件、磚石結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、抗震地基基礎(chǔ)、鋼筋混凝土構(gòu)件、磚石結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、抗

8、震 2、外墻、外墻（不得滲水）（不得滲水）3、屋面、屋面（3 3點(diǎn)內(nèi)容點(diǎn)內(nèi)容） 4、樓地面、樓地面（3 3點(diǎn)內(nèi)容點(diǎn)內(nèi)容） 5、裝修、裝修鋼木門窗、進(jìn)戶門、木裝修、玻璃、抹灰、飾面磚、油漆鋼木門窗、進(jìn)戶門、木裝修、玻璃、抹灰、飾面磚、油漆6、電氣、電氣電氣線路、電表、照明器具、避雷裝置、電梯、共用天線、電氣線路、電表、照明器具、避雷裝置、電梯、共用天線、地區(qū)規(guī)定地區(qū)規(guī)定7、水、衛(wèi)、消防、水、衛(wèi)、消防管道、高位水箱、排污管、衛(wèi)生器具、水泵、消防設(shè)施管道、高位水箱、排污管、衛(wèi)生器具、水泵、消防設(shè)施8、采暖、采暖 采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月兩個(gè)月進(jìn)行

9、。進(jìn)行。 爐排必須經(jīng)爐排必須經(jīng)1212小時(shí)小時(shí)以上試運(yùn)行。以上試運(yùn)行。 鍋爐須經(jīng)鍋爐須經(jīng)4848小時(shí)小時(shí)連續(xù)式運(yùn)行。連續(xù)式運(yùn)行。9、附屬工程及其他、附屬工程及其他 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于水口高差不得小于5cm5cm，立管與化糞池的連接管道應(yīng)以足，立管與化糞池的連接管道應(yīng)以足夠坡度，但不應(yīng)超過夠坡度，但不應(yīng)超過兩個(gè)兩個(gè)彎。彎。 單體工程必須做到單體工程必須做到工完料凈地清工完料凈地清。（二）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)（二）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)、質(zhì)量與使用功能的檢

10、驗(yàn)P5（1 1）以）以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。檢驗(yàn)依據(jù)。（2 2）從）從外觀外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。（3 3）檢查房屋）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修結(jié)構(gòu)、裝修和和設(shè)備設(shè)備的完好與損的完好與損壞程度。壞程度。（4 4）查驗(yàn)房屋）查驗(yàn)房屋使用情況使用情況（包括建筑年代、用（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況）途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況）評(píng)估房屋現(xiàn)有評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值價(jià)值、建立資料、建立資料檔案檔案。 2、危險(xiǎn)和損壞問題的處理、危險(xiǎn)和損壞問題的處理P5 （1 1）屬有）屬有危險(xiǎn)危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由的房屋，應(yīng)由移

11、交人移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才得接管。解危后，才得接管。（2 2）屬有）屬有損壞損壞的房屋，由的房屋，由移交人移交人和和接管接管單位單位協(xié)商協(xié)商解決，既可約定期限由解決，既可約定期限由移交人移交人負(fù)責(zé)維修，負(fù)責(zé)維修，也可采用其他也可采用其他補(bǔ)償補(bǔ)償形式。形式。（3 3）屬）屬法院法院判決沒收并通知接管的房屋，按判決沒收并通知接管的房屋，按法院法院判決判決辦理。辦理。 提示：提示：（1 1）掌握新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技）掌握新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（共術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（共9 9項(xiàng)）項(xiàng)）（2 2）部分新建物業(yè)驗(yàn)收具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容，曾在）部分新建物業(yè)驗(yàn)收具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容，曾在20022002年

12、、年、20032003年物業(yè)管理員的鑒定考核中年物業(yè)管理員的鑒定考核中作為操作技能情景題考試。作為操作技能情景題考試。（3 3）驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的具體內(nèi)）驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的具體內(nèi)容，也作為助師的操作技能錄像題和理論容，也作為助師的操作技能錄像題和理論知識(shí)試題考核。知識(shí)試題考核。四、物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問題的處理四、物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問題的處理 （一）、處理質(zhì)量問題的方法（一）、處理質(zhì)量問題的方法P6 1 1、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)、發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全安全和設(shè)備使用安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)建設(shè)單位負(fù)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格

13、，并按雙責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。 2 2、發(fā)現(xiàn)影響、發(fā)現(xiàn)影響相鄰相鄰房屋的房屋的安全安全問題，由問題，由建設(shè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；因單位負(fù)責(zé)處理；因施工施工原因造成的質(zhì)量問原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)由題，應(yīng)由施工施工單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)單位負(fù)責(zé)，按照約定期限進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。 3 3、對(duì)于、對(duì)于不影響不影響房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)安全安全和設(shè)備使用安和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)建設(shè)單位負(fù)單位負(fù)責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k

14、法，由責(zé)修繕，或可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由物物業(yè)業(yè)管理企業(yè)處理。管理企業(yè)處理。 4 4、房屋接管交付使用后，如發(fā)生、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重隱蔽性重大質(zhì)量事故大質(zhì)量事故，應(yīng)由，應(yīng)由接管接管單位會(huì)同單位會(huì)同建設(shè)建設(shè)、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、施工施工等單位，共同分析研究，查明原等單位，共同分析研究，查明原因。如屬因。如屬設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、施工施工、材料材料的原因由的原因由建設(shè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)使用不當(dāng)，管理不善管理不善的原因，則應(yīng)由的原因，則應(yīng)由接管接管單位負(fù)責(zé)處理。單位負(fù)責(zé)處理。 提示：提示：4 4種質(zhì)量問題的處理方法，可分別種質(zhì)量問題的處理方法，可分別作為操作技能試題和理論知識(shí)

15、試題考核。作為操作技能試題和理論知識(shí)試題考核。（二）處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原則（二）處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原則P6 1 1、原則性與靈活性相結(jié)合、原則性與靈活性相結(jié)合 物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種管理企業(yè)應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題作非常詳細(xì)的問題作非常詳細(xì)的記錄記錄，該返工的要責(zé)成，該返工的要責(zé)成施工單位施工單位返工返工，屬無法返工的問題就應(yīng)，屬無法返工的問題就應(yīng)索索賠賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。達(dá)到要求。 2 2、細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合、細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)

16、備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須在測(cè)和驗(yàn)收必須在負(fù)載運(yùn)行負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)一段時(shí)間以后進(jìn)行。行。相關(guān)知識(shí)相關(guān)知識(shí)一、物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別一、物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別P7 物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)物業(yè)管理企業(yè)接管開物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全主體結(jié)構(gòu)安全和和滿足使用功能滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。 物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別：物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別：1 1、驗(yàn)收目的不同、驗(yàn)收目的不同 竣工竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到驗(yàn)收是為

17、了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；所規(guī)定的要求； 接管接管驗(yàn)收是為了驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全主體結(jié)構(gòu)安全與與滿足使?jié)M足使用功能用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。2 2、驗(yàn)收性質(zhì)不同、驗(yàn)收性質(zhì)不同 竣工竣工驗(yàn)收是驗(yàn)收是政府政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)行為，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和任何建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收由政府目和任何建設(shè)單位的竣工驗(yàn)收由政府建設(shè)建設(shè)行行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施施工質(zhì)量工質(zhì)量和和設(shè)計(jì)質(zhì)量設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。 接管接管驗(yàn)收是驗(yàn)收是企業(yè)企業(yè)行為，是行為，是物業(yè)物業(yè)管理企管理企業(yè)代表全體業(yè)主

18、根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的確保物業(yè)日后的正常使用正常使用與與維修維修的角度出發(fā)，的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。3 3、驗(yàn)收條件不同、驗(yàn)收條件不同 竣工竣工驗(yàn)收的首要條件是全部驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢施工完畢，設(shè)備已落位設(shè)備已落位； 接管接管驗(yàn)收的首要條件是驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格竣工驗(yàn)收合格，并且附屬并且附屬設(shè)備設(shè)備已完全已完全正常使用正常使用，房屋編號(hào)房屋編號(hào)已已得到認(rèn)可。得到認(rèn)可。4 4、移交對(duì)象不同、移交對(duì)象不同 竣工竣工驗(yàn)收是驗(yàn)收是施工施工單位向單位向建設(shè)建設(shè)單位移交物單

19、位移交物業(yè)的過程；業(yè)的過程； 接管接管驗(yàn)收是驗(yàn)收是建設(shè)建設(shè)單位向單位向物業(yè)物業(yè)管理企業(yè)移管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。交物業(yè)的過程。5、驗(yàn)收階段不同、驗(yàn)收階段不同 竣工竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使交付使用用； 接管接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入正式進(jìn)入使用階段使用階段。 提示：提示：以上接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別以上接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別（5 5點(diǎn)），在本章的理論知識(shí)鑒定考核中比點(diǎn)），在本章的理論知識(shí)鑒定考核中比較重要，應(yīng)掌握。較重要，應(yīng)掌握。 二、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料二、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料P8（一）新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資

20、料（一）新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料、產(chǎn)權(quán)資料（1 1）項(xiàng)目項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；批準(zhǔn)文件；（2 2）用地用地批準(zhǔn)文件；批準(zhǔn)文件；（3 3）建筑建筑執(zhí)照；執(zhí)照；（4 4）拆遷拆遷安置資料。安置資料。2、竣工驗(yàn)收資料、竣工驗(yàn)收資料：（：（竣工圖等竣工圖等1111項(xiàng)項(xiàng)）3、技術(shù)資料、技術(shù)資料（1 1）新）新材料材料、構(gòu)配件構(gòu)配件的鑒定的鑒定合格合格書；書；（2 2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備設(shè)備的檢驗(yàn)的檢驗(yàn)合格合格證書；證書；（3 3）供水、供暖供水、供暖試壓報(bào)告；試壓報(bào)告；（4 4）各項(xiàng)）各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備的的安裝安裝、使用使用和和維護(hù)保養(yǎng)維護(hù)保養(yǎng)等

21、等技術(shù)資料技術(shù)資料。4、說明文件、說明文件 物業(yè)物業(yè)質(zhì)量保修質(zhì)量保修文件和物業(yè)文件和物業(yè)使用說明書使用說明書。（二）原有物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（二）原有物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料P81、產(chǎn)權(quán)資料、產(chǎn)權(quán)資料（1 1）房屋所有權(quán)證；）房屋所有權(quán)證；（2 2）土地使用權(quán)證；）土地使用權(quán)證；（3 3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；（4 4）房屋分戶使用清冊(cè)；）房屋分戶使用清冊(cè)；（5 5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。）房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。2、技術(shù)資料、技術(shù)資料（1 1）房地產(chǎn)平面圖；）房地產(chǎn)平面圖；（2 2）房屋分間平面圖；）房屋分間平面圖；（3 3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。）房

22、屋及設(shè)備技術(shù)資料。三、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任三、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任（一）建設(shè)單位的責(zé)任（一）建設(shè)單位的責(zé)任P9（1 1）提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后）提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后及時(shí)提出及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)接管驗(yàn)收申請(qǐng)，（未經(jīng)接管驗(yàn)收，（未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房屋一律不得分配使用）。的新建房屋一律不得分配使用）。（2 2）在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收）在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格不合格的負(fù)責(zé)的負(fù)責(zé)返修返修。 （3 3）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由量事故，應(yīng)由接管接管單位會(huì)同單位會(huì)

23、同建設(shè)建設(shè)、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、施工施工等單位，共同分析研究，查明原因。等單位，共同分析研究，查明原因。如屬如屬設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、施工施工、材料材料的原因由的原因由建設(shè)建設(shè)單位單位負(fù)責(zé)處理；如屬負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善使用不當(dāng)，管理不善的原的原因，則應(yīng)由因，則應(yīng)由接管接管單位負(fù)責(zé)處理。單位負(fù)責(zé)處理。（4 4）按規(guī)定負(fù)責(zé)）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)，并應(yīng)向接管單位預(yù)付付保修保證金保修保證金和和保修費(fèi)保修費(fèi)。（5 5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3 3個(gè)月個(gè)月內(nèi)組內(nèi)組織辦理織辦理承租承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任?？罩枚?/p>

24、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。（二）接管單位驗(yàn)收責(zé)任（二）接管單位驗(yàn)收責(zé)任P9（1 1）對(duì)建設(shè)單位提出的接管驗(yàn)收申請(qǐng)，應(yīng)在）對(duì)建設(shè)單位提出的接管驗(yàn)收申請(qǐng)，應(yīng)在1515日日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。定時(shí)間驗(yàn)收。（2 2）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7 7日日內(nèi)簽署驗(yàn)收內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。 （3 3）接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件）接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題問題應(yīng)明確應(yīng)明確紀(jì)錄紀(jì)錄在案，并會(huì)同在案，并會(huì)同建設(shè)建

25、設(shè)單位共同單位共同協(xié)商協(xié)商處理處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間 ，監(jiān)督，監(jiān)督施工施工單位限期單位限期改正。改正。（4 4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量重大質(zhì)量事故，應(yīng)會(huì)同事故，應(yīng)會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，等單位，共同分析研究，查明原因。如屬共同分析研究，查明原因。如屬管理不善管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。 （5 5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修代修、保修。 有爭(zhēng)議，有爭(zhēng)議，協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)的撤管物業(yè)的撤管一、物業(yè)管理企業(yè)的解聘一、物業(yè)管理企業(yè)的解聘P10

26、（一）解聘的形式（一）解聘的形式1、自然解聘、自然解聘 合同期滿，不再續(xù)聘。合同期滿，不再續(xù)聘。2、提前解聘、提前解聘 合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。出終止合同的履行。 雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的處理：雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的處理：協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟 一旦裁決，將由一旦裁決，將由負(fù)有責(zé)任負(fù)有責(zé)任的一方賠償因提前解除的一方賠償因提前解除 合同給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。合同給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。（二）解聘的程序（二）解聘的程序P101、自然解聘的程序、自然解聘的程序（1 1）雙方提出書面意見；）雙方提出書面意見；（2 2）征求

27、業(yè)主意見；）征求業(yè)主意見；（3 3）物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。）物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。2、提前解聘程序、提前解聘程序 （1 1）正確解決雙方的爭(zhēng)議。）正確解決雙方的爭(zhēng)議。 （2 2）盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。）盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。（3 3）做好移交準(zhǔn)備。（整理檔案、清理帳）做好移交準(zhǔn)備。（整理檔案、清理帳 目、移交準(zhǔn)備）目、移交準(zhǔn)備）二、物業(yè)的撤管二、物業(yè)的撤管（一）撤管工作的程序（一）撤管工作的程序P111 1、物業(yè)管理企業(yè)接收業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員、物業(yè)管理企業(yè)接收業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)送達(dá)的會(huì)送達(dá)的撤管通知撤管通知。2 2、進(jìn)入、進(jìn)入撤管準(zhǔn)備撤管準(zhǔn)備階段。物業(yè)管理企業(yè)在企階段。物業(yè)管理企業(yè)在

28、企業(yè)內(nèi)部和外部業(yè)內(nèi)部和外部人、財(cái)、物人、財(cái)、物3 3個(gè)方面做好撤管個(gè)方面做好撤管準(zhǔn)備，包括準(zhǔn)備，包括人員人員安排、清理安排、清理帳目帳目、整理全、整理全部部檔案檔案，按，按物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定的有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備移交準(zhǔn)備移交物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)用房企業(yè)用房和全部和全部資料資料。3 3、正式實(shí)施撤管。、正式實(shí)施撤管。 首先首先，移交全部，移交全部擋案擋案和有關(guān)和有關(guān)資料資料，可以交給業(yè)主，可以交給業(yè)主委員會(huì)，也可以在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下直接交給新委員會(huì)，也可以在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下直接交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，交接雙方要認(rèn)真清點(diǎn)資料并選聘的物業(yè)管理企業(yè)，交接雙方要認(rèn)真清點(diǎn)資料并簽字。簽字。

29、其次其次，移交全部物業(yè)管理，移交全部物業(yè)管理企業(yè)用房企業(yè)用房和本物業(yè)的和本物業(yè)的公公共財(cái)產(chǎn)共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的財(cái)產(chǎn)。，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的財(cái)產(chǎn)。 同時(shí)同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。 原有物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)配合業(yè)主委員會(huì)幫助新原有物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)配合業(yè)主委員會(huì)幫助新選聘的物業(yè)管理企業(yè)熟悉情況，安排好管理工作。選聘的物業(yè)管理企業(yè)熟悉情況，安排好管理工作。 提示：撤管工作的程序?yàn)椴僮骷寄芮榫邦}提示：撤管工作的程序?yàn)椴僮骷寄芮榫邦}. .（二）在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的（二）在

30、撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作工作P11 1 1、要善始善終做好管理工作。、要善始善終做好管理工作。 2 2、要盡量減少遺留問題。、要盡量減少遺留問題。 3 3、要做好交接工作。、要做好交接工作。 相關(guān)知識(shí)相關(guān)知識(shí)一、物業(yè)管理企業(yè)的解聘條件一、物業(yè)管理企業(yè)的解聘條件P111、自然解聘、自然解聘 條件：合同期滿，不再續(xù)聘。條件：合同期滿，不再續(xù)聘。2、提前解聘、提前解聘 條件：雙方無法繼續(xù)履行合同。條件：雙方無法繼續(xù)履行合同。 原因：（原因：（1 1）廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極）廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)有無切實(shí)改進(jìn)工作的措施度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)有無切實(shí)改進(jìn)工

31、作的措施和行為，業(yè)主一致要求提前解聘；和行為，業(yè)主一致要求提前解聘； （2 2）物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)未認(rèn)真）物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)，或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工履行合同中載明的義務(wù)，或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配合十分不利，以至于無法繼續(xù)履行合同。作的支持配合十分不利，以至于無法繼續(xù)履行合同。 但不管什么原因，都應(yīng)有一個(gè)正當(dāng)?shù)睦碛?。但不管什么原因，都?yīng)有一個(gè)正當(dāng)?shù)睦碛?。二、物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)應(yīng)移交的資料二、物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)應(yīng)移交的資料P12（物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第第29條）條）1 1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，、竣工總平面圖，單

32、體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。2 2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。3 3、物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明等技術(shù)資料。、物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明等技術(shù)資料。4 4、物業(yè)管理所必需的其他資料。、物業(yè)管理所必需的其他資料。 提示：本章在鑒定考核中比重較高，需重點(diǎn)掌提示：本章在鑒定考核中比重較高，需重點(diǎn)掌 握操作技能和理論知識(shí)的有關(guān)內(nèi)容。握操作技能和理論知識(shí)的有關(guān)內(nèi)容。試題舉例試題舉例一、理論知識(shí)題一、理論知識(shí)題1 1、單選題：、單選題：（1 1）新建房屋接管驗(yàn)收

33、，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，）新建房屋接管驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管驗(yàn)收單位應(yīng)在（接管驗(yàn)收單位應(yīng)在（ ）日內(nèi)簽發(fā)）日內(nèi)簽發(fā) 驗(yàn)收合格證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。驗(yàn)收合格證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。 (A) 7 (B) 10 (A) 7 (B) 10 (C) 15 (D) 30 (C) 15 (D) 30 正確答案正確答案 A P2(2) (2) 在接管驗(yàn)收新建物業(yè)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)在接管驗(yàn)收新建物業(yè)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋安全問題的隱患，應(yīng)由影響相鄰房屋安全問題的隱患，應(yīng)由（ ）負(fù)責(zé)處理。）負(fù)責(zé)處理。 （A A）接管單位）接管單位 （B B）施工單位）施工單位 （C C）設(shè)計(jì)單位）設(shè)計(jì)單位 （D D）建設(shè)單位

34、）建設(shè)單位 正確答案正確答案 D P6(3)(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（ ），由政府），由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。 (A) (A) 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 (B) (B) 接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收 (C) (C) 使用驗(yàn)收使用驗(yàn)收 (D) (D) 設(shè)計(jì)驗(yàn)收設(shè)計(jì)驗(yàn)收 正確答案正確答案 A P7 (4) (4)物業(yè)正式進(jìn)入使用階段的標(biāo)志是物業(yè)正式進(jìn)入使用階段的標(biāo)志是 （ ）。）。 （A A）施工完畢）施工完畢 （B B）竣工驗(yàn)收合格）竣工驗(yàn)收合格 （C C）接管驗(yàn)收完成）接管驗(yàn)收完成 （D D）業(yè)主辦完入住）業(yè)主辦完入住 正確答案正確答案 C P7(5)(5)提前解聘物業(yè)管理企業(yè)的條件是（提前解聘物業(yè)管理企業(yè)的條件是（ ）。）。 (A) (A) 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方 協(xié)商不再續(xù)聘協(xié)商不再續(xù)聘 (B) (B) 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方 無法繼續(xù)履行合同無法繼續(xù)履行合同 (C) (C) 部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意 (D) (D) 物業(yè)管理企業(yè)要開發(fā)新的項(xiàng)目物業(yè)管理企業(yè)要開發(fā)新的項(xiàng)目 正確答案正確答案 B P1